20192020年专业知识与实务常考题50题

1、2019-2020 年专业知识与实务常考题 50 题单选题1、下列不属于房地产投资风险中的系统风险的是 () 。A. 通货膨胀风险B. 市场供求风险C道德风险D周期风险答案：C 解析 房地产投资中的系统风险主要包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现 风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。单选题2、假设银行一年期存款利率为 2.28%，贷款利率为 5.85%，投资市场的平均收益率为 12%，房 地产投资市场的系统性市场风险系数为 0.6 ，则房地产投资的预期收益率为 。A4.42%B8.11%C8.13%D9.54%答案： B解析资产的预期收益率=无风险资产收益率+系统性市

2、场风险系数X (市场的整体平均收益率-无风险资产收益率)=2.28%+0.6 X (12%2.28%)=8.11%，注意无风险资产收益率不能用贷款 利率。单选题3、根据规定，政府公益性投资项目 () 资本金制度。A. 实行B 参照实行C严格实行D.不实行答案：D固定资产投资项目资本金制度， 要求各种经营性投资项目， 包括国有单位的基本建设、 技术改 造、房地产开发项目和集体投资项目， 试行资本金制度， 投资项目必须首先落实资本金才能进 行建设。公益性投资项目不实行资本金制度。个体和私营企业的经营性项目可参照执行。单选题4、 在个别资金成本的计算中，不必考虑筹资费用影响因素的是() 。A. 长期

3、借款成本B 债券成本C. 留存收益成本D. 普通股成本答案： C 解析 留存收益属于企业内部积累，不需要筹资费用。其资本成本与普通股相似，只不过没 有筹资费用。单选题5、某投资项目的计算期为 5 年，没有建设期，投产后每年的净现金流量均为 100 万元，原始 投资120万元，资金成本为 10%，（WA，10%，5）=3.791 ，则该项目的年等额净回收额为 （） 万元。A100B68.35C37.91D51.82答案：B 解析 本题考核年等额净回收额的计算。项目的年等额净回收额=项目的净现值 / 年金现值系数=（100 X 3.791 -120）/3.791=68.35（ 万元）单选题6、当每

4、年计息周期大于 1 时，实际利率（）。A. 小于名义利率B. 等于名义利率C. 大于名义利率D. 不存在答案： C【解析】：房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标包括：投资回报率、现金回报率现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率）、静态投资回收期单选题7、以下69- 72题为套题国有物流公司 M共有职工400人，目前没有为员工购买任何养老保险 计划。某寿险公司团体业务人员小陈将其作为自己的营销目标。 在准客户开拓过程中， 小陈拟 到物流公司M进行拜访。他认为，对团体保险产品的销售而言，预约拜访是一种较好的方式。()A. 正确B错误答案：A暂无解析单选题8、社会保障的缴费基数分为单位缴费基

5、数和个人缴费基数两个方面，其中单位缴费基数通常 是经有关部门核定的上年度单位职工工资总额，但下列社会保障项目例外的是 ()。A. 基本养老保险B. 基本医疗保险C. 失业保险D. 住房公积金答案： D 解析 住房公积金的单位缴费基数为职工个人缴费工资总额。单选题9、合同保证保险一般按照 () 来进行分类A. 建筑工程的不同阶段B. 合同执行的不同阶段C. 赔偿责任的范围D. 合同的类别答案：A 解析 合同保证保险主要用于建筑工程的承包合同。根据建筑工程的不同阶段划分，合同保 证保险可以分为以下几种：供应保证保险、投标保证保险、履约保证保险、预付款保证保险、 维修保证保险。单选题10、房地产投资

6、项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以() 为核心。A. 资金B. 金融机构C. 房地产项目D. 利率高低答案： C 知识点 房地产项目融资的概念单选题11、采用经评审的最低投标价法对工程施工进行详细评审，评标价计算不包括()A.提前竣工的效益B. 投标人遗漏的费用C. 施工组织方案折价D. 工程招标文件引起的报价内容范围差异答案：C 解析 经评审的最低投标价法的详细评审：经过初步评审合格并进行算术性错误修正后的投 标报价，按招标文件约定的方法、因素和标准进行量化折算，计算评标价。评标价计算通常包 括工程招标文件引起的报价内容范围差异、 投标人遗漏的费用、 投标方案租用临时用地

