评估_综合案例

1、WORD 格式编辑整理机器设备评估机器设备评估综合案例1：被评估对象为甲企业于2010 年 12 月 31 日购入的一台设备 ，该设备生产能力为年产产品100 万件，设计使用年限为10 年，当时的设备价格为 120 万元 。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态。评估基准日为 2014 年 12 月 31 日 。评估人员经调查获知 ，目前该种设备已经改型 ，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需增加操作工人 2 人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费用4 万元。同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压 ，每年只能生产

2、 80 万件。 经调查，根据有关规定 ，该种设备自投入使用之日起，10年必须报废 。该类设备的规模经济效益指数为0.8 ，评估基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月 1200 元（含工资、保险费、福利费等 ），行业适用折现率为 10% ，企业正常纳税 。求该设备于评估基准日的评估值。专业知识分享WORD 格式编辑整理机器设备评估综合案例2：某被评估的设备购建于2010 年6月，账面原值 100 万元，2013 年6月对该设备进行了技术改造，以便使用某种专利技术 ，改造投资10 万元。 2014 年6月对该设备进行评估 ，评估基准日为 2014 年

3、6月30 日。调查表明 ，该类设备的定基价格指数在2010 年6月、2011.6 、2012.6 、 2013.6 、2014 年6月分别为 105% 、110% ，110% 、115% 、120% 。被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000 元，被评估设备所专业知识分享WORD 格式编辑整理在企业的正常投资报酬率为10% ，规模效益指数为 0.7 ，该企业为正常纳税企业 。经过了解 ，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60% ，经过评估人员的鉴定分析认为，被评估设备尚可使用 6年，预计评估基准日后其利用率可达到设计标准的 80% 。根据上述调查资料 ，求

4、待评估设备的价值 。参考答案1）估算重置成本重置成本 100 120% 105%+10 120% 115% 124.72( 万元 )2）估算实体性贬值 ：实体性贬值 重置成本 实体性贬值率a、加权投资年限 4 114.29 124.72 + 1 10.433.12475年.72b 、实体性贬值率 3.75 60%（ 3.75 60%）27.27%c、实体性贬值 124.72 27.27%34(万元 )3）估算功能性贬值a、被评估设备年净超额运营成本= - 12000 （125% ）-9000 （元）专业知识分享WORD 格式编辑整理b 、功能性贬值额 = - 9000 （P/A ，10% ，6

5、） -3.92 万4）估算经济性贬值a、经济性贬值率 1 (80% 100% ） 0.7 100%14.46%b 、经济性贬值 重置成本经济性贬值率（ 124.72-34+3.92）14.46%13.68( 万元 )5）求设备价值待评估设备的价值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值124.72 34+3.92-13.6880.96=81(万元 )房地产价值评估（教材案例 ）评估案例1. 评估对象房地产概况评估对象房地产为滨海市黄海路80号红光小区第 8号楼一层公建 ，建筑面积 1400 平方米，具体情况如下 ：（1）位置与环境 。评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅小区 ，小

6、区北面靠山 ，南面俯瞰大海 ，地势北高南低 ,依山望水 。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积 16 万平方米 ，专业知识分享WORD 格式编辑整理各类住宅共 1300 套。规划为南北向 30栋多层和小高层住宅 。小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全 ，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计 ，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达 ，通过此地的有十几路交通线路 。（ 2）占用土地的基本情况 。 该评估对象为住宅区 ，该小区总占地面积98000 平方米，其中商业用地 9900 平方米，住宅用地 88100 平方米 。?根据滨海

7、市政府 200740 号文件 ，该地块土地级别为六级 。目前已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用 （2009 ）字第188 号。（3 ）评估对象房屋的基本情况 。该评估对象房屋是红光小区第 8 号楼，建于 2006 年，一层为公建 ，8 号楼共 13 层，总建筑面积 11 000 平方米，其中一层公建 1400 平方米 。公建层高 3.3 米，全部为框架结构 ，按八级抗震烈度设防。8 号楼位于整个小区的中心 ，中央公园的北侧 。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗 ，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖 ；内装修为水泥地面 ，墙面、天棚刮大白 。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒 、无味、

8、无腐蚀性的进口塑专业知识分享WORD 格式编辑整理料管，热水管采用紫铜管 ，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆 。2. 评估要求评估该房地产2011 年 4 月 1 日的市场价值 。3.评估过程（1）选择评估方法 。该类房地产有较多的交易实例 ，故采用市场售价类比法进行评估 。（2）收集有关的评估资料 ，选择参照物房地产 。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选 ，确定可比性较强的 3 个交易实例作为参照物 。?参照物 A：红光小区乙住宅号楼一层公建。该建筑建于 2009 年,位于评估对象房地产东面 ，中央公园的东北角 ；框架剪力墙结构 ；外装修为塑钢门窗 ，西班牙瓦 ，进口高档

9、外墙黏土砖；内装修为水泥地面 ，墙面、天棚刮大白 ；水、暖、电设施完善，冷水采用无毒 、无味、无腐蚀性的进口塑料管 ，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统 ，主干线采用室外光缆 。其售价为 5300 元m2 ，成交日期为 2008 年 4 月，当时为期房 。（2）收集有关的评估资料 ，选择参照物房地产 。?参照物 B：绿茵住宅小区的步行商业街一层公建。光明小区位于红光小区东侧 500 米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路，东邻幸福路 ，小区临幸福路一侧有多家店铺 。参照物房地产位专业知识分享WORD 格式编辑整理于红光小区中部 ，建于 2009 年，其建筑结构 、装修水平及设备状况与评估对象

