湖南浏阳市辉煌融鑫项目物业发展建议

1、1 2021年年5月月3日日 辉煌融鑫项目物业发展建议辉煌融鑫项目物业发展建议 2 第一篇第一篇 地块解析地块解析 3 E1 E2 C1 高家坡路 远大路 农 园 路 浏阳河及风浏阳河及风 光带光带 浏阳河风光带浏阳河风光带 待开发及浏待开发及浏 阳河阳河 待开发待开发 南偏西南偏西 核心景观面核心景观面 4 E1 E2 C1 交通便利程度 从高到低依次排序 为C1E1E2 噪音干扰程度 从重到轻依次排序 为C1E1E2 5 E1 E2 C1 本项目的最佳景观视角 是南偏西，因此本项目 景观资源好的单位同时 面对西晒的问题。 6 相关政府规划指标要求： 1. C1：容积率3，商业部分独立占地，

2、且容积 率 4，商业建筑面积总建面的15% 2. E1，E2：容积率2.8，商业建筑面积10% 7 一区 一区 一区 二区 二区 三区 三区 三区 四区 四区 四区 8 方法：决定地块住宅价值主要有景观、噪音、交通、位置、配套等因方法：决定地块住宅价值主要有景观、噪音、交通、位置、配套等因 素，根据不同要素的重要性赋与不同权重，然后对各个地块分别进行素，根据不同要素的重要性赋与不同权重，然后对各个地块分别进行 打分。打分。 序号一区二区三区四区 评定项 目 权重打分得分打分得分打分得分打分得分 景观35%103.541.462.182.8 噪音25%82.820.762.193.15 交通20

3、%62.182.882.862.1 配套10%82.882.882.882.8 位置10%82.882.882.882.8 合计100%1410.512.613.65 9 1、滨江区域：地块西面景观资源丰富， 视野开扬、日照充分、通风顺畅、远 离交通主干道，为本地块居住价值最 高的部分 2、中间部分地块：拥有中心园林景观 资源，视线虽然受到一定遮挡，但仍 可享受一定的江景景观，居住价值次 之 3、区域道路两侧：临城市次级干道， 噪音干扰较弱，且能够享受内部园林 景观； 一区 一区 一区 二区 二区 三区 三区 三区 四区 四区 四区 居住一级 居住二级 居住三级 居住四级 4、立交桥沿线：由于

4、临交通干道，噪 音影响较大，且景观资源一般 10 一区 一区 一区 二区 二区 三区 三区 三区 四区 四区 四区 居住一级 居住二级 居住三级 居住四级 一级地块：中大或大户型 二级地块：中或中大户型 三级地块：中等户型 四级地块：中或中小户型 11 A B CD E E 12 方法：决定地块商业价值最核心因素是地段，其次有交通、位置、景观、人方法：决定地块商业价值最核心因素是地段，其次有交通、位置、景观、人 流、升值潜力等因素，根据不同要素的重要性设定不同权重，然后对各个地流、升值潜力等因素，根据不同要素的重要性设定不同权重，然后对各个地 块分别进行打分。块分别进行打分。 序号地块A地块B

5、地块C地块D地块E 评定项目权重打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分 地段30%51.541.241.230.920.6 交通22%51.551.530.930.920.6 位置20%51.551.541.220.620.6 升值潜力15%51.541.230.920.620.6 人流量8%51.541.230.920.620.6 景观5%41.230.920.630.920.6 合计100%8.77.55.74.53.6 13 商业核心区商业核心区 居住区居住区 居住区居住区 企事业单位企事业单位 学校集中区学校集中区 14 A B CD E E 1、远大路为城市交通主干线，带 来的商业

6、人流，确定该地块为商业 黄金区。 3、区域道路两侧为三级商业区 4、滨河路沿线商业为四级商业 商业一级 商业四级 商业二级 商业三级 商业五级 商业五级 2、展览馆路为城市交通主干线， 但受周边片区规划的影响，为次级 商业黄金区。 5、立交桥下商业为五级商业区域 15 A B CD E E 商业一级：集中商业 商业四级：局部商业 商业二级：集中商业 商业三级：临街商业 商业五级：1层商铺或专业市场 商业五级：1层商铺或专业市场 16 考虑到项目发展状况及宏观调整政策因素，我们需要对相关规划布局 作建议做如下调整： 伴随着项目开发，区域逐步发展成熟，项目规模效应开始体现，一、 二、三期的产品构成

