地铁商业发展现状及经营模式研究

1、 第一章：走进地铁第一章：走进地铁 第二章：地铁商业及研究第二章：地铁商业及研究 第三章：地铁商业经验借鉴第三章：地铁商业经验借鉴香港地铁商业香港地铁商业 第四章：国内地铁商业的发展现状和经营模式第四章：国内地铁商业的发展现状和经营模式 第五章：案例解析第五章：案例解析 第六章：福州开启地铁时代第六章：福州开启地铁时代 目录 研究背景研究背景 实现保值增值的目的，地铁商业将成新的 投资热点。 第一章第一章 走进地铁走进地铁 地铁和轻轨的最主要区别就是在运量 上。通常衡量的标准是高峰时的每小时客 流量，超过了3万人次就叫地铁。 什么是地铁什么是地铁 地铁车辆简介地铁车辆简介 车体设计车体设计 节

2、省运营开支。 3.3.换乘站：换乘站：既用于乘客乘降又为乘客提供换 乘的车站。 4.4.终点站：终点站：地铁线路两端的车站，除了供乘 客上下或换乘外，通常还供 列车停留、折返、临修及检修使用。 地铁路网的基本形式地铁路网的基本形式 北北 京京 市市 地地 铁铁 运运 营营 线线 路路 图图 上上 海海 市市 地地 铁铁 运运 营营 线线 路路 图图 广广 州州 市市 地地 铁铁 运运 营营 线线 路路 图图 可观。 最繁忙的地铁：最繁忙的地铁：莫斯科的地铁由10余条线路组成， 全年运送的乘客达26亿人 次，占整座城市交通总运量的45。 最长的地铁：最长的地铁：英国有一条地铁穿越8座城市，总长度

3、 近100公里，共设458个车站。 世界地铁之最世界地铁之最 最有艺术氛围的地铁：最有艺术氛围的地铁：瑞典斯德哥尔摩地铁被誉为 “世界最长的地下艺术长廊”。 在99个地铁车站中，有一半以上装饰着不同的艺术 品，它们表现着不同的主题。 海拔最高的地铁：海拔最高的地铁：墨西哥地铁，修建在海拔2300米 的高原上，是目前城市地铁中 海拔最高的。 线路和车站最多的地铁：线路和车站最多的地铁：纽约地铁有30条线路，469 个车站，堪称世界上地铁线 路和车站最多的城市。 第二章第二章 地铁商业及研究地铁商业及研究 地铁商业的定义地铁商业的定义 地铁商业的类型地铁商业的类型 点式商业点式商业 药店、多士店、

4、花店、书店等等。 条式商业条式商业 立立 体体 化化 商商 业业 1.地铁的商业价值应该结合地铁自身的核心功能以及地铁客流的 实际情况进行分析。主要包含空间、时间和客流空间、时间和客流三个层面的因素。 A).从空间角度空间角度看：地铁与商业的影响是双向的，地铁深入的区 域通常都具有良好的商业基础，而地铁的引入又会加速新的项目的诞 生，使沿线商业环境更加成熟。比如上海的徐家汇作为最早拥有地铁 的区域，其商圈的形成和发展与具备地铁功能有着直接的因果关系。 地铁的商业功能与价值体现地铁的商业功能与价值体现 化为有效的消费流。 2 2：地铁商业价值的主要体现：地铁商业价值的主要体现 A).A).地铁自

5、身的商业转化和应用，除了票价收入外，对地铁商业地铁自身的商业转化和应用，除了票价收入外，对地铁商业 的经营收益和出租物业收益也占了越来越大的比率。的经营收益和出租物业收益也占了越来越大的比率。 举例来说：2000年香港地铁获得纯利40亿港币，成为世界上盈利 最多的地铁，从收益比例看，1999年香港地铁72.5亿的经营收入中， 票价收入占56.4亿，其余的收益都来自于地铁商业的增加值。 东京地铁2002年度靠提供场地收取的租金有9亿日元，加上它拥 有的38家便利店的57亿日元销售额，合计66亿日元，虽然这部分收入 只占地铁总收入的2%，但也是一笔很大的收益。 而目前香港主要购物中心基本上都是在1

6、979 年以后地铁通车后落成开业的。此结果充分 显示出香港地铁对购物中心开发的影响。 3 3：地铁商业的准确定位及商业组合能激发最大的商业潜力和价值：地铁商业的准确定位及商业组合能激发最大的商业潜力和价值 通常锁定大中学生和追求时尚的年青人，价格多 中低档，强调主题、特色经营，以期产生特色化 经营优势。 第四层次：第四层次：为地铁上盖大型的购物中心，以 其更完善的商业功能，多样的业态组合、主题特 色，利用地铁强大的载客能力吸引更大范围内的 消费者。 快速性将使许多商业形态和商品不适合地 铁商业的发展。因此在考虑地铁商业定位 的时候必须要对这一特点给予考虑。 我们必需要更专业地去考虑处于不同区域

