航天公寓建设项目可行性研究报告（完整版）

1、航天公寓建设项目可行性研究报告第一章总论 11.1开发单位简介 11.2建设项目简介 21.3项目建设的必要性 41.4可行性研究编制依据 51.5技术经济指标 61.6可行性研究的主要结论 8第二章市场分析 102.1房地产宏观市场分析 102.2西安房地产市场分析 122.3项目区域房地产市场分析 172.4项目SWO分析 242.5典型案例分析 272.6价格定位 272.7拟建项目定位 30第三章项目建设条件 323.1自然条件 323.2项目规划用地条件 323.3项目外部协作条件分析 333.4建设实施条件分析 34第四章 项目开发方案 354.1建设规模 354.2项目规划设计思

2、想 354.3劳动安全 374.4环境保护 374.5建筑节能 404.6建设进度安排 40第五章项目营销策划方案 425.1项目营销策划方案 425.2项目定价 425.3项目市场推广 425.4项目销售 465.5项目销售面积及销售收入实现计划 49第六章投资估算及资金筹措 546.1项目总投资估算的依据 546.2项目的总投资估算的原则 556.3总投资估算 556.4项目总投资的资金来源 61第七章财务评价 617.1基础数据的确定 617.2财务盈利能力分析 617.3清偿能力分析 627.4盈亏平衡分析 627.5敏感性分析 637.6静态评价指标 657.7项目财务评价结论 65

3、第八章结论及建议 668.1方案评价结论 668.2对建设单位的建议 66附件：1.项目建设进度图2. 财务评价报表第一章总论1.1开发单位简介科技产业基地开发建设有限公司是在贯彻落实党中央、国务院关于 建设创新型国家和实施西部大开发的战略决策背景下，依据陕西省政府、西安市政府与中国航天科技集团公司签订的战略合作框架协议、共建协 议于2006年设立,2009年经第二届董事会批准更名为西安国家民用航天 产业基地开发有限公司。（1 ）战略思想秉承“四节约、一环保”理念，坚持科学发展观，坚持现代企业管 理制度。立足西安国家民用航天产业基地，以服务西安的社会、经济发 展为基础，完善基地投资环境，打造高

4、品质的产业、居住和商业环境， 努力探索符合时代发展需求的多形态人居模式，实现公司持续、健康的 跨越式发展。（2）战略目标以基地开发建设为中心，以基地一级土地开发、配套设施开发、房 地产开发为主业，注重人文环境和自然环境的协调发展，将西安国家民 用航天基地打造成为世界一流国内知名航天产业新城。力争在三年内形成社会认知度高的企业品牌，五年达到房地产企业上市标准，八年之内实现总资产超过100亿元、开发量超过100万平方米、销售收入超过百亿元的上市公司。（3 ）经营理念1）科技服务生活。在房地产开发中充分结合基地高科技应用创新能 力，构建“科技服务生活”的理念。2）充分利用基地良好的政策环境，加快资本

5、运作，实现资产规模从 小到大快速扩张，促进公司做大作强。3）树立企业品牌。为社会和环境的协调发展做贡献，贯彻品牌经营 理念，打造有责任心的企业形象。4）树立企业战略管理理念，使公司成为决策科学化、投资专业化、 管理现代化，社会效益彰显、经济效益突出的经济实体，创造良好的经 济效益。1.2建设项目简介（1）项目名称：航天公寓（2）项目位置项目位于xx国家民用航天产业基地管委会临建办公楼用地北侧，东临区域内主干道神舟三路，西侧为在建的航天公安分局办公楼项目用地 区，北临飞天路，地块方正平整，用地内现有一座开闭所，无其他拆迁 量。具体位置见图1-1:/18録辿项U . 0010. 00110/荷或服

6、务屮心工程T5. 00L7T神0. 007171J拽改右f切 I/: if.1聪毎分岗:_9583._ 耳；30I 0.00斗& 0甘航去屮58 閃W. 0035. 80-05. 0010. 00*5. 00单位，*图1-1航天公寓项目用地位置图（3 ）项目规模项目占地面积25.9亩，规划红线内用地面积 19.2亩。项目总建筑 面积为69680平方米，地上建筑面积为 64080平方米，地下建筑面积为 5600平方米，容积率 3.71。（4）项目建设的法律许可情况西安国家民用航天产业基地开发有限公司已完成了该项目立项、计划、规划定点及征地合同手续，目前已取得国有土地使用权证，该宗地 手续齐全、界

7、址清楚、产权明晰。3、项目周边环境（1 ）交通：基地内设置了完善的道路系统，交通极其便利，项目可239路（基通过周边基地内道路与城市主干道相连接，主要公交线路有 地内东长安街-火车站西）。（2）教育：基地核心区范围已建有航天中学、 航天小学小学各一所， 幼儿园三所，南北侧都有规划的中小学校。（3）医疗：基地核心区范围已建有航天总医院一一二级甲等医院，基地规划的医疗中心与项目仅有一路之隔。（4）生活配套：基地正在规划建设当中，周边生活配套相对缺乏， 但项目西边建成区航天六院住宅区生活配套完善，可以利用；项目也会 规划建设相应的生活配套。（5） 环境：项目西侧有规划实施中的景观轴，2个区域公园，南

