房地产开发成本测算大全

1、房地产开发成本测算大全房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企XX公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。构成1土地使用权出让金。国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因

2、素的修正得到；也可依据所XX市人民政府颁布XX市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2土地征收及拆迁安置补偿费。(1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上

3、包括两部分费用,即房屋征收安置费和征收补偿费。3前期工程费。前期工程费主要包括:(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。4建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安

4、装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5基础设施费。它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。6公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。7不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述16项之和为基数,按3%一5%计算。8开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金

5、和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大XX市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。核算房地产开发成本核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。房地产开发成本核算经过整顿,有关法规制度已比较完善,房地产开发将在有序,规范的道路上运作,房产商要想获得经营利润,除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,重点控制房地产开发成本构成,严格控制各项费用支出,并严格进行房地产开发成本计算。成本分类房地产开发成本核算就其用途来说,大致可分为三部分:1、土地、土建及设备费用。这是房

6、地产开发成本构成的主体内容,大致占总成本的80%,其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目以前,必须进行房地产开发成本计算,将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气XX市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。

7、配套及其他收费项目是房地产开发成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%15%.3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对正确进行房地产开发成本计算,将起到非常重要的作用。构成因素1土地使用权出让金；2土地征用及拆迁安置补偿费；(1)土地征用费(2)拆迁安置补偿费核算内容1、成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时,象其他行业一样.首先应该确定成本归集对象,即成本核算单位。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开

8、发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,笔者认为成本核算对象不能过细(如以单幢为单位),因为这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,也不能简单地以整个小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其在管理上的作用。应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块,比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,这

9、样才能充分发挥成本核算的作用。2、成本项目的设立。正确划分成本项目,可以客观地反映产品的成本结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。如何确定成本项目?笔者认为成本项目不能太多,对于发生次数较少,特别是单笔发生的费用,应尽量合并。如各种配套费用支出,可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用,特别是土建费用,如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付

10、款情况,并为工程的竣工决算提供资料。3、间接费用的核算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定,这些费用应作为期间费用,直接计入当期损益。这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。因此,笔者认为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”,作为成本项目的一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下

11、开设明细专户进行核算,待开发产品实现销售后,再转入“销售费用”科目。4、项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付,不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期,比如小区个别配套没有完成(不影响销售),计划中的公建设施暂时不能实施,或者押金的收回久拖不决等,都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算。如何解决这个问题,可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本,使项目

12、决算能按计划进行,以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出,通常在项目总投资中所占的比例很小,这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。核算步骤房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是:1、归集开发产品费用由于开发规模的不同,房地产开发的成本归集对象也是不同的。必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,成本核算不能过细(台以单幢为单位),因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋,这

13、样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,成本核算也不能简单地以小区为核算单位,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其成本结算和管理上的作用。本文以为:对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,充分发挥成本核算的作用。(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用,直接计入各成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用,可先归集在“开发间接费”账户,即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费,按一定的方

14、法分配计入各开发成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细账户,贷记“开发间接费”账户。通过上述程序,将应计人各成本核算对象的开发费用,归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。2、正确划分成本项目选择成本项目不能太多,对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。为核算开发企业的开发成本,企业可根据其本身经营开发的业务要求,设置下列账户:(1)“开发成本”账户。本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用,

15、贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类,如“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施开发成本”和“代建工程开发成本”等设置二级明细账户,并在二级明细账户下,按成本核算对象进行明细核算。(2)“开发间接费”账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部

16、门XX公司)设置明细账户。按现行的房地产开发企业会计制度规定,间接费用应作为期间费用,直接计入当期损益,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。该原则要求:企业的各项收入和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认和计量。3、计算并结转已完开发产品实际成本计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户,即借记“开发产品”账户,贷记“开发成本”账户。4、按已完开发产品的实际功能和去向,将开发产品实际成本结转进入有关账户。即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户,贷记“开发产品”账户。可是房地产开发企业较普遍存

17、在的现象是重视工程决算而忽视项目决策,比较实际,不易拖拉,而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期,或者押金的收回久拖不决等等,这些都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算。如何解决这个问题,本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本,以便项目决算能按计划进行,以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小,所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。成本控制成本控制是房地产开发企业的内功XX市场经济竞争中具有十分重要的意义,微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。中国房XX市场

