物业服务方案

1、目 录前 言1第一章 各项物业服务标准2一基本服务要求2二共用部位及共用设施设备运行、维修养护4三消防安全防范6四绿化养护7五环境卫生8六公共秩序维护9七装饰装修管理9第二章 项目组织架构及岗位职责10第三章 各项主要物业服务措施16一人员综合素质的提高16二工程管理16三公共秩序维护18四宠物管理20五装修管理20第四章 物业费用预算22第五章 独秀社区之设想23一贴心服务23二社区文化活动24结 束 语25第一章 各项物业服务标准根据住宅物业服务标准要求，结合本园区实际特点以及服务内容，我项目部在仔细推敲、斟酌基础上，打破原有服务等级划分标准，制定了本服务标准。提请业委会委员审核，并提出修

2、改意见，使之形成一套具有可操作性的、适用于本园区的物业服务标准。具体标准如下：一 基本服务要求（一） 客户服务场所1. 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。（五级）2. 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。（五级）3. 客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。（四级）4. 设置并公示24小时服务电话。（五级）（二） 人员管理1. 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。（五级）2.

3、从业人员分岗位统一着装，佩戴标志。（五级）3. 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。（五级）4. 项目负责人具有5 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。（五级）5. 按需求配备具有外语会话能力的管理人员。（五级）6. 部分管理岗位人员的选聘录用，需经由业主委员会面试、了解或同意，其中物业项目总经理、财务部经理需业主委员会同意后聘用。（超五级）7. 物业公司当日所有出勤人员（含外委人员）需公示于指定位置。每月10日前向业委会提供上月人员编制、岗位、人员工资、福利及其他人工成本的明细。（超五级）（三） 制度要求1. 建立共用部位及共用设施设备维修养

4、护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度，并将重要制度上墙公示。（超五级）2. 建立突发公共事件的应急预案，并上墙公示。（超五级）3. 建立培训体系，定期组织培训与考核。（五级）4. 建立物业服务工作记录。（五级）5. 制定完善的物业管理方案。（超五级）（四） 档案管理1. 建立物业管理档案。（五级）2. 配备档案管理人员。（三级）3. 应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。（五级）（五） 客户服务1. 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算；每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。每月公示上月主要工

5、作计划完成情况及下月主要工作计划。（五级）2. 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，项目部将以入户通知、电话通知相结合的方式，并在园区内设置的公共宣传栏内公示，履行告知义务。（五级）3. 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。（五级）4. 水、电急修10分钟内、其他报修20分钟内到达现场（超五级）；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。年度内入户维修返修率不超过5%，报修回访率应不少于30%。（超五级）5. 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在1个工作日内回复。投诉回访率100%。（五级）6. 每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率

6、85%以上，满意率不低于85%，公示整改情况。（超五级）7. 每月组织1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。（五级）8. 每年组织业主参观共用设施设备机房。（五级）9. 每年至少组织3次社区文化活动。（五级）10. 重要节日进行美化装饰。（五级）11. 设置公共信息栏，每月至少更新1次；配合相关部门进行公益性宣传。（五级）12. 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。（五级）13. 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。（五级）14. 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。（五级）（六） 专项服务委托管理1. 签订专项服务委

7、托合同，明确各方权利义务。（五级）2. 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。（五级）3. 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。（五级）4. 对专项服务进行监督及评价。（五级）二 共用部位及共用设施设备运行、维修养护（一） 综合管理1. 建立房屋及共用设施设备的基础档案。（五级）2. 运行、检查、维修养护记录应每月归档。（五级）3. 组织实施房屋使用安全情况评估检查。（五级）4. 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。（五级）5. 每年第四季度制定下一年度

8、维修养护计划。（五级）6. 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。（五级）7. 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。（五级）8. 设备机房（五级）1) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板；2) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。3) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。（二） 共用部位每周巡查1 次道路、场地、阶梯、大门、围墙、围栏及扶手、侧石、管井、沟渠、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。（五级）（三） 二次供水设施1. 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。（五级）2. 每日

9、巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。（五级）3. 每月切换1 次备用水泵。（五级）4. 每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。（五级）（四） 排水系统1. 排水设施：每月检查1次雨、污水管井等；每年上汛前和强降雨后检查园区内排污管线，组织清理、疏通，确保畅通。（五级）2. 污水泵：汛期每日巡视2次，平时每日巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1 次。（五级）3. 化粪池：每年检查4次化粪池并组织安排清掏。（超五级）（五） 照明和电气设备 （五级）1. 公用区域照明系统：每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复；复杂故障3日内修复

