江西抚州东乡县市场调研与投资建议(34页）

1、调研人员：马立柱、邢 俊 2013年6月2日 上海蓝箭资产管理有限公司 目目 录录 东乡概况东乡概况一 东乡县主要项目介绍东乡县主要项目介绍二 地块分析地块分析三 结结 论论四 江西省抚州市 一、东乡概况一、东乡概况区位介绍 东乡县位于江西省中东部、抚州市北部，约50万人口，近百亿GDP,经济发展状况区域领先、 总体落后，第三产业受抚州、鹰潭、南昌制约未成规模，居民消费潜力巨大，市场总体呈现供 应不足，县城商贸物流休闲餐饮产业化、规模化亟待提高，县城消费区域影响力疲软，第二三 产业投资潜力巨大，但投资软环境不尽成熟。 总人口：46万、城区人口20万，王安石、舒同故里，教育产业 发达，有“荆公故

2、里、赣东门户”之美称； 人文环境人文环境 国土环境国土环境 东乡县下辖9镇、4乡、4个农场，总面积1270平方千米，县城 面积20平方千米，是全国主要商品粮产地，公路铁路交通发达； 经济环境经济环境 农业发达、工业健康起步、商贸物流业蓄势待发，县城内 消费需求旺盛，供应不足，跨县域消费覆盖能力弱，有明显的 高端消费中心城市依赖性，属优质投资阶段； 一、东乡概况一、东乡概况环境介绍 一、东乡概况一、东乡概况产业结构 立足于农业，大力发展工业和第三产业，形成“三驾车”共同拉动经济增长的局面。 一、东乡概况一、东乡概况城市总体规划 由于受沪昆铁路、沪昆高速铁路的影响，城市向西方向的发展受到了一 定的

3、限制，未来的发展方向更倾向于南部、北部。 工业支柱产业工业支柱产业 总产值总产值 一区三园一区三园 五大支柱产业：医药、化工、机电汽配、陶瓷、轻工纺织。 规模以上工业总产值为148亿元。 一区：经开区（正在搬迁）； 三园：东升工业园（含渊山岗、金桥、红亮三个工业板块）； 东辉工业园（含东山、南山两个工业板块）； 东腾工业园（新建）。 一、东乡概况一、东乡概况工业概况 一、东乡概况一、东乡概况经济数据分析 从图表可以看出，东乡县相较于抚州市其他县城南丰县、余干县来看GDP及固定资产投 资略高，但与怀宁县相比略差，与肥西县差距很大。 一、东乡概况一、东乡概况经济数据分析 从图表中看出，东乡县的社会

4、消费品零售总额、财政收入略高于南丰和余干、略低于怀 宁、与肥西差距较大，同时近三年东乡县的社会消费品总额增速较慢，社会购买力提升 不大。 一、东乡概况一、东乡概况经济数据分析 从图表中看出，东乡县的城镇居民可支配收入及农民人均纯收入与怀宁县、肥西县相当。 p 投资公司：投资公司： 江西荣成机械制造有限公司独资兴建 p 投资金额：投资金额：5亿元 p 占地面积：占地面积：400亩 p 主要建设：主要建设：汽车悬架支臂、汽车转向器系统 、 汽车橡塑密封件、汽车金属型材四家制造 公司；一个国家级技术检测、研发中心；一 个汽配专业市场。 汽车悬架支臂、汽车转向器系统二者已建成 年产100万台转向杆臂和

5、200多万套横直拉杆 ，二者国内市场占有率15%，销售额10亿元 ，创税8000万元。 二、东乡县主要项目介绍二、东乡县主要项目介绍荣成汽配科技园 由此可以看出，东乡县的汽配产业是具 有一定的工业基础的，因此会对汽配行 业起到一定的支持作用。 二、东乡县主要项目介绍二、东乡县主要项目介绍东乡（永康）五金汽配科技园 p投资公司：投资公司：浙江永康客商 p投资金额：投资金额：20亿元 p占地面积：占地面积：100亩 p主要生产：主要生产：汽车配件、摩 托车配件，产品远销国内外 随着汽车配件加工厂在东乡落 户的越来越多，对做产地型汽 配市场是有很大好处的。 二、东乡县主要项目介绍陶瓷公司 p江西东泰

