天津大悦城项目商业部分经营方案

1、 房地产商域网房地产商域网 1 天津市津茂置业有限公司天津市津茂置业有限公司 五年战略规划（五年战略规划（2009-2013年）年） 及年度经营计划及年度经营计划 二零零八年十二月 房地产商域网房地产商域网 2 天津大悦城项目天津大悦城项目 业态定位组合 业态组合：购物中心、酒店式服务公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店业态组合：购物中心、酒店式服务公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店 （替代部分写字楼出租面积）（替代部分写字楼出租面积） 业态定位业态定位 商业商业购物中心+观展中心 写字楼写字楼降低写字楼面积 酒店酒店国际精品商务酒店 公寓公寓销售型酒店公寓 住宅住宅五栋住宅 业态组合说明业态组合说

2、明: : 1、业态丰富，力求保持城市综合体项目配套功能。 2、实施措施，降低写字楼空置风险。 （1）将写字楼5-7层改为商务会所，提供商务洽谈与会晤功能。 （2）将写字楼27-36层改为商务酒店，提供商务配套功能。 房地产商域网房地产商域网 3 购物中心 建造天津的商业航母建造天津的商业航母 房地产商域网房地产商域网 4 天津大悦城 项目概述项目概述 市场分析 项目定位 业态规划及 品牌落位 收益预估 c地块方案 p在中粮集团领导的带领下及置业单元在中粮集团领导的带领下及置业单元 全体同仁的共同努力下，建立了中粮全体同仁的共同努力下，建立了中粮 集团的商业品牌集团的商业品牌“大悦城大悦城”。

3、p天津大悦城立足于天津，依托良好的天津大悦城立足于天津，依托良好的 区位优势及日益发达的城市交通网络，区位优势及日益发达的城市交通网络， 通过打造集购物、餐饮、娱乐为一体通过打造集购物、餐饮、娱乐为一体 的综合性体验购物中心，使更多的人的综合性体验购物中心，使更多的人 加入到大悦城并体验到项目所带来的加入到大悦城并体验到项目所带来的 快乐生活。快乐生活。 天津未来的消费目的地天津未来的消费目的地带给天津无限欢乐带给天津无限欢乐引领天津进入新的生活方式引领天津进入新的生活方式 房地产商域网房地产商域网 5 最大的规模、完整的业态组合 最合理的业态互动、创新的经营模式 最大的停车场 最壮观的时尚店

4、旗舰群 最丰富的餐饮组合 最新颖的国际观展中心 天津大悦城购物中心亮点天津大悦城购物中心亮点： 天津大悦城天津大悦城 购物中心购物中心 项目概述 房地产商域网房地产商域网 6 最最 完完 整整 的的 业业 态态 组组 合合 最最 大大 的的 规规 模模 最最 大大 的的 停停 车车 场场 最最 丰丰 富富 的的 餐餐 饮饮 组组 合合 最最 壮壮 观观 的的 时时 尚尚 店店 旗旗 舰舰 群群 房地产商域网房地产商域网 7 最新颖的国际观展中心最新颖的国际观展中心 歌友会 时尚秀 签售会 发布会 t台秀 文化展推介会 画、影展 论坛 国际观展中心将成为项目独有的亮点。 在保证经济效益的同时，有

5、机的整合 了购物中心各业态，形成消费链体系 的动力源，产生集客力。形成强大的 项目宣传阵地。 房地产商域网房地产商域网 8 项目将依托于良好的区位优势，项目将依托于良好的区位优势， 打造整体建筑面积打造整体建筑面积5050万平米万平米 的城市综合体。的城市综合体。 天津城市的天津城市的“心心”地标！地标！ 房地产商域网房地产商域网 9 停车场： 购物中心： 建筑面积建筑面积125077125077平米平米 使用面积71928平米 实用率57.5% 层高首层：6.3米 24层：5.6米 内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯 位位 置置建筑面积（平米）建筑面积（平米）车位数车

6、位数 立体停车楼10680140 b122056188 b235851689 b340209750 ( 含办公楼500 ) 合计1087961267 主要指标概述：主要指标概述： 注：项目总车位数2662个 项目概述 房地产商域网房地产商域网 10 项目概述 市场分析市场分析 项目定位 业态规划及 品牌落位 收益预估 c地块方案 天津市场分析天津市场分析 p宏观经济宏观经济& &消费特征消费特征 2007年天津国内生产总值达5050.4 亿元。 天津由于工资水平及物价水平影响， 零售业整体消费水平较北京、上海等 城市偏低，但自2006年以来，人均 可支配收入及人均消费支出增长率显 著提高，20

7、07全市年人均消费支出 达到12029元/年。 餐饮消费在人均消费支出中占据较大 比例，零售业消费自2006年以来稳 步提升。 北京和天津北京和天津gdp对比情况对比情况 北京和天津人均消费支出对比情况北京和天津人均消费支出对比情况 （亿元） （元） 购物中心 房地产商域网房地产商域网 11 南京路 和平路 滨江道 南市商圈 东北角商圈 天津市商业市场描述天津市商业市场描述 p商业环境商业环境 天津商业项目分布形成一条以南京路、 滨江道、和平路为代表的商业中心带。 目前天津市代表性的商业项目设施及 功能较为单一，餐饮、娱乐、休闲等 功能不突出，基本以传统百货的经营 模式存在，商业经营模式落后，