7、的数量( 如果由发包人提供临时用地 )、提前竣工的效益等直接反映价格的因素。单选题12、下列不属于保险公估人专业技术性的具体要求的是 () 。A. 要求保险公估人掌握并精通保险专业知识B. 要求保险公估人通晓与保险业务相关的法律专业知识C保险公估人必须了解相关的工程技术领域的知识，了解各种公估对象在各种灾害中可能产生的后果，以及恢复它们的方法、损失的计算和灾害的预防D.公估人员虽然要掌握各种知识， 但是与理赔人员相比，理赔人员的专业技术知识和保 险知识更加丰富答案： D 解析 保险公估人面向众多的保险人或被保险人处理不同类型的保险理赔、评估业务，因此 保险公估机构必须拥有具有各种专业背景， 并

8、熟悉保险业务的专业工程技术人员。 与保险公司 的理赔人员相比，保险公估人员具备的专业技术知识和保险知识更加丰富。单选题13、甲公司拥有某联营企业 30%股权份额，采用权益法核算，该联营企业本期将自用房屋转作 经营性出租且以公允价值计价，该房产原值 1200万元，已计提折旧 200 万元，转换日公允价值为 1300 万元，期末公允价值为 1250万元，该联营企业本期购买某公司股票确认为可供出售 金融资产，初始成本 500 万元，期末公允价值 450 万元，假设不考虑其他影响，联营企业上述 业务对本期甲公司资本公积的影响是 （） 万元。A350B250C105D75答案：D 解析 联营企业投资性房

9、地产用途转换日计入资本公积 300 万元，可供出售金融资产期末计 入资本公积-50万元，合计250万元，对甲公司影响=250X 30%=75万元）。单选题14、下表是 2010年我国国际收支平衡表。 （2010 年人民币对美元的平均汇价为： 1美元=6.7695 元）请根据上述资料，从备选答案中选出正确答案。如果2010年我国生产法GDP为397983.3亿元，则当年国民储蓄率与投资率之差为 。A.正B负C.零D.不能确定单选题15、某房地产企业拟建一项目，总投资 20000万元，建设期 3 年，建设完成后用于出租，从投 资开始到投资全部回收的预期年限为 10 年，为了提高市场占有率的目标，该

10、企业加大广告宣 传费用的投入， 并以低廉的价格进入市场， 但该企业因建材价格上涨、 同行业竞争激烈等方面 的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。该企业预期投资收益率为 () 。A10.2%B12.5%C14.3%D15.6%答案：C暂无解析单选题16、开发区污染源分析要特别注意考虑 () 存在较大不确定性、阶段性的特点A.入区项目类型与布局B入区项目类型与投资规模C规划的发展目标D 规划的发展规模单选题17、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。 求该投资项目的财务内部收益率。 如果投 资目标收益率为 10%时，该投资项目的动态投资回收期为 （） 年。A. 4.

11、00B.4.58C. 4.625D. 5.16答案：B暂无解析单选题18、甲公司 2004年 3 月以 2000万元购买了一宗办公用地及写字楼， 其中，地价占到总价格的 50%。甲公司办理了权属转让手续后，又花费了10 万元用于构建以该公司商标为原型的雕塑。2006年 6月，甲公司欲出售此宗房地产， 假设到 2006年 6月，该类办公用地地价已增值 10%。设此时房地产售价为V,则在正常市场条件下，V最可能取值为（）万元。A2100B2110C. 小于2100D. 大于2110答案： C试题分析 此题应采用房地分估的方法，首先地价比 2004年3月上涨 10%，现为2000X 50% （1+1

12、0%）=1100（万元）。建筑物价值原来为2000X 50%=1000万元），如果计算折旧应小于 1000 万元。若该房地产出售，作为原公司标志的雕塑部分应予拆除，因此还应扣减拆除费用。V的取值为现在的地价（1100）+建筑物原来的价值（1000）折旧一拆除雕塑的费用， 肯定小于 2100万元。单选题19、某施工企业当期实现营业利润 21 00万元、管理费用 1 00万元、投资收益 200万元、处置 无形资产收益 80 万元、处置固定资产净损失 90 万元，则该企业当期的利润总额为 （） 万元。A2090B2990C3190D 2190答案：A解析 利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出

