曹妃甸房地产市场数据分析报告

1、曹妃甸房地产市场研究分析曹妃甸房地产市场研究分析 曹妃甸房地产市场数据分曹妃甸房地产市场数据分 析报告析报告 目录目录 （一）项目地块分析（一）项目地块分析3 3 （二）土地市场分析（二）土地市场分析7 7 （三）外部环境分析（三）外部环境分析1010 （四）市场竞争分析（四）市场竞争分析1919 （五）项目（五）项目SWOTSWOT分析及客户初步定位分析及客户初步定位3535 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析 区位分析区位分析 项目位于曹妃甸生态城，正对青龙湖湿地公园，临近高教城，项目位于曹妃甸生态城，正对青龙湖湿地公园，

2、临近高教城，5KM5KM即即 可实现观湖看海，区位条件良好。可实现观湖看海，区位条件良好。 曹妃甸生态城是曹妃甸新区规划的一个新城区 域，未来将成为聚集100万人口滨海城市，主 打生态和旅游。 本项目位于通海路东侧，正对青龙湖湿地公 园，临近高教城，5KM即可到达滨海大道， 实现观湖看海。 5KM5KM 滨海大道滨海大道 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析 周边配套周边配套项目目前配套缺乏，未来各项生活配套较为齐全。项目目前配套缺乏，未来各项生活配套较为齐全。 序号序号配套配套 青龙湖湿地 高教城 文化公园 小学 中学 管委会

3、 五星级酒店 便民服务中心 游艇码头 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析 项目位于唐山南部核心区域，未来的滨海新城，临近高教 城和青龙湖湿地公园。 区位属性 交通属性 地块目前仅靠土路通勤，外部依靠通海路可到达工业区、 唐海县、渤海海边等区域。 地块本体 项目为非真正意义上的保障房用地，工业区和生态城工作 人员均有资格购买。总建面16万平米，容积率1.88，适宜 建造小高层产品。 周边配套 项目目前周边几乎没有配套设施，高教城、市委党校等相 关配套均处于规划建设阶段。 本项目所在区域属于本项目所在区域属于 新城开发的初级阶段，

4、新城开发的初级阶段， 目前周边配套还不完目前周边配套还不完 善。善。 本项目非真正意义的本项目非真正意义的 保障房用地，潜在购保障房用地，潜在购 买客户为工业区及生买客户为工业区及生 态城工作人员，可重态城工作人员，可重 点关注项目周边的高点关注项目周边的高 教城和市委党校。教城和市委党校。 项目界定项目界定 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 目录目录 （一）项目地块分析（一）项目地块分析3 3 （二）土地市场分析（二）土地市场分析7 7 （三）外部环境分析（三）外部环境分析1010 （四）市场竞争分析（四）市场竞争分析1919 （五）项目（五）项目SWOTSWOT分析

5、及客户初步定位分析及客户初步定位3535 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第二部分：土地市场分析第二部分：土地市场分析 基准地价基准地价基准地价分为三个级别，项目所在区域基准地价为基准地价分为三个级别，项目所在区域基准地价为6565万万/ /亩。亩。 1 1级级 2 2级级 3 3级级 1级居住用地基准地价为82万/亩，主要位于生 态城南部靠海位置，目前基本已无存量土地； 2级居住用地基准地价为65万/亩，主要位于生 态城中间区域，保障房用地均位于这个区域； 3级居住用地基准地价为49万/亩，主要位于生 态城北部。 居住用地基准地价分为三个级别居住用地基准地价分为三个

6、级别 综合用地基准地价同样分为三个级别，范围与 住宅用地基本重合，基准地价为别为47万/亩、 38万/亩，31万/亩； 1级商业用地范围比居住用地多出图中蓝色区域 部分，基准地价为91万/亩；2级、3级商业用地 基准地价为72万/亩、55万/亩。 综合用地、商业用地基准地价综合用地、商业用地基准地价 1 1级商业、级商业、2 2级居住级居住 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 成交地价成交地价 出让方式出让方式 生态城现有项目地价在生态城现有项目地价在30-4330-43万元万元/ /亩之间，部分土地土地手续未办亩之间，部分土地土地手续未办 理即开始建设施工，地价未知；另