10、房地产基本相同，售价为 5 800 元m2 ，成交日期为2010 年 9 月，交易情况为清盘 。? 参照物 C：红光小区西侧 ，靠近黄海南路的一层公建 。该参照物房地产为一临街公建 ，建于 2009 年，其建筑结构 、设备状况与评估对象房地产基本相同 ，该建筑室内进行了精装修 ，售价为 7000 元m2 ，成交日期为 2010 年 11 月。(3)对参照物房地产进行交易情况 、时间因素 、区域因素和个别因素修正。评估对象房地产与三个参照物各种因素比较情况见下表 。表 8-1因素条件说明表进行交易情况修正 。经分析， 3 个参照物中 ，参照物 A 为期房，与正常交易相比 ，交易价格偏低 10%，

11、交易情况修正系数为 ：100/90 ；参照物 B 为清盘房 ，与正常交易相比 ，交易价格偏低 5%，交易情况修正系数为 ： 100/95 ；参照物 C 为正常交易 ，交易情况修正系数为 ：100/100 。进行交易日期修正 。经分析，滨海市 2011 年 4 月该类房地产的市场价格与 2008 年 4 月、2010 年 9 月和 2010 年 11 月相比分别上涨了 15%、5%和 3%。则参照物 A、参照物 B 和参照物 C 的交易日期修正系数分别为 ： 115/100 、105/100 、103/100 。进行区域因素修正 。专业知识分享WORD 格式编辑整理将参照物 A、参照物 B 和参

12、照物 C 的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较 ，然后打分 ，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物 B 和参照物 C 的区域因素修正系数分别为：100/100 、100/101.5 、100/101.6 ，具体打分及计算情况见表8-2 。进行个别因素修正 。将参照物 A、参照物 B 和参照物 C 的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较 ，然后打分 ，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物 B 和参照物 C 的个别因素修正系数分别为：100/99.6 、100/100.2 、100/101.4 ，具体打分及计算情况见表8-3 。表 8-2区域因素直接比

13、较表区域因素权重评估对象参照物 A参照物 B参照物 C商务繁华度0.15100100105103离市中心距离0.13100100101100交通便捷度0.12100100103105道路通达度0.11100100102105土地级别0.07100100100100环境质量优劣度0.10100100100100绿地覆盖度0.08100100100100基础设施完善度0.10100100100100专业知识分享WORD 格式编辑整理公用设施完备度0.09100100100100规划限制0.05100100100100比较结果1100100101.5101.6表 8-3个别因素直接比较表个别因素权重

14、评估对象参照物 A参照物 B参照物 C小区内所处位置0.1210098100105临街状况0.1510099101105新旧程度0.10100100100100朝 向0.07100100100100建筑结构0.13100100100100建筑质量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100权力状况0.06100100100100装修水平0.02100100100103设备状况0.05100100100100物业管理0.03100100100100比较结果110099.6100.2101.4计算评估对象房地产价值。首先计算三个参照物的比准价值，计算过程见表 8-4

15、。表 8-4房地产价值计算表项目参照物 A参照物 B参照物 C专业知识分享WORD 格式编辑整理实际成交价格 （元/ 平方530058007000米）交易情况修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100区域因素修正100/100100/101.5100/101.6个别因素修正100/99.6100/100.2100/101.4比准价值 （元/ 平方米）679963036998通过对三个参照物的可比性分析，对参照物 A、参照物 B 和参照物 C 分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为 ：6 799 0

16、.5+6 303 0.2+6 998 0.3=6 760 （元/ 平方米 ）4.评估结果房地产单价 ：6760 元/ 平方米 。房地产总价 ：1400 6760=9464000 （元）。企业自由现金流量估价模型的运用大江公司 2010 年的息税前利润为 5.32 亿，资本性支出为 3.1 亿，折旧为 2.07 亿，销售收入为 72.3 亿，营运资本占销售收入的比重为 20% ，税率为 25% ，税前债务成本为 9.5% ，负债比率 50% 。5 年后公司进入稳定增长期 ，稳定增长阶段专业知识分享WORD 格式编辑整理的增长率为 5% ，公司 bata 值为 1.2 ，税前债务成本为 8.5%

17、，负债比率为 25% ，市场平均风险报酬率为 6% 。无风险报酬率为 6% 。假设资本支出 、折旧与收入保持同步增长 。参考答案 ：1.自由现金流量的计算见下表：项目2010201120122013201420152016（基期）销售收入72.381.090.7101.6113.8127.4133.8营运资本占收入20%20%20%20%20%20%20%比重所得税率25%25%25%25%25%25%25%增长率12%12%12%12%12%5%EBIT5.36.06.77.58.49.49.8EBIT（1-t ）4.04.55.05.66.37.07.4折旧2.12.32.62.93.33.63.8运营资金投资14.516.218.120.322.825.526.8追加运营资金1.71.92.22.42.71.3资本支出3.13.53.94.44.95.55.7自由现金流量1.61.82.02.22.54.22.加权平均资本成本的计算见下表：项目201120122013201420152016税前债务成本9.50%9.50%9.50%9.50%9.50%8.50%税后债务成本7%7%7%7%7%6%债务比例50%50%50%50%50%25%股权成本13.20%13.20%13