临沂雨润农副产品物流配送中心规划方案（47页）课件

1、北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 SS 临沂临沂雨润农副产品物流配送中心规划方案雨润农副产品物流配送中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际建筑设计有限公司 2010.04.10 背景研究1.1. 2.2.基础分析 3.3.总体构想 4.4.规划综述 目 录 背景研究1.1. 研究目的： 探讨与临沂雨润农副产品物流配送中心

2、项目相关的政策利好与支持条件。 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 1 1、背景分析、背景分析 背景研究背景分析 1.1 1.1 物流产业调整与振兴规划物流产业调整与振兴规划 物流产业是融合运输、仓储、货代和信息业等于一体的复合型服务产业， 是国民经济的重要组成部分。为促进物流业平稳较快发展，培育新的经济 增长点，国务院于2009年3月制定物流业调整与振兴规划，作为物流产业 综合性应对措施的行动方案，规划期为20092011年。 1.1.1 1

3、.1.1 物流产业区域布局为物流产业区域布局为 九大区，二十一节点九大区，二十一节点 1.1.2 1.1.2 调整与振兴规划的主要任务调整与振兴规划的主要任务 根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等 因素，重点发展九大物流区域，建设十大物流通道和一批物流节点城市， 优化物流业的区域布局。以北京、天津为中心的华北物流区域以北京、天津为中心的华北物流区域是其中 的重要组成部分。 1.1.3 1.1.3 物流产业政策及措施物流产业政策及措施 “十一五”国家物流规划思路中提出：到2010年，要基本建立快捷、 高效、安全、方便并具有国际竞争力的现代物流体系，大幅度提高物流的 社

4、会化、专业化和现代化水平，积极培育具有国际竞争力的大型物流企业， 促进物流产业的较快发展。 结论：结论： 雨润集团在北京设立全球采购中心顺应了国家物流业调整振兴的战雨润集团在北京设立全球采购中心顺应了国家物流业调整振兴的战 略规划，会得到多方面支持。同时也给该中心的规划与建设提出了略规划，会得到多方面支持。同时也给该中心的规划与建设提出了 更高的要求，以适应国家对物流业的调整。更高的要求，以适应国家对物流业的调整。 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联

5、创国际 背景研究背景分析 设计设计 北京市北京市 SITESITE 1.2.1 1.2.1 优势条件优势条件 北京作为中国的首都首都，具有一流的综合竞争力和国际影响力，良好的发展机遇 和政策扶持。 物流资源丰富，区位条件优越。作为全国重要的交通枢纽，北京市已基本形成公 路、铁路、航空互为补充的综合立体交通网络。综合立体交通网络。 北京已成为全国最重要的物资和商品集散地之一，是全国规划中的二十一个物流 一级节点城市之一。 1.2.2 1.2.2 发展现状发展现状 物流资源分散，物流成本较高。 物流服务功能单一，信息化水平亟待提高。 区域物流的组织化水平较低。物流效率处于低水平、高消耗的状态。 1

6、.2.3 1.2.3 物流产业政策及措施物流产业政策及措施 在北京市商业物流发展规划（2006-2020年）中认为：现代化商业物流体系 是与国际化大都市相适应的现代商业体系的重要组成部分。提出采取“政府引导、 企业投资、市场运作”的发展模式，鼓励社会投资参与物流设施建设，鼓励社会投资参与物流设施建设，引导 物流资源按照规划合理布局和调整，使北京成为亚太地区重要的物流枢纽城使北京成为亚太地区重要的物流枢纽城 市。市。 北京市“十一五”时期物流业发展规划提出：切实将物流业作为我市的基础 性、先导性和支柱产业来发展，坚持规划先行，合理布局，整合存量与优化增量 并重，大力推进物流基础设施建设，大力推进

7、物流基础设施建设，努力将北京建设成为在国际上颇具影响、 在国内全面领先的重要物流节点城市。 结论：结论： 按照北京市商业物流发展规划的设想，北京市需要在五环、六环之间建按照北京市商业物流发展规划的设想，北京市需要在五环、六环之间建 设新的现代化商业物流设施，雨润集团在北京西南良乡选址建设全球采设新的现代化商业物流设施，雨润集团在北京西南良乡选址建设全球采 购中心十分符合北京的物流发展规划，具有高度的发展契机和政策支持。购中心十分符合北京的物流发展规划，具有高度的发展契机和政策支持。 1.2 1.2 北京物流产业发展规划北京物流产业发展规划 1 1、背景分析、背景分析 北京雨润国际食品全球采购中

8、心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 1 1、背景分析、背景分析 背景研究背景分析 1.3 1.3 北京城南发展规划北京城南发展规划 1.3.1 1.3.1 规划背景规划背景 经过3年时间酝酿，由北京市发改委等34个部门和城南五区共同参与制定的北京市 促进城市南部地区加快发展行动计划于11月初正式印发。 该计划中所指的“城南”为十一五时期城市发展新区的城市南部地区，包括崇文、宣 武、丰台、房山和大兴五区。 该计划以基础设施、产业功能区、主导和特色产业、民生改善四大领域为重