7、外部分土地通过理即开始建设施工，地价未知；另外部分土地通过BTBT形式出让。形式出让。 第二部分：土地市场分析第二部分：土地市场分析 规划保障房用地区域，基准地价为65万/亩；由上至下 分别为翰林国际、滨海太阳城、金科、和泓地块；共 约6000户； 本项目可供参考土地挂牌价格：本项目可供参考土地挂牌价格：上海文广正在挂牌地 块，挂牌价43万元/亩；该地块包含部分文化设施规划， 参考了综合用地定价； A:橙霞项目，主体已基本完工，土地手续未办理； B:万年丽海花城项目，1期已入住，后期尚未启动；土 地取得价格30万/亩，综合容积率1.5，由政府与万年基 业合作开发； C:美和蓝湾项目，主体已基本

8、完工；工业区实业港务 公司定向销售； D:金海湾项目，未开工建设，尚无销售计划； E:规划未来建设低密度住宅； 启动区内部分土地通过BT形式出让。 规划政府大楼规划政府大楼 建设中约建设中约3 3万平米生活配套万平米生活配套 中小学配套中小学配套 A B C DE 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 目录目录 （一）项目地块分析（一）项目地块分析3 3 （二）土地市场分析（二）土地市场分析7 7 （三）外部环境分析（三）外部环境分析1010 （四）市场竞争分析（四）市场竞争分析1919 （五）项目（五）项目SWOTSWOT分析及客户初步定位分析及客户初步定位3535 曹妃

9、甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第三部分：外部环境分析第三部分：外部环境分析 生态城起源生态城起源 为满足曹妃甸工业区和南堡开发区的产业和人口发展需要，为满足曹妃甸工业区和南堡开发区的产业和人口发展需要，20072007年年 生态城开始开发建设。生态城开始开发建设。 为满足曹妃甸新区产业和人口快速聚集的需要， 2007年唐山市政府开始谋划建设生态城。 生态城是唐山市总体规划中的南部发展核心区， 是曹妃甸工业区、南堡开发区最核心的居住、 休闲配套生活区。 唐山中心城区唐山中心城区 中部发展核心中部发展核心 南部发展核心南部发展核心 生态城生态城 工业区工业区 南堡开发南堡开

10、发 区区 唐海县唐海县 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 发展状况发展状况 20072007年规划、年规划、20092009年开工，目前已经完成启动区的道路配套建设和年开工，目前已经完成启动区的道路配套建设和 部分配套生活小区建设，但基本的生活配套还未形成，基本无常部分配套生活小区建设，但基本的生活配套还未形成，基本无常 住人口和企业。住人口和企业。 20092009年年3 3月月1111日生态城正式开工建设；日生态城正式开工建设； 近期近期(2008(2008年年-2010-2010年年) )：为基础设施和起步区 建设阶段，起步区规划面积12平方公里，初步 形成6万人

11、左右的人口规模。 中期（中期（2011202020112020年）年）：为加速建设阶段， 在74.3平方公里的建设区内完成生态城建设示范 模式，构建起唐山南部核心城市的雏形，形成 80万人左右的人口规模。 远期（远期（20202020年以后）：年以后）：全面完成曹妃甸新城 建设规划内容，城市功能进一步完善，形成100 万人口、150平方公里面积的城市规模。 启动区启动区 先行开发板块先行开发板块 远期开发板块远期开发板块 第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析 当前开发区域当前开发区域 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析 未

12、来发展未来发展 根据规划生态城是服务于曹妃甸新区的现代化未来生态城市，唐根据规划生态城是服务于曹妃甸新区的现代化未来生态城市，唐 山南部副中心城市、环渤海区域中心城市山南部副中心城市、环渤海区域中心城市 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 功能规划功能规划 生态城主要分为旅游度假区、高教区、生活配套区、核心商务区生态城主要分为旅游度假区、高教区、生活配套区、核心商务区 以及生态保护区。以及生态保护区。 高教城：一期规划建筑面积10万平米，目前已完 成部分建设；目前唐山职业技术学院已确定整体 搬迁至高教城，未来规划师生总数超过3万人。 青龙湖生态公园：目前尚未整体建设，仅有