18、存量过大,其中除宏观经济体制方面的原因外,也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律,商品房如果售价下调则有助XX市跑量。开发商之所以长年不能下调售价,其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力,成本居高不下的缘故。从宏观上讲,对房地产开发企业成本控制进行研究,对合理利用土地资源,避免房XX市场泡沫经济,减少国民经济损失有着一定的意义。房地产业经过几年的高速发展,已经走出了暴利的时代。深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做,而利润能维持在12%左右就算是好的项目了。由于土地及XX市场化运作不规范以及房地产XX市场的不成熟,房地产开发企业大多处于粗放式经营

19、管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范,特别是国家加强了对XX市场的管理与整顿(如国土资源部第11号、21号、71号令等),对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式,房地产开发企业取得土地使用权必须XX市场经济规范的要求进行,即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得,房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了XX市场的宏观调控,对XX市场各种违规行为加以整顿和规范,同时抑制房地产过XX市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事,必须踏踏实实地合理利用资金,加强成本控制,练好内功。随着中国加入WTO

20、后房地产业的日益放开,一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入(如和记黄浦、新鸿基、恒基等)以及国内的一些集团型企业在全国的扩张(如万科、万达、世贸等),房XX市场的竞争将更加日趋激烈,在同等条件下,在未来售价不明确或只能预估售价的情况下,只有成本控制得较好的企业才有可能在XX市场竞争中有相对的比较优势,才有可能取得土地的使用权及开发权,成本控制不力的企业必将XX市场所淘汰。房地产微利时代的到来,房地产开发企业成本控制的重要性越发显现XX省成本,给利润腾出了上升的空间,也有XX市场竞XX市场跑量。从微观上讲,对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与XX市场竞争,腾出利润空

21、间、制定销售策略以及XX市场竞争有着重要的意义。控制措施房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中,具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。(一)前期调研在房地产工程开发前期,要充分考虑自身地理条XX市场要求,做好前期调研工作,论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用,但是没有几个房XX公司愿意花这份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感觉去上项目,这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利,进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析,了解可能的预期收入、成本、利润和风险,这也是管理会计的重

22、要内容。可行性研究是在对消费者的心XX市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上,决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握XX市场的容量没有准确地估计,一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来,这样就可尽量地减少开发者的现金投入,减少资金成本,让项目顺利地进行下去。(二)设计阶段降低建筑安装成本,首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪,可以取得事半功倍的效果。因此,建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节,注意以下三个方面:1 实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞

23、争机制,以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选,从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时,可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目,如果完全委托或全部由境外设计,则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标,中标的方案在施工图设计时,可以再组织进行招标或委托。2加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中,要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性,要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性,尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采

24、购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数,建筑标准,按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,保证总投资限额不被突破。在设计招标中,应明确要求设计方提供真实的设计概算指标,特别是结构数据,如含筋量、砼量等,以方便对结构设计的造价比较。3加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸

25、的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计中的不足带到施工阶段。(三)施工阶段施工阶段投资成本控制的关键,应该从以下三个方面进行控制:1合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更,这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束,按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责,确保洽商签证质量,杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。2严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理,则应按合同办

26、事。加强对索赔资料的审查,强调处理索赔的及时性,加强预见性,尽量减少索赔案的发生,以免索赔额过大引起投资失控。3搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作,合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料,属于指定价范围的,只监督质量,不干预订货。属于指导价范围的,应实行“适当参与(不包办代替),推荐厂家(不指定厂家),监督质量(采购质量的主要责任者是施工单位)及合理限价(不是不顾产品质量的片面压价)”的原则,设备采购实行招投标,确保质优价廉。(四)竣工结算阶段凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成,必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除

27、。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照,凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定,合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用,认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度,确保结算质量。费用构成房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用:1管理费用。可按项目开发成本构成中前16项之和为基数,按3%左右计算。2销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项:(1)广告宣传费。约为销售收人的2%一3%；(2)销售代理费。约为销售收

28、入的15%一2%；(3)其他销售费用。约为销售收入的05%一1%。以上各项合计,销售费用约占销售收人的4%一6%。3财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。提示:成本仅供参考,因各地物价与消费水平与通货影响,可能会有不同。1、桩基工程(如有):70100元/平方米；2、钢筋:4075KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160300元/平方米；3、砼:0.30.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合100165元/平方米；4、砌体工程:60120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程:2540元/平方米；6、外墙

