商业委托经营管理合同(完整资料).doc

1、【最新整理，下载后即可编借】委托经营管理合同（以下简（以下简称委托方：芜林商业投资管理有限公司 称甲方）法定代表人：地址：邮编：受托方：杯商业经营管理有限公司 乙方）法定代表人：地址邮编：1、甲方为竺项目（以下简称“该项冃”）之开发商*有限公司（以 下简称开发商），为该项目的商业经营管理和服务而成立的全资 子公司，接受开发商及购买该项目商业物业业主的委托，全权并 排他地负责该项目商业物业的运营、管理和服务事务。2、乙方为商业地产运营、管理和服务的专业机构，拥有相关经 验、知识产权和管理体系，能为商业地产的运营、管理和服务提 供系统服务和技术支持。3、甲方委托乙方为该项冃提供经营管理服务。为更好

2、的经营管 理该项冃，提升项目的品牌和形象，就经营管理中涉及的事宜， 在符合中华人民共和国合同法等法律法规的前提下，经双方 友好协商，达成如下协议，共同遵守：第一条物业概况及甲方保证11、物业概况甲方委托乙方服务的该项目位于处，委托服务的商业物业范围包括全部商铺、商业管理用房、临时商 业用房、公共广场、车库车位、广告位、商业运营公共设施（物 业管理用房除外），总建筑面积约万平方米，其中：地下【最新整理，下载后即可编傅】室层，面积：约万平方米；地上层商业裙房，面积: 约万平方米（以上所有物业以下简称“商业物业”）。实际委 托经营管理面积以政府有关部门出具的房屋测绘报告所确认 的面积为准。1.2.甲

3、方保证121、甲方确保取得该项目开发商及购买该项目商业物业业主的委托，拥有对外租赁之商品房的相应证明文件及资格。122、甲方对该项目本身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷 承担全部责任。123、在本合同生效之后，上述商业物业中发生任何销售的, 甲方应当保证买受人已经与甲方签署商铺委托经营管理协议 书；买受人不同意签署商铺委托经营管理协议书的，开发 商不得出售该商铺。第二条 合作方式、委托期限、工作范围2.1 合作方式除非满足法律规定及本协议约定的解除条件甲方不可撤销地 委托乙方代理为商业物业提供经营管理服务，甲方在本合同执行 期间内不可再将上述工作委托任何第三方（经双方协商并书面确 认部分工作委托

4、第三方的除外）。乙方在委托期内有责任和义务为甲方培养商业管理人才，将 其拥有的知识产权及管理体系供甲方使用。甲方的人员可派驻乙 方工作且服从乙方的工作安排。派驻人员的劳动关系隶属甲方， 但须按乙方的考核体系接受乙方的考核。甲方派驻人员的薪酬及 福利由甲方发放。22、委托期限2.2.1委托期限共计15年，每五年签订一次合同，每次合同期限 五年，于合同届满时，丙方有优先续约的权利。2.2.2第一阶段经营策划及开业筹备期 本合同生效之日起，至项目开业后一个月届满时止。2.2.3第二阶段持续经营管理阶段计15年，自项目开业满一个月后开始计算至15年届满时止（合同届满期如与买铺业主签订的“商铺委托经营管

5、理协议”的 期限有冲突，则以“商铺委托经营管理协议”约定的委托期限为 准）。如项冃实际开业日推迟，经营管理期随之顺延。持续经营管理阶段所约定的期限届满后一方如需终止合同， 须于期限届满之日的6个月之前书面通知另一方，否则视为双方 按本合同同样条件续订，续订的期限为五年。2.3委托工作范围231经营策划及开业筹备期服务成果序号主要内容所需资源及提交时间经营 管理及 销售模 式的确定1确定经营管理公司的商业模 式。提供经营管理公司商业 模式示意图及逻辑法律关系 说明合同签订后10个工作日2确定项目可持续经营的销售 模式，起草业主委托经营管 理协议，编写销售答客问并 培训销售公司人员。第一项工作完成

