社区沿街商业及会所深化研究报告

1、社区沿街商及会所深化研究报告社区沿街商及会所深化研究报告 社区沿街商业及会所深化研究报告 社区沿街商业深化研究社区沿街商业深化研究 社区沿街商业及会所深化研究报告 社区社区，以人群聚集为首要特征。商业。从事商品流通的行业。 社区商业社区商业，是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务 对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属 感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物 质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。 注：此定义被学术界和专业研究机构广泛认可采用注：此定义被学术界和专业研究机构广泛认可采用 社区商业的概念社区商业的概念 社区

2、沿街商业及会所深化研究报告 l 地域性，以居住区为载体，不具备广域性和辐射性。 l 目的性，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标。 l 多样性，集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多种功能于一体。 社区商业是城市商业空间中不可或缺的一个重要层次社区商业是城市商业空间中不可或缺的一个重要层次 且具有缓解城市压力的功用。且具有缓解城市压力的功用。 社区商业的特征社区商业的特征 社区沿街商业及会所深化研究报告 社区档次社区档次地域地域 容积率容积率居住人群居住人群建筑品质建筑品质商业配套商业配套 豪华社区 地段稀缺 交通便捷 环境易居 低 高收入、高知识、 高知名度人群构成 别墅、低层高品质建筑 为

3、主，设施高档 会所式配套 基本无商业设施 高档社区高档社区 地段优异地段优异 交通顺畅交通顺畅 环境易居环境易居 较低较低 高收入、高知识高收入、高知识 群体构成群体构成 中低层高品质建筑为主中低层高品质建筑为主 设施高档设施高档 满足日常生活需求，满足日常生活需求， 提供个性化消费提供个性化消费 和多元化服务和多元化服务 中档社区 地段平庸 交通可达 环境普通 较高中高收入群体构成 以中高层建筑为主 设施普通 满足日常生活必要的商 品及便利服务 低档社区 地段较差 交通不便 环境不佳 高中低收入群体构成 建筑样式普通 基础设施 保障基本生活需求，提 供必须生活服务 社区商业可依据多种不同标准

4、进行分类社区商业可依据多种不同标准进行分类 分类一分类一 注：此标准出自商务部商业改革司 社区商业的分类社区商业的分类 社区沿街商业及会所深化研究报告 分类二分类二 分分 级级 指指 标标业态组合业态组合 商圈半径商圈半径服务人口服务人口商业面积商业面积必备型业态必备型业态指导型业态指导型业态 社区商业中心社区商业中心3公里公里10-20万万9-18万平方米万平方米 菜市场、大菜市场、大 众餐饮、大众餐饮、大 众理发、大众理发、大 众沐浴、维众沐浴、维 修、废品回修、废品回 收收 购物中心、百货店、购物中心、百货店、 大型超市、超市、大型超市、超市、 生鲜食品超市、便生鲜食品超市、便 利店、食

5、杂、中西利店、食杂、中西 药、日用百货、家药、日用百货、家 庭用品、服装鞋帽、庭用品、服装鞋帽、 纺织品、钟表眼镜、纺织品、钟表眼镜、 五金、家电、建材、五金、家电、建材、 书店、音像、美容书店、音像、美容 美发、彩扩、休闲、美发、彩扩、休闲、 文化娱乐文化娱乐 居住区商业居住区商业1.5公里公里3-5万万2-4.5万平方米万平方米 邻里生活中心邻里生活中心0.5公里公里1-1.5万万0.5-0.8万平方米万平方米 根据社区档次不同要求不同根据社区档次不同要求不同 （见下页）（见下页） 街坊商业街坊商业0.2公里公里0.4万万0.06万平方米万平方米 注：此标准出自商务部商业改革司 社区商业的

6、分类社区商业的分类 社区沿街商业及会所深化研究报告 类型类型业态举例业态举例说明说明 基础配套型基础配套型 菜市场、大众餐饮、大众理 发、大众沐浴、维修、废品 回收 便利店、食杂、面包 房、中西药、书报、餐饮、 美容美发、洗染 以满足基本生活需求为目的 品质提升型品质提升型 菜市场、超市、大众餐饮、 大众理发、大众沐浴、维修、 废品回收 、百货店、大型超 市、生鲜食品超市、便利店、 食杂、中西药、日用百货、 家庭用品、服装鞋帽、纺织 品、钟表眼镜、五金、家电、 建材、书店、音像、美容美 发、彩扩 吸引客流，丰富业态，提升社区品质 注：此标准出自商务部商业改革司 社区商业的业态类型社区商业的业态

7、类型 社区沿街商业及会所深化研究报告 l 与本案的结合分析：与本案的结合分析： 本案住宅规模本案住宅规模 2-A 15.2万平方米 2-C 21.8万平方米 总体量约为37万平方米 按每户（三个人）按每户（三个人） 100平方米计算平方米计算 本案社区居住人口规模本案社区居住人口规模 约能容纳人口11100人 邻里生活中心型社区商业邻里生活中心型社区商业 其他须考虑因素：其他须考虑因素： 1、投资性购房行为影响入住率 2、集中商业部分对本案业态选择的影响 定位定位 以多种功能业态保障本社区居民以多种功能业态保障本社区居民 基本生活需求基本生活需求, ,为本社区居民提为本社区居民提 供便利、必需

