忻州市和平路城市综合体开发项目的提案

1、忻州市和平路城市综合体开 发项目的提案 目目 录录 一、项目地块分析一、项目地块分析 二、二、1-31-3层（底商）商业分析定位层（底商）商业分析定位 三、写字楼、公寓市场分析定位写字楼、公寓市场分析定位 五、城市综合体五、城市综合体 四、住宅市场分析定位住宅市场分析定位 六、项目营销推广项目营销推广 一、项目地块分析一、项目地块分析 地块及其经济指标地块及其经济指标 规划用地面积：7200 总建筑面积：70916 容积率：8.17 绿化率：18.9% 用地性质：商住二类用地 商业面积：12977 办公建筑：28206 居住建筑：17706 地块现状地块现状 南向：南向：地块南向与交通小区有

2、12米宽道路隔路相望； 北向：北向：北向临近和平西街主干 道； 东向：东向：紧贴财保中心建筑用地； 西向：西向：与西客站有12米宽道路 隔路相望； 南向区域 东向区域 北向区域 北 南 西 东 现状：现状：地块平整，开发阻力较小，地块三面临街，附近流动人口 与居住人口会逐步增加，项目交通动线发达，属于商业地产绝佳 地段。 地块分析地块分析 开开 发发 区区 主主 城城 区区 区位印象：区位印象：项目区域位于忻州城 西北方向，距离忻州经济技术开 发区与主城区均有一定距离，项 目区位邻近忻州西向边缘地带。 项目所处和平西街集聚了忻 州大量的新建政府机构，且新型 商业集聚性较好，属于忻州西向 发展的

3、区域，忻州一中，忻州五 中，忻州师院都处于和平街，十 一中紧靠本项目，和平路区域有 大量的餐饮与政府办公机构，商 业开发氛围较为明显。 和和 平平 路路 区区 域域 地块分析地块分析 交通：交通：项目交通优势十分明显，西向5分 钟车程可直达大运高速公路，3分钟可直 达大运公路，5分钟可直达市区主干道七 一北路。 经济经济：项目就近有101路公交运营，且临 近新西客站，周边大量政府新建办公机 构与商业街商铺已具有一定的规模化效 应。 配套：配套：紧邻十一中，存在大量的学生群 体，周边新建住宅小区较多，未来人口 密度较大；和平路就医与教育较为方便。 城市未来发展规划城市未来发展规划 市政规划：市政

4、规划： 1、忻府区未来市政规划，本区域属于主城区边缘区域， 长时期内有被边缘化倾向。 2、本区域在未来交通改造规划期间离高铁站距离较近， 交通优势持续加强； 地块总结：地块总结： 1、周边沿街商铺较多，运营情况多样化，同时有大量政府新建机关，未来发展新型商业优势较为明显； 2、和平路两侧大量体量不等住宅小区持续建设，未来区域内住宅销售竞争激烈。 3、项目交通优势明显，高铁的建设与铁路线西迁，在带来大量客群与区域发展前景的同时，本项目西向发 展范围有限； 4、周边客群普遍高端化，年轻化，临近忻州师院，十一中、一中、五中，有教育园区优势； 现有规划与开发市场现有规划与开发市场 1、项目地块处于临街

5、商业地块，土地价值利润要 求最大化； 2、地块处于正在快速开发的和平西街区域；住宅 商业正同步开发； 3、项目所处区域未来存在大量商业性质地块，竞 争比较激烈； 商业用地商业用地 住宅用地住宅用地 西西 客客 站站 财财 保保 中中 心心 交交 通通 小小 区区 和和 平平 西西 街街 105m 55.8m 现有规划：三层底商（一二层现有规划：三层底商（一二层“一拖二一拖二”三层三层 通铺形式），一幢写字楼与办公公寓合体，一通铺形式），一幢写字楼与办公公寓合体，一 幢住宅；幢住宅； 面积如下： 底层商业面积：底层商业面积：12977平米 办公面积：办公面积：28206平米 住宅面积：住宅面积：

