重庆招商花园城商业专题报告（57页）

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2009 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 重庆招商花园城商业专题报告 code of this report | 2 copyright centaline group, 2009 汇报说明 重庆招商局地产作为品牌地产商对于住宅产品有相当强的研发团队，专业度很 高，但对于操作商业经验较为缺乏，同时招商江湾城社区配套商业招商困难也 加大了发展商对于花园城商业的担心。因此重庆中原本次商业产品建议作为重 庆招商花园城产品建议专题给重

2、庆招商局地产进行汇报，目的在于打消发展商 对商业顾虑，并告诉发展商商业价值，商业做多大规模合适，如何打造商业产 品以及商业经营问题。 code of this report | 3 copyright centaline group, 2009 商业对于本项目的价值？商业对于本项目的价值？ code of this report | 4 copyright centaline group, 2009 案例：水晶郦城案例：水晶郦城 龙湖 龙湖水 晶郦城 商业街 水晶郦城通过约3 3万平米（社区商业万平米（社区商业1.21.2万平米，集中式商业万平米，集中式商业1.81.8万平米）万平米）中高档商

3、业街规划，提升提升 了项目整体形象了项目整体形象，规避了开发初期区域不成熟带给客户的心理抗性，加快了区域居住氛围成熟加快了区域居住氛围成熟，使 水晶郦城成为新牌坊高档社区的标杆型项目。 项目项目水晶郦城水晶郦城荣鼎龙汇苑荣鼎龙汇苑东和春天东和春天 售价（元/平米）388029803380 2006年5月区域项目售价对比： code of this report | 5 copyright centaline group, 2009 案例：水晶郦城案例：水晶郦城 1 2 4 3 临街社区商业临街社区商业 集中式商业集中式商业 集中式商 业聚集区 域人气 水晶郦城商业规划特点：水晶郦城商业规划特点

4、： 在临街昭示面较好处布置集中式商 业，通过特色餐饮、中高档休闲娱乐 等聚集区域人气； 同时在临街与重要节点通过规划独 立临街社区商业，通过美容院、发屋 等满足社区配套促进各内部组团社区 商业氛围成熟； 在距离主干道相对较远组团规划目 的性消费较强的超市业态，控制人流 导向； 规划目的性消费 重百超市控制人 流导向 规划临街社区商 业，促进社区商 业氛围成熟 人流动线人流动线 集中式商 业聚集区 域人气 商业形态商业形态面积（平米）面积（平米） 目前主要经营业态目前主要经营业态 临街社区商业30-280快餐、女子会所、美容院、发屋、社区门诊、 精品服饰 集中式商业800-2800重庆会馆、帝豪

5、ktv、汤师傅、春满蕉园、 艾塔韩国西餐厅 code of this report | 6 copyright centaline group, 2009 案例启示案例启示 p城市新区大盘商业规划应立足与社区配套同时发展外向型集中式商业，提 高商业整体档次同时，带动区域快速成熟； p中高档外向型商业能够提升项目整体形象，实现一定水平溢价； p临街昭示性强地块布置集中式商业聚集人气，内部地块布置临街社区商业， 促进商业氛围快速成熟，内部地块中位置相对较差布置超市等目的性较强的 业态，以吸引人流导向。 code of this report | 7 copyright centaline grou

6、p, 2009 商业体量做多大合适？商业体量做多大合适？ code of this report | 8 copyright centaline group, 2009 商业市场供应商业市场供应 和本项目和本项目 的关系的关系 区域区域/ / 项目项目 商业供应商业供应 量（建面量（建面 / /） 常住居常住居 民人数民人数 商业需商业需 求面积求面积 （）（） 已有供应已有供应 量和需求量和需求 量对比量对比 核心辐射 商圈 中央美 地 约0.7万约0.3 万 约0.21 万 供大于求 次级辐射 商圈 龙头寺、 人和板 块 约15.95 万 约20万约14万供需平衡 三级辐射 商圈 新牌坊

