口头居间合同纠纷

1、口头居间合同纠纷篇一：涉房交易居间合同纠纷激增原因及审理对策的调 研报告（）涉房交易居间合同纠纷激增原因及审理对策的调研报至 XX 年 2 月止，北京二手房价格不断上涨，二手房交 易持续活跃， 为房产中介行业创造了巨大的市场空间。 同时， 中介公司与其委托人之间发生的居间合同纠纷也成为法院 审理的一种新类型化案件。 XX年第四季度以来，随着房价调 控政策的不断出台，涉房居间合同纠纷也呈现出若干新特点， 为法院审判工作增加了难度。有法院预测， “京十五条”执 行后，买卖双方解除买卖合同的纠纷可能增多 ，由此引发居间服务及居间费用问题，导致涉房居间合同诉讼数量激 增。针对上述情况，笔者对 XX 年

2、第一季度法院受理的此类 案件进行了调研分析，以求更好的解决此类纠纷。一、涉房居间合同纠纷案件的主要特征 据笔者统计、调研，北京市某区人民法院 XX 年第一季 度受理的涉房居间合同纠纷呈现出以下特征：1、居间合同签约时间比较集中。 XX 年第一季度新收的 房产居间合同纠纷案件中，居间合同及房屋买卖合同的签约 时间集中在XX年9月至12月间，此类案件占总数的 57% 除此之外，签约时间在XX年6月以前的占案件总数的 9%;XX 年6月至9月的占案件总数的15%;XX年12月以后的占案件 总数的 19%。笔者从多家中介公司的代理人处获悉，居间合同签订后 中介公司会等待买卖双方完成过户手续并自行交纳居

3、间费 用。如委托人拒绝交费，则中介公司通常在居间合同签订之 日起的 2、3 个月时间里，自行向委托人追缴居间费用。自 行追缴不成的，才向法院提起诉讼。结合上述数据，涉房居间合同纠纷立案时间一般晚于纠 纷发生至 3 个月。2、案件数量呈上升趋势。 XX 年第一季度，北京市某区 人民法院受理的房产交易居间合同纠纷案件数量激增，占民事审判庭新收案件总数的 15%较去年同期上涨200% XX年 第一季度，该院新收此类案件仅为 15 起。（） 随着“京十五条”等限购政策调控效果逐渐显现，涉房 居间合同纠纷数量可能会继续上升。3、买房人为被告的案件占绝大比例。原告为房屋中介公司，被告为买房人的案件占此类纠

4、纷总数的83%，仅 17%的案件原告为买房人，其中买房人提起反诉的案件数占此类 案件总数的 10%。房屋中介公司的诉讼请求均为索要居间服 务费用 ; 买房人的诉讼请求主要是返还居间费用、赔偿相关 损失。4、争议原因比较集中。 XX 年第一季度北京某区法院受 理的此类案件中，所涉房屋均为居民住房，买房人均系自然 人; 无一起因商用房屋交易而引发的居间合同纠纷。除被告 ( 买房人 ) 下落不明的案件外，全部案件中买房人的主要答辩 意见或反诉请求 ( 少量案件为诉讼请求 ) 均为减免、追索居间 服务费用。买房人要求减免或追索居间费的理由集中于以下四点： 答辩意见比例1、房屋交易未完成， 不符合居间服

5、务费的支付条件 39%2、中介公司未完全履行服务义务 72%3、房屋状况与中介公司的承诺不符 15%4、居间费用过高，超出合理范围 69%( 多数买房人同时采用二项以上的理由进行答辩)据笔者统计，有 39%的案件买卖双方在签订了房屋买卖 合同后未能实际完成房屋交易或未能成功办理房屋产权过 户。交易未完成的主要原因有： (1) 买卖双方就房屋价格再 起争议 ;(2) 中介机构及售房人未如实披露房屋状况，买房人 发现瑕疵后反悔 ;(3) 因政策变动，买房人无法成功办理购房 贷款或房屋产权过户 ;(4) 售房人对房屋没有处置权，或其代理人越权代理签订居间合同（）买房人认为中介公司未尽服务义务，主要是

6、指中介公司 未履行居间合同约定的代办银行贷款、代办房屋产权变更等 事项。绝大多数案件均是买房人自行办理购房贷款。在买卖 双方完成房屋交易的案件中，中介人员陪同买卖双方办理过 户手续的不足一半。买房人称房屋状况与中介公司的承诺不符，主要是指中 介公司未向买房人说明售房人的权利瑕疵 （ 如售房人未取得 房产证、售房人仅为房屋的共有人无权独自处分房屋、代理 人手续不完备、房屋被抵押或被法院查封等 ） ，就急于促成 双方签订房屋买卖合同，收取居间费用。或指中介公司对房 屋质量、采光情况、噪音情况、生活及交通便利情况言过其 实，造成买房人误解。根据笔者统计，超过 50%的买房人所能承受的居间费用 总额（

7、 包括居间服务费、合同代书费、代办贷款费、代办过 户费等）在 1万元至 2 万元之间，即居间费用总额占房价的 比重约为 %至 %。而买房人与中介公司所签的居间合同约定的 居间费用总额占房价的比重在 %至% 之间。 100%的买房者均 认为如买卖双方未能实际完成交易，则不应支付居间服务费 或仅同意支付少量费用作为“辛苦费” 。与此截然相反，在 房屋交易未完成的境况下， 30%的中介公司坚决不同意降低 居间费用， 70%的中介公司同意较小幅度 （10%至 25%）降低居 间费用。二、涉房居间合同纠纷产生的主要原因根据 XX 年第一季度此类案件所呈现出的上述特点，笔 者分析后认为，近期涉房居间合同纠