29、工程(包括保温):50100元/m2(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达3001000元/ m2；7、室内水电安装工程(含消防):60120元/平方米(按小区档次,多层略低一些)；8、屋面工程:1530元/平方米(多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程(不含进户门):每平方米建筑面积门窗面积约为0.250.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90300元/ m2,一般为9 0150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:30150元/ m2(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高)；11、

30、地下室(如有):增加造价40100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程(如有):40200元/ m2,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为100元/ m2；13、人工费:130200元/平方米；14、室外配套工程:30300元/平方米,一般约为70100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程(成本):70150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的58%:约6090元/平方米；17、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房):3050元/平方米；18、检测

31、、试验、手续、交通、交际等费用:1030元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%):以上各项之和*10%=90180元/平方米；20、上交国家各种税费(总造价3.33.5%):3370元/平方米,高档的可能高达100元/平方米。以上没有算精装修,一般造价约为10002000元/平方米,高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为50015 00元/平方米,这要看档次高低,也有300元/平方米简装修,更有300010000元/平方米超高档装修(拎包入住)。21、设计费(含前期设计概念期间费用):15100元/平方米；22、

32、监理费:330元/平方米；23、广告、策划、销售代理费:一般30200元/平方米,高者可达500元/平方米以上；24、土地费:一般二XX市市区(老郊区地带)为70100万/亩,容积率一般为1.02.0,故折算房价为:5251500元/平方XX市区中心地带一般为200 万元/亩,折算房价为:15003000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上,单方土地造价更高；一XX市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三XXXX县城等土地单方造价较低,一般为100500元/平方米,也有高达2000元/平方米以上的情况；25、土地税费与前期费,一般为土地费的15%左右,二XX市一般为100

33、500元/平方米,各地标准都不一样。结论:基本建设费是固定的,即使是不收土地款的动迁房,以国家最低标准承建,造价也难以少于1000元/平方米。实际上,多层普通商品房,建安成本大约在1200元/平方 米左右,小高层与高层普通商品房,建安成本大约在15001800元/平方米左右,档次越高,造价越高。能让利的主要是:小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外,开发商的开发品质也有一定关系,如果一味压价,品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些,这 主要有两方面的原因,一是大多数民营企业主要以效益为主导,成本一般控制得好一些,二是

34、民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因,同品质的小区成本上下也不会超过10 0200元/平方米。相关资料一)房地产开发成本主要有以下9个方面构成:土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。一、土地成本土地成本因地而异,但经过07年的行业疯狂后,土地成本水涨船高！而且不管是大XX市,土地成本都是一般商品房成本的主要构成之一(高端住宅如别墅、排屋等除外,下同)。现XX县城,经济发达的都达到到100万/亩左右,甚至超过。而在一些XX市,基本XX市区的都超过500万/亩折合到销售价格中,则必须通过容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本

35、),简单的公式是楼面地价=地价(单位:万元/亩)666.67容积率例:地价100万/亩,容积率3.0,楼面地价为500元/；地价500万/亩,容积率3.0,楼面地价2500元/。所谓的容积率,就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层容积率:约1.5左右,最大不能超过2,超过2的也有,但品质很差；小高层容积率:约2.5；高层容积率:约3.5所以,大家在买房的时候,可以先了解一下地价多少,然后在工地的公示牌上找到容积率(一般工地都有的)。一算就大概知道楼面价多少钱。二、建安造价建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多,XX市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。一般而言,成

36、本控制好点的企业基础建安造价如下(以三XX市为例,一XX市上浮20%)砖混多层:600元/-800元/,全框架多层多成本100元/小高层(10-17层):800元/-1000元/(不含电梯),一部电梯约25万元,摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/左右,18层以上(含18层)须配两部电梯,成本约增加60元/。高层(18层以上):1400元/-1800元/钢筋含量是高层建安造价的重要指标国标为68/,目前钢筋价格约为3500元/吨。取平均值折合一平方的成本约250元(含人工费)。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/左右；而且,一些好的小区,外

