低碳地产研究报告

1、前 结 目录 第一部分 “低碳地产、绿色生活低碳地产、绿色生活” 倡导和先锋企业创新案例倡导和先锋企业创新案例 . 3 言 . 3 第一章 万科集团：住宅产业领军者，低碳生活倡导者 . 4 第一节 住宅产业化 . 6 第二节 项目概况 . 9 第三节 典型项目分析 . 13 第二章 朗诗地产：绿色人居领跑者 . 16 第一节 项目概况 . 16 第二节 典型项目分析 . 19 第三章 当代节能：让科技、艺术融入生活 . 22 第一节 项目概况 . 22 第二节 典型项目分析 . 24 第四章 中鹰集团：森林生态、科技健康 . 27 第一节 项目概况 . 27 第二节 典型项目分析 . 30 第

2、五章 锋尚国际：联合国人居优秀范例 . 34 第一节 项目概况 . 34 第二节 典型项目分析 . 36 论 . 37 第二部分住宅低碳技术/材料推荐榜研究 . 39 一、引言 . 39 二、住宅低碳技术及其分类分析 . 39 三、我国低碳住宅技术发展概况 . 42 四、2009 年低碳住宅技术推荐榜分析 . 43 五、测评结论 . 51 第三部分全装修行业节能低碳创新研究 . 53 一、引言 . 53 二、全装修行业发展的现状分析 . 53 1、全装修的特征和模式、全装修的特征和模式 . 53 2、全装修行业发展状况、全装修行业发展状况 . 54 三、全装修行业节能低碳创新发展现状及存在问题

3、 . 55 四、提升全装修行业节能低碳创新的建议 . 57 五、全装修企业低碳装修项目案例 . 58 （一）深圳广田 . 58 （二）上海全筑集团 . 61 （三）苏州金螳螂 . 66 2 / 70 第一部分“低碳地产、绿色生活” 倡导和先锋企业创新案例 前言 房地产行业是我国国民经济支柱性产业之一，同时也是我国碳排放量较大的行业。 在大力提倡以节能、减排、生态、环保为核心的低碳经济的今天，房地产行业也掀起了 一场绿色住宅运动，从设计、用材、构造、能源、景观等诸多方面综合运用环保技术， 一批达到国际先进水平的节能住宅产品屡获国际殊荣。高档住宅和别墅为代表的住宅类 产品投放市场后，受到消费者热捧

4、，在 2008 年房地产市场低迷的环境下价格仍逆市上 扬，经受住了市场的考验，体现了“低碳住宅”的含金量和生命力。 作为我国住宅产业化的领军企业，万科早在 21 世纪初期就致力于住宅产业化技术 的研究，不久前万科中粮假日风景 b3 和 b4 号楼竣工交付，标志着万科在北京的住宅 产业化进程已经完成探路。2014 年万科将全面实现住宅产业化。住宅产业化的实现将 极大地提高住宅生产效率，提高住宅整体质量，并降低住宅生产过程中的物料消耗、噪 声污染、二次装修污染等，为我国房地产行业朝低碳之路迈进奠定了坚实的基础。日前， 万科与英国零能耗工厂联手打造的基于南方气候环境下的节能、环保、零能源消耗、零 碳

5、排放的智能化住宅深圳万科城四期已见雏形，这标志着万科在探求低碳建筑的道 路上迈出了一大步，当仁不让地成为低碳生活的领军者。与万科相比，朗诗、当代、中 鹰、锋尚等后起之秀瞄准绿色住宅的细分市场，引进国际住宅设计方面的先进技术和环 保建材，在国内打造了一批别具特色的绿色环保住宅，举起了低碳先锋企业的大旗。 今天，低碳经济发展已被提升到前所未有的高度，这股洪流背后已经形成了庞大的 资金供给和金融流动机制，谁能把握地产低碳经济先机，谁就将成为未来房地产业的主 导者，低碳经济潮流中最大的赢家。 3 / 70 第一章 万科集团：住宅产业领军者，低碳生活倡导者 一直以来，万科都以其绝对领先的销售业绩傲视群雄

6、，稳居中国房地产行业龙头老 大地位。2009 年万科累计销售面积 663.6 万平方米，销售金额达 634.2 亿，分别比 2008 年同期增长 19.1%和 32.5%，凭借这份靓丽的销售成绩单成为中国房地产测评中心评定 的 2009 中国房企销售 20 强双料冠军。截止 2008 年 12 月 31 日，万科的足迹已拓展至 全国 14 个省份，25 个城市，广东、上海、江苏三个区域 2008 年销售额占全国销售额 的比重分别为 35.9%、12.7%、11.3%，全国性布局日臻成熟。 万科能在房地产行业的激烈竞争中脱颖而出，并逐步成为行业翘楚，与其持续不断 的创新力密不可分，其中最为重要的

7、就是企业对于行业发展趋势的前瞻性、果断的执行 力和坚持不懈的专注力。 住宅产业化，即用工业化生产方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提 升住宅的整体质量，降低能源消耗。工业化的建造方式能显著减低建造过程中的能耗、 水耗和材料的消耗，仅能耗一项就比传统施工方式降低 2030%。住宅产业化的实现将 大大提高劳动生产率和住宅的整体质量, 并降低住宅生产过程中的物料消耗、噪声污染、 二次装修污染等。比如，产业化的住宅生产方式将使钢模板等材料的重复利用率得以提 高，建筑垃圾约减少 83%，材料损耗约减少 60%，可回收材料约增加 66%，建筑节能达 50%以上。住宅产业化的概念最早是从房地产行业

8、较为成熟的欧美发达国家而来。在住 宅产业化较为发达的瑞典，80%的住宅采用以通用部件为基础的住宅通用体系。美国人 住宅用构件的标准化、商品化程度几乎达到 100%。而我国房地产行业起步较晚，迄今 为止只有十余年的发展历程，依然沿袭传统的生产方式。万科敏锐地把握了住宅产业化 的趋势，在学习国外先进经验的基础上，集百家所长，基于我国房地产行业的实际情况， 创造性地开拓了一条我国住宅产业化发展路径，成为我国房地产行业住宅产业化的奠基 者。 表 1 万科住宅产业化大事记 时间 1999 年 2001 年 2002 年 事 万科建筑研究中心成立 万科部品战略采购平台建立 万科建筑研究中心研究大楼落成 4