7、板块 约10万约15万约10.5 万 供需平衡 和本项和本项 目的关目的关 系系 区域区域/ /项项 目目 未来未来3535年商年商 业新增量业新增量 （建面（建面/ /） 未来未来3535年年 常住人口常住人口 增加数量增加数量 商业需求商业需求 面积面积 新增供应量和新增供应量和 新增需求量对新增需求量对 比比 核心辐 射商圈 华宇项 目 待定约0.7万 约0.49万 次级辐 射商圈 龙头寺、 人和板 块 约30万约10万约7万供大于求 三级辐 射商圈 新牌坊 板块 约67万约3万约2.1万供大于求 目前供应：潜在供应： 从目前三北地区供应与潜在商业体量来看，商业供大于求，但从地块周边从目

8、前三北地区供应与潜在商业体量来看，商业供大于求，但从地块周边 来看，商业配套相对较为缺乏，因此之前中原建议本项目商业方向为社区来看，商业配套相对较为缺乏，因此之前中原建议本项目商业方向为社区 配套型商业，仅满足自身需求即可。配套型商业，仅满足自身需求即可。 code of this report | 9 copyright centaline group, 2009 商业市场细分商业市场细分 表：北部新区各商圈商业建筑形态及档次 和本项目的关和本项目的关 系系 板块板块/ /项项 目目 建筑形态建筑形态主力面积（平米）主力面积（平米）经营业态经营业态 核心辐射商圈中央美地独立商业 4050 中

9、小型超市、小型餐饮、中 小茶楼 次级辐射商圈 龙头寺板 块 住宅底商为主，部 分独立商业 2060 超市、休闲娱乐、中小型餐 饮、专业市场 人和板块住宅底商 临主干道：90120 临次干道：5060 中小型餐饮、通讯、美发、 药房、小型医院、私人诊所、 布艺、建材、五金 三级辐射商圈 新牌坊板 块 住宅底商为主，独 立商业较少 临主干道主力店：200 平米以上 临主干道：6070 临次干道：40-50 中大型超市、中型餐饮、中 高档干洗店、私人门诊、外 贸店、洗浴、ktv、茶楼、 基地周边商业多为面积紧凑，经营业态以社区配套与中小型餐基地周边商业多为面积紧凑，经营业态以社区配套与中小型餐 饮为

10、主，业态单一，档次较低饮为主，业态单一，档次较低 code of this report | 10 copyright centaline group, 2009 商业市场细分商业市场细分 表：北部新区中高档特色商业规模，租售情况及档次 项目名称项目名称总面积总面积 主力经营面主力经营面 积积 主流业态主流业态租售模式租售模式经营情况经营情况 金科十二坊 约2万平800-3000中高端餐饮租赁为主良好 水晶郦城 约3万平 中高档餐饮： 600-2800 社区综合配 套：30-300 中高档餐饮与社区 综合配套 租赁为主 良好 爱琴大道 约1.5万平25-280社区综合配套 销售为主 一般 加州

11、美食街 约3.5万平 240-1200中档特色餐饮 销售为主 良好 基地周边中高档餐饮面积相对较大，以租赁为主，经营状况良好。基地周边中高档餐饮面积相对较大，以租赁为主，经营状况良好。 code of this report | 11 copyright centaline group, 2009 周边未来居住人群细分周边未来居住人群细分 1.项目周边目前的居住人口约2222万万人（金开、人和、 龙头寺、新牌坊），预计到2012年将达到5050万万人以上。 其中中高端消费群体占据70%70%以上。 2. . 项目所处北部新区政府机关在未来两年的时间里工 作人员的数量将达到1 1万万人以上。 3

12、. . 北部新区金开写字楼在未来两年的时间里从业人员 的数量将达到5 5万万人以上。 本案本案 由于目前区域社区及企业入住率还不高，致使 区域人口数量较少，所以区域商业目前主要以 社区配套商业为主，辅以服务全市的特色专业 市场。其经营状况皆处于商业培育期，经营效 果普遍不理想，但随着各种市政配套设施的不 断完善，区域社区入住人口和进驻的企业数量 也将不断增加，这都将支撑区域商业的快速发 展。 4. . 重庆计划到2012年引进世界500强200200户户，其中60%60% 计划落户北部新区，将产生2 2万以上万以上企业中高管人群。 5. . 目前在建的天龙路将基地与规划中的涉外商务区相 连接，

