土地利用规划作业.doc

1、土地利用规划作业41、 对你所在村的土地资源及利用现状进行调查分析（可以侧重某一方面）。（以江阴市工业土地资源及利用为例）土地是宝贵的不可再生资源，是人类赖以生存和发展的重要物质基础和生产资料，土地资源的有限性和稀缺性与人类社会经济发展对土地要求的无限性构成了一对矛盾，如何合理用地、节约用地，切实提高土地利用集约化水平，在当前国家土地政策偏紧的情况下有着极其重要的现实意义。近年来，随着园区建设的大力推进和招商力度的不断加大，我市工业经济增长对土地资源的需求越来越大，依赖日益显现，工业用地供求矛盾日益突出。为进一步落实科学发展观，加强政府对宏观经济的调控力度，促进我市产业结构的优化升级，为制定科

2、学的发展规划提供决策依据，我局于前阶段对全市规模以上工业企业土地资源利用状况开展了一次专项调查，现对调查资料分析如下：一、我市工业企业土地资源利用现状2004年上半年，全市855家规模以上工业企业用地面积4422万平方米，折合约6.63万亩，房屋建筑面积1709.34万平方米，单位面积上的房屋建筑密度为38.66%，单个企业平均用地面积5.17万平方米，折合约77.58亩。从乡镇情况看，单位面积房屋建筑密度高于全市平均水平的乡镇有3个，分别为：周庄镇（66.9%）、新桥镇（56.58%）、华士镇（44.86%），单个企业用地面积小于全市平均水平的乡镇有10个。从企业情况看，单位面积房屋建筑密度

3、高于全市平均水平的企业有241个，占全部规模企业的28.19 %。从行业结构看，在被调查的33个行业分类中，有21个行业的单个企业占地面积小于全市平均水平，占63.64%。我市规模工业企业用地最大的5个行业是：纺织业占20.98%；黑色金属冶炼及压延加工业占14.25%；通用设备制造业占11.66%；塑料制品业占10.38%；化学原料及化学制品制造业占5.75%。这5个行业用地面积达2800.53万平方米，占全市规模工业企业用地总量的63.32%。单个企业用地面积最大的5个行业是：电力热力生产供应业、通信设备计算机及其他电子设备制造业、交通运输设备制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、水的生产和供

4、应业。二、我市工业企业土地利用效率分析为全面反映我市规模以上工业企业土地利用效率，我们选取了单位面积土地上的工业总产值、利税、出口交货值、资产总额、从业人员等5个指标来进行分析，说明我市规模工业企业单位面积土地的产出能力、投资密度和就业密度。（一）单位面积土地产出的工业总产值2004年上半年，全市单位面积土地产出的工业总产值为1650元/平方米。从乡镇情况看，高于全市平均水平的乡镇有8个，前5名为：新桥镇、澄江镇、华士镇、申港镇、霞客镇；从企业情况看，高于全市平均水平的企业有西城钢铁、华西集团、三房巷、海澜集团、阳光集团等342个，占全部规模企业的40 %。从行业结构看，在33个行业分类中有1

5、0个行业超过全市平均水平，占30.3%。位居前5名的行业是：石油加工及炼焦业、仪器仪表及文化办公用机械制造业、有色金属冶炼及压延加工业、化学纤维制造业、黑色金属冶炼及压延加工业。（二）单位面积土地产出的利税2004年上半年，全市单位面积土地产出的利税为133元/平方米，略高于无锡市平均水平。从乡镇情况看，高于全市平均水平的乡镇有4个，分别为：新桥镇、澄江镇、南闸镇、利港镇；从企业情况看，高于全市平均水平的企业有利港电力、西城钢铁、澄星磷、海澜集团、阳光集团等207个，占全部规模企业的24.21%。从行业结构看，在33个行业分类中有11个行业超过全市平均水平，占33.3%。位居前5名的行业是：仪

6、器仪表及文化办公用机械制造业、电力热力的生产和供应业、石油加工及炼焦业、印刷业和记录媒介的复制、化学原料及化学制品制造业。（三）单位面积土地产出的出口交货值2004年上半年，全市单位面积土地产出的出口交货值为223元/平方米。从乡镇情况看，高于全市平均水平的乡镇有7个，前5名为：澄江镇、祝塘镇、顾山镇、璜土镇、新桥镇；从企业情况看，高于全市平均水平的企业有红星集团、扬子江船厂、阳光集团、澄西船厂、三房巷等213个，占全部规模企业的24.91 %。从行业结构看，在33个行业分类中有11个行业超过全市平均水平，占33.3%。位居前5名的行业是：皮革毛皮羽毛（绒）及其制品业、纺织服装鞋帽制造业、化学

