合肥华东（国际）财富广场项目定位和物业发展建议

1、合肥华东（国际）财富广场项目定位和物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 谨呈：安徽腾辉投资集团有限公司博观地产2013年8月华东（国际）财富广场项目定位和物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 报告体系Analyze System项目理解区域思考项目思考市场研究市场分析客户分析案例借鉴项目市场条件总结项目SW

2、OT分析项目形象定位项目档次定位项目功能定位项目客群定位项目研究项目定位物业发展写字楼物业发展建议公寓物业发展建议商业物业发展建议项目业态发展主线经济测算单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 目录 | Index1.0 项目理解1.1 城市/区域思考?#9900991 区域经济?#9900991 区域规划?#9900991 区域商业1.2 项目思考?#9900991 项目概况?#9900991 项目四至研究?#9900991 交通环境研究?#9900991 辐射

3、范围研究3.0 项目定位3.1 项目市场条件总结3.2 SWOT分析3.3 项目形象定位3.4 项目档次定位3.5 项目功能定位3.6 项目客群定位3.7 项目业态发展主线4.0 物业发展4.1 商业物业发展建议4.2 写字楼物业发展建议4.3 公寓物业发展建议2.0 市场研究2.1 区域商业分析?#9900991 区域临街商业分析?#9900991 区域专业市场分析?#9900991 区域潜在商业供应?#9900991 区域消费人群分析2.2 案例借鉴 附件：合肥商业市场（含商业、写字楼、公寓）5.0 项目整体经济测算单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*

4、单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 项目理解1.0单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 分析思路城市思考项目思考区域经济区域规划项目地块解析交通环境研究辐射范围研究区域商业单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 “大合肥”的时代来临，城市的扩容战略明显南上政务、滨湖，挺进

5、巢湖，大力发展巢湖旅游度假资源；北趋北城，拓宽长丰、淮南，促进合肥、淮南两城连动；西拓向高新，扩充肥西三河，带动三河丰沛天然物产发展；西南延伸经开区，启动与肥西的零距离对话，三县划入“大合肥”圈内；东北区域，连通肥东与合肥命脉要扼，“大合肥”时代不容小觑疆域1.1 城市/区域思考单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 1.1 城市/区域思考 合肥正从单中心向多核演变，“大建设”风暴来袭，东城有望成为下一站城市发展的明星板块单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文

6、本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域规划区域商业肥东是合肥构建区域性特大城市的东部组团，安徽“东向发展”的桥头堡目前城市“北拓西联”市中心大力改善商业和住宅环境的地位不可动摇项目所在的河东片区将着力打造全省级商贸物流服务中心.肥东县“十二五”城乡建设发展规划：城区的宏观规划结构可概括为：一轴线，一中心，两片区。河西片区：指合肥与肥东无缝对接重要区域，也是重点发展高新技术产业和先进制造业的商贸物流集中区。1.1 城市/区域思考肥东是安徽“东向”发展的桥头堡，也是本项目所处区域单击此处编辑母版

7、标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域规划区域商业1.1 城市/区域思考 肥东房地产市场固定资产投资近三年逐年递增发展头，房地产市场发展迅速，近5年房地产投资基本呈平稳趋势。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域规划区域商业1.1 城市/区域思考 肥东房地产市场固定资产投资近三年逐年递增发展头，房地产市场发展迅速，近5年房

8、地产投资基本呈平稳趋势。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域规划区域商业北部组团：规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能东部组团：规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能西部组团：重点发展高新技术产业和先进制造业积极向合肥靠拢。 肥东着力打造县级文化中心和商贸服务中心，本项目处于“西联东扩”的关键位置，是肥东连接合肥的桥头堡，也是商贸服务集中地1.1 城市/区域思考单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三