9、点，进一 步缩小城市南部地区发展条件和公共服务等方面差距，进一步强化城市南部地区的产 业、文化和对外服务等功能，努力将城市南部地区培育成为城市协调发展的新区域、将城市南部地区培育成为城市协调发展的新区域、 首都高端产业发展的新空间、京津冀区域合作的桥头堡首都高端产业发展的新空间、京津冀区域合作的桥头堡，成为“人文北京、科技北人文北京、科技北 京、绿色北京京、绿色北京”中一个新的富有活力的地区中一个新的富有活力的地区。 1.3.2 1.3.2 规划利好规划利好 预计未来三年，北京市和区两级财政对城南地区投资将超过500亿元，加上带动的社 会投资，总投资可达到2900亿元。 该计划指出，未来三年，

10、要加快推动城市南部地区产业调整升级，创新发展业态，首 次明确提出“一轴一带多园区一轴一带多园区”的城南的产业发展格局，大力发展大力发展“金融、文化创金融、文化创 意、旅游、物流意、旅游、物流”等现代高端服务业等现代高端服务业，增强城市南部地区的“造血”机能。 1.3.3 1.3.3 物流规划物流规划 充分发挥物流物流辐射带动作用：支持良乡物流基地、王佐物流中心、京南物流基地等物 流节点建设，培育现代交易型物流等新业态，拓展第三方物流等多种功能。加强新发 地农产品批发市场周边环境整治，支持市场周边市政道路等基础设施建设。 扶持优势农业农业项目发展：扶持一批重点产业项目，如丰台花乡千亩高端花卉产业

11、园， 利用如全国种子交易大会等机会，发展与市级园区、大型重点企业相配套的产业。 结论：结论： 按照北京市按照北京市促进城市南部地区加快发展行动计划促进城市南部地区加快发展行动计划设想，北京市将在城设想，北京市将在城 南大兴投资，改善城南地区相对滞后的城市面貌，同时通过大力发展金融、南大兴投资，改善城南地区相对滞后的城市面貌，同时通过大力发展金融、 文化创意、物流等高端产业增强城南地区经济发展支撑。雨润集团在北京文化创意、物流等高端产业增强城南地区经济发展支撑。雨润集团在北京 西南良乡选址建设全球采购商贸功能区迎合了整个城南地区发展方向。西南良乡选址建设全球采购商贸功能区迎合了整个城南地区发展方

12、向。 构建构建“一轴一带多园区一轴一带多园区”的城南产业发展格局的城南产业发展格局 北京市北京市“十一五十一五”时期功能区域发展规划时期功能区域发展规划 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 背景研究背景分析 1.4 1.4 北京市食品业发展现状北京市食品业发展现状 1.4.1 1.4.1 北京主要食品市场分布北京主要食品市场分布 目前，北京市比较有影响力的食品批发市场有九个九个，分别是：北京市岳 各庄农副产品批发市场、北京市新发地农副产品股份有

13、限公司、北京锦 绣大地农副产品批发市场、大洋路农副产品批发市场、北京八里桥农副 产品中心批发市场、北京水屯农副产品批发市场、北京顺鑫石门农副产 品批发市场、北京市西沙窝农副产品批发市场、北京日上综合商品批发 市场。 1.4.2 1.4.2 发展现状发展现状 由于受市场建设早、城市扩张快等诸多因素的影响，以上所述市场的发 展面临诸多问题，亟待整合、提档与升级。通过对这些市场进行调研分 析：我们发现主要存在以下问题： 1 1、设施简陋，规模偏小；、设施简陋，规模偏小； 2 2、影响环境，阻碍交通；、影响环境，阻碍交通； 3 3、面积狭窄，发展有限；、面积狭窄，发展有限； 4 4、功能单一，配套不足

14、。、功能单一，配套不足。 九个市场中，能够将商务区、停车场、冷库、仓储区、检测中心、信息 结算中心、餐饮服务区、公寓以及银行、邮电、通讯等配套服务设施配 全的还基本没有，而这些又恰恰是未来食品市场复合发展所需要的。 结论：结论： 针对以上市场不足，北京雨润集团全球采购中心将以全新的视角、针对以上市场不足，北京雨润集团全球采购中心将以全新的视角、 提出战略性的食品采购中心理念和对策，并以合理的规划建设来提出战略性的食品采购中心理念和对策，并以合理的规划建设来 弥补北京市食品市场的空白，成为其革命性变革的倡导者和领导弥补北京市食品市场的空白，成为其革命性变革的倡导者和领导 者。者。 北京九大市场地

15、理位置示意图 3环 4环 5环 大洋路 新发地 锦秀大地 日上 岳各庄 西沙窝 八里桥 石门 水屯 6环 SITESITE 1 1、背景分析、背景分析 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 背景研究物流专题 2.1 2.1 物流业定义物流业定义 美国物流协会对物流的定义是：物流是为满足消费者需求而 进行的对原材料、半成品、最终产品及相关信息从起始到消 费地有效流动与存储的计划、实施与控制的过程。 中国国家标准物流术语对物流的定义是：物品从供应地