8、纷数量较多的主要原因 有以下四点：1、房地产调控政策导致买房人履约能力变化。XX 年下半年房地产调控政策的发布主要集中 10 月份之后。 10 月 19 日中国人民银行宣布提高贷款利率 ;11 月 3 日，多部委联合 下发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通 知，规定第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同 期首套住房公积金个人住房贷款利率的倍，首付款比例不得 低于 50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购 房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住 房公积金个人住房贷款。上述政策调整导致买房人购房成本加大，一部分通过中 介公司签订房屋买卖合同的买房人履约能力发

9、生变化，从而 解除了买卖合同。个别案件也有因买房人未能如期申请到银 行贷（） 款，导致售房人解除买卖合同的情况。最新颁布的“京 十五条”对买房人的购房资格进行了严格限制，购买第二套 住房家庭的贷款成本剧增，随着该项政策调控效果的显现， 政策变动对涉房居间合同纠纷案件的影响也会逐渐加深。2、中介公司服务缺乏规范，主要体现在两个方面： 一是制度约束尚不健全。目前规范房地产中介机构及其 从业人员的主要现行法规是建设部印发的城市房地产中介 服务管理规定 ，该规定对设立房地产中介机构所设立的门 槛较低，对其提供服务的详细项目和具体标准未做出规定。 XX年1月20日，住建部、发改委、人保部联合发布房地 产

10、经纪管理办法 ，并于 XX 年 4 月 1 日起施行。该办法 对中介公司及其从业人员的经营活动提出了更为明确、严格 的规范要求，对 XX 年法院审理涉房居间合同纠纷具有重要 的指导意义。二是中介公司及从业人员自律不足。据笔者统计，超过 90%的此类案件中，居间合同约定中介公司提供咨询、代为 磋商价格、代办银行贷款、代办房屋产权过户等多项服务内 容，却对如何履行上述服务的细则没有任何规定。对于中介 公司是否忠实履行了上述义务，以及上述服务是否应包含在 居间服务费中，买房人与中介公司存在较大争议，这一问题 成为法院审理居间合同纠纷的一个难点。此外，中介公司从 业人员素质良莠不齐。据不完全统计，北京

11、市二手房中介从 业人员大专以上文化程度的不足 40%， 60%的从业人员只有中 等学历甚至更低的文化水平。他们的营销方式和技巧单一且 欠缺规范，将二手房交易视为一般的买卖关系，对二手房市 场的法律风险及社会意义认识不深刻。在审判实践中，多起 案件的买房人陈述，一些中介人员作出口头承诺，却拒绝将 上述口头承诺写进居间合同。此类口头承诺主要包括减免税 款，或能为买房人办理利息低于政策规定的银行贷款等。 “京 十五条”颁布后，又有中介公司暗中打出“办理虚假纳税证 明”的幌子 。虽然多数买房人不能提交有效证据佐证此 类陈述，但这种现象应引起审判人员重视。3、居间服务费用定价随意，超过买房人的支付能力。

12、 北京市某区法院 XX 年第一季度受理的居间合同纠纷中，全 部买房人 （ 下落不明者除外 ） 均认为中介公司收费过高。部分 涉案房屋未实际成交，但中介公司按成交价格收取居间费用， 令买房人在心理上无法接受。即便在房屋成交的情况下，中 介公司提供的主要服务仅为介绍房源和安排看房，服务内容 简单，（） 且成本较低，许多买房人认为中介公司对促成房屋交易 缺乏实际帮助，索取高额居间费用显失公平，不愿依约支付 居间费用。根据北京市关于房地产中介服务收费的通知 ，房屋 成交价格在 500 万元以下的，房屋代理买卖收费不应超过房 屋成交价格的 %。在 XX 年第四季度至 XX 年第一季度的此类纠纷中，虽然仅

13、不到 10%的案件居间服务费高于这一标准， 甚至 15%的案件按成交价低于 2%，但笔者发现，除居间服务 费外，在 75%的案件里居间合同约定买房人应交纳合同代书 费、代办过户费、代办贷款费等其他杂项费用，其中最主要 的合同代书费通常不少于 1 万元，代办过户费及代办贷款费 约为 2500 元至 4000 元。将上述全部费用相加，则中介公司 收费总额往往达到或超过房屋成交价的3%。若以金额论， 中介公司收费总额低于 3 万元的占全部案件数的 22%、 3 至 5 万元的占全部案件数的 29%、收费 5至 10万元的占全部案件 数的 43%、 10 万元以上的占 6%。统计部门统计数据显示，XX

14、年1至10月北京市城镇居民人均可支配收入为 24308 元。这一数字意味着，中介公司 在每笔房屋交易中可能收取超出购房者全年收入一倍以上 的费用。4、买房人法律风险的意识不足。笔者调查认为，居间 合同纠纷中绝大多数案件均以买房人作为被告，暴露出许多 买房人缺乏法律风险防范意识的问题。买房人在签订居间合 同及房屋买卖合同时，未能意识到其中的法律风险，在诉前 也未采取正确手段维护自身合法权益，导致以买房人为被告 的居间合同纠纷案件居多。具体而言，因买房人欠缺法律意 识导致案件发生的因素有四点： (1) 买房人合同意识淡薄， 认为格式合同不可协商，所以不详细阅读合同条款，也不进 行深入磋商，便盲目签