7、原料及化品制造业、纺织业、交通运输设备制造业。（四）单位面积土地的投资密度根据江苏区域经济发展的实际状况，我省明确了苏南地区开发区新开工项目的投资密度不低于250万元/亩。本次调查中，我们计算出全市现有规模工业企业单位面积的资产总额为169万元/亩。从乡镇情况看，高于全市平均水平的乡镇有5个，分别为：新桥镇、南闸镇、澄江镇、璜土镇、华士镇；从企业情况看，高于全市平均水平的企业有模塑集团、海澜集团、阳光集团、利港电力、西城钢铁等240个，占全部规模企业的28.07 %。从行业结构看，在33个行业分类中有13个行业超过全市平均水平，占39.39%。投资密度超过200万元/亩的行业有9个，分别是：水

8、的生产和供应业、仪器仪表及文化办公用品制造业、电力热力的生产和供应业、石油加工炼焦业、造纸及纸制品业、有色金属冶炼及压延加工业、化学原料及化学制品制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、金属制品业。其中，水的生产和供应业、仪器仪表及文化办公用制造业、电力热力的生产和供应业等3个行业的投资密度超过了250万元/亩。（五）单位面积土地的就业密度本次调查中，我们计算出全市现有规模工业企业单位面积的就业密度为4.25人/亩。从乡镇情况看，高于全市平均水平的乡镇有13个，前5名为:祝塘镇、云亭镇、霞客镇、顾山镇、新桥镇；从企业情况看，高于全市平均水平的企业有578个，占全部规模企业的67.60 %。从行业结构

9、看，在33个行业分类中有15个行业超过全市平均水平，占45.45%。位居前5名的行业是：工艺品及其他制造业、仪器仪表及文化办公用品制造业、木材加工及木竹藤棕草制品业、纺织服装鞋帽制造业、文教体育用品制造业。三、问题思考及建议从目前我市规模工业土地利用和产出情况分析：一是说明我市大部分规模工业企业目前的工业用土地利用率还不是很高，同时也说明土地存量比其他市（区）工业企业足，也有潜力可挖。二是工业用土地产出效率偏低，提高经济密度还有余地。三是投资密度较低，同现在要求的新办项目250万元/亩比较差距较大。这必须引起我们的关注，特别是在国家继续对土地实行严控、严管的大背景下，更值得我们去研究如何集约用

10、地、节约用地，充分提高土地利用率和产出率。以下提出几点不成熟的建议：1、盘活存量，挖掘潜力，进一步提高工业用地利用率。目前，我市规模工业企业平均占地面积相对于无锡各市（区），其比较明显的特征之一是“企业面积大，建筑密度低”。这项指标尽管是“逆指标”，但从另一角度看，则说明了我市工业企业有着比较大的土地资源潜力，盘活土地资源存量大有文章可做。因此，我们认为，一方面应该进一步摸清现有工业企业土地存量家底，鼓励老企业加大投资密度，首先在现有土地上用足存量；另一方面采取土地置换、调整布局等办法，对一些占地大、密度低、产出少的企业作出适当调整，进一步提高土地利用率。2、注重技改，提升水平，充分发挥企业的

11、潜在能量。从被调查的855家工业规模企业的情况分析，其中有不少是从乡镇企业大发展过程中逐步壮大发展成规模企业，这些企业大部分都形成了一定规模，有比较成熟的市场产品和竞争能力；同时也有不少企业存在着产品结构、技术装备、产出效率等方面的问题。我们应该鼓励这些企业在技术改造、调整结构等方面做文章，通过不断的技术改造，提高竞争能力，提高产出效率，改变新上项目就必须重新新增土地的单一扩能途径。3、合理规划，严格管理，着力提高土地集约化水平。市委、市政府提出了一系列集约土地资源、加强土地管理的举措，对我市新一轮经济发展有着十分重要的指导意义。我们应该在十分注重制定和实施集约化发展新规划、规范用地管理、严把