6、后的20个工作日开业筹 备期工 作1提报组织架构、薪酬体系及 绩效考核方案合同签订后10个工作日2提报人员到岗及培训计划合同签订后10个工作日3编制开办费预算并提报甲方 审核通过合同签订后10个工作日4制定开业筹备期计划并组织 实施上项工作完成且甲方审批后的10个 工作日5制定经管公司的管理体系文 件。包括：组织架构和薪酬 和考核激励体系；各职能部 门操作手册等上项工作完成后的90个工作日6制定营运方案上项工作完成后的30个工作日物业前 期介入 方案1经营管理公司与物业管理公 司工作界面划分方案、取费 标准。与我司委托经营管理合同签订后的 90个工作日内与物业管理公司洽谈 并商定完毕。2物业管

7、理的品质标准、考核 及评价体系文件物业公司提供相应技术文件、品质标 准后的60工作日招商管 理方案1招商公司提交的品牌落位方 案.租赁决策文件、招商实 施计划的审核意见报告；甲方提供品牌落位图后的10个工作 0甲方租赁决策文件及招商实施计划 后的10个工作日2起草意向协议书、租赁合同 及商业管理合同文本。意向协议书、租赁及商业管理合同文 本的制定在上述工作完成后的10工 作日3全面介入及管控招商计划实 施按品牌落位、租赁决策文件及实施计 划管控招商品质及计划完成情况(合 同签订后至开业日)经营测算报告1经营财务测算报告(项目经 营期前二年的经营预测)租赁决策文件甲方审核批准后的30 个工作日2

8、.3.2持续经营管理阶段(见附件二)(1) 营运管理：商户的管理和营运辅导；对开业后的空铺进行补充招商；对经营不善的商户进行调整。(2) 企划推广：年初制定全年的营销推广计划，按月实施，并 根据经营情况做动态调整，以保障全年经营冃标的实现。(3) 商业物业运营：对该商业物业进行秩序维护管理、环 境管理、设施设备运行与维护管理、停车场管理等；对 开业后工程遗留问题的督促整改工作； 组织商业物业范 围内的复盘会议。(4) 为消费者进行服务。(5) 为甲方及小业主收取租金。(6) 收取商业管理费，用于支付商业管理、商业物业运营所发 生的相关费用。(7) 为商业物业开展多种业务创收，包括：停车场收入、

9、广告 位收入、场地出租收入及多种经营点收入。(8) 为甲方及小业主提供优质的商业资产委托经营管理服务, 努力使资产的价值和租金收入稳步提升。第三条服务费用及结算方式31、开业筹备期间的费用在开业筹备期间发生的费用在开办费中体现，由乙方向甲 方提交开办费预算，在此范围内对开业筹备的相关费用及支出 由甲方实报实销。3.2、租金佣金321、甲方委托乙方代理将商业物业中的商铺(含开发商自 留商铺及小业主委托甲方经营管理的商铺)进行出租，由乙方向 经营商户收取租金，收取的租金归甲方或开发商所有；依照“商 铺委托经营管理协议”由小业主让渡的租金收益亦归甲方所有。 甲方应当就该等全部租金收益(含小业主让渡的

10、租金收益)向乙 方支付租金佣金。相关租赁税费由甲方承担。322、考核标准：租金收缴率：第一年7()%以上，第二年75% 以上，第三年至委托期满85%以上。空铺率：空铺率不得连续六 个月低于&)%以下(不含超市)。323、甲方按照如下标准向乙方支付租金佣金:服务内 容全年实际租金收益 金额(X)管理佣金提取金额(Y)备注管理佣金 (第1-5 年， 返租期内)X 合同租金总 额的50%罚款2()万元海低1 ()%增加罚 款10万元.A X A +10()Y= X X 10%年次考核基 数A 1()() X A + 200Y二(A +100 ) 1()%+ (X-A -100) X 20%第一年A=

11、7()%XBA 2()() X A + 30()Y= (A +10() ) 10%+ 100 20%(X- A -200) X 30%第二年A=75%XBX A+300Y= (A 10() ) 1()%+ 1()()20%+10030%+(X-A第三年至 委托期满A=85%XB-300) X 40%管理佣 金（第6 年至合同期满）开发商自持部分的 商业物业15%买铺业主持有的商 业物业按商铺委托经营管理合同中 约定的佣金提取比例说明：1、以上单位为万元；2、A为考核基数；3、B为全年合同租金总额；4、第1-5年实际收益比考核基数每递增100万元，就增加10%的分 成比例，封顶4（）%o 5、已

