房地产开发与经营：第4章 房地产市场调查研究

1、第4章 房地产市场调查研究 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 房地产市场调查研究概论 房地产市场调查研究程序 房地产市场调查研究内容 房地产市场调查研究方法 房地产市场调查研究问卷 调研资料整理与统计分析 本科毕业设计成果举例分析 思考题 1. 南京的A房地产开发企业准备进入安徽某县 级市开发某商业用地，现聘请南京B房地产 咨询公司为其做前期市场调研，以帮助其投 资决策。请问，B公司应该怎么操作？ 2. 南京市C公司长期从事房地产开发与经验业 务，欲转型建造高科技住宅。现在，C公司 聘请B公司从事高科技住宅的市场需求分析。 请问，应该如何操作？ 4.1 房地产市场调查研究

2、概论 一、房地产市场的概念及其分类 二、房地产市场调查研究的作用 三、房地产市场调查研究的原则 四、房地产市场调查研究的误区 房地产市场的概念 （1）日常生活角度 在一定时间和地点交易（或买卖）的场所 （2）经济学家角度 房地产商品交换关系的总和 （3）管理学家角度 现实和潜在的顾客 房地产市场的分类 （1）按房地产的用途 住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业用房市场、科 教文卫用房市场、旅游娱乐用房市场和特殊用房市场等 （2）按房地产的档次 高档房地产市场、普通房地产市场、低档房地产市场 （3）按房地产的供应方式 现房市场和期房市场 （4）按房地产的供应对比方式 买方市场、卖方市场 （5

3、）按房地产市场的发育程度 相对成熟的市场、正在发育的市场、刚刚萌芽的市场 房地产项目开发五大重要环节： （1）市场调研 （2）方案设计 （3）技术经济评价 （4）市场营销策划 （5）物业管理 房地产市场调查研究的作用 注意：第（2）、（3）、（4）、（5）步的 顺利实施都建立在第（1）步的基础上！ 房地产市场调查研究的原则及误区 （1）应遵循的原则 准确性原则 时效性原则 全面性原则 针对性原则 创造性原则 2）常进入的误区 轻视调研 轻信调研 盲目调研 4.2 房地产市场调查研究程序 一、准备阶段 二、实施阶段 三、分析总结阶段 项目 调 查 目 的 调 查 方 法 调 查 区 域 调 查

4、对 象、 样 本 调查 时间 地点 调查 项目 分析 方法 提交 调查 报告 调查 进度 表 调查 费用 调查 人员 内容 为 何 、 了 解 内 容 等 询 问 法 、 观 察 法 法 等 被 调 查 者 区 域、 范 围 对 象 的 选 定 、 样 本 规 模 所需 时间 、开 始和 完成 日期 、地 点等 访问 项目 、 问卷 表 、 分类 项目 等 统计 项目 、 分析 方法 等 报告 的最 终形 式 、 份数 、 最终 报告 内容 实施 、 统计 、 分析 、 提交 报告 书等 各项 开支 数目 、 数额 等 策划 人员 、 调查 人员 等 4.3 房地产市场调查研究内容 市场 环境

5、 消费 者 调研 内容 竞争 楼盘 竞争 对手 宏观环境调研 主要包括：经济环境、政策环境、人口环境、文化环境、行 业环境、技术环境以及城市发展概况等。 区域环境调研 主要包括：项目所在区域的城市规划、交通、景观、人口构 成、就业中心、商圈等。 项目微观环境调研 主要包括：项目用地现状及开发条件、周边环境、生活配套、 对外联系程度、交通组织等。 市场环境调研 消费者的购买力水平 主要衡量指标：家庭年收入 消费者的购买倾向 包括物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏 好、预期价格、物业管理、环境景观等 消费者的共同特征 包括年龄、文化程度、家庭结构、职业、居住地 总而言之，七个问题（6W+1H）

6、： who, what, why, whom, how, when, where 消费者调研 产 品 价 格 广 告 销 售 情 况 物 业 管 理 竞争楼盘调研 竞争楼盘调研内容 竞争楼盘确定标准 替代品 区 域 企业间的对手 推盘阶段 项目特征 目标客户 竞争楼盘 确定因素 竞争楼盘调研（产品调研） 区位 包括地点位置、交通条件、 区域特征、发展规划、周 边环境 产品特征 包括建筑参数、面积、户 型、装修标准、配套设施、 绿化率 公司组成 包括开发商、设计单位、 承建商和物管公司等。 交房时间 竞争楼盘调研（价格调研） 单价 包括起价、平均单价、主力单价等，反映楼盘 品质的高低 总价 反映

7、目标客户群体的选择 付款方式 包括一次性付款、按揭贷款（商业贷款或公积 金贷款）等 售楼部 广告媒体 投入强度 诉求点 调研内容-竞争楼盘-广告调研 销售率 销售顺序 客户群分析 竞争楼盘调研（销售情况调研） 管理内容 管理情况 管理费用 管理公司 竞争楼盘调研（物业管理调研） 专业化程度 品牌知名度 开发经营方式 楼盘质量 纵向整合能力 成本状况 与当地政府部门的关系 历年来的项目开发情况 竞争对手的调研内容 4.4 房地产市场调查方法分类 注意问题 提问形式 设计原则 问卷结构 4.5 房地产市场调查问卷设计 设计要求 问卷设计 一份成功的调查问卷应具备两个功能： 将所要调查的问题明确地传

8、达给被调查者 设法取得被调查者的合作，最终取得真实、 准确的答案 调查问卷设计概述 调查问卷设计原则 目的性原则 有针对性 可接受性原则 说明词；提问部分；物质奖励 顺序性原则 由简入难；重点在前；专业性、敏感性、开放性 问题在后 简明性原则 内容简明；时间简短 调查问卷一般结构 问卷标题 问卷说明 被访者基本情况 问卷主体 问卷编码 作业证明记载 问卷提问形式 （1）封闭式提问 二项选择法 多项选择法 程度评定法 （2）开放式提问 自由式 语句完成式 过滤法 问卷设计注意问题 避免提一般性问题 避免用不确切的词 避免引导性的提问 避免提可能令被访者感到难堪、敏感的问题 问句要考虑时效性 4.

9、6 调查资料的整理与统计分析 统计调查统计整理统计分析 预处理分类或分组统计汇总统计图表 常用统计表 常用统 计图 常用统计图 直方图 饼形图 态度对 比图 雷达图 圆环图 10 人数 常用统计图（直方图） 被调查者偏爱成品房装修风格种类分布图 81100 80 60 40 20 0 简洁实用高档舒适个性鲜明 装修风格 常用统计图（直方图） 商铺应提供配套设施统计 14% 22% 23% 15% 50016000元4000元以下 60017000元 26% 40005000元 7001元以上 常用统计图（饼形图） 消费者对房屋单价的承受能力调查 常用统计图（饼形图） 商铺租赁/购买比例统计 78.50% 71.50% 56.50% 54.50% 43.50% -3.50% -6%