9、 / 70 件 2008 年 2009 年 2010 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 万科标准化项目启动 万科工厂化中心成立，万科 pc 技术研究开展 万科 1 号实验楼落成 万科产业化研究基地项目立项、上海新里程项目启动 万科获得国家住宅产业化研究基地称号，上海新里程项目推向市场 青年之家住宅产品研发完成，深圳第五园青年公寓与青年之家工厂化试点项目 开工 北京万科的首个住宅产业化项目万科中粮假日风景 b3 和 b4 号楼竣工交 付，万科在北京的住宅产业化进程已经完成探路 在万科地产首个尝试生态城建设的天津东丽湖万科城项目中，his 住宅技术 被广泛应

10、用 致力于住宅产业化的万科掀起了房地产行业的一场绿色革命，但万科并未就此止 步。 在节能减排、生态环保成为时代潮流的今天，以绿色、环保为主题的“低碳建筑” 也形成了房地产行业的一股不容忽视的新兴力量。在生产方式变革的基础上，万科因地 制宜，采用先进的环保技术，打造了一系列具有借鉴意义的低碳建筑，成为房地产行业 的绿色标杆。 5 / 70 第一节 住宅产业化 万科的住宅产业化之路是从住宅标准化开始的。1999 年成立的建筑研究中心标志 着标准化研发序幕的开启。2002 年万科建筑研究中心大楼正式落成。这期间完成了两 件工作：一件是完成了一系列的技术研发工作，并形成技术研发成果汇编；另一件 是建立

11、了集团的材料和部品战略采购平台，为住宅标准化做好了充分的前期准备。 2003 年万科住宅标准化运动全面展开。万科不仅快速复制了许多由多层公寓和情 景洋房组成的住宅小区，还进行了标准化部品的设计和研发，形成了标准化部品库。这 些标准化部品遵循的是工业化的生产和安装方式，对提高成品质量及保证其质量的稳定 性很有帮助。2003 年万科还发布了“双标”文件，即住宅使用标准和住宅性能 标准，标志着万科住宅内控标准的正式建立。 2004 年，万科在标准化工作的基础上，启动工厂化工作，成立了工厂化中心，开 始工厂化住宅的研究工作。 图 1 万科住宅产业化生产房屋构建的实验室 在住宅产业化进程中，万科遵循科学

12、严密的过程，所有工作必经四个阶段：认知、 掌握、创造、应用。经过对国际上各种工厂化住宅体系的调研，万科结合国内的实际情 况，最终从轻钢结构、木结构、预制混凝土结构三种住宅体系中选择了预制混凝土结构 住宅作为万科工厂化住宅的研究方向。为了对预制混凝土结构住宅进行充分的认识， 2004 年底开始设计 1 号试验楼，在这栋住宅楼上试验了 pc（预制混凝土）结构、pc 外 墙、pc 整体式厨房和卫生间、轻钢外墙、轻钢屋顶和 alc 外墙，对各种工业化建筑体 6 / 70 系完成了一次全面的检验。在 1 号试验楼的经验基础上，同时经过对欧洲、香港和日本 三个地区的预制混凝土结构住宅的研究，最终发现日本的

13、预制混凝土结构住宅技术最适 合我国的情况。 2006 年，万科制定了中长期工业化住宅计划，从三条路线完成工业化住宅的商品 化：一条是 rc 的工业化，即在传统现浇钢筋混凝土结构基础上的逐步改良，逐渐向工 业化住宅过渡，其主要目标是解决项目开发过程中遇到的传统建造方式带来的工程质量 问题；第二条是 pc 工法的开发，即完全的工业化住宅体系的研发，为未来规模化工业 化住宅生产作产品技术开发；第三条是内装的工业化，主要是针对国内毛坯房交楼的实 际状况，内装的工业化成为住宅工业化的前提条件。 rc 的工业化道路，是在建筑研究中心的规划下，万科各区域公司参与的工业化住 宅之路，不涉及结构体系。 首先，是

14、轻钢围护系统在传统的现浇钢筋混凝土结构体系 上的应用。在 2005 年，万科与世界 500 强企业oc（欧文斯科宁）签订了关于轻钢 结构外围护体系的战略研究协议，开始轻钢外墙和轻钢屋顶系统的研究开发。2006 年 年初在万科工厂化 1 号试验楼上面进行了系列试验，完成了技术验证之后，在武汉城市 花园项目上东区进行了试点应用，进而对销售情况和居住情况进行总结分析。为了和武 汉试点项目进行不同区域消费者对比，在完成武汉试点项目之后又在北京四季花城项目 进行试点。其次，是 pc 外墙体系。在 1 号试验楼的 pc 外墙试验之后，万科上海公司首 先迈出走向 pc 住宅之路的第一步。如“新里程”项目的

15、20 号、21 号楼分别采用香港 pc 技术和日本 pc 技术进行外墙设计和建造，并在 2007 年春季开工建设。因此无论是 轻钢结构的外墙、屋顶还是 pc 结构的外墙，都能有效地解决房地产开发企业所面临的 外围护系统渗漏而遭投诉的难题。 第二条道路，即 pc 工法的开发，从 1 号试验楼的全预制体系开始，到 2 号试验楼 选定的半预制体系，逐步沿着既定的“神州计划”前进。2 号楼除了结构柱之外，梁、 楼板、直接外墙、楼梯等都采用 pc 构件，工厂预制、现场拼装。而非直接外墙、楼梯 间墙、分户墙则采用 alc 墙板，内隔墙采用轻钢龙骨双面石膏板系统。设备系统将完全 与主体结构脱开，给排水系统采