8、边 有规划的基地主题公园。从总体情况来看，项目周边环境适合于公寓项目开发。4、物业类型定位：项目定位于高端、花园式、精装修公寓。1.3项目建设的必要性1、满足航天基地中高端物业市场的需要市场调查结果表明，航天基地住宅市场存在着较大的需求潜力，尤 其是中高档物业市场；主要客户群为基地及周边区域内中高收入人群， 包括基地内各产业的年轻从业人员、有一定经济实力的投资者、临时居 住的企业高级顾问及部分企业的高层、中高层管理人员等。针对以上述 实际状况，项目定位为：航天产业基地的高档配套服务式公寓。本项目 将满足航天基地内中高端市场的需要，并顺应基地的强势发展需要。2、发挥土地级差效益的需要项目的地理位

9、置和周边环境良好，适合住宅和商业开发。基地内各 种高科技产业的入驻将带动基地的快速发展，加上成熟区土地的稀缺， 从房地产经济学的角度看能发挥土地的级差效益，本项目的开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用3、项目用地及时开发的需要本项目用地范围建设条件优越。征地、附着物清理、临时围墙圈建、 地表垃圾土外运等工作均于 2008年已经完成，宗地外配套条件即将达到 建设条件（路通、电通、通讯通、上水通、下水通、燃气通、热力通）。同时，开发单位作为基地管委会的控股公司，具备独特的客户资源等开 发优势，项目建设十分迫切。1.4可行性研究编制依据1、国家计委、建设部关于发布工程勘

10、察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；2、国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）；3、 国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计 价格19991283 号）；4、 陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；5、西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城建费用统一征 收办法实施细则的通知（市建发 2000418号）；6、陕西省物价局、陕西省财政厅关于西安市城市基础设施配套设 施收费标准及有关问题的通知（陕价行发200590 号）；7、 陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额；&项目规划设计方案；9、类似工程估算、概算指标；

11、10、委托方提供的其他成本数据；11、委托方提供的有关其他资料；12、受托方现场勘察及市场调查收集的资料；13、有关建设项目经济评价的基本参数和指标。1.5技术经济指标1、建筑技术经济指标表1-1项目建筑经济指标表序号指标单位数量1总用地面积亩25.92总建筑面积M696802.1地上建筑总面积M640802.1.1高层住宅建筑面积M400002.1.2高层公寓建筑面积M200002.1.3配套商业建筑面积M40802.2地下建筑面积M56003停车位个3003.1地上停车位个1603.2地下停车位个1404容积率3.715建筑密度28.03%2、项目总投资表1-2总投资估算表序号项目金额（万

12、元）1土地费用21342前期工程费用22023建安工程费用145364公寓精装修费用16004基础设施建设费7405项目管理费用3836市场推广费用8707工程监理费848不可预见费6769建设投资2322510建设期利息37511总投资236003、项目经济评价指标（1）项目财务评价指标:842投资回收期：2.5年（税前） 财务净现值：1533万元（税前） 内部收益率：15.00% （税前） 贷款偿还期：1.75年2.511.95%年（税后）万元（税后）（税后）（2）资本金财务评价指标： 财务净现值：820万元内部收益率：12.65%（3 ）静态评价指标：总成本利润率：14.92%销售利润率

13、：12.14%1.6可行性研究的主要结论1、西安经济发展及城市规划方面西安城市经济快速、稳定增长；西安房地产市场发展健康，本项 目具有较好的发展机遇。西安国家民用航天产业基地各高科技产业的入驻将带动区域经 济快速发展，加上成熟区土地的稀缺，为本项目的发展提供了良好的时 机。2、市场前景高端、中高端客户丰富，且目前基地内高端产品较少，项目具备 一定的市场支撑。航天基地凭借其雄厚的产业基础、良好的人居环境将 汇集全市及外地的高端、中高端客户。本项目已经过深入的市场调研，市场接受程度和购房意向较好， 具有一定数量的购房意向客户，具有较为明确的市场受众群体。3、经济评价结论根据项目财务评价指标的计算可

14、知，财务内部收益率大于基准收益 率，财务净现值大于零，回收期小于总开发建设时间。项目经济上合理， 技术上可行，并具有一定的抗风险能力，市场前景看好。第二章市场分析2.1房地产宏观市场分析2.1.1全国宏观经济概况2008年美国次贷危机引发世界金融危机，并演变为全球经济危机。2009年世界经济继续下滑，中国经济形势更加严峻，面临更大的挑战。国家统计局 4月16日公布的数据显示，一季度国内生产总值 GDP65745乙元，按可比价格计算，同比增长6.1%，比上年同期回落4.5个百分点。从增速趋势看，一季度 GDP曾速继续探底，为1999年第四季 度以来的新低，2008年第四季度经济增速为 6.8%。