8、与目 前商业发展的趋势不相匹配。 南市及东北角商圈历史悠久，但在现 代商业发展中始终落后于滨江道、南 京路商圈，商业表现不够理想。 未来的几年受到天津市经济大环境影 响及众多投资商关注，会对两商圈的 发展带来较大机遇，具有一定的发展 潜力，是值得关注的潜力商圈。 市场分析 房地产商域网房地产商域网 12 天津市商业市场分析天津市商业市场分析 现状分析现状分析地理位置地理位置客户群特征客户群特征 20072007年销售年销售 额（亿元）额（亿元） 20082008年上半年上半 年销售额年销售额 （亿元）（亿元） 友谊商厦友谊商厦友谊路以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主9.84.4 伊势丹

9、百货伊势丹百货南京路以20-45岁中高收入的中青年上班族为主6.63.8 新世界广场新世界广场东马路不同年龄段的大众消费群5.52.9 百盛百货百盛百货和平路以20-45岁的中青年上班族为主4.52.1 津乐汇津乐汇南京路以20-35岁的中青年上班族为主4.12.3 远东百货远东百货东马路以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主2.61.4 友谊新天地友谊新天地滨江道不同年龄段的大众消费群3.11.4 海信广场海信广场小白楼以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主2.11.05 市场分析 房地产商域网房地产商域网 13 项目项目 楼层楼层 伊势丹百货伊势丹百货新世界百货新世界百货百盛百盛津

10、汇广场津汇广场 f7f7餐饮n/a床品、妇婴、儿童早教n/a f6f6 家庭用品、文具、 特卖场 n/a 女装、女内、家用、 文化 n/a f5f5妇婴用品、运动餐厅、米乐星ktv休闲、运动、户外 运动100、 亚惠美食广场 f4f4男装、配饰、男鞋 运动100、妇婴、女内、 家用、麦福健康生活馆 男装、配饰、男鞋 运动100、美容美体、 休闲、珠宝/饰品、 眼镜/礼品、 f3f3女装、配饰、咖啡 男装、配饰、休闲、 美容美发 女装、配饰 女装、女内、配饰、 男装 f2f2女装、女内、配饰女装、配饰 女装、女鞋、配饰、 化妆品、餐饮 女装、配饰、餐饮 f1f1 服饰、化妆品、鞋、 皮具/手袋

11、化妆品、皮具手袋、 鞋、珠宝/饰品、餐饮、 屈臣氏 珠宝/饰品、化妆品、 皮具/手袋 化妆品、皮具/手袋、 鞋、餐饮、银行 b1b1精品超市、餐饮家乐福、餐饮、配饰 休闲、数码、 配套服务 餐饮、配套服务、 化妆品、饰品、屈臣氏 b2b2申格体育n/an/an/a 我们挑选了目前天津有代表性的4个商业项目进行分析，作为对本项目的定位及主题分布的参考。 市场分析 房地产商域网房地产商域网 14 天津商业业态面积与销售情况天津商业业态面积与销售情况 上图是各主要经营品类上图是各主要经营品类 在天津主要商场的经营在天津主要商场的经营 面积与经营效益的对比面积与经营效益的对比 情况。从图示中，可以情况

12、。从图示中，可以 看出，女装、鞋类、化看出，女装、鞋类、化 妆品、箱包等销售占比妆品、箱包等销售占比 明显高于面积所占比例，明显高于面积所占比例， 属于对商业贡献较高的属于对商业贡献较高的 业态。业态。 市场分析 房地产商域网房地产商域网 15 南京路 和平路 滨江道 南市商圈 东北角商圈 天津市商业市场分析天津市商业市场分析 p竞争项目竞争项目 l五年内将陆续有嘉里、和记 黄埔、恒隆广场、津门津塔、 仁恒海河广场等多个大型城 市商业综合体项目进入市场， 总建筑面积逾200万平米。 l项目竞争压力明显 市场分析 房地产商域网房地产商域网 16 项目名称嘉里中心津门津塔恒隆广场和记黄埔地铁项目仁

13、恒海河广场 开发商 嘉里建设、香 格里拉、新加 坡长春产业 北京金融街控股香港恒隆集团香港和记黄埔新加坡仁恒集团 商圈南站cbd和平路和平路南京路南市（海河沿线） 业态规划 商业、香格里 拉酒店、写字 楼、公寓 商业、瑞吉酒店、写 字楼、酒店式公寓 商业 商业、写字楼、 公寓 商业、写字楼、 高档住宅 商业形式 购物中心 120，000 购物中心 50， 000 购物中心（6f） 133，000 购物中心（6f） 77，000 百货 74，300 商业定位高档高档高档中高档中高档 目标客群 外来精英 白领阶层 奢侈饰品消费人群中高收入人群 外来精英 白领阶层 中高收入人群 介绍 竞争对手进展：

