司法查封的不动产不可变更产权

1、司法查封的不动产不可变更产权国土资源网 （2011 年 10 月 26 日 13:56） 贾红霞 谭星光起因1996年 10月，村民许某领取了宅基地证和房产证。 2007年 10月，王某因许某欠款不 还，向法院提起民事诉讼。经王某申请，法院依法查封了许某的房屋和土地，并判决其归还 欠款。 2007年 12月，许某之父提起行政诉讼，请求法院撤销市政府颁发的宅基地证和房产 证。 2008年 1月，法院开庭审理该案。庭审中，许某承认涉案不动产系其父所有，被自己骗 取登记。同日，许某以申请不动产登记时隐瞒事实，并伪造了相关证明材料为由，向市政府 提出注销登记申请。 2008年 1月，市政府注销了许某的

2、宅基地证和房产证。王某不服市政府 的注销行为，向法院提起行政诉讼。 b5E2RGbCAP审判一审法院认为，许某申请登记时提交的由村委会出具的权属来源证明内容不真实。此 外，其在庭审中也承认，涉案不动产系其父所有的财产，其未经父亲同意骗取了不动产登 记。可见，市政府核准登记并颁发宅基地证和房产证的行政行为主要证据不足 , 属于可撤销的 行政行为。 土地登记办法 第六十九条仅规定，对被人民法院依法查封、预查封的土地使用 权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。该 规定未对更正登记作禁止性规定。因此，行政机关不能因为涉案房屋和土地已被查封，而不 予纠正违法的或者

3、不当的登记发证行为。故判决维持了市政府的注销决定。 p1EanqFDPw二审法院经认为，司法查封是法院为限制债务人处分财产而采用的一种强制措施。采取 强制措施的目的在于保持债务人财产现状，保障经过审判程序或者其他程序确认的债权尽可 能得到清偿，是确保当事人合法权利实现的一条有效途径。根据最高人民法院 关于适用民事 诉讼法若干问题的意见 第 101 条及最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定 （试 行）第 44条之规定，市政府无权对法院查封的争议房地产办理任何变更登记，包括注销登记 手续。这既是对司法权威的尊重，也是对当事人权利实现的保障。并且最高人民法院 关于人 民法院执行工作若干问题

4、的规定 （试行） 第 70条也有“案外人对执行标的主张权利的，可以 向执行法院提出异议”的规定。许父如对法院的查封行为有异议，可以向法院提出执行异 议。而市政府的注销决定，将导致王某的债权难以得到实现，故判决撤销市政府的注销决 定。 DXDiTa9E3d法官看法笔者认为，查封的效力是普遍效力，一旦作出，包括实施查封行为的法院在内的全部社 会公众与国家机关均应受此司法强制行为的约束。具体到本案，注销登记的行为也应在查封 的效力范围之内。 RTCrpUDGiT另外，查封制度本身已经合理地衔接了司法与行政两种权力，为纠纷的公正与有效解决 设置了合适的方式。根据民事诉讼中财产保全制度的安排，案外人如果

5、对查封有异议，认为自己是被查封物的所有权人，可以向法院提出查封异议，由法院裁决异议是否成立。在执行 程序中，如果异议一时难以确定，案外人提供担保后，法院可解除查封；申请执行人提供担 保的，可继续执行；因提供担保而解除查封或因继续执行有错误给对方造成损害的，应予赔 偿。如果法院认为有必要，也可以引导有关当事人就具体争议进一步进行诉讼、仲裁或者以 行政方式进行确权，从而使相关争议得以彻底解决。本案中，许父与其子同村10年, 一直未对涉案不动产的产权产生异议 , 其如认为宅基地属自己所有，可向法院提出查封异议，经法定 程序后仍可取得宅基地使用权，但其绕过法院，直接到土地登记机关申请更正登记，不仅导

6、致法院的财产保全措施落空，也使注销程序脱离了法院和债务人的监督，难免令人怀疑其与 其子恶意串通、逃避债务。 5PCzVD7HxA最高人民法院、国土资源部、建设部 关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理 部门协助执行若干问题的通知第三条规定，对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房 屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。国土资源、房地产管理 部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实 体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属 错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。

7、同时， 土地登记 办法第六十四条也作了类似规定。这种程序规定传达了这样一种原则精神：在司法管辖范围 内，行政权力应暂时回避，并避免其行为对司法行为的消除。 jLBHrnAILg因此，笔者认为二审法院的裁判是正确的。（作者单位：浙江省宁波市中级人民法院）编后 许某父子同村 10年, 一直未对涉案不动产的产权产生异议，直到许某因欠债，法院查封 房屋和土地后，其父才提出“骗取登记”一说，这种做法难逃规避法律的嫌疑。 xHAQX74J0X 对于这种因当事人“出尔反尔”惹上的官司，国土管理人员在当初登记时确实很难预 防。但问题发生后，本案国土管理人员处理查封不动产的方式也的确存在一定的瑕疵，从而 导致在其后的诉讼中处于一个颇为被动的地位。本案的败诉给国土资源管理