15、订合同 ;(2) 买房人轻信口头承诺，未 要求中介人员将口头承诺落实在居间合同里 ;(3) 买房人不 注重保存证据，与中介人员及售房人的联络、协商多以口头 方式进行，未存留书证，部份买房人在诉讼中无任何证据提 交;(4) 买房人未调查房屋权属状态，不了解房屋是否符合出 售条件就草率签约。三、涉房居间合同纠纷的审判对策 针对上述涉房居间合同纠纷反映出的诸多问题，笔者认 为，审理此类案件切忌简单化，应准确理解国家政策背景， 针对个案特点，采取不同对策。通过法院的审判，规范、引 导买篇二：居间合同的法律解释 居间合同的法律解释监制部门： 印制单位： 文书要点 1居间合同的概念 居间合同是当事人双方约

16、 定一方为另一方报告订立合同的机会或者提供订立合同的 媒介服务，另一方支付报酬的合同。在居间合同中，报告订 立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方是居间 人，给付报酬的一方是委托人。本格式为示范文本(GF XX 1201) 。 居间产生的初衷是当事人双方在进行交易时，对 对方不了解， 需要中间人介绍， 来促使双方交易。 久而久之， 就产生了居间合同，介绍人和需要介绍的人用合同的形式确定双方的权利和义务。简单说，居间人就是作为促进交易双 方成交而从中取得报酬的中间人。 2居间合同的法律特征 第一，居间合同为独立有名合同。大多数国家的民商法典和 民商法理论上都承认居间合同是一种独立的典型合同

17、。居间 有利于促进交易，在民间大量存在。因此，我国合同法明确 把居间合同规定为一种独立的有名合同。 第二，居间合同 是有偿合同。居间合同中的委托人需向居间人给付报酬，作 为对居间人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介 服务活动的报偿。居间人以收 取从事居间活动的报酬为其 营业。如果没有报酬，就不是居间合同。居间合同的这一特 征有别于委托合同，委托合同可以是无偿合同。 第三，居 间合同是诺成合同、不要式合同。居间合同只要当事人双方 的意思表示一致即可成立生效，不以当事人的现实交付为成 立生效要件，也就是说，只要当事 人双方意思表示一致， 居间人就负有依委托人的指示进行居间的义务，而一旦居间

18、人的活动取得结果，委托人就应支付报酬，所以居间合同应 为诺成合同。居间合同 的成立也不需采用特定的形式，当 事人可采取口头、书面形式，如果当事人约定不明确，应遵 循有关商业习惯及其他以前合作形式的习惯，所以，居间合 同是不要式 合同。 第四，居间合同的标的是行为。居间合 同是一方当事人为他方报告订约机会或为订约提供媒介的 合同。因此，居间合同的标的是行为，是居间人为委托人提 供的服 务，这种服务表现为报告订约的机会或为订约提供 媒介。所谓报告订约机会，是指受委托人的委托，寻觅及指 示可与委托人订立合同的相对人，从而为委托人订约提 供 机会。所谓为订约提供媒介， 是指介绍双方当事人订立合同， 斡

19、旋于当事人双方之间，从而促成双方的交易。 第五，居 间合同具有居间性。居间合同的标的是行为，是居间人为委 托人提供的服务。在居间人为委托人报告订约机会或为订约 提供媒介的过程中，居间人仅是一 个中介人，他既不代表 委托人，也不代表相对人，即不是交易任何一方的代理人。 居间人只是接受委托人的委托为委托人作成交易服务，在交 易中，不直接参与交易 双方的谈判，在决定交易双方的权 利义务内容上并不体现居间人的意思，这一特征体现了居间 合同的居间性。 3居间合同与委托合同、 行纪合同的异同 居 间合同与委托合同、行纪合同有一个明显的共同点，就是它 们都是一方受他方委托为他方办理一定事务的合同。签订合 同

20、的目的都是为委托方完成一定的事务； 合同的标的都是 完成一定的行为；合同的履行都需要受托方或者居间人、行 纪人为一定的行为；从合同内容上说，都属于提供服务的合 同。 居间合同与委托合同、行纪合同也有显著的区别，主 要表现在以下方面： 第一，居间人仅为委托人报告订约机 会，或为订约提供媒介，并不参与委托人与第三人之间的关 系。而在委托合同中，受托人以委托人的名义和费用活动，代委托 人与第三人订立合同，参与并可决定委托人与第三 人之间的关系内容；在行纪合同中，行纪人以自己的名义为 委托人办理交易事务，与第三人发生直接的权利义务关 系 第二，居间人所办理的报告订约机会或为订约媒介事务本身 不具有法律

21、意义。而委托合同受托人处理的事务一般为有法 律意义的事务；行纪合同的行纪人受托的事务也只能是法律 行为。 第三，居间合同为有偿合同，但居间人只有在有居 间结果时才能请求报酬，并且在为订约作媒介居间时可从委 托人和其相对人双方取得报酬；而委托合同可以是有偿合同， 也可以是无偿合同；行纪合同虽是有偿合同，但行纪人仅从委托人一方取得报酬。 第四，居间人没有将处理事务的后果移交给委托人和报告的 义务；而在委托合同和行纪合同中都有委托人取得事务处理 结果和受事务处理报告的问题。特别提示1要明确居间人的义务。居间合同居间人的义务是按照居间合同的约定为或 不为一定行为的义务。居间合同中居间人的义务就是委托人