14、竞争对手进展： 嘉里中心与和记黄埔放缓开发进度，恒隆广场调整定位，仁恒已确定乐天百货为合作伙伴。 市场分析 房地产商域网房地产商域网 17 商业目前供应特点商业目前供应特点 p目前业态：以百货业为主 p商业档次：中档占据最大比重 p功能性配置：fashion比重大，商业区 鲜有餐饮、娱乐场所 消费市场发展趋势消费市场发展趋势 p追求个性化：开始追逐时尚潮流品牌 p崇尚生活品质：注重品味和商品品质 p重视购物体验，厌恶拥挤狭窄 p交通拥堵，成本增加，需要一站式消费 商业发展趋势商业发展趋势 p一站式消费 p综合时尚购物中心 p购物中心的体验式 消费 p国际时尚潮流 现有商业项目转型困难现有商业项

15、目转型困难 p物业陈旧，设备老化 p百货式经营，无法提 供大面积给专卖店品牌 p坐落于商业核心区， 快餐式消费为主档次难 提升 p体量有限，功能难集 合 本项目市场机会：本项目市场机会： 一站式舒适型时尚购物中心一站式舒适型时尚购物中心 商业空白点商业空白点市场机会：市场机会： 市场分析 房地产商域网房地产商域网 18 市场环境市场环境& &困难：困难： 1、天津整体经济落后北京34年； 2、消费水平低，消费理念落后； 3、非传统商圈，需较大的培育成本及较长的培育时间； 4、受经济危机影响，品牌商开店计划收缩，付租能力下降； 5、供应量放大，带来强有力竞争 市场分析 房地产商域网房地产商域网

16、19 战略举措：战略举措： 战略精准战略精准 目标明确目标明确 策略得当策略得当 稳健发展稳健发展 p通过大量的市场研究，我们将立足于区域，面向全市。在以我为主导、由我来在以我为主导、由我来 带动的前提下，建立行业地位带动的前提下，建立行业地位。 p品牌引进，坚持新旧组合，给消费者一个熟悉、引导的过程品牌引进，坚持新旧组合，给消费者一个熟悉、引导的过程。保留消费者喜爱 的品类和业态，同时引入影院、show场、时尚品牌集合店等新鲜血液型业态。 保证品牌落位准确，招商时机把握准确，缩短招商时间。 p在招商政策制定上，对过渡性店铺严格条件，对主力商户和品牌领头羊给予优在招商政策制定上，对过渡性店铺严

17、格条件，对主力商户和品牌领头羊给予优 惠条件惠条件。 p通过品牌积累实现竞争优势，最终实现高开业率，高租金收入。通过品牌积累实现竞争优势，最终实现高开业率，高租金收入。 市场分析 房地产商域网房地产商域网 20 项目概述 市场分析 项目定位项目定位 业态规划及 品牌落位 收益预估 c地块方案 国际时尚生活城国际时尚生活城 国际国际时尚时尚生活生活城城 前 瞻 理 念 国 际 品 质 引 领 潮 流 具 有 现 代 气 息 时 尚 品 牌 的 有 机 组 合 都 市 生 活 风 向 标 引 领 娱 悦 生 活 方 式 休 闲 惬 意 的 体 验 空 间 舒 适 空 间 时 尚 体 验 生 活 娱

18、 乐 购 物 的 天 堂 丰 富 多 彩 的 复 合 型 商 业 体 全 球 同 步 品 味 生 活 具 有 号 召 力 的 品 牌 组 合 购物中心 房地产商域网房地产商域网 21 家庭购物中心“一站 式体验商业模式”的综合体 国际时尚生活城国际化青年城 项目深化定位：项目深化定位： 国际时尚生活城国际时尚生活城 大悦成城大悦成城 项目初期定位：项目初期定位： 一个具有现代水准的，集购物、娱乐、休闲功能为一体的体验型综合性商业中心，以 中等偏上的消费层次作为主要服务对象lifestyle shopping centre 项目定位 房地产商域网房地产商域网 22 定位思路定位思路 专业功能型业

19、态与畅销时尚品牌结合，带动人流，培养高品质客群的忠 诚度，实现投资回报，并保证可持续增长。 保障项目档次， 培养高质量客群 专业功能专业功能 型业态型业态 高人气高人气 高坪效高坪效 合理布局合理布局 国际时国际时 尚形象尚形象 + 高收益高收益 短期短期 回报回报 持续持续 增长增长 时尚国际品牌时尚国际品牌 时尚度时尚度 高品味高品味 拉动人流 合理布局 项目定位 房地产商域网房地产商域网 23 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 综合效益最大化综合效益最大化 保证生存能力保证生存能力 塑造时尚风向标塑造时尚风向标 预留升级空间预留升级空间 功能创造亮点功能创造亮点 定位原则定位原则

20、项目定位 房地产商域网房地产商域网 24 吸引力营造吸引力营造 因悦而来因悦而来 时尚娱悦城时尚娱悦城大悦我领航大悦我领航 因时尚而来因娱乐而来因聚会而来.因生活而来. 提供区别于天津市传统 商业项目的高品质休闲体验。 打造与现代生活方式同步的市级商业中心, 项目定位 房地产商域网房地产商域网 25 客群描述客群描述 谁是天津大悦城购物中心的有效消费人群？谁是天津大悦城购物中心的有效消费人群？ p时尚家庭时尚家庭 都市2-3口之家， 具有一定品味及消 费能力，消费频率 稳定 p办公消费群体办公消费群体 餐饮消费为主，初 期随机性消费较 强，后期可成为项 目忠诚客户 p过往流动性及过往流动性及