13、=2100+80-90=2090（万元） 。单选题20、在房地产投资中， 随着通货膨胀率的增大， 考虑通货膨胀时的净现值与不考虑通货膨胀时 的净现值相比，（）。A. 前者比后者小B. 前者比后者大C二者之差等于通货膨胀率D.二者相等单选题21、2004年，全国已有12个城市的GDPS、量超过2000亿元，依次为上海、北京、广州、苏 州、深圳、天津、重庆、杭州、无锡、成都、青岛和宁波。从固定资产投资率来看，“十五”以来，这 12个城市平均投资率相对较低的城市有广州、深 圳、青岛和无锡，均低于 40%，分别为 32.7%、 33.6%、 37.4%和 39.5%。除广州和深圳的固定 资产投资率呈逐

14、年下降的趋势外，其他城市都保持了逐年上升的势头。从北京的情况来看，“十五”期间，北京市全社会固定资产投资年均增长18.3%，分别高于上海、广州和深圳 7.5 个、 10.6 个和 4.3 个百分点。从固定资产投资率来看，北京市 4年的平 均值为 57%，是 12个城市中这一比重最高的，高出 12个城市平均值 1 5个百分点。较高的固 定资产投资，有效地拉动了北京市的经济增长， 但也反映出该市经济增长高度依赖投资的问题。此外， 2004年北京市房地产投资占全社会投资的比重高达 58.3%，存在房地产开发投资占总投 资比重较高的问题。在经济总量较大的 5个城市中，北京这一比重最高，较上海、广州、苏

15、州 和深圳分别高出 20.2 个、 24.9 个、 36.8 个和 18.7 个百分点。“十五”计划前 4年， 1 2个城市固定资产平均投资率是 () 。A15%B 1 8.3%C42%D57%答案：C解析 从固定资产投资率来看， 北京市 4年的平均值为 57%，是1 2个城市中这一比重最高的， 高出 12 个城市平均值 15 个百分点，则 12 个城市固定资产平均投资率为 57%-15%=42。%单选题22、2004年，全国已有12个城市的GDP总量超过2000亿元，依次为上海、北京、广州、苏 州、深圳、天津、重庆、杭州、无锡、成都、青岛和宁波。从固定资产投资率来看，“十五”以来，这 12

16、个城市平均投资率相对较低的城市有广州、深 圳、青岛和无锡，均低于 40%，分别为 32.7%、33.6%、37.4%和 39.5%。除广州和深圳的固定 资产投资率呈逐年下降的趋势外，其他城市都保持了逐年上升的势头。从北京的情况来看，“十五”期间，北京市全社会固定资产投资年均增长18.3%，分别高于上海、广州和深圳 7.5 个、 10.6 个和 4.3 个百分点。从固定资产投资率来看，北京市 4 年的平 均值为 57%，是 12 个城市中这一比重最高的，高出 12 个城市平均值 15 个百分点。较高的固 定资产投资，有效地拉动了北京市的经济增长， 但也反映出该市经济增长高度依赖投资的问题。此外，

17、2004 年北京市房地产投资占全社会投资的比重高达 58.3%，存在房地产开发投资占总投 资比重较高的问题。在经济总量较大的 5 个城市中，北京这一比重最高，较上海、广州、苏州 和深圳分别高出 20.2 个、24.9 个、 36.8 个和 18.7 个百分点。“十五”计划前 4年， 12个城市固定资产平均投资率是 () 。A15%B18.3%C42%D57%答案：C解析 从固定资产投资率来看，北京市 4年的平均值为 57%，是12个城市中这一比重最高的， 高出 12 个城市平均值 15 个百分点，则 12 个城市固定资产平均投资率为 57%-15%=42。%单选题23、对房地产投资项目进行风险

18、分析时，主要是针对可判断其()的风险因素。A 变动可能性B 影响重要性C发生经常性D 类型归属性答案：A 解析 风险分析的一般过程和方法单选题24、房地产开发中的融资成本是由 () 决定的。A. 贷款利率B 借款利率C借贷资金D房地产开发商的个人信誉答案： A 解析 融资成本的高低是由贷款利率决定的贷款利率的变化对许多财务指标都有影响。房 地产投资项目资金来源中， 借款资金是一个主要来源。 政府宏观政策的变化及经济运行情况的 变化都可能引起贷款利率的变化，从而影响项目融资成本的变动。单选题25、已知2004年10月人民币兑美元汇率为 1美元=8.27 元人民币，美国基期物价指数为 2.25，