22、 的权利。居间人的义务主要有 : 第一，报告订约机会或媒介 的义务。 第二，忠实义务，即居间人就有关订立合同的事 项应当向委托人如实报告。 第三，隐名和保密义务，隐名 义务是指在媒介居间中，如果当事人一方或双方指定居间人 不得将其姓名或商号、名称告知对方，居间人即负有不将其 姓名或商号、 名称告知对方的义务。居间人对在为委托人 完成居间活动中获悉的与委托人有关的商业秘密以及委托 人提供的各种信息、成交机会、后来合同订立的情况等，应 当依 照合同的约定保守秘密。 第四，介入义务，是指在隐 名居间中，对于隐名当事人依据合同所应承担的义务，于一 定情形下应由居间人以履行辅助人的身份负履行责任，并由

23、其受领对方当事 人所为的给付。居间人承担介入义务，与 居间人的隐名义务是联系在一起的，是为了保证隐名当事人 保持交易秘密的目的最终实现。 2明确居间人的权利。居 间合同中居间人的权利实际上就是委托人的义务。居间合同 中居间人的权利有： 第一，报酬请求权。居间人的报酬， 应由当事人约定。国家有限制性规定的，当事人约定的报酬 额不能超过国家规定的最高标准。在当事人未约定报酬时， 居间人有无报酬请求权，应依据当时的情况而定。 第二， 居间人的费用偿还请求权。居间活动的费用，一般由居间人 负担，因为居间人所需的费用，通常包括在报酬内，所以非 经特别约定，不得请求偿还。但当事 人在居间合同中约定 由委托

24、人承担费用时，居间人对其已付的费用有偿还请求权。 所以居间人的费用偿还请求权受到限制，即必须由当事人在 居间合同中约定由委托 人承担费用。 第三，在签订合同时， 要明确在哪些情况下居间人的费用偿还请求权消灭。一般居 间人违反其对委托人的义务而为有利于委托人的相对人的 行为，或违反诚实信用原则而由相对人收受利益时，即使事 前约定其有费用偿还请求权，也无权行使。所以，居间人的 费用偿还请求权是一项有条件受限制的权利。篇三：委托代理合同和居间合同的关系 委托代理合同和居间合同的关系一定义 1：代理合同是指代理人依据被代理人的委托， 以被代理人的名义实施的民事法律行为。其效力直接归属于 被代理人。根据

25、民法通则的规定，委托代理的形式主要 有两种，即书面和口头形式，当事人在实际运用中，可以用 口头形式，也可以用书面形式，但法律规定用书面形式的， 应按法律规定，采用书面形式，如诉讼代理，代签经济合同 等，均应采用书面形式。2：居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会 或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在 民法理论上，居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。 向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务 的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的 一方为委托人。二关系，代理合同是代理方要承担面对双方的责任，买 卖双方都跟代理有关系，彼此间的关系也是通过代理建立的

26、， 追责，都是最代理。居间，是一种服务合同， 这个服务就是促成双方成交，就可以收费，买卖双方如有纠纷，需要彼此互相追责。三、委托合同与居间合同的区别根据上述委托合同与居间合同的概念与特征，我们可以 对两者进行比较，以在实践中分清合同的性质，正确的适用 法律。1、代理合同的受托人可以是任何公民、法人，法律上 对受托人的资格并没有限制；而居间合同的居间人只能是经 过有关国家机关登记核准的从事居间营业的法人或公民。2、代理合同的受托人办理委托事务时，可以以委托人 或自己的名义进行活动，代委托人与第三人订立合同，依照 委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内 容，处理事务的后果直接归于委托人

27、； 而居间合同的居间人， 仅限于报告订约机会或媒介服务，其服务的范围有限制，只 是介绍或协助委托人与第三人订立合同，居间人本人并不参 与委托人与第三人之间的合同。3、代理合同的受托人是按委托人的要求处理受托事务， 处理的事务可以是有法律意义的事务，也可以是非法律意义 的事务；居间合同的居间人，是为委托人提供与第三人订立 合同的机会，其行为本身不具有法律意义。4、代理合同可以是有偿的，也可以是无偿的，是从委 托人处领取报酬；居间合同是有偿合同，但居间人只能在居 间合同达到目的是才能请求支付报酬，并且在为媒介居间时， 居间人可从委托人和其相对人双方取得报酬。5、代理合同的受托人处理委托事务所支出的

28、费用由委 托人负担；居间合同的居间人从事居间合同达到目的的，居 间活动的费用由居间人负担。6、代理合同中，受托人有移交处理事务后果和报告的 义务；居间合同中，居间人则没有将处理事务的后果移交给 委托人和报告的义务。 由上述比较可见，委托合同与居间 合同尽管从形式上存在诸多相似之处，但它们之间还是有着 本质的区别，只有在全面掌握两者基本概念的基础上，在实 践中才能对合同性质予以正确把握篇四：论 居 间 合 同论居间合同池祥成内容摘要居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者 提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同， 合同 法对居间合同的规范已初步建立。居间合同具有诺成、不 要式、双务、

29、有偿性特征，其内容和客体是特定的，居间人 主体资格问题有一定争议。居间人的权利有请求支付报酬权、 请求偿还居间活动费用权。居间人的义务是如实报告、促合 成交、保守秘密，依法承担过错损害赔偿责任。居间合同种 类，可按主体、内容、客体的不同划分为多种。目前居间合 同的诉讼案件有增加趋势且一般争议分歧大。建议立法进一步完善和发展居间合同的规范内容，建立适应市场的规范模 式。关键词居间合同法律特征权利义务种类划分立法 建议目录一、居间合同概论二、居间合同的法律特征三、居间合同当事人的权利义务四、居间合同的种类划分五、案例评述六、对居间合同的立法建议一、居间合同概论（一）居间合同的概念及历史简况居间活动