15、一季度全社会固定资产投资同比增长28.8%,比上年同期加快 4.2个百分点。其中，一季度城镇固定资产投资同比增长28.6%, 3月份增长30.3%,而08年一季度增长25.9%,全年增长26.1%。如果剔除投资价格 上涨因素，一季度投资增速同比将超过 10个百分点。受4万亿投资计划 的拉动，一季度新开工项目计划总投资规模大幅度增长，同比增加了 87.7%。继去年1000亿元的中央扩大投资落实后，今年下达的1300亿元的投资计划也已下达了 1100亿元。而在宽松信贷刺激下，一季度城镇固 定资产投资到位资金 34685亿元，同比增长32.8%。国内消费略放缓，总体保持平稳。一季度社会消费零售总额同

16、比增 长15%去年同期增长20.6%，剔除价格影响因素后基本保持平稳，主要 是受到家电和汽车下乡计划的影响，县及县以市场销售有所加快，一季 度增速为17%高于城市消费14.1%的增速。2.1.2房地产市场现状分析1、市场供给分析2009年一季度，全国完成房地产开发投资 4880亿元，同比增长4.1%， 增幅比1-2月提高3.1个百分点，比去年同期回落28.2个百分点。其中， 商品住宅完成投资3422亿元，同比增长3.2%，比 1-2月提高2.4个百 分点，比去年同期回落31.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%。2009年一季度，全国房地产开发企业房屋施工面积 17.87亿平方米，

17、同比增长12.7%，增幅比1-2月回落1.5个百分点，比去年同期回落14.8 个百分点；房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-2 月扩大1.4个百分点；房屋竣工面积 9922万平方米，同比增长26.3%， 增幅比1-2月回落2.7个百分点。其中，住宅竣工面积 8117万平方米， 增长26.9%，比1-2月回落1.6个百分点。2009年一季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%，而去年同期则是增长29.7%；完成土地开发面积 5223万平方米，同比下降11.3%，而去年同期则是增长 11.0%。2、市场销售分析2009年一季度，全国商品

18、房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长 8.7%;办公楼销售面积下降13.1%； 商业营业用房销售面积增长7.8%。1-3月，商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。其中，商品住宅销售额增长 24.7%，办公楼和商业营业用 房销售额分别增长20呀口 14.4%。3、开发资金来源分析2009年一季度，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；利用外资150亿元， 增长41.9%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%；其他资金3585亿元， 增长5.0%。在其他资金中，定金及预收款 2029亿

19、元，增长1.6%；个人 按揭贷款984亿元，增长13.2%。4、各主要城市商品房交易“价稳量增”，楼市现“回暖”趋势1月份和2月上旬国内住宅成交量较 08年12月环比下滑，但近期 国内一线及二线多数城市成交普遍呈现回暖走势。西安房地产信息网数 据研究中心对各主要城市数据对比分析来看，在房地产市场成交量上升 的同时，房价并没有出现较大的下调，08年底各楼盘大幅打折吸引购房人的促销手段明显减少，部分楼盘甚至取消了部分优惠措施或上调了价 格。在市场投资增速放缓、开发量下降、房价总体平稳的背景下，国内 多数城市商品房成交量总体却呈现大幅增长走势，前期市场“量价齐跌”的现象已告结束，总体楼市已呈现逐步回

20、暖的趋势。2.2西安房地产市场分析2.2.1西安市宏观经济概况西安2009年一季度经济运行保持了较好的发展态势。 初步核算全市 实现生产总值465.15亿元，增长10.5 %，高出全国4.4个百分点，高 出全省0.3个百分点。一季度西安固定资产投资 256. 71亿元，增长34.8 %。其中，房地 产投资75.01亿元，同比增长24.4 %。工业生产方面，企业经营逐渐好转，产品市场进一步回暖，全市规模以上工业增加值累计完成133.73亿元，增长7.3 %。而农业生产也出现平稳增长。一季度西安的消费市场保持活跃。全市实现社会消费品零售总额338.75亿元，同比增长17.3 %。受众多利好政策刺激

21、，汽车市场更是持 续升温。而旅游业则呈现出“内热外冷”，一季度全市实现旅游业总收 入49.12亿元，同比增长13.8 %。其中，国内旅游实现收入 45.8亿元， 同比增长20%,而海外旅游市场降幅较大。 此外，房地产市场开始回升。 一季度西安房屋销售价与上年持平。全市商品房销售面积191.27万平方 米，同比增长27.83 %。此外，“四区两基地”普遍存在着主导产业发展受阻、固定资产投 资压力加大等困难，经济增长趋缓，发展增速出现下滑，但整体经济运 行呈现逐月回暖的趋势。一季度，“四区两基地”合计完成投资98.66亿元，同比增长45.2 %。其中，高新区完成全社会固定资产投资38.34亿元，总