8、的生活服务供便利、必需的生活服务 社区沿街商业及会所深化研究报告 根据行业经验值，对于非商业区的普通住宅小区，其商业 面积与入住人口之比不宜超过1平方米/人。按投资与自住比例 2：3来计算，且不考虑非本小区人流到访，保守建议本案保守建议本案 社区沿街商业的规模不宜超过社区沿街商业的规模不宜超过7000平方米平方米。 l 与本案的结合分析：与本案的结合分析： 社区沿街商业及会所深化研究报告 运作模式运作模式 运作模式建议运作模式建议 分割销售分割销售 纯租赁纯租赁 租售结合租售结合 下面我们将分别对这三种模式进行分析，然后结合本案的需求，下面我们将分别对这三种模式进行分析，然后结合本案的需求，

9、确定最适合的运作模式。确定最适合的运作模式。 社区沿街商业及会所深化研究报告 优点优点 能迅速回收资金，减轻发展商资金压力； 可以解决难于招商的结构和小面积商铺 缺点缺点 难以保证经营商户的整体品质 业态无法统一规划,容易出现同质化竞争 统一管理困难 出售面积长时间空置 运作模式建议运作模式建议 l 分割出售模式的特点：分割出售模式的特点： 社区沿街商业及会所深化研究报告 运作模式建议运作模式建议 l 分割出售模式对业态和建筑设计的要求：分割出售模式对业态和建筑设计的要求： 此种模式产权分散在小业主手中，很难对业态规划进行控此种模式产权分散在小业主手中，很难对业态规划进行控 制，一般以基础配套

10、型业态为主。制，一般以基础配套型业态为主。 建筑设计上单体商铺面积不宜过大，以便于销售。本案目建筑设计上单体商铺面积不宜过大，以便于销售。本案目 前的设计方案，即采取两层沿街商铺的形式，基本可以满足分前的设计方案，即采取两层沿街商铺的形式，基本可以满足分 割出售模式的要求。割出售模式的要求。 社区沿街商业及会所深化研究报告 优点优点 避免大面积空置； 后期运营过程中可根据实际情况调整和优化商户组合； 能够通过招商引进品牌客户，对项目整体品质有总体把握， 保证社区品质不受影响； 未来可进行抵押贷款或增值出售多种选择。 缺点缺点 需设立专业的经营管理公司负责经营管理； 不能迅速回收资金； 招商能力

11、的要求极高； 日常经营能力的要求高，经营风险最大； 尤其是面对高品质品牌客户对物业自身有较高的要求。 l 纯租赁模式的特点：纯租赁模式的特点： 运作模式建议运作模式建议 社区沿街商业及会所深化研究报告 l 纯租赁模式对业态和建筑设计的要求：纯租赁模式对业态和建筑设计的要求： 运作模式建议运作模式建议 此种模式对业态组合和规划有较高的要求，对商户的品质此种模式对业态组合和规划有较高的要求，对商户的品质 要求严格，以品质提升型的业态为主。要求严格，以品质提升型的业态为主。 在建筑设计上需要特别针对主力商户的开店要求，做出相在建筑设计上需要特别针对主力商户的开店要求，做出相 应的设计和规划。本案目前

12、的设计方案，基本可以满足一般小应的设计和规划。本案目前的设计方案，基本可以满足一般小 型商户的要求，但若引进大型主力店（如超市、大型餐厅等）型商户的要求，但若引进大型主力店（如超市、大型餐厅等） 还需要在设计做出调整。还需要在设计做出调整。 社区沿街商业及会所深化研究报告 l 租售结合模式的特点：租售结合模式的特点： 优点优点 宜将最具升值发展潜力的一部分物业预留作自营，以争取更大的经济收益； 资金回收速度快，商铺投资者的资金进入项目的资金循环有利于分散发展商的风险。 缺点缺点 造成经营定位的不明确，经营格局的混乱，导致经营商家的效益、投资者的回报、发 展商和商业管理公司的品牌得不到保证，经营

13、风险高。 发展商在社区商业开发的过程中，将整个项目的一部分商铺出售，以收回投资成本(在出售 商铺时，一般都和商铺投资者签订返租协议，取得已出售商铺的管理权，以便对整个项目进行 业态规划) ，然后组建管理公司或聘请专业管理公司来对社区商业进行出租经营、管理，以赚 取后期的营运利润和支付商铺投资者的收益。 运作模式建议运作模式建议 社区沿街商业及会所深化研究报告 l 租售结合模式对业态和建筑设计的要求：租售结合模式对业态和建筑设计的要求： 运作模式建议运作模式建议 业态上需要综合考虑基础配套型和品质提升型业态。业态上需要综合考虑基础配套型和品质提升型业态。通过通过 先期将适合社区品质和业主需要的商

14、家或业态引进来，引导社先期将适合社区品质和业主需要的商家或业态引进来，引导社 区商业走上合理化发展轨道后再出售社区商铺，将不合适的经区商业走上合理化发展轨道后再出售社区商铺，将不合适的经 营者排除在外。营者排除在外。 建筑设计上同样需要根据出售和出租的不同要求做出相应建筑设计上同样需要根据出售和出租的不同要求做出相应 的设计。的设计。 社区沿街商业及会所深化研究报告 运作模式建议运作模式建议 本案社区沿街商业的运作目的：本案社区沿街商业的运作目的： 以提升住宅价值为首要目标以提升住宅价值为首要目标 前期助力住宅销售，保证小区品质不受影响前期助力住宅销售，保证小区品质不受影响 在此基础上，中后期

