老年公寓可行性报告

1、老年公寓可行性报告篇一：老年公寓可行性报告老年公寓可行性报告如今中国已经进入老龄化社会，每年老年人口以 800 万的速度在增加，养老已经成为 建设和谐社会的其中一项大问题，而现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院， 也要 进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱 着赚钱的目的也是不可取的， 因为养老服务是微利甚至是不盈利的。 当然， 也的确有人投资 建老年公寓纯粹为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，老年公寓开办以后，也还有 个维持良性动转的问题， 即如何保持其自身发展。 盈亏的主要因素是入住率和服务成本， 这 里的服务成本是指为老人服务所必需的

2、，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办 公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数X收费） -服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他 服务项目收取约定的费用。一、办院可行性分析 养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行 可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况， 尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况， 地理位置的交通和环境情况等。 盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、 降温取暖费、水电

3、煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。 办院的主要风险在于， 一是入住率的不足， 房租、 人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效 摊薄， 导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态， 不能实现资产的良性循环。 二是入住 老人的收费风险， 由于老人及子女的财务状态恶化等原因， 造成入住老人不能及时续费， 养 老机构又不能强行将老人赶出门， 造成垫付费用的局面。 三是老人的意外伤害风险。 老人属 高发意外伤害和突发死亡率较高的人群， 一旦产生纠纷， 诉讼和调解对养老院都带来人力和 物力上的负担。一、从市场角度武汉是个适合老年人养老的的城市， 各种公共设施以及一些收费较高的主题

4、公园对 65 岁以上的老年人免费。 随着人口流动的加剧， 会有越来越多的人选择到某某养老。 目前武汉 实际人口 1060.77 万，其中老年人口占到 163.76 万，占到 15.43 多。全市现拥有养老机构 208 家，床位不到 11 万余张，没有达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发 展空间。 从区域角度来看， 区和 区养老机构相对密集， 市南老城区和 路东部人 口居住密集区、 新区存在养老机构床位上的不足。二、目前深圳市内养老机构发展评价 武汉市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少象天 津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机

5、构。具体来讲，1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用 800 元以下） 的入住率一直很高，床位全年紧张。 办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套 设施齐全。2、百床以上收费在 1000 元左右的养老机构，市场目前属于中档以上养老机构，目前 存在一定程度的入住率不足， 经营情况多在盈亏平衡点以下。 但这种类型的养老机构是外地 来养老的老人的首选，市场前景看好。3、30 张床位至 100 张床位之间的中等规模老年公寓是某市养老机构的主流。这部分 养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求， 硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派， 机构管理还处在简单层次控制的范围

6、之内， 用人成本较低。 这种养老机构经历前期的经验积 累期，多数都实现了盈利需要特别提出的是， 这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐 定位在不能自理和半自理的老人群体。 这一群体服务需求层面较少， 日常消耗低， 且收费较 高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。4、30 张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前 期投入较小， 特别适合生活小区内建设。 经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会 的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入， “星光老年之 家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩

7、一下前期投入 得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送， 以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力 挑战较大， 每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。 迫切需要专业人士介入， 对这种养老机 构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康 复设施，达到降低服务成本的目的。二、收支情况分析（以 50 张床位，四人间养老院为例）一、开办养老机构前期投入1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿 园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在 200 元/

8、床/月以下（通常收费床位费为200 元-600元），例： 50 张床位的养老机构总建筑面积在 700 平方米以上，合理租金控制在年 10 万以 下。2、房屋改造和简单装修费用，约投入6 万元。3、基本设施配备。a）床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元X 50=4000阮。b）床上用品700 X 50=3500元c）室内每人一个圈椅 200X 50=10000d）电视每房间一个 1000 X 15=15000e）活动室设施家庭影院一套，麻将桌 2 个，健身器材 2 件，预算约 10000 元。f）餐饮设施，灶具二套，餐具 60 套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在 8000 元。（可 在开业时

9、争取区政府或赞助单位的捐赠）g）洗衣设备，预算 2000 元。h）洗澡设备，预算 5000 元。可时机成熟时再到位）i）办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。合计最小投入 280000 元。4、开业仪式和相关宣传费用，约20000 元。以上租金 +装修 +设施 +宣传 =300000 元二、养老机构年度运营投入1、员工工资。院长（兼会计）1人计4000 X 12=4800元副院长 兼采购1人计2000 X 12=2400元 护理员 5 人计 1000 X 12X 5=6000元0 厨师 2 人计 1200 X 12X 2=2640元0 以上共计 9 人计 158400 元。2伙食费成本 3