37、墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的！三、配套设施包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等,除掉景观外,成本约200元/。(以三XX市为例,一XX市上浮20%)景观因项目而异。如果是世界级景观XX公司设计的(如:易道、泛亚、贝尔高林等),设计费用和施工费用一般不低于300元/(设计对施工有费用要求)；如果是XX公司设计的,则不等。四、勘查、设计、监理等不超过100元/。但都是需要打擦边秋,需要公关。(同样以三XX市为例,一XX市上浮20%)五、营销费用营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一XX市的营销费用为10%(楼盘多,销售压力大,可以理解),三四XX市的营销费为5%左右。六、财务费用经验

38、公式: 财务费用=总成本50%年贷款利率2XX公司管理费用XX公司和开发的项目不同,差别较大,一般为20-200元/(以三XX市为例,一XX市上浮50%)八、行政事业收费这是不透明的。差距相当大,标准全国统一,但公关后取费不同。具体XX省略,只举一例人防工程收费:如自建人防工程,则成本为:多层1200元/,高层1800元/(按人防面积摊)如无自建,则须交纳人防异地建设费,取费标准如下:高层:5B级人防,单位成本=2000元/层数多层:6级人防,单位成本=1500元/层数高层如果是20层,则每平方需要缴纳200元。但有公关的空间。九、营业税营业税+大修基金+所得税=11.7%。附件：工程施工现场

39、应急预案及安全保证措施一、编制原则1、以人为本,安全第一原则。把保障人民群众生命财产安全,最大限度地预防和减少突发事件所造成的损失作为首要任务。 2、统一领导,分级负责原则。在本项目部领导统一组织下,发挥各职能部门作用,逐级落实安全生产责任,建立完善的突发事件应急管理机制。 3、依靠科学,依法规范原则。科学技术是第一生产力,利用现代科学技术,发挥专业技术人员作用,依照行业安全生产法规,规范应急救援工作。 4、预防为主,防止结合原则。认真贯彻安全第一,预防为主,综合治理的基本方针,坚持突发事件应急与预防工作相结合,重点做好预防、预测、预警、预报和常态下风险评估、应急准备、应急队伍建设、应急演练等

40、项工作。确保应急预案的科学性、权威性、规范性和可操作性。二、编制目的1、应急预案应针对那些可能造成企业、系统人员死亡或严重伤害、设备和环境受到严重破坏的突发性灾害,如触电事故、泥石流灾害、火灾、环境破坏等。2、应急预案是对日常安全管理工作的必要补充,应急预案应以完善的预防措施为基础,体现“安全第一、预防为主”的方针。3、应急预案应以努力保护人身安全、防止人员伤害为第一目的,同时兼顾设备和环境的防护,尽量减少灾害的损失程度。4、应急预案应结合实际,措施明确具体,具有很强的可操作性。5、应急预案应经常检查修订,以保证先进科学的防灾、减灾设备和措施被采用。三、应急组织机构及职责1、应急组织机构为加强

41、安全领导,进行系统化、网络化管理,项目部成立应急预案管理领导小组,项目经理任组长,项目总工程师、常务副经理、安全总监、项目副经理为副组长,各职能部门负责人、安全环保部安全员、各施工队专职安全员、施工队队长为组员,负责日常的安全管理工作。2、应急领导小组职责负责重、特大事故的现场应急抢险救援指挥,对施工现场突发性情况进行技术、资金和设备支持,在施工现场发生重特大事故时以最快的时间达到现场,分析紧急状态和确定风险事故级别,负责分部和有关地方管理部门、组织、机构联络和报告事故情况,制定抢险救援的方案措施,领导现场应急抢险救援工作,确定紧急状态的解除,协助事故原因的调查和处理工作。在上级和有关地方部门

42、进入的情况下,参与制定抢险救援方案措施,做好应急抢险救援配合工作。四、应急预案的基本要求1、发生人员伤亡事故后,施工现场应急处理措施一般规定 当发生事故时,负伤人员或者最先发现事故的人,应立即报告项目经理或专项安全负责人,并应马上组织人力现场抢救伤害者,根据伤情需要,协助医务人员运送伤者到医院或拨打“120”,请求协助抢救。 1.1事故发生后,各级人员应保镇静及冷静,切实负起本身责任,主动控制局面。要有组织、有指挥和结合实际进行妥善处理。 1.2 第一时间进行“救死扶伤”,采取措施救护受伤(害)人员,对必须在现场进行紧急抢救的,应采取应急方法如止血、人工呼吸等进行施救。否则必须立即用工地的交通