30、简单地说就是从中间给予介绍、促合，其宗旨 是把同一商品或法律关系的相对双方联系在一起，以促成交 易或法律关系成立并取得佣金的服务。居间合同是指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示或双方 约定要求，为他方报告订立合同的机会，或者为订立合同提 供媒介服务，委托人给付报酬的民商事协议。其中，报告订 立合同机会或者提供交易媒介的一方为居间人，给付报酬的 一方为委托人。居间制度国外最早见于古希腊、古罗马帝国时期，当时 的社会经济发展处于简单商品形态，居间活动随着简单商品交换活动的进行而自然产生，自由发展。到了欧州中世纪，居间活动受到了一定的限制，从自由经营 主义转向干涉主义，国家对其行业进

31、行了控制，使居间人带 有公职人员的性质。到了近代，随着社会的进步及商品生产 与流通领域的飞速发展，居间活动进入了兴旺时期。我国的居间活动也是随着社会私有经济的出现而产生 和发展的，并在不同时期有着不同的表现和变化，最早有史 可查的当数西周聘婚制中的媒人活动。由于一直以来我国商 品经济不发育，因此居间制度也受限制地发展。（二）、我国现阶段居间活动的发展及立法情况市场经济是信息经济。居间活动的居间人以其了解、掌 握的信息，在委托人、第三人之间从事联系介绍的劳务活动， 通过报告信息，牵线搭桥，对增进商品流通和活跃市场，满 足社会需求和促进生产起着重要的作用。随着我国社会主义 市场经济体制的确立，特别

32、是随着合同法统一后将居间合同 首次明文纳入法律来规范，我国的居间活动进入了一个前所 未有的空前发展阶段，各种居间类型不断被认识，新的居间 类型不断产生。现在看来，居间活动不仅是社会生活中较频 繁的民商事活动，而且涉及的范围十分广泛。“经纪”、“中介”、“托儿”、“猎头”、“交友联络”乃至“婚介”等新名词 频频出现在了人们的生活中。居间合同与其它合同相区别的 法律特征也越来越明显，内容也越来越丰富。另一方面，随 着市场的发展，以居间活动为名扰乱市场秩序，欺行霸市， 以权谋私的现象也不断发生，不仅败坏了社会风气，也容易 成为腐败的滋生点。因此，进一步完善和规范居间活动的要 求也越来越迫切。1999

33、 年 10 月 1 日起施行的中华人民共和国合同法 对居间合同作出了规范，明确了居间合同的法律概念，初步 建立了该类合同与委托合同、行纪合同相区别的法律特征。 但总的说来， 合同法对居间合同的规范仅处在一个初步 阶段，各部门、各地方有关居间活动的规范多数较为缺乏， 已有的或是时间上制定于合同法之前，或是认识上严重 受计划经济思维的影响，或是局限于调整某一种或几种居间 合同，调整手段强硬单一，其规范的概念、范围、方式及内 容，或与合同法基本要求有出入，或与市场发展要求不 相适应，因此，有必要加大对居间合同社会实践及理论的研 究，推进居间合同法律制度的发展和进一步完善。二、居间合同的法律特征 居间

34、合同的法律特征，源于民法通则 、合同法及 其配套法规、 规章的规定， 既是法律及社会实践的理论升华， 又是指导居间活动立法、司法实践的理论依据。（一）、居间合同具诺成性 居间合同的诺成性是指，只要委托人与居间人意思表示 一致，居间合同即成立，无需以实物的交付作为合同成立的 要件。合同的成立就意味着居间人负有了依委托人的指示或 双方约定进行居间的义务，意味着委托人有了支付居间费用， 接受居间成果，支付居间报酬的义务。（二）、居间合同的不要式性居间合同的不要式性体现在两个方面：一是指订立合同 的形式不需特定，可以是书面的，也可以是口头的，还可以 是默示的、追认的、批准的等其它多种形式。二是指合同内

35、 容不需特定，即使欠缺条款或约定不明确，只要按照交易情 况、商业惯例和习俗，能够推定出来的，就应当认定合同已 成立。（三）、居间合同是双务合同居间合同的双务性是指合同双方都承担着义务，且义务 是对等的。任何一方的权利主张都是与其承担的义务相关联 的，没有履行义务，或者不能享受权利，或构成违约。（四）、居间合同是有条件的有偿合同居间合同是有偿合同，居间人有获得报酬的权利，但居 间人的这一权利只有在其居间活动有成果时才能够享用。给 付报酬的承担人一般是委托人，如在媒介居间中也可以是被 居间的合同当事人双方。不要报酬促进他人订立合同的行为， 其性质有两种观点：一是认为居间人明示放弃了其报酬权利， 是

36、权利实现的特殊表现，因此仍认为是居间合同；二是认为 不是居间合同，是其他道德性的民事活动，行为人不承担居 间合同中的权利义务。笔者认为后者观点更接近居间合同的 立法意图。值得讨论的是，居间合同应当规定居间报酬，如果合同 没有约定，根据市场经济规律，居间人不获得报酬即不予居 间服务，应当推定委托人承诺了向居间人支付报酬。然而委 托人一方承诺给付报酬的义务上又附有一定条件，即只有因 居间人的法律活动达成委托人成功订约的目的，委托人才履 行支付义务。居间人的法律活动包含着诸多不能达到目的之 因素，同时委托人与合同相对人的合同谈判或者交易能否成 功，也具有不确定性，所以委托人支付居间人报酬的义务也 就

