凤冈金港城项目价格定位报告.ppt

1、凤冈金港城项目 价格定位报告 首先在确保项目开发的安全性，制定 严密的立项开发流程环节及监控措施，通 过地产开发的利润最大化来实现策划的价 值。 成本成本 预期利润预期利润 发展战略发展战略 市场认同市场认同 销售进度销售进度 竞争对手竞争对手 目标客户目标客户 n总体市场经济基础较为薄弱； n市场容量有限，竞争压力较大； n项目地理位置优越，位于城市商业中心； n前期销售时，展示效果对价格的支撑力度不够。 n保证项目稳妥进入市场 n项目不能一进入市场就受冷落 n价格不能太高，也不能太低 n把风险降低到能够把握的范围 n同类可比项目加权修正法 n目标客户群的摸底调查研究 n租金返推法 n对项目

2、整体价值的研判 住宅价格定位住宅价格定位 综合以上几方面的价格定位因素，港联对本项目住宅定 价策略如下： 客户反映客户反映 客户对本项目的接受价位客户对本项目的接受价位 项目研判项目研判对项目综合素质的把控对项目综合素质的把控 市场反馈市场反馈 通过市场上同类可比项目比较加权修正通过市场上同类可比项目比较加权修正 通过以上对与本项目属同类竞争项目的研究和判断，再站在通过以上对与本项目属同类竞争项目的研究和判断，再站在 市场的基础上，通过对同类可比项目加权平均修正，港联建市场的基础上，通过对同类可比项目加权平均修正，港联建 议本项目住宅价格范围在议本项目住宅价格范围在750-800750-800

3、元之间比较为宜，但考虑元之间比较为宜，但考虑 后期本项目通过炒作价值提升，建议本项目住宅部分发展商后期本项目通过炒作价值提升，建议本项目住宅部分发展商 实收价格可达到实收价格可达到 800800元元/ /平方米平方米 其中接受其中接受750750元元/ /以下的客户占以下的客户占2020； 750 750 800800元元/ /的客户占的客户占7070； 800800元元/ /以上的客户占以上的客户占1010 购买住宅的意向型客户合计购买住宅的意向型客户合计14组组 担忧步行街居住吵闹的客户占担忧步行街居住吵闹的客户占6060；觉得没有绿化环境的客户占；觉得没有绿化环境的客户占2222； 担忧

4、居住安全无法保障的客户占担忧居住安全无法保障的客户占8 8；觉得停车困难的客户占；觉得停车困难的客户占1010 n新区开发住宅项目逐渐增加,且居住环境、小区景观 规划都有较为吸引客户的地方 n普遍认为本项目是以商业为主的建筑，居住品质会 受到致命影响 n同比周边住宅项目，更多考虑的是价格因素 根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客户群摸底，建议本项目住宅根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客户群摸底，建议本项目住宅 的最终价格如下：的最终价格如下： 发展商实收平均价格：发展商实收平均价格：800元元/平方米平方米 平均销售价格：平均销售价格： 800/96%=833元元/平方米平方米 （客

5、户的平均折扣按照（客户的平均折扣按照4%进行整体计算）进行整体计算） 商业价格定位商业价格定位 房地产房地产E网网 一层价格 综合以上几方面的价格定位因素，对本项目一层商业定 价策略如下： 客户反映客户反映 客户对本项目的接受价位客户对本项目的接受价位 项目研判项目研判对项目综合素质的把控对项目综合素质的把控 市场比较市场比较 通过市场上同类可比项目比较加权修正通过市场上同类可比项目比较加权修正 租金反推租金反推 周边市场租金与本案的比较分析周边市场租金与本案的比较分析 各项目商业部分开发及销售量图各项目商业部分开发及销售量图 房地产房地产E网网 可比项目资料可比项目资料 从以上个案分析其价格

6、，从下列图表中可以清晰看出市场临街商铺销售价格从以上个案分析其价格，从下列图表中可以清晰看出市场临街商铺销售价格 和平路路段和平路路段 项目和平路路段项目和平路路段 和平路最高和平路最高60元元/平方米平方米 反推售价为：反推售价为：8640元元/平方米平方米 一般租金一般租金50元元/平方米平方米 反推售价为反推售价为7200元元/平方米平方米 根据租金反推售价，项目沿和平路区域销售价格应为根据租金反推售价，项目沿和平路区域销售价格应为 7200-8640元元/平方米平方米 通过市场炒作及项目阶段发展，结合本案特征，项目沿和通过市场炒作及项目阶段发展，结合本案特征，项目沿和 平路价格将有所上

7、升。平路价格将有所上升。 十字街路段十字街路段 项目次中心区项目次中心区 十字街最高十字街最高50元元/平方米平方米 反推售价为：反推售价为：7200元元/平方米平方米 一般租金一般租金40元元/平方米平方米 反推售价为反推售价为5700元元/平方米平方米 根据租金反推售价，项目沿和平路区域销售价格应为根据租金反推售价，项目沿和平路区域销售价格应为 5700-7200元元/平方米平方米 迎新大道路段迎新大道路段 项目迎新路路段项目迎新路路段 迎新路最高迎新路最高30元元/平方米平方米 反推售价为：反推售价为：4320元元/平方米平方米 一般租金一般租金25元元/平方米平方米 反推售价为反推售价

