个人与单位投资住宅类房地产税收比对

1、个人与单位投资住宅类房地产税收比对 由于个人在沪购买房屋的限售制度，很多投资者拟采取注册公司的方式购买房产。根据有关 法律法规的规定，木文就个人与单位购买住宅类房地产税收作简要对比，供投资者参考。 、购房时的税收负担比较分析 1契税 根据中华人民共和国契税暂行条例、上海市财政局关于本市贯彻V中华人民共和国契 税暂行条例 的若干意见、中华人民共和国印花税暂行条例，在上海市范围内转移土 地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税，上海市契税的 适用税率为3%。 根据财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税 优惠政策的通知，个人享有以下优惠：

2、 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下 同）唯一住房的，减半征收契税。 对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契 税 勒位购买房地产，不享受上述优惠按照3眩额缴纳契税。 2、卬花税 根据财政部、国家税务总局关于卬花税若干政策的通知，个人销售或购买住房暂免征收 印花税；单位购买住宅类房产应按照合同总额的万分之五缴纳印花税。 综上，个人购买房地产免征卬花税，契税可能享受减征或免征；单位购买房地产应全额缴纳 契税、卬花税。 二、持有房屋时的税收负担比较分析 1房产税 中华人民共和国房产税暂行条例、上海市房产税实施细

3、则（下称“房产税实施细 则”）规定，房产税由产权所有人缴纳。房产税实施细则第五条规定，房产税依照房 产原值一次减除百分之二十的余值计算缴纳，房产原值包括房屋不可分割的附属设备，没有 房产原值或原值明显不合理、不足为依据的，由当地税务机关参考同类房产核定；房产岀租 的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税实施细则第六条规定，房产税的税率， 依照房产余值或计税价格计征的，年税率为百分之一点二；依照房产租金收入计征的，税率 为百分之十二。该条例第九条规定，房产税按年征收，分期缴纳，规定期限为：（1）企业、 机关、事业、军队等纳税单位每季度缴纳一期, 每期在季度的第二个月按当地税务机关规定 日期缴

4、纳入库；（2）房产管理部门每月缴纳一期，每期税款在次月十五日前缴纳入库；但 每年十二月份的税款应在当月二十五日前先行估缴入库，个人每 下年度一月十五日前结算退补；（3） 半年缴纳一期，上半年在四月份，下半年在十月份，按当地税务 机关规定的日期缴纳入库；个人出租非居住用房可以分月、分季或全年一次缴纳，但不能跨年度预征税款。 2、城镇土地使用税 根据上海市城镇土地使用税实施规定的相关规定，在上海市内环线以内的区域内使用土 地的单位和个人应当缴纳城镇土地使用税，内环线以内区域为一至三级纳税等级，其中一级 区域为每平方米年税额30元；二级区域为每平方米年税额20元；三级区域为每平方米年税 额12元。该

5、规定第五条、第八条分别规定，纳税人实际占有土地的使用权属于专有的，计 税土地面积以房地产权证上记载的土地面积为准；城镇土地使用税按年计算，实行按月、季 度或者半年分期缴纳。 根据财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税（2006 186号）第二条规定，以岀让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交 付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签 订的次月起缴纳城镇土地使用税。 上海市税务局网站公布的上海市城镇土地使用税宣传提纲第五条规定，直接用于农、林、 牧、渔业的生产用地、个人居住用房屋及院落用地等免征城镇土地使用税。

6、 综上，单位购买住宅房地产应缴纳城镇土地税、房产税，个人购买住宅类房地产无需缴纳城 镇土地税与房产税。 三、房屋处分时的税收负担比较分析 （一）印花税 购房人转让住宅类房地产，免征印花税。 单位按照相关规定缴纳合同总价格万分之五的卬花税。 （二）营业税 根据中华人民共和国营业税暂行条例的相关规定，在我国境内提供条例规定的劳务、转 让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业稅的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。 根据财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税（2011） 12 号）的相关规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超 过5年（含5年）

7、的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额 征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 根据营业税税目税率表，销售建筑物或构筑物的营业税的税率为5%同时还应缴纳营业税 附加。 因此，单位在出售房地产时，应当缴纳共计5. 65%的营业税及附加；个人出售房地产时，按 照其购买年限（按照相关产权凭证记载时间计算）确定征收标准及是否免征。 （三）土地增值税 1继承、赠予 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（下称“实施细则”）第二条规定， 需要缴纳土地增值税的土地使用权、地上建筑物及附着物转让，不包括以继承、赠与方式无 偿转让房地产的行为。 根

8、据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995： 48号）规定，实施细则所称的“赠与”是指如下情况：（1）房产所有人、土地使用权 所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；（2）房产所有人、 土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与 教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 因此，单位或个人购房后将该房屋以上述方式赠予的，无须缴纳土地增值税；个人购房后将 该房屋以上述方式由继承人继承的，无须缴纳土地增值税。 2、转让 中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物 及其附着物并

9、取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。 根据财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137 号）的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 因此若单位转让房地产，需缴纳土地增值税，适用累进税率，具体纳税金额需由税务主管机 关核定；若个人转让房地产，无需缴纳土地增值税。 （四）所得税 个人购房后转让房屋的，应缴纳个人所得税；企业购房后转让房屋的，应缴纳企业所得税。 1、个人所得税 中华人民共和国个人所得税法第二条第九项规定，财产转让所得，应纳个人所得税。财 产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，财

10、 产转让所得税率为百分之二十。无法计算房屋原值的，按照房屋转让价格全额的1% （普通 住宅）或2% （非普通住宅）征收。 根据财政部国家税务总局建设部关于个人岀售住房所得征收个人所得税有关问题的通知 （财税字19991278号）的规定，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的 所得，免征个人所得税。根据财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产 交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（财税2010J94号）的规定，对出售自有住房 并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税, 但经电话咨询上海市税务局，上海市未 施行上述94号文的规定。 2、企业所得税 中华人民共和国企业所得

11、税法规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收 入，为收入总额；企业所得税的税率为25% 另，根据国务院关于个人独资企业和合伙企业征收所得税问题的通知（国发（2000） 16 号）的相关规定，自2000年1月1日起，对个人独资企业和合伙企业停止征收企业所得税， 其投资者的生产经营所得，比照个体工商户的生产、经营所得征收个人所得税。根据中华 人民共和国个人所得税法第三条的规定，个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的 承包经营、承租经营所得，适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率。 综上，在转让阶段，个人或企业购房的税收负担比较情况如下：个人购房后，其法定继承人 继承土地、房屋权属，不征收契税；单位购房后改制重组且符合财税 20124号文相关条件