16、用同层系统，内装系统将完全采用来自日本的松下设计 及其配套产品。 万科先后在上海、深圳、北京等区域开始工业化项目的实际操作。上海万科新里程 20、21 号楼总建筑面积 1.4 万平方米，是万科首个市场化的工厂化住宅项目，标志着万 7 / 70 科的住宅工业化告别了纯实验阶段。新里程 20、21 号楼为框架剪力墙结构，除梁柱和 少量现浇楼板外，其余外墙板、楼梯、阳台和楼板均为工业化构件，预制率为 36.8%。 图 2 万科住宅产业化施工现场 上海新里程项目整合了上下游产业链包括规划、设计、施工、安装、部品及监理等 环节在内的 50 多个核心合作伙伴，涉及各种标准 200 多个。2007 年对项目

17、进行了建筑 能效评估，与未采取节能措施的住宅建筑相比，在正常居住使用过程中，全年可节电 63.8 万千瓦时，折合标准煤 233. 5 吨，减少二氧化碳排放 684 吨，节能率超过 60%。 经过数十年的努力，万科住宅产业化研究日趋成熟。2008 年，万科已经竣工交付 的工业化住宅产品面积达到 7.4 万平方米，新开工的住宅工业化项目达到 9 个，面积超 过 60 万平方米，覆盖上海、深圳、北京三个城市。万科董事长王石表示，到 2014 年万 科将完全实现住宅产业化，2015 年万科的开工量将达到 1300 万平方米至 1500 万平方 米。 8 / 70 第二节 项目概况 自 2004 年以来

18、，万科开发一系列绿色示范项目，上海朗润园、深圳万科城四期、 天津东丽湖项目、上海世博会万科馆是典型代表。节能、经济是万科绿色住宅的核心。 与普通住宅产品面向大众消费群体的理念一致，万科在推广节能环保住宅的过程中也力 求节能与经济的平衡，致力于将经济实用的环保技术应用到住宅生产中，为普通消费者 打造真正的绿色居住环境。 一、上海朗润园 万科 2004 年推出的上海朗润园项目位于七宝古镇新龙路，北接魅力之城与万科城 市花园，属于一级生态型住宅小区。整个小区占地面积约 9.6 万平方米，建筑面积约 12 万平方米，容积率 1.28。建筑规划以二房至四房的万科专利情景花园洋房为主，同时规 划有以二房、

19、三房为主的多层、小高层和两幢单身公寓，全区共计 1000 余户。建筑上 采用日式住宅简洁、实用、合理的设计理念，墙面以涂料和面砖拼贴而成，墙面色调清 丽淡雅。 万科朗润园是上海第一个生态小区，综合采用了外墙保温、屋顶绿化、自平衡式 通风系统、太阳能集中供热系统等 26 项生态技术，从室内和小区的水、声、光、热、 空气环境等多个角度创造立体、多层面的生态环境。小区的布局、绿化、环保、资源综 合利用以及住宅节能、隔音、日照、通风等各项指标都达到了一级生态型住宅小区的标 准。 图 3 万科上海朗润园 二、深圳万科城四期 9 / 70 深圳万科城项目占地面积 51.16 万平米，建筑面积约 54.5

20、万平米，总计 4000 余户， 项目分四期开发；万科城四期占地面积约 9.6 万平方米，包括高层及低层住宅、小区配 套设施和幼儿园，建筑面积约 12.6 万平方米。为响应政府提出的建设循环经济社会、 大力发展绿色建筑的号召，从 2005 年 7 月开始，万科深圳公司结合万科城四期设计、 采购、施工、营销的进程进行了持续的绿色建筑研发及实践。万科城四期先后获得了“国 家十大重点节能工程”、“绿色建筑综合示范项目”、“建设部绿色建筑三星级设计标 识”等荣誉。 深圳万科城四期绿色住宅区的研发与实践始终将关注客户需求、地域特点、自身的 绿色建筑实践经历及技术能力与国内外领先的绿色理念及绿色建筑技术、相

21、关绿色建筑 评价标准的发展相结合，本着“因地制宜”的原则，在绿色建筑评价体系的节地、节能、 节水、节材、室内环境质量及运营管理六个层面展开，取得了一些在华南地区具有创新 性的技术成果。 图 4 深圳万科城四期 三、天津东丽湖项目 天津万科东丽湖项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光 大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积 4095 亩(273 公顷)，总建筑面积 88 万平方米，其中住宅建筑面积 80 万平方米，公建建筑面积 8 万 平方米。项目容积率不大于 0.36，建筑密度不大于 20%，绿地率不小于 50%。包括别墅、 多层、高层等多种建筑形

22、态，其首期别墅产品于 2004 年 10 月面世。东丽湖生态居住区 在借鉴“北美”新市镇实施经验的基础上，围绕生态主题，采用复合开发原则，在 8-10 10 / 70 年内建设一个集休闲、旅游、度假、居住为一体的社区产业、商业配套及其公共设施齐 全的新市镇。 万科东丽湖规划是以满足远郊第二住所居住需求为主要目的，采用低建筑密度卫 星城镇的思路，积极利用地域的生态资源和自然环境，进行亲自然、亲水景设计。 楼盘整体规划的基本概念是“将新都市主义的概念与生态和环境的可持续发展相结合”， 在整体规划设计中，主要有 3 条主线： 规划主线一：重视现有自然环境，积极利用由水体、湿地和野生动植物组成的 综合

23、生态景象，将居住与自然和谐结合，创造具有融入性和亲和性的自然居住环境。强 调居住生活的自然性。 规划主线二：强调城市生活氛围，采用多重建筑产品围合成一个多功能、丰富 的城市社区环境，充分满足人们居住的各种需求，并形成具有特色的居住人气和安全空 间。 规划主线三：自西向东修建一条林荫大道，作为干道贯穿整个项目，将项目各 个区域有机相连，同时也为整个社区创造出充满活力与浪漫的情景化街区氛围，在社区 内的共享空间中强调交融性和温馨感觉。 图 5 万科天津东丽湖项目 四、上海世博会万科馆 11 / 70 2009 年 7 月 29 日，上海世博会万科馆在上海世博会浦西园区举行奠基仪式。万科 馆是一个以