37、成了附条件的民商事法律行为了。（五）、居间合同内容的特殊性居间合同内容的特殊性体现在双方权利义务的特殊性 上。居间人义务限于报告订约机会或媒介订约，其义务的范 围明显有限制：只是报告、介绍或协助委托人与第三人订立 合同，不能以自己名义活动，居间人本人也不参与委托人与 第三人之间的合同，其行为本身对被居间的合同内容而言不 具法律意义。委托人没有无条件接受居间报告或服务的义务， 即使接受以后也可以不订立被居间的合同。但取得合同成立 的，只要居间报告或媒介服务与合同成立有因果关系，就应 当承担支付报酬的义务。（六）、居间合同客体的特定性居间合同的标的是居间人的劳务行为，也可能含有与劳 务行为有关的智

38、力成果及其它无形资产，如知识产权、商誉 等，但决没有物的交付或所有权转移，因此居间合同的客体 是排除了“物”这一法律类型的。（七）、关于居间合同的主体资格问题 委托人的主体资格受被居间的合同性质决定，这一点是 可以肯定的。至于居间人的主体资格问题，在学术界有着一 定争议，在立法与司法的实际操作中也存在着一定的混乱与 冲突，主要体现在两个方面：一是哪些类的公民和法人才有 资格成为居间人；二是成为居间人的公民或法人是否都必须 经过有关机关核准。笔者的观点是：对居间人主体资格的要求应采取自由与 限制相结合原则。根据社会主义市场经济发展的需要，结合 居间合同实际已涉及的领域，笔者认为：.对合同法分则调

39、整的 15 类合同进行居间，一般不应作居间人主体资 格限制；.对证券、期货、劳动等特殊合同的居间，应采 取严格的居间人主体资格限制制度；.区分常业居间与偶然居间，对以居间为业的常业居间人员设定较严格的市场准 入制度；.为确保交易公平公正，预防腐败，禁止机关法 人、国家公务员、与被居间合同有职权关系的人员从事居间 活动。三、居间合同当事人的权利义务居间合同双方的权利义务，根据居间合同的法律特征和 合同法的规定，集中体现在居间人的权利义务上。（一）、居间人的权利1、请求支付报酬权 合同法第四百二十六条规定：居间人促成合同成立 的，委托人应当按约定支付报酬，对居间人的报酬没有约定 或者约定不明确的，

40、依据合同法第六十一条确定。如依 合同法六十一条仍不能确定，就应根据居间人的劳务合 理确定。居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的， 由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。. 居间合同是有偿合同，并且是附条件的有偿合同， 其条件是居间人在委托人和合同相对人之间，通过报告或媒 介促成合同成立。在居间合同中，居间人的活动能否达到目 的，委托人与第三人之间的合同能否成立，有着不确定性， 不是完全能由居间人的意志所决定的，因此，委托人的给付 义务也有着不确定性。有时尽管居间人为了使合同能促成尽 到了向委托人报告或者媒介的义务，但合同终究没有成立， 居间人也就无权请求报酬，因为报酬是居间人服务成果的

41、对 价。 . 所谓促成合同成立，是指被居间的合同合法、有效 的成立，如果所促成的合同属无效或可撤销的合同，不能视 为促成合同成立。 另一方面， 居间人行使报酬请求权的依据， 仅凭促成被居间的合同成立这一要件即可满足，不以该合同 是否得到履行，是否履行中有变化为条件，如当事人变更、 解除、终止合同等情况。 . 委托人支付报酬的数额，原则上应按居间合同约定。 约定的形式，可以是书面的、口头的，只要是满足了承诺生 效即可。如果居间合同没有约定或者约定不明确，委托人和 居间人可以补充约定；如果没有或达不成补充协议，应当按 照合同的有关条款，或者依照商业交易习惯来确定；如果还 是解决不了，可以根据居间人

42、的劳务合理确定，考虑的因素 如居间人所付出的时间、精力、物力、财力、人力以及居间 事务的难易程度、委托人受益情况等。. 支付报酬的方式，以居间事务的不同而有区别。报 告居间，因居间人仅向委托人报告订约机会，不与相对第三 人发生合同关系，因此居间人的报酬，应当由委托人给付。 在媒介居间合同中，居间人不仅向委托人提供报告订约机会， 而且还找相对第三人促成合同订立，由于有了居间人的中介 活动，使得委托人与相对第三人发生了法律关系，并因而受 益。因此，一般情况下，除合同有约定或另有交易习惯外， 居间人的报酬，原则上应由因媒介居间而订立合同的委托人 和第三人平均负担。2、有条件地请求偿还居间活动费用权

43、居间活动费用是居间人在促成合同成立的活动中支出 的必要费用，与报酬不是一个概念。居间活动费用的承担原则如下：. 居间活动费用的承担，可以由居间合同来约定。既 可以约定由委托人无条件承担，也可以约定由居间人无条件 承担，还可以是其他方式的约定，如是否以促成合同成立为 条件，是否分担，如何分担等。约定由委托人承担的，委托 人应当支付给居间人必要的居间活动费用，委托人未支付而 居间人垫付的，居间人享有请求偿还居间活动费用的权利。 约定由居间人承担的，居间人应当自行筹集和开支，无权再 向委托人请求偿还或补偿。. 居间活动费用的承担没有约定或约定不明的，则依 照合同法的法定条款处理，即与促成合同成立与否