6、17706平米 二、二、1-31-3层（底商）商业析定位层（底商）商业析定位 商业区商业区 行政办公区行政办公区 经济技术开发区经济技术开发区 和平路新型发展区域和平路新型发展区域 1、项目区域属于忻府区新型发展区域，远离 经济技术开发区，同时也远离市中心商业区域， 门槛人口及客群与两大核心发展区域均有一定 的间隔性； 2、本区域大量的政府办公机构与商业业态存 在，同时新建住宅小区规划将在一定时期内为 本项目带来大量的潜在客群；本区域临近教育 园区，项目位置交通优势明显； 项目商业市场分析项目商业市场分析 总结：总结：本项目作为城市区域发展的次级中 心区域，有发展城市次级次级CBDCBD中心中

7、心的潜力； 忻府区大型商业在五台山南路 与长征路交叉区域形成一站式购物 基地，经营业态以服装为主周边辅 有大量配套经营业态。 长征街政府办公机构与五台山 南路商业结合形成忻府区最为繁华 与成熟的商业街区与城市核心区域。 忻府区商业市场忻府区商业市场 项目周边沿和平西街区域存在大量的底商，多采取 “一拖二”销售模式， 且存在大量空铺正在招租销售。 周边底商业态除金融机构外，大多数从事服务业， 个体工商经营较多，业态无品牌店、精品店，客群 大众化倾向明显。 项目区域住宅市场项目区域住宅市场 精华小区 开莱国际 九原街 翠苑小区 和平小区 十一中 蓝海国际 底商市场分析底商市场分析 忻府区底商市场全

8、部集中 于七一北路与和平西街新建住宅 小区，物业类型相似，基本全部 为两层底商，销售与租赁模式以 “一拖二”为主要运营方式。 其中开莱国际和精华小区 作为区域内新型底商，运营模式 和价位接近市场基准价位； 商业市场商业市场 项目名称地理位置物业类型 售价租金 翠苑小区和平西街一拖二 1.8 精华小区七一北路单层2万（装修）2.3 开莱国际七一北路单层140002.2 蓝海国际七一北路一拖二 2.4 十一中和平路西街单层 1.7 九源街九源街单层7600 和平小区和平西街一拖二11200 备注：备注：开莱国际作为区域市场内较为标准化产品，其售价与租金在项目区域市场内具有代 表性； 商业市场分析商

9、业市场分析 1、项目所属区域周边存在大量的“一拖二”类型项目底商，存在大量同质化产品，未来市场竞争激烈。 2、项目区域交通便利，西向邻近大运路有商业必要的交通优势，且本项目三面临街，具备商业街区需要的交 通动线优势； 3、本区域邻近部分政府机构，商业业态难以形成大规模购物中心式的商业集聚街区效应；经营购物中心难以 与五台山南路商业中心竞争； 4、项目邻近忻府区教育基地，附近有忻州师院，一中、五中、十一中等 学校，和平街区北向区域大量的新型住宅区域规划，将为项目带来大量的年轻高端商业客群； 二层平面 一层平面 一二层底商项目规划评价一二层底商项目规划评价 1、项目一二层规划以“一拖二”的形 式进

10、行规划设计，项目一二层以面宽8 米左右，进深平均23米产品为主，一 拖二总面积370平米左右；西向、南向 街道狭窄，铺面单个体量较大；且为 单线商业； 2、项目周边和平西街南侧以翠苑为模 板，有大量的“一拖二”产品在租售， 面积在200500不等； 分析：分析： 1、以项目产品所处区域商铺售价1.4万 计算，单组客户成交面积370平米，总 价约518万，客群范围狭小，有销售困 难； 2、项目临近区域产品同质化严重，势 必影响项目的去化速度，同样可能引发 价格战； 三三 层层 平平 面面 三层商业评价三层商业评价 1、项目第三层为单层商业，总面积约4000平米， 且为单线商业动线设计，其中有两个

11、商业动线死角， 无电梯设计； 2、单层商业业态定位趋向于大面积分割式销售， 定位于西式餐厅，KTV，商业会所类型娱乐与休闲 结构，但卫生间难以满足分割模式，总体体量较小 未能形成商场综合效应。 动线死角动线死角 动线死角动线死角 商商 业业 单单 线线 动动 线线 三层平面 分析：分析： 1、大面积分割销售，客群范围小，盥洗设计不足， 且总价较大；小面积分割，容易与本项目写字楼产 品形成竞争； 2、商场设计，体量明显不足，且无法与五台山南路 区域商业中心、商业街竞争； 项目项目SWOTSWOT分析分析 S(优势)W（劣势） O（机会）T（威胁） 1、交通便利，先天性三条商业交通动线 2、项目占