24、“低碳”为主题的建筑，用麦秸秆压制而成的麦秸板是展馆最主要的建筑材 料。此外，展馆将通过热压和风压两种自然通风的模式，尽可能最大化自然通风，减少 空调使用的时间，降低展馆在运营过程中的能耗。同时，每个筒的顶端所镶嵌的蓝色透 明 etfe 膜气枕天窗，能够通过自然采光照明降低照明的能耗。 图 6 上海世博会万科馆效果图 12 / 70 第三节 典型项目分析 位于深圳的万科城四期，是万科和英国零能耗工厂携手打造的中国首个零能源消 耗、零碳排放的智能化住宅。以节能、经济为核心，万科因地制宜，整合多种节能技术， 打造了极具推广价值的绿色住宅。万科城四期的节能技术主要包括节地、节能、节水、 节材四个方面

25、： 图 7 万科城四期的节能技术 节地主要包括节约土地资源的规划设计以及增加绿化率改善室外环境等措施。 1. 规划设计 根据户型面积的不同层层退台，给每户提供私家花园和绿化平台，并结合地势特 点，设置私家停车库和半地下储藏室。针对高层建筑，在地下一层设置有地下停车库。 2. 绿化覆盖 根据有关的测量及理论分析，绿化每增加 10%，气温可降低 2.6%（夜间 2.8%）。 在深圳平均气温 22.5 度的条件下，当万科城四期住区的绿化覆盖率不低于 30%时，小区 的温度可降低 1.75 度，可以满足住区室外日平均热岛强度不高于 1.5的要求，同时通 过绿化为道路提供遮荫、人行路面采用渗水路面、室外

26、停车场地采用植草砖、规划人工 湖等措施进一步减少因开发带来的热岛强度的影响。 节能主要包括围护、外墙等构造方面应用的节能技术。 万科城四期项目建设中突出了节能与能源利用，经过研究确定了节能 65，和可 再生能源占建筑总能耗的比例达到 5%以上的目标和指标。 3. 节能围护 13 / 70 5. 7. 节能 60的围护结构主要从三个方面实现：首先，在外墙施工中非承重墙采用 200 厚的蒸压加气混凝土砌块，墙体内外各抹 20 厚防水砂浆，外墙平均传热系数 k=1.51w/(m2k)；高层住宅外墙非承重墙采用 200 厚的蒸压加气混凝土砌块，同时所有 的外墙采用 25 厚 eps 外墙内保温措施，外

27、墙平均传热系数 k=1.08w/(m2k)。其次在屋 面施工中采用 25 厚的 xps 板作为隔热层，主体为 100mm 的钢筋混凝土，屋面传热系数 为 0.91w/(m2k)。 4. 节能外窗 所有的外窗都采用遮阳系数为 0.53 的铝合金 low-e 中空玻璃窗（或者 sun-e 单层 玻璃窗）。同时东、西向的外窗设置可调百叶；高层住宅所有外窗都采用遮阳系数为 0.53 的铝合金 low-e 中空玻璃窗（或者 sun-e 单层玻璃窗）。 节水主要包括排水系统技术、节水器具的使用、水资源的回收利用等。 分质排水与处理回用 选用优质杂排水（包括沐浴排水、盥洗排水、洗衣排水），集中排入小区的中水

28、处 理设施通过生物接触氧化法工艺及一级人工湿地水质进化技术处理后用于绿化浇灌、道 路喷洒，日产生中水约 180 立方米，中水回用率达到 36%；经过二级人工湿地处理后用 于人工湖补水等；其余生活污水进入化粪池后排入城市下水道系统。 6. 雨水收集利用 小区雨水收集采用雨、污分流系统，通过小区雨水管网收集雨水，通过处理后排入 冲沟及人工湖；为万科城提供人工湖的补水、绿化等的用水量需求。通过人行路面采用 渗水路面、室外停车场地采用植草砖的构造做法进行雨水渗透，达到小区保水、降低小 区热岛强度，改善局部微环境。 人工湖达地表水质 利用地形并与冲沟结合，在项目四期规划人工湖 4000 平方米，平均水深

29、 1.0 米； 规划设置人工湿地（高效垂直流人工湿地水质净化技术在万科经过大量实践，对于水质 保障有较好的效果）与人工湖水体进行联系，一方面水体能够形成循环，另一方面，通 过人工湿地进行水体的不断净化；达到节水以及水质保障的目的。 节材主要包括环保建材、新型墙体材料的使用以及就地取材等。 8. 环保建材 14 / 70 建筑材料和装修材料的选用应符合规范的要求，并要求供方提供由国家认定的有资 质检测机构出具的产品环境指标检验报告；同时注意控制建材污染物总释放量，以确保 室内环境污染物浓度检测时达到规范的要求，必要时作样板间验证。 9. 新型墙体材料 墙体材料采用加气混凝土砌块，高层住宅墙体采用

30、加气混凝土砌块及 eps 板内保温； 同时针对深圳地处夏热冬暖地区的气候特点，节能设计中重点考虑窗的遮阳，采取 low-e 玻璃以及东西向的可调百叶铝合金窗，有效满足不同建筑类型的节能设计要求。 部分现浇楼板、梁、柱的受力钢筋采用新三级钢，减少钢筋的应用量，减少资源的占用。 10. 就地取材 综合考虑就地取材、减少对现场的噪声影响、克服现场搅拌的扬尘，采用商品混凝 土；主要建筑材料加气混凝土砌块、砂、石、门窗等就近采购，高效利用当地的资源， 同时也能够减少对环境的影响。 万科城四期将节能减排放在首位，取得了极为可观的社会效益。一是在节能方面： 节电量 163 万千瓦时/年（节电量折合标煤约为