13、至涉外商务区建成时将带来将带来1 1万以上的外籍政府万以上的外籍政府 驻渝人员与下级配套单位从业人员。驻渝人员与下级配套单位从业人员。 基地周边高素质人群未来两年内将达基地周边高素质人群未来两年内将达4444万人万人 左右，偏外向型中高档餐饮与特色商业存在左右，偏外向型中高档餐饮与特色商业存在 市场机会！市场机会！ code of this report | 12 copyright centaline group, 2009 中高档商业体量测算中高档商业体量测算 周边未来居住中周边未来居住中 高端人口数量高端人口数量 （人）（人） 区域中高档商业区域中高档商业 需求量（平米）需求量（平米）

14、目前周边中高端目前周边中高端 商业体量（平米）商业体量（平米） 潜在中高端商潜在中高端商 业体量（平米）业体量（平米） 适合本项目发展适合本项目发展 的中高端商业体的中高端商业体 量（平米）量（平米） 43.2万30.24约10万约17万3.24 注：中高档商业人均需求约0.7平米/人 code of this report | 13 copyright centaline group, 2009 中高档商业定位方向？中高档商业定位方向？ code of this report | 14 copyright centaline group, 2009 市场形象定位市场形象定位 项目商业市场形象

15、的定位应以提高项目整体形象，改善目前商业形 象不突出的现状，并保持与项目整体形象的一致性，通过合理规划 创造重庆市乃至全国范围内社区商业典范，其形象概括为： u 现代都市生活体验中心现代都市生活体验中心 u 重庆重庆urcurc（urban recreatist centerurban recreatist center） u 引领重庆商业街区的最前卫潮流引领重庆商业街区的最前卫潮流 code of this report | 15 copyright centaline group, 2009 商业功能定位商业功能定位 作为综合性的主题商 业街区，应满足社区 居民日常生活及周边 市民特定的消

16、费两方 面的需求，因此本项 目商业功能包括：餐 饮、休闲、文化、娱 乐、健身、交流、公 共服务、购物等多种 功能。 code of this report | 16 copyright centaline group, 2009 l项目各专业店、专卖店、便利店以中档偏上为主，各品类项目各专业店、专卖店、便利店以中档偏上为主，各品类 均设置个别高档商家，来带动街区的整体形象及影响力，均设置个别高档商家，来带动街区的整体形象及影响力， 但更多的中档消费，来满足重庆市更为庞大的主流需求，但更多的中档消费，来满足重庆市更为庞大的主流需求， 通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。通过不同业态不

17、同档次的组合来提升整个项目的品质。 l中档，局部高档中档，局部高档 经营档次定位经营档次定位 根据重庆实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合市 调报告中消费者调查，本项目商业应为中档；如果从提升 项目整体品质的角度出发，应定位于中高档，因此出于上 述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为： code of this report | 17 copyright centaline group, 2009 目标客户定位目标客户定位 1 1、目标消费群体、目标消费群体 主力消费群主力消费群 主要居住在三北地区高尚社区业主； 收入水平高、消费能力强； 以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生

18、意人为主 本项目业主为其主要消费群体之一； 表现为经常性消费为主； 次消费群次消费群 居住在渝中、沙坪坝等次辐射地带； 消费能力强； 以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主，同 时可能吸引部分外来人口； 间断性消费，可能1个月来2-3次； code of this report | 18 copyright centaline group, 2009 目标客户定位目标客户定位2 2、投资客户、投资客户 主要投资客类型：主要投资客类型： 重庆市区收入较高的投资客（政府公务员、企业管理人员、 企事业技术人员及部分生意人等）； 项目周边经商小业主（也可自用）； 外地投资客及其他。 c

19、ode of this report | 19 copyright centaline group, 2009 目标客户定位目标客户定位 3 3、经营者、经营者 主力商家：特色餐饮及特色休闲吧。如：必胜客、 starbucks、上岛、名典、花园咖啡等 品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、休闲酒吧、咖啡 厅、连锁餐饮店、7-eleven等 独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户 code of this report | 20 copyright centaline group, 2009 建筑与业态规划？建筑与业态规划？ code of this report | 21 copyr