10、（原开发施工遗留问题除外）；每2周调整1次时间控制器。2. 低压柜：每日巡视3次设备运行状况；每半年养护1次；每年检查2次电气安全、接地电阻；每年校验1次仪表。3. 低压配电箱和低压线路：每周巡视1次设备运行状况；每半年养护1次；每半年切换1次双路互投开关。4. 控制柜：每周巡视2次设备运行状况；每年养护2次；每季度校正1次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2次各类远控装置和节能装置。5. 检测：每年检验1次内部结算电能表。（六） 安全防范系统 （五级）1. 报警控制管理主机：每日巡查1次，检查设备运行状态；每季度内部除尘1次。2. 网络控制箱：每季度检查1次外观、接线；每季度内部除尘1

11、 次。3. 红外对射探测器：每月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每季度内部除尘1次。4. 图像采集设备：每日检查1次监视画面、录像功能；每季度内部除尘1次。5. 云台：每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每半年转动部位上润滑油1次。6. 巡更点：每周检查1次外观，每日存储巡更记录。7. 读卡器：每周检查1 次外观、查看防水状况。（七） 水景 （五级）1. 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2. 使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1次防漏电设施。 （八）其它服务项 乙方须按照本合同约定提供会所楼公共设备设施的维修保养，并提供空调制冷及采暖。供暖

12、期为每年11月15日至次年3月15日，制冷期为每年6月1日至9月31日，且每天制冷时间为7：00-22：00。三 消防安全防范（一） 综合管理1. 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。（五级）2. 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工及业主进行2次消防安全培训。（超五级）3. 每日防火巡查1次，每月防火检查2次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。（五级）4. 消防控制室设专人24小时值班，及时处理各类报警、故障信息。（

13、二） 消防设施设备维修养护（五级）1. 火灾自动报警系统1) 火灾报警控制器、联动控制设备：每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置：每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。3) 备用电源：每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。4) 消防广播系统：每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、

14、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。5) 水灭火系统：消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度检查1次润滑情况；每年养护1次室内、外消火栓。6) 应急照明、疏散指示标志：每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。7) 灭火器：每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。四 绿化养护（一） 基本要求1. 乔木：植株生长健壮，树冠完整，出现死亡或缺株后应及时补栽，生长季节叶片保存率高于90%。（四级）2. 灌木：植株生长健壮，枝叶丰满，主枝分布均匀合理，观赏效果好，符合植物品种的造型

15、特点。（五级）3. 绿篱和色块：造型整齐美观，轮廓清晰，高度一致，修剪及时，出现死亡或缺株应及时补栽。（五级）4. 地被和花坛植物：地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过1%后能及时补栽更换。草坪整齐，覆盖率高于95%。（四级）（二） 绿化养护内容1. 灌溉：有灌溉计划，确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水，其他时间根据植物种类、生长情况和土壤墒情合理安排灌溉。（五级）2. 施肥：乔木每年施肥1次，灌木每年施肥2次至3次，地被和草坪植物每年施肥3次至4次，花坛植物根据生长情况进行追肥；通过有机覆盖等方法，逐年增加土壤有机质。（四级）3. 病虫害防治：采取预防为主，综合防治的方针

16、；及时掌控病虫害的发生情况，尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害，减少使用化学农药对环境的影响。4. 整形修剪：乔木每年修剪1次至2次，部分植物进行生长季修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2 次；绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2 次，全年至少修剪15 次。5. 除草：每年全面除草5次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%（四级），局部杂草覆盖率不超过绿地面积的30%，不出现20厘米以上的杂草。绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物应随时清理干净。（五级）（三） 工作检查（五级）生长季节

17、每周至少检查1次绿化工作；编制每周绿化养护措施和工作计划；绿化档案齐全、准确。五 环境卫生（一） 生活垃圾的收集、清运实行生活垃圾分类收集；配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志；每周至少清1次垃圾收集容器；蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药；每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所；配有专用垃圾清运车清运垃圾，密闭运输、外观整洁。（五级）（二） 物业共用部分清洁1. 园区共用道路及设施：每日清扫2次（超五级）；每周清洁1次园区公共照明及共用设施。（五级）2. 水景：根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。（五级）3. 有害生物预防和控制：配合相关部门进行有害生