22、量居“四区两基地”第1位，经开区全社会固定资产投资增长98.7 %，增速居第1位。2.2.2 xx 房地产市场现状分析2009年一季度，xx楼市销售面积达到1912967平米，与上季相比上 升7.76%,较去年同比增长 30.14%。销售金额方面环比同样有增，本季 度全市商品房销售金额为 894913万元，较上期增长8.11%，较去年同比 劲增35.77个百分点。本季度商品房投资额同比增长 63.63%,增幅明显。 同时施工、竣工、新开工等指标同比上年也均有超过两位数的比例增长。 急需一年之久的刚性需求在 09年一季度得到明显释放，使得市场销量直 线走高，各指标均大幅超过上年同期水平。1、市场

23、供给分析2009年一季度，xx市商品房投资额为412068万元，与去年同期相 比增长63.63%，环比上季度增长 2.66%。2009年一季度商品房施工面积 2252127平方米，环比下降10.39%， 与去年同比增长31%本季商品房竣工面积 2036572平方米，环比上季 增长0.25%，同比增长25.53%； 2009年一季度xx市商品房新开工面积 为1958744平方米，环比下降16.96%，与去年同比增长13.24个百分点。2、市场销售分析xx 一季度房地产市场呈现出较为火热的销售场面，各物业成交情况除写字楼类物业之外均同比大幅增长，1季度全市商品房成交面积达到1912967平米，环比

24、上季度增长7.76%这在历年之中尚属首次。 在同比方面，较08年一季度成交量大幅增长 30.14%。成交金额方面也有较大幅 度的增长比例，一季度，全市商品房成交894913万元，环比增长8.11%, 同比增幅达到35.77%。表2-1xx房地产市场销售情况统计表项目车位/地 下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计销售面 积 （平24405170173512155232656326201912967销售金 额4069340973988290379357206731730457624008377308949126611销售均 平米）/1667434876985299122884678一季度xx商品房市

25、场平均成交价格为 4678元/平方米，较上期微增0.32%，与去年同比上升4.32%。分物业类型在售均价情况：普通住宅在售均价为4114元/平方米，同比上年上涨10.59%，环比上季上浮0.07%; 商服用房在售均价为9127元/平方米，同比上涨10.75%，环比上季下降 0.19%；写字楼在售均价为 5218元/平方米，同比上升 11.00%，环比上 升0.12%;别墅类在售均价为 6459元/平方米，同比上浮14.77%，环比 上升0.5个百分点。图2-3 商品房市场各季度销售面积及销售额统计图2009年1季度xx商品房空置面积有所增长，本季总空置面积为137.84万平方米，较上季度增加

26、5.51%,较上年同期相比增长 33.09%II普通住宅均价&变动比率运势图图2-4 商品房住宅价格及变动率走势图一季度xx住宅市场平均成交价格为 4594元/平方米，与去年同比上 升6.74%。xx房价进入08年下半年后，环比比率变动幅度在 1%右， 与国内一线城市相比xx房价表现的极为平稳，未出现国内一线城市房价 大幅波动的态势。2.2.3 xx 房地产市场预测虽然08年受到全球经济危机楼市成交量受到一定影响，但楼市价格表现相对平稳。09年一季度xx房地产市场表现出的回暖态势，对于后 期楼市的上行仍将产生积极带动作用。近期房地产销售回暖主要是在政策(减免税费、房贷优惠利率降低) 引导下，刚

27、性需求的集中释放所致，当然也与开发商主动采取优惠措施 以及小户型较多导致购买力增强有关，但是未来xx楼市能否复式，成交量水平高低仍存在变数，主要受政策和开发商销售策略的影响。(1) 政策影响：由于去年年底出台的救市政策多数只有一年有效期， 因此届时政府是否会将政策延期存在不确定性。如果楼市成交继续回暖， 但政府出台回调利率等抑制购房者购房行为的相关政策，那么在一定程 度上将会延缓楼市的复苏。（2）开发商销售策略影响：开发商为获得短暂的经济利益采用“追 涨杀跌”的销售策略，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤 购房者的积极性，市场或会再次陷入困境。根据xx房地产信息网数据研究中心预测：政策

28、松动仍将是xx房地产市场主要推力，未来 xx市楼市成交量有望持续增加，09年房地产销 量将超过08年；房价继续保持平稳走势。2.3项目区域房地产市场分析2.3.1产业基地发展概况1、xx国家民用航天基地简介xx国家民用航天产业基地是中国航天科技集团和陕西省、xx市政府联合共建的国家级民用航天产业基地，成立于2006年7月，享有市级经济管理权限。航天产业被列为引领xx未来发展五大主导产业之一， 航天 基地是xx “四区两基地一港”七大经济发展引擎之一。2007年12月26日，国家发改委批复成立 xx国家民用航天产业基地。陕西省、xx市政府高度重视xx国家民用航天产业基地的发展，在政策、土地和融资