15、尽可能快地回收资金在此基础上，中后期尽可能快地回收资金 社区沿街商业及会所深化研究报告 保证社区品质，助力住宅销售保证社区品质，助力住宅销售 减轻资金压力，尽可能迅速地回收资金减轻资金压力，尽可能迅速地回收资金 初期培育地块商业氛围初期培育地块商业氛围 遵循市场规律并最大化实现商铺价值遵循市场规律并最大化实现商铺价值 l 建议原则：建议原则： 运作模式建议运作模式建议 社区沿街商业及会所深化研究报告 住宅销售阶段住宅销售阶段 全部持有出租或品质型业态的面积持有，其余分割出售全部持有出租或品质型业态的面积持有，其余分割出售 住宅销售完毕后住宅销售完毕后 将优质商户迁入集中商业区，全部面积分割出售

16、将优质商户迁入集中商业区，全部面积分割出售 l 基于以上原则以及各模式的利弊分析基于以上原则以及各模式的利弊分析, ,建议如下建议如下: : 运作模式建议运作模式建议 下面我们将给出在此种运作模式下的业态和建筑规划建议。下面我们将给出在此种运作模式下的业态和建筑规划建议。 社区沿街商业及会所深化研究报告 满足本社区居民便利生活消费。满足本社区居民便利生活消费。 要与社区基本配套服务相结合，如银行、邮局、医院等。要与社区基本配套服务相结合，如银行、邮局、医院等。 业态组合要丰富，以满足消费者不同层次的需求。业态组合要丰富，以满足消费者不同层次的需求。 与会所和集中商业的业态要有所差异，避免重复。

17、与会所和集中商业的业态要有所差异，避免重复。 适当作一些特色目的性业态，以便在初期培育项目人气。适当作一些特色目的性业态，以便在初期培育项目人气。 不破坏居住环境，保持居住区不受打扰。不破坏居住环境，保持居住区不受打扰。 l 业态组合及配比原则：业态组合及配比原则： 业态组合及配比建议业态组合及配比建议 社区沿街商业及会所深化研究报告 l 基础配套型基础配套型 业态组合及配比建议业态组合及配比建议 1400-1900平方米平方米 业态业态种类种类 店铺数量店铺数量 （个）（个） 建筑面积建筑面积 （平方米）（平方米） 服务配套服务配套 洗衣店、家政服务、银行洗衣店、家政服务、银行 邮局、宠物诊

18、所、社区医邮局、宠物诊所、社区医 院、房地产中介、照相冲院、房地产中介、照相冲 印、汽车修理、美容美发印、汽车修理、美容美发 9-109-10900-1200900-1200 零售零售药房、报刊音像、便利店药房、报刊音像、便利店3-43-4200-300 餐饮餐饮快餐、小型简餐快餐、小型简餐2 2300-400300-400 社区沿街商业及会所深化研究报告 社区沿街商业及会所深化研究报告 l 品质提升型品质提升型 类型类型 数量数量 （个）（个） 建筑面积建筑面积 （平方米）（平方米） 零售零售 标准超市、创意饰标准超市、创意饰 品、品、精品家饰、精品家饰、宠宠 物用品、面包房、物用品、面包房

19、、 玩具店玩具店 7-87-81700-25001700-2500 餐饮休闲餐饮休闲 大型中餐厅、甜品大型中餐厅、甜品 店、咖啡屋、书吧店、咖啡屋、书吧 4-54-51300-20001300-2000 业态组合及配比建议业态组合及配比建议 3000-4500平方米平方米 社区沿街商业及会所深化研究报告 社区沿街商业及会所深化研究报告 l 总体业态配比：总体业态配比： 零售零售餐饮休闲餐饮休闲配套服务配套服务总可出租面积总可出租面积 面积面积 （平方米）（平方米） 1900-2800 1600-2400900-12004400-6400 业态组合及配比建议业态组合及配比建议 基础配套型基础配套

20、型品质提升型品质提升型总可出租面积总可出租面积 面积面积 （平方米）（平方米） 1400-1900 3000-45004400-6400 社区沿街商业及会所深化研究报告 精品超市和大型中餐厅是本案社区商 业的亮点和特色，建议集中组团放置建议集中组团放置， 利用聚合效应有意识地引导、组织人流， 达到引发商机、聚拢人气的目的。 主力店（精品超市、大型中餐）是各 业态的龙头，具有较强的聚客能力和导 向作用，建议放置在沿街商业的一端。建议放置在沿街商业的一端。 可考虑将餐厅（消费目的性很强）设 置在超市上层。 l 主力店规划建议：主力店规划建议： 精品超市和中餐厅组团精品超市和中餐厅组团 建筑规划设计

21、建议建筑规划设计建议 引导人流途经沿街商铺引导人流途经沿街商铺 社区沿街商业及会所深化研究报告 l 沿街商铺规划建议：沿街商铺规划建议： 对于某些重要而又非经常性参与的必对于某些重要而又非经常性参与的必 备性商业备性商业( (如银行等如银行等) )，建议设置在商业街，建议设置在商业街 的端头的端头，一方面要考虑到便利性、易达性 的要求，其余商户夹在其中呈线性排布， 促使消费人群从有意识的目的性消费转化 为游走体验，从而增加商机和人气。 目的性相对较强的业态如社区医院、 银行、邮局等建议放置在。 要充分考虑到不同业态之间的匹配程 度，以最大限度地发挥协同作用。某些商某些商 业业态需要组成商业集群

22、以增强吸引力业业态需要组成商业集群以增强吸引力 (如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥一些带有排斥 性的商业业态则必须相互避开性的商业业态则必须相互避开（如医疗诊 所与餐饮店）。 沿街商铺沿街商铺 建筑规划设计建议建筑规划设计建议 社区沿街商业及会所深化研究报告 l 投资者访谈及市场调研发现：投资者访谈及市场调研发现： 个人个人投资社区底商的比例占有绝大多数，已超过95。 投资人考虑购买底商的最主要因素依次为：位置、周边运营情位置、周边运营情 况（针对已运营项目或二次投资）、价格、面积。况（针对已运营项目或二次投资）、价格、面积。 由于底商业态单一，功能有限，目前下沙区域的主流住宅底商 实际成