16、向接受地的实体流动过程。根据实际需要，将运输、储存、 装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能 实施有机结合。 2.2 2.2 物流模式分类物流模式分类 物流理论界有五种物流模式：第一方物流、第二方物流、第 三方物流、第四方物流、第五方物流。目前物流仍然以第一、 二房物流为主，第三方物流发展迅速，第四、五方物流仍处 于探索阶段。 n第一方物流（第一方物流（First Party LogisticsFirst Party Logistics）：）：指卖方（生产商品制 造商或生产企业）为了自身生产和销售的需要而自己完成的 物流活动。 n第二方物流（第二方物流（First Party L

17、ogisticsFirst Party Logistics）：）：指买方（专门进行商 品销售的分销商）为了销售业务需要而组织的物流活动。 n第三方物流（第三方物流（First Party LogisticsFirst Party Logistics）：）：不同于上述的卖 方和买方，由专业的物流企业组织的物流活动。也就是生产 经营企业为了集中精力搞好主业，把原来属于自己处理的物 流活动，以合同方式委托给专业物流服务企业，同时通过信 息系统与物流服务企业保持密切联系，以达到对物流全程管 理和控制的一种物流运作与管理方式。因而第三方物流又叫 合同制物流（合同制物流（Contract Logistic

18、sContract Logistics）。）。 2 2、物流专题研究、物流专题研究 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 背景研究物流专题 2.3 2.3 现代物流业发展趋势现代物流业发展趋势 现代物流产业发展的特点是通过与现代经济发展和现代信息技术 进步紧密结合，以及在国民经济中的地位不断提高体现出来的， 有以下几种主要发展趋势： A. A. 系统化系统化 物流活动向两头延伸并不断加入新的内涵 ，同时使社会物流与企 业物流有机结合在一起。 B.

19、 B. 信息化信息化 以信息技术拓展成熟的物流管理方法和手段，如供应链管理、及 时供货、零库存等。 C. C. 全球化全球化 随着交通运输方式的转变，经济全球化、一体化的趋势越来越明 显，经济全球化要求物流业打破地区界限，未来的物流服务将在 一个开放的大系统、大网络中运作 。 D. D. 标准化标准化 物流标准化包括信息标准化与物流标准化。 E. E. 产业化产业化 随着全球一体化进程的加快，各地区间的经济来往愈加明显，物 流产业早已超出自身的发展范围，成为社会基础性经济活动 。 2 2、物流专题研究、物流专题研究 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONA

20、L FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 背景研究物流专题 2 2、物流专题研究、物流专题研究 2.4 2.4 现代食品物流发展模式建构现代食品物流发展模式建构 2.4.1 2.4.1 食品业物流发展阶段食品业物流发展阶段 第一代：农贸市场第一代：农贸市场 第二代：农副产品批发市场第二代：农副产品批发市场 第三代：食品物流配送中心第三代：食品物流配送中心 第四代：食品全球采购中心第四代：食品全球采购中心 代际之间，功能在不断提升，外延在不断拓展，内涵代际之间，功能在不断提升，外延在不断拓展，内涵 在不断深化在不断深化 北京雨润

21、国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 背景研究物流专题 这种流通形式的主要弊端是环节过多、损耗较大、信息不畅、效率 较底、成本偏高。 n现阶段我国食品流通体系的主要问题现阶段我国食品流通体系的主要问题 我国食品流通体系的主要问题主要表现在以下几个方面： A. A. 流通环节过多流通环节过多 我国的农业生产者主要是广大的农民群体，给消费者提供消费的又 以菜市场和小摊小贩为主，再加上国土幅员辽阔，往往要经过多次 交易，才能到达消费者手中。 B. B. 流通损

22、耗较大流通损耗较大 流通环节过多，再加上我国的交通运输条件还比较落后，食品在运 输过程中较少采用保鲜技术冷藏势，必导致流通损耗较大。 C. C. 流通信息不畅流通信息不畅 市场上的信息通过大量个体商户的传递，但食品供应链中任何的一 个个体难以对整个供应链进行协调，生产商、销售商、消费者三者 间的沟通与交流有一定难度。不能及时互通有无，反馈沟通。 2 2、物流专题研究、物流专题研究 2.4.2 2.4.2 我国食品流通体系的现状我国食品流通体系的现状 n现阶段我国食品交易的主要形式现阶段我国食品交易的主要形式 我国现行的食品流通体系是计划经济体制下由国家统筹的流通体系逐 步演变而形成的。在我国，

23、食品的流通形式如下： 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 背景研究物流专题 2.4.3 2.4.3 现代食品物流配送中心现代食品物流配送中心 n食品物流配送中心食品物流配送中心 2 2、物流专题研究、物流专题研究 建构食品物流配送中心建构食品物流配送中心 传统批发市场向现代物流园区的转变传统批发市场向现代物流园区的转变 现代食品物流园区是将现代物流企业集中，发挥第三 方物流企业对整个供应链的协调。只有对整个供应链 进行统筹协调，才能降低流通成本