44、相联 系。促成合同成立的，居间活动费用一般计算在委托人支付 的报酬中，委托人不再另行负担。未促成合同成立的，居间 人有权要求委托人负担必要的居间活动费。需要讨论的是， 有人认为合同法在此关于负担数额的规定上不具体，笔 者认为是能够把握的， 合同法是用概括的方式表明：负 担的数额可以是部份或者全部的，按照公平合理原则处理即 可。（二）、居间人的义务1、如实报告的义务 居间人的报告义务是居间人在居间合同中承担的主要 义务，其内容包括调查和报告两个方面，委托人与居间人订立居间合同，往往是由于订约能力和条件的限制，订约无信息或所需信息有限，才请居间人为自己办理事务，其目的就在于通过居间人找到订约机会，

45、或者了解、掌握订约条件等信息。要达到这一目的，居间人就应当将订立合同的事项， 采取实事求是的态度，进行认真调查和据实报告。篇五：中介纠纷案一审应诉书应诉书案号：（XX）东一法民二初字第 530号案 由： 居间合同纠纷应诉人： 单敏 （女，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区 50 号 4 栋 1 单元 602户，身份证号码电话 应诉请求 :请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。事实及答辩：一、交易并未完成，原告不应取得居间服务费。应诉人（被告）因系第二次贷款购房，不能按合同约定贷款Y 493000元（占总购房款的 沁。该合同因不可抗力（政

46、策原因）导致交易未完成。二、原告采用格式合同欺骗被告（应诉人） 。该房屋买卖及居间合同文本，系由原告提供。原告 作为经营者以格式合同的方式作出了种种对消费者不公平、不合理的规定。例如：1、 合同签订时，原告承诺，保证买方（被告）能从银 行贷到 70%的贷款，否则合同无效。但此一条款却未写入合同。2 、 按照行业惯例，中介费都是在交易完成后支付的。 这是因为，签订合同时，原告尚有诸多服务需要继续完成。合同签订 时，原告与被告（应诉人）已口头约定，在房屋过户时支付 居间服务费（中介费） 。而合同第十四条却规定“应在合同 签署当日付（居间服务费）至丙方（原告） ”。此一条款明显 属于不公平不合法的无

47、效格式条款。当时，原告并未向被告 要求当日支付居间服务费。3、合同签订时， 被告已向原告及第三人 （卖方） 说明， 筹齐首期购房款尚需时日。而第三人（卖方）亦表示，她需要向银 行申请提前还贷，且提前还贷的资金尚需向朋友借支。对此，合 同三方均无异议。但合同的第八条却规定“甲乙双方应在本合同 签署后 5个工作日内（提交贷款所需资料） ”。4、合同仅对付款事宜作出约定，且对消费者，而对合 同执行可能出现的风险只字未提。原告作为格式合同的提供者，刻意“免除其责任、加重 对方责任、排除对方主要权利。 ”根据合同法第三十九 条、第四十条、第四十一条以及消费者权益保护法第二 十四条，以上格式合同条款属于无

48、效条款。三、原告隐瞒交易风险，导致被告蒙受了经济损失， 原告本应承担责任，更无取得“居间服务费”的权利。 该房屋买卖及居间合同第十八条： “甲乙确认丙方 对合同条款已作详细说明就交易可有产生的风险尽了全面 的告知义务。 ”而事实上，合同并未说明，若不能从银行贷到款所将产 生的风险。 XX 年 4 月，银行信贷收紧。 4 月 17 日，国务 院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知出台，规定 “对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%。”被告因系第二次贷款购房，不能按合同约定贷款 493000元（占总购房款的 沁。至此，该合同因不可抗力（政 策原因）而无法执行。之后，被告多次联

49、系卖方董喜玲，要 求退还合同订金（ 5000 元），卖方没有同意。综上所述，原告作为经营者，置消费者（被告）权益于 不顾而隐瞒交易风险，导致被告蒙受了经济损失。原告（经营者）不仅没有表示任何歉意，反而落井下石，更进一步按 其预设的路径继续向被告（消费者）索赔。根据合同法第四十二条，原告“故意隐瞒与订立合 同有关的重要事实” ，“有违背诚实信用原则的行为” ，本应 “承担损害赔偿责任” ，更无取得“居间服务费”的权利。附证据及证据说明： 1、东莞市方成地产经纪有限公司二手办证费用明细 表，系签约时由原告提供的报价单；2、应诉人购第一套房的发票复印件1 页，由应诉人单敏提供（以证明本次系第二次贷款

50、购房） ；3、证明 1 页及证人身份证复印件 1 页，由证人单伟 （合同签订时在场）提供。此致东莞市第一人民法院应诉人：XX年01月23日篇六：居间合同范本居间合同范本合同编号： 委 托 人 ： 签 订 地 点 ： 居间人：签订时间： _年 _月_日第一条 委托事项及具体要求：第二条 居间期限：从_年_月_日至 _年_月_日。第三条 报酬及 支付期限：居间人促成合同成立的报酬为促成合同成立金额的 _%或者 （ 大写 ）_ 元。 委托人应在合同成立后的 _日内支付报酬。未促成合同成立的，居间人不得要求支付报酬。 第四条 居间费用的负担：居间人促成合同成立的，居间活动的费用由居间人负担；未 促成合