20、ight centaline group, 2009 案例：水晶郦城商业业态组合案例：水晶郦城商业业态组合: : 零售：餐饮：休闲娱乐零售：餐饮：休闲娱乐=25=25：4040：3535 临街社区商业临街社区商业集中式商业集中式商业 分类分类面积面积定位与经营业态定位与经营业态 独立集 中式商 业 10,50 0 定位在一个时尚生活区， 以精品及休闲餐饮为主， 配以个人护理、家居精品、 健身、美容等。 裙楼集 中式商 业 13,50 0 定位于中高档餐饮休闲娱 乐市场，以一个 3,000平 方米左右的帝豪ktv，配 以数个传统大型餐饮 临街独 立商铺 7000定位与社区配套为主，以 快餐、美容

21、、女子会所、 亲子中心、精品服饰、创 意家居、花店，24小时 便利店、面包店等 code of this report | 22 copyright centaline group, 2009 业态重要影响因素业态重要影响因素 按城市规划，本项目处于机场路、龙头寺、人和以及新牌坊交汇地带，交通便利， 辐射范围广，可以形成特色休闲商业街；因此建议为以休闲、文化娱乐、餐饮及 社区配套服务的特色商业街区。 按潜在客户需求，应该以商业街（商铺）为主、满足自营需要的业态。 通过上述分析，本项目业态定位于： 综合性特色商业街，主要包括专卖店、专业店、便利店等，并综合性特色商业街，主要包括专卖店、专业店、便

22、利店等，并 可以考虑设置精品生活超市（相对独立，差异化经营）。可以考虑设置精品生活超市（相对独立，差异化经营）。 code of this report | 23 copyright centaline group, 2009 项目商业功能布局设计原则项目商业功能布局设计原则 1 1提高日均吸引人流提高日均吸引人流 对顾客需求有广泛地适应性：男女老少皆宜。 对顾客需求有强烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外国人 充分利用地缘优势，将太湖东路两侧人流最大限度地引导到本项目来。 2 2延长顾客人均停留时间延长顾客人均停留时间 对家庭集体购物：对家庭集体购物：充分不同年龄、不同层次的购物需求，如：

23、针对小孩、针 对老人、针对夫妇等。 对非家庭购物：对非家庭购物：本地人（可玩、可看、可吃、可买）； 外地人（可玩、可买、可看、可吃、可住）。 3 3提高顾客消费率提高顾客消费率 通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展，最 大限度地刺激消费者的购买欲望。 4 4提高日均销售额及利润提高日均销售额及利润 采用多元化的价格策略，做到： 平价商品：坚持薄利多销 中档价商品：想买的能买到价格适中 高价商品：品牌、精品，货真价实 code of this report | 24 copyright centaline group, 2009 “一带四心” 街区景观休闲带 主题文化广

24、场 风情商业街 社区商业街 地下轨道商业街 整体规划整体规划 code of this report | 25 copyright centaline group, 2009 商业规划方向商业规划方向 轻轨3号 线站点 地下轻轨 商业 开放街区集 中式商业 临街社 区商铺 集中式 商业 社区中心商 业 人流动线人流动线 临街社区商 铺 临街社区商 铺 code of this report | 26 copyright centaline group, 2009 开放集中式商业街区规划开放集中式商业街区规划 节点节点1 1： 功能：文化广场；注入“品牌 餐饮和娱乐元素”。 大面积玻璃、钢架结构

25、形成的 抽象建筑风格，以大型餐饮、 娱乐为主要商业功能。成为项 目商业体“标示性亮点”。 节点1 规划总体规模：1.8万平米 code of this report | 27 copyright centaline group, 2009 入口入口 商业入口处重点设计，通 过边界、路径、中心、标 志等的设计，增强商业建 筑的个性魅力，同时吸引 太湖西路人流进入。 code of this report | 28 copyright centaline group, 2009 p联邦广场是外地游客和墨尔本市民 聚会的一个场所。位于墨尔本市雅 拉河畔，属于当地的繁华商业区 p由 lab archi