43、工具或截出租车将伤者送到就近医院进行抢救。同时应采取有效措防止事故蔓延扩大。 1.3 认真保护事故现场及善后工作。凡与事故有关的物体、痕迹、状态不得破坏,并划出保护区禁止闲人进入。 1.4 因抢救受伤(害)人员,以及疏导交通等原因,需要移动现场某些物体时,必须做好现场标记、拍照、录像或绘制现场简图,并写出书面记录,妥善保存现场重要痕迹、物证等。 2、 发生火警、火灾事故时,施工现场应急处理措施一般规定。 2.1 应立即了解起火部位及燃烧的物质,积极抢救伤者及使用施工现场所有消防器材进行灭火自救工作。 2.2 迅速准确地拨打119报警。在拨打119时,做到镇静拨号,说清火灾单位的名称、地址、电话

44、号码、燃烧部位、燃烧物质的性能等。 2.3报警后,派专人到约定的路口迎接消防队。 2.4 在消防部门到达前,对易燃、易爆的物质采取正确有效的隔离。根据火场情况,机动灵活地选择灭火工具。 2.5 在扑救现场,应行动统一,如火势扩大,一般扑救不可能时,应及时组织撤退扑救人员,避免不必要的伤亡。 3、 利用一切可行的通讯工具按规定时间内将事故情况进行层级上报。 4、发生事故层级上报时限。 4.1 轻伤事故,应在24小时内报告企业负责人、安全管理部门和基层工会组织。 4.2 重伤事故,一般情况下,事故单位应在24小时内报上级主管单位,由上级主管单位分XX市有关部门。对涉外有影响的,事故单位应在事故发生

45、后4小时内如实报上级主管单位。 4.3 重伤3人或死亡1至2人的事故,事故单位应在事故发生后4小时内如实报上级主管单位,由上级主管单位分XX市有关部门。 4.4 死亡3人以上重大、特别重大死亡事故应在事故发生后2小时XX市人民政府,同时报上级主管单XX市劳动行政部门、工会组织、公安部门。 4.5 发生急性中毒、中署事故,除报上级主管单XX公司安质部、办公室)外,应同时XX市卫生行政部门。 4.6 发生爆炸物品爆炸事故和火灾事故,除报报上级主管单XX公司质安部、办公室)外,应同时XX市公安部门。5、防止违章和事故的安全规定 5.1 未经三级安全教育的新工人,复工换岗的人员未经岗位安全教育,不得进

46、入施工现场的工作岗位进行操作。 5.2 不正确佩戴安全帽及佩戴超过使用年限(2年半)的安全帽,不准进入施工现场。 5.3 严禁赤脚或穿高跟鞋、拖鞋进入施工现场。 5.4 严禁酒后及带小孩进入施工现场。 5.5 不得到禁止烟火的地方吸烟、动火。 5.6 不得攀登脚手架。 5.7 特种作业人员、机械操作工未经专门安全培训,无有效专业上岗操作证,不得上岗操作。 5.8 脚手架及所有机械设施设备和现浇混凝土模板支撑,搭设安装后,未经验收合格,不得使用。 5.9 电源开关箱不准一闸、一漏电、一箱多用。 5.10 未经指派批准,未经作业安全交底或安全交底不清和无安全防护设施,不得盲目操作。 5.11 不得

47、违章指挥和违章作业,对违章作业的指令有权拒绝,并有责作制止他人违章作业。 5.12 对各种安全检查防护装置、防护设施及警告、安全标志等不得随意拆除和有意挪动。五、高处坠落事故的预防及其应急救援预案桥梁施工过程中,高处作业的机会比较多,经常在四边临空的高处进行作业,施工条件差,危险因素多。多年来,高坠伤亡事故占全部事故的比例较高,这种事情对社会影响较大,要作为安全预防等大事来工作。要避免发生高处坠落事故,必须加强监控管理。对现场施工人员进行预防高处坠落的技术知识教育,使他们熟悉操作时必须使用的工具和防护用具。同进,在技术上采取有效的防护措施。 1、防止高处坠落事故的基本要求 以预防坠落事故为目标