23、交价格在12000 元元/平米左右平米左右。 商铺面积在30350之间，其中以其中以100200最受欢迎最受欢迎。 临街位置好的、总价低的销售十分顺利临街位置好的、总价低的销售十分顺利，反之甚至销售停滞。 平均层高3.67.5m。 建筑规划设计建议建筑规划设计建议 社区沿街商业及会所深化研究报告 尽量采用框架式结构尽量采用框架式结构 面积分割和组合灵活 面宽与进深比面宽与进深比1：2 面深比1：3以上的商铺很难成为购买主体 其余面积采取沿街商铺形式其余面积采取沿街商铺形式 线性铺开，最多不超过两层线性铺开，最多不超过两层 考虑考虑 1F带带2F的分割形式的分割形式 两层以上的商铺不利于销售，“

24、1带2”业态选择面 大 单位分割面积单位分割面积30-10030-100平方米平方米 假设售价在20000元/平米左右，便于后期出售 注：各业态对硬件的要求不同，具体请参见附件一。注：各业态对硬件的要求不同，具体请参见附件一。 预留预留3000平方米相对集中平方米相对集中 且方正好用的面积，做一家且方正好用的面积，做一家 标准超市和一家大型中餐标准超市和一家大型中餐 建议在住宅一期销售期间洽谈超市，在一期住宅 全部交付入使用后商户开始进驻。前期可通过与 商户签订MOU的形式达成合作意向，并以此达到 向购房者宣传的目的 建筑规划设计建议建筑规划设计建议 社区沿街商业及会所深化研究报告 首层层高4

25、-4.5米，以有利于业主或使用者在其中另隔一层； 柱网6688并无明显剪力墙，（超市部分柱距至少88） 柱网小于55的商铺很难成为购买主体； 内部间隔墙尽可能少地采用承重墙，以方便使用者使用面积的灵 活性和主动性； 两层或以上的店铺要预留室内楼梯，以实现层与层之间的灵活贯 通； 预留好排水管位和光纤电缆接口，以方便需要设置卫生间和需要 网络服务的使用者等。 l 内部设计建议：内部设计建议： 建筑规划设计建议建筑规划设计建议 社区沿街商业及会所深化研究报告 l 建筑风格建议：建筑风格建议： 原则：原则： 1 1、建筑构造符合原建筑结构条件、建筑构造符合原建筑结构条件 2 2、与周边整体环境有联系

26、与过渡、与周边整体环境有联系与过渡 3 3、商业建筑要符合商业展示要求、商业建筑要符合商业展示要求 商业街的建筑风格与住宅匹配，突破传统底商业街的建筑风格与住宅匹配，突破传统底 商千铺一面的设计，反映高尚住宅区的品质。商千铺一面的设计，反映高尚住宅区的品质。 街区设计要注意曲面的变化，增加逛街的趣味性，街区设计要注意曲面的变化，增加逛街的趣味性， 避免完全的直线型设计造成的呆板，。避免完全的直线型设计造成的呆板，。 建筑规划设计建议建筑规划设计建议 社区沿街商业及会所深化研究报告 l 商业街外立面设计原则：商业街外立面设计原则： 1、与定位结合 2、与区域环境结合 突出创新性、协调性、综合性、

27、超前性，体 现时尚、流行、经典、开放这一主题。 建筑规划设计建议建筑规划设计建议 社区沿街商业及会所深化研究报告 l 商业街建筑外立面风格建议：商业街建筑外立面风格建议： 外观墙体颜色与住宅楼体相和谐。 整块玻璃幅度不宜过大，尽量突破单一玻璃材质感 觉，建议采用符合项目特点材质隔条进行分隔。 外向型店面可以凸、凹结合、使街面立面富有变化。 店面加雨蓬，使得楼体和玻璃衔接有自然过渡。 营造温馨、轻松、典雅，舒适的商业街风格营造温馨、轻松、典雅，舒适的商业街风格 建筑规划设计建议建筑规划设计建议 社区沿街商业及会所深化研究报告 l 店招及广告位建议：店招及广告位建议： 简洁、统一、典雅为本案商业街

28、店招特色。简洁、统一、典雅为本案商业街店招特色。 外挂竖式店牌体现了本案高档社区的品味外挂竖式店牌体现了本案高档社区的品味。 设置原则：设置原则： 1 1、与建筑样式、商业主题和周边环境相和谐、与建筑样式、商业主题和周边环境相和谐 2 2、样式美观、尺度适宜；、样式美观、尺度适宜； 3 3、明确、醒目，能较好地阐释商业内容。、明确、醒目，能较好地阐释商业内容。 l 商业形象细节建议：商业形象细节建议： 店招、店牌、灯光等形象设计宜统一规范设置店招、店牌、灯光等形象设计宜统一规范设置, ,与社区的建筑风格相协调。与社区的建筑风格相协调。 建筑规划设计建议建筑规划设计建议 社区沿街商业及会所深化研

29、究报告 l 广告位建议：广告位建议： 广告样式、亮化统一。能集中体现本案商业街浓郁的商业氛围。根据商广告样式、亮化统一。能集中体现本案商业街浓郁的商业氛围。根据商 业层数的不同可运用路灯、二层短斜式广告牌，雨蓬底牌等样式。业层数的不同可运用路灯、二层短斜式广告牌，雨蓬底牌等样式。 商业广告位的规划设计原则：商业广告位的规划设计原则： 1 1、尺寸与楼身搭配合理。、尺寸与楼身搭配合理。 2 2、位置与外立面协调，统一考虑。、位置与外立面协调，统一考虑。 3 3、便于使用安装，更换。、便于使用安装，更换。 l 商业形象细节建议：商业形象细节建议： 建筑规划设计建议建筑规划设计建议 社区沿街商业及会