24、及食品损耗。 因此，我国食品流通体系进步的关键在于： 发展第三方物流，发展第三方物流， 整合传统批发市场，整合传统批发市场， 建设现代食品物流园建设现代食品物流园 食品物流园区的建设应和食品物流园区的建设应和“农改超农改超”并行发展。并行发展。 整个食品供应链的各个环节必须匹配，传统的农产品 批发市场对应传统菜市场，现代食品物流园区对应农 贸连锁超市或者大型超市。任何一方的发展脱离另一 方发展都不可能成功。因此，食品物流园区的建设应 和“农改超”并行发展。 只有这样，食品流通模式才能逐步由传统的农产品批 发市场向现代食品物流园区逐步转变。 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF

25、INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 背景研究物流专题 n食品物流配送中心案例食品物流配送中心案例 项目概况项目概况 项目位于杭州市区北部 ，周边为吴家门、运河、中星桥、庄家 桥等自然村。总用地402.9公顷，规划建设用地257公顷，净用地 172公顷。总建筑面积181万平方米，综合容积率0.7，净容积率 1.05。 功能构成功能构成 价格形成、货款结算、货物集散、品种聚集、信息收集传递等。 项目主要功能为粮食及农副产品交易。功能区域划分为五大部分： 粮食交易市场、公共服务区、产品交易区、仓储加工区

26、、粮食交易市场、公共服务区、产品交易区、仓储加工区、 居住区。居住区。 杭州农副产品交易中心杭州农副产品交易中心 项目特点项目特点 1.配套完善，功能较为齐全。但因项目所处区位较偏，且周边都 为村庄耕地，配套商业、办公区域很小，仅满足自身需求。除 综合管理中心外，没有设置其它办公。项目以交易为主，没有 设置研发、办公。 2.针对项目特点划分区域，分区明确，使用方便。 3.结合规划设置集中的停车、汽车服务区域，且市场交易区每块 地都附带大面积停车场地。 4.因用地限制，商业区与交易市场区混合设置，可能会带来人流 混杂，交通拥挤及商业服务区环境、形象较差。 案例总结：案例总结： 此项目性质与本次规

27、划项目类似，但该项目以直接交易此项目性质与本次规划项目类似，但该项目以直接交易 为主，缺少展示、采购、信息、研发等功能平台。为主，缺少展示、采购、信息、研发等功能平台。 2 2、物流专题研究、物流专题研究 功能示意图功能示意图 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 背景研究物流专题 项目概况项目概况 项目位于上海南汇现代农业园区内，依托现代农业园和国际物流与交易 项目，占地22公顷，建筑面积24万平方米，净容积率1.28。 项目定位项目定位 快速

28、通关的物流项目； 地区性出境农产品集货项目和进口农产品转运项目； 农产品存储项目和综合配送中心。 功能构成功能构成 仓储物流、加工配送 物流信息管理、系统设计咨询 商业配套、观光休闲 项目特点项目特点 1.项目功能较为单一，以物流加工为主，辅助展览、交易、研发办公等 功能。 2.依托生态农业园区及国际物流与交易项目，周边丰富的功能外延，配 套服务用地、交易展示用地等相距较近，本地块主要承担物流加工功能。 3.物流加工用地围绕中心服务区布置，形象明确入口标志性强，使用方 便。 4.物流加工建筑采用标准存储及加工单元设计，每栋建筑约1500平米。 案例总结：案例总结： 本次规划项目与该项目相比，更

29、强调整体性和功能的丰富度。本次规划项目与该项目相比，更强调整体性和功能的丰富度。 物流、加工仓储区域的功能与该项目存在一定相似性。物流、加工仓储区域的功能与该项目存在一定相似性。 n食品物流配送中心案例食品物流配送中心案例 上海名特农产品物流中心上海名特农产品物流中心 2 2、物流专题研究、物流专题研究 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 背景研究物流专题 2.4.4 2.4.4 食品全球采购中心 n食品全球采购中心的特点食品全球采购中心的特点

30、 （1 1）逆向采购思维模式）逆向采购思维模式 从供应商摆摊设点到采购商订单采购，逆向提升供应商水平； （2 2）供应流程标准规范）供应流程标准规范 供应商进入全球采购体系的要求，使得供应流程向标准规范方向发展； （3 3）电子商务方便快捷）电子商务方便快捷 电子商务应运而生，为供需双方跨时间、跨地区完成交易提供便利； （4 4）丰富数据内容关联）丰富数据内容关联 供应商与采购商数据库关联，支撑并拓展全球采购体系； （5 5）交易咨讯功能强大）交易咨讯功能强大 在全球采购体系中，实时交易新咨讯在生产、加工、流通、交易决 策扮演越来越重要的作用； （6 6）冷链物流配送体系）冷链物流配送体系 食