9、级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域规划区域商业1.1 城市/区域思考撮镇片区 区域定位：项目位于肥东大兴镇与撮镇交汇处，区域内定位为省级物流中心枢纽，未来产值超千亿，人流量过千万单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域规划区域商业1.1 城市/区域思考 肥东区域内连乡镇、外连长三角的立体综合交通网络体系，将为本案及区域的发展提供契机。合肥市对外所有高速公路均从肥

10、东经过，并在县城1公里处形成安徽省乃至华东地区重要高速公路枢纽；肥东拥有高速公路总里程居安徽省各县第一位。内连乡镇、外连长三角的立体综合交通网络体系，为肥东工业经济的快速发展提供着充足的硬件保障。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 1.1 城市/区域思考区域经济区域规划区域商业 项目周边专业市场集中，三公里范围内仅约8万人口，人群相对中低端，但仍然存在消费需求单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击

11、此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 1.1 城市/区域思考区域经济区域规划区域商业 区域商业氛围浓厚，但规模化商业多为专业市场，商业能级较低，区域功能不完善，缺乏大型商业统领区域的商业形象单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 1.1 城市/区域思考小结：作为十二五规划的发展重点之一，肥东片区发展潜力巨大。本案地处肥东与城区之间，是重要的战略前沿阵地。未来区域内将打造省级物流中心，大型市场不断进驻，带动区域经济增长，并带动人流量。

12、区域立体化交通体系，促进周边乡镇，如大兴镇，撮镇的人流集中。并带动合肥、肥东商业的无缝对接。区域内常驻人口较少，仅为3万人，区域内集中专业市场，流动人口较多。区域内缺乏大型商业统领区域的商业形象。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 1.2 项目思考地理位置：裕溪高架东入口，合马路与东风大道交叉口本案区位：位于建材中心最东面，西临红星美凯龙家居广场，紧靠裕溪路财富广场建筑面积：约30万平方米?物业形态组成：1栋写字楼，2栋挑高公寓，1栋平层公寓(共约15万方)+

13、商业(约15万方)项目现状项目示意图华东（国际）财富广场项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究长青街东至东风大道、南临裕溪路、西接店埠河、北靠长江东路（规划中）裕溪路财富广场东面道路尚未完全打通，周边拥有数个住宅项目及少量沿街铺面北面仍处于开发中，周边都是公路南面建有数个住宅项目，除此之外都是有待开发的空地西面靠近大兴镇，因为靠近合肥的关系，发展较快人口密集1.2 项目思考单

14、击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究1.2 项目思考 项目地块交通优势明显，交通便利。紧邻裕溪路，未来东二环（郎溪路）、长江东路尽在咫尺。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 第一圈层主力客群：主要为周边乡镇，撮镇（总人口约12万）、大兴镇（总人口约10万）；第二圈层次主力客群：肥东以及

15、周边乡镇客群、部分瑶海区客群第三圈层辐射客群：合肥其他区域客群以及外地客户；核心客群项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究1.2 项目思考 本项目辐射常驻人口少，必须冲出核心客群，辐射到三层客群才可消化项目商业体量。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 城市综合体开发优势：本案为商业综合用地，较好的项目经济指标加之30万方体量优势更不可小觑，待周边专业市场发展成熟后，人流量一旦有了保障将为项目的成功奠定基础。区域规划位置及交通条件优越：项目处于产业集群商圈

16、核心，道路、公交交通发展成熟，未来东部组团的新核心，引领未来东城组团发展方向。可视性及展示面：链接合肥与东部组团的前沿阵地，裕溪路以北、东风大道以西、未来长江东路以南，商业展示价值较高，未来为人流主要方向之一。辐射区域较广但辐射人口质量不高：项目致力于打造片区首个现代化多功能商业中心，西至大兴镇、东至撮镇为项目核心辐射区域，周边邻镇为次级辐射区域，辐射范围虽然广，但周边的人口基数还有待提高1.2 项目思考单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 2.02.12.22