30、所深化研究报告 l 主力店招商对社区商业的成功与否至关重要主力店招商对社区商业的成功与否至关重要 杭州成功社区的运作经验对本案的启示杭州成功社区的运作经验对本案的启示 居住区居住区主力店主力店主力店效应主力店效应 坤和坤和亲亲家园亲亲家园 世纪联华超市、两岸咖啡、 知味观、新华书店 1、花店、服装干洗店、 相片冲洗店等大量便利 型商店迅速跟进。 2、吸引整个三墩区域的 居民前往消费。 广厦广厦绿洲花园绿洲花园华润万家生活超市 带动了商铺价值的提升， 实现了88.25的社区商 铺销售率。 红石红石中央花苑中央花苑 星巴克、必胜客、肯德基 1、整个湖墅南路商业氛 围迅速聚集。 2、旺盛的人气吸引蓝

31、仕 堡健身、耐克、阿迪达 斯等运动名牌纷纷进驻 社区沿街商业及会所深化研究报告 l 后期出售物业时采取各种措施最大化延续社区商业的高品质后期出售物业时采取各种措施最大化延续社区商业的高品质 杭州成功社区的运作经验对本案的启示杭州成功社区的运作经验对本案的启示 案例：案例： 坤和建设在出售亲亲家园社区商业物业的同时，一律与购买者 签订商业用房品质经营保证协议，对该商业物业今后的经营业 态、开业时间等一系列问题进行设定，并采取相应的奖励政策。 此外，为了使亲亲家园生活广场开街购物节能够顺利开幕，坤 和建设还针对商家推出了开业奖励政策。凡在规定时间前开张营业 的亲亲家园签约商家(仅指直接购买的商家，

32、不包括租户)，均获得 价值不菲的奖励，且赠送安装新风系统和除湿机。 社区沿街商业及会所深化研究报告 国外成功社区的运作经验对本案的启示国外成功社区的运作经验对本案的启示 在东南亚国家社区商业运营管理中，通常的做 法是从商铺经营的流水账里倒扣，一年0.5个点，作 为经营性的管理基金，并张榜公布。将这些资金用 来组织广告、促销等活动，统一包装整个社区商业 的对外形象。 l 后期运营管理中中的后期运营管理中中的“取之于民，用之于民取之于民，用之于民” 社区沿街商业及会所深化研究报告 租金收益预测租金收益预测 根据我们监测到的市场情况，目前下沙街铺（高教园区、物 美附近）的平均租金在2元/天/平方米左

33、右，由于本案所处区域 刚刚起步发展，假设：到本案社区商业运作时，街铺租金不会超 过2元/天/平方米。大型餐厅和超市的租金取1.5元/天/平方米。 按持有期为3年且全部持有计算： 面积 （平方米） 年租金收益 （万元） 三年租金收益 （万元） 沿街商铺1500-2900109.5-211.7328.5-635.1 超市1500-2000 82.1-109.5246.3-328.5 大型餐厅1000-150054.8-82.1164.4-246.3 预计三年总租金收益为预计三年总租金收益为739.2-1209.9万元万元 社区沿街商业及会所深化研究报告 社区会所发展深化研究社区会所发展深化研究 社

34、区沿街商业及会所深化研究报告 社区会所概述社区会所概述 角色角色 l 小区配套设施的一部分，是住宅项目开发档次的重要表现。 l 基本功能是为住宅用户提供娱乐休闲和其他便捷性服务。 l 延伸功能在于它代替执行了社会化商业场所的部分职能。 l 以提供服务为目的，保障社区优良品质，盈利不是主要目的。 功能功能 目的目的 社区沿街商业及会所深化研究报告 社区会所的主要特点社区会所的主要特点 1、从功能上看，高品质的会所除了具备便利配套服务功能外， 还可以起到提升社区整体形象和品质的作用。 2、不同类型会所的功能各有侧重，但都以社区居民为服务对象 3、要求具备较好的可达性和较高的私密性。 4、成本相对较

35、高且收益能力有限。 社区沿街商业及会所深化研究报告 社区会所的重要性社区会所的重要性 在前期提升住宅价值，助力住宅销售的基础上，通过会所经营进 一步提升住宅小区的知名度，树立项目的社会形象，使项目开售以来 所累积的品牌效应得以延续。 会所作为小区内最集中最有组织的公共场所，其经营成功与否，直接影响到 小区住户之间凝聚力的增强以及社会文化底蕴的培养。 会所经营项目是小区物业管理系统中最直接有效的创收环节，其经营的兴旺 与否，直接影响到小区物业管理的收益。 会所作为小区的对外形象标志之一，其经营的特色与否，直接与下一步销售 宣传密切相关。 社区沿街商业及会所深化研究报告 案例一案例一名都园名都园

36、q 会所功能会所功能：游泳池、健身中心、保龄球室、壁球室、棋牌室、 乒乓球室、台球室、跳舞室等等。 q 收费标准收费标准：3888元/人/年，4888元/两人/年，7888元/四人/年。 q 经营模式经营模式：由开发商投资装修与设备，物业公司统一经营管理。 q 会所特点会所特点：由于是别墅项目，客群以外籍人士为主，价格较高。 以营造社区氛围为主，注重社区服务、社区文化建设。室内与 室外项目充分结合。项目时间较长，设备设施有些陈旧。 别墅项目会所别墅项目会所 社区会所案例研究社区会所案例研究 社区沿街商业及会所深化研究报告 社区沿街商业及会所深化研究报告 案例二案例二山水文园山水文园 q 会所功