31、品冷链配送体系，降低了流通损耗，防止了二次污染； （7 7）安全保障溯源机制）安全保障溯源机制 利用自动识别技术与信息系统监控和记录食品种植（养殖）、加工、包 装、检测、运输等关键环节信息； （8 8）一站服务配套齐全）一站服务配套齐全 不断完善服务软硬件设施，为交易提供检验检测、监控、信息、电子结 算、银行、保险、邮政、快递、联运、食品技术研发等一站式综合服务， 努力节省交易时间，缩短交易空间距离，打造融洽和谐的商务氛围。 全球采购中心案例全球采购中心案例 2 2、物流专题研究、物流专题研究 120120 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FO

32、OD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 背景研究物流专题 2 2、物流专题研究、物流专题研究 2.5 2.5 食品全球采购中心主要环节工程方案食品全球采购中心主要环节工程方案 2.5.1 2.5.1 配送流程方案配送流程方案 配送中心是连接供应方和需求方的桥梁。配送中心是连接供应方和需求方的桥梁。 本项目终端配送服务对象包括食品零售门店和消费团体两个层面。 其中，食品零售门店指超级市场、大型综合超市、便利店、电子 购物网站、农贸超市等零售终端；消费团体指企业、机关、院校、 部队、宾馆、饭店等团体消费单位。 本项目食品配送流程示意参见

33、食品配送流程示意图。 在食品配送具体作业时，根据产品特点，按照专业分工原则，配 送作业流程体系拟采用闭环式体系，实行流水式作业、全过程监 控。 配送品种方案配送品种方案 本项目配送品种与产品交易、加工方案相对应，主要以肉类、果 品、蔬菜、水产品等四大类为主，兼顾副食和粮油。配送品种方 案包括本项目的肉类、果品、蔬菜及豆制品、淡水产品及家禽加 工等六大加工品种，以及客户委托配送的其他食品。 食品配送流程示意图食品配送流程示意图 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJ

34、ING 联创国际 背景研究物流专题 2 2、物流专题研究、物流专题研究 2.5.2 2.5.2 产品加工方案产品加工方案 物流配送中心的一项重要内容是产品素材的加工。结合本项目的目 标定位，对果品、蔬菜、水产和肉类四类产品的工艺流程加以说明。 A A肉类加工肉类加工 本项目的肉类加工线主要指分割肉加工线，其工艺流程见下图： B B果品加工果品加工 果品类加工生产线主要包括果品打蜡生产线、即食甘蔗生产线、即 食板栗生产线、即食玉米生产线、果汁加工生产线等五条生产线， 其工艺流程见下图： D D水产加工水产加工 水产加工线主要指淡水产品加工线，包括速冻水产品加工、生鲜水 产品加工和鱼糜制品加工三种

35、生产线，其工艺流程见下图： C C蔬菜加工蔬菜加工 蔬菜类加工生产线主要包括蔬菜加工生产线和豆制品加工生产线， 其中蔬菜加工工艺流程包括；净菜加工和切割菜加工。目前，国际 上净菜加工多采用机械化与半机械化，考虑到绿色蔬菜的生产要求 以及当地劳动力情况，本项目拟采用半机械化方式进行生产，其工 艺流程见下图： 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 背景研究物流专题 2 2、物流专题研究、物流专题研究 2.5.3 2.5.3 信息系统方案信息系统方案

36、n现代物流以“信息化信息化”为重要标志，已在整个行业蓬勃发展 起来并得到不断的调整和提高，信息化对于各行业都体现出它的 重要性，尤其在物流运行中，信息系统可以发挥极大的作用。 n为使物流各环节的工作协调、信息共享，提高服务质量，巩固 客户关系，确保项目的稳步运行和长期发展。本项目拟建立食品 物流配送管理信息系统，从而实现北京地区及华北地区乃至全国 全球区域资讯互通、信息共享，保证食品的快速周转，有效降低 库存，增强配送中心的物流控制能力。 n本项目信息系统即为商务电脑管理系统。信息管理采用一级管 理，即数据库服务器管理中心的所有数据均可由各部门客户端进 行存取。同时，中心的管理层可实时查看所需

37、数据，各部门间的 数据可以共享，以信息系统中心一体化确保中心内部数据的实时 性、一致性、完整性。信息系统网络参见下图。 食品批销信息流流程图食品批销信息流流程图 食品加工配送信息流流程图食品加工配送信息流流程图 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 背景研究物流专题 2 2、物流专题研究、物流专题研究 2.5.4 2.5.4 检验检测方案检验检测方案 n目的目的 通过食品质量安全市场准入控制，引导食品生产企业与个人提高 产品质量，把产品质量高、市

38、场信誉度好，认定资料齐全的食品 引入市场；加强市场质量管理维护品牌形象，扩大市场分额； 根据相关食品生产与质量控制标准，推进优质蔬菜进入市场，建 立相对稳定的产销合作关系；并对项目开发连锁超市和社区加工 配送或直供服务的原料生产与终端产品进行质量控制，实现从 “农田到餐桌”的全程质量安全控制。 n检测标准与规范检测标准与规范 1DB32T462-2001无公害水产品产品质量标准(1)2002 年1月6日； 2. DB32T462-2001无公害水产品产品质量标准(2)2002年 1月6日； 3DB32T461-2001无公害淡水水产品生产技术规范 (3)2002年1月6日： 4DB32T343