29、等方面为基地的发展提供了强有力的支持。基地位于xx市东南方，规划面积 23.04平方公里，预留约35.5平 方公里的远期发展规划空间，位于城市中轴线，连接环城高速、南三环、 地铁2号线、西康高速，地理位置优势，交通便利，区内有国家一级文 物汉宣帝杜陵。图2-5产业基地规划布局图2、航天基地发展规划xx国家民用航天产业基地高举产业报国、四节约一环保的旗帜，大 力推行 “大区域谋划、大集群发展、大集团引领、大项目支撑”的产业 思路，按照“一次规划，分期开发，市场化运作”的建设模式，科学确 立了以“航天产业立区，高科技产业兴区”的发展战略，托起大项目建 设的高地。2008年11月29日，xx市把全市

30、16个过亿产业项目集中在 航天基地举行开工仪式，航天基地的中电投西北分公司 50亿太阳能光伏 项目、航天基地创业服务中心项目、热能工程装备产业化项目等三个投 资过亿的项目同日开工，成为 xx市加快产业发展、扩大内需的亮点。航 天五院xx分院项目、7171厂技改项目、神州软件数字化产业基地项目 等三大航天项目和四院复合管项目、六院民品项目先后入区；2008年11月30日，1500吨硅片项目正式投产，年产值将达到35亿元；2008年xx国家民用航天产业基地实现了10个项目开工建设、10个项目建成达产，形成了航天应用产业、半导体新材料和太阳能光伏新能源、服务外包和创意三大产业。2008年8月29日，

31、经国家科技部和商务部会审,批准设立注册资金为一亿美金的长安蓝橡创业投资基金。11月27日，1000兆瓦太阳能项目等三个过亿项目集中开工。12月20日，隆基硅项目正式投产，预计 2009年实现产值20亿元。航天基地也得到众多国内 金融机构的青睐，仅 2008年上半年已经融资26亿元，构建起多渠道全 方位的融资平台。土地报批获得突破性进展，2007年完成1890亩土地报批，2008年完成3300亩土地报批，为项目入区和加快发展奠定了坚 实的基础。中国航天科技集团还为基地批准储备了40个航天项目，将陆续进入基地。预计到 2009年基地销售收入达到 100亿元，2010年，基 地的销售收入将达到 20

32、0亿元，就业人口达到10万人，形成10-20个 有自主知识产权的名牌产品，以及5-8家在国内外具有较强竞争力的龙 头企业，用2到3年时间完成兄弟开发区 8到10年的里程。到2015年 十二五末时，形成产值过千亿，形成几家产值过十亿、百亿的龙头企业， 成为我国西部航天科技自主创新平台、民品产业孵化平台、国际大企业 合作平台，努力打造世界知名、国内一流的国家级高技术产业基地。2.3.2项目区域房地产市场分析由于航天基地区域起步较晚，整体房地产市场处于成长初期，市场 基本处于空白，所以我们结合基地所在长安区房地产市场和紧邻的xx房地产市场以及对基地的调研数据来分析航天基地的房地产市场状况。1、长安区

33、房地产市场分析长安板块位于基地西侧和南侧，04年开始大量发展房地产市场。长 安板块从2004年以来就以快速发展、适合居住、房价适中等优势引起了 人们的关注。进入2006年以来，大批的房地产开发商屯兵圈地，力推精 品住房，引发了 xx楼市震动。随着长安与 xx主城区的融合，以后地铁 的开通，再加上大学城的日益扩大、航天产业基地的落户，高新区二次 创业向长安的扩展等等，这些都为长安的房地产发展提供了前所未有的 机遇。2007xx房地产需求蓝皮书中有数据指出，打算在长安区购房的人， 比例占全市购房人群的 8.49%。在未来10年乃至更长的时间内，长安 的目标是打造具有国际竞争力的“生态长安”、“科教

34、长安”、“文化 长安”。通过“五横十纵”等道路建设规划全面对接xx，真正打造xx大南城“副中心”。(1)固定资产投资年均增幅达 39%区域配套全面升级2002-2007长安区固定资产投贽总额图2-6 xx长安区板块固定资产投资额统计图从2002年区域固定资产投资额 24.17亿元至2007年的125.4亿元,六年来长安区年均固定资产投资额增长39%区域配套全面升级。(2)开发量年增幅过40%地产沿轴线式发展为主2002年以前，长安区房地产开发建设以政府、事业单位、集体企业集资建房为主，撤县设区以及商品房置业理念的深入人心，长安区商品 房开发开始逐步增长，2002年长安区商品房施工面积 34.6

35、万平米，至 2006年已达到168.07万平方米，开发量增长了近五倍，平均年开发增 幅达48.5%。截止08年长安已有30多家房地产公司包括近三分之一的 外埠开发商涉足，项目数已达 30余个。目前长安区的房地产主要沿长安路与西万路两条交通轴线发展。自 长安区商品房市场启动之初长安路轴线便一直是长安房地产建设的热点 区域，目前长安路诸如地铁二号线等交通建设令人瞩目，完成了长安区 与xx城南、城北的对接，房地产也沿着这条南北交通大动脉快速发展； 另一条交通干线一一西万路发展轴可以说是后来居上，发展迅猛，依托 高新区的辐射带动以及西部大学城的拓延，聚集了诸多上规模、中高档 次的楼盘，诸如雅居乐维也纳