12、投入产出关的同时，同样应该对现有工业企业加快发展、加强指导。既要对新增项目、新增投入、新办企业有严格的“准入门槛”，也要对老企业的投资密度、产出效率进行调控，也应该出台一些量化的参照标准。4、增产增效，增强密度，着力提高经济运行质量。从统计数据可以看出：目前我市规模工业企业经济密度明显低于无锡全市平均水平，而且企业之间、行业之间的不平衡性比较突出，不少企业和行业的总体产出水平偏低，产业层次不高，经济运行质量有待于进一步提高。因此，我们在注重加大投资力度、培育企业增长后劲的同时，更应该注重激发企业内生增长因素，鼓励企业以效益为核心，提高投入产出比，着力提高经济运行质量。我市的土地资源十分匮乏，土

13、地资源的不足无疑会给社会经济的发展带来严重的制约；而利用效率不高，不注重集约经营开发、节约用地，同样是资源浪费的表现。因此，我们必须根据江阴的实际情况，切实制定集约化发展规划，合理布置，规范用地，加强管理，要贯彻科学发展观，转变经济增长方式，调整产业结构，提升产业层次，只有这样才能保持经济社会的可持续发展，统筹协调发展。我们要在市委、市政府的领导下，按照市委王伟成书记在全市园区工作会议上提出的“一个坚定不移，三个加速推进，五个着力提高”，扎扎实实抓好各项工作，使我市经济和社会事业发展再上新的台阶。上述分析仅是对我市规模企业土地利用及产出效率的简要分析，有一定的局限性，仅供领导参考，如有不当，请

14、指正。2、 实习1：请有关人员介绍本县（或本乡镇或本村）土地利用规划情况，做好记录。（以徐州市市区土地规划为例）城市市区土地利用规划是土地利用总体规划的重要组成部分，它是科学调控和引导结构布局，策划城市土地优化利用，确定产业配置，保护生态环境，协调城乡人口与用地总量结构平衡以及拟定城市用地规模的专项规划。城市总体规划、村庄和集镇规划应与土地利用总体规划相衔接，以达到综合部署各项建设，促进经济、社会、环境效益的统一，以适应经济与社会发展的需要。近几年来，随着国民经济的快速发展，工业化、城市化进程加快，我市市区建设规模不断扩展，城市面貌明显改观，各项基础设施进一步得到完善，对本市的经济建设文化发展

15、发挥着巨大作用。但在土地利用上，节约和合理利用土地的观念淡薄，更多地注重满足建设用地的需求，缺乏有效控制。根据中央（1997）11号文件精神和中华人民共和国土地管理法关于“城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模”的规定以及上级要求，我市认真地开展了市区土地利用规划的编制工作，这对于有效调控市区建设用地规模，合理利用土地，扭转非农业建设用地快速增长和耕地大量减少的失衡趋势，促进市区经济的全面协调发展，实现可持续发展战略，具有重要意义。一、规划范围规划范围包括鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区，贾汪区因其远离主城，相对独立，故不在此次规划范

16、围。二、规划编制的依据1、中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知（中发199711号）。2、中华人民共和国土地管理法。3、国务院关于加强城市规划工作的通知（国发199618号）4、徐州市国民经济和社会发展“九五”计划与2010年远景目标。5、徐州市土地利用总体规划（1997-2010年）。6、徐州城市总体规划（1995-2010年）。三、规划编制的指导思想和原则1、指导思想本次规划编制依据中央（97）11号文件、国发（96）18号文件、国家及省有关法律、法规和徐州市国民经济和社会发展“九五”计划与2010年远景目标，坚持从本市实际情况出发，进一步贯彻落实“十分珍惜和合理利用每寸

17、土地，切实保护耕地”的基本国策，严格控制非农业建设用地，合理调控城市建设用地规模，统筹安排各业用地，有计划地定量供应土地，努力实现土地利用方式的根本转变，促进土地资源的优化配置和集约利用，确保实现耕地总量目标，保障我市国民经济持续、快速、健康发展。2、原则（1）在供给引导和制约需求的前提下，坚持统筹兼顾，合理安排的原则。按照“控制总量、盘活存量、集约利用”的方针和省市下达的建设占用耕地控制指标，严格控制城市建设用地规模，最大限度的盘活存量土地，提高土地利用率。（2）坚持占用耕地与开发复垦挂钩原则。根据占用耕地数量，充分挖掘土地后备资源，进行土地开发、复垦、整理，有效补充耕地。（3）兼顾社会效益