26、tecture studio设计。 由11个彼此分离的建筑组成，包括 了多种文化和商业活动，中心围绕 的是一圈有酒吧和餐馆的市民广场。 p2002年开业，共有44000平方米商 业面积 p石材和钢架构成了大面积的不规则 外墙形状，成为当地极富特色的建 筑景观，每年吸引近650万游客参观 节点节点1 1 （案例一）（案例一）联邦广联邦广 场场 墨尔本雅拉河畔墨尔本雅拉河畔 code of this report | 29 copyright centaline group, 2009 p澳大利亚赛马博物馆和名马榜澳大利亚赛马博物馆和名马榜 展示澳大利亚赛马业令人难忘的各种历史 纪念品，并且主办各

27、类短期展览。游人可 以使用高精尖的互动设备。 p国立设计中心国立设计中心 展示各领域的澳大利亚优秀设计，并且是 设计行业的一个中心枢纽 案例启示：案例启示： p 餐饮、文化娱乐为主，购物功能较少 p 大型文化广场，有效聚集人气 p 充满亮点的建筑设计，使其成为当地 的人文地标，大大提升了传统商业设 施的商圈半径 节点节点1 1 （案例一）（案例一）联邦广场联邦广场 墨尔本雅墨尔本雅 拉河畔拉河畔 code of this report | 30 copyright centaline group, 2009 业态分布业态分布 餐饮- 设中高档中餐、西餐及世界各地特色美食，包括传统精致的中国菜、

28、日本料理、东 南亚菜、泰国菜, 越南菜、意大利菜等。 code of this report | 31 copyright centaline group, 2009 开放集中式商业街区规划开放集中式商业街区规划 节点节点2 2： 功能：特色街区商业 通过街区街道的收放，店铺道路的 高低错落，营造空间变换丰富的商 业内街，经营各种特色服饰、餐饮、 酒吧。 同时， “娱乐元素和商业”的紧密 结合是其突出的亮点。 节点2 code of this report | 32 copyright centaline group, 2009 过渡空间过渡空间 室内外空间过渡处，除有骑楼作为灰空间外，应有其

29、它形式的过渡空间， 包括张拉膜顶棚。 code of this report | 33 copyright centaline group, 2009 p 总面积 (第一期): 约1800平方米 p 餐饮店铺: 面积由90平方米起 p 零售店铺及摊位: 面积由6.5平方米起 p 特高楼底: 一楼约4.9米，二楼约4.75米 p 餐饮店铺特设大量开放式露天雅座 p 位于金巴利道与弥敦道交界之黄金地段， 毗连大型停车场供逾350个车位 p 步行至尖沙咀地铁站只需3分钟 p 尖沙咀旅游焦点，同区约有三十多间酒 店近在咫尺 节点节点2 2（案例二）（案例二）香港香港诺士佛诺士佛 台台 code of

30、this report | 34 copyright centaline group, 2009 诺士佛台一带地下的店铺多是酒吧，使这区成 为著名的夜游聚集点。日间的诺士佛台只有少 数的店铺营业，黄昏入夜后才是这里的黄金时 间。多姿多采、五光十色的夜生活，可以媲美 港岛的兰桂坊，短短的一段小街道上，可找到 欧洲菜、日本菜等异国风味，多元化的选择， 迎合游客不同食客的口味。 节点节点2 2 （案例二）（案例二）香港香港诺士佛台诺士佛台 案例启示： p餐饮注入娱乐概念 p富有品位、国际化的餐饮商家 部分商户名单 商户名称商户名称类型类型 麦屋一平 安 日式料理 麻布茶房 日式快餐 focaccin

31、o意式菜 starbucks咖啡 修士吧酒吧 丝丝泰国 餐厅 泰式料理 名串 日式烧烤 夜蒲东 酒吧 古巴传统 古巴咖啡 名酒 酒类零售 da dolce意式雪糕 code of this report | 35 copyright centaline group, 2009 业态分布业态分布 特色餐饮娱乐- 餐饮注入娱乐概念，富有品味的特色用餐场所 code of this report | 36 copyright centaline group, 2009 节点3 开放集中式商业街区规划开放集中式商业街区规划 节点节点3 3： 功能：特色街区商业 通过街区街道的收放，店铺道路的 高低错落