7、也需进行相应调整； 考虑到区域发展前景，本项目中可以引入一定的商务型产品； 不同地块住宅产品的类型不同，也需要对其商业构成进行调整； 在项目前期开发过程中，应该尽可能的规避政府相关的宏观调控政策， 所带来的市场风险； 17 A B CD E E 引入loft商务产品 集中商业 布局调整: 1、在C1地块为了满足政府控制性指标要 求，利用其良好的昭示面和标志性，引 入商务公寓型产品； 2、扩大E1地块的集中商业规模 3、E2地块是本项目中，景观资源最好， 噪音干扰最小的区域，为了提升其住宅 产品价值，建议减少E2地块整体的商业 体量； 控制商业 体量 18 3层集中式商业 充分利用沿街 面做1.

8、5层街铺 3层集中式商业 1层街铺 0.5层街铺 19 布局建议: 1、在E1、C1地块的商业裙楼上增设居住 型中小户型公寓型产品； 2、增加E2地块中大户型的产品比例； 3、在C1地块，利用其滨江资源，引入 loft产品。 A B E E 增设公寓产品 增加 增加公寓产品 20 第二篇第二篇 规划发展建议规划发展建议 21 Loft产品 临街商业1F 集中商业（大型超市、百货） 小户型公寓 临街商业1.5F 22 商业用地面积商业用地面积 （）（） 容积率容积率 商业总建筑面积商业总建筑面积 （）（） 商业商业 集中集中商务商务 625062504 425000250001500015000

9、1000010000 23 住宅用地住宅用地 面积（）面积（） 容积率容积率 总建筑面积总建筑面积 （）（） 住宅住宅 临街临街 小户型公寓小户型公寓普通住宅普通住宅 77960779602.9 2.9 22783022783020000200001946301946301320013200 24 用地面积用地面积 （）（） 容积容积 率率 总建筑面总建筑面 积（）积（） 住宅住宅商业商业 小户型公小户型公 寓寓 普通住宅普通住宅集中集中临街临街 商务商务 84210842103 325263025263020000200001946301946301500015000130001300010

10、00010000 25 C1C1地块普通住宅产品户型配比地块普通住宅产品户型配比 普通住宅普通住宅 户型户型 设计面积设计面积 （平方米）（平方米） 面积配比面积配比备注备注合计合计 二房二房70-7510% 通过设计凸窗、阳台等方式赠送 部分面积 30% 三房三房 85-9020% 通过设计凸窗、阳台、空中内庭 院、入户花园等方式赠送部分面 积 110-12045%凸窗、阳台赠送面积 70%四房四房130-14020%凸窗、阳台赠送面积 复式复式2005%- 26 C1C1地块小户型公寓产品户型配比地块小户型公寓产品户型配比 小户型公寓户型小户型公寓户型 设计面积设计面积 （平方米）（平方米

11、） 面积配比面积配比备注备注 单房单房28-3250%- 一房一房455030%通过设计凸窗等方式赠送部分面积 二房二房606520% 通过设计凸窗、阳台等方式赠送部 分面积 27 层高层高 设计面积设计面积 （平方米）（平方米） 面积配比面积配比 可选择在可选择在4.8m4.8m至至5.45.4米米 之间之间 55-6025% 85-9060% 115-12015% C1C1地块地块loftloft商务产品户型配比商务产品户型配比 28 临街商业0.5F 临街商业1F 临街商业1.5F 29 用地面积（）用地面积（）容积率容积率总建筑面积（）总建筑面积（）住宅（）住宅（）商业（）商业（） 1