21、旅游客群旅游客群 随机性较强，往来 商务和旅游消费 p时尚追崇者时尚追崇者 追求时尚，逐渐 体验时尚消费的 客群，消费力处 于增长阶段 p团购、集团团购、集团 消费消费 卡务 构建天津独具特色主力商户组合，营建丰富业态，满足消费者“尚、乐、美、食”的 多层次需求，形成项目对消费者的有效吸引。 项目定位 房地产商域网房地产商域网 26 街道，沉淀城市文明的肌理 马场道、重庆道、睦南道、大理道、常德道 五大道，城市历史与文化的鉴证！五大道，城市历史与文化的鉴证！ 楼层主题策划思路楼层主题策划思路 项目定位 房地产商域网房地产商域网 27 愉愉悦悦盛宴盛宴.欢聚大道欢聚大道 炫炫动动青春青春.活力大

22、道活力大道 都市都市悦悦章章. .时尚大道时尚大道 精精彩无限彩无限. .国际大道国际大道 异异彩彩纷呈纷呈. .生活大道生活大道 近者悦近者悦花花 远者来远者来园园 楼层主题：天津楼层主题：天津“新五大道新五大道” f5 f4 f2 f1 b1 f3 “悦动悦精彩” 项目定位 房地产商域网房地产商域网 28 项目概述 市场分析 项目定位 业态规划及业态规划及 品牌落位品牌落位 收益预估 c地块方案 p在各个平面中与楼层商业主题及动线、节点相结合； p在立体布局中，业态设置尽可能在垂直方向上保持一致性。业态纵向聚集形成较强 辐射效应，有利于迅速培养消费者对购物中心的良好感受，保证垂直交通的顺畅

23、。 南 门 外 大 街 南 马 路 室外节点室内节点 规划原则规划原则1 1 购物中心 房地产商域网房地产商域网 29 以投资回报率投资回报率为业 态规划核心原则 保证项目生存能力生存能力 实现股东投资回报 及收益的长期增长长期增长 租金收益型租金收益型 “收益保障收益保障” (33%) 人流贡献型人流贡献型 “聚客效应聚客效应” (37%) 代表定位型代表定位型 “领头羊效应领头羊效应” (15%) 新鲜血液型新鲜血液型 “独有、前沿独有、前沿” (15%)(15%) 女装、鞋、化妆品、配饰、 运动服饰、休闲服饰等畅销品牌 超市、餐饮、影院等集客 能力较强品牌 国际一线化妆品、 国际时尚品牌

24、服饰 首次进津品牌业态及品牌 规划原则规划原则2 2 业态规划及品牌落位 房地产商域网房地产商域网 30 业态建筑面积（m2）占比 主题购物区26353 21.1% 时尚集成店10573 8.5% 时尚服饰17420 13.9% 休闲服饰5354 4.3% 家居家饰5836 4.7% 电影院10013 8.0% 超市4951 4.0% 化妆品集成店494 0.4% 电玩4241 3.4% 儿童世界3843 3.1% 餐饮(快餐轻食/ 饮品） 24298 19.4% 国际观展中心4937 3.9% 配饰/礼品/数码 / 音像/服务配 套 6764 5.4% 合计125077 100.0% 整体业

25、态配比整体业态配比 业态规划及品牌落位 房地产商域网房地产商域网 31 主力店规划调整方案主力店规划调整方案 业态规划及品牌落位 影院国际观展中心国际观展中心 p主力店调整：百货位置调整为主力集成 店，形成主题广场 原冰场位置调整为观展中心 p调整后，主力店： 面积比例 37% 预计收益比例28%（调整前14%） p主力店包含： 主题广场面积比例 25% 影院面积比例 8% 观展中心面积比例 4% 房地产商域网房地产商域网 32 百货业态分析百货业态分析 优势：虽然优势：虽然 p吸引女性消费 p带动其他业态 p坪效高 劣势：但是劣势：但是 p引进百货品牌店租金收益低 p百货的排他性对购物中心招

26、商有很大影响 p招商成本较高 p直接面临固有传统百货的竞争 项目面临的问题项目面临的问题 原百货原百货 f5 f4 f2 f1 b1 f3 在原规划中,百货是项目的重要主力店之一,我们对该区域反 复进行战略思考,作出如下调整: 业态规划及品牌落位主力店 主力店规划调整方案主力店规划调整方案 房地产商域网房地产商域网 33 分析结论：所以分析结论：所以 p不引进品牌百货店 p采用集成店组合策略，划分动 线，自主招商、充分展示新型经营 业态 p根据大悦城 “新五大道”的主题 街区设置，分设生活、时尚、魅力、 炫动、欢聚等5个主题广场，增加 项目生命力和活力 主题广场主题广场 f5 f4 f2 f1

