租赁合同纠纷案件违约金适用的几个问题

1、租赁合同纠纷案件违约金适用的几个问题喻波周开福违约金作为违约救济的一种方法，可以由双方当事人在合同中约定，也可以依照法律规定进行。根据合同法第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。但是，笔者通过审判实务发 现，违约金在租赁合同案件中的适用，存在着诸多问题。为此，本着司法平等的现代法律基本 原则，有必要对这个些问题进行分析。一、当前认定租赁合同案件违约金的问题违约金作为租赁合同双方当事人承担违约责任的一种方式，直接源于双方当事人在合同中 的约定，是违约当事人承担赔偿责任的必然结果。近年来，出租人与承租人之间合同

2、约定的违 约金进入了无原则时期，认定租赁合同案件违约金矛盾较为集中，问题较为突出，出现了以下 问题：1、认定当事人约定的滞纳金性质为违约金由于受违约金兼有惩罚性和赔偿性的影响。出租人与承租人之间在约定违约金时，往往会采用滞纳金来表述，这就需要法官对滞纳金有所认识。但是，有这样一起案件，法官认定：双 方在合同中约定逾期付款按租金总额每天收取 3%勺滞纳金过高，原告基于约定向被告主张 20 万元的违约金从本案实际情况来看仍然过高，依法应予调整。因而较违约金兼有惩罚性而言， 此认定使违约金的性质发生了根本的变化。所谓滞纳金是指超过规定的缴款期限，向缴款人征 收的一种带有惩罚性质的款项。属于行政法调整

3、范围，具有法定性、强制性和惩罚性的特点。并且，发生在国家行使公共权力的过程中，双方法律地位是不平等的。滞纳金在租赁合同中频频露面，是因为一些当事人受计划经济的影响，认为国家法律、法规有明文规定，违约按超过 规定期限的天数，每天征收应缴款额一定的百分比。如果一旦发生纠纷，有一个法定的计算标 准。但是，通过民法和合同法的基本原则，肯定租赁合同当事人地位平等，在权利义务的分配 上平等协商，肯定租赁合同主体受平等的法律保护，滞纳金应当退出当事人在租赁合同中的约 定。我们认为，如果当事人双方将违约责任承担方式约定为滞纳金，应当认定约定无效。同论， 当事人双方在租赁合同中约定为滞纳金，一方当事人却以违约金

4、主张另一方当事人赔偿的不予 支持。2、认定所订租赁物总值计算违约金在租赁合同中双方当事人约定违约金的计算办法，常约定为按所订租赁物的百分之几或几 十计算违约金。显然，这种约定存在问题，违反了公平原则。但是，对于双方当事人的这种约 定，法官将如何认定呢？有这样一起案件，法官认定，承租人应按所订租赁物总值的20%咅偿违约金给出租人。在这里，我们可以看出法官的认定显得是那么不安，没有回答何以可能。要知 道，在租赁合同中，承租人对租赁物的使用，是对租赁物的全面使用。出租人将租赁物的使用 权转移给承租人的同时，必须将租赁物的占有权也转移给承租人。因此，租赁合同成就的条件 是：出租人的租赁物被承租人实际使

5、用、占有、收益的事实。我们认为，法官应当对当事人的 约定有所认识，从而排除对无效部分的认定。3、当事人双方约定合同为不完全履行，认定违约方赔偿全部违约金所谓不完全履行，是指当事人在履行合同时，没有按照合同约定的全部履行因素进行履行 的情况。这种情况在租赁合同案件中经常遇到。但是，当双方当事人在合同中，约定不完全履 行时，我们该如何认定呢？有这样一起案件，当事人双方约定在每月合同付款期限届满后，承租人每月只给付出租人70-80%的租金，如果超期出租人按租金的3%加收承租人的费用。法官认定， 承租人未在约定的期限内向出租人缴纳 70-80%的租金已构成违约，出租人就可每月增收欠租金 额3%的逾期违