18、物预防和控制；投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。（五级）4. 雨雪天气清洁：雨后对小区内主路、干路积水进行清扫；雨后4小时道路无成片积水，雨后天晴1 日内恢复道路清洁水平（五级）。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。昼间降雪的，随时清扫。夜间降雪的，主要道路的冰雪，在次日10:00 前清扫干净。（四级）（三） 工作检查和记录每日检查1次清洁质量，每2周全面检查1次清洁质量，做好相应记录；清洁档案齐全。（五级）六 公共秩序维护 1. 出入口有专人24小时值守；机动车辆登记出入。（五级）2. 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视4次，2：00 至次日6：00 巡视2次，

19、夜间巡查2人同行。（五级）3. 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。 （五级）4. 每年进行4次专项应急预案演习，其中有业主或使用人参与的演习不少于1 次，做好记录。（五级）七 装饰装修管理1. 建立装饰装修管理档案。（五级）2. 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。（五级）3. 装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示

20、。（五级）4. 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。（五级）5. 装修公司自行清运装修垃圾，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。（五级）第二章 项目组织架构及岗位职责执行总经理 1人客户服务部经理 1人财务部会计 1人运营管理部经理 1人客服主管1人前台接待4人客服主任4人出纳1人绿化、保洁主管1人保安部副经理1人绿化工5人保洁员20人综合维修9人高低压电工9人综合维修主管1人高低压主管1人库管员1人兼保安员45人中控员4人消防主管1人班车司机 1人总经理秘书 1人办公室：3人运营部：2人财务部：2人客服部：10人工程部：20人保安部：6人

21、共计人数：43人注:1、虚线框为外委公司人员编制； 2、独立监控室,独立中控室；园区保安岗位及人员布置图共计45人。其中：保安队长1人、保安员44人（门岗17人/园区巡逻24人/总巡3人）；五 区巡逻岗：4人一 区巡逻岗：4人园区总巡逻：3人二 区巡逻岗：4人六 区 巡逻岗：4人三 区巡逻岗：4人南门西南门西北门形象岗：2人道闸岗：4人登记岗：4人3人4人外围巡逻岗4人说明：外围指园区外红线内主要道路。园区保洁岗位及人员布置图共计20人。其中：保洁主管1人、保洁员18人（含倒休2人）、垃圾清运1人；五 区保洁员：2人一 区保洁员：2人二 区保洁员：2人六 区 保洁员：2人三 区保洁员：2人西南

22、门西北门南门公园 保洁员：2人环路保洁员：2人 外围保洁员2人说明：外围指园区外红线内主要道路。项目部各岗职责简介一 项目总办1. 执行总经理：在公司总经理领导下，全面负责项目部物业服务及协调管理工作（包括对客服务、绿化保洁、安全防范、工程维修及人员管理等）；以及与属地各行政主管部门日常事务的接洽、沟通。2. 总经理秘书：负责项目部日常会议组织、行政档案管理、公司工作精神的上传下达等行政工作；以及项目部员工考勤管理、社保办理等人事工作；完成总经理交办的各项其他工作。二 客户服务部：该部门是物业公司向客户提供各项服务工作的窗口部门，主要负责收集园区内客户资料，做好客户档案管理工作；负责客户日常事

23、务的分拣、处理、分发、跟进等工作；进行客户投诉、满意度调查等客户意见收集、处理、反馈工作；以及各项费用催缴工作。1. 客户服务部经理：在项目执总领导下，全面负责客服部日常管理工作，做好园区业户服务、社区活动、各项费用收取、业户沟通、投诉处理、回访及解决各种问题等工作。2. 客服主管：负责协助部门经理工作，做好业户咨询、报修、投诉的接待、服务及回访工作。3. 客服主任：负责管辖区域内业户的日常物业服务及相关费用的收缴工作，接待业户来电、来访、报修、投诉及跟进回访，听取住户意见和建议，并及时向上级领导反映。4. 前台接待：负责处理前台日常事务，接收邮件包裹、接听来电、接待业主和客户的报修、投诉和咨