19、中国物价指数为 1.45 ；2005年 10 月美国基期物价指数为 2.36 ，中国物价指数为 1.49 。则根 据购买力平价的相对形式，可以推算出 2005年10月的人民币兑美元汇率应该是 () 。A1 美元=8.44 己人民币B1 美元=8.32 元人民币C1 美元=8.17 元人民币D1 美元=8.10 元人民币答案：答案出错解析出错单选题26、在保险责任审核中，属于保险公估师应该重点审核的内容包括 () 等。A. 保险标的的历史B 保险价值的依据C. 损失是否发生在保险有效期内D. 保险合同的修改答案：C解析在保险责任审核中，保险公估师应该重点审核的内容包括：损失是否由承保风险造 成；

20、损失是否属于保险承保责任范围， 是否属于除外责任范围；损失是否发生在保险有效 期内；投保人是否已经履行了义务；投保人或被保险人是否存在隐瞒或不实告知的情况；投保人是否存在共同保险；保险有效期内保险财产是否发生价值变化。单选题27、保险公司养老保险业务管理办法 对保险公司销售个人养老保险产品的行为规范包括 ()。 不得通过夸大或者变相夸大保险合同利益、 承诺高于保险条款规定的保底利率等方式误导投 保人保险公司销售投保人具有投资选择权的养老年金保险产品， 应当在投保人选择投资方式 前，以书面形式向投保人明确提示投资风险， 并由投保人签字确认对投保大额个人养老年金 保险的投保人， 保险公司应当对其财

21、务状况、 缴费能力等进行必要的财务核保保险公司销售 个人养老年金保险产品，应对所包含的各种养老年金领取方式，向投保人提供领取金额示例A. B. C. D. 答案：D暂无解析单选题28、现金流量表所说的现金不包括()。A. 库存现金B. 银行存款C. 其他货币资金D. 所有的交易性金融资产答案： D 考点 现金流量表单选题29、建筑工程一切险的保险项目包括 () 。A. 物质损失部分和第三者责任及附加险B. 物质损失部分和第三者责任及免赔额C. 物质损失部分和第三者责任的保险D. 物质损失部分和生命财产答案： C暂无解析单选题30、从效益-成本比率(B/C)角度考察，一个可行性项目的 B/C应(

22、)。A. 小于1B大于1C. 等于1D. 等于0答案：B解析本题考查项目盈利能力分析的指标含义和计算。效益 -成本比率(B/C):指项目现金流 入的现值之和与现金流出的现值之和的比率。 当(B/C)大于1时，则说明项目的净现值大于0, 项目可行。单选题31、下列关于资金时间价值的说法正确的是 () 。A. 资金的时间价值与资金的使用时间成反比B. 随时间的推移，资金增值的部分就是原有资金的时间价值C. 资金的时间价值是主观的概念D. 资金的时间价值通过一般通过单利法计算答案： A 解析 在单位时间的资金增值率一定的条件下，资金的时间价值与资金的使用时间成正比； 资金的时间价值是客观存在的；资金

23、的时间价值一般通过复利法计算。单选题32、下面哪项交易应记入本国国际收支平衡表 ()A. 本国某企业到国外设立分公司B本国某银行购买外国国库券后因货币贬值而发生损失C. 某外国居民来本国长期工作获得的工资收入D. 本国在外国投资建厂，该厂产品在当地市场的销售收入答案：A暂无解析单选题33、以下关于布雷顿森林体系的阐述正确的是 () 。A. 根据布雷顿森林体系的协定，各国货币直接与黄金挂钩B. 美国政府承担保证各国政府或中央银行随时可用美元向美国按官价兑换任何数量的黄 金的义务C. 在布雷顿森林体系下，美元的供给主要由美联储决定D. 各国货币兑美元汇率自由浮动答案： B 分析 34、房地产开发商