18、、经济效益和生态环境效益，坚持局部利益服从全局利益，眼前利益服从长远利益原则。（4）在确保耕地总量和市区建设用地规模不突破土地利用总体规划的前提下，合理调整土地利用结构，更好地与城市总体规划相衔接，使土地利用规划更加切实可行。四、规划期限2010-2015年五、土地利用现状分析1、土地利用现状据1996年10月31日土地详查成果，市区（不含贾汪区，以后所提市区均不含贾汪区）土地总面积248.8平方公里（37.32万亩）。其中耕地7100公顷（10.65万亩），占土地总面积的28.54%；居民点及工矿用地9820公顷（14.73万亩），占土地总面积的39.47%；交通用地2193公顷（3.29万

19、亩），占土地总面积的8.82%；水域2753公顷（4.13万亩），占土地总面积的11%；未利用土地827公顷（1.24万亩），占3.3%；林地1607公顷（2.41万亩），占6.46%；园地580公顷（0.87万亩），占土地总面积的2.33%。2、土地利用特点：（1）土地资源构成以建设为主，如市区建设用地占土地总面积的48.29%，近一半土地为建设用地，说明市区土地利用中建设强度大。（2）建设用地增长速度快，耕地加速递减，导致耕地紧张。因城市建设和乡镇建设速度的加快，城镇建设用地呈快速上升势头，据我市非农业建设用地清查结果，市区1991-1992年非农业建设用地204公顷（0.3万亩），其中占

20、用耕地110公顷（0.17万亩）；1993-1994年非农业建设用地306公顷（0.46万亩），其中占用耕地204公顷（0.3万亩）；1995-1996年非农业建设用地576公顷（0.86万亩），其中中用耕地322公顷（0.48万亩）。（3）土地后备资源具有一定潜力。市区主要是城乡结合部有荒废地、废弃窑场、废水坑、空闲地、煤矿塌陷地等可以开发利用，据初步调查约有1967公顷（2.95万亩）。3、土地利用中存在的主要问题（1）耕地递减，人口不断增长，人地矛盾日趋尖锐。近几年来，随着经济的发展，开发区的建设，城市建设速度加快，同时使耕地递减显著加快。（2）土地利用缺乏总体规划，宏观调控不得力，注重

21、增量土地的发展，忽视存量土地的挖潜，城市规模不断扩展，用地不尽合理，各业用地矛盾突出，主要表现为非农业建设用地与农业用地矛盾，特别是城乡结合部，乡村企业用地明显过大，存在滥用和浪费土地现象。（3）非农业建设用地土地利用率低，部分城市工矿企业和乡村企业占地大，闲置较多，土地利用率和产出率都很低；一些农村村庄布局散乱，宅基地超标，居民点内部空闲地较多。（4）城市核心地区用地水平偏低。成都市用地结构中，一是军事用地多，二是铁路用地多，三是煤矿等驻徐单位用地多，客观上降低了城市自身建设用地的比例。（5）环境质量恶化，土地生产功能削弱，由于本市许多工业“三废”未能达标排放，水土污染严重，同时由于重用轻养

22、，土地的综合生产能力有待进一步提高。六、国民经济和社会民展“十五”计划及2015年远景目标根据徐州市国民经济和社会发展“九五”计划及2010年远景目标纲要，到2010年，徐州市将努力建设成为我国重要的现代化交通枢纽，陇海兰新经济带东部的商贸都会，区域性的中心城市和城乡经济繁荣、科技教育发达、人民生活富裕、生态环境良好、社会文明进步的现代化大城市。1、经济总量和综合实力跃居全国发达地区行列，到2010年，全市国内生产总值要达到3500亿元，人均国内生产总值达到3.7万元，跨入经济发达、实力雄厚和市场竞争力较强的发达地区。2、市区人口自然增长率控制在7、机械增长率在20以内，2000年市区人口不超

23、过120万人，到2010年，市区人口不超过155万人。3、产业结构基本实现高度化。三次产业的比例调整为5：50：45，形成以“三高”农业为主体的产业化农业结构，以高新技术为导向，规模经济为支柱的现代化工业结构，建立起服务高效、功能完善的高层次第三产业体系。4、市区建成现代化大都市，并以此为中心，建成市镇结构协调，布局合理的市域城镇体系。充分发挥中心城市的多功能作用，按照“高标准、现代化、多功能、强辐射”的要求，大力发展第三产业，提高基础设施水平，高标准建成金山桥，九里山经济开发区，合理拓展城市建设空间，培植起吞吐能力较强的市场体系和辐射能力较强的中心城市服务功能，使之成为区域性的商贸、金融和信