31、200 吨标准煤/年）；减排二氧化碳 532 吨/年；减排二氧化硫 1.22 吨/年。二是在节水方面：每年节约用水 18 万吨，其中利用 非传统水源 12.3 万吨，使用节水器具节约生活用水 5.7 万吨，中水回用率达到 38%；同 时每年可以减少 13 万吨的污水排放量、减少排放污染物 cod 约 26 吨、ss 约 19.5 吨。 雨水利用量占总用水量的 20，占雨水总量的 40。 15 / 70 第二章 朗诗地产：绿色人居领跑者 追求绿色人居是建筑业最根本的目的，绿色科技代表中国住宅未来的发展方向。成 立于 2001 年的朗诗集团是绿色科技地产这一细分市场的较早进入者，差异化的竞争战 略

32、不仅占领了房地产行业发展的制高点，也赢得了市场的认同。目前，朗诗地产已进驻 南京、无锡、苏州、常州、杭州、上海六个长三角地区的主要城市，长三角布局初步完 成。公司目前主要项目有七个，在上海、杭州、苏州拥有多个优质地块待开发。公司规 模从 2005 年起迅速壮大，2007 年资产总额为 20.2 亿，2008 年猛增至 38.7 亿，年增长 近一倍。所有者权益从 2005 年的 2 亿左右直线攀升至 2008 年的 10 亿多，三年时间增 长四倍。从住宅业务的毛利率看，朗诗 2005 年至 2007 年的年均毛利率为 41.1%，而行 业平均仅为 26.1%。朗诗已成为国内绿色科技住宅细分市场的

33、领跑者。 第一节 项目概况 目前，朗诗在六个城市拥有七个处于不同阶段的项目，总建筑面积约 110 万平方米。 南京朗诗熙园、南京朗诗国际街区、无锡朗诗未来之家等先期项目投放市场后，受到热 烈追捧，屡破南京、无锡等地销售记录。2009 年 11 月 28 日，位于太湖广场西的朗诗 未来之家三期比尔开盘当日即取得骄人的销售业绩，当天上午就被认购推出房源的 80%。另外，朗诗的绿色住宅项目以其健康环保的理念和高科技元素获得了业界和政府 的首肯，多次获得建筑类奖项并得到国家专项财政补贴。 图 8 南京朗诗熙园 16 / 70 11 28 15 13 21 表 2 朗诗地产项目一览表 项目名城面积位置荣

34、誉 2003 年度南京房地产销售金额冠军 南京朗诗熙园 南京朗诗国际街区 无锡朗诗未来之家 苏州朗诗国际街区 南京新街口 建邺区河西大 街与庐山路交 汇处 太湖大道、规划 金星南路交叉 口东南侧 苏州工业园区 津梁街东 2004 年度中国最具投资潜力楼盘南京（住 宅） 江苏省首家 aa 级智能住宅小区等殊荣 2009 全省城市物业管理优秀住宅小区 首届江苏省绿色建筑创新奖 获国家财政部首批可再生能源补贴 456 万元 20062007 年中国房地产创新景观住宅区 2009 年度无锡市城市物业管理优秀住宅小区 建设部 2007 年科学技术项目计划试点示 范工程 2009 年全省住宅工程质量分户验

35、收示范小区 住房和城乡建设部 2008 年科学技术项目计划 常州朗诗国际街区 杭州朗诗国际街区 13.8 长江中路与怀 德中路交汇处 经济开发区 6 号大街和 27 号 大街交汇处 上海朗诗绿岛 合计 7.5 109.3 宝山区罗店新 镇 通过“国标”住宅性能 3a 级认定初审 在先期项目获得成功后，朗诗在 2008 年至 2009 年期间加速了扩张的步伐，在苏州、 杭州、上海等地积极储地。目前，朗诗在杭州、南京、上海、苏州四地共拥有 7 个地块， 累计建筑面积超 48 万平方米，平均楼板价约 8700 元/平方米。虽然土地成本处于高位， 朗诗对与住宅产品的市场前景颇为乐观，绿色科技住宅的高品

36、质使产品具有较好的抗跌 性，产品自面市以来，价格一路攀升。即使在房地产市场低迷，降价甩卖屡见不鲜的 2008 年，朗诗地产逆势涨价，销售量有增无减。资料显示，杭州朗诗国际街区 2008 年 1 月 20 日的开盘均价达到 10500 元/平方米，远远超出其 1683 元/平方米的楼面价。 据克而瑞系统数据显示，截止 2010 年 1 月 22 日杭州朗诗国际街区销售均价已达 15728 元/平方米。 表 3 朗诗地产土地储备一览表 土地名称城市总建筑面积容积率成交总价楼板价 () 17 / 70 (万元万元)(元元/) 杭政储出200980 号 余政挂出(2009)06 号 余政挂出(2009

37、)07 号 雨花台区板桥新城地块 嘉定区南翔 a13 地块 长宁区周家桥街道 91 街 杭州 杭州 杭州 南京 上海 上海 49,590 24,217 24,161 257,000 82,800 19,197 1.8 0.8 0.8 2.0 1.8 2.3 46,800 15,500 15,450 42,000 66,000 42,200 9,437 6,401 6,395 1,634 7,971 21,983 坊地块 苏地 2009-b-12 沧浪区西苏州22,8533.516,2007,089 塘河东、规划道路南 18 / 70 第二节 典型项目分析 一、南京朗诗国际街区：恒温、恒湿、恒氧

38、 朗诗国际街区是朗诗在南京奥体板块开发的高科技节能、环保、健康型住宅项目， 位于中央商务轴与商业轴的交汇处，毗邻地铁 1、2 号线换乘站，交通便利。针对南京 冬冷夏热、“黄梅天”潮热霉变的特点，采用十大建筑节能技术以达到“恒温、恒湿、 恒氧”的高舒适度低能耗未来人居模式。 图 9 南京朗诗国际街区 1、地源热泵技术系统 朗诗国际街区运用地源热泵技术系统，采用埋设垂直管、水平管或向地表水抛设管 路等多种方式，直接从浅层常温土壤提取能量，供室内使用。冬季将地热能传递转移到 需要采暖的建筑物内，夏季将建筑物内的热量通过热泵机组传递散失到地表浅层中。与 其他形式的冷暖设备相比，地源热泵技术系统节能非常