6、陶瓷有限公司江西东泰陶瓷有限公司 p占地面积：占地面积：150亩 p投资：投资：2亿元 p年产3000万平米各类瓷砖 p江西嘉佳陶瓷公司江西嘉佳陶瓷公司 p占地面积：占地面积：120亩 p投资：投资：9500万 p年产各类陶瓷2800万平米 p江西盛源陶瓷有限公司江西盛源陶瓷有限公司 p占地面积：占地面积：110亩 p投资：投资：12亿元 p年产50万件日用陶瓷及相关 配套产品 p江西新闽泰陶瓷有限公司江西新闽泰陶瓷有限公司 p占地面积：占地面积：80亩 p投资：投资：3.6亿 p年产50万平米各类陶瓷 p江西海鹏木业发展有限公司江西海鹏木业发展有限公司 p占地面积：占地面积：70亩 p投资投

7、资 ：1亿元 p年产9万立方米陶瓷包装材料 p海润陶瓷有限公司海润陶瓷有限公司 p占地面积：占地面积：500亩 p投资：投资：6亿 p年产墙砖3000万件 通过市场调研发现，汽配市场不如建材市 场强劲，建材有更好的工业基础，这样就 能建立一个以汽配建材为主要业态的专业 市场。 p 投资单位：投资单位： 江西绅丰实业有限公司 p 总建筑面积：总建筑面积：28万平方米 p 投资：投资：10亿元 p 主要建设：主要建设： 各类通用仓库，建筑面积8万平方米； 各类交易市场，建筑面积4万平方米； 包装车间，建筑面积3万平方米； 加工车间，建筑面积3万平方米， 货物堆场，建筑面积1.2万平方米； 停车场，

8、建筑面积2万平方米； 教育研发基地，建筑面积1.8万平方米； 综合服务大楼，建筑面积1.2万平方米； 职工宿舍、食堂、加油站等配套服务设 施，建筑面积3万平方米。 二、东乡县主要项目介绍二、东乡县主要项目介绍赣东商贸物流园 赣东商贸物流园的建设，对专业市 场物品的仓储、流通都是有利的， 降低了仓储流通的成本，提高了流 通的速度和质量 。 地址 子山路与行政东路交汇处 开发商 江西东景房地产开发有限 公司东乡分公司 规模138000 产品多层 面积131-143平方米 价格3800元/平方米 项目特色 1.位于行政新区。 2.规模小，易于消化。 物业种类销售套数去化率 多层950套88% 二、东

9、乡县主要项目介绍二、东乡县主要项目介绍东景新龙花苑 价格表现：最低价格卖到3589元，最高卖到3893元， 价格平稳，上下波动不大。 地址 东乡县迎宾大道（火车站 西侧） 开发商 江西辰鑫投资有限公司 规模26937平米 产品多层、商铺 面积128.5-120平米 价格3200元 项目特色 1、出了住宅还有站前商业 街。 2、县重点工程，已纳入东 乡火车站广场建设范围， 将打造成休闲、娱乐、居 住为一体的商住服务区。 二、东乡县主要项目介绍二、东乡县主要项目介绍贰站街 价格表现：位置好比同类产品价格稍低。 物业种类销售套数去化率 多层 小高层651套90% 商铺99套100% 地址 东乡县大富

10、工业大道雨帆 花园 开发商 江西雨帆房地产开发有限 公司 规模48533 产品多层、高层、商铺 面积110-130平方米 价格3700元、商铺14888元 项目特色 1、环境优美，临近千子湖 畔。 2、交通便利，位于大富岗 工业大道直通高速路口 。 3、县文化中心，比邻三中。 4、未来的城市中心。 二、东乡县主要项目介绍二、东乡县主要项目介绍余帆花园 价格表现：价格最低的只卖都了3000元，最高的卖到 了4000元，价格波动大。 物业种类销售套数去化率 多层、高层675套65% 商铺0套0% 地址 东乡县龙山北路（半山国 际大酒店旁） 开发商 江西佰信房地产开发有限 责任公司 规模31250

11、产品小高层 面积110-130平方米 价格3700元 项目特色 在半山国际大酒店旁休闲 娱乐方便，县医院也在建 设，升值潜力巨大。 二、东乡县主要项目介绍二、东乡县主要项目介绍江南星臣 价格表现：均价在3700元比附近楼盘价格稍低 物业种类销售套数去化率 小高层168套100% 地址 浙赣线以南，东抚路以东 开发商 东乡县房地产综合公司 （国际物流汽贸城） 规模 产品多层、商铺 面积120平米 价格1800元、商铺6700元 项目特色 以汽配城为依托，商业物 业升值潜力大。 二、东乡县主要项目介绍二、东乡县主要项目介绍汽配城.国际花园 价格表现：住宅售价较低，以商铺销售和收取租金为 主。 物业

