土地增值税计算方法

1、计算土地增值稅的公式为：应纳土地增值稅二增值额X稅率 1、公式中的“增值额为纳稅人转让房地产所取得的收入减除扣除 项目金额后的余额。 纳稅人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其 他收 入。 计算增值额的扣除项目： (1) 取得土地使用权所支付的金额； (2) 开发土地的成本、费用； (3) 价格； 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评 估 (4) 与转让房地产有尖的稅金； (5) 财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值稅实行四级超率累进稅率： 增值额未超过扣除项目金额50%勺部分，稅率为30% 增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%勺部分，稅 率为

2、40% 增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%勺部分， 稅率为50% 增值额超过扣除项目金额200%勺部分，稅率为60% 上面所列四级超率累进稅率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的 比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值稅时，也可用下列简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额 乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额X 30% （二）增值额超过扣除项目金额50%未超过100%勺土地增值税 稅 额二增值额x 40%-扣除项目金额x 5% （三）增值额超过扣除项目金额100%

3、未超过200%勺土地增值 税 稅额=增值额x 50%-扣除项目金额x 15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额x 60%-扣除项目金额X 35% 公式中的5% 15% 35%为速算扣除系数。 土地增值稅是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单 位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实 行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算 尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 、把握两个概念 (1)增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项 目金额之间的差额。(2)扣除项目金

4、额，即税法规定准予纳税人从转让收入 额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成 本、房地产开发费用、与转让房地产有矢的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率：(1)增值额未超过扣除项目金额 50%勺部分，税率为30%速算扣除数为0;( 2)增值额超过 扣除项目金额 50%未超过扣除项目金额100%勺部分，税率为40%速算扣除数为5% (3) 增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%勺部分，税率为 50%速算扣除数为15% (4)增值 额超过扣除项目金额200%!勺部分，税率 为60%速算扣除数为35% 三、确定应税收入

5、包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房 屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收 入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 (1)取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有尖登记、过户手 续费；(2)房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建 筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用:(3) 房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地 产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳税人能鞍转移 房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加

6、上 上述第(1)和(2)项合计的5刎内计算扣除，否则按上述第(1 )和 （2）项合计的10%以内计算扣除；（4）转让房地产有尖的稅金支出。包 括营业税、城建稅、印花稅、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主 要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20%f算 扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次， 然后运用公式“土地增值税税额二增值额x稅率-扣除项目金额x速算扣除数” 进行计算。 举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出 租，10栋待售。每栋

7、地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成 本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工 程费等合计50万 元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。 每栋售价180万元，营业税率5%城建税税率5%教育费附加征收率3%问 该公司应缴纳多少土地增值税？ 计算过程如下：转让收入：180 x 80二14400 （万元） 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8 + 0.2 + 50） x 80二5200 （万元）房地产开发费用扣除：0.5 x 80+ 5200 x 5%= 300 （万元） 转让稅金支出： 14400 x 5%x （ 1+ 5%于3% 二 777.6 （万兀） 加计扣除金额： 5200 x 20%= 1040 （万元） 扣除项目合计： 5200+ 300+ 777.6 + 1040二 7317.6 （万兀） 增值额二