7、 商业环境、不同客群背景下的地铁商业定 位和业态组合，用主题鲜明、有特色吸引 的商业组合来创造消费，在由于地铁带来 的商圈格局调整和消费力再分配这个机遇 中塑造项目的商业地位。 小结 第三章第三章 地铁商业经验借鉴地铁商业经验借鉴香港香港 地铁商业地铁商业 地下商业关系密切，地上地下各商业设施 之间相互补充，能更大的方便和满足消费 需求。 住宅、写字楼和商场。出售物业所得利润， 则由地铁公司与发展商共享。 集地产开发、商业物业开发与商业经 营于一身的发展模式，使得香港地铁不但 成为了世界上为数不多赚钱的地铁公司。 1 1：地铁商业与沿线上盖物业的联合开发：地铁商业与沿线上盖物业的联合开发( (

8、以香港地铁公司为例以香港地铁公司为例) ) 理，首先考虑的是如何在短时期内吸引商 场进驻，把商场做旺。 2 2：地铁公司对商业物业的经营管理策略：地铁公司对商业物业的经营管理策略 小结 第四章第四章 国内地铁商业的发展现状国内地铁商业的发展现状 和经营模式和经营模式 相较于其它城市的地铁商业发展，北京、 上海、广州已经有一定的基础。 由于目前国内城市的局限，地铁还仅 仅作为多种交通方式的一种，地铁这种交 通工具还不具备不可或缺性和首选性。由 于线路较少的原因，目前阶段还难以调动 高收入阶层融入到地铁客群中来，这一点 与国际上地铁发达的城市有很大的区别。 比如香港，地铁同样吸引着相当一部分的 高

9、收入阶层。 1 1：国内地铁商业存在的问题：国内地铁商业存在的问题 物中心项目，地铁的引入可能只是带来旺 盛的客流，而不能形成有效的购买能力。 因此，地铁商业具有更强的专业性，包括 商业定位和规划以及商业组合等等。 从属于地铁建设和经营的地铁地下商 业的运营要受到地铁运营法规、地下空间 建设技术和消费者习惯等方面的限制。 点、便利店等经营便利性商品和服务的不 同业种组合的商业服务网点，基本采用连 锁经营方式。但与地铁站连接的地下商场、 商业街的开发经营十分滞后。 2 2：北京、上海、广州地铁商业发展现状及经营模式：北京、上海、广州地铁商业发展现状及经营模式 元/平方米 。地铁公司商铺租金收入加

10、上自动售 卖机的租金收入，一年租金收入总计可以超过 1000万元。 主要经验：主要经验：尽量引进实力强的连锁企业，使 乘客在地铁可以获得优质的延伸服务，同时减少 地铁公司的管理压力，保障地铁公司收益。 经营单一、缺乏吸引力而不尽人意。 商业投资公司总承包方式；公司自己负责 招商、负责管理。上海地铁运营有限公司 商贸公司在拥有经营管理权的二号线上实 行连锁式招商，把十几个站点铺面捆绑出 租，规模经营。 用招商方式，特色化经营、连锁经营，注 重地铁站、地下商场以及地上商业的衔接。 存在的问题是很多地铁商城的规划欠合理， 所营项目雷同，功能定位不明确。 种类相近。与站厅连接的地下商场或商业街经营 面

11、积和规模较大。烈士陵园站的流行前线是主营 时髦服装、饰品及特色食肆的流行时尚地带，吸 引追慕时尚的中、大学生及潮流青年。芳村站与 花地湾站间的地下商业街前段是好美居家居广场， 后段是服装饰品购物广场，但因位置偏僻经营状 况较差。 势。 地铁站厅商铺出租率达100%，2002年 全年商铺租金收入超过200多万元。 的经营业态种类进行必要的调控，不同的 分布区位采用招租、包租或自营，通过嚎 商引进有实力的连锁品牌企业，发挥他们 的带动作用，“以商引商”，吸引众多商 家进驻地铁。 小结 第五章第五章 案例解析案例解析 坊等地铁上盖购物中心，希望从中体会到 地铁、人流、物业和商业的关联。 依据购物中心

12、的规模和主题，我们将 分析的项目分成三大类： 时代广场时代广场和IFCIFC也正是充分利用了这一 区域优势,以规模优势(都是8万方商业)、 商业规划规划优势打造香港最大型的购物 中心，满足购物、休闲餐饮、娱乐全方位 的消费需求。业态组合方面更是集结了世 界顶尖的一线品牌，成为高档购物的必选 场所。 第一类：城市核心商圈的大型地铁上盖购物中心第一类：城市核心商圈的大型地铁上盖购物中心- -时代广场、时代广场、IFCIFC 时代广场时代广场 楼约94000平方米，四层地库停车场共有七 百个泊车位，是铜锣湾区最大的停车场。 时代广场的正门入口的露天广场是行 人休憩的地方，也是举办大型活动的热门 场地