39、.3-1999无公害农产品(食品)产品安全标准 (4)2002年1月8日 5. 国家生活饮用水标准GB5749-1985； 6DB32T4.4渔业水域土壤质量指标； 7食品中有害物质最大限量系列标准GBl4928.1-10； 8FAOWHO的相关规定。 n检验中心建设检验中心建设 检验中心主要分为五个部分：一是办公，二是样品保存，三是样 品处理，四是理化检测，五是微生物检测。 样品保存主要考虑所保存物品所需的外部环境是否符合相关物品 保存要求，是否要配置空调、除湿以及冰箱等设备。 理化检测主要包括常规分析与有害元素或有害物质分析。 食品无公害检测流程示意图食品无公害检测流程示意图 基础分析2.

40、2. 研究目的： 对项目自身规划、交通、竞争、现状等要素进行综合分析，明确项目建设的 限制条件。 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 SITESITE 1 1、相关规划、相关规划 基础分析相关规划 1.1 1.1 北京市相关规划北京市相关规划 n北京市总体规划（北京市总体规划（2004-20202004-2020） 城市性质城市性质 北京是中国的首都，是全国的政治中心、文化中心和重要的经济中心，是 世界著名古都和国际大都市。 与项目相关功能定位

41、与项目相关功能定位 在总规中明确提出要在房山区发展现代制造、教育科研、旅游服务等产业。 在房山新城良乡组团南侧建设大型物流项目，大型物流项目，作为北京三大物流项目北京三大物流项目 之一之一 。 n北京市商业物流发展规划（北京市商业物流发展规划（2006-20202006-2020年）年） 切实将物流业作为北京的基础性、先导性和支柱产业来发展，坚持规划先 行，合理布局，整合存量与优化增量并重，大力推进物流基础设施建设， 努力将北京建设成为在国际上颇具影响、在国内全面领先的重要物流节点 城市。 与项目相关功能定位与项目相关功能定位 确定良乡物流项目为北京市一级公共物流区，北京市一级公共物流区，成为

42、北京市物流体系的重重 要枢纽要枢纽 。 SITESITE 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 基础分析相关规划 1.2 1.2 房山新城总体规划房山新城总体规划 （2005-20202005-2020） 1 1、相关规划、相关规划 n新城性质新城性质 首都西南门户和生态屏障，是面向区域发展的重要节 点，是城乡协调发展的综合性新城。 n城镇空间结构城镇空间结构 “强化两轴、优化两带、保育山区、多核联动、强化两轴、优化两带、保育山区、多核联动、 网

43、络结构网络结构”，逐步形成协调发展的区域总体布局。 n与项目相关功能定位与项目相关功能定位 房山新城良乡组团，规划2020年总人口总人口3535万人，万人， 全部为城镇人口。 规定良乡以商贸、交通物流、文化教育为主。以商贸、交通物流、文化教育为主。 规定良乡物流项目作为市级铁路公路货运枢纽市级铁路公路货运枢纽 型物流项目。型物流项目。 结论：结论： 雨润集团良乡物流项目位于两条轴线的交叉点雨润集团良乡物流项目位于两条轴线的交叉点 和核心位置，既是房山新城产业对外辐射和联和核心位置，既是房山新城产业对外辐射和联 系的重要枢纽，也是未来新城产业结构调整的系的重要枢纽，也是未来新城产业结构调整的 重

44、要支撑和推动力量。由于其规模巨大而成为重要支撑和推动力量。由于其规模巨大而成为 房山新城的重要产业核心区，将对房山新城的房山新城的重要产业核心区，将对房山新城的 经济发展和城市建设起到很大推动作用。经济发展和城市建设起到很大推动作用。 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 基础分析相关规划 1.3 1.3 良乡物流园区控制性详细规划良乡物流园区控制性详细规划 n规划目的规划目的 建设良乡物流项目首要目的在于服务北京，扭转北扭转北 京市物流业散、乱

45、的现状，京市物流业散、乱的现状，促进北京城区物流业 分布格局的调整和完善。 此外，物流项目作为房山新城的重要产业区，还承担 着引导新城产业结构调整，促进新城城市发展的重要 作用，由于其地处良乡城区内部，更应与良乡组团的 城市建设取得充分协调。 n功能定位功能定位 主导功能为物流，物流，重点发展物流、仓储及相关的加 工、商贸等产业。 n功能分区功能分区 按照核心功能、附加功能和公共服务功能的划分原则， 将良乡物流项目在功能区上划分为为展示交易区展示交易区、 仓储物流区、综合服务区和城市综合体区。仓储物流区、综合服务区和城市综合体区。 n用地布局用地布局 西南良乡物流项目主要为仓储用地，仓储用地，