12、地面积适中，适合大型商业开发 1、周边现有居住人口较少，成熟度较低。 1、和平街开发发展迅速，未能形成区域性标 杆商业项目 2、底商较多，缺少高端品质商业项目 1、经济中心加速北移，影响项目的市场认可； 2、不断开发的新市场，可能形成新的同质化产 品 优势：优势：交通、地块面积适合发展大型商业 机会：机会：区域发展迅速，底商多 威胁：威胁：经济加速北移，市场认可问 题 劣势：劣势：区域现有客群较少 避开底商竞争 区域标杆性产品 特色产品，吸引客群 商业发展战略分析商业发展战略分析 适合发展大型商业 年轻客群与学生群体 未来新型住宅区域 特色产品，吸引客群 区域标杆性产品 避开底商竞争 时尚购物

13、、休闲、娱乐中心 产品定位产品定位 目标客群定位目标客群定位 客户类型客户类型客户需求客户需求客群描述客群描述业态定位业态定位关注度关注度 大、中学生休闲、娱乐 产所 年龄1625岁， 有娱乐需求 饰品、玩偶，工艺品 ，娱乐产品与服务 项目品位，产品 性能 写字楼工作 人群 休闲、购物 、会客 年龄2035岁， 小资情结严重 餐饮、化妆品、时尚 用品 品位、品牌 周边年轻客 群 娱乐、购物1835岁，有放 松、交际与消磨 时间需求 游戏厅、时尚用品、 饰品 品质、格调、知 名度 社会青年娱乐、享乐1635岁，消磨 时间、享乐 餐饮、娱乐产所知名度 项目形象定位项目形象定位 时尚生活、品味生活、

14、享受生活时尚生活、品味生活、享受生活 打造区域内针对年轻客群的集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的一站式现代时尚生活馆； 业态描述：业态描述：脱离单纯购物需求，拓展以服务业为主的业态模式； 脱离单纯娱乐生活，打造娱乐与体验相结合的模式； 剥离单纯的餐饮模式，把吃饭变成一种享受与休闲； 产品建议：产品建议： 1、项目外部动线整体设计，确保项目外部商业动 线与内部商业动线相连接，并尽可能设计多条动线， 确保客流运动频率； 2、项目地块整体设计增加内部商业面积同时，留 足地面停车场； 3、项目留有一定数量底商，要求面宽与进深1： 1.5，业态大众化，通过项目底商拉动项目内部商 业人口集聚效应，通过项目内

15、部人群拉动项目底商 运营，双向发展。 三层底商整体化三层底商整体化 底 商 底 商底 商 底 商 业态定位：业态定位： 1、时尚女装；女性客群 2、饮品茶座；学生客群 3、健身休闲；男性客群 4、特色餐饮：职场客群 5、游艺娱乐；学生客群 6、配件饰品；女性客群 挑空式中庭 内部商业动线内部商业动线 商业内部动线与业态定位商业内部动线与业态定位 内部设计：内部设计：挑空式中庭，玻璃幕顶；环形动 线设计 优势：优势：现代时尚感，保证每个铺面客流量平 均化、最大化。 内部中庭效果内部中庭效果 挑空式中庭与环形动线设计最大程度延长客 群停留时间与铺面的视觉曝光率，有利于打造项 目休闲性与观光效果。

16、时尚女装时尚女装 引入一定数量高品质时尚女装作为主力店， 可以最大限度吸引客群流动，对项目人气与商 业氛围的集聚至关重要。 饮品茶座饮品茶座 吸引大量年轻女性客群与学生客群，增 加商业人气，同时提高项目的配套适应性。 同时与女装市场相配套互动。 健身休闲健身休闲 健身会馆与特色生活会所会为本项目带 来大量的固定客群与长期客群，固定客群与长期客群，带动本项 目相关业态的同时也提高项目档次。 为餐饮娱乐提供客群，为本项目写字楼客 群提供活动产所。 特色餐饮特色餐饮 特色品质餐饮业的引入，一方面可以 吸引本项目写字楼客群，同时还可以吸引 周边客群，带动商业业态整体发展；迅速 集聚人气，扩大项目影响半