12、015101015102.22.22233222233222133222133221000010000 30 E2 E2 地块住宅产品户型配比地块住宅产品户型配比 住宅户型住宅户型 设计面积设计面积 （平方米）（平方米） 面积配比面积配比备注备注合计合计 二房二房 85-9020% 通过设计凸窗、阳台、空中内庭院、 入户花园等方式赠送部分面积 20% 三房三房130-13528%凸窗、阳台赠送面积 80% 四房四房145-15035%凸窗、阳台赠送面积 大四房大四房155-1607%凸窗、阳台赠送面积 大五房大五房175-1808%凸窗、阳台赠送面积 复式复式2002%入户花园、阳台赠送面积

13、31 集中商业（中型超市、电器） 临街商业1.5F 商务公寓 小户型公寓 （含产权式酒店） 临街商业1F 32 用地面积用地面积 （）（） 容积容积 率率 总建筑面总建筑面 积（）积（） 住宅住宅商业商业 商务公商务公 寓寓 小户型公寓（含产小户型公寓（含产 权式酒店）权式酒店） 普通住普通住 宅宅 集中集中临街临街 82250822503.83.83125503125502000020000210002100024255024255015000 15000 14000 14000 33 E1E1地块普通住宅产品户型配比地块普通住宅产品户型配比 普通住宅户型普通住宅户型 设计面积设计面积 （平

14、方米）（平方米） 面积配比面积配比备注备注合计合计 一房505510% 70% 二房二房 606515% 通过设计凸窗、阳台等方式赠送部分面 积 70-7530% 通过设计凸窗、阳台等方式赠送部分面 积 三房三房 85-9015% 通过设计凸窗、阳台、空中内庭院、入 户花园等方式赠送部分面积 110-11515%入户花园、凸窗、阳台赠送面积 30% 四房四房125-13013%入户花园、凸窗、阳台赠送面积 复式复式2002%入户花园、阳台赠送面积 34 项目总体物业配比（一、二、三期）项目总体物业配比（一、二、三期） 地块地块 用地面用地面 积（）积（） 容积容积 率率 总建筑总建筑 面积面积

15、 （）（） 住宅住宅商业商业 普通住宅普通住宅 小户型小户型 公寓公寓 商务产商务产 品品 集中集中临街临街 商务商务 loftloft C1地 块 84210325263019463020000-150001300010000 E2地 块 1015102.2223322213322-10000- E1地 块 822503.831255024255021000200001500014000- 小计2679702.9 7885026505024100020000300003700010000 35 C1：中等户型（舒适性） 项目产品发展轴线项目产品发展轴线 E2：中大户型（享受性） E1：中等偏

16、小户型 （品质性） C1 E2 E1 36 第三篇第三篇 相关设计建议相关设计建议 37 现代建筑现代建筑 以朝向及景观原则为导向，打造纯粹现代建筑群，以朝向及景观原则为导向，打造纯粹现代建筑群，体现都市特征，区域区域 地标及未来城市化的最新代言人。地标及未来城市化的最新代言人。 38 利用竖向和边角空间作储藏 因厅房面积小，对储藏及收纳空间需求大 厨房采用降板处理，降板 后的空间可作储藏。拉开 这个盖子，下面是一个储 物空间。 增加吊柜、壁柜等，使得 储物空间和建筑建造一体。 紧凑的布局紧凑的布局厨房降板处理厨房降板处理 39 中小户型精装修中小户型精装修 精装修房的优势 降低客户购房门槛：

17、精装修材料全部都是集中采购，比个体装 修大幅降低成本，并将该部分成本打入按揭，降低了客户的购 买门槛，适合这部分客户的需求。 符合可持续性发展：中、小户型装修一次到位，有利于保证工 程质量，同时减少装修的污染，降低装修改造带来的材料损耗， 为业主减少装修期间的麻烦； 通过装修提高空间的使用效率：利用推拉门和隔断、柜体等细 节化的设计，将房间功能进行可变定义，使空间得到扩大及延 展； 40 现代建筑风格，立体化建筑特色 外立面追求简洁、大方，秉承自然、清新，与周边环境唯美和谐。 41 42 本项目用地容积率高，过多的装饰会给人压抑感，简约现代风格，色调考虑与周边文化景 观的融合，注重细节的设计，