12、类型销售套数去化率 多层291套90% 商铺150套90% p区位：区位：东乡县龙山北路龙门大桥南头 p开发商：开发商：江西华阳投资有限公司 p招商运营：招商运营：深圳意点红咨询顾问有限公司 p总建筑面积：总建筑面积：8.8万平米 p商建面积：商建面积：5万平方米 p容积率：容积率：4.6 p商业定位：商业定位：一站式购物，集购物、休闲、娱 乐、餐饮、居住位一体的城市综合体 p主力店：主力店：好又多超市、肯德基、百货商场、 旋转餐厅 p商铺出售率：商铺出售率：75% p开门率：开门率：55% p商铺售价：商铺售价：2万元 p住宅均价：住宅均价：4700元/平米 p旋转餐厅：旋转餐厅：100元/

13、人 p停车位：停车位：500个 二、东乡县主要项目介绍二、东乡县主要项目介绍中央购物公园 中央购物公园为目前东乡县最繁华 地段，围绕此地段形成了城市中心 商圈，人气较高，商业繁荣。 二、东乡县主要项目介绍中央购物公园 中央购物公园优势分析及对专业市场启示中央购物公园优势分析及对专业市场启示 1.经营模式优势：定位城市综合体经营模式优势：定位城市综合体 2.特色优势：使千店一面变为个性店面特色优势：使千店一面变为个性店面 3.营销优势：引进深圳意点红投资顾问公司负责全面的招商运营。营销优势：引进深圳意点红投资顾问公司负责全面的招商运营。 4.规模优势：商建面积规模优势：商建面积5万平米，大型超市

14、、星级酒店、七大会所、八大主题商业万平米，大型超市、星级酒店、七大会所、八大主题商业 5.品牌优势：华阳投资公司，基础实力雄厚，在东乡有良好的政府协作资源。品牌优势：华阳投资公司，基础实力雄厚，在东乡有良好的政府协作资源。 1.经营模式：定位以汽配建材为主要业态的综合市场 2.特色优势：使沿街面分散、业态单一、装修百态、无广告宣传的商家，形成统一 规划、统一经营、统一装修模式、统一宣传的专业是市场 3.营销优势：上海蓝箭资产管理有限公司从前期规划、中期建设、后期招商运营全 程参与，有力于决策的方向性与准确性。 4.规模优势：商建面积将达10万平米以上，涵盖汽配、五金、建材、小商品等众 多业态。

15、 5.品牌优势：万盟置业始终致力于专业市场的开发，以在国内开发众多专业市场。 二、东乡县主要项目介绍二、东乡县主要项目介绍家居建材市场 据调查，东乡县家居建材市场仅有一家 商铺数量：商铺数量：80户，沿街商铺数不胜数 缺点：缺点： 一、内部因素 1、规模小 2、业态单一 3、业态杂乱 4、销售不集中 二、外部因素 1、市场环境恶劣 2、市场无人管理，经营无需 东乡的建材家居需要进行统一的 销售、管理， 家居建材市场的建 立是可行的。 商铺数量：商铺数量：120户左右 主要商家：主要商家：汽摩配件商、农用车及小车 整车销售、汽摩维修商 缺点：缺点： 一、内部因素 1、规模小，没名气 2、业态单一

16、，不能满足商家采购需求 二、外因 1、市场环境恶劣 2、市场管理不科学 3、宣传不到位 二、东乡县主要项目介绍二、东乡县主要项目介绍小型汽配城 汽配市场分布杂乱，管理不规范， 需要统一管理。 二、东乡县主要项目介绍二、东乡县主要项目介绍各类项目市场分析 汽配建材综合市场有良好的基础汽配建材综合市场有良好的基础 一一.工业工业: 1.荣成汽配科技园主产汽车悬架支臂、汽车转向器系统、荣成汽配科技园主产汽车悬架支臂、汽车转向器系统、 汽车橡塑密封件、汽车金属型材，年产汽车橡塑密封件、汽车金属型材，年产 100万台转向杆臂和万台转向杆臂和200多万套横直拉杆，二者国内市场占有率多万套横直拉杆，二者国内

17、市场占有率15%。 2.东乡（永康）五金汽配科技园主产汽车配件、摩托车配件，产品远销国内外。东乡（永康）五金汽配科技园主产汽车配件、摩托车配件，产品远销国内外。 3.六大陶瓷公司及配套公司年产各类陶瓷六大陶瓷公司及配套公司年产各类陶瓷30000万方，公司落户越来越多，规模也不断扩大。万方，公司落户越来越多，规模也不断扩大。 二二.市场市场 1.原来的汽配城已经初具规模，对新汽配城的招商有一定客户基础。原来的汽配城已经初具规模，对新汽配城的招商有一定客户基础。 2.自发形成的五金建材市场商户众多，并出现沿街经营，对五金建材的招商积累了客户。自发形成的五金建材市场商户众多，并出现沿街经营，对五金建