37、能会所功能：游泳池、健身中心、壁球室、棋牌室、乒乓球室、 电影院、台球室、迷你高尔夫、图书馆、客房等等。 q 收费标准收费标准：4700元/人/年 q 经营模式经营模式：由开发商投资装修与设备，前期专业俱乐部经营管 理公司提供输出管理服务，目前已由物业公司下属的会所经营 公司自营。 q 会所特点会所特点：会所针对高档社区购房人群，定位高端，注重奢华， 装修费用较高，后期运营成本很大，会员年费贵，会员续费少， 目前经营处于亏损状态。专业公司撤出后，经营不专业，导致 很多客户流失。 高档公寓会所高档公寓会所 社区会所案例研究社区会所案例研究 社区沿街商业及会所深化研究报告 社区沿街商业及会所深化研

38、究报告 案例三案例三苹果社区苹果社区 q 会所功能会所功能：极地户外运动俱乐部、放影吧（兼书吧、咖啡吧）、艺术馆 q 经营模式经营模式：开发商投资装修，进行招商，商户经营。 q 会所特点会所特点：会所特征不显著，经营状况不好。艺术馆只用于美术作品等 展览，人气不旺。极地户外运动俱乐部已经停止营业，放影吧在营销中 心地下一层，很少人光顾。 特色主题特色主题 社区会所案例研究社区会所案例研究 社区沿街商业及会所深化研究报告 社区沿街商业及会所深化研究报告 案例四案例四上元上元 q 会所功能会所功能：游泳池、健身中心、棋牌室、乒乓球室、跳舞室、咖啡吧 q 收费标准收费标准：1560元/人/年，264

39、0元/两人/年 q 经营模式经营模式：由开发商投资、经营。 q 会所特点会所特点：以健身为主题，功能简洁清晰，价格适中，适宜业主消费。 典型的社区会所典型的社区会所 社区会所案例研究社区会所案例研究 社区沿街商业及会所深化研究报告 社区沿街商业及会所深化研究报告 案例五案例五北京奥林匹克花园北京奥林匹克花园 q 会所功能会所功能：游泳池、健身中心、壁球馆、乒乓球馆、跳舞室、 综合馆（羽毛球、篮球、室内足球） q 收费标准收费标准：单项收费，可单项年费、月费、计次。 q 经营模式经营模式：开发商与中体合作经营，对社区内部与对外经营 相结合，社区内业主有相应优惠。 q 会所特点会所特点：完全以运动

40、、体育为主题，场地充足，规模大。 经营突出体育专业。定期举办体育赛事，人气很旺。 体育运动主题会所体育运动主题会所 社区会所案例研究社区会所案例研究 社区沿街商业及会所深化研究报告 社区沿街商业及会所深化研究报告 案例六案例六万达（思妍丽会所）万达（思妍丽会所） q 会所功能会所功能：游泳池、健身中心、跳操房、动感单车房、水疗房等。 q 收费标准收费标准：2800元/年 q 经营模式经营模式：思妍丽投资，旗下品牌“HA SPORTS” 经营管理。 q 会所特点会所特点：品牌知名度很高，具有很强影响力、吸引力。经营健身主 题专业，拥有丰富的专业资源，健身内容形式多样。环境舒适，有特 色。可与其知

41、名的美容品牌“思妍丽”互动促销，利用美容客源。 非社区型专业会所非社区型专业会所 社区会所案例研究社区会所案例研究 社区沿街商业及会所深化研究报告 社区沿街商业及会所深化研究报告 案例七案例七朝阳园朝阳园 q 会所功能会所功能： 游泳池、健身房、咖啡厅、阅览室、儿童游戏室、壁球 室、韵律舞室、多功能厅、香薰按摩室、乒乓球室、台球室、棋牌 室、高尔夫球练习室等。 q 收费标准：收费标准：包含在物业管理费中，6元/平方米/月，如果业主的面积 在140平方米，每年的物业费10080元。业主凭住户卡即可在会所免 费使用很多项目。 q 经营模式：经营模式：由开发商前期投资，委托物业公司进行经营管理，将会

42、 所的服务与物业管理服务结合。 q 会所特点：会所特点：比较典型的香港社区会所，会费已包含在物业管理费中， 保证每年稳定的会所收入，为会所持续经营提供基础。会所中的服 务项目比较齐全，社区业主使用方便。但是目前业主对于高物业管 理费意见很大。 典型港式会所典型港式会所 社区会所案例研究社区会所案例研究 社区沿街商业及会所深化研究报告 q 会所特色功能会所特色功能“玩具图书馆玩具图书馆” 面积170平方米，耗资50多万元，针对八岁以下儿童，提供有诱导性、针对八岁以下儿童，提供有诱导性、 启发性及教育意义的玩具启发性及教育意义的玩具。 玩具图书馆共分玩具图书馆共分1212个功能区个功能区：阅览室、