18、给人以精美的视觉效果 43 小结：小结： 大体量建筑立面处理手法：大体量建筑立面处理手法： l 利用鲜艳、跳跃的色彩化解体量建筑立面的沉闷；利用鲜艳、跳跃的色彩化解体量建筑立面的沉闷； l 利用户型的组合，形成立面的凹凸有致，以立体感丰富整个立面，利用户型的组合，形成立面的凹凸有致，以立体感丰富整个立面， 减少体量建筑立面的压抑感；减少体量建筑立面的压抑感； l 结合空中花园的概念，将楼体中部挖空，丰富立面的同时，很大结合空中花园的概念，将楼体中部挖空，丰富立面的同时，很大 程度上降低了大体量建筑立面的沉闷、笨拙感；程度上降低了大体量建筑立面的沉闷、笨拙感； l 利用圆滑、富有动感的弧线，弱化

19、大体量建筑立面的厚重感；利用圆滑、富有动感的弧线，弱化大体量建筑立面的厚重感； l 结合富有变幻的窗、阳台，营造多彩变化的建筑立面，赋予建筑结合富有变幻的窗、阳台，营造多彩变化的建筑立面，赋予建筑 个性的同时，规避其因大体量带来的呆板、沉闷及压抑感；个性的同时，规避其因大体量带来的呆板、沉闷及压抑感； l 通过不同材质在建筑立面的应用，利用不同材质之间在质感、色通过不同材质在建筑立面的应用，利用不同材质之间在质感、色 彩等的对比，丰富视觉效果，弱化大体量建筑的厚重、沉闷。彩等的对比，丰富视觉效果，弱化大体量建筑的厚重、沉闷。 44 45 单元入口是住宅区内体现小区特色的重要部位，入口造型设计除

20、了功能要求外，还要突出 装饰性和可识别性。要考虑安防、照明设备的位置和与无障碍坡道之间的相互关系，达到 色彩和材质上的统一 46 电梯大堂是不但是住户到达各楼层的通道，还是住户与住户、住户与访客交流、等候的场 所，建议引入酒店式大堂概念，装修精美、光线明亮，摆放一组沙发和茶几，方便休憩 47 为了使本项目的户型配比定位形成对新政政策的规避，同时为确保户型设 计的前瞻性，我司提出了以下双拼户型设计上的创新建议。 （说明：户型设计建议旨在提供户型布局思路，而非具体尺度的户型设计） 48 落地凸窗，加大空间视觉感。 49 通过法式阳台，增加室内与自然的交流空间。 进深不大于0.6米的不封闭阳台，俗称

21、法式阳台，不计入 建筑面积 50 两层挑高阳台，增强视野的开阔性。 阳台底板至阳台上盖的垂直空间无水平横梁、挂墙等结构体的双层挑高阳台，不计算建筑 面积；否则，计算一半建筑面积。 51 部分景观朝向好中大户型单位，可做入户花园、顶层露台，打造高端产品形象 52 1 1、住宅优先原则： 首先开发区域较为成熟、住宅价值较大的C1地块，在前期投 入不多的情况下迅速回笼资金，为后期滚动开发提供支持。 2 2、延缓商业开发原则： 目前项目区域还不成熟，人流有限，较早开发商业将导致经营 困难，建议将E1、C1地块的商业推迟到二、三期开发，以免囤 积开发资金。 53 THANKS！ 54 第一篇第一篇 地块解析地块解析 55 一区 一区 一区 二区 二区 三区 三区 三区 四区 四区 四区 居住一级 居住二级 居住三级 居住四级 一级地块：中大或大户型 二级地块：中或中大户型 三级地块：中等户型 四级地块：中或中小户型 56 A B CD E E 1、远大路为城市交通主干线，带 来的商业人流，确定该地块为商业 黄金区。 3、区域道路两侧为三级商业区 4、滨河路沿线商业为四级商业 商业一级 商业四级 商业二级 商业三级 商业五级 商业五级 2、展览馆路为城市交通主干线， 但受周边片区规