39、明显。另外，与传统的空气源热 泵相比，地源热泵取用的能源更广泛，并且能解决矿物燃料迅速枯竭以及消耗矿物燃料 带来的环境污染等社会问题。 2、混凝土顶棚辐射制冷制热系统 混凝土顶棚辐射制冷制热系统通过预埋在混凝土楼板中的均布水管，依靠常温水为 冷热媒来进行制冷制热。夏季送水温度为 20左右，回水温度为 26左右；冬季送水 温度 28左右，回水温度为 20左右，温差加热或制冷混凝土楼板，再通过楼板以辐 19 / 70 射方式进行传热，调节室内温度。该系统温度分布均匀，室内没有机械转动部件，辐射 温度与空气温度相差小，没有吹风感且空气洁净，安静无噪声且不占用室内空间。 3、24 小时持续置换新风系统

40、 朗诗国际街区设置在卧室、客厅等地面上的新风口送入经过除尘、温度及湿度处理 的室外新鲜空气，以略低于室内的温度并以小于 0.2 米/秒的速度，从地面踢脚或窗下送 出，无噪声，无吹风感。由于送风层的温度较低，密度较大，会沿着整个地板面蔓延开 来形成一个“新风湖”，通过人体和室内各种其它热源加热，连同人口中呼出的废气一 起缓慢上升，通过设在上部的排风口有组织排放。 4、严密外窗系统 朗诗国际街区外窗采用隔热保温窗，窗框和窗洞的结合空隙采取阻热设计，隔绝热 传导。玻璃为 5+15a+5（mm）中空玻璃，镀有 low-e 涂层，内充惰性气体有效降低热 能量的传递。住宅的主体结构以钢筋混凝土墙体为主，在

41、其外侧设置高密度保温板，再 留出空气对流层，设置开放式的干挂外墙。中间流动空气层能带走保温板上的凝结水， 有效保证保温材料的长期干燥，维护其保温性能持续有效。空气层加上干挂的外墙，夏 季起到了很好的遮阳隔热作用，也有效地防止雨水的侵入。 5、同层排水系统 朗诗国际街区卫生间采用隐藏式水箱和同层排水技术，排水横管在本层与立管连 接，消除了卫生间排水管穿越楼板的渗透隐患，降低排水噪音对邻里的干扰。 6、隔音降噪系统 朗诗国际街区外墙系统、外窗系统和楼板均采用隔音构造措施，有效阻隔外界及楼 层间的噪声，提供安静的室内环境。 7、女儿墙、屋顶及地下保温系统 朗诗国际街区从楼基到楼顶，形成严密的隔热保温

42、体系。保持智能居所的独立性， 减少能量散失。屋顶设置较厚的保温层，女儿墙部分也严密包裹，并且把隔热层延伸到 地面冻土层以下，形成闭合的保温隔热体系，全方位阻隔能量流失。 8、绝缘外墙系统 朗诗国际街区外墙在结构之外设置了特别的保温层，起到保温隔热的作用，像给房 子穿了保温隔热的外衣。此系统的技术整合，使朗诗国际街区住宅的制冷采暖能耗大大 低于传统住宅。 9、外遮阳系统 20 / 70 外墙外侧设置金属外遮阳卷帘，有效阻挡太阳直辐射和漫辐射，还具有一定的防盗 和隔音功能。窗外安装铝合金外遮阳卷帘，其遮阳率最高可达 80%，不仅可以遮挡直射 辐射，还可以遮挡漫射辐射，从而降低室内制冷负荷，达到节能

43、的目的。 10、吸尘排污系统 改变传统垃圾处理方式，统一中央吸尘、使垃圾不在房间停留，统一中央分类，不 给细菌滋生条件。 二、上海朗诗绿岛：国标 3a 住宅 上海朗诗绿岛位于上海宝山区罗店新镇，东濒荻泾河，西临罗芬路，南靠陶浜，北 临规划道路，项目占地面积为 62859 平方米，容积率 1.2，地上总建筑为 75431 平方米， 地块紧靠美兰湖，毗邻轨道一号线和世博专线 m7。综合节能率达 80%的朗诗绿岛已获 建设部 3a 级住宅性能认定。3a 住宅是我国目前最权威的住宅性能评定标准，包括适用 性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等 5 个方面、28 项、268 条指标。 图 10

44、上海朗诗绿岛 朗诗绿岛针对上海冬冷夏热、“黄梅天”潮热霉变的特点，采用地源热泵系统，从 土壤中提取能量，以常温水为媒介，制冷采暖，再加上由特别增厚的墙体保温层、女儿 墙、屋顶及地面保温系统，以及镀有 low-e 涂层、内充惰性气体的玻璃窗构成的严密的 外围护系统，打造 “恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光”的人居模式。与同等规模的传 统住宅相比，朗诗绿岛每年减少 5895 吨二氧化碳排放，节约 2121 吨标准煤和 589 万度 电。 21 / 70 第三章 当代节能：让科技、艺术融入生活 当代节能始创于 1995 年，集团以三大核心产业为主高新技术和金融资本业、 房地产业投资置业、建筑建材文化旅游

45、、物业酒店业。集团业务范围遍及国内重要城市 和香港、马来西亚、新加坡、澳大利亚、美国等国家和地区，现在海内外拥有独资、合 资、合作经营企业 20 余家，集团参股经营的金六福酒等现已享誉海内外。当代置业集 团从事房地产行业数十年，将绿色科技元素以艺术化的形式融入建筑之中，实现科技、 艺术在居住环境的融合。 第一节 项目概况 当代节能自 1999 年开始投资房地产项目，在北京、武汉、包头、长沙、厦门五个 城市住宅类项目超过十个。满庭芳、当代城市家园、当代万国城等项目在北京颇为著名。 2003 年，当代进入绿色地产领域，随后开发了一系列以 moma 为品牌标识的绿色生态 住宅项目。 一、前期项目介绍