51、同成立的，委托人应向居间人支付必要费用 （ 大写）_元。第五条 本合同解除的条件 1当事人就解除合同协商一致；2因不可抗力致使不能实现合同目的；3 在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；4 当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行； 5 当事人一方迟延履行义务或者有 其他违约行为致使不能实现合同目的 。 第 六 条 委 托 人 的 违 约 责 任 ：第七条 居间人的违约责任： 第八条 合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方 当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第_种方式解决： （ 一）提交

52、 仲裁委员会仲裁； （ 二 ） 依法向人民法院起诉。第九条其他约定事项：_第十条 本合同未作规定的，按中华人民共和国合同法的规定执行。委托人 （章） ：居间人 （ 章）： 鉴（ 公） 证意见： 住所：住所： 法定 代表人：法定代表人：居民身份证号码： 居民身份证号码： 委托代理人：委 托代理人： 电话：电话： 开户银行： 开户银行： 鉴（ 公） 证机关（ 章） 账号：账号： 经办人： 邮政编码： 邮政编 码：年 月 日 监制部门： 印制单位：文书要点 1 居间合同的概念 居间合同是当事人双方约定一方 为另一方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，另一方支付报酬的合同。 在居间合同中，报

53、告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方是居间人，给付报 酬的一方是委托人。本格式为示范文本（GF XX1201）。 居间产生的初衷是当事人双方在 进行交易时，对对方不了解，需要中间人介绍，来促使双方交易。久而久之，就产生了居 间合同，介绍人和需要介绍的人用合同的形式确定双方的权利和义务。简单说，居间人就是 作为促进交易双方成交而从中取得报酬的中间人。 2居间合同的法律特征 第一，居间合同 为独立有名合同。大多数国家的民商法典和民商法理论上都承认居间合同是一种独立的典型合同。居间有利于促进交易，在民间大量存在。因此，我国合同法明确把居间合同规定 为一种独立的有名合同。第二，居间合同是有

54、偿合同。居间合同中的委托人需向居间人给 付报酬，作为对居间人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务活动的报偿。居间 人以收 取从事居间活动的报酬为其营业。如果没有报酬，就不是居间合同。居间合同的这一特征有别于委托合同，委托合同可以是无偿合同。第三，居间合同是诺成合同、不要式合同。居间合同只要当事人双方的意思表示一致即可成立生效，不以当事人的现实交付为成 立生效要件，也就是说，只要当事人双方意思表示一致，居间人就负有依委托人的指示进行 居间的义务，而一旦居间人的活动取得结果，委托人就应支 付报酬，所以居间合同应为诺成合同。居间合同的成立也不需采用特定的形式，当事人可采取口头、书面形式，如果

55、 当事人约定不明确，应遵循有关商业习惯及其他以前合作形 式的习惯，所以，居间合同是不要式合同。 第四，居间合同的标的是行为。居间合同是一方当事人为他方报告订约机 会或为订约提供媒介的合同。因此，居间合同的标的是行为，是居间人为委托人提供的服 务，这种服务表现为报告订约 的机会或为订约提供媒介。所谓报告订约机会，是指受委托 人的委托，寻觅及指示可与委托人订立合同的相对人，从而 为委托人订约提 供机会。所谓为订约提供媒介，是指介绍 双方当事人订立合同，斡旋于当事人双方之间，从而促成双 方的交易。 第五，居间合同具有居间性。居间合同的标的 是行为，是居间人为委托人提供的服务。在居间人为委托人 报告订

56、约机会或为订约提供媒介的过程中，居间人仅是一 个中介人，他既不代表委托人，也不代表相对人，即不是交 易任何一方的代理人。居间人只是接受委托人的委托为委托 人作成交易服务， 在交易中， 不直接参与交易 双方的谈判， 在决定交易双方的权利义务内容上并不体现居间人的意思， 这一特征体现了居间合同的居间性。3居间合同与委托合同、行纪合同的异同 居间合同与委托合同、行纪合同有一 个明显的共同点，就是它们都是一方受他方委托为他方办理 一定事务的合同。签订合同的目的都是为委托方完成一定的 事务； 合同的标的都是完成一定的行为；合同的履行都需 要受托方或者居间人、行纪人为一定的行为；从合同内容上 说，都属于提

57、供服务的合同。 居间合同与委托合同、行纪 合同也有显著的区别，主要表现在以下方面： 第一，居间 人仅为委托人报告订约机会，或为订约提供媒介，并不参与 委托人与第三人之间的关系。而在委托合同中，受托人以委托人的名义和费用活动，代委托 人与第三人订立合同，参 与并可决定委托人与第三人之间的关系内容；在行纪合同中， 行纪人以自己的名义为委托人办理交易事务，与第三人发生 直接的权利义务关 系。 第二，居间人所办理的报告订约机 会或为订约媒介事务本身不具有法律意义。而委托合同受托 人处理的事务一般为有法律意义的事务；行纪合同的行纪人 受托的事务也只能是法律行为。 第三，居间合同为有偿合 同，但居间人只有在有居间结果时才能请求报酬，并且在为 订约作媒介居间时可从委托人和其相对人双方取得报酬；而 委托合同可以是有偿合同，也可以是无偿合同；行纪合同虽 是有偿合同，但行纪人仅从委托人一方取得报酬。 第四， 居间人没有将处理事务的后果移交给委托人和报告的义务； 而在委托合同和行纪合同中都有委托人取得事务处理结果 和受事务处理报告的问题。特别提示1要明确居间人的义务。居间合同居间人的义务是按照居间合同的约定为或不为 一定行为的义务。居间合同中居间人的义务就是委托人的权 利。居间人的义务主要有 : 第一，报告订约机会或媒介的义 务。 第二，忠