18、材的招商积累了客户。 三三.物流物流 赣东物流园的建设，有利于专业市场的仓储、配送，降低成本提高配速速度和质量赣东物流园的建设，有利于专业市场的仓储、配送，降低成本提高配速速度和质量。 四四.楼盘楼盘 通过对各楼盘分析可以看出，房价均价通过对各楼盘分析可以看出，房价均价4000元元/平米，商铺平米，商铺12000元元/平米，消费水平高，购买力强；每平米，消费水平高，购买力强；每 个房产公司都或多或少的涉及到了商业地产，说明商业地产势头强劲。个房产公司都或多或少的涉及到了商业地产，说明商业地产势头强劲。 五五.中央购物公园中央购物公园 中央购物公园成功的五大优势，专业市场同样具有，购物公园没有的

19、优势专业市场也有，购物公园中央购物公园成功的五大优势，专业市场同样具有，购物公园没有的优势专业市场也有，购物公园 在东乡能成功，专业市场在东乡也能成功。在东乡能成功，专业市场在东乡也能成功。 三、地块分析三、地块分析高铁站地块 高铁站地块高铁站地块 1、紧邻城市主干道龙山大道， 靠近320国道，交通便利。 2、地形方正，位置优越。 1、高铁站的建成将提升附近人 气。 2、地处政务新区，未来城市发 展方向。 1、地处非核心商圈。 2、周边尚处于开发阶段，无成 熟住宅小区。 3、人流量少，配套设施欠缺。 周边发展进度尚不能明确，对 本地块的建设造成影响。 三、地块分析三、地块分析体育馆地块 1、位

20、置优越，交通便利。 2、离城区繁华地段及火车站较 近。 3、附近住宅较多，在体育馆附 近，人流量可观。 对周边学校、医院可能造成一 定的影响。 1、周边商业尚不发达 2、道路将要进行改造。 1、县一中选址附近，建成后将 带动人气。 2、周边配套将逐渐形成。 三、地块分析三、地块分析火车站地块 火车站火车站 地块地块 1、位于火车站旁，交通便利， 地理位置优越。 2、人流量大，配套设施完备。 站前路建设完成，带动周边商 业氛围，吸引更多消费人群 火车站旁，鱼龙混杂，对人身 及财产安全具有一定的威胁。 1、距离城区较远。 2、固定消费人群较少。 3、火车站旁声音嘈杂，环境较 差。 四、结论四、结论

21、东乡投资环境分析 经过我们的调查分析，对东乡县的投资环境有了初步的 了解。 东乡县目前处于一个快速发展的阶段，以工业带动全县 经济为主，在抚州市内属于经济水平较高的县区。 虽然东乡县目前每年保持着良好的发展速度，但当农业 与工业发展到一定的地步，其经济增长速度必然会有所下降， 因此东乡县必然需要调整产业结构，将经济侧重点转移到第 三产业中来。从东乡县的各种经济数据来看，东乡县的社会 购买力在不断增长，居民生活水平不断提高，因此对于各种 商品、服务的需求都会逐年增加，而目前东乡县的第三产业 并不发达，有着很大的潜力和成长性。 因此我们认为，东乡县在具有良好的工农业基础的支持 下，发展第三产业将事

22、半功倍，具有一定的可投资性。 四、结论四、结论东乡县城区土地级别与基准地价表 根据东乡县城区土地级别与基准地价表，及我们的实地调研，我们根据东乡县城区土地级别与基准地价表，及我们的实地调研，我们 做出了如下结论。做出了如下结论。 四、结论四、结论高铁站地块建议 高铁站地块可建设商业综合体高铁站地块可建设商业综合体 业态：酒店、餐饮、娱乐、超市业态：酒店、餐饮、娱乐、超市 地价：地价：30-50万万/亩亩 1.有建材汽配相关 的工业基础 2、比邻火车站、 汽车站、县医院商 业潜力巨大。 3、来往旅客多需 求两大。 4、在本区域内有 规模优势。 5、开放商及顾问 公司实力强。 1、 处于非核心商 圈。 2、周边缺乏商业 氛围。 3、周围小区有待 开发，人流量不足。 1、餐饮、住宿、 娱乐、酒店半山酒 店可能会产生一定 的竞争。 2、周围正在开发 小区入住率无法保 障。 1、在本区域内是 空白市场，没有竞 争对手。 2、随着旋转餐厅 及佛岭生态园的建 设，人流会越来越 大。 优势优势劣势劣势机会机会风险风险 体育馆地块可建设以建材汽配为主体育馆地块可建设以建材汽配为主 的专业市场的