24、息中心。七、土地利用规划1、土地利用总体规划控制指标根据省计经（1998）56号、徐计规（1998）58号文件，为实现全市耕地总量动态平衡，从严控制建设占用耕地，充分挖掘存量土地潜力，保障必需的经济建设用地，综合考虑市区经济发展水平和人口、耕地拥有量以及土地资源的开发利用的实际情况，到2010年，省、市下达我市市区（不包括贾汪区）土地利用总体规划控制指标为建设占用耕地1600公顷（2.4万亩）。为保证市区的经济发展，控制人均100m2 的建设用地指标，拟复垦采煤塌陷国有土地1533公顷（2.3万亩），其中提供城市建设用地3500公顷（5.25万亩），补充耕地267公顷（0.4万亩）。2、土地利

25、用目标根据徐州市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标、省市下达的土地利用总体规划控制指标、徐州市城市总体规划，到2010年，市区的土地利用目标为：（1）确保市区耕地总量控制在5766.7公顷（8.65万亩）；（2）市区建设用地规模控制在155平方公里；（3）开发复垦土地后备资源1967公顷（2.95万亩），增加耕地267公顷（0.4万亩）。3、土地利用方针（1）切实保护耕地，保护城市蔬菜、副食品基地。（2）在严格控制市区建设用地总量的前提下，合理调整土地利用结构，保障必要的城市建设，确保重点建设工程。（3）结合市情，切实有效地开展土地复垦、开发、整理工作，为农业生产和城市建设服务

26、。（4）充分挖掘和利用城乡存量土地，提高土地利用率和产出率。4、土地利用结构调整按照徐州市土地利用总体规划（1997-2010）的主要控制指 标，结合城市发展规划，到2010年市区土地利用结构调整如下：1、耕地由于市区的建设发展，市区建设用地规模扩大，2010年比1996年市区耕地面积将净减少1333.3公顷（2万亩），2010年耕地面积为5766.7公顷（8.65万亩），占市区土地总面积的23.18%。2、居民点及工矿用地1996年市区居民点及工矿用地为9820公顷（14.73万亩），随着市区人口的增加，建成区面积将有所扩大，规划2010年市区居民点及工矿用地将达到13100公顷（19.65

27、万亩），占市区土地总面积的52.65%，比1996年增加3280公顷（4万亩）。其中建设占用耕地1553公顷（2.33万亩），非耕地1729公顷（2.59万亩）。3、交通用地为提高城市现代化水平，提高城市运转率，改善投资环境，交通用地规模有所扩大，2010年将达到2413公顷（3.62万亩），占市区土地总面积的9.7%，比1996年增加218公顷（0.33万亩）。其中建设占用耕地47公顷（0.07万亩），非耕地171公顷（0.26万亩）。详见表-市区土地利用结构调整规划表5、市区建设用地规划（1）市区人口预测人口规划是市区发展的重要参数，是确定市区建设用地规模的重要依据，因此市区人口预测对市区

28、土地利用规划具有十分重要的意义。而预测本身一项较为复杂的工作，受到诸多因素的影响和制约，具有一定的波动性。在册人口按照徐州市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要，人口自然增长率取7；按计生委1978年1994年多年平均机械增长率计算，人口机械增长率取值20。1996年市区（不含贾汪区）总人口98.82万人，其中非农业人口84.59万人，农业人口14.23万人。 2000年：自然增长数 98.82（1+7）4-1=2.79万人机械增长数 98.82（1+20）4-1=8.15万人2000年在册人口=98.82+2.79+8.15=109.76万人2010年：自然增长数 98.8

29、2（1+7）14-1=10.14万人机械增长数 98.82（1+20）14-1=31.57万人2010年在册人口=98.82+10.14+31.57=140.53万人不在册常住人口根据公安部门，我市现状不在册常住人口约占市区人口的5%左右，实际数字较统计数字还要大得多，由于徐州市的地位和所承担的职能分析，今后不在册常住人口仍会较大增长，故采用不在册常住人口占市区人口的10%进行预测。2000年不在册常住人口=109.7610%=10.98万人2010年不在册常住人口=140.5310%=14.05万人人口规模2000年市区人口规模=109.76+10.98=120.74万人，规划取值120万人

30、2010年市区人口规模=140.53+14.05=154.58万人，规划取值155万人（2）市区建设用地规划按照“高标准、现代化、多功能、强辐射”的要求，以及徐州市所处的区域地位和承担的职能，根据经济发展水平、历年市区人口和市区建设规模的扩展速度、市区建设发展所需投资和我市的土地资源状况，规划到2000年市区人口规模120万人，市区建设用地规模为130平方公里，其中将建设占用耕地480公顷（0.72万亩)，占用非耕地520公顷（0.78万亩），到2010市区人口规模155万，人均建设用地100平方米，市区建设用地总规模为155平方公里。共计占用耕地1600公顷（2.4万亩），占用非耕地1900