24、询，记录业主的意见、建议和投诉，并反馈辖区客服主任或主管领导及时跟进处理。三 财务部：该部门主要负责园区内各项费用收缴、支出的账务管理工作；做好财务统计和会计账目、报表，并妥善保管会计凭证、账簿、报表和其他财务档案资料。定期汇总项目部经营情况，为项目执总提供数据依据。1. 会计：负责物业项目部的帐目管理；每月统计财务报表并按时提交项目执总；按要求定期准备项目财务公示资料；负责项目部固定资产的统计核算工作；随时与总部财务部保持业务联系。2. 应收员：负责收取各项费用，并对每日所发生的各项现金收入进行如实登帐记录；定期与公司财务核对管理部各项账目。四 运营管理部：该部门是项目部各项服务提供的保障部

25、门，主要分为工程、安保、专业外委三个运营模块。其中工程部主要工作职责为设备设施的运行、维护、保养以及入户维修工作；安保部负责园区秩序维护、安全防范、车辆管；专业外委工作主要体现在对专业公司的监督管理工作。运营管理部经理：指导、监督各业务经理开展其所属业务工作；适时组织各项应急预案演练工作；组织各业务系统的培训工作；与各专业外委公司的沟通协调工作。（一） 工程部：对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养、日常运行管理；对业主、租户开展有偿服务；对装修工程进行监督管理；对物业设施提出完善、整改方案。1. 工程部经理：在运营管理部经理领导下，负责组织制定

26、并实施园区工程设备、设施的年度保养、检修和更新改造计划，组织本部门人员做好园区工程设备、设施的日常维护和户内维修工作。2. 高压主管：负责园区供电系统设备设施的运行管理、维修保养和户内维修工作。3. 综合维修主管：负责园区供排水、排污、弱电等系统设备设施运行管理、维护保养及外墙、门窗、土建等综合维修保养和户内维修工作。4. 维修工：根据各自不同专业，分别负责相关设备设施的巡视、维修、保养和户内维修工作。（二） 保安部：防范园区内出现行窃、抢夺、故意破坏财物及损害行为；协助公安消防部门对园区内发生的案件进行现场看护；配合机关部门工作；对进入园区的人员、出入物品进行盘查登记；负责园区交通秩序维护；

27、1. 保安部经理：在运营管理部经理下，负责保安部全面的管理工作，制定并组织落实园区秩序、消防的安全管理方案及防范措施，积极协调内、外业务关系。 2. 消防主管：负责协助经理实施安全管理方案和防范措施，并做好园区消防及机动车场/库的具体安全管理工作。3. 中控员：在部门经理领导下，做好消防、安防监控中心设备的安全运行和园区治安、消防监控工作，如有异常情况，及时上报领导进行处理。第三章 各项主要物业服务措施“服务标准”是做好工作的目标和依据，“服务措施”是改进工作的方法和举措，我司具有一套完整的、成熟的质量体系文件以确保实现第一章中阐述的物业服务内容及标准，除此，我司对广大业主及业委会关注的物业服

28、务项目经过研究探讨特制定以下具体服务举措：一 人员综合素质的提高1) 加强员工培训工作的管理，制定完善的培训制度。每年根据项目实际需要制定切实可行的培训计划，有针对性的开展培训工作。2) 物业管理从业人员从项目管理范围，可分为项目经理、主管、作业人员。从培训内容上分，可分为物业行业专业知识、物业行业法律法规知识、操作技能知识、公司工作流程要求、规章制度、工作心态知识、沟通技巧等方面。培训要有针对性的，逐步进行。 3) 项目部建立健全培训体系及培训考核制度，各业务系统制订详细的年度培训计划，每月各业务主管组织对作业人员进行不少于四次的与本岗位工作内容相符的业务培训；每月各部门负责人组织对业务主管

29、进行不少于三次的业务培训工作；项目部部门负责人以上级别管理人员除每月参加公司组织的培训外还将自行组织不少于两次的业务培训。各级人员的培训以及考核结果将做为本人劳动合同续签、职位晋升、年度先进评优等参考依据。二 工程管理1) 设备设施管理s 对符合固定资产管理范畴的物业设备要通过建立设备卡片、设备台帐、设备技术登录簿等方法进行科学、规范的管理。s 设备一般每年按设备登记卡进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符s 各类技术资料必须分类装订成册，编制目录，专人管理及制订借用制度。s 重要机房如变配电室、燃气交换站、水泵房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，