48、,对于恐怕要发生坠落事故等事故的特定危险施工,在施工前制定防范措施,并应在日常安全检查中加以确认。 1.1 凡身体不适合从事高处作业的人员不得从事高处作业。从事高处作业的人员要按规定进行体检和定期体检。 1.2 严禁穿硬塑料底等易滑鞋、高跟鞋。 1.3 作业人员严禁互相打闹,以免失足发生坠落危险。 1.4 不得攀爬脚手架。 1.5 进行悬空作业时,应有牢靠的立足点并正确系挂安全带。 1.6 作业层上部周边、基坑周边等,必须设置1.2m高且能承受任何方向的1000N外力的临时护栏,护栏围密目式安全网。 1.7 各种架子搭好后,项目安全负责人必须与架子工和使用的班组共同检查验收,验收合格后,方准上

49、架操作。 2、发生高处坠落事故应急预案 2.1 发生高处坠落事故,应马上组织挽救伤者,首先观察伤者的受伤情况、部位、伤害性质,如伤员发生休克,应先处理休克。遇呼吸、心跳停止者,应立即进行人工呼吸,胸外心脏挤压。处于休克状态的伤员要让其安静、保暖、平卧、少动,并将下肢抬高约20度左右,尺快送医院进行抢救治疗。 2.2 出现颅脑损伤时,必须维持呼吸道畅通。昏迷者应平卧,面部转向一侧,以防舌根下坠或分泌物、呕吐物吸入,发生喉阻塞。有骨折者,应初步固定后再搬运。遇有凹陷骨折、严重的颅底骨折及严重的脑损伤症状出现,创伤处用消毒的纱布或清洁布等覆盖伤口,用绷带或布条包扎后,及时送往就近有条件的医院治疗。

50、2.3 发现脊椎受伤者,创伤处用消毒的纱布或清洁布等覆盖伤口,用绷带或布条包扎后,搬运时,将伤者平卧放在帆布担架或硬板上,以免受伤的脊椎移位、断裂造成截瘫,招致死亡。抢救脊椎受伤者,搬运过程中,严禁只抬伤者的两肩与两腿或单肩背运。 2.4 发现伤者手足骨折者,不要盲目搬动伤者。应在骨折部位用夹板把受伤的位置临时固定,使断端不再移位或刺伤肌肉、神经或血管。固定方法:以固定骨折处上下关节为原则,可就地取材,用木板、竹子等,在无材料的情况下,上肢可固定在身侧,下肢与腱侧下肢缚在一起。 2.5 遇有创伤性出血的伤员,应迅速包扎止血,使伤员保持在头底脚高的卧位,并注意保暖。正确的现场止血处理措施: 2.

51、5.1 一般伤口的止血法:先用生理盐水(0.9%Nacl溶液)冲洗伤口,涂上红汞水,然后盖上消毒纱布,用绷带较紧地包扎。 2.5.2 加压包扎止血法:用纱布、棉花等作成软件垫,放在伤口上再加包扎,来增强压力而达到止血。 2.5.3 止血带止血法:选择弹性好的橡皮管、橡皮带或三角巾、毛巾、带状布条等,上肢出血结扎在上臂1/2处(靠近心脏位置),下肢出血结扎在大腿上1/3处(靠近心脏位置)。结扎时,在止血带与皮肤之间垫上纱布棉垫。每隔2540分钟放松一次,每次放松0.51分钟。 2.6 动用最快的交通工具或其他措施,及时把伤者送往邻近医院抢救,运送途中应尽量减少颠簸。同是真实性密切注意伤者的呼吸、

52、脉搏、血压及伤口的情况。六、物体打击事故的预防及其应急救援预案 物体打击伤害是建筑行业常见事故的四大伤害的其中一种,特别在施工周期短,劳动力、施工机具、物料投入较多,交叉作业时常有出现。这就要求在高处作业的人员对机械运行、物料转接、工具的存放过程中,都必须确保安全,防止物体坠落伤人的事故发生。1、 防止物体打击事故的基本要求 1.1 人员进入施工现场必须按规定佩戴安全帽。应在规定的安全通道内出入和上下,不得在非规定通道位置行走。 1.2 安全通道上方应搭设双层防护棚,防护棚使用的材料要能防止高空坠落物穿透。 1.3 临时设施的盖顶不得使用石棉瓦作盖顶。 1.4 边长小于或等于250的预留洞口必