17、径。 游艺娱乐游艺娱乐 吸引大量具有消费能力的学生客群与社会 青年，增加项目的时尚感，同时可以与其他业 态相结合持续盘活项目整体；为项目餐饮业提 供大量客群。同时可集聚项目人气。 饰品配件饰品配件 引入饰品、化妆品精品店，吸引大量女性 客群的同时与女装市场相结合形成一站式休闲 娱乐场所；同时容易吸引大量周边客群。 三、写字楼、公寓市场分析定位三、写字楼、公寓市场分析定位 精华小区 蓝海国际 新兴商厦 中医院 商 校 华阳办公 写字楼市场分析写字楼市场分析 1、忻府区写字楼市场大多数集中于 七一北路区域 2、忻府区市内高品质写字楼较少， 存在大量的旧式、改建的办公产所； 3、和平西街区域未来政府

18、机构较多， 写字楼市场竞争将逐步激烈； 公寓市场在忻州属于稀缺性 产品，社会对此缺乏认知。 写字楼市场写字楼市场 项目名称项目名称地理位置地理位置物业类型物业类型租金租金 精华小区精华小区七一北路整层1.3 蓝海国际蓝海国际七一北路整层|分割1.4 中医院中医院和平西街50左右0.97 新兴商厦新兴商厦七一北路60-1301 商校商校和平中街120-1800.87 华阳办公华阳办公长征西街60已分割0.86 备注：备注：蓝海国际作为区域内新建写字楼标准化产品，租金1.4元，按照写字楼投资市场10-14 年回本计算，市场基准销售价位约为50006000元 写字楼运用剪力墙与承重柱进行预设功 能分

19、割，形成休息室、财务室、会议室等 大小不等的分割区域，单层面积约为1500平 米。 分析：分析： 单层总面积较大，按照写字楼市 场售价5500元计算，单层售价约为800 万，因此，客群范围较小，且入住企 业业态目标客群锁定区域较小，销售 压力大，客户可适应性较低； 写字楼分析写字楼分析 建议：建议：设计产品减少剪力墙，能够自由分割，即可整层销售，也 可分割销售，灵活处理，容易扩大目标客户群体，加快回款速度； 办公公寓办公公寓 办公公寓拥有独立的生活设施， 能够满足小型办公机构进行办公与 生活需求，项目设计采用分割式进 行处理，形成独立的单元进行运营； 适应周边小型教育机构招生， 小企业对外联络

20、与沟通的办事机构， 以及部分独立的艺术培训、小型文 化机构入驻。 项目项目SWOTSWOT分析分析 S(优势)W（劣势） O（机会）T（威胁） 1、交通便利，与周边政府办公机构形成集聚 效应 2、邻近和平西街，周边有金融机构配套 1、周边现有居住人口较少，相关配套业态较少， 成熟度较低。 1、和平街开发发展迅速，未能形成标杆性写 字楼项目: 2、忻府区写字楼市场良莠不齐以大量的乙级 写字楼为主，高端写字楼产品奇缺； 1、经济发育成熟度较低，写字楼市场较为狭小 2、劣币驱逐良币效应，容易与大量低端写字楼 陷入价格战 优势：优势：交通、区位易于打造写字楼产 品 劣势：劣势：市场成熟度低，写字楼运营

21、存 在风险 机会：机会：品质繁杂、高端产品奇缺 威胁：威胁：市场发育度较低， 易于陷入价 格战 高端写字楼物业 功能多样化，分割销售 打造高端产品 提高性价比，避开价格战 打造区域内地标性写字楼产品甲级写字楼甲级写字楼 产品定位产品定位 产品描述产品描述 建筑：建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面 积不低于1000平方米。 电梯：电梯：每5000平方米一部客梯； 构架：构架：大厅挑高5米以上；办公室层净高为2.7米左右。 停车：停车：每200平米配置一个停车位；配备自动计费系统 和防盗系统。 待整改 待整改 客群定位客群定位 自营客群自营客群 投资客群投资客群 金融、信托机构区域