10、00X 50X 12=18000元0。3、水电费 400X 50=20000元4、取暖费 700 平米 X 20=14000元5、办公费用 600X 12=7200元6、设备耗材、维护等 2000 元7、租金 10 万元。以上投入合计 482000 元。三、养老机构收入预测（按80%床位利用率， 680 元收费）1 、床位费四人间 200X 12X 50X 80%=96元00。02、服务费 200X 12X 50X 80%=96元0003、餐费 260X 12X 50X 80%=124元8003、水电费 20X 12X 50X 80%=9元6004、取暖费 80X 3X 50X 80%=9元6

11、00 以上收入计 336000 元四、经营评估1 、 此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。2、 可期达到全年平均 80%的床位利用率，每年做 1 万元的资产折旧， 5000 元意外损 耗，保守收入 280000 元。3、 每位老人入住时收取5000 元意外保证金，可暂收付 200000 元，可 60%用于抵付 前期投入，其它做为周转资金和出院返还。三、开办养老机构相关手续一、开办养老机构应具备的条件（一）符合当地养老服务机构发展规划；（二）有规范的名称；（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；（四）有相应的资金（前期投入约1 万元 / 床）；（五）有与其业务相适应的从业

12、人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：（一）开办组织或个人的身份证明；（二）机构章程；（三）资金状况证明；（四）场所证明；（五）消防安全、卫生防疫证明；（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设 医疗机构的批准证书。三、开办养老服务机构，应办理如下手续：1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向 市民政部门提出申请。 本市其他组织和个人开办养老服务机构， 申办人应当向养老服务机构 所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审 查，对符合规定的，报

13、市民政部门。民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起 20 日内。2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建， 经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的 民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管 理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；（三）开办营利性养老服务机构， 申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办 理登记手续

14、。四、养老机构享受优惠和社会资源利用1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。 养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的 是要分析地块周边环境， 包括交通条件、 居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社 会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量 篇二：老年公寓可行性报告老年公寓可行性报告如今中国已经进入老龄化社会， 每年老年人

15、口以 800 万的速度在增加， 养老已经成为建 设和谐社会的其中一项大问题， 而现在是市场经济， 如其他行业一样， 要办老年公寓也要进 行市场调查， 进行可行性分析， 业内人士普遍认为开办老年公寓仅有爱心是不够的， 抱着赚 钱的目的也是不可取的， 因为养老服务是微利甚至不盈利的。 当然， 也的确有人投资建老年 公寓纯粹为回报社会，不为赚钱也不图虚名， 即是如此， 老年公寓开办以后，也还有个维持 良性转动的问题， 即如何保持其自身发展， 盈亏的主要因素是入住率和服务成本， 这里的服 务成本是指为老人服务所必需的， 有房租、 防暑降温取暖费、 水电煤气费、 工资、办公费用、 维修费、大型资产折旧费

16、等都要考虑在内，其计算公式为（预期入住人数N攵费）一服务成 本即为盈亏，收费项目主要有床位费，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。一、项目说明本项目计划书主要阐述杭州菲芮诺服饰有限公司准备于 2012 年在泾县开办 “夕阳红 ” 老年公寓中心项目的计划书。本项目动作时间定于 2012 年上半年。 开办 夕阳红 老年公寓中心项目， 对于本公司来 说，是基于目前中国 “老龄化社会增长的趋势来考虑的。这一项目的开发无论对国家对社会 对公司的意义深远， 一举多得： 一是可以为国家老龄事业尽份力， 解决老年人老有所养的问 题；二是帮助社会上的 421（双方父母、家庭夫妻、小孩 ）家庭减轻负担，给曾

17、经为国家、 社会和家庭做出了重要贡献的老年人提供一个安享晚年的一个机会； 三 是为公司的长期稳定发展奠定基础， 对公司未来拓展老龄市场， 建立完善的老龄事业产业链 至关重要。本计划书主要目标是：在宣城市泾县开办现代化、专业化、规范化、中档次的老年公 寓中心，计划 夕阳红 老年公寓建设在泾县经济开发区财富东路银海山庄对面，占地 150 亩，公寓房间设计三种入住模式，A类为公寓楼模式，每间 2张床位，设300间；每间1张床位，设200间，B类为公寓套间模式，设 400套；每套2张床位，C类为别墅群模式，设 100套，每套别墅 4张床位。就目前宣城市市场分析，按宣城市平均入住率80%计算，公寓每张床