30、并应设置围栏及警示标志。s 机房、配电室等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。s 对有定期检测要求的设备设施需按国家有关规定及时送检。s 设备设施管理人员要对设备进行定期检查，并认真填写检查记录，检查记录需完整保存。2) 设备维修管理s 物业项目各系统设备实行年度、季度、月度检修计划工作制度，由项目部制定设备定期检修计划并按计划实施。s 特种设备聘请专业公司进行管理维护。s 设备进行更新改造时，应制定详细可行的方案，并送交业委会及公司相关领导审批，并由项目工程部组织、实施。必要时，需有工程专业人员现场组织、指导、监督检修。s 对可能导致危险后果的

31、设备设施进行维修养护时，为确保维修人员及其他人员的安全，作业前必须悬挂警示标志牌，必要时须加装围挡进行隔离。s 设备巡检工作中如发现异常情况或重大事故隐患，巡检人应当迅速报告上级领导，如危及人身、设备安全时应启动应急措施，并详细记录。s 设备故障抢修由项目工程部组织，重大设备故障抢修应委托专业设备供货单位实施，物业项目部给予协助、配合。s 发生停电、停水、停燃气直接影响客户正常生活的故障，由项目部迅速报告供水、供电、供气公司组织抢修，项目部予以协助、配合。s 物业项目发生突发性供水、供电、供燃气设备故障后，项目部在协助、配合相关单位抢修的同时，要主动向客户提供帮助，把对客户的影响降低到最小程度

32、。s 别墅区内共用设施设备除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程项目部提请业委会，并按国家相关规定执行。三 公共秩序维护作为高档别墅区的代表，本项目在园区主要出入口设有道闸控制系统，从园区硬件角度讲，为园区的封闭式管理奠定了良好基础。在此基础上，我司还将配备优秀保安人员，对车辆管理实现人防、技防相结合的管理模式。同时制定完整的车辆管理制度、人员管理制度，采取进出登记措施。1) 人员管理 s 物业客服部在业主办理入住时为业主及家庭成员办理住户卡，业主凭此卡进出园区。s 如遇常住人员发生变更、卡片遗失、到期等情况时，业主需持有效身份证明至物业客服部重新办理，以免影响出行。s 租客在

33、办理住户卡时，需提供与业主签署的租赁协议及本人有效证件。s 家庭雇员（保姆、司机等）需在与业主形成雇主关系3日内办理住户雇员证。s 送餐、送水、送奶、邮政、搬家公司等服务人员出入园区时，门岗保安人员需核实所到楼号、业主姓名等业户信息，核实无误后，登记来访人员登记表并放行，同时通知园区内巡逻岗进行后续跟进。s 施工人员出入管理：施工单位负责人在办理施工手续时需同时为施工人员办理施工人员出入证；进出园区必须出示该证件，并自觉接受物业管理人员及保安人员的检查，无证人员不得进入园区；施工人员如有变动、证件丢失、证件延期等情况需及时到物业项目部重新办理。2) 车辆管理A. 私家车辆管理s 协助本别墅区内

34、业主为私家车辆办理车辆出入卡，并做到一车一卡。s 私家车辆在进入园区入口时，自行或由保安员协助业主进行车辆的刷卡识别。B. 访客车辆管理s 有访客车辆来访小区时，门岗值班保安须了解被访人员姓名（或房号），随即通知物业客服部联系被访人员进行确认，待得到被访人员许可后，门岗予以放行。s 访客车辆进入园区时，门岗人员应给予相应的道路指引，向司机明示行驶方向。s 访客车辆进入园区后，门岗保安应及时通知被访地址附近巡逻人员对来访车辆予以接应、指引。s 巡逻保安将来访车辆带至离被访地址最近的空置车位后，对来访人员进行必要的安全提示。C. 出租车辆管理s 空载车辆进入园区时，门岗人员需通知巡逻人员将车辆引导

35、至目的地。s 载客出租车驶入园区时，门岗人员应首先确认乘客身份，如乘客非业主，需按访客车辆进行处理；如确认乘客为园区业主，应立即予以放行。s 载客出租车进入园区后，门岗人员应通知巡逻人员至行驶目的地予以等候，待乘客下车后，巡逻人员应指引出租车立即驶出园区。D. 送货车辆管理s 送货车辆管理按访客车辆予以接待。s 巡逻人员接到门岗通知后，应指引送货车辆就近（送货地点附近）停靠，但不得影响小区正常道路通行，并进行注意事项的提示。s 在货物卸载期间，巡逻人员应时刻关注搬运过程是否对园区内公共设施造成损坏（包括地面、绿植、设施等）。s 巡逻人员在搬运人员完成卸载及现场清理工作后，应立即指引送货车辆驶出