32、，营造空间变换丰富的商 业内街，经营各种特色服饰、餐饮、 酒吧。 同时， “娱乐元素和商业”的紧密 结合是其突出的亮点。 code of this report | 37 copyright centaline group, 2009 以登山行人电梯旁的伊利近街与士丹顿街为重心地带； 近年人气最盛的美食休闲区； 时尚和高格调的氛围； 包括世界各地美食，比较另类的尼泊尔和地中海菜式也能区 内找到； 多吸引白领人士消费。 节点节点33香港香港sohosoho区区 code of this report | 38 copyright centaline group, 2009 业态分布业态分布 特色

33、餐饮娱乐- 餐饮注入娱乐概念，富有品味的特色用餐场所 code of this report | 39 copyright centaline group, 2009 业态比例及典型商家需求业态比例及典型商家需求 业态业态建面规模建面规模占比占比建议商户建议商户相关要求相关要求 品牌连锁餐饮 9000平米左 右 50%左右 “渝风堂”、“外婆桥” 建筑要求框架结构，层高不低于。 配套设施电力不少于20千瓦/，有油烟气排放通道，有污水排放、 生化处理装置。 面积要求商务型品牌连锁餐饮店一般在10000平米内。 品牌连锁保健、 休闲 4000平米左 右 22%左右 “香格里拉茶楼”、“每时 每刻西

34、餐茶楼”、“半日闲 坊”、“家富富侨”、“重 庆大脚板”、“上岛咖啡”、 “米萝咖啡”等。 建筑要求层高以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点。 配套设施排污、排烟管道铺设方便。 面积要求一般在300500平米之间。 休闲餐饮、娱 乐 5000平米左 右 28%左右 “哈根达斯”、“比萨”、 “巴黎贝甜”、“棒约翰”、 “梅拉古巴特色餐吧”、 “巨鲸肚黑暗餐厅”等。 “米兰俱乐部”、“水边 吧”、“本色吧”等。 建筑要求层高不低于。 配套设施电力按每10千瓦配置，有自来水供应；最好设置隔音层。 面积要求一般在50400平米之间。 code of this report | 40 copyrig

35、ht centaline group, 2009 采用地下建筑形式，与临街商铺和文化广场相通，使本项目商采用地下建筑形式，与临街商铺和文化广场相通，使本项目商 业建筑高低错落有致，将集中商业和零售商业有机结合业建筑高低错落有致，将集中商业和零售商业有机结合 车库 -2f -1f 1f 2f 和轻轨出口连接 和临街商铺、文化 广场相连 局部散点布置 地下负一层出口示意 轻轨地面出口示意 地下轻轨商业规划方向地下轻轨商业规划方向 规划总规模：1000平米 code of this report | 41 copyright centaline group, 2009 上海地铁站商业业态构成上海地铁

36、站商业业态构成 code of this report | 42 copyright centaline group, 2009 本项目业态分布本项目业态分布 快速消费品、快速餐饮为主的： 精品服饰，面包店，特色快餐店 code of this report | 43 copyright centaline group, 2009 业态比例及典型商家需求业态比例及典型商家需求 社区配套 900平米左右 90%左 右 “沁园饼屋”、“和平药 房”、“韩国洁蓝洗衣连 锁”、“美容美发”等。 建筑要求独立商铺或楼房底层，楼层间高 度保证在3米以上；门窗可改装为落地式大玻 璃结构。 配套设施有正常排水

37、排污通讯和空调主机 位；店面可发布（安装）广告牌。 面积要求一般在30100平米之间 100平米左右10%“711”便利店 建筑要求和配套设施要求基本同上。 特殊要求门面展开宽度不少于9米；店面、 店侧及店前可发布（安装）以上的广告牌。 面积要求 一般在100平米左右。 code of this report | 44 copyright centaline group, 2009 临街社区配套规划方向临街社区配套规划方向 社区中心商 业 精品超市 临街社区商 铺 临街社区商 铺 规划总体规模：1.34万平米（其中社区中心商业8400平米，临街社区商铺2000 平米，精品超市3000平米） c

38、ode of this report | 45 copyright centaline group, 2009 p当地著名的旅游热点 p以光鲜亮丽的街头造型闻名，各商店、 餐厅、电影院都以色彩鲜明、造型活 泼的巨型招牌吸引游客。 餐饮娱乐零售 案例启示：案例启示： p娱乐元素与商业的紧密结合 p以景观串连步行系统 p店招要有特色 社区中心商业案例社区中心商业案例universal universal city walkcity walk，洛杉矶，洛杉矶 部分承租商家部分承租商家 code of this report | 46 copyright centaline group, 2009 2