46、规划仓储用地 102.69公顷，占总用地35.27%35.27%，集中在仓储物流区 和综合服务区内。其中仓储物流区内的仓储用地面积 约70公顷，综合服务区内的仓储用地约33公顷。另 外还有商业服务设施用地（8.34%）、市政设施用地 （3.23%）和绿地（28.46%）。 1 1、相关规划、相关规划 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 基础分析交通分析 2 2、交通分析、交通分析 2.1 2.1 区域交通分析区域交通分析 n北京市道路系统北京市

47、道路系统 中心城道路系统仍保持方格网与环路、放射线相结合 的布局，路网由快速路、主干路、次干路和支路组成。 其中，快速路系统由三条环路、十七条放射线及三条环路、十七条放射线及 两条环路联络线两条环路联络线组成。 结合城市结构调整和新城发展规划，将加快外围新城加快外围新城 干线道路网络建设，干线道路网络建设，建立新城与中心城紧密衔接 的复合型交通走廊。 SITESITE n北京市货运系统北京市货运系统 北京货运系统按照“五主八辅、一环八射”进行总体规 划布局，即五个主要货运站，包括：北京铁路集装箱中 心站、昌平货运中心站、顺义货运中心站、通州货运中 心站和大兴货运中心站。 北京铁路集装箱中心站位

48、于房山区窦店，六环路外侧， 为项目发展物流业提供有力的货运系统支持。 n项目周边交通分析项目周边交通分析 对内交通：对内交通：通过东西向的南六环路以及南北向的一o 七国道、京石高速公路与城市中心区直接建立联系。 对外交通：对外交通：通过一o七国道和京石高速公路直接与河 北保定、石家庄等城市建立连接，是北京西南方向 重要的对外交通节点。重要的对外交通节点。 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 SITESITE 基础分析交通分析 2 2、交通分析、

49、交通分析 2.2 2.2 轨道交通分析轨道交通分析 n北京市轨道交通系统北京市轨道交通系统 由地铁、轻轨、市郊铁路等多种方式组成的快速轨道交通网将覆盖中心城范围，并连接外围的通州、顺义、亦庄、大兴、房山、房山、昌平等新 城。2020年建成轨道交通线路19条（中心城线路15条，市郊线路4条），运营线路总里程约570公里。规划并预留轨道交通车辆段30处、停车场 20处、大修厂3处。 n轨道交通房山线轨道交通房山线 房山新城轨道交通线由“两主一支两主一支”三条轨道交通线路构成，包括联系中心城的市郊铁路S5线，联系大兴、亦庄新城的市郊铁路S4线，远期规 划联系窦店的S5支线。 n项目与轨道交通关系项目

50、与轨道交通关系 距规划中的城市轨道交通房山线终点站不足房山线终点站不足500500米，米，拥有非常便利的交通条件。 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 基础分析竞争分析 3 3、竞争分析、竞争分析 3.1 3.1 本项目在北京商圈中地位本项目在北京商圈中地位 本项目将弥补北京三环到六环之间缺乏商业设施的现状。 SITESITE 服装交易 批发为主 购物、餐 饮、娱乐、 办公 商业百货 为主，办 公、娱乐、 休闲功能 为一体 商业、办 公等业态

51、为主 商业百货、 办公为主 主要功能 丰台区 东城区 西城区 海淀区 朝阳区 城区 辐射整个 华北地区 大红门商 圈 5 王府井商 圈为主 4 各城区体 量靠后 集中商业 为主，西 单北区发 展较差 西单商圈 为主 3 2 1 序 号 第二 集中商业 百货为主 中关村商 圈 第一 形成时间 长、辐射 力强劲 CBD、建 国门、朝 外、燕莎、 亚奥等商 圈 体量排序发展现状所辖商圈 服装交易 批发为主 购物、餐 饮、娱乐、 办公 商业百货 为主，办 公、娱乐、 休闲功能 为一体 商业、办 公等业态 为主 商业百货、 办公为主 主要功能 丰台区 东城区 西城区 海淀区 朝阳区 城区 辐射整个 华北

52、地区 大红门商 圈 5 王府井商 圈为主 4 各城区体 量靠后 集中商业 为主，西 单北区发 展较差 西单商圈 为主 3 2 1 序 号 第二 集中商业 百货为主 中关村商 圈 第一 形成时间 长、辐射 力强劲 CBD、建 国门、朝 外、燕莎、 亚奥等商 圈 体量排序发展现状所辖商圈 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 3 3、竞争分析、竞争分析 3.1 3.1 本项目在北京商圈中地位本项目在北京商圈中地位 本项目建设将弥补北京西部三环到六环之

53、间缺乏规模化商业设施的现状。 北京市沿环路商业分布情况北京市沿环路商业分布情况 环路分布环路分布所辖商圈所辖商圈发展情况发展情况 二环路内 西单、王府井、阜成门-复兴门、 宣武门-前门、崇文门商圈等。 成熟度高，商业氛围良好。 二三环路间金融街、马连道等。 东二、东三环：驻扎了各大金融机构和外资企业的办公地点，写字 楼、高尚住宅区密布。东部基本饱和 ； 南二、南三环：居民消费水平相对较低，商业项目少。南部属于待 启动地区，未来潜力大； 西二、西三环：随马连道商圈（中央采购区）马连道商圈（中央采购区）的发展，交通、教育 及购物生活配套日益完善； 北二、北三环：大钟寺国际商业中心建立，大体量综合体