53、须用坚实的盖板封闭,用砂浆固定。 1.5 作业过程一般常用工具必须放在工具袋内,物料传递不准往下或向上乱抛材料和工具等物件。所有物料应堆放平稳,不得堆在临边及洞口附近,并不可妨碍通行。 1.6 高空安装起重设备或垂直运输机具,要注意零部件落下伤人。 1.7 吊运一切物料都必须由持有上岗证人员进行绑码,散料应用吊篮装置好后才能起吊。 1.8 拆除或拆卸作业要在设置警戒区域、有专职安全人员监护的条件下进行。 1.9 高处拆除作业时,对拆卸下的物料、建筑垃圾要及时清理和运走,不得在走道上任意乱放或向下丢弃。 2、发生物体打击的应急预案 当发生物体打击事故后,抢救的重点放在对颅脑损伤、胸部骨折和出血上

54、进行处理。 2.1 发生物体打击事故,应马上组织挽救伤者,首先观察伤者的受伤情况、部位、伤害性质,如伤员发生休克,应先处理休克。遇呼吸、心跳停止者,应立即进行人工呼吸,胸外心脏挤压。处于休克状态的伤员要认其安静、保暖、平卧、少动,并将下肢抬高约20度左右,尺快送医院进行抢救治疗。 2.2出现颅脑损伤时,必须维持呼吸道畅通。昏迷者应平卧,面部转向一侧,以防舌根下坠或分泌物、呕吐物吸入,发生喉阻塞。有骨折者,应初步固定后再搬运。遇有凹陷骨折、严重的颅底骨折及严重的脑损伤症状出现,创伤处用消毒的纱布或清洁布等覆盖伤口,用绷带或布条包扎后,及时送往就近有条件的医院治疗。七、触电事故的预防及其应急救援预

55、案触电事故与其他事故比较,其特点是事故的预兆性不直观、不明显,而事故的危害性非常大。当流经人体的电流小于10mA时,人体不会产生危险的病理生理效应；但当流经人体的电流大于10mA时,人体将会产生危险的病理生理效应,并随着电流的增大、时间的增长将会产生心室纤维性颤动,乃至人体窒息(“假死”),在瞬间或在两三分钟内就会夺去人的生命。因此,在保护设施不完备的情况下,人体触电伤害得极易发生的。所以,施工中做好好感防工作,发生触电事故时要正确处理,抢救伤者。 1、防止触电伤害的基本安全要求根椐安全用电“装得安全、拆得彻底、用得正确、修得及时”的基本要求,为防止发生触电事故,在日常施工(生产)用电中要严格

56、执行有关用电的安全要求。 1.1 用电应制定独立的施工组织设计,并经企业技术负责人审批,盖有企业的法人公章。必须按施工组织设计进行敷设,竣工后办理验收手续。 1.2 一切线路敷设必须按技术规程进行,按规范保持安全距离,距离不足时,应采取有效措施进行隔离防护。 1.3 非电工严禁接拆电气线路、插头、插座、电气设备、电灯等。 1.4 根椐不同的环境,正确选用相应额定值的安全电压作为供电电压。安全电压必须由双绕组变压器降压获得。 1.5 带电体之间、带电体与地面之间、带电体与其他设施之间、工作人员与带电体之间必须保持足够的安全距离,距离不足时,应采取有效措施进行隔离防护。 1.6 在有触电危险的处所

57、或容易产生误判断、误操作的地方,以及存在不安全因素的现场,设置醒目的文字或图形标志,提醒人们识别、警惕危险因素。 1.7 采取适当的绝缘防护措施将带电导体封护或隔壁起来,使电气设备及线路能正常工作,防止人身触电。 1.8 采用适当的保护接地措施,将电气装置中平时不带电,但可能因绝缘损坏而带上危险的对地电压的外露导电部分(设备的金属外壳或金属结构)与大地作电气连接,减轻触电的危险。 1.9 施工现场供电必须采用TN-S或TT的四相五线的保护接零系统,把工作零线和保护零线区分开,通过保护接零作为防止间接触电的安全技术措施,同一工地不能同时存在TN-S或TT两个供电系统。注意事项有: 1.9.1 在同一台变压器供电的系统中,不得将一部分设备做保护接零,而将另一部分设备做保护接地； 1.9.2 采用保护接零的系统,总电房配电柜两侧做重复接地,配电箱(二级)及开关箱(三级)均应做重复接地。其工作接地装置必须