36、园区。E. 装修施工车辆管理s 装修施工车辆进入园区实行事先登记制度，即在装修期间，装修负责人需将其所装修房间的施工车辆驶入情况提前通知物业客服部（至少提前一天），并提供车辆驶入接洽人联系方式，之后按送货车辆予以接待。s 装修施工车辆（含送货及垃圾清运车辆）在园区内行驶，需做好易遗撒物品的防护措施，防止在园区行驶过程中造成环境污染。s 装修送货车辆在卸货过程中，巡逻人员应监督其做好防护措施，以免破坏绿植、道路等公共环境。四 宠物管理s 住户养犬必须持有市城管部门核准发放的养犬许可证和市兽医防疫部门发放的犬类免疫证，并到物业项目部登记备案。s 为方便广大宠物爱好者带领宠物玩耍，同时降低宠物影响他

37、人正常休息，物业公司特在园区南门设置了宠物乐园。s 巡逻人员在园区巡视期间如发现未按国家有关规定执行宠物饲养者，应适时提醒、劝告，必要时通报业委会。五 装修管理s 物业公司将制定完整的装修管理系列文件，从装修过程中的审批、检查、验收、施工注意事项、现场安全管理、消防管理、施工人员管理、违规施工等方面予以系统严格的规定。s 物业项目部对装修业主及施工单位提请的装修申请及施工方案进行专业审核，符合装修管理规定要求的予以办理开工手续，并以此作为装修巡视、检查、验收的依据。对于未符合规定的申请，物业项目部不予批准。s 为确保施工期间安全，物业项目部各相关部门将采取巡查管理办法，检查中发现违章作业及其它

38、不符合管理规定的情况，应即时要求业主(施工单位)整改，及时整改的结果应记入检查记录。不能及时整改，或未得到业主(施工单位)明确承诺整改的，应发出书面整改通知书，并跟进督促整改，逾期不改者，上报业委会或行政主管部门。s 装修施工垃圾做到日产日清，在清运前仅能堆放于施工现场或袋装后临时堆放在户门外，但不得影响道路通行及绿化植被。遇大风等恶劣天气时，必须采取措施，避免扬尘。s 根据住宅室内装饰装修管理规定对装修施工时间予以明确规定：施工时间： 8:00-11:30 13:30-18:00中午11:30-13:30期间，双休日及国家法定假日期间不得从事噪音施工。每日施工结束后，施工人员应立即撤离园区；

39、除上述施工时间内，施工人员不得随意出入施工现场或在园区内逗留。 第四章 物业费用预算一、物业费用预算说明：本项目采用酬金制物业管理服务方式，具体标准为：1.别墅物业费由乙方按11.5元/平方米月（包括3元/平方米月用作会所运营费）向业主(或交费义务人)按季度预收； 2. 其它物业类别的物业费收费标准如下（收费时间同本条款的规定）： 幼儿园：7.96元/平方米月（能源费据实计收，不含会所运营费且不享受会所服务）； 小超市：11元/平方米月（能源费据实计收，不含会所运营费且不享受会所服务）； 原“销售中心”： 11元/平方米月；（能源费据实计收，不含会所运营费且不享受会所服务）； 会所：由产权人根

40、据会所实际经营管理情况，交纳不低于11.5元/平方米月（能源费据实计收）另外，如遇物业运营成本增加则由物业公司根据实际情况调整预算提请业委会审核批准后执行。物业服务支出包括以下部分： 1) 管理服务员工的工资、福利、奖励、社会保险费、住房公积金等；2) 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3) 物业管理区域清洁卫生费用；4) 物业管理区域绿化维护费用； 5) 物业管理区域安全、秩序维护费用；6) 办公费用；7) 固定资产折旧；8) 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9) 物业管理酬金；10) 业委会与业主大会经费；11) 法定税费； 相关预算数据略，待本合同签署后甲乙双方另行商定，并按照本合同约定以文字形式确认，其后乙方予以执行。第五章 独秀社区之设想在以上服务标准以