12、诉讼的商户的合同租金额须从全年 合同租金总额中扣除。323、甲乙双方应在每半个年度届满后的五个工作日内，完 成对甲方应付乙方租金佣金的结算，甲方应在结算完成后三个工 作日内，向乙方足额支付租金佣金。3.3、商业管理费3.3.1、乙方有权向该项目商业物业中的经营商户收取商业 管理费，收取标准暂定为30元/月m收费面积以房屋测绘 报告上所列明为准。后期若因该项目所在地能耗、最低用工薪 酬、综合保险计收费率等计费标准发生调整时，乙方有权对商业 管理费计收标准进行同步调整。3.3.2、该项目商业物业中未出租部分空置商铺（含开发商自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺）的商业管理费由甲方承担，甲方应按照

13、本合同第3.3.1条约定计费标准的7（）%向乙方支付商业管理费（面积以房屋测绘报告上所列明为准）。甲方承担空置商铺商业管理费的期限为：从该项目开业之日起计算，最长不超过6个月（若商铺租赁后因业态或品牌调整而产生空置商铺的，该商铺后期的空置时间段应与该同一商铺前期已有空置期合并计算，即无论何种情况甲方承担同一商铺空置期的商业管理费最长时间不超过6个月）。3.3.3、该项目商业物业中由甲方同意给予免租优惠的已出租 商铺（含开发商自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺）， 免租期内乙方未能收取的商业管理费由甲方承担，甲方应按照本 合同第3.3.1条约定的计费标准和计算方式将该部分商业管理费 全额补足

14、给乙方。3.3.4、乙方在为该项目提供委托经营管理服务过程中，如因 开发商或甲方的原因导致乙方无法正常向该项冃商业物业中的 经营商户收取商业管理费的，或因开发商及甲方的原因导致乙方 无法正常对外出租该项目商业物业并收取商业管理费的，经甲方 确认后，对于乙方无法收取的商业管理费由甲方承担，甲方应按 照本合同第3.3.1条约定的计费标准和计算方式将该部分商业管 理费全额补足给乙方。3.3.5、商业管理费全部归乙方所有，由乙方根据该项目商业 物业经营需要支配使用。商业管理费用将全部用于该项目商业物 业范围内的涉及运营管理、企划推广、设施设备运行与维护（不 含中央空调系统设备）、环境维护、秩序维护、运

15、营能耗等所发 生的相关费用。3.3.6、对于甲方按照本合同第3.3.2、3.3.3、3.3.4条约定需承 担的商业管理费，双方每一个月结算一次，甲方不得借故或以任 何形式、理由，拖延、拒付。3.4、中央空调运行费用3.4.1、乙方向该项目商业物业中的经营商户收取中央空调运 行费用，收费面积以统一安装中央空调的面积及房屋测绘报告 为准。收取标准暂定为9元/月m该中央空调运行费用将全部 用于该项目中央空调主机及其附属设备运行与维护所发生的相 关费用。后期若水、电、燃气等能耗费用发生调整时，乙方有权 相应对计收标准进行同步调整。3.4.2、该项目商业物业中未出租部分空置商铺（含甲方自留 商铺及小业主

16、委托乙方经营管理的商铺）的中央空调费用由甲方 承担，甲方应按照本合同第3.4.1条约定计费标准的70%向乙方 支付中央空调费用（面积以房屋测绘报告上所列明为准）。 甲方承担空置商铺中央空调费用的期限为：从该项目开业之日起 计算，最长不超过6个月（若商铺租赁后因业态或品牌调整而产 生空置商铺的，该商铺后期的空置时间段应与该同一商铺前期已 有空置期合并计算，即无论何种情况甲方承担同一商铺空置期的 中央空调费最长时间不超过6个月。3.4.2、对于甲方按照本合同第3.4.2条约定需承担的中央空调 费用，双方每一个月结算一次，甲方不得以任何形式、理由，拖 延、拒付。3.5、经营管理中其他收益3.5.1、