22、办事处 忻州市各县冶金、矿业机构办事处 大型国企办事处 国内大公司区域办公机构 忻府区不动产投资人群 忻州市部分投资企业 看好区域发展潜力的外地投资客群 产品建议产品建议 建筑风格：建筑风格：采用现代风格，棱角分明，且本项目在区域内属 于少有的高层建筑，现代风格的严谨与厚重具有项目昭示性， 易于成为地标性产品； 外立面：外立面：采用玻璃幕墙外 立面，夹杂少量水泥细线 条，形成项目挺拔、高端 的外部形象； 屋顶：屋顶：屋顶设计要求具备 现代雕塑的艺术性，规整 挺拔而绝无挂碍； 玻璃幕墙 细线条 雕塑性屋顶 景观电梯景观电梯 作为区域性地标产品，且本项目临街，具有很 强的观景效果，建议采用玻璃幕墙

23、景观电梯，集观光 性与实用性为一体。忻州市场暂无此类产品，容易形 成项目昭示性。 独立新风系统，是现代化办公 的（节能、环保方面）必然配置，其 有利于保持办公环境的质素，且能满 足企业节能的需要。 通风系统通风系统 公共装修公共装修 电梯间电梯间 项目作为区域性高端产品，电梯间，楼层通 道等公共部分精装修，要结合项目的现代风格， 同时要体现项目的现代性与科技性； 装修材质要尽可能体现金属质感与科技材 料的恒温与现代性功能；色调明快、清新，视觉 舒适性较强 各个办公单元内部考虑到不同企业经营业态 的不同，对装修风格也有不同的要求，建议毛坯 出售由各企业自行装修。 项目效果图项目效果图 本项目写字

24、楼与住宅形成裙楼格式，写字楼采用现代风格， 商业业态定位为现代时尚生活、各项目功能与整体风格应与项目 整体风格相配套，形成统一的形象性与项目区域地标性。 商业 写字楼 四、住宅市场分析定位四、住宅市场分析定位 开莱国际 桃园新村 翠苑 御景园小区 交通小区 竞品市场分析竞品市场分析 忻府区住宅市场项目主 要分两个区域，沿七一北路 与经济技术开发区区域形成 以开发区为中心的新城市区 域； 另一区域是以和平街为 干线的两侧区域，主要以和 平西街两侧开发为主。 开莱国际社区开莱国际社区 项目位置：项目位置：忻州市七一北路东 占地面积：占地面积：172949.62平方米 建筑面积：建筑面积：50万平方

25、米； 4517套 售价：售价：3600元/平方米 容积率：容积率：2.11 绿化率：绿化率：38% 售价：售价：4600（二手） 项目位置：项目位置：忻州市和平西街南次一号 占地面积：占地面积：51000平方米 建筑面积：建筑面积：84000平方米； 954套 主体已封体，建设面积84000平米， 容积率：容积率：1.6 绿化率：绿化率：30% 售价：售价： 3400 （二手，多层） 交通小区交通小区 项目位置：项目位置： 忻州市云中北路西 占地面积：占地面积：39624.1平方米 建筑面积：建筑面积：82900.79平方米 788套 容积率：容积率：2.09 绿化率：绿化率：37% 售价：售

26、价：3700（二手） 御景园小区御景园小区 翠翠 苑苑 项目地址：项目地址： 忻府区和平路 物业类别：物业类别：高层 ，二层底商 开开 发发 商：商： 忻州宏达房地产有限公司 户型面积：户型面积：125平米、140平米 售价：售价： 3510 元/(现房) 备注备注：翠苑小区与本项目具有相同的醒目区位条件，存在一 定的产权问题，售价在和平西街区域具有一定的代表性； 桃园新村桃园新村 项目位置：项目位置：五台山路与城北街交汇处 往东200米 售楼部地址：售楼部地址：人民公园往东50米 物业类型：物业类型：高层，小高层，多层 占地面积：占地面积：21177平米 建筑面积：建筑面积：74304平米

27、容积率：容积率：3 绿化率：绿化率：31% 售价：售价：4400（期房在售） 备注：备注：本项目属于开发区具有代表性的在售楼盘，多层，高层，小高层多种产品业态组合完备。 市场分析总结市场分析总结 1、忻州房地产市场发育较为迟缓，近几年随着房地产整体大势的发展较为迅速，一二线城市的限购政 策与限价令对忻州市场的影响可以忽略。 2、忻州市政规划发展，开发区整体房价要高于市区房价的发展。 3、本区域属于忻州市政西向规划区域；未来商业街区的走势业态较为明显；未来区域内项目将会逐步 增加，长期性市场竞争激烈。 4、北向区域大量住宅小区的规划将为项目提供大量的客群与商业门槛人口，同时西线交通的发展将迅 速