13、。每年除夕的“苹果倒数”就在这里 举行，倒数活动都能吸引数以万计的市民 和游人前来，共同庆祝新一年的来临。 时代广场与地铁站点并不直接相邻， 为提升商场的交通优势，由开发商出资， 建设了专门通道与铜锣湾站相连，使得地 铁客流可直接从地铁通道进入时代广场的- 2楼。 的开放式购物廊，每一楼层满足诉求不同 族群，让顾客可以轻松找到合适的物品。 十至十三楼的食通天有十多间中外美 食餐厅，提供吉港式、泰国式、越南式、 日本式等多国风味餐厅。 香香 港港 国国 际际 金金 融融 中中 心心 区区 位位 图图 IFCIFC国际金融中心广场国际金融中心广场 一起。 打花园、大会堂、立法会大楼至西面的天 星码

14、头及邮政总局。 皇后大道中的置地广场、兰桂芳、行 人电梯、苏豪区等大街小巷。 交易广场、香港站、国际金融中心及港外 线码头。 业态规划：业态规划： ifc mall为香港中环加入消闲购物新元素， 为全新中环商业核心注入新潮气。作为最领导潮 流的购屋商场，国际金融中心内有超过200家国际 顶尖品牌商户；palace ifc5个银幕的大型影 院；14万平方尺平台花园及露天食肆。 天梯、回转购物廊、数码天幕等突破性的时 尚建筑设计元素，成为旺角地区的时尚消费 地标。 第二类：区域商业中心的大型地铁上盖购物中心第二类：区域商业中心的大型地铁上盖购物中心APMAPM、郞豪坊、又一城、郞豪坊、又一城 AP

15、MAPM 年轻人为主要目标客户群体，以“品味生活志” 和“潮流时尚体验”为概念的大型商场，同时， 该Mall也是香港首个开创“夜行概念”(夜间休闲) 的商场。 由于目前香港和上海等内地大都市的商场通 常只营业到晚上10点，新鸿基地产特别把APM定位 为一个店铺营业时间特长的商场，让顾客不再受 时间束缚，尽情购物休闲，并把口号定为“Play more，Sleep less”(玩多点，睡少点)。 中、低档的比例搭配合适，集购物、娱乐、餐饮、 休闲等各种功能于一身，集合了超市、个人护理 及便利店、时装、美容、礼品、影音、餐饮、娱 乐等各种零售业态，能吸引大量的人气。 店铺组合方面，APM引入吉之岛超

16、级市场作 为主力店，有效的吸引客流并分散租金的风险。 其它经营面积均散租给各品牌店，散租的比例很 高，通过统一的运营管理，获得较高的收益。 朗豪坊朗豪坊 朗豪坊购物商场(The Mall)楼高15层， 佣有三个香港之最：全港最长的室内手扶 电梯；全港最高的玻璃幕墙；全港首个数 码天幕。 层连接，也可经E1出口从商场的砵兰街入 口进入或从九广东铁旺角站步行约10分钟 前往。朗豪酒店地下则为前往荃湾的公共 小巴总站。区内亦有多条巴士线贯穿，主 要集中在不远的弥敦道上。 Double Park、French Connection亦有走日式少女路的 Nice Claup、Super Lover等六楼则

17、有Supernova、 Extravaganza及本地原创品牌Heroic Rendezvous。 8/F至12/F Spiral潮流特区，位于八至十楼的 Spiral区域是商场两大特别区域之一，这四层商场以螺旋 式( Spiral )设计，超过一百五十间商店售卖至潮的年轻 人玩意、服饰和摆设。 12/F及13/F Ozone娱乐专区位处商场顶层，是终极 吃喝玩乐的地方，内有各式餐厅、酒吧及Cafe，同时是近 距离欣赏“数码天幕”( Digital Sky )的最佳位置。 又一城又一城 美景致令人向往。邻近城市大学、浸会大 学及赛马环保楼。 交通状况：交通状况： 又一城位于九龙塘达之路80号，

18、与港 铁及九广铁路相连(九龙塘地铁站C出口)无 论往来市区和新界，都非常方便。 府，提供世界各地美食，丰俭由人。当中 包括完全美国风味的Dan Ryans，Pacific Coffee的正宗Cappuccino，还有翰腾阁的 精致点心，各适其式。不论您想品尝什么 美食，又一城都会是最具时尚品味的宴飨 之地，带给您与别不同的世界美食新体验。 逾160间商铺及食肆、港岛最大的溜冰场、设有 两个毫华影院以及其它娱乐设施。商场上部共 设有三幢甲级办公楼，总面积约15.9万平方米。 第三类：大型住宅区域的邻里型地铁上盖购物中心第三类：大型住宅区域的邻里型地铁上盖购物中心- -太古城中心、德福广场太古城中