31、公顷（2.85万亩）。市区建设发展的重点是：发展城市建设用地，压缩农村及其它建设用地，保证第三产业用地，支持第二产业上规模、上水平，适当提高现有居住水平，提高道路广场用地指标，保护较高绿地指标，保证历史古迹和旅游景点的项目开发。居住用地本市中心区和老城区居住密度大，生活条件较差，本次规划进行用地的优化组合，对中心区居住用地进行控制，逐步疏散居住人口，改善生产居住设施和条件，提高居住质量，重点安排西苑、坝山、杨庄、九里山机场、金山桥、万寨、拾屯、七里沟、桃园、罗王庄等生活区，规划到2000年将占用耕地151公顷（2265亩），占用非耕地120公顷（1800亩），2001-2010年将占用耕地35

32、1公顷（5265亩），占用非耕地315公顷（4725亩）。公共设施公地规划将中心区建成城市核心和区域的服务中心，因而公共设施需进一步加强，要建设区域性的，集政治、文化、科教、行政、金融、商贸、信息于一体的中心服务体系。到2000年将占用耕地42公顷（630亩），占用非耕地88公顷（1320亩），2001-2010年将占用耕地124公顷（1860亩），占用非耕地217公顷（3255亩）。工业用地规划将中心区内原有的污染工厂及有碍中心城市建设的工厂企业原则上逐步搬迁到中心区以外，在二环路以外安排工业区。主要有：下淀、金山桥经济技术开发区、九里山经济技术开发区、万寨、朱庄轻化工业区、矿山路机械工业区

33、、乔家湖机械工业区、七里沟轻工业区。规划到2000年将占用耕地140公顷（2100亩），占用非耕地120公顷（1800亩），2001-2010年将占用耕地329公顷（4935亩），占用非耕地350公顷（5250亩）。道路广场用地随着城市的发展，道路广场将有较大的增加，规划到2000年道路广场将占用耕地43公顷（645亩），占用非耕地79公顷（1185亩），2001-2010年将占用非地84公顷（1260亩），占用非耕地190公顷（2850亩）市政公用设施用地规划到2000年市政公用设施将占用耕地11公顷（165亩），占用非耕地11公顷（165亩），2001-2010年将占用耕地25公顷（375

34、亩），占用非耕地27公顷（405亩）。绿地绿地规划以大环境绿化为主导，以一区三片一环二带的城市生态防护网为骨架，以面广量大的城市公园、街头绿带、居住绿地和专用绿地为基础，通过点线面的绿地建设，构成布局合理、层次有序的绿地系统。规划新建的公园有：下淀、合群、兵马俑、子房山、马场湖、九里山、拔剑泉等，重点开发建设云龙风景区。到2000年将占用耕地42公顷（630亩），占用非耕地28公顷（420亩），2001-2010年将占用耕地103公顷（1545亩），占用非耕68公顷（1020亩）。特殊用地规划中根据城市发展的需要对特殊用地进行必要的调整。一部分根据总体安排逐步搬出市区（如九里山机场和杨山坦克训

35、练场），另一部分具有军、地双方服务的，且与城市密切关联的用地，作为第三产业予以调整，因此特殊用地面积和比例均有所减少。（3）市区建设用地供地来源根据省、市下达的土地利用总体规划控制指标，到2010年市区将提供1600公顷（2.4万亩）耕地用于建设发展。1996年市区约有2000公顷（3万亩）采煤塌陷国有土地，到2010年将复垦1533公顷（2.3万亩）左右用于城市。市区将开发复垦未利用土地433公顷（0.65万亩）进行城市建设。提供200公顷（0.3万亩）园地用于城市建设。八、市区建设用地规模与发展时序控制根据徐州市国民经济和 社会发展“九五”计划及2010年远景目标纲要以及徐州市土地利用总体

36、规划所确定的城市和村镇建设用地规模，以建设占用耕地控制指标为依据，全面考虑市区经济发展增长速度、历年市区人口和市区建设规模的扩张速度，市区发展所需投资、盘活存量土地、各类用地平衡等具体情况，对徐州市市区建设用地规模及发展时序进行适当控制。规划到2000年市区建设用地规模为130平方公里，其中城市建设用地94平方公里（14.1万亩）,农村及其他建设用地36平方公里(5.4万亩),将占用耕地480公顷(0.72万亩),占用非耕地520公顷(0.78万亩)到2010年市区建设用地总规模155平方公里,其中城市建设用地125平方公里(18.75万亩),农村及其他建设用地压缩到30平方公里(4.5万亩)