43、婴儿区、装扮区、厨房区、工 程师区、医药区、音乐区、微型车世界、LEGO天堂、拼图迷国、自由 活动区（包括滑梯、游乐隧道等）、更衣区，各游戏区主题不同。 所有游戏设备都是从香港进口，所有游戏设备都是从香港进口，香港的首家玩具图书馆中央图书馆 就是从社区玩具图书馆发展的。香港的社区玩具图书馆对培养社区儿 童的素质起很好的效果。 聘请香港儿童玩具专家陈婉芬小姐聘请香港儿童玩具专家陈婉芬小姐, , 曾经主持过香港新鸿基诸多物业 的玩具图书馆，有丰富的运作经验。玩具图书馆提供设计、选材、培 训一条龙服务，以保证玩具图书馆的高质量运作。 社区沿街商业及会所深化研究报告 社区沿街商业及会所深化研究报告 会

44、所案例研究对本案的启示会所案例研究对本案的启示 功能设置功能设置 经营模式经营模式 盈利方式盈利方式 以休闲和生活配套类业态为主。 设置特色业态增强会所的吸引力。 由只提供基本便民服务逐渐向专业俱乐部方向发展。 消费客群消费客群 会籍制和单项计时、计次收费等多种方式。 给予本小区业主一定优惠。 以服务小区内部业主为主，兼顾对外经营。 服务充分考虑不同年龄段消费客群的需求。 自投自营、自投委托经营和合作投资经营三种主流经营模式。 通过与知名专业公司（如健身、美容）合作，突显会所主题， 提升会所的形象和吸引力，并依托专业资源提升消费的附加值。 定期组织市场推广活动，聚集会所人气 社区沿街商业及会所

45、深化研究报告 会所定位深化建议会所定位深化建议 1 1、本案会所的功能不能停留在仅注重便利性配套服务的层面上，还、本案会所的功能不能停留在仅注重便利性配套服务的层面上，还 要具备较高的品质和品位，更要传达出一种休闲健康生活的理念。要具备较高的品质和品位，更要传达出一种休闲健康生活的理念。 2 2、根据三个会所的位置、规模等特点，在会所的主题、功能设置和、根据三个会所的位置、规模等特点，在会所的主题、功能设置和 档次上有所区分，避免功能上的重叠和浪费。档次上有所区分，避免功能上的重叠和浪费。 l 深化建议原则：深化建议原则： 会所的业态组合和面积分割应由会所经营公司给出专业性会所的业态组合和面积

46、分割应由会所经营公司给出专业性 建议，本建议仅供参考。建议，本建议仅供参考。社区沿街商业及会所深化研究报告 会所定位深化建议会所定位深化建议 会所会所3 建筑面积约建筑面积约886平方米平方米 会所会所2 建筑面积约建筑面积约1085平方米平方米 会所会所1 建筑面积建筑面积1041平方米平方米 l 本案会所基本情况：本案会所基本情况： 社区沿街商业及会所深化研究报告 会所定位深化建议会所定位深化建议 l 会所会所1定位：定位： 位于两楼王之间 距小区入口较远 在小区中位置较深 私密性相对佳 品位生活馆品位生活馆 一种成熟高尚的社交方式 一次回味无穷的至尊体验 我们的使命：我们的使命： 为为2

47、-A和和2-C小区业主提供便利、高品质的小区业主提供便利、高品质的 休闲生活和商务办公服务！休闲生活和商务办公服务！ 社区沿街商业及会所深化研究报告 会所定位深化建议会所定位深化建议 l 会所会所1 1业态及功能说明：业态及功能说明： 业态业态类别类别 数量数量 （个）（个） 面积面积 （平方米）（平方米） 功能说明功能说明 餐饮 私房菜馆1200-250 提供国际化餐饮环境、高水准和多 样化的餐饮。 爵士吧 1100-150 休闲养生中心 1500-600 面部和身体SPA。包括面部护理、 身体护理、瘦身、中医理念保健护理。 瑜伽。限制参与人数并由专业导师 指导。 头发SPA。包括日常护理、

48、专业护 理、脱发护理、养发护理。 配套服务商务中心 1200-250 提供舒适安心的工作环境。 提供商务工具（如打印机、传真机、 电脑）。 提供上网服务。 提供现场网上或电话会议。 面积合计：面积合计：1000-1250平方米平方米 社区沿街商业及会所深化研究报告 社区沿街商业及会所深化研究报告 会所定位深化建议会所定位深化建议 l 会所会所1 1业态布局：业态布局： 序号序号业态业态序号序号业态业态 私房菜馆养生中心 爵士吧商务中心 社区沿街商业及会所深化研究报告 距小区入口较近 位于整个小区（2-A和2-C） 的中间位置 两边小区的易达性相对较强 会所定位深化建议会所定位深化建议 l 会所

49、会所2定位：定位： 亲子生活馆亲子生活馆 一种和谐放松的家庭生活体验 一次阖家温馨的亲情之旅 我们的使命：我们的使命： 为为2-A和和2-C小区的三口之家打造亲子之间小区的三口之家打造亲子之间 沟通、娱乐和学习充电的第二家庭生活空间！沟通、娱乐和学习充电的第二家庭生活空间！ 社区沿街商业及会所深化研究报告 会所定位深化建议会所定位深化建议 业态业态类别类别 数量数量 （个）（个） 面积面积 （平方米）（平方米） 功能说明功能说明 休闲 大课堂 图书室 1 100-150 提供适合各年龄层的读物。 家长可以在等候孩子学习、玩耍时再 次阅览书籍，获得一个修身养性、扩大知 识面的场所。 研讨会、讲座

50、等、定期举办不同的讲 座会（厨艺、美容保养、投资理财等）。 幼教中心 1150-200 舞蹈、英语等儿童专业课程培训。 娱乐 儿童游乐中心 1300-350 提供简单的儿童游艺设施。 音乐吧160-100 提供各类音乐的试听服务。 提供咖啡等各种饮品。 小型电影院 140-50 容纳至少10人。 最新大片放映和经典影视作品回顾。 配套服务 医疗室 150-70 随时提供简单的医疗和医学常识。 法律、理财咨询中心 160-80 提供法律常识。 提供投资理财建议。 l 会所会所2 2业态组合及功能说明：业态组合及功能说明： 面积合计：面积合计：750-1000平方米平方米 社区沿街商业及会所深化研