19、心、德福广场 香港太古城中心香港太古城中心 香港太古城中心香港太古城中心 士还可穿着冰鞋于旁边的食肆EAT品尝特色美食。 太古城中心还为小朋友特设缤纷天地，当中包括13 间小童名牌时装及配饰店、玩具反斗城，以及美国冒险乐 园。 购物消闲后再享用美食，诚为人生乐事，太古城中 心及毗邻云集了中西食肆60多间，荟萃20多个国家的地道 美食，加上提供500个座位la Fiesta大型美食广场，无论 轻啖浅嚼还是大快朵颐，都感觉非凡。 德福广场德福广场 业态规划：业态规划： “电讯廊”云集城中知名电讯网络公司及潮 流手提电话产品；“阳光大道”网罗各国名牌化 妆品及健康产品；还有“蔘茸坊”、“黄金大 道”

20、、“电器特区”及“旅游天地”。 第六章第六章 福州开启地铁时代福州开启地铁时代 究报告，上个月已征求专家意见，并进 行环境影响评价，相关方案待最后审批。 根据报告，1号线全长29.2公里，北起 新店北部秀峰路，南至东部新城，沿线共 设24个站点。计划2010年4月开始建设， 2014年底试运营通车。 福州地铁现状福州地铁现状 福福 州州 地地 铁铁 一一 号号 线线 站站 点点 图图 2013年10月，全线轨道基本贯通； 2013年12月，完成车站装修及车站、设备安装工 作； 2014年4月，开始系统调试； 2014年12月，系统调试结束，试通车。 1 1号线计划进度号线计划进度 探访福州地铁

21、站探访福州地铁站 已有两站点提前开工建设已有两站点提前开工建设 福州火车南站站福州火车南站站 群众路站：毗邻茶亭地下商业街群众路站：毗邻茶亭地下商业街 地铁线路规划地铁线路规划 于1号线动工后适时启动建设。 1号线和2号线共有地下线48.9公里，高架线 6.8公里，共设站46座，其中地下车站41座，高架 站5座，估算总投资300.2亿元。力争2009年底开 工建设的轨道交通1号线，其线路敷设方式为全地 下。这意味着地铁2号线将有部分高架，拟设5座 高架站。 行，在前横路折向南行至闽江北岸，跨闽江后经金浦小区、 仓山科技园，经规划东部新城 会展中心至新行政中心。 5 5号线：号线：西起洪山桥，经

22、新厝里、阵坂、西山，沿金州路与2 号线换乘，经建中、杨宅、黎 升至白湖亭，沿上三路、三高路至金浦站，起终点均与4号 线相连。 6 6号线：号线：起自南台岛东部新城规划新行政中心，自东部新城 过闽江至马尾，至下洋跨越乌 龙江，过江后经营前镇、吴航镇，穿滨海新区至长乐国际机 场。 7 7号线：号线：起自于金峰镇，经郑店、漳港镇、文武砂镇至江田 镇，主要沿规划的滨海新城交 通干道布设。 福州福州7 7条地铁线路的走向条地铁线路的走向 中居住，又不需担心去繁忙市中心工作因 为交通拥挤而来不及。 百姓的居住选择将更加多元化。百姓的居住选择将更加多元化。 相关专家认为，地铁带来的交通便利， 将让福州从二线

23、城市，逐步跃升为一线城 市，福州市政府旨在为市民打造一个宜居 环境的目标也将彻底实现。 地铁对我们有什么影响？地铁对我们有什么影响？ 等传统商业格局。 地铁效应深刻影响福州楼市地铁效应深刻影响福州楼市 正是看好地铁站点的客流量，不少商 家表示将优先考虑地铁站点网点的开发。 新华都的黄尉杰说，地铁是他们网点开发 的重要参考因素。业内人士认为，因为地 铁站点客流量大，而且流动性快，最符合 快餐厅的定位，像麦当劳、肯德基以后可 能会加速在地铁站点的布局，事实上，他 们已在茶亭抢占了一些网点。 福州福州“地铁经济地铁经济”将带旺沿线地价商将带旺沿线地价商 铺铺 人文氛围和凝聚力，地铁是文明的窗口，通过它，能了解 一个城市的人文素质、人文氛围、社会凝聚力，这是城市 现代化管理中非常重要的；二是带来商业效应，地铁将带 旺沿线的地价、商铺等，据他个人保守估算，地铁将给福 州带来数十亿元的商业价值；三是海西核心城市辐射力更 强。 “福州地铁就像一根线，将商业、文化、社会等珍珠 串连成一条价值无法估量的项链，有助于海西经济区平台 的构建和影响力的提升。” 借势地铁，大学