17、.32.42.52.62.7项目市场条件总结SWOT分析项目形象定位项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态定位市场研究单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 2.1 市场分析街区长度：1500米主要客群：周边常住居民，学生和专业市场上班人员业态布局：零售，小型餐饮，服装，超市租金范围：合马路南、北侧租金相差不大，范围整体为0.6-0.9元/天临街商业：业态主要以餐饮、美容美发、超市等业态为主，商业氛围低档。区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区

18、域消费人群分析业态品牌面积租金烟酒超市小超市烟酒店40平米0.8元/天餐饮中小餐饮店100平米0.7元/天美容美发理发店30平米0.65元/天单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 2.1 市场分析龙塘区域超市约有20多家中小型社区超市，稍大面积超市3家，尚无大中型高档综合超市。 超市：以社区便利店形态为主，档次较低、环境较差，尚无大型高档综合超市，升级在即。区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文

19、本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 2.1 市场分析餐饮：以中小规模餐饮店居多，中、低档次消费为主，经营状况较好；区域内娱乐业态稀少，无法满足周边居民需求。龙塘区域餐饮场所约有40多家，多为中小型餐饮店，尚无大中型高档酒店餐饮。区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 2.1 市场分析 物业水平：以临街商铺为主

20、要形式，其中包括社区底商、临街商铺、临建等物业形态，区域商业物业情况整体面临升级改造。区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 2.1 市场分析目前完工投入使用的是合肥裕隆大市场，华东国际建材中心部分投入使用，其他项目均在建，预计在2015年左右能陆续完工。裕隆大市场合肥浙商城区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析序号名称面积（万）租金水平（元/.天）档次入住率1裕隆大市场15

21、/中低85%2华东建材城130/中高部分在建3浙商城80/中等在建4安粮钢材大市场12/中低在建5新周谷堆96/中低在建单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 2.1 市场分析区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析目前周边区域没有综合型购物中心，离本项目最近的北京华联距离有11公里，无法有效覆盖本区域消费群体，预计在2015年永辉超市（综超+物流）将完工。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编

22、辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 2.1 市场分析区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析被访者年龄以25-34岁和35-44岁为主，家庭结构主要是三(四)口之家，工作性质主要是个体经营，家庭年收入集中在9-15万和8万以下，贫富收入水品占差距大。Chart15.945945945936.756756756841.081081081112.9729729732.16216216221.0810810811年龄分布Sheet1年龄分布15-24岁5.925-34岁36.835-44岁41.145-54岁13.055-6

23、4岁2.265岁以上1.1若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。Chart15.88235294125.8823529412790909090909家庭结构Sheet1列1家庭结构单身5.9二人世界5.9三（四）口之家79.1三代同堂9.1若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。Chart134.545454545544.848484848515.75757575763.63636363641.2121212121家庭年收入Sheet1家庭年收入8万以下34.59万-15万44.816万-30万15.831万-50万3.651万以上1.2若要调整图表

24、数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 被访者出行方式以公交和私家车为主，消费场所主要是北京华联和沃尔玛，离本区域距离较远，商业类型偏好以餐饮、超市、休闲娱乐为主。2.1 市场分析区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析Chart138.58695652173.804347826111.41304347832.173913043544.0217391304出行方式Sheet1出行方式公交38.6步行3.8

25、自行车/电动车11.4出租车2.2私家车44.0若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。Chart12.56410256414656410256417.692307692312.820512820528.2051282051消费场所Sheet1列1消费场所安纺2.6北京华联46.2合家福2.6家乐福7.7曙光影院12.8沃尔玛28.2若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。Chart10.56497175141.69491525422.82485875712.82485875713.95480225994.51977401135.64971751416

26、.21468926557.34463276848.47457627128.47457627128.474576271210.734463276810.734463276811.299435028211.299435028212.429378531118.644067796619.774011299423.728813559325.423728813627.118644067828.81355932237.853107344655.367231638496.6101694915餐饮超市茶楼棋牌烟酒便利摄影商业类型偏好Sheet1商业类型偏好摄影/影印0.6宠物医院1.7便利店2.8电玩/台球2.