27、 b1 f3 生活广场家居 家饰 时尚广场鞋、 包、化妆品 魅力广场女装、 内衣、珠宝首饰 炫动广场运动 业态规划及品牌落位主力店 炫炫动动青春青春.活力大道活力大道 都市都市悦悦章章. .时尚大道时尚大道 精精彩无限彩无限. .国际大道国际大道 异异彩彩纷呈纷呈. .生活大道生活大道 愉愉悦悦盛宴盛宴.欢聚大道欢聚大道 欢聚广场 房地产商域网房地产商域网 34 影城影城.必要性必要性 p 面积比例 8% 预计收益比例2% p丰富了休闲、娱乐功能 p人流中心、客流磁场 p提升滞留时间，增强“消费目的地”属性 p与餐饮、电玩/ktv、数码等业态形成联动 影城影城.选择标准选择标准 p影院定位与购

28、物中心相符 p较强的营销能力，配合达到“双赢”效果 p拥有强大的文化产业资源整合能力 电玩中心/ ktv f5 f4 f2 f1 b1 f3 影音/数码 动漫玩具/ 创意礼品 影城 餐饮 业态规划及品牌落位主力店 房地产商域网房地产商域网 35 p2004年金逸影视正式成为“华纳”在中国合作伙伴 p目前金逸影视集团相继在北京、上海、等多个城市开 设了十几间豪华多厅影城，发展迅速。 p具备较多的会员数量及完善的会员服务理念，观影优 惠活动较多。 p华谊兄弟集团于2007正式进入影院市场。 p华谊兄弟强大的表演、艺人、创意人才资源可成为其 影院、天津大悦城的宣传平台，通过多元平台使天津 大悦城成为

29、明星云集地。 p引进数码放映、赛事、聚会等先进理念，使影院的功 能更加丰富。 p2007年，嘉禾院线被橙天集团收购，旨在在主要城市 建立高端影院。 p具备丰富的影院设计、运营经营，在东南亚各国拥有 多个影城。 p具备现代化信息管理系统、订票系统，现正向多功能 综合性影城发展。 广州金逸影视集团广州金逸影视集团 影城影城.甄选品牌甄选品牌 业态规划及品牌落位主力店 房地产商域网房地产商域网 36 p主力店的有益补充 强化商业品质 增强抗风险能力 p本项目中，次主力店： 面积比例 18.9% 收益比例14.3% p次主力店涵盖：电玩电玩/ktv、精品超 市、儿童天地、时尚集成店 p电玩/ktv、精

30、品超市、儿童天地 可有效丰富功能，提升活力 p时尚集成店可凸显项目定位 次主力店规划次主力店规划 时尚集成店时尚集成店 & &旗舰店旗舰店 儿童天地儿童天地 电玩电玩ktvktv精品超市精品超市 f5 f4 f2 f1 b1 f3 业态规划及品牌落位次主力店 房地产商域网房地产商域网 37 时尚集成时尚集成& &旗舰店旗舰店.必要性必要性 商业发展趋势 突显定位 聚集形成亮点 高坪效租金 引领天津消费趋势 打造长期竞争力 天津消费目的地 吸引、聚集人流，保证生存 面积比例 8.5% 租金比例 10.4% 实现投资回报 时尚集成时尚集成& & 旗舰店旗舰店 主题广场主题广场 f5 f4 f2 f

31、1 b1 f3 业态规划及品牌落位次主力店 房地产商域网房地产商域网 38 集成店集成店.品牌甄选品牌甄选 业态规划及品牌落位次主力店 房地产商域网房地产商域网 39 p聚集消费，带动人气 p天津具备餐饮消费基础， 运营状况普遍良好 p餐饮、娱乐业态互动明显 p购物中心中餐饮： 面积比例 19.4% 收益比例 11.2% 餐饮餐饮.优势优势 餐饮餐饮 业态规划及品牌落位餐饮 房地产商域网房地产商域网 40 f4： 大型正餐/休闲餐 饮/西餐/日韩料 理/茶餐厅/快餐 f3： 茶餐厅/休闲餐饮 /日韩料理/轻食 小点 f2： 茶餐厅/咖啡/茶 b1： 快餐/轻食小点 f1： 咖啡/茶/休闲餐 饮

32、/日韩料理 f5： 休闲餐饮 类别 建筑面积 （） 面积占比 （） 快餐634926% 西餐9564% 咖啡/茶17357% 轻食小点13005% 日韩料理15236% 休闲餐饮462219% 正餐410617% 茶餐厅296513% 泰餐7413% 总计24298100.0% 餐饮餐饮.细分细分 业态规划及品牌落位餐饮 房地产商域网房地产商域网 41 业态业态& &品牌落位品牌落位b1b1 b1（地铁层）特征：（地铁层）特征： 便利：便利：便利性设施多集中在该层，能够吸引往来人群消费； 休闲：休闲：设置休闲餐饮，便于人们约会、就餐放松； 快速：快速：设置速食店、西点、零食等，满足往来人群的需

33、求。 以超市、餐饮、休闲、服饰化妆品为主，提高人气 业态规划及品牌落位 房地产商域网房地产商域网 42 b01 b02 b03 b04 b05 b06 b07 b08 b09 b10 b11 b14 b12 b13 b16b15 b17 b18 b19 b20 b21 b22 b23 b24 b25#=3116 b26 b27 b30#：2847 b33 b34 b35 b36 b37 b38b39 b40 超市：超市： a: ole b: bhg c: jusco b29 b28 b31b32 b41 精品超市区：精品超市区： n 主动拉动人流，带动沿线 区域商业价值 时尚元素区：时尚元素区