54、发展。 三四环路间CBD、燕莎、亚奥等。 东三、东四环：包含CBD和燕莎2个北京最大的商圈，发展良好， 形成了CBD次商圈并在不断延伸； 南三、南四环：发展比较薄弱，目前木樨园商圈发展带来新动力； 西三、西四环：发展较为落后； 北三、北四环：含亚奥商圈，规模日益壮大。 五环外上地商圈等。北五环外的昌平和东五环外的通州发展较好； 结论结论 环线之间：以二环发展最好，三四环相对比较成熟，五环以外发展势头迅猛。 同一环线之间：则是东部和北部优于西部和南部，在二环和三环之间，以及三环和四环之间以东部发 展相对比较成熟与完善，项目众多，竞争也相对激烈。而四到五环之间以及五环以外则以北部为最优 西部三环以

55、外到六环之间：规模化商业设施发展薄弱，商业后续发展潜力大。西部三环以外到六环之间：规模化商业设施发展薄弱，商业后续发展潜力大。 基础分析竞争分析 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 4 4、项目分析、项目分析 基础分析项目分析 4.1 4.1 项目区位条件项目区位条件 n周边交通条件周边交通条件 高速公路：高速公路：京石高速公路和北京六环路京石高速公路和北京六环路 国道：国道：京保公路（一京保公路（一o o七国道）七国道） 铁路：铁路：良坨铁路

56、、京广铁路良坨铁路、京广铁路 立交：立交：项目西南有互通式立交一座，周边有高项目西南有互通式立交一座，周边有高 速出入口三个，具有优良的高速公路运输条件。速出入口三个，具有优良的高速公路运输条件。 n区位综合分析区位综合分析 项目距离中心城区约20公里，和中心城区通过京石 高速公路、一o七国道等公路干线形成紧密连接，通 过五环路、六环路还可方便地连接大兴、通州、亦庄、 门头沟等新城；向西南通过京广铁路和京石高速公路 可便捷的连接河北省的保定、石家庄、邯郸等主要城 市以及山西省的广大区域；向东南连接廊坊、天津和 天津港。 距规划中的城市轨道交通房山线终点站不足五百房山线终点站不足五百 米，米，是

57、北京西南和正南方向通过高速公路进出北京 的必经之地。 以项目规划区域为中心，以交通干线为纽带将形成形成 半径为两百公里的大型经济区半径为两百公里的大型经济区的辐射范围，从而 起到提升本地区和周边相邻市县国民经济发展的作用。 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 用地性质用地性质代码代码用地面积（用地面积（haha）百分比（百分比（% %） 工业用地M30.510.2 市政设施用地U2.70.9 道路用地S3.51.2 其它用地E263.387.7

58、 总计300100 现状用地平衡表 基础分析项目分析 4 4、项目分析、项目分析 4.2 4.2 现状用地分析现状用地分析 n规划范围规划范围 本次规划范围北起良坨铁路，南至北京市六环路，西起京石高速公路，东至 107国道，总占地约总占地约45004500亩（亩（ 300300公顷）。公顷）。 n现状用地现状用地 项目地处良乡城区边缘，目前土地以农业用地为主，以农业用地为主，零散分布少量村庄、 工业、仓储和市政设施。 村庄主要集中在用地西侧元武屯村内，民居建筑以单层平房为主，村内有一 处房山区级文物保护单位三义庙（娘娘庙），三义庙（娘娘庙），需要保留并在周边控 制一定的保护范围。 用地中部有一

59、座规模较大的于管营于管营220kv220kv变电站，变电站，并有35kv以上高压线三 组贯穿整个用地。 除用地外围东侧的107国道外，规划用地内部有一条肖炒路东西横贯，并向 北侧的元武屯通过村路连接，路面宽度在7米左右。 结论：结论：总体来看，用地内大部分为尚未建设的新发展区域，需要改总体来看，用地内大部分为尚未建设的新发展区域，需要改 造的区域面积较小，基本没有需要保留的建成区，加上平坦的地势造的区域面积较小，基本没有需要保留的建成区，加上平坦的地势 和靠近城区的区位条件，非常适合进行大规模建设。和靠近城区的区位条件，非常适合进行大规模建设。 北京雨润国际食品全球采购中心规划方案 PLAN

60、OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 联创国际 设计设计 4.4 4.4 现状要素分析现状要素分析-高压线高压线 n用地中部有一座规模较大的于管营于管营220kv220kv变电站，变电站，并有35kv以 上高压线三组三组贯穿整个用地:第一组为3条110kv高压线，从220kv 变电站引出，向北穿越良坨铁路至佳世苑附近的110kv变电站；第 二组为3条35kv和1条110kv高压线，从用地南侧沿107国道向东北 延伸、转折，汇入佳世苑附近的110kv变电站；第三组为3条220kv 和1条110kv高压线，