36、森林、盛世长安等项目正吸引着更多中 高收入人群置业长安。除两轴线发展之外，长安区依托与xx的紧密联系，受其房地产发展 的辐射带动，与之相邻的韦曲航天科技产业开发区内房地产开发也逐步 走高，诸如富力城的开发在很大程度上提升了长安房地产的影响力，200亩的“金桥”项目慧谷阑珊也即将启动。此外长安区依托西部大学城科 教基地影响力的逐步提升，这里也聚集了部分品质楼盘，如智慧城、融 发心园等项目的开发。(3) 自住型需求渐成置业主力，销量年增幅超40%2002年长安区商品房销售面积仅为 10余万平方米，而至2006年市 场销售已达66万平米，平均年销售量增长幅度也达 40%以上。2003年以来长安区迎来

37、区域置业潮，在前期主要以看好区域发展前 景、以投资为目的的xx市购买人群居多，早期这部分置业人群比例占到 总购房人群的40%以上。而随着市场的高走，价格也逐步上行，这种以投资为目的地购买行 为也由此开始缩减。而与此同时随着区域环境的不断改善，真正以居住 为目的地购买人群逐渐增多，并已成为目前置业长安的绝对主体，根据 xx房地产信息网调查数据显示，目前长安区置业人群中以投资为目的的 人群比例已不足13%自住性需求人群比例已攀升至 87%左右。2、xx房地产市场分析在xx，位于城南的xx有着其独特的区位优势。xx距xx市中心钟楼 仅10分钟车程，历来因其区内的大雁塔吸引着世界的目光。xx已成为xx

38、城市的名片和名副其实的会客厅。xx南接长安区韦曲科技园，东临灞桥产业区，西临高新区，北接老 城区，临近城南高教文化区，文化氛围浓郁，地理位置十分优越；区内 历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情 及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。除此之外xx国展中心、xx国际会议中心、外商会所等已形成初步 的商务服务群，大雁塔周边已初步成为独具特色的文化旅游商贸区。xx新区拥有优秀的人居环境，这里规划有完善的医疗、教育、购物 等生活设施，同时坐拥大雁塔商圈，紧邻小寨商圈，处于长安路生活圈 和教育圈之内，生活、教育、医疗配套成熟方便，“距城市不远，离自 然很近”，被誉为“魅力

39、xx，人居乐土”，是xx公认的最佳居住地。(1 )地根紧缩，地价飙升xx在发展速度上创造了“ xx速度”这一神话，而从在土地价格上也 更能体现这一增值速度。xx新区的地价由2002年的每亩30万元飙升至 2007年的每亩300万元以上，已经超越城南其他区域和高新，08年受全国以及xx整体楼市的影响，虽然地价略有下调，但是依然保持在250-300 万/亩之间。图2-7 xxxx板块土地价格走势图(2)区域住宅市场供应充足xx的快速发展和日趋完善的周边环境，使得区域的住宅产品无论自住或者投资都是绝佳的选择。土地市场的快速发展也带动了区域内的住 宅市场的开发，傲视 xx的土地价格注定了区域高人一筹的

40、房价。xx房地产信息网数据研究中心统计数据显示：xx板块的住宅均价从03年的2000多元/ ，已经升至2008年的近5000元/ 。升幅较大，如下图所 示:图2-8 xxxx板块住宅价格走势图目前在xx汇集了有中海国际社区、xx南苑、xx华府、xx兰亭、xx 城市花园、哈佛公馆、富力城、大华xx公园世家等众多新旧在售项目，特别是占地1000亩的中海国际社区和大华 xx公园世家，以及在xx南沿 上的富力城，对xx乃至全市住宅市场都是一个重要的补给。xx新区拥有优美的生态环境，没有任何工业污染，1200亩的xx池水面，紧邻杜陵10000亩的生态森林，超过40%的绿化控制率，营造出 一个各项生态指标

41、最为优秀的区域之一。结合区域的发展优势，目前区 域的项目皆以“自然优势、旅游地产”为卖点，项目多以小高层、高层、 花园洋房、别墅等综合形态构成。xx区域内的楼盘项目可以用高绿化率（绿化率在40浓上）、高均价（均价在5000元/ 左右）、高品质（开 发公司多为品牌地产）来形容。虽然具有良好的自然环境等优势，但是 目前区域内的生活配套以及交通的不便依然是区域内项目最大的不足， 区域项目入住率不高，居住氛围不浓。但是随着xx新区建设进程有条不 紊的进行，伴随着区域环境的不断完善和地产市场整体行情上涨，xx的地产市场具有较高的投资以及升值潜力。长安区板块和xx板块房地产市场的快速发展，使得项目周边区域