46、 1. 满庭芳园 1999 年，当代节能在寸土寸金的中关村 cid (中央信息产业区) 核心区内主持经营开 发了大型高尚住宅社区满庭芳园项目。满庭芳园由六座高层塔楼组成，依邻北三环 主路而建，总体建筑面积 17 万平方米，社区功能完备，交通便利，区域商务信息发达。 该项目建筑施工优良，荣获北京市结构“长城杯”。 2. 当代城市家园 当代城市家园位于上地信息产业基地东侧，占地面积约 21 公顷，总建筑面积 37 万 平方米，规划绿地 6.89 公顷，绿化率超过 41%，属低密度、高绿化率、配套齐全的大型 住宅小区。该项目主体为南北朝向、小高层结构，户型方正规整，空间实际使用率高， 室内采光、通风

47、、透气效果均达到最佳。当代城市家园景观设计由世界顶级园林设计公 司 edsa 精心规划，立足“以人为本”的观念创造人与自然和谐的生存空间。 3. 当代万国城当代万国城 当代万国城地处北京老城区门户要地东直门外斜街北侧，属中央商务区 cbd 地 段，京城水系主干道亮马河与护城河交汇于此，同时规划建设中的北京最大的立体交通 中心枢纽设置于此，自空港入市区的新迎宾国道以及昆明湖至朝阳公园水碓湖的北环水 22 / 70 系主航道穿行其间。当代万国城在北京首先引入“社区金融”概念，被评选为“北京十 大水景住宅”、“京城楼市四大名旦”。 二、绿色项目介绍 自 2003 年开始，当代节能转向环保节能住宅方向

48、，先后在北京、长沙开发了万国 城 moma、moma 万万树为代表的绿色住宅，产品持续热销，也获得了众多荣誉。 表 4 当代节能节能环保住宅一览表 项目名称地址占地面积建筑面积荣誉 (）（） 万国城 moma （3、12 号楼） 当代 moma 北京市东城区香河 园路 1 号 北京市东城区香河 8,051 60,004 60,514 213,032 首次在中 国提出“恒湿恒温, 科技住宅” 2006 年世界七大建筑工程奇 园路 1 号迹-美国大众科学 2007 年世界十大建筑奇迹- 美国时代周刊 2008 年可持续发展建筑奖- 美国纽约建筑师协会评 moma 万万树北京市顺义区高丽183,16

49、099,957国际住协绿色建筑奖示范项 营镇镇中心区-国际住宅协会（iha） 上第 moma北京市海淀区西三64,455193,653北京优秀建筑节能示范项目 旗清河南库2005 最值得购买楼盘 2005-2006 中国房地产年度 最具品牌价值名盘 pop moma北京市东城区香河13,60690,313 （8、9、10 号楼） 园路 1 号 万国城 moma （长沙） 湖南省长沙市开福 区综合农场 345,620997,2012007 年建设部建筑节能与可 再生能源利用示范工程 （数据来源：根据公司网站信息汇总整理） 23 / 70 第二节 典型项目分析 万国城 moma（3、12 号楼）项

50、目位于北京市东城区香河园路 1 号。该项目占地面 积 8,051 平方米，总建筑面积 60,514 平方米。首次在中国提出“恒湿恒温，科技住宅”， 是高舒适度、微能耗、可持续发展的科技艺术新建筑。 图 11 万国城 moma 万国城 moma 主要运用了八大系统打造恒温、恒湿的科技绿色住宅： 1、天棚柔和辐射冷暖系统、天棚柔和辐射冷暖系统 万国城 moma 采用的天棚柔和辐射冷暖系统主要是控制楼板的温度而产生热辐射 达到控制空气环境的温度，这种冷暖的系统构造是在砼楼板内埋有直径 16-20mm、间距 为 200-300mm 之间的水管，水管内根据冬夏居家的习惯而对气温要求的不同，冬天注 入 2

51、6的热水，夏季注入 18-20的冷水，通过楼板面积大的优势辐射传热使室内环境 温度均匀受控，从而做到使室内空气冬季不低于 20，夏季不高于 27的人体最舒适 范围。 2、置换式新风系统、置换式新风系统 万国城 moma 的新风传输方式采用置换式，所有房间新风都从房间下部送出，新 风以 0.3m/s 的低速和略低于室内温度 20的温度流入室内，由于温度较室内偏低 2 摄 氏度，所以进来的新风总沉于地面，而通过人体表加温、呼吸加温和其他热载体的加温 而逐渐上升。这种气流将新鲜空气流入人的鼻子带走了人身上的汗味、呼出的废气以及 其他混浊气体，最后到达房间的顶部，在那里从排气孔排出，而排出的废气不再做

52、循环 使用。为了节约新风，房间里的气体被排送到厨卫，在那里产生强大的换气，带走所有 24 / 70 污浊气体和潮湿气体。卧室和起居室的空气置换率是 0.6h-11h-1，卫生间、厨房的空 气置换率为 2h-1。而且，排走的空气都会被做热回收，而回收率在 80-85%，作为新的 能源，实现了能源的节约和再利用。此外，新风来源于 80m 的高空，保证了空气的洁 净、受污染程度轻。新风在送入室内前，还要经过调温调湿、除尘、过滤与消毒。 3、围护结构系统、围护结构系统 万国城 moma 的外墙外窗面积分别降低了 30%和 40%，减少了能耗的散失和外部 不良环境对室内舒适度的影响面，同时也节省了外墙外

53、窗材料。 4、外墙系统、外墙系统 万国城 moma 的外墙特别采用外保温的方式，保温材料采用热传导系数不大于 0.04w/mk，厚度 100-120mm 的苯板，不占用室内空间。另外，较之普通使用的内保温 方式保温性更好，可以让墙体免受外界不利气温的影响而保证室内环境的舒适度不容易 被破坏。 5、内墙系统、内墙系统 万国城 moma 内墙采用轻钢龙骨加石膏板的结构，内空的部分填置岩棉和穿走线 管线，这种隔墙方式区与传统的陶粒板隔墙具有很多优点：首先施工标准化程度高、速 度快；另外平整的石膏板在做好接缝处理后不易开裂；再者这种结构的隔声性也很强， 内隔墙的隔噪数值为 40 分贝，分户墙隔噪系数为