34、： n依附庞大人流获取最大价值 n提高时尚生活元素，增添活力 美食广场区：美食广场区： n将写字楼、商业 、地铁等功能的 人流很好互动， 体现便利与便捷 。 人流聚集区人流聚集区 人流拉动功能区人流拉动功能区 生活广场：生活广场： n形成人流吸引点（ hola、harbor house) 精品超市区 生活广场 时尚元素区 美食广场区 b1 b1 异彩纷呈异彩纷呈. .生活大道生活大道动线动线& &功能示意图功能示意图 房地产商域网房地产商域网 43 b01 b02 b03 b04 b05 b06 b07 b08 b09 b10 b11 b14 b12 b13 b16 b15 b17 b18 b

35、19 b20 b21 b22 b23 b24 b25#：3116 b26 b27 b30#：2847 b33 b34 b35 b36 b37 b38b39 b40 家居家饰：家居家饰： 特力屋特力屋 harbor house b29 b28 b31b32 b41 餐饮（美食餐饮（美食 广场）：广场）： 时尚服饰时尚服饰 时尚品牌时尚品牌 集成店集成店 b1 b1 落位示意图落位示意图 hot wind / west link / 麦考林麦考林 / princess / et boiteebase / balano / attitude / e.s / me&city / 佐丹奴佐丹奴 / 堡狮

36、龙堡狮龙 优之良品优之良品/巴克闪冰巴克闪冰/快乐柠檬快乐柠檬/巴黎贝甜巴黎贝甜/breadktalk/中粮良品中粮良品/大食代大食代 / 龙心大悦龙心大悦 / 2667 餐饮餐饮(快餐轻食快餐轻食/饮饮 品）品） 24%20 1087 时尚服饰时尚服饰10%5 ole/bhg/jusco2847 超市超市26%1 宝岛宝岛/亮视点亮视点/雪亮雪亮/apple/ sony/samsung/福奈特福奈特/柯达柯达/ 同仁堂补品同仁堂补品/天福名茶天福名茶/海王星辰海王星辰 536 配饰配饰/礼品礼品/数码数码/ 音像音像/服务配套服务配套 95% 特力屋特力屋/harbor house/lock

37、&lock/ 双立人双立人/potato & co./hoyaboby3356 家居家居/家饰家饰431% 落位品牌落位品牌面积面积业态占比占比铺位数铺位数 asobio/watsons概念店概念店453 4%1 10946面积合计面积合计100%40 时尚品牌集成店时尚品牌集成店 超市：超市： ole bhg jusco 房地产商域网房地产商域网 44 凸显项目定位：凸显项目定位：选国际时尚服饰旗舰店作为门头店，以其国际时尚的定位表达项目 的整体风格； 提升坪效：提升坪效：旗舰店周边铺位安排付租能力较强的其他时尚品牌专卖店，进一步强化 定位并有效提升坪效； 错落分布：错落分布：旗舰店与其他店

38、铺错落分布于首层，平衡整个商业人流。 业态业态& &品牌落位品牌落位f1f1 以国际时尚品牌服饰为主，代表定位，突出形象 配置化妆品、饰品、礼品等业态,提高收益 业态规划及品牌落位 房地产商域网房地产商域网 45 133 132131 134 135 136137 139 141 142 145 144 143 103 104 105 106 107 109 110 112 113 111 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124125 126 127 128129130 102 招行招行/中行中行/工行工行 108 101 140 138 时尚品

39、牌集成店时尚品牌集成店 ： h&m / zara 时尚品牌集成店时尚品牌集成店 ： asobio / muji 时尚品牌集成时尚品牌集成 店：店： zara / h&m 时尚品牌集成店：时尚品牌集成店： novo/next/un qio 商务配套区：商务配套区： n 吸引写字楼客 群消费 国际旗舰店：国际旗舰店： n 突出项目定位 n 提升人气 n平衡人流 n提升周边区域商业价 值 动线动线& &功能示意图功能示意图 品牌服饰区：品牌服饰区： n 充分利用平衡的高客流， 达到高产租 时尚广场：时尚广场： n品类集中，增强区 域吸引力 鞋鞋 包包 化妆品化妆品 f1 f1 精彩无限精彩无限. .

40、国际大道国际大道 品牌服饰区 时尚广场 国际旗舰 房地产商域网房地产商域网 46 133 132 131 134 135 136137 139 141 142 145 144 143 103 104 105 106 107 109 110 112 113 111 114 115#:3895 116 117 118 119 120 121 122 123 124125 126 127 128129130 102 招行招行/中行中行/工行工行 108 101 140 化妆品化妆品 138 鞋鞋 包包 f1f1：落位示意图：落位示意图 2561品牌集成店品牌集成店h&m / zara /asobio

41、 / muji/novo/next/unqio20%4 面积面积业态业态 落位品牌落位品牌占比占比店铺数店铺数 亨德利亨德利/emperor /swarovski / gatha / artini / ck / montblanc enzo /folli follie/swatch/天梭天梭/ dior / fendi/ 招行招行/中行中行/工行工行/seven eleven 881 配饰配饰/礼品礼品/数码数码/音音 像像/服务配套服务配套 7%4 4518 时尚服饰时尚服饰 liu.jo / i.t / eq:iq/d&g / /portss1961 /kookai / b+ab / to

