居安物业公司设备管理控制规程

1、居安物业公司 设备管理控制规程1 目的 通过对物业公共设备的管理，使所有公共设备在使用中保持 完好状态，满足服务的要求。2 适用范围 适用于公司物业管理权限内的公共设备。3. 职责3.1 建筑物配套的设备由开发商负责订货安装调试，试 运行，物业管理公司及管理处有关人员负责移交使用时的验 收。3.2 工程部负责接管后设备运行维保管理和技术资料、 档案的收集，并将资料汇总归档到办公室。负责零星设备、 配件、材料的采购计划的编制报公司经理审核。3.3 工程部维修人员对各自责任区内的设备进行维修、 保养及运行操作，并做好标识及记录。4. 工作程序4.1 接管设备的验收4.1.1 设备的接管与验证 （

2、收） ，由管理处经理组织，工 程部牵头，管理处有关人员参加与开发商办理设备交接验收 及资料移交手续。4.1.2 设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实 际情况及原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。4.1.3 设备验收四个确认4.1.3.1 接收确认( AQ)a) 包装确认：包装符合运输要求，不破损，不损伤设 备表面；b) 设备确认：名称、规格、型号、厂家、新旧程度符 合合同要求；c) 设备部件确认： 零部件、 备品备件、 检测仪器仪表、 辅助零部件等符合合同要求。d) 文件资料确认：各种技术资料、图纸、说明书等文 件资料符合合同要求

3、。4.1.3.2 安装确认( IQ)a) 安装技术确认：安装过程、位置、环境符合相关技术 标准、图纸和说明书；b) 能耗系统确认：运行所需能耗系统如：电、气、水是否符合设备设计标准；c) 辅助系统确认：运行所需辅助系统如通讯、过滤冷却 装置符合设计标准。4.1.3.3 设备运行确认( OQ)a) 检测仪表精度确认：检测仪表精度应符合厂家提供 的标准；b) 设备功能确认：各项功能应符合相关技术标准达到 使用目的；c) 安全装置确认：符合相关国家规定4.1.3.4 设备工艺确认( PQ)a) 符合工艺流程b) 已确定检验检测方法及品质标准4.2 设备的标识、建帐和资料管理。4.2.1 设备的标识所

4、有设备均实行单机悬挂设备卡，标识该机的编号、技 术参数、责任人、运行状况等。设备卡由管理处负责制作、 填写、塑封、张贴于设备醒目位置。4.2.2 设备的建帐4.2.2.1 工程部主管负责建立机电设备清单，清单内容 包括：设备名称、统一编号、型号、生产厂家、主要技术参数、技术资料、保养人安装、维修要点等。全套资料须办公 室存档。4.2.2.2 管理处经理每半年审核一次全年维保工作安 排计划表。4.2.2.3 工程部主管对重大的、主要的设备建立单机档 案（ 以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件 归入主机一体建档 ） ，形式为设备登记卡 。4.2.2.4 重大设备资料原件由办公室统一保管

5、，工程部 持复印件。4.2.3 设备资料的归档4.2.3.1 工程部主管建立设施设备清单 。4.2.3.2 每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设 备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记 录表及说明书、合格证等。4.2.3.3 工程部主管集中保存维修单 、公共设施维 修申请单、全年维保工作安排计划表 。4.2.4 设备资料的管理4.2.4.1 所有的设备资料案卷档案，集中存放于办公室档案柜并标识清楚，工程部存放一套复印件备查。4.2.4.2 工程部主管对所用资料的记录、 案卷进行检查， 保证资料记录和使用的有效性。4.3 设备的运行 设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确定责

6、任 人。对应不同的设备，由工程部制定运行管理规程，管理处 运行人员遵照执行。4.4 设备的维修4.4.1 发现设备损坏， 综合班班长要组织人员进行维修， 对于重大维修通知工程部主管，工程部主管应派专业工程人 员进行指导并在派工单上记录。4.4.2 解决不了的故障需要委外维修的，工程部主管应 填写公共设施委外维修申请单 ，经管理处经理签字，报 总经理批准后执行，维修结束，工程部主管需对设备进行检 测，检测合格方予以验收。4.5 设备的保养4.5.1 机电维修人员依全年维保工作安排计划表的 安排，对应各设备检查保养要求进行检查周、 月季度、 半年、 年度维保，并将结果按单机记录于设备保养记录表中，一般 情况下设备年度大修保养均委外进行。4.6 设备及零星部件的请购按楼宇正常运作或维修的需 要，由工程部填写采购计划单，经管理处经理签字后报请公 司经理审核，然后交工程部采购。4.7 设备事故处理4.7.1 发生重大设备事故，应先切断电、气（汽） 、水、油源， 保护现场， 通知管理处、 工程部及物业公司领导到场。4.7.2 工程部主管现场调查原因，决定自行修复或委外 维修。4.7.3 事故排除后，相关人员做好详细记录，填写事故 分析报告，预防措施报告，经调查系人为事故，管理处应提 出对责任者的处理意见。4.7.4 对相关人员进行