42、的 市场满意度得到提高，基础设施更加完善，居住氛围日趋浓郁。由于xx市地铁2号线的建设，项目区域的交通便利性得到大大的提高，区位优 势更加明显，市场前景看好。2.4项目SWO分析针对本项目所面对的优势、劣势、机会和威胁进行分析：1、优势分析（strength ）（1 ）政策支持项目位于xx国家民用航天产业基地核心区，为大力发展航天基地,航天基地管委会会大力支持本项目的开发建设。(2)区域发展优势随着航天基地的发展，基础设施和配套设施逐渐完善，经济已经得 到了很好的发展，该区域已成为 xx市社会和经济发展的热点区域。(3 )需求支撑随着航天基地入区企业产业不断的增加，企业各层级的员工对于便 利的

43、居住条件的需求越来越多，而本项目作为航天基地开发的第一个服 务公寓项目，有着巨大的优势。(4 )客户资源本项目开发公司作为基地管委会的控股公司，具备独特的客户资源 等开发优势。(5)建设条件优越本项目用地范围建设条件优越。征地、附着物清理、临时围墙圈建、 地表垃圾土外运等工作均已完成，宗地外配套条件即将达到建设条件(路 通、电通、通讯通、上水通、下水通、燃气通、热力通)。2、劣势分析(weakness)(1) 项目规模较小项目占地面积25.9亩，规划红线内用地面积 19.2亩。(2) 项目周边生活配套匮乏xx国际民用航天产业基地是 2006年7月成立，目前正在规划建设 中，周边生活配套相对匮乏

44、。(3 )周边治安、文化设施有待改进(4 )形象影响由于项目位于基地核心区，受基地产业影响，对项目的整体形象产生一定影响。(5)项目开发公司为新近成立的公司，市场认知度不够3、机会分析(opportunity )(1 )航天基地未来巨大的发展前景航天基地作为陕西省和 xx市的重点项目，未来会用许多高科技企业 入驻，基地未来发展空间巨大。(2)项目升值潜力大随着基地经济的不断发展，生活配套的不断完善，项目具有很大的 升值空间。(3 )潜在消费者增加随着基地入驻企业的增多，人口数量也将增加，所以潜在消费者也 将增加。4、威胁分析(threats )(1) 航天基地内的富力城楼盘将对本项目有所冲击；

45、(2) 长安区和xx众多成熟的楼盘会瓜分本项目的客源，使项目面 临一定的竞争压力。5、结论根据以上SWO分析，本项目采取的发展策略： 最大化的发挥基地区 域价值；通过突出的定位、物业开发模式或建立鲜明的项目形象和品牌 形象，在区域市场中脱颖而出；充分利用现有资源，实现差异化，建立 独有核心价值体系，力争实现价格突破并快销。2.5典型案例分析通过对本项目所在航天基地周边长安区住宅市场的调查，该区域存 在具有竞争性的中高档住宅项目，这些项目与本项目既互相竞争又相互 促进，选取的新建、在建典型案例如表 2-2所示：表2-2典型案例对比表序号名称销售均价（元/平方米）规模竣工日期1宇恒国际3600总建

46、筑面积3.5万m22010年3月2新界3300总建筑面积5万m2009年12月3朝华美域3800总建筑面积4万m2010年3月4长安相府4300总建筑面积7万m2010年4月5华城国际4800总建筑面积26万m2010年12月6长延居？会展明珠4700总建筑面积约17万m2010年12月2.6价格定位本项目的价格定位均采用市场比较法进行定位，主要针对本项目公 寓、配套商业用房和停车位选取可比实例并进行价格定位。1、住宅价格定位住宅采用市场比较定价法，但本项目周围的住宅项目较少，所以采用的可比实例（住宅项目）与本项目有一定的距离。但根据此住宅的地 理位置、项目定位、销售时间等几个方面考虑不同的项

47、目间的差异性， 并对参照的几个住宅项目价格赋予不同的权重值，表2-3内容为所选案例的销售价格及相关修正系数、权重设置表。表2-3可比实例销售价格及修正系数权重表项目名称高层修正系数权重均价（元）区域因素交易时间个别因素宇恒国际3600100/100100/96100/980.4新界3300100/102100/101100/1010.3朝华美域3800100/98100/101100/1000.3表中权重的设置是根据可比实例与本项目的近似程度，依经验设置的数值。修正系数按以下方法计算：每个因素的取值以项目为基准值计算，实例的因素取值参照基准值 计算。最终的修正系数为同一实例各修正因素系数的乘积

48、，由此可得：宇恒国际修正系数：100/100 X 100/96 X 100/98=1.06新 界修正系数：100/102 X 100/101 X 100/101=0.96朝华美域修正系数：100/98 X 100/101 X 100/100=1.01各实例的比准价格为：均价X修正系数，具体比准价格如下：宇恒国际：3600X 1.06 = 3816元/ m2；新 界：3300 X 0.96 = 3168 元/ m；朝华美域：3800 X 1.01 = 3838 元 / m；本住宅销售价格：住宅销售均价=3816X 0.4+3168 X 0.3+3838 X 0.3=3628 元/ m2根据以上计