13、约3 万平米生活配套在建，以餐饮、办公为主。 主要功能规划主要功能规划 办公、酒店、教育、旅游配套集中区域，世博会 瑞典馆所在区域。 滨海旅游度假区：由滨海高速分割形成内观湖、 外观海的景观；目前在营造部分沙滩，属远期规 划功能区。 住宅住宅 第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析 用地规划用地规划生态城先行开发板块土地功能划分生态城先行开发板块土地功能划分 1-11-6 科学文教区 2-12-15 生活居住区 3-13-7 交通枢纽区 4-14-9 混合功能区 5-15-4 城市核心区

14、6-16-3 旅游风景区 生态城先行开发板块土地使用功能规划生态城先行开发板块土地使用功能规划 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 交通规划交通规划 为避免出现大城市的通病，生态城从一开始就高标准规划，尤其为避免出现大城市的通病，生态城从一开始就高标准规划，尤其 在交通方面规划了在交通方面规划了BRTBRT和城际交通。和城际交通。 通海大道：已建 成 滨海高速：已建 成，可直达秦皇 岛； 蓝色线为规划 BRT快速公交专 用线，将禁止社 会车辆通行 项目地块位置项目地块位置 紫色线为城市轻 轨建设规划 目前生态城内部交通设 施较为薄弱，公交车仅 有一辆沿通海大道通往 唐海县

15、，约每半小时一 班； 政府办公人员及部分在 生态城工作人员上下班 主要通过班车往返于 “生态城-唐海县或唐 山市”，私家车少； 有少量黑出租车，但价 格较高，去往唐海县单 程约需70-80元； 第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 重大项目重大项目 为带动区域建设和吸引人流，目前政府正在加紧建设相关的服务为带动区域建设和吸引人流，目前政府正在加紧建设相关的服务 配套设施，如文化公园、中小学、医院等。配套设施，如文化公园、中小学、医院等。 可持续发展中心可持续发展中心 体育公园体育公园 文化公园文化公园 滨海旅游度假区滨海旅游度假区

16、 商务办公综合体商务办公综合体 温泉夏威夷温泉夏威夷 第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析 住房政策住房政策 生态城住房项目多以为工业区企业定向开发为主，且享受政府补生态城住房项目多以为工业区企业定向开发为主，且享受政府补 贴，另工业区内的所有职工同时也具备保障房的购买和租赁资格。贴，另工业区内的所有职工同时也具备保障房的购买和租赁资格。 唐山市政府关于企业集资建房的相关规定：唐山市政府关于企业集资建房的相关规定：距离城区 较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符 合土地利用总体规

17、划、城市规划、住房建设规划的前 提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土 地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象， 必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入 住房困难家庭。 为工业区企业职工定向开发：为工业区企业职工定向开发：从生态城内现有住宅项 目的开发来看，生态城内的项目多以为工业区定向开 发。且在一定程度上享受政府补贴。 生态城现有住宅项目主要开发方式生态城现有住宅项目主要开发方式生态城保障房申请条件遵从唐山市标准生态城保障房申请条件遵从唐山市标准 宜租则租、宜购则购宜租则租、宜购则购：按照唐山市人民政府关于进一步完 善住房保障体系加快保障性安居工程建设的实施意见，唐

18、 山市将逐渐构建起以中等偏下、低收入家庭为保障对象，由 廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房构 成的、多层次、更完善的住房保障体系，并逐步实施住房保 障“双并轨”，即：对家庭可支配收入低于上年度人均可支 配收入0.8倍以下的低收入家庭给予廉租住房、经济适用住房 保障，实现“宜租则租、宜购则购”；对中等偏下收入家庭、 政府引进人才及外来务工人员给予公共租赁住房、限价商品 住房保障，实现“宜租则租、宜购则购”。 工业区内职工具备购买资格工业区内职工具备购买资格：根据上述实施意见和相关人士 的访谈，可知曹妃甸工业区内相关企业职工均具有资格购买 或租赁生态城内各种形式保障房。 曹妃甸房地