54、 52 分贝，大大高于其他材料的分户墙 结构，也大大高于国内的同类墙体隔噪标准。 6、外窗系统、外窗系统 万国城 moma 外窗选用气密性和水密性良好断热铝合金窗框，其抗风性压性能、 防渗透性能以及保温隔声性各项指标都优于其他传统窗框型材。玻璃选用发达国家普通 采用的 l-e 玻璃，所谓 l-e 玻璃就是表面镀有低发射率材料的低能耗玻璃，其导热系数 最低可达 0.6-1.1 w/ k，moma 国际寓所的外窗达到了1.5w/ k 的程度。 7、外遮阳系统、外遮阳系统 以前的遮阳方式都是采用内遮阳的方式，也就是挂窗帘的方式，万国城 moma 采 用可调式外遮阳设施，与采用内遮阳的传统方式相比制冷

55、能耗降低了 83-88%，最大制 冷功率降低了 71%。考虑到万国城 moma 的特点和北京风环境的特点，选用了铝合金 卷窗作为遮阳形式。这种卷帘有良好的抗风压性和免尘性，重量是 3.5-4kg/m2，表面材 料为多层粉末聚脂烤漆，光滑而不易附着灰尘，由此，根据室内对太阳辐射的不同需求， 通过铝合金卷窗的调节，从而满足对光和热的自主选择的需求。 8、屋面系统、屋面系统 25 / 70 万国城 moma 对屋面系统进行深度优化，保证顶层住户室内环境的高舒适度和低 能耗。优化后的屋面总传热系数0.2 w/ k，保温层上方的防水处理是采用耐渗透性 的 pvc 卷材。为配合防水，moma 国际寓所采用

56、了在国际上较为先进的虹吸式排水。 其工作原理是利用不同高度的势能差，使得在落水时管道系统内部产生局部真空，从而 通过虹吸作用达到快速排放雨水的目的。 26 / 70 第四章 中鹰集团：森林生态、科技健康 上海中鹰集团是一家集房地产开发与销售、建筑、装饰于一体的实力雄厚的房地产 开发企业，除高起点设计、规模开发、引入现代科技新手段等常规方式外，在楼盘开发 前，将国际最新颖、最先进理念带入未来建筑内。集团下辖多个房地产企业，从事专业 的大型高档豪华社区建设、工业厂房等建筑项目开发，平均年开发量在 30 万平方米以 上。 第一节 项目概况 一、项目介绍 中鹰集团项目均位于上海，主要包括路易凯旋宫、凯

57、旋华庭、中鹰黑森林。 1. 路易凯旋宫 路易凯旋宫坐落于长宁中山公园板块，北有中山公园、西望天山公园、南邻长宁 凯旋路中心绿地、西向毗邻地铁、轻轨和内环高架，交通极为便利。健康是路易凯旋 宫强调的一大主题，小区选用近 50 种绿化品，绿化率达 40%左右，小区内还拥有社区 中央空调、五星级豪华大堂、高级会所、先进净水系统、新风系统等高配置设施。路易凯 旋宫的社区景观也配合健康的主题，欧洲原味的雕塑、自然随性的景观小品，映衬出社 区的心态健康主题，也是欧洲园林艺术的极限展示。 2. 凯旋华庭 凯旋华庭位于万里城核心区位，总建筑面积约 5.9 万平方米，由四栋住宅、二层商 业裙房及地下车库组成。凯

58、旋华庭以“生活实用性”与“艺术鉴赏性”为规划设计标准， 采用社区中央空调系统、每户独立全热新风交换系统、24 小时中央热水系统等现代化 的科技产品装备社区。 3. 中鹰黑森林 中鹰黑森林是中鹰集团绿色科技住宅集大成之作。项目位于市政府规划四大副中心 之一，是第一个上海人居示范区万里板块。万里板块南起上海新村路，西侧紧邻 12 万平方米中央森林带；紧临内环、中环、到达虹桥机场十分便捷。北部和东部分别 被横港河和龙珍港包围，形成天然的半岛状，两条天然河流和中央森林带成就了上海最 适宜居住的地段之一。中鹰黑森林整个社区由 5 栋叠加别墅、11 栋 16-30 层小高层以高 层组成，建筑设计由德国 s

59、ti上水、补水全自动，恒 压出水、恒温出水，人性化设计，确保洗浴安全舒适； 全天候热水，一年四季 24 小时有热水； 多重防护措施确保系统安全无患运行，能够做到防雷击、防风雪、防冻赌、防漏电、 防火、防水垢、防腐蚀、防铅中毒等。 太阳能 3g 技术是由我国太阳能龙头企业皇明太阳能集团研发而成。皇明太阳能集 团是目前世界最大的可再生能源供应商，年推广太阳能热水器约 300 万平方米。皇明集 团主要产品还包括全玻璃真空集热管、太阳能锅炉、太阳能与建筑结合、太阳能高温热 发电、太阳能光伏发电、太阳能光电照明、温屏节能玻璃、太阳能空调等。皇明始终引 领行业发展潮流，目前拥有国家专利 603 项，先后承

60、担和参加了 132 项国家级项目。该 企业自主研发、世界独家掌控“三高”、“四高太阳芯”真空管和高温发电集热钢管等 50 / 70 太阳能光热技术，拥有采暖、制冷、海水淡化、建筑节能、产品检测等国际国内领先的 核心技术。 （12）冷凝式燃气热水器 冷凝式燃气热水器不仅能够利用燃气燃烧中产生的烟气的显热，还能利用一般燃气 热水器不能利用烟气中水蒸气的潜热，是热能利用效率较高的燃气热水器。冷凝式燃气 热水器与普通型燃气热水器结构上的主要区别在于换热器的不同,为充分吸收高温烟气 的热量，同时便于收集凝结水，冷凝式燃气热水器一般采用二次换热方式。在燃气热水 器上部设置冷凝换热器，下方安装显热换热器，两