37、,共计占用耕地1600公顷(2.4万亩),占用非耕地1900公顷(2.85万亩)。1996年市区城市建设用地为76.6平方公里(11.49万亩),农村及其他建设用地43.5平方公里(6.5万亩),随着城市的发展,建成区不断扩大,到2010年市区范围内将提供1600公顷(2.4万亩)耕地、1533公顷(2.3万亩)采煤塌陷国有土地、433公顷(0.65万亩)未利用土地、200公顷（0.3万亩）园地用于城市建设发展。另外,市区建设用地范围内,城市建设用地将不断扩大,而农村及其他建设用地将缩小,现有农村居民点及建成区以外的独立工矿用地等4353公顷(6.53万亩),由于布局松散,村庄及独立工磁盘占地

38、偏大,空闲地较多,人均建设用地较大,通过统一规划,村庄整理改造,人均建设用地压缩到100m2 ,可盘活存量土地1353公顷(2.03万亩)用于城市建设。九、存量土地利用规划我市目前处于城市化的快速发展时期，城市的发展产生了对土地的巨大需求，由于受土地资源缺乏的制约，农业用地特别是耕地可提供建设用地的量已非常有限，另一方面，我市城乡建设用地的利用率和产出率还都很低，还有许多闲置的土地和低效率利用的土地，因而盘活现有的城市存量土地，优化土地资源配置，提高城市土地利用效率和效益，已成为城市可持续发展，促进土地集约利用，保证耕地动态平衡的重要举措。1、存量土地的概念和内涵界定所谓存量土地，广义上讲是泛

39、指城乡建设已占有或使用的土地， 狭义上讲是指现有城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理、产出低的土地，即具有开发利用潜力的现有城乡建设用地。所要盘活的存量土地主要是指狭义上讲的存量土地。当然土地利用是否充分合理是一个相对概念，它既要受制于土地本身所具备的自然条件和自然特征，还必须与当时当地的社会经济发展水平、土地利用的方式与水平、土地使用的制度与政策、有关土地利用的规划限制等相适应。因此在界定存量土地的内涵时应从以下几个方面考虑：土地利用的强度或程度是否已经达到了由当时的自然条件和社会经济条件与城市规划要求所共同确定的合理的土地利用程度或强度，即客积率、建筑密度等指标是否合理。

40、土地使用功能是否得以正常发挥，土地利用的产出率如何，以单位土地面积产值、住宅闲置等指标来衡量。土地利用的功能是否匹配，即土地的现实用途与由土地的区位条件、环境要求、土地价值等所共同决定的规划用途是否相符。2、存量土地利用现状（1）存量土地的类型中央97（11）号文件下发后，我市对各类非农业建设用地进行了全面清查，根据清查结果，结合我市城镇地籍调查成果，以及今年进行的市区未利用土地调查情况，初步显示我市市区存量土地主要有以下几种类型：城镇用地中征而未用、圈而未用、开发区中的闲置土地；城市中大量存在的基础设施缺乏、危旧房屋多、建筑物层 数低、环境质量差的需要进行旧城改造的地区；城市中存在的与土地的

41、区位条件、赋租能力等不相符合的工业用地、特殊用地、行政办公用地等。处于停产、半停产状态、需要兼并重组的工厂占地；积压的商品房，尤其是商品住宅用地；普遍占地较多、产值较低的乡镇企业用地；已报废的铁路、公路、机场、矿场、采石场砖瓦窑厂等；布局散乱的农村村庄占地。（2）存量土地的现状特点及主要问题存量土地中旧城区面积较大。虽然十年来我市旧城已经改造了10余平方公里，仍有较大旧城区需要改造，但旧城区人口密度大，建筑密度高，拆迁量大，需要配套的市政公用设施及公共设施多，旧城风貌景点等规划控制要求严，改造投入费用高。城市用地结构及布局不合理，土地资源。没有优化配置，土地利用效益低下。城区中区位条件较好的地