51、究报告 社区沿街商业及会所深化研究报告 l 会所会所2 2业态布局：业态布局： 会所定位深化建议会所定位深化建议 编号编号 业态业态 大课堂 图书室 幼教中心 儿童游乐中心 音乐吧 小型电影院 医疗室 法律、理财咨询中心 二层二层 首层首层 社区沿街商业及会所深化研究报告 距小区入口较近 不利于2-C小区内部住户的到达 需要设置目的性更明显的功能 会所定位深化建议会所定位深化建议 l 会所会所3定位：定位： 健康生活馆健康生活馆 一种与时俱进的生活态度 一次充满活力的健康之旅 我们的使命：我们的使命： 为为2-A和和2-C小区业主及外部小区居民提供小区业主及外部小区居民提供 便利的休闲、健体服

52、务！便利的休闲、健体服务！ 社区沿街商业及会所深化研究报告 业态业态类别类别 数量数量 （个）（个） 面积面积 （平方米）（平方米） 功能说明功能说明 休闲 乒乓球室1100-1506个标准乒乓球台 器械房1100-150 提供各种力量和柔韧性训练器材 棋牌室140-50 提供象棋、围棋、麻将、扑克等 桌球室160-80 标准台球桌三张 快餐吧180-100 为健身者提供快餐和饮料服务 水力按摩池140-50 跳操房1100-150 桑拿室180-100 l 会所会所3 3业态及功能说明：业态及功能说明： 会所定位深化建议会所定位深化建议 面积合计：面积合计：600-830平方米平方米 社区沿

53、街商业及会所深化研究报告 社区沿街商业及会所深化研究报告 二层二层 二层二层 会所定位深化建议会所定位深化建议 l 会所会所3 3业态布局：业态布局： 首层首层 编号编号业态业态 乒乓球室 器械房 棋牌室 桌球室 快餐吧 水力按摩池 跳操房 桑拿室 社区沿街商业及会所深化研究报告 私人总厨 24小时全程呵护 匹配上层名流生活 24小时总厨待命，24小时快意人生 天窗式主题餐厅，美景如画； 全球美食总动员，佳肴荟萃； 温馨如家庭小聚，气派如豪门夜宴， 奢华如鲍翅珍馐； 咖啡飘香，美酒醉人，茶艺养心； 业态亮点业态亮点品位餐厅品位餐厅 社区沿街商业及会所深化研究报告 一个完全舒适和安静的 区域 配

54、有小型的假山和流水、 鱼池和花园、悠悠响起 的森林声、海浪声或鸟 鸣是一个让人进入忘我 冥想的空间 业态亮点业态亮点养生中心养生中心 社区沿街商业及会所深化研究报告 业态亮点小型电影院兼音乐坊业态亮点小型电影院兼音乐坊 可容纳至少10人的小型电影和音乐“房间” 完全可以令人陶醉在私人的电影和音乐观赏空间 配有先进的隔音系统、音响、舒适宽敞的按摩椅 可以根据需求播放经典、现代的电影或音乐以及任何 歌舞节目 社区沿街商业及会所深化研究报告 优点优点缺点缺点 发展商自主投资并投入人发展商自主投资并投入人 力组建专业部门自营力组建专业部门自营 （或物业公司经营管理）（或物业公司经营管理） 1、拥有绝对

55、的经营自主权，便于 管理和控制成本。 2、发展商可运用丰富的会所资源 组织各种活动，聚集项目人气， 带动销售。 1、一次性投入较大， 短期内难以收回投资。 2、会所经营的经验不 足，风险较大。 发展商投资硬件设施，委发展商投资硬件设施，委 托专业俱乐部公司经营托专业俱乐部公司经营 1、起点较高，运作时间会加快。 2、发展商的风险相对较小。 1、前期投入大，在小 区人气尚未聚集的情况 下，经营压力大，顾虑 多，不敢轻易进场。 发展商与专业公司合作投发展商与专业公司合作投 资，并由专业俱乐部公司资，并由专业俱乐部公司 的专业团队经营的专业团队经营 1、全方位合作。共同出资、共同 受益、共担风险。

56、2、利用发展商的实力和专业公司 的行业经验互实现优势互补。 3、充分发挥双方的人才优势。 1、容易发生“扯皮” 现象，两方需要不断的 协调和磨合。 l 经营模式建议：经营模式建议： 会所定位深化建议会所定位深化建议 社区沿街商业及会所深化研究报告 会所定位深化建议会所定位深化建议 l 经营模式建议：经营模式建议： 根据以上对三种模式优劣势的对比分析，建议根据以上对三种模式优劣势的对比分析，建议 尽早开始洽谈专业俱乐部会或会所运营管理专业公尽早开始洽谈专业俱乐部会或会所运营管理专业公 司合作开发经营或自己开发，委托专业公司经营。司合作开发经营或自己开发，委托专业公司经营。 社区沿街商业及会所深化研究报告 使用面 积m2 楼板承重 kg/m2 供电 KW/ m2 供气 m3/h 供水 mm、 mpa 排水 mm 排烟 mmmm 排风量 m3/h 新风 mmmm 新风量 m3/h 大型中餐 1200- 1500 450以上0.175120DN50DN1501200120044000600200032000 大型自助餐约25003500.175