19、产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 目录目录 （一）项目地块分析（一）项目地块分析3 3 （二）土地市场分析（二）土地市场分析7 7 （三）外部环境分析（三）外部环境分析1010 （四）市场竞争分析（四）市场竞争分析1919 （五）项目（五）项目SWOTSWOT分析及客户初步定位分析及客户初步定位3535 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析 竞争环境竞争环境 本项目属于生态城保障房项目，未来将面临生态城商品房、生态城其本项目属于生态城保障房项目，未来将面临生态城商品房、生态城其 他保障房和唐海县商品房三方面的竞争。

20、他保障房和唐海县商品房三方面的竞争。 本项目是生态城保障房项目，未来的潜在客户是曹 妃甸工业区的职工、管委会的工作人员及生态城自 身的高教城、市委党校、管委会等相关教职工及工 作人员。 曹妃甸工业区曹妃甸工业区 购房客户来源购房客户来源 唐海县唐海县 生态城生态城 竞争关系竞争关系 鉴于目前生态城的购房客户全部来自于曹妃甸工业 区的工作人员，与唐海县的购房客户存在部分重叠 ，同时这部分客户也是本项目未来潜在客户重要组 成部分。 考虑到未来1-2年内还有大量的保障性项目开工建设 ，因此本项目未来需要面临生态城商品项目、生态因此本项目未来需要面临生态城商品项目、生态 城保障房项目和唐海县商品房项目

21、的三重竞争。城保障房项目和唐海县商品房项目的三重竞争。 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析 生态城生态城 市场概况市场概况 商品房市场处于起步阶段，市场化程度不高，多为定向开发和定向销商品房市场处于起步阶段，市场化程度不高，多为定向开发和定向销 售，目前销售价格售，目前销售价格45004500元元/ /平米左右。平米左右。 p发展阶段：发展阶段：生态城房地产市场还处于起步阶段，市场化程度 不高，项目主要通过管委会定向销售给工业区企业或者工业区 企业定向委托开发商进行开发建设。 p供应量：供应量：近两年生态城目前在售/已售项目仅

22、有万年丽海花城 、橙霞水岸和美和蓝湾三个项目，总体供应量52万平米。 p销售价格：销售价格：住宅4500元/平米左右（不考虑政府补贴因素）。 p客户：客户：工业区央企职工及管委会工作人员。 项目名称项目名称建筑面积建筑面积建筑形式建筑形式销售价格销售价格销售情况销售情况客户客户 万年丽海花城150万（一期8万）小高层、高层4500一期售完 工业区央企职工及管 委会工作人员 美和蓝湾25万小高层、高层-定向开发 橙霞水岸19万多层、小高层、高层4500定向开发 金海湾88万小高层、高层4600未开盘 橙霞水岸 美和蓝湾 丽海花城 金海湾 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告

23、第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析 生态城生态城 典型项目典型项目 万年丽海花城万年丽海花城 项目名称项目名称万年丽海花城万年丽海花城 物业地址曹妃甸工业区曹妃甸国际生态城通港大道南侧 建筑类别板楼、小高层、高层 土地面积100万平米 建筑面积150万平米 容积率1.5 时间节点 2009年初与意向企业洽谈-2009年3月开工-2009年5月意 向企业确定-2009年9月首栋封顶-2010年1月开盘-2010 年8月网签 主力户型60-110平米 销售价格4000元/平米开盘，后期4500元/平米 销售情况一期售罄 客户特征 首钢京唐、首自信（首钢自动化信息技术有限公司）、 中石化曹

24、妃甸油库、冀东水泥、华润电力、中冶京唐 等工业区领导及部分职工。 开发商 唐山曹妃甸国际生态城万年丽海花城房地产开发有限 公司 项目点评：项目点评：生态城第一个地产开发项目，由万年基业和管 委会共同开发，总建面达150万平，一期开发8万平米，现已 售罄；目前项目处于停滞状态，一期交房产品几乎没有入 住。（工业区内客户购房政府补贴500-700元/平米） 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析 户型户型户型类别户型类别面积（平米）面积（平米） 两室两厅 A户型90 E户型60 G户型60 H户型77 J户型79 三室两厅B户型110