27、8眼镜饰品4.0家庭正餐4.5家具家居5.6药店诊所6.2工作午餐7.3童装玩具8.5美容美体8.5教育培训8.5小商品市场10.7健身房10.7中型超市11.3体育用品11.3快餐12.4电器城18.6电影院19.8服装鞋帽23.7社交餐饮25.4儿童娱乐27.1农贸市场28.8美食广场37.9银行55.4大型超市96.6若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 小结：区域临街商业档次低、生活配套、休闲娱乐类业态发展

28、空间较大；专业市场以建材家居、电机、小商品城为主。在未来2年专业市场方可逐渐呈现发展规模；区域内潜在商贸、物流配套逐渐丰富，但大型集中服务型商业欠缺周边人群消费实力一般，对大型购物中心，如餐饮美食、超市、休闲娱乐的需求强烈。2.1 市场分析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 该项目合理的控制商铺面积，以返租的形式实现快速去化借鉴案例分析明发商业广场2.2 案例借鉴明发商业广场商业建面58万平方米楼层数负一层（下沉）地上三层商业定位融时尚购物、特色餐饮、儿童教育

29、等服务功能为一体的综合性商业主要客群周边居民和企事业单位为主租售策略返租形式的销售主力面积30-80月均去化速度19套/月运营情况除周末、节假日外，平时客流量小。在营业的商家仅永辉超市能够吸引周边居民。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 项目业态主要是以特色餐饮为主，同时配以儿童娱乐及时尚服饰业态借鉴案例分析明发商业广场2.2 案例借鉴楼层主要业态-1F童话世界永辉超市、儿童教育 、儿童用品、 水疗健身、少儿服饰、童装童趣、 家居家纺、餐饮美食1F靓丽之都都市

30、少淑、魅力名品、精品购物、港荣百货、生活配套、苏宁电器、数码生活城 2F品质驿站新华书店、精品购物、皮具箱包、餐饮美食、运动休闲、时尚潮男 、休闲会所 、皮具箱包、 港荣百货3F休闲时光酒店用品、休闲娱乐、苹果KTV、金逸影城单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 对外交通：主要通过4个出入口与周边两条主干道（北二环路及四里河路）相连，整体昭示性及通达性较好。内部交通：商业内街以椭圆形设置，且铺位分两排布置，水平方向以环形道路及天桥相连，垂直方向以观光电梯、扶梯以

31、及楼体相连，整体动线流畅，但交汇点过多，略显复杂。商业街以椭圆形闭合设计，内外部动线流畅，但动线交汇点过多，略显杂乱借鉴案例分析明发商业广场2.2 案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 自持和销售比例：开发商自持比例为60%，其中自持部分为：明发国际大酒店；B1区的永辉超市、港荣百货；C3区的苏宁电器；A3区金逸电影城。其余商铺全部销售。借鉴案例分析明发商业广场2.2 案例借鉴在售商铺返租模式年限1-3年4年5-6年7-8年合计租金比例6%6%7%8%5

32、4%备注：前三年租金抵扣总房款，第4-8年按季度返还单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 小结： 明发自入市以来，前期推广、形象定位都声势浩大，但后期却经营无力。原因分析：周边常驻人口较少，且业态定位没有规划好，导致后期只有超市能吸引周边客户。商业内部动线交汇点较为杂乱，导致客流导向不明确。项目整体没有统一运营管理，商家后期各自为战，没有突出整体的商业氛围。借鉴案例分析明发商业广场2.2 案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级

33、第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 对本项目的借鉴1、合理的商铺面积，将商铺面积控制在30-80以内，总价较低，有利于提高市场购买力。2、在销售方式上采取返租模式，第1-4年每年返6%，第5、6年返7%，第7-8年返8%，1-3年的租金直接从购房款中扣除，此种模式对客户的心理价格冲击较大，容易促进成交。3、销售型商铺虽然进行返租，但是开发商没有进行统一运营，商家各自为战，形成不了商业氛围。4、内街动线过长且与外街衔接不够，没有很好的实现人流导入，容易形成死街。借鉴案例分析明发商业广场2.2 案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单