17、乙方负责收取在委托经营管理过程中产生的商铺租金 以外的其他收益，如：广告位、场租费及停车位收益等，上述收 益实际收取并完税后3（）日内，甲、乙双方按照甲方50%,乙方 5（）%的比例进行分配。3.6、经营管理发生费用的列支该项目商业物业移交接管验收或开业一个月后（以先到者为 准），乙方为该项目商业物业经营管理所发生的相关费用均由乙 方从该项目商业物业经营商户中收取的商业管理费、中央空调运 行费用中列支（涉及该项冃商业物业的改造及大修费用的费用除 外）。包括驻场工作人员的人力成本、为该项目商业物业经营管 理所发生的广宣费用、运营管理、设施设备运行与维护、环境维 护、秩序维护、运营能耗、中央空调运

18、行与维护等所发生的相关 费用及日常开支。3.7、经营管理中应由甲方承担的费用3.7.1、该项目由于工程质量等遗留问题需进行整改的，本项 工作实施和费用由甲方承担。3.7.2、已经设计并列入施工图但未实施的部分设备设施项冃 如需继续实施的，本项工作实施和费用由甲方承担。3. 7.3、在日常经营中发现有设备设施功能性不足和缺失但 需改善和增加的，本项工作实施和费用由甲方承担。3.7.4、商业区域内部的单独供给商业区域的设备设施的运行 和维护、秩序维护、绿化及清洁工作由乙方自行承担；公共区域 的设备设施运行及维护、秩序维护、绿化及清洁工作由开发商或 甲方选聘的物业公司负责（具体界面由乙方和物业公司商

19、定再附 补充协议）。3.7.5、由于招商及经营需求增添设施设备、物业装修改造， 经甲方同意后，本项工作实施和费用由甲方承担。3.8、物业服务费开发商应当于该项目预售或交付前与物业服务企业签署前 期物业服务合同，以确保该项目的物业服务企业与经营管理公 司无缝对接。就日后选聘的物业服务企业服务于该项冃商业物业 所需支付的相关物业服务费，乙方根据开发商或甲方选聘的物业 服务企业所签订的商业物业服务协议中约定以及乙方与物业 公司确定的工作界面，取费、品质及考核标准，乙方与物业公司 另行签订协议，并依据协议约定的物业服务费的支付标准经考核 后支付给物业服务公司，该项费用从乙方收取的商业管理费中支 付。第

20、四条双方权责4.1.甲方的权利义务4.1.1、甲方保证为该项冃房产的合法使用者，拥有签署本合 同的全部权利和授权，负责提供现场办公必须的办公场所及 用品（固定资产列出清单，项目完毕后按清单交还给甲方）。4.1. 厶甲方同意在各种形式的宣传广告中注明乙方为该项目 的经营管理公司。4.1.3、除非本合同特殊约定外，甲方不得干扰乙方的正常的 经营管理活动，商铺在使用上必须符合乙方的业态规划，不 得擅自改变经营业态。4.1.4、甲方协助、配合乙方办理经营管理中涉及的证照和许 可。4.1.5、乙方在履行本合同约定之代理权限期间，遇有第三者 就该物业交易纠纷向乙方提出索偿（包括诉讼及非诉讼之形 式），而纠

21、纷并非源于乙方之过失，则甲方应承担由此产生的 全部损失。4.1.6、甲方应将商业物业中所有可出租物业委托乙方出租并 排他地进行商业经营管理，所有租金由乙方代为收取。未经 乙方书面同意，甲方不得占有、使用或经营委托乙方经营的 商铺、不得另行委托或出租，不得变更委托经营，不得直接 向实际承租人直接收取与租赁商铺相关的任何费用（含租 金）。4.1.7、合同双方充分认识到商业经营管理是一项长期的系统 工作，并需要分阶段逐步实施；乙方为约定的委托经营期间 制订有系统的规划和实施方案，并逐步产生盈利，如果中途 终止的，会给商业经营管理的延续性带来伤害，并实质性地 影响乙方的权利。因此，在委托期间内未经乙方