28、提高区域市场价值。 住宅分析住宅分析 户型套型建筑面积套内建筑面积阳台面积公摊面积 A二室一厅一卫86.2964.356.5815.36 B二室一厅一卫88.6779.392.4816.80 C二室一厅一卫83.3965.472.2915.63 1、住宅户型基本为两室一厅，限制区间 为80-90平米；忻州市场住宅面积以90 150为主；且本项目邻近和平西街区域， 高端消费群体较多，住宅定位应以高端 客群为主； 2、户型：A户型，北向厨房应设计窗户； 卫生间西向临街，应设计窗户保证通风； B户型尽可能避免卫生间正对房门，卧室 门双向对冲；C主卧次卧面积均大于客厅 面积，主次颠倒； 项目项目SWO

29、TSWOT分析分析 S(优势)W（劣势） O（机会）T（威胁） 1、交通便利，周边配套设施基本完善。 2、属于城市西向发展核心区域，潜力较大； 1、周边现有居住人口较少，成熟度较低。 2、期房入市，预期市场发展平稳。 1、忻府区没有限购风险； 2、高铁西迁，西向发展形势看好；本区域未 来人口密度迅速增加 1、经济中心加速北移，影响项目的市场认可； 2、周边住宅项目的价格竞争；处于快速开发区 域未来竞争性项目较多； 本项目产品定位：本项目产品定位： 战略：战略： 1、走区域高品质住宅、努力提高项目住宅产品的性价比，实现较高价位优势； 2、差异化开发，避开项目与周边住宅市场的同质化竞争； 3、建立

30、先入为主优势，打造区域地标性产品； 地标性、高品质精品公寓地标性、高品质精品公寓 客群定位：客群定位： 短期居住与投资 需求，品位与身 份的象征，区域 内稀缺产品 身价与品位象征性需 求 和平路区域生活，工 作需求 商务办公人群，中小企业中层领 导与高级白领 本项目自身商业客群，周边政府 人员，学区房 投资增值需求； 看好区域发展，投资客群； 产品建议产品建议 户型套型建筑面积套内建筑面 积 阳台面 积 公摊面 积 A二室一厅一 卫 86.2964.356.5815.36 B二室一厅一 卫 88.6779.392.4816.80 C二室一厅一 卫 83.3965.472.2915.63 1、在

31、原有住宅特征的基础上，作适当修改，推出 类公寓产品，同时结合公寓与住宅的双向品质，满 足客群的双向需求； 2、户型面积保持80100平米左右；结合市场准入 需求，同时可以避开翠苑125140平米的现房市场 竞争； 3、以公寓类产品作为宣传口号，推出忻州市场上 唯一的高品质公寓产品； 公寓类产品较为规整，属于城 市居住项目的高端产品，无论外立 面还是设计在同类功用物业范畴内 属于高端产品； 本项目以现代风格为主，公寓 类产品外立面同样以现代风格为主， 色调尽可能与写字楼项目保持一致 性，确保项目的区域昭示性效果。 产品效果图产品效果图 产品建议：产品建议： 露台设计：露台设计：采用大量的公共露台

32、设计，可以增加项 目的观景效果，增加项目的昭示性； 露台设计 露台设计 窗未落地，不计入建筑面积，但室内 空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放 陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写 字台，具有很大的使用价值。 细部设计细部设计飘窗飘窗 飘飘 窗窗 弧形窗设计使房屋外立面有流线型感觉，内 部设置显示出跳跃与变化，彰显个性与时尚。 细部设计细部设计弧形窗弧形窗 细部设计细部设计落地窗落地窗 落地窗落地窗 落地窗适合公寓产品，窗户落地容易形成好的 观景效果和一体化设计风格。 内部构造内部构造 独立的生活区域，适合高端商务人群独立居住需 求，完善的物业服务，方便快捷的生活理念；打造商 务人群的宜居