18、位平均每月按 850元的标准计算实现年营业额为850元X 2000张X 80% 12月 =1632万元。根据皖民政厅关于养老社会福利机构财政补助实施细则文件第三条对新建床位数超过 100张以上的养老社会福利机构， 经市民政部门认定， 在正常运行一年后， 按每张床位 2000 元给予一次性开办补助；超过 500张以上的，每张补助 3000 元。2008年 12月 25日泾县人 民政府泾政 200869 号文件政策将补贴标准定为张床 1000 元！在建成运营后分三年补助到 位，此项可回笼资金可达 200 万元。夕阳红 老年公寓总的建设成本以及所需流动资金共需要（ 8550 万元），建设所需资 金（

19、 8450 万元），流动资金（ 100 万元），由于公司主要负责经营策划管理，该项目资金 所需资金将完全由社会筹集， 各位有资金的项目投资都以股东的身份提供， 公司定期提供分 红。该公司以项目入股持股60 %。二、公司简介杭州菲芮诺服饰有限公司于 2011 年4月成立， 位于杭州市拱墅区， 从事养老服务业是 本公司的核心投资领域之一，融汇国内外领先的养老理念，以国际化、产业化、全国连锁为特点，依托 夕阳红 老年公寓养老与居家养老服务， 延伸投资养老产业、 养老服务职业培训、 产品开发、 医疗康复等核心价值链， 构建 夕阳红 养老服务产业平台， 助力老年人享受充实 而精彩的退休岁月。夕阳红 将以

20、专业化的品牌战略，成为现代化、专业化、 规范化、产业化的老年服务机 构。 夕阳红 将以 “热心、精心、细心、耐心 ”为服务宗旨；以 “爱岗、敬业、尊重、维护 ”为 职业道德；以 “老人入住为本，才人利益为大 ”为基本服务准则，以 “老有所依，老有所为 ”为 核心竞争力， 并在理论上对中国及本地区老年化的趋势， 老年服务市场的供求矛盾有深入的 分析和研究， 对老年事业的发展方向和发展趋势有深刻的认识。 规范化、 标准化的管理成为 安徽老年服务产业发展的领头羊。三、项目市场背景与市场情况分析1、目前我国老年人口的背景与现状 随着中国进入老龄化社会的步伐加快，发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的重要

21、 内容。当前，我国正处于人口老龄化加速发展时期， 截至 2009年底，我国 60岁以上的老年 人口已经达到 1.67 亿，占全国总人口的 12.5%。据初步预测， 我国老年人口从今年起将进一 步呈现加速增长态势，到 2050 年前后全国老年人口将达到 4.7 亿左右。老龄问题不仅是个人和家庭的现实问题， 也是一个关系国计民生的重大社会问题。 日益 严峻的人口老龄化挑战， 在人口结构上呈现出高龄化、少子化、空巢化的加速发展态势，更 与人口高峰、就业高峰相重叠，与经济转型、社会转型、文化转型相交织，已渗透到经济发 展和社会生活的各个领域。2、目前宣城市老年人现状目前宣城市 60 岁以上老人有 29

22、.5 万，占全市户籍人口的 11 %；空巢老人达到 13.2 万人，占老年人口数量的 38 %；泾县现 60 岁以上老人约 3.5 万人，占全县人口的 10%。全 市部分丧失和完全丧失自理能力的老人有近 3 万人，占老年人口数量的 10 %。据测算，宣 城市老年人正在以每年 3%的速度递增，我市在 2 万老年人当中，九成老人希望居家养老， 但随着社会发展老少分住、 家庭小型化已成必然趋势， 家庭保障和照料功能逐步向社会转移， 社会化养老需求越来越大。3、目前国家对老年事业的政策支持 十二五期间，相关部门将落实国家现有优惠扶持政策，引导和促进社会力量参与养老 服务事业。宣城市政策支持： 为了鼓励

23、社会各界兴办养老机构，去年市政府出台了关于动员社会力量加快发展老 年人社会福利机构的意见 ，在规划立项、资质审批、税收等方面出台优惠政策，积极鼓励 和支持社会力量参与老年人社会福利机构的建设与管理。 意见规定，政府将建立新增福 利机构床位资助制度和福利机构运营补贴制度，对新建福利机构按照每张床位1000 元的标准给予一次性资助。对非政府组织和个人运营的福利机构，每收住1 名本市户籍老人，政府给予每月 150 元的补贴；每收住 1 名本市户籍 “三无”、“五保 ”老人，政 府给予每月 240 元的赡养补贴，等等相关政策。四、目标与计划 老龄产业属于夕阳的朝阳产业，是一个功德无量的事业，社会需求缺