25、 三室一厅 C户型85 D户型80 大都会生态情景别墅F户型88 万年丽海花城户型（一期）万年丽海花城户型（一期） 户型点评：户型点评：由于生态城缺乏配套，项目一期整体 户型偏小，主要供央企职工的宿舍或者供投资之 用，主力户型在60-110平米之间。 9090平米平米 9595平米平米 生态城生态城 典型项目典型项目 万年丽海花城万年丽海花城 8080平米平米 110110平米平米 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 户型户型面积面积占比占比 两居室 60-8027% 80-9538% 三居室 90-12023% 120平米以上12% 万年丽海花城户型配比基本上以两居的户

26、型为主， 户型面积普遍偏少。 万年丽海花城户型配比（一期）访谈万年丽海花城户型配比（一期）访谈 第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析 生态城生态城 典型项目典型项目 万年丽海花城万年丽海花城 7777平米平米7979平米平米 8080平米平米7878平米平米 注：因万年丽海花城无售楼处和比较完备的资料，且时间久远，无法 获得具体的户型配比信息，只是通过内部访谈获得大概的信息整理而 成。 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析 生态城生态城 典型项目典型项目 橙霞水岸橙霞水岸 项目名称项目名称橙霞水岸橙霞水岸 物业地址曹妃甸

27、国际生态城通港大道和通海路交口西南侧 建筑类别多层、小高层、高层 建筑面积19万平米（一期6.5万，二期12.7万） 容积率1.5 总户数1500户 主力户型90-140平米 销售价格4500元/平米 销售情况售罄 客户特征管委会自住小区。 开发商瑞和地产 项目点评：项目点评：橙霞水岸由瑞和地产开发，是管委会自 住小区，主要面向工业区和生态城管委会，从产品 户型来看，产品户型集中在90-140平米，整体面积 偏大。目前项目已经封顶，还未交房。 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析 生态城生态城 典型项目典型项目 美和蓝湾美和蓝湾

28、 项目名称项目名称美和蓝湾美和蓝湾 物业地址曹妃甸国际生态城通海路东侧，管委会斜对面 建筑类别小高层、高层 建筑面积21万平米（住宅17.3万平米，商业4万平米） 容积率1.83 总户数2314户 主力户型70-90平米 销售价格- 销售情况内定，不对外销售 客户特征工业区实业港务公司。 开发商美和地产 项目点评：项目点评：美和蓝湾总建筑面积25万平米，是实业 港务公司委托美和地产定向开发项目，主要解决自 己员工的住房问题。目前项目已经封顶。 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析 生态城生态城 潜在供应潜在供应 生态城未来有巨大

29、的潜在供应量（生态城未来有巨大的潜在供应量（220220万平米左右），若以户均万平米左右），若以户均100-120100-120 平米计算，未来将有平米计算，未来将有1.8-2.21.8-2.2万套住房投向市场。万套住房投向市场。 项目类型项目类型项目名称项目名称开发商开发商建筑面积建筑面积 商品房 金海湾福祥房产88万 欧洲风情小镇上海文广30-40万 保障房 本项目和泓地产16万 金科项目北京金科26万 滨海太阳城太阳城房产11万 翰林国际佳祥房产70万 合计合计215-225215-225万万 根据项目实地调研和近期土地成交情况，生态城未 来1-2年内共有商品房、保障房共计6个项目陆续上

30、市 供应，共计220万平米左右。项目体量较大的金海湾 和翰林国际均达到70万平米以上。如果以万年丽海 花城的户均100平米计算，将有2.2万套住房供应；即 使以户均120平米来计算，也将有1.8万套住房。 金海湾金海湾 欧洲风情小镇欧洲风情小镇 本项目本项目 金科项目金科项目 滨海太阳城滨海太阳城 翰林国际翰林国际 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析 项目名称项目名称金海湾金海湾 物业地址曹妃甸国际生态城通港大道南侧 建筑类别小高层、高层 建筑面积88万平米 容积率3.8 总户数6000户 主力户型84-196平米 销售价格预