24、可以通过对项目的可控因素的控制实现自己的经济目标，这些可控因素包括() 。A产品、价格、渠道、促销B 权力、市场细分、定位、优先C价格、成本、竞争、目标D 公共关系、权力、优势、企业形象答案：A暂无解析单选题35、对某些投资回报率稳定、 收益可靠的基础设施和基础产业投资项目， 以及经济效益好的竞 争件投资项目，经国务院批准，可以试行通过发行 () 或组建股份制公司发行股票方式筹措资本 金。A. 金融债券B 可转换债券C. 市政债券D. 企业债券答案： B 解析 对某些投资回报率稳定、收益可靠的基础设施、基础产业投资项目，以及经济效益好 的竞争性投资项目， 经国务院批准， 可以试行通过发行可转换

25、债券或组建股份制公司发行股票 方式筹措资本金。36、下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中清偿能力指标的是()。A. 借款偿还期B 偿债备付率C.资产负债率D现金回报率答案：D清偿能力指标包括：借款偿还期、偿债备付率、资产负债率。现金回报率属于盈利指标。单选题37、汇率变化一个最重要的影响就是对 () 的影响。A. 消费者B. 股民C. 贸易D. 外汇卖家答案： D 解析 汇率是一国货币兑换另一国货币的比率，它涉及两国货币。而消费者，股民，贸易虽 然都涉及对外部分也会受到汇率变动的影响， 但他们的交易内容还包括国内部分， 对外交易只 是其中一小部分，只有外汇卖家的收益完全是受汇率影

26、响。单选题38、下列各句中有语病的是 ()A. 养老保险是为了保障劳动者因年老、 丧失劳动能力退出工作岗位后的基本生活而建立起来的一种社会保险制度B. 随着办公用品的现代化和文化用纸的更新，打字蜡纸市场逐步萎缩C. 由于我们进行了改革，产品数量提高了百分之二十到三十D. 上级领导为了严肃法纪，决定给他行政记过处分，并赔偿部分经济损失答案：D分析D项句子成分，主语是上级领导，宾语是他，宾语补足语是行政记过处分和赔偿部分经济 损失，由于“赔偿部分经济损失”前有停顿， 使句意出现混杂， 容易使人认为是上级领导赔偿 部分经济损失， 应该在“并”字之后加上“勒令他”三个字， 使主语和宾语关系明确。 故选

27、 D。单选题39、我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有 () 。A. 经营税金及附加、契税、企业所得税B经营税金及附加、城镇土地使用税和房产税、企业所得税C经营税金及附加、城镇土地使用税和房产税、契税D 城镇土地使用税和房产税、契税、企业所得税答案： B暂无解析单选题40、货币政策的最终目标是稳定物价、 充分就业、促进经济增长和平衡国际收支。 在经济学中， 关于充分就业的正确说法是 () 。A.社会劳动者1009, 6就业B. 所有有能力的劳动力都能随时找到任何条件的工作C. 存在摩擦性失业，但不存在自愿失业D. 存在摩擦性失业和自愿失业答案：D 解析 充分就业是指有能力并愿意参加工作

28、者，都能在较合理的条件下，随时找到适当的工 作，并不等于社会劳动力的 100%就业。充分就业通常是将摩擦性失业和自愿失业排除在外。单选题41、 内部收益率是考察投资项目盈利能力的主要指标，对于具有常规现金流量的投资项目， 列关于其内部收益率的表述中正确的是 () 。A. 利用内插法求得的内部收益率近似解要大于该指标的精确解B. 内部收益率受项目初始投资规模和项目计算期内各年净收益大小的影响C. 内部收益率是使投资方案在计算期内各年净现金流量累计为零时的折现率D. 内部收益率反映项目自身的盈利能力，它是项目初期投资的收益率答案： B暂无解析单选题42、汇率风险中最常见而且最重要的风险是()。A.

29、 商业性汇率风险B. 债券债务风险C. 储备风险D贸易性汇率风险答案：A商业性汇率风险是指人们在国际贸易中因汇率变动而遭受损失的可能性， 是汇率风险中最 常见且最重要的风险。故选 A。单选题43、某房地产投资项目，资产为 6000 万元，负债为 3500 万元，流动资产总额为 3000万元， 流动负债总额为 1500 万元，存货为 1800万元。则该项目的速动比率是()。A80%B120%C171%D200%答案： A该房地产投资项目的速动比率二单选题44、明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许， 属于房地产投资项目可行性研究作用中的 () 。A. 项目考核和评价的依据B. 筹集资金的主要依据C. 申请项目核准的依据D.