24、口巨大，市场前 景广阔， 本公司目标将以老年公寓为基础向老年产业纵深发展！ 力争未不五年内发展成为安 徽老年产业的龙头企业，实现省内首家老年公寓服务龙头企业。在未来五年本公司制定三个发展阶段： 第一发展阶段：借鉴国内外老年公寓的成功安例，引进先进的管理水平，结合中国国 情及传统文化进行深度研究，探索、 实践， 不断完善，总结出一套具有中国特色的老年公寓 运作模式。第二发展阶段：在规模与品牌的互动下以连锁经营、统一管理的模式拓展全国市场。 以资本方式向老年产业纵深发展， 形成以老年公寓为核心的产业链， 成为全国老年产业发展 的核心企业。第三发展阶段：随着全国市场的全面展开，对公司旗下老年产业结构

25、巩固整合，完成 融资上市。 争取成为国内老年公寓第一家上市企业， 提高公司知名度， 为公司下一步发展迈 出新台阶。五、营销计划目标市场：暂时只针对能自理老人，年龄在6080 岁之间有 2 万 名企事业单位的离退休老人，生活可以自理，居家生活感到孤独寂寞，篇三：辽宁省老年公寓项目可行性报告辽宁省老年公寓开发建设项目可行性研究报告 纵智联合投资咨询有限公司二零一三年五月目录第 一 部 分 老 年 公 寓 项 目 背 景 3第 二 部 分 关 于 老 年 公 寓 项 目 问 题 专 家 答 疑 4第 三 部 分 老 年 公 寓 项 目 可 行 性 研 究 报 告 编 制 大 纲 （ 2013 年 最

26、 新 版） 10第 一 章 老 年 公 寓 项 目 总 论 10第 二 章 老 年 公 寓 项 目 背 景 与 必 要 性 10第 三 章 老 年 公 寓 项 目 市 场 分 析 10第 四 章 老 年 公 寓 项 目 建 设 地 理 位 置 10第 五 章 老 年 公 寓 项 目 规 划 方 案 及 管 理 10第 六 章 老 年 公 寓 工 程 建 设 方 案 11第 七 章 环 境 保 护 11第 八 章 老 年 公 寓 组 织 机 构 与 劳 动 定 员 11第九章老年公寓项目实施进 度 11第 十 章 工 程 招 投 标 11 第十一章 投资估算与资金筹措 11 第 十 二 章 项

27、目 财 务 评11 第十三章 老年公寓可行性研究结论 12第 四 部 分 老 年 公 寓 可 行 性 研 究 报 告 编 制 服务 13一、我们编制可行性研究报告需要（企业业主）提供资料清单 13二、编制时 间 13二、运作体 系 14三、我们的优 势 15附件：部分成功案 例 16第一部分 老年公寓项目背景中国已开始迈入老年型社会，老龄化问题日益突出。如何让老年人老有所养、老有所 医、老有所乐,这些都是各级政府和全社会必须直面的问题，也是构建和谐社会的一个 具体方面。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老 年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、 文化

28、心态、 社会发展带来一系列影响，成 为 21 世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。党中央、国务院在关于加强老 龄工作的决定中，提出了 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有 所乐 ”的目标。这个目标充分体现了老年人的生存权、 发展权和参与权， 是落实科学发展观、 构建社会主义和谐社会的重要内容， 是我们党以人为本、 执政为民理念的具体体现， 是社会 文明进步的必然要求。胡锦涛在中国共产党第十七次全国代表大会上强调，社会建设与人民幸福安康息息相 关，要努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和 谐社会。必须在经济发展的基础上， 更加注重

29、社会建设， 着力保障和改善民生，促进社会公 平正义，推动建设和谐社会。2010 年 12 月 28 日，安徽省老年人口预测及应对人口老龄化战略研究成果公开发 布。研究得出，安徽省人口老龄化的程度和增长速度始终在全国水平的前十位，到2045 年全省 60 岁以上老年人口将超过 2276.6 万， 老龄化水平推进到 30%以上， 开始进入重度老龄 化阶段。基于 “4-2-1”家庭格局的扩大，传统的家庭养老模式功能也日益淡化。第二部分 关于辽宁省老年公寓项目问题 一、辽宁省项目可行性研究报告主要用途有哪些？ 武汉纵智联合投资咨询公司及五洲智库咨询网根据近 10 年来大量案例经验将老年公 寓项目可行性研究报告用途分为以下 7 种，具体包括：1、用于报送各级发改委立项、 核准或备案的项目立项报告、 可行性研究报告、项目申 请报告。此类可研报告是根据中华人民共和国