31、计4600元/平 销售情况未开盘，2012年开盘 客户特征主要针对工业区客户，兼顾到其他投资客户。 开发商唐山福洋房地产 项目点评：项目点评：金海湾位于生态城核心位置，总建筑面积88万平 米，集住宅、公寓、办公于一体。项目产品户型偏大，主力 户型84-196平米，目前项目已经开始推广。预计2012年下半 年才能陆续进入市场。 生态城生态城 潜在供应潜在供应 金海湾金海湾 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 欧洲风情小镇欧洲风情小镇：项目建筑面积30万至40万平方米， 项目将以上海泰晤士小镇的设计为蓝本，结合曹妃 甸地区的实际进行创新，打造独具风格、世界一流 水平的高级住宅

32、项目。作为上海泰晤士小镇的升级 版，欧洲风情小镇的定位是面向京津唐地区的高端 人群，满足其居住、商务、休闲的需要。 第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析 生态城生态城 潜在供应潜在供应 欧洲风情小镇欧洲风情小镇+ +翰林国际翰林国际 翰林国际翰林国际：保障房用地，包括生态城正在建设的 科教城教职工住宅和商业中心，商业中心占地139 亩，教工住宅占地795亩，项目总建筑面积70万平 方米，其中商业12万平方米，住宅55万平方米， 总投资约23.5亿元，其中一期项目15万平米。未来 主要面向科教城职工及生态城居住需求。 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 滨海太阳城滨

33、海太阳城：保障房用地，项目总占地4.72万平米， 总建筑面积11.33万平米，主要满足生态城内的基本 居住需求。 第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析 生态城生态城 潜在供应潜在供应 滨海太阳城滨海太阳城+ +金科项目金科项目 金科项目金科项目：保障房用地，项目总占地面积13.5万平 米，总建筑面积26.2万平米，主要满足生态城内的 基本居住需求。 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析 唐海县唐海县 市场概况市场概况 唐海县年均消化唐海县年均消化10001000套住房，其中曹妃甸工业区带来的需求和外来投套住房，其中曹妃甸

34、工业区带来的需求和外来投 资需求份额分别占到资需求份额分别占到15%15%左右。左右。 p发展阶段：发展阶段：唐海房地产是区域经济型移民市场，自身供血不足，受规划和外在因素因素影响大。房地产开 发起步于2004年，伴随着曹妃甸区域发展和首钢搬迁等因素影响，2005-2007年唐山房地产快速发展阶段， 2008-2010年受经济因素和人口规模限制，基本维持平稳发展。 p市场消化量：市场消化量：近年来唐海县年均消化1000套住房（12万平米左右），其中以首钢为主的曹妃甸工业区和外 来投资需求分别占到市场份额的15%左右。 p销售价格：销售价格：住宅3500-4000元/平米，商业7000-8000

35、元/平米。 p客户：客户：曹妃甸相关企业，工程施工、工程咨询人员目前占市场约10-20%；以唐山为主的京津唐区域投 资客户约占市场10-20%； 项目名称项目名称建筑面积建筑面积建筑形式建筑形式销售价格销售价格销售情况销售情况客户客户 渤海家园32.9万小高层、高层3250元/平目前剩余1000左右首钢内部消化 先锋领寓16.3万多层、小高层、高层3850元/平销售状况良好投资比例高 商业大街130万商铺、住宅7700元/平一期住宅售罄投资比例高 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析 唐海县唐海县 典型项目典型项目 渤海家园渤海

36、家园 项目名称项目名称渤海家园渤海家园 物业地址唐海县城长丰路东侧 建筑类别小高层、高层 土地面积15.1万平米 建筑面积32.9万平米 容积率2.17 开盘时间2010年3月 主力户型90-130平米 销售价格内部价3250元/平米 销售情况剩余1000套左右 客户特征首钢京唐内部职工，不对外销售。 开发商河北神州远大房产开发有限公司 项目点评：项目点评：本项目是首钢京唐进驻曹妃甸后为自己职工建造的家属楼，总体量达到33万平米，多采用一梯 两户的板楼设计，产品在唐海市场具有一定的竞争力。从户型面积来看90-130平米的居家产品占据市场绝 对主力，目前项目还有1000套左右住房待售，整体面积偏