22、同意的，甲 方不得擅自终止乙方的商业经营管理权，不可撤销地赋予乙 方对该项目进行商业运营管理的全部权利。4.1.8、甲方如对其商业物业中的未出售物业部分进行自营的, 甲方仍然应当向乙方交纳商业管理费、中央空调运行费以及 设备维护更新基金（设备维护更新基金详见第5.1.2款定义， 按照同类市场同类业态的租金标准的3%按月收取）。4.1.9、甲方允许乙方或实际承租方对该项目的甲方自有商业 物业进行装修、装饰或添置新物，本合同期满后，乙方或实 际承租方可恢复原状移走装修、装饰物，或协商一致后甲方 对装修、装饰物折价补偿，该物所有权归甲方。4.1.10、对于商业物业存在的工程、设施设备的遗留问题，甲

23、方有义务按整改期限及时解决和维修，并承担有此产生的损 失和维修费用。4.2、乙方的权利义务421、乙方保证拥有与其经营管理相符的经营资质，有专业 的管理人员和所需的专业设备。并负责该项目的日常经营管 理工作，以确保该项目的商业物业正常营运。422、乙方应制定及提供与本项目商业物业相适应的经营管 理的服务标准，认真、勤勉的履行本合同的各项义务。423、乙方应妥善管理甲方委托乙方管理的商业物业资产， 依法进行保养和维护，由于乙方原因直接造成损坏的，由乙 方负责恢复原状，不能恢复的，则由乙方负责赔偿损失（乙 方享有向责任人追偿的权利）。424、乙方应在甲方授权范围内从事委托工作，不得有不利于项冃长期

24、经营稳定的任何行为。425、乙方应依法聘用、管理经营管理公司的员工（包括临 时雇佣的人员），乙方员工在履行工作中造成自身的损害或第 三人的损害，均应由乙方承担，与甲方无涉。426、为更好的经营管理该项目，提升项目的品牌和形象， 乙方有权将委托管理事项的全部或部分（包括但不限于招商、 商业运营、企划推广、商务活动等与项目商业运作有关的事 项）委托给有经营管理经验和相关经营资质的第三方公司完 成，但乙方不得将项目设立任何形式的担保。427、在项目正式进入持续经营阶段，乙方每年按时以书面 形式向甲方通报项目整体经营管理情况。第五条重要事项约定5丄、开发商和小业主前期一次性缴纳的维修基金需存入特定 银

25、行账户，不得挪用，以备该项目商业公共设施、设备更新、 改造时按国家规定对基金进行使用，为确保上述两项基金的 保值与增值，这两项基金经过甲方审批同意后可委托乙方进 行相应的保本理财管理。5.2、乙方按年度申报租金收入预算给甲方，实际收取以合同 为准。5.3、甲方和小业主需按委托经营管理合同或商铺委托 经营管理协议书的约定对该项目中各自所有的物业进行投保。第六条违约责任及终止合约6.1、本合同经双方友好协商自愿达成，双方应诚信遵守。合 同双方应全面、切实履行，若一方单方面终止本协议或修改 本协议条款视为违约，违约方应向守约方支付违约金人民币 伍佰万元整，并赔偿由此给守约方造成的损失。6.2、因一方

26、严重违约导致另一方解除合同的，另一方有权需 要违约方赔偿各项损失。6.3、甲方在收到乙方对等金额发票后应按本合同约定的期限 向乙方支付相关费用，如有拖欠，每拖欠一日甲方应按拖欠 金额的万分之五向乙方支付逾期付款违约金，且乙方有权中 止相关工作并依法向甲方提出索偿，由此中止相关工作引起 的经营管理业绩不佳与乙方无关；如果造成乙方损失的，应 当由甲方向乙方赔偿。甲方无正当理由拒收乙方发票的，付 款义务自乙方向甲方提示发票之日发生；若乙方开票迟延的 或未能开具的，则甲方的付款日期相应推迟或拒绝付款。6.4、商户缴交的租金由乙方代收，商户租金按合同由商户直 接支付给甲方或开发商,如果乙方在经营管理中，存在隐瞒租 金、管理费用收取，挪用、截留代收租金、物业费等情况的, 甲方有权要求乙方立即改正，经甲方催告后，乙方仍不改正 的，甲方有权单方面解除本合同。6.5