6、约金。在这里，有个问题。根据双方当事人合同约定的文义解释，原本含义不可 能存在承租人每月付100%的租金。换句话说，承租人每月 2030%租金可以不付，且不违反合 同约定，不应当赔偿该部份的违约金。4、否认当事人双方的新协议认定原合同违约金由于违约金是当事人双方在订立合同时， 预先确定的，于违约后生效的，独立于履行行为之 外的给付。法官在认定当事人主张的违约金时，都离不开对当事人双方所订立合同的思维。但 是，当双方当事人因撤诉重新达成了协议（未约定违约金），一方当事人为另一方当事人赔偿了 损失（承担了撤诉的费用），另一方当事人是否可依据原协议要求其承担违约金 ？有一起案件，出 租人曾向法院起诉

7、承租人，后出租人向法院撤回对承租人的起诉。撤诉时出租人与承租人就给 付租金的时间重新进行了约定，但未约定违约金。出租人第二次起诉到法院后，法官认定，承 租人应按原协议赔偿出租人的违约金。这种认定情况，对当事人签订了一份新协议就没有意义 了。相应地，与新协议相比，就会使出租人意外获利。这样的结果显然损害了承租方一方的利 益。笔者粗略计算了 一下，判决时违约金是本金的100%以上。5、认定违约金的标准多种多样由于现实生活中当事人约定的违约金计算方式形态多种多样，往往都存在一个合法、合理 的问题。这个问题导致我们在处理租赁合同案件时，对相同事实，出现了多种多样的认定。并 且，我们处理的有些案件是有悖

8、于民法和合同法的补偿原则。例如，所订租赁物总值的20%所欠租金日3%等等。虽然，我国合同法确立了违约金的赔偿性，即除合同当事人另有约定外，违约金应视为预 定的违约赔偿金。但是，并非任何事先约定的损害赔偿计算方法都能在违约后原封不动地得到 对显失公平约定，其结果都会发生变更。二、违约事实认定与违约金适用的问题以事实为根据，以法律为准绳，公民在法律面前人人平等。是法律适用的基本原则。他要 求法官在认定事实和适用法律时不得因人而异，平等地确认事实和适用法律，对任何人的权利 平等地保护，对任何人的违约行为平等地追究法律责任。然而，作为联结法律与事实中介环节 的审判，是法律对个别案件的适用。很可能出现法

9、律与事实相互为前提，相互论证，说不清二 者的关系。这个问题在梁慧星教授所著裁判的方法一书中，称之为“不确定概念”。梁慧 星教授并列举了法律规范中，关于显失公平、合理期限、正当理由来加以说明法律规范与现实 生活中的法律运用很可能出现的隔阂。但是，在同一法院对同一法律和事实问题，是可以做到 相对平等地适用法律的。波斯纳说过：“为了演绎出一个新案件的结果，最安全的前提就是一 个最新决定的，且与案件根本事实相同的案件，因此这个先前案件所表述的或隐含的规则就可 以像一个手套（另一个贴切的隐喻）那样适合新案件。”当然，我们不是判例法国家，法律适用 不可能照搬判例。但是，我们对相同的案件事实认定和法律适用是

10、能够做到统一的。笔者曾注 意过一、二审法官对租赁合同案件违约金的事实认定和法律适用，相比较而言，一、二审法官 判断违约、计算当事人的利益赔偿和平衡违约的金标准是有差异的。一审法官过多的是强调当 事人约定，标准掌握不超过所欠租金的 50%二审法官着重按可预见规则进行平衡，对此进行裁 判。综上所述，现代租赁合同纷繁复杂，违约金作为承担违约责任的方式在现代经济生活中发挥着积极的作用。我们对此应当有所认识，陈旧的惩罚性观念应当抛弃，多种多样的计算标准 应当统一。决不能因我们的问题导致不平等，让一些当事人钻了法律的空子，损害了一方当事人的利益。我们认为，租赁合同纠纷案件违约金的计算标准，一是不超过所欠租

11、金的50%二是所租用物价值按不超过同期银行贷款利息的4倍。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰能”是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也丁。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