42、段中商贸、金融等服务占地比例小，工业、仓储、特殊用地等低产出用地比例大，面积多。行政划拨土地的数量大，土地利用率不高。行政划拨的土地供应方式未显化地价，缺乏合理节约使用土地的利益制约，使得土地实际使用超过需要量。现有许多党政机关、企事业单位在市中心区，面积较大又分散，利用很不充分，且占用了优越的用地位置，需要调整。为发展第三产业大部分临街单位和居民都实行破墙开店， 或自营出租，全市缺乏统一规范和有效的用途管制，商业门面遍地开花，商业用地处于无序状态，形成不了规模和市场，不利于土地的集约利用，也影响了城市市容、环境卫生和交通，给土地管理、旧城改造、城市管理等造成很大困难。缺乏对城市现有存量土地的

43、具体调查和利用状况的科学分析，没有城市土地利用规划和年度计划，城市规划又重视总体规划轻视详细规划，缺乏经济发展对存量土地需求量的预测，对存量土地的供给没有从宏观上加以引导和控制，导致存量土地的开发利用缺乏科学依据。存量土地的产权界定不清，土地资产价值没有量化，土地市场的收费、动作程序不够规范、职责不明确，导致盘活存量土地缺少基础条件和市场机制。3、存量土地利用规划的指导思想和原则（1）指导思想控制总量，盘活存量，优化城市用地结构与布局，坚持政府垄断土地一级市场，搞活二级市场，努力实现土地利用从粗放型向集约型转变，确保国有土地资产保值增值，促进土地资源的优化配置，合理利用、充分发挥土地资产的最大

44、效益，促进土地经济良性循环，切实有效地保护耕地。（2）原则存量土地必须在土地利用总体规划和城市总体规划的指导下，按规划要求确定的土地用途和土地利用强度进行开发利用。在存量土地的盘活过程中保证国有土地资产不流失，坚持有偿使用、依法转让、土地登记等制度，坚持政策引导和市场调控。盘活存量土地是一个复杂系统工程，要有计划、有组织、有步骤地实施，循序渐进，逐步完善。4、存量土地利用规划根据土地利用总体规划和城市总体规划，根据城市存量土地的表现形式、现状特点及主要问题，存量土地利用规划如下：第一，城市存量土地结合产业结构调整和市区工业疏散的方向，调整利用，优化配置，充分利用城市土地的级差效益盘活存量土地，

45、腾出黄金地带发展以商贸、金融、信息、文化等为主的第三产业，形成集中连片的第三产业密集区，对有碍第三产业发展的、与其土地区位条件和赋租能力等不相符的工业、仓库、行政办公、居住及特殊用地等进行优化调整。其中主要对停产半停产、污染严重的企业实行搬迁，保留城市型工业及高新技术产业；对在市中心的面积大而分散的党政机关、企事业单位用地调整出集中建设。第二，实施旧城改造，开发城市休闲绿地，配套市政公用设施，增加公共设施，按城市功能分区，旧城区部分企业通过置换向开发区及工业园区集中转移，培育商业区和生活居住区，使人均居住面积、商业、绿地、交通用地等达到较合理的比例结构。第三，大型工业企业向开发区集中，乡镇企业

46、向工业小区集中，同时加强开发区及工业区的用地管理，严格审批新建设项目；充分利用征而不用、圈而未用及其他闲置土地，走内涵挖潜的发展道路，提高土地利用率。第四，逐渐改造市区的危旧房屋及部分简易楼房，增加中高层住宅，提高容积率。积压商品房由政府、银行、开发公司等协同解决，尽快投入使用。第五，实施中心村战略，积极改造布局散乱的农村村庄，统一规划，建造多层住宅，控制别墅住宅。5、盘活存量土地的途径及政策措施盘活存量土地就是要通过明晰土地产权，量化土地资产价值，促使存量土地资产以不同的价格进入相应市场进行交易，实现土地的产权流动与重组，达到生产要素与土地资源的优化配置。（1）制定存量土地利用年度计划。在确切查清存量土地的位置、数量、利用结构的前提下，预测存量土地的供求状况，制订年度计划。（2）通过控制增量来盘活存量，通过合理高效地注入增量来启动存量。控制增量能使现有存量土地升值，调动利用现有存量土地的积极性，使存量土地得以盘活。（3）盘活存量土地以行政手段去引导，经济手段来实现，即政府通过规划和年度计划进行控制和引导，同时运用地价杠杆，发挥市场作用，形成盘活存量土地的利益驱动机制。（4）培育一个规范的土地市场，建立一个按市场经济规律运行的土地合理流转、配置的有效机制，即要产权明晰、资产量化、用