37、大，不对外销售。2010年内部销售均价3250元/ 平米，另公司补助员工3.6万。 户型户型户型类别户型类别面积（平米）面积（平米） 一室两厅G户型80平米 两室两厅 A户型98平米 E户型98平米 F户型94平米 B户型126平米 三室两厅 C户型156平米 D户型143平米 渤海家园户型配比渤海家园户型配比 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析 唐海县唐海县 典型项目典型项目 先锋领寓先锋领寓 项目名称项目名称先锋领寓先锋领寓 物业地址唐海县垦丰大街与唐海路交汇处 建筑类别多层、小高层、高层 土地面积7.9万平米 建筑面积1

38、6.3万平米 容积率2.62 开盘时间2010年9月 主力户型60-77平米小两居 销售价格起价3480元/平米，均价3780元/平米 销售情况销售状况良好 客户特征投资比例较高 开发商唐山恒硕房地产开发有限公司 项目点评：项目点评：本项目是典型投资地产项目，主打60-77 平米小两居，项目本身为住宅用地，既可以居住， 又可以办公。另外项目本身赠送增装修，吸引了唐 海周边大量的投资性客户。 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析 唐海县唐海县 典型项目典型项目 曹妃甸商业大道曹妃甸商业大道 项目名称项目名称曹妃甸商业大道曹妃甸商业

39、大道 物业地址唐海县唐海路与滨海大街交汇处西南角 建筑类别商铺、住宅 土地面积90.3万平米 建筑面积130万平米（商业22万平米） 容积率2.18 开盘时间2011年 销售价格一层10700，二层5300，均价7700元/平 销售情况住宅不销售（回迁），商业销售过半 客户特征唐山投资比例高 开发商唐山昆泰房地产开发公司 项目点评：项目点评：本项目住宅部分属于农场的回迁房，不 对外销售，商业部分22万平方米，共分为8个组团， 每个组团的商业都为临街50-300平米的两层铺面， 对每个组团及街面都有整体的商业规划，整体投资 价格较高。 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 目

40、录目录 （一）项目地块分析（一）项目地块分析3 3 （二）土地市场分析（二）土地市场分析7 7 （三）外部环境分析（三）外部环境分析1010 （四）市场竞争分析（四）市场竞争分析1919 （五）项目（五）项目SWOTSWOT分析及客户初步定位分析及客户初步定位3535 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第五部分：项目第五部分：项目SWOTSWOT分析及客户定位分析及客户定位 p职工数量：职工数量：研究数据来源于文本资 料和工业区管委会招商局的曹处长和 发改局的杜处长。 p首钢京唐：首钢京唐：首钢京唐公司潜在住房 需求3750套，在唐海有职工家属楼（ 渤海家园）3000套

41、，故首钢实际潜在 购房需求750套。 p购房可能性：购房可能性：研究数据来源于曹妃 甸企业职工的年龄结构和相关调查访 谈。 p增长速度：增长速度：未来1-2年的住房需求 按60%增长，来源于管委会访谈。 潜在需求潜在需求 工业区工业区 未来未来1-21-2年工业区潜在住房需求将达到年工业区潜在住房需求将达到78327832套。套。 企业名称企业名称 职工数职工数 量（人）量（人） 购房可能性购房可能性 潜在住房需求潜在住房需求 （套）（套） 备注备注 首钢京唐750050%7500*0.5-3000=750自建3000套 首钢配套200040%800 华润电厂80065%520 中冶京唐80070%560 实业港务80060%480 管委会80060%480 中石化油库50050%250 冀东水泥50050%250 国投煤码头50065%325 其他80060%480 合计150004895 工业区目前潜在需要住房工业区目前潜在需要住房48954895套，未来套，未来1-21-2年以年以60%60%的增长率计的增长率计 算，则需要住房算，则需要住房78327832套。套。 曹妃甸房地产市场数据分析报告曹妃甸房地产市场数据分析报告 第五部分：项目第五部分：项目SWOTSWOT分析及客户定位分析及客户定位 潜在需求潜在需求 生态城生态城 未来未来1-21-2年生态城将产