“限竞房”入市监管加码

1、“限竞房”入市监管加码作为北京住房供应的主力之一， “限竞房”终于 开盘入市，然而市住建委突然对这两个限竞房项目展 开了突击检查，无疑给还没有热起来的限竞房浇了一 盆冷水。6 月中旬，期待已久的限竞房（限制售价、竞争 土地价格）终于正式入市。其中位于北京大兴区的瀛 海府和位于房山区的金樾和著最先开盘。尤其是大兴 区的瀛海府，由于比照周边二手房有一定的价格优势， 仅用了 2 个小时，选房就已经完成，开发商对外声称 首期售罄。然而，就在一片回暖声中，市住建委突然对这两 个限竞房项目展开了突击检查，两个项目都因为公示 信息不完全、摇号受质疑等原因，被责令整改并立案 调查。这无疑给还没有热起来的限竞房

2、浇了一盆冷水。供应高峰开启 北京市住建委网站近期公布了四则限竞房预售许 可预告，分别是瀛海府、金樾和著、旭辉城、保利首 开熙悦林语，四个项目在预售许可证上的名字分别对 应为瀛锦苑、尚锦佳苑、舒朗苑、林悦和苑，这也是 北京市公布的第一批限竞房项目的预售许可预告。目前，瀛海府和金樾和著两个项目已率先开盘， 位于房山的旭辉城也于 6 月 13 日开盘，限定价格为 38994 元/平方米。其主力户型为 75 平方米的两居， 89 平方米和 112平方米的三居，共有 754套房，与金 樾和著项目仅有一街之隔。限竞房项目销售政策出台后，原本处于观望中的 项目或将集中入市。张大伟表示， 2017 年以来北京

3、的 所有土地全部限价，但此前因为限价房政策未明确， 这部分项目一直未入市。从目前来看，限竞房合计大 约 3000亿货值。在政策明确后， 预计未来 2个月，北 京将出现限竞房供应量的井喷，短期入市房源有望超 过 2 万套。已经取证的四个限竞房项目只是北京共 62 个限竞房项目的先头部队，可以预期后续供应量将快 速井喷。对于市场来说，由于房价趋稳，其他纯商品 房入市的速度也会加快。谨防供需失衡 不过，令业内担扰的是，就目前位于房山的两项 目金樾和著和旭辉城为例， 预售均价限定为 38994 元 / 平方米，最高不得超过 40944 元/平方米，且执行“9070” 政策。除此之外，良乡周边还有五六个

4、商品住宅项目在 售，今年以来，商品住宅的成交均价在 4 万-5万元/平方米，限竞房项目在单价上具备一定优势。 总价方面，限竞房的主力产品 90 平方米总价为351 万元，而良乡商品住宅项目今年的套均成交价为 581 万元，限竞房的单套总价比商品住宅低了 230 万 元，对刚需、刚改客群形成极大吸引。房山的市场需 求能否支撑其庞大的货量。 据北京市住建委官网显示， 两项目的取证面积分别为 9.4 万平方米和 10.3 万平方 米，按套数计约为 2000 套。而据思源地产数据显示， 今年前 5 个月，房山区新房住宅共成交 392 套，二手 房成交 3501 套，新房、二手相加，今年 1-5 月，房

5、山 住宅的总需求量为 3893 套。思源地产首席分析师郭毅分析， 未来 2000 套新房 的入市，对区域 ?鞘薪 ?产生巨大冲击，有可能会吸聚 整个京西五环外区域的新房及二手房置业需求，造成 房源去化速度的减慢，并因此作用到区域房价水平， 特别是对京西的二手市场，将会起到拉低二手房价的 实际收效，给刚刚出现复苏契机的二手市场造成重压。郭毅认为，面对未来的激烈市场竞争，限竞房项 目争相抢先入市，率先收拢购房需求成为房企共同的 选择，如果土地市场依旧保持与去年相同的供地速度 和竞地规则，土地市场和商品房市场供量同步增加， 一方面微观楼市很可能因供量集中、供不应求造成滞 销，另一方面商品房的滞销也将

6、向土地市场传输，造 成土地流拍流标的现象进一步增加，今年开发商已经 开始精选土地，而随着限竞房开闸，房企真正面临去 化压力时，这一趋势将更加明显。例如，上半年流拍的丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12宅地于6月19日重新开始挂牌竞价。该地块 建面 29083平方米，挂牌出让起始价为人民币 49.8 亿 元。其实此类地块流拍的原因，据中国经济信息 记者了解，多因为当今形势下对开发商而言压力重重， 利润率低，其次跟周边二手房竞争本身完全不占优势， 再加上新房的各种附加成本，不得不让各大开发商最 终选择放弃。刚出台的新政又对限竞房地下空间捆绑 销售进行了封堵，好在其他条件不变的情况下，此次 起拍价比上

7、次低 13.47亿元，这次回炉再拍应该有戏。监管已经加码 作为首批拿下预售证的项目，瀛海府、金樾和著 率先开盘，销售的行情也较为乐观。但随后，这两个 项目却遭到了相关部门的立案查处。据报道， 6月 12日，北京市住建委专门巡查了瀛 海府、金樾和著两个项目，巡查过程中发现，两项目 的商品房销售管理办法 、商品房买卖合同文本 、城市商品房预售管理办法、销控板、测绘技术报告 书等材料均未在项目明示。由于公示信息不全等原因， 这两个项目已被立案查处。值得注意的是，在市住建委的检查中，该项目具 体卖了多少套？实际排队人数有多少？是否如开发商 声称的那样全部售罄？摇号是否有公证处人员参与？ 特别是对于瀛海府售楼处的销售情况，中国经济信息 记者发现，电脑中一份反映真实排号和销售信息的文 件需要密码才能打开，但现场近十个人都表示“不知 道密码”。诸多问题都存在疑问，并最终被整改和立案。同 样处于大兴区的另一个限竞房项目负责人表示，突如 其来的检查此前很少出现，许多原有的营销方式都面 临失效和叫停，可能会影响到取证项目的开盘进度， 一些没有取证的限竞房也可能放缓脚步，观察情况。“相关部门对这类特殊房源的销售过程进行管控， 其实是必要的。开发商需要遵守基本的