33、场所； 公共空间公共空间 公寓公共空间采用精装修，室内出于主人喜好与风格进 行装修，公寓内部公共部分尽可能现代典雅的色调与材质进 行处理；大厅留出一定的公共空间，作为休憩与吧台式服务 产所，提高项目的物业服务标准； 打造品牌物业服务，周到细致，倡导人性化服务，打造一流人居环境。同时，采取一站式 服务，24小时热线求助，为业主打造一个舒适、安全的生活环境！ 酒店式公寓服务系统酒店式公寓服务系统 五、城市综合体五、城市综合体 项目整体功能分析项目整体功能分析 写字楼：写字楼：提供办公产 所，拥有大量的年轻商务白 领，为项目商业提供大量的年 轻时尚客群，为公寓类产品 提供大量的现有客群。 商商 业：

34、业：区域性运营商业， 为项目提供大量的流动人 口，同时满足写字楼常驻客群 的餐饮、娱乐、购物等生活需 求；同时也为公寓客群 提供便捷的生活服务需求； 公公 寓：寓：作为区域内高 端物业，避开大量 住宅竞争的同时，为 写字楼商务人群提供了 一定的居住场所，同 时为商业项目提供 稳定的可客户群体； 城市综合体城市综合体 项目整体定位项目整体定位 城市综合体 所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空 间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而 统一的综合体； 本项目自身经济生态循环系统，本项

35、目自身经济生态循环系统， 1、商业、写字楼、公寓进行有效补充与互相关联形成特定经济系统： 2、餐饮、娱乐、办公多种业态形成互补趋势，促进项目整体运营； 城市综合体运营城市综合体运营 本项目体量中，写字楼约2.8万平米，公寓约1.7万平米， 商业约为1.2万平米，由此看来，写字楼未来的客群主力将成为 项目商业的骨干客群，公寓的主流客群； 城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。本项目最核心的问题是 如何做到公寓、写字如何做到公寓、写字 楼、商业目标客群一致楼、商业目标客群一致 ，同时还要做到有效的交叉互动。 结论：结论：写字楼的运营成功直接关系整体项目的运营效果！ 项目运营思路项目运营思路

36、1、项目底商与周边项目商铺 共同构成和平路商业街区，同 时保持交通动线畅通，形成室 内室外商业街区贯通。 2、本项目自身拥有写字楼客 群优势，能提供项目商业的稳 定客群； 3、项目商业本身具有集聚客 群效应，同时可以为写字楼与 公寓客群提供相应的生活服务； 项目效果图 写字楼 公寓 商业 项目效果项目效果 1、双子塔楼效果，项目在区域内属于较高 物业形态，双子楼效果容易形成区域集聚 效应，能够成为和平西街地标性建筑； 2、现代风格与玻璃幕墙加项目底商整体性 形成自身的特色性建筑； 3、周边交通小区与西客站在本项目带动下 容易形成双线商业街区，通过互相借势， 容易形成商业街区； 城市综合体城市综

37、合体 日日 景景 内内 景 景 夜夜 景 景 城市综合体由于自身物业形态的分工不同， 存在长时间运营的方式，白天主要是公务与商务 活动，夜晚主要是娱乐与休闲活动； 运营生活图景运营生活图景 城市综合体运营，商品销售具有次要性，关键 在于服务业的完善与消磨时间的特性。 六、项目营销推广六、项目营销推广 项目销售推广市场分析项目销售推广市场分析 写字楼：写字楼：忻州市场写字楼产品良莠不齐，市场对写字楼产品价值社 会认可度较低，尤其是高端写字楼，存在产品抗性； 商商 业：业：项目定位为时尚生活社区；在忻府区市场内属于唯一性市场，目 标客群大量存在，但是需要进行初步挖掘拓展； 公公 寓：寓：项目定位高端产品，有周边项目存在品质与价格双线差，必须 努力寻求客户认知，进行品质化宣传； 本项目推广难点本项目推广难点 较高的价位怎样让消费者接受？ 时尚商业中心怎样被社会认可？ 地标性产品怎样才能成为地标？ 形象要高 产品要好 舆论认可 客群认可 产品地标 宣传到位 推广要点与战略推广要点与战略 高端造势，高调宣传高端造势，高调宣传 忻州