34、击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 项目基本资料借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 案例借鉴项目名称金桥国际商业广场占地面积6万建筑面积34.4万商业面积16.4万（不含酒店及写字楼）层数11栋多层数建筑构成的街区车位约1200个开发商崇邦集团开业时间2009年12月建筑形式多盒子组成的休闲街区设计单位-运营方式持有位置上海市金桥路/张杨路基本定位“LIFE HUB生活中心”（区域型）单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式

35、单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 区位及交通公路交通：位于张杨路与金桥路两条城市主干点道交汇点。轨道交通：坐落于地铁6号线云山路站与金桥路站之间，距离地铁6号线金桥路站仅50米远。公交路线：573；773；778；991区；993；990；961；630；977；金桥1路；新川专线等共15条线路。内部交通：二、三层空中步行连廊将1-8座连为一体。借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积

36、而薄发 业态分布/配比借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 案例借鉴位置商业层数主题1座4层时尚零售、儿童亲子、餐饮2座4层时尚零售、休闲娱乐3座4层零售、餐饮、休闲5座2层生活零售、餐饮6座3层餐饮7座3层零售、餐饮8座4层零售、餐饮商户零售餐饮休闲娱乐配套服务服饰零售生活零售儿童零售正餐休闲餐简快餐儿童大众配套服务商户数量5123202012176168数量比例30%13%11%11%7%10%3%10%5%业态比例54%28%13%5%总结合计173家店铺，生活零售、休闲娱乐和儿童消费业态较丰富，正餐比例较高单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击

37、此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 代表品牌借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 案例借鉴业态类型分类代表项目或品牌特征总结零售服装鞋帽零售优衣库、欧时力、ONLY、JACKJONES、VERO MODA、CA、达芙妮、ELAND、艾格、Lily女装、吉蒂屋、PLORY、热风等服饰零售品牌相对亲民，认知度高、亲和力强；生活零售覆盖面广，兼顾基本生活需求和品质生活需求；儿童零售品类全，组团效果明显。生活零售易买得、EMOI基本生活、朴坊、万宁、苹果数码电子、全棉时代、佰草集、JUST BB、宝岛眼镜、国美电器等儿童零售博士蛙、碧邦孕装、

38、耐克童装、英氏、十月妈咪、乐智、智高、mother care等餐饮正餐西贝莜面村、川食公馆、龙门客栈、釜山料理、望湘园、小南国、天虹海鲜酒家、多番日本料理等正餐口味较为丰富，主要满足家庭聚餐需求，在写字楼适当布置商务正餐，满足其商务人群就餐需求。休闲餐巴黎贝甜、哈根达斯、满记甜品、COSTA、茶矿等简快餐味千拉面、避风塘、KFC、汉堡王、一茶一坐、伊秀寿司、吉旺茶餐厅、COCO壱番屋等休闲娱乐儿童娱乐美吉姆国际儿童教育中心、迪士尼摄影/英语、卡通尼乐园、大艺术创意教育、奕品围棋等休闲娱乐业态十分丰富；儿童娱乐包含动静等不同娱乐形式；但大众娱乐缺乏影院业态。大众娱乐纽约伊人护肤、天怀爱尚舞蹈汇、

39、芸楠草药健发、必瘦站、艾尚美甲、上海歌城、高点保龄球/台球馆等单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 主 力 店 易买得：大型超市，带动人流效果明显并且重复消费频次高。 运动100：运动服饰、用品集合店。 卡通尼乐园：特色儿童娱乐场所，三带四营造较好的通透儿童娱乐氛围。 优衣库：日本知名基本款快销服饰零售品牌，形象亲民，适合生活型购物中心。借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 案例借鉴单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而