42、mmy hilfiger / moiselle / max.studio / top shop / miss sixty / mango / promod / a/x / lancel/next / s.d.spontini / nine west/ vero moda/anne sui/y-3/anneklein / pinko/selected /guess/ dkny / bookbrother /a.testoni / balenciage / aquascutum 35%30 13075面积合计面积合计 100% 51 喜力喜力/迪桑娜迪桑娜/why/黑眼睛黑眼睛/沙驰沙驰/贝纳通贝

43、纳通/布兰诗布兰诗/新秀丽新秀丽/嘉莲薇嘉莲薇/菲安妮菲安妮/秀丹名物秀丹名物箱包箱包 百丽百丽/ 思加图思加图/天美意天美意/莱尔斯丹莱尔斯丹/翠贝卡翠贝卡/星期六星期六/tata/红科红科/真美诗真美诗/百思图百思图/fed/哈森哈森/美丽宝美丽宝/ 奥卡索奥卡索鞋鞋 fanel/loreal/aqua/viohy/olay/red eanth/佰草集佰草集/aupres/maybe lline/annisui/欧舒丹欧舒丹/家美乐家美乐/ 玛坤丝玛坤丝/深蓝深蓝 /dhc/u2b/the face shop/ 药妆药妆/兰芝兰芝/蝶妆蝶妆/ 230%3895 化妆品化妆品 主题主题 购物

44、购物 区区 轻型餐饮轻型餐饮starbucks/costa/ 古典玫瑰园古典玫瑰园/coldstone/ ciao / haagen-dazs/季诺意式休闲咖啡季诺意式休闲咖啡/味牛豆捞味牛豆捞/猫头鹰猫头鹰/土大力土大力/避风塘避风塘/麻布十番麻布十番7%9 936 284 sephora/sasa/明星汇明星汇2%2化妆品集成店化妆品集成店 时尚广场时尚广场 房地产商域网房地产商域网 47 旗舰店跃层分布：旗舰店跃层分布：标志性旗舰店跨首层、二层分布，其内部设置能自然将消费者引入 二层； 品牌档次自然过渡：品牌档次自然过渡：从二层的旗舰店，可自然过渡其他时尚流行品牌； 业态业态& &品牌落

45、位品牌落位f2f2 以坪效高，付租能力强的时尚男女服饰为主 业态规划及品牌落位 房地产商域网房地产商域网 48 201 202 203 204 205 206 207 210 211 212 213 214#：5632 215 216217 218219 220 221222223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 235236237 238 247 246 248 208 20 9 241 239 240 242 234 国际旗舰（北部）：国际旗舰（北部）： n将人流向北侧拉动 国际旗舰：国际旗舰： n 提升二层国际感及 时尚感 n 提升二层租金

46、水平 n 一层的延续，垂直 拉动人流 美食区：美食区： n 拉动人流向南流动 n形成人流吸引点，平衡 整层人流量和人气 时尚服饰区：时尚服饰区： n 充分利用平衡的高客 流，达到高产租 女装女装 内衣内衣 珠宝首饰珠宝首饰 魅力广场：魅力广场： n品类集中，增强区域 吸引力 动线动线& &功能示意图功能示意图f2f2都市悦章都市悦章. .时尚大道时尚大道 品牌服饰区 魅力广场 国际旗舰 美食区 魅力广场魅力广场 房地产商域网房地产商域网 49 201 202 203 204 205 206 207 210 211 212 213 214#：5632 215 216217 218219 220

47、221222223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 235236237238 244 243 245 209 241 239 女装女装 内衣内衣 珠宝首饰珠宝首饰 240 242 234 246 208 f2 f2 ： 落位示意图落位示意图 chirly /giordano ladies /sisiley/la pargay/arrtco/ eitie/ edc/ 玛斯菲尔玛斯菲尔/g2000/翠贝卡翠贝卡/theme /azona/江南布衣江南布衣/size site/ /例外例外/子苞米子苞米 /jorya/elle/diesel/bests

48、eller group /sobasic / 马克华菲马克华菲/kulhe/ teenie wennie/jack&jones/esprit/e-land/艾格艾格/ levis/ck jeans / jessica/prich/fcuk/bauhaus/ecco/ geox /skap/g-star/ fox/白领白领 4413 时尚服饰时尚服饰 tous/曼谷银曼谷银/qggle/ swatch/tissot/twice gigis/yes or no/shes/ sibo/银的堡银的堡/海盗船海盗船/思妍丽思妍丽 756 配饰配饰/礼品礼品/数码数码/ 音像音像/服务配套服务配套 港丽港

49、丽/金湖金湖/一茶一坐一茶一坐/古典玫瑰园古典玫瑰园 餐饮（轻型餐饮）餐饮（轻型餐饮） 3066 时尚品牌集成店时尚品牌集成店 30% 5% 7% 20% 35 4 2 4 落位品牌落位品牌面积面积 业态业态 占比占比店铺数店铺数 557 h&m / zara /asobio / muji/novo/next/unqio 周生生周生生/ 周大福周大福/ 金至尊金至尊/谢瑞麟谢瑞麟 /玛贝尔玛贝尔/艾伦斯特艾伦斯特/瑰宝瑰宝/ama 珠宝首饰珠宝首饰 黛安芬黛安芬/爱慕爱慕/安莉芳安莉芳/欧迪芬欧迪芬/舒雅舒雅/芬迪诗芬迪诗/桑扶兰桑扶兰/古今古今/ 艾格艾格/婷美婷美/衣恋衣恋 内衣内衣 淑女