8、为3600元元/平方米平方米 根据租金反推售价，项目沿和平路区域销售价格应为根据租金反推售价，项目沿和平路区域销售价格应为 3600-4320元元/平方米平方米 其中选择购买其中选择购买1 1，2 2号楼的客户占号楼的客户占8080；3 3，4 4号楼的客户占号楼的客户占1010； 5 5，6 6号楼的客户占号楼的客户占8 8，7 7，8 8号楼的客户占号楼的客户占2 2 选择一楼商业门面的意向客户合计选择一楼商业门面的意向客户合计134组组 接受接受70008000元元/的客户占的客户占80；8000 9000元元/的客户占的客户占15 9000元元/以上的客户占以上的客户占5 接受接受45

9、00450050005000元元/ /的客户占的客户占2020；5000 5000 55005500元元/ /的客户占的客户占6565 5500550060006000元元/ /的客户占的客户占1212； 60006000元元/ /以上的客户占以上的客户占3 3 接受接受4000400045004500元元/ /的客户占的客户占3232；4500 4500 50005000元元/ /的客户占的客户占5656 5000500055005500元元/ /的客户占的客户占1010； 55005500元元/ /以上的客户占以上的客户占2 2 接受接受30003000元元/ /以下的客户占以下的客户占2

10、828；3000 3000 40004000元元/ /的客户占的客户占6666 40004000元元/ /以上的客户占以上的客户占6 6 担忧经营前景的客户占担忧经营前景的客户占3030；担忧市场消费力不足的客户占；担忧市场消费力不足的客户占4545； 担忧无法保证投资回报的客户占担忧无法保证投资回报的客户占1515；担忧步行街人流量不足的客户占；担忧步行街人流量不足的客户占1010 n意向型客户较为理智，在同比周边项目后，会根据 实际情况做出选择 n对本项目的价格观望态度尤显突出，若开盘价格合 理，则在消化意向客户的基础上有可能吸引部分观 望客户购买 n工程形象未达到展示效果，无法刺激客户购

11、买欲望 由于凤冈县城人口由于凤冈县城人口3.83.8万人，工业相对农业产业不发达，消费者万人，工业相对农业产业不发达，消费者 经济承受能力较低，受众多宏观环境影响，本案价格提升空间不大，经济承受能力较低，受众多宏观环境影响，本案价格提升空间不大， 通过对市场项目进行比较，对目前积累客户进行分析研究，港联站在通过对市场项目进行比较，对目前积累客户进行分析研究，港联站在 开发商的角度，为保证项目稳妥进入市场，保证项目操作的安全性，开发商的角度，为保证项目稳妥进入市场，保证项目操作的安全性， 我司根据各栋的人流动线、商业氛围、建筑特征等进行综合分析，并我司根据各栋的人流动线、商业氛围、建筑特征等进行

12、综合分析，并 结合港联经过市场操作可达到的预期销售目标，结合港联经过市场操作可达到的预期销售目标， 建议实际收价格如下图：建议实际收价格如下图： 位置面积价格销售价格 1号楼6801000010417 1号楼内街47041004271 2号楼7801100011458 3号楼沿街96080008333 3号楼内街124343004479 3号楼内街224840004167 4号楼87280008333 5号楼136045004688 6号楼109352005417 7号楼110050005208 8号楼53250005208 合计8338/ 根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客户群摸底，建

13、议本项目一层根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客户群摸底，建议本项目一层 商业的最终价格如下：商业的最终价格如下： 发展商实收平均价格：发展商实收平均价格：6471元元/平方米平方米 平均销售价格：平均销售价格： 6471/96%=6740元元/平方米平方米 （客户的平均折扣按照（客户的平均折扣按照4%进行整体计算）进行整体计算） 二层价格 综合以上几方面的价格定位因素，港联对本项目住宅定 价策略如下： 客户反映客户反映 客户对本项目的接受价位客户对本项目的接受价位 项目研判项目研判对项目综合素质的把控对项目综合素质的把控 市场反馈市场反馈 通过市场上同类可比项目比较加权修正通过市场上同类

14、可比项目比较加权修正 选择购买一楼商业门面的客户占选择购买一楼商业门面的客户占9898，二楼商业门面的客户占，二楼商业门面的客户占2 2 选择二楼商业门面的意向客户合计选择二楼商业门面的意向客户合计3组组 购买二楼商业门面客户合计购买二楼商业门面客户合计3 3组，其中接受组，其中接受15001500元元/ /的客户占的客户占100100； 15001500元元/ /以上的客户占以上的客户占0 0 n凤冈县客户普遍对二楼商业不认可 n客户对二楼商业人气持怀疑态度 通过以上对本项目属同类竞争项目的研究和判断，通过以上对本项目属同类竞争项目的研究和判断， 再站在市场的基础上，通过对同类可比项目加权平

15、均修再站在市场的基础上，通过对同类可比项目加权平均修 正，港联建议二层商业销售价格范围为：正，港联建议二层商业销售价格范围为： 发展商实收平均价格：发展商实收平均价格： 16001600元元/ /平方米平方米 平均销售价格：平均销售价格： 1600/96%=16661600/96%=1666元元/ /平方米平方米 （客户的平均折扣按照（客户的平均折扣按照4%4%进行整体计算）进行整体计算） 地下层价格地下层价格 根据凤冈项目目前的市场情况及结合本项目地下层综合因素（主要是根据凤冈项目目前的市场情况及结合本项目地下层综合因素（主要是 没有产权）考虑，建议地下层的价格如下：没有产权）考虑，建议地下层的价格如下： 发展商实收平均价格：发展商实收平均价格： 16001600元元/ /平方米平方米 平均销售价格：平均销售价格： 1600/96%=166616