49、算结果，综合考虑市场行情，销售状况和销售策略，确 定本项目高层住宅销售均价为 3500元/ m。2、公寓价格定位公寓采用市场定价法，但本项目周围的公寓较少，所以采用的可比 实例（公寓项目）与本项目有一定的距离。但根据此公寓的地理位置、 项目定位、销售时间等几个方面考虑不同的项目间的差异性，并对参照 的几个楼盘价格赋予不同的权重值，表2-3内容为所选案例的销售价格及相关修正系数、权重设置表。表2-3可比实例销售价格及修正系数权重表项目名称高层修正系数权重均价（元）区域因素交易时间个别因素摩登BOBO4850100/101100/94100/980.4立丰国际公寓5100100/103100/97

50、100/1020.3长延居？会展明 珠4700100/102100/98100/940.3表中权重的设置是根据可比实例与本项目的近似程度，依经验设置的数值。修正系数按以下方法计算：每个因素的取值以项目为基准值计算，实例的因素取值参照基准值 计算。最终的修正系数为同一实例各修正因素系数的乘积，由此可得：摩登 BOBO修正系数：100/101 X 100/94 X 100/98=1.07立丰国际公寓修正系数：100/103 X 100/97 X 100/102=0.98长延居？会展明珠修正系数：100/102 X 100/98 X 100/94=1.06各实例的比准价格为：均价X修正系数，具体比准

51、价格如下：摩登 BOBO 4850 X 1.07 = 5190 元/ m；立丰国际公寓：5100X 0.98 = 4998元/ m；长延居？会展明珠：4700 X 1.06 = 4982元/ m；本项目公寓销售价格：公寓销售均价=5190X 0.4+4998 X 0.3+4982 X 0.3=5070 元/ m2根据以上计算结果，综合考虑市场行情，销售状况和销售策略，确 定本项目高层精装修公寓销售均价为5000元/ m。3、配套商业用房价格定位本项目配套商业用房在项目建成后采取出售方式经营，采用市场比 较法进行价格定位。由于项目配套商业用房地处飞天路和神舟三路交叉路口，地理位置 优越；并且本项

52、目定位为中高档的精装修公寓，结合项目整体形象和基 地商业配套的定位等因素，本项目的商业用房定位中高档。根据项目类 似工程，综合考虑市场行情，销售状况和销售策略，确定本项目配套商 业用房销售均价为10000元/ m2o4、停车位价格定位按照目前xx市长安区和xx板块车位的市场行情，并结合项目自身 情况，保守考虑取车位的价格为8.5万元/个。2.7拟建项目定位2.7.1 档次定位项目发展处于xx国家民用航天产业基地区域形象较佳的区域之一， 且拥有较为稀缺的土地资源，项目价值较高，且高端、中高端客户对本 项目的认同度高。综合市场竞争情况以及自身的条件，本项目定位于高档公寓及配套商业项目。2.7.2

53、客户定位本项目的目标客户定位为基地及周边区域内中高收入人群，包括基 地内各产业的年轻从业人员、有一定经济实力的投资者、临时居住的企 业高级顾问及部分企业的高层、中高层管理人员等。2.7.3 产品定位通过精细的规划，现代感的建筑和舒适、创新的户型打造现代、大气的城市高品质酒店式公寓，力求将本项目打造成为能代表 xx国家民用 航天产业基地形象的一个地标性建筑，并在本项目实现高尚的品质感和 完善的酒店式服务理念。此外，项目应注重对新、环保、节能材料的运用，对高新技术、设 备的运用及运用环保生态的技术。第三章 项目建设条件3.1自然条件1、 温度：基地核心区属暖温带半湿润的大陆性季风气候， 夏季炎热，

54、 冬季干冷。年平均气温 13.2 C，最高气温为43.4 C （出现在1966年6 月21日），最低气温为-17.5 C （出现在1977年1月30日）。2、降雨量：年平均降水量为 660.6毫米，日最大降雨量为143.0毫 米（出现在1956年7月15日）。降雨时空分布很不均匀，冬春少雨干旱， 夏季伏旱多暴雨，秋季多连阴雨天气，旱涝灾害交错发生。3、 日照：年平均日照时数 2097小时，日照百分率 49%日照间距 系数为1.59。4、 风向：常年主导风向为东南风和西南风，多年平均风速 2米/秒, 最大风速24米/秒。夏季平均风速 2.2M/S，冬季平均风速1.8M/S，全年 主导风向为 NE

55、14夏季主导风向为 NE16冬季主导风向为 NE135、降雪：年无霜期平均 217天。最大积雪深度18厘米，最大冻土 深度24厘米，出现在2003年1月911日。3.2项目规划用地条件1、地质情况满足项目建设的要求航天基地核心区位于长安区境内东部的黄土台塬区，系第四纪风积 黄土堆积而成，由东向西依次为炮里塬、八里塬、少陵塬、神禾塬。航 天基地座落在少陵塬上，地势东高西低，南高北低，平均海拔397米，地震烈度哑度。项目所在地地势平坦，没有地质断裂带。根据勘查取证，该项目的建设地的地质情况完全满足项目建设的要求。2、满足城市规划的要求项目所在地属于xx市规划的xx国家民用航天产业基地，该项目的 建设符合基地总体规划的要求。3.3项目外部