50、屋淑女屋/ kaja/麦亚奴麦亚奴/芮麦芙芮麦芙/macxjac/lily/依瑶依瑶/colour 18/veek/wanko /柯罗巴柯罗巴/ 朗姿朗姿/季候风季候风/丽莱丽莱/sino/简简/亦谷亦谷/贝萱贝萱/贝拉维贝拉维 拉拉/哥弟哥弟/soda/jinava/sandwich/神思神思/播播 338%5632 女装女装 主题主题 购物购物 区区 14424 面积合计面积合计 100%48 魅力广场魅力广场 房地产商域网房地产商域网 50 较大的单店面积：较大的单店面积：运动品牌单店规模较大，产品线更加丰富，展示性更强； 专项集中：专项集中：运动品牌以专卖店形式设置，在位置安排上集中设

51、置，形成规模效应； 业态共生：业态共生：运动品牌类业态与电子、休闲用品、运动箱包等相关业态结合，拉动连带 消费； 业态业态& &品牌落位品牌落位f3f3 以运动、休闲服饰及娱乐业态为主，吸引年轻消费客群 业态规划及品牌落位 房地产商域网房地产商域网 51 动线动线& &功能示意图功能示意图 302 303 304 305 306 308 309 310 311 312 313 315 316317 318 319320321 322 323324 325 326328 332 333334 335 336 337 327 329#=2439 a:sega game center b:神采飞扬神

52、采飞扬 c: 嘉斯猫嘉斯猫 330 331 338 301 307 休闲活力区：休闲活力区： n 主题业态拉动人流 休闲餐饮区：休闲餐饮区： n提升人气 n与周边业态较好融合 娱乐区：娱乐区： n丰富业态 n行成三层人流聚集点 儿童体验区：儿童体验区： n体现全客层定位 n带动家庭消费 炫动广场：炫动广场： n品类集中，增强区域吸引力 主题购物区主题购物区 314# = 5628 男装男装 运动运动 申格申格 运功运功100 炫动广场：炫动广场： f3 f3 炫动青春炫动青春. .活力大道活力大道 娱乐区 炫动广场 休闲活力区 儿童体验区 美食区 房地产商域网房地产商域网 52 302 303

53、 304 305 306 308 309 310 311 312 313 314# = 5628 315 316 317318 319320321 322 323324 325 326328 332 333334 335 336 337 327 329#=2439 a:sega game center b:神采飞扬神采飞扬 c: 嘉斯猫嘉斯猫 330 331 338 大众书局大众书局 光合作用光合作用 307 男装男装 运动运动 申格申格 运功运功100 301 a: 天才宝贝天才宝贝 b: 反斗城反斗城 c: 汤姆熊汤姆熊 f3 f3 ： 落位示意图落位示意图 camel/ kuhle/je

54、ansport/维斯凯维斯凯/ jeep / lee/esprit men/jasonwood/ ucla/apple/trek&travel/jackwolfskin/ inwear/im david/bossini style/ 速写速写/loistony jeans/苏格兰飞人苏格兰飞人/ fubu/skechers/toughjeans/暇步士暇步士 / acupuncture dockers/koyojeans/giordano concept/v-one 3079 休闲休闲 zippo/瑞士军刀瑞士军刀crocs/casio疯果疯果/ hello kitty/大众书局大众书局/光合

55、作用光合作用702 配饰配饰/礼品礼品/数码数码/ 音像音像/服务配套服务配套 罗马世家罗马世家/马亚诺马亚诺/伦敦雾伦敦雾/集杰集杰/森迪威尔森迪威尔/tony wear/萨巴蒂尼萨巴蒂尼/威可多威可多/ 万星威万星威/leo/铁狮丹顿铁狮丹顿 5628 主题主题 购物购物 区区 天才宝贝天才宝贝/反斗城反斗城 /汤姆熊汤姆熊nike kidsadidas kids/mothercare/ 爱丽丝儿童摄影爱丽丝儿童摄影/kingkow 2210 儿童世界儿童世界 一茶一坐一茶一坐/和合谷和合谷/puresmoothies/romana/水果捞水果捞/巴克闪冰巴克闪冰/一品三笑一品三笑 /炼瓦家炼瓦家/找茶找茶/ yofen fruz 1114 餐饮（轻餐）餐饮（轻餐） 14% 1% 36% 16% 10% 17 3 2 10 7 落位品牌落位品牌面积面积业态业态占比占比店铺数店铺数 男士服饰男士服饰 运动运动申格申格/运动运动100 15172 面积合计面积合计40 sega game center/神采飞扬神采飞扬/嘉斯猫嘉斯猫2439 电玩电玩16%1 炫动广场炫动广场 房地产商域网房地产商域网 53 餐饮集中分布：餐饮集中分布：餐饮区设置在较高楼层，其消费目的性强，能够将人流吸引到较高 楼层； 业态互动：业态互动：国际观展中心与其他业态有良好的互动，又可直接带动