39、021-5-846 时尚都市 体验 l有会员制或俱乐部服务有会员制或俱乐部服务 l提供店铺装修设计顾问服务提供店铺装修设计顾问服务 l主题特色店主题特色店 code of this report | 47 copyright centaline group, 2009 2021-5-847 l消解购物街单一功能消解购物街单一功能, , 实现真正休闲聚会功能实现真正休闲聚会功能 l形成共同兴趣人群的聚会交流地点形成共同兴趣人群的聚会交流地点 休闲娱 乐体验 code of this report | 48 copyright centaline group, 2009 原因及作用： p利于商业氛

40、围的营造 p固定的忠诚消费者 p利于招商的顺利进行 p稳定经营 p提升项目档次和品位 p市场稀缺业态 精品超市精品超市 code of this report | 49 copyright centaline group, 2009 业态分布业态分布 特色零售- 提供人性化、特色商品,包括：设计师产品，以家居、生活用品为 主，有别于市场上一般普通产品 code of this report | 50 copyright centaline group, 2009 业态比例及典型商家需求业态比例及典型商家需求 社区配套 10400平米 左右 77%左右 “ 韩尚宫、我家小厨、 永和豆浆” 建筑要

41、求独立商铺或楼房底层，楼层间 高度保证在3米以上；门窗可改装为落地式大 玻璃结构。 配套设施有正常排水排污通讯和空调主 机位；店面可发布（安装）广告牌。 面积要求一般在30100平米之间 3000平米23%新世纪精品超市 配套设施有正常排水排污通讯和空调主 机位；店面可发布（安装）广告牌。 面积要求3000平米左右 code of this report | 51 copyright centaline group, 2009 经营问题？经营问题？ code of this report | 52 copyright centaline group, 2009 项目经营管理模式定位项目经营管理

42、模式定位 l一般商业经营物业管理模式 l国内商业街区、大型商业设施的经营管理模式比较 l适合本项目物业管理模式 l需要和政府沟通的事宜 code of this report | 53 copyright centaline group, 2009 一般商业设施经营管理模式与参与主体一般商业设施经营管理模式与参与主体 业主及业主联合会 物业管理公司 经营管理公司 商家经营者 政府管理部门 商业设施产权所有者，可能是开发商、商业经营者，投资者 产权所有者，或是租赁者 公共设施部分的物业管理、安全、消防等管理 大型商业设施管理，非归口公共设施的管理 招商，推广、营销，统一经营管理 code of

43、this report | 54 copyright centaline group, 2009 类型所有权经营权统一经营权局部统一所有权分散，经营权分散 产权属性产权单一产权分散产权分散 经营属性所有权与经营权统一所有权与经营权局部分离 统一经营 所有权分散，经营权分散 规模过大，一般难以经营 租售特点只租不卖，或自行经营租售混合或全部销售全部销售 开发商要求很强的商业经营管理能力没有要求 聘请专业经营管理公司即可 不要求 一般移交政府托管 开发商职责负责商业经营与物业管理协助聘请专业公司管理工作商业街管理移交政府 不参与后期经营管理 开发商利润 点 商业经营利润商铺销售收益 商业经营收益分

44、成 商铺销售收益 资金回收特 点 投资回收期长，现金回收慢， 稳定现金流 快速回收部分投资快速回收全部投资 适用范围大型百货、购物中心购物中心、主题街区临街铺面 所有权主体不同时，对应不同的经营管理模式所有权主体不同时，对应不同的经营管理模式 从本项目所有权主体：小面积商铺全部销售，局部大型集中式铺面进行统一经营，后 期的管理移交管理公司 code of this report | 55 copyright centaline group, 2009 案例借鉴：国内商业街的经营、管理经验案例借鉴：国内商业街的经营、管理经验 案例案例建外建外sohosoho海南外滩步行街海南外滩步行街深圳东门深圳东门上海新天地上海新天地 商业形态商铺集中式商业商铺集中式商业商铺集中式商业商铺 所有权全部销售 产权分散 少量经营，销售为主， 产权分散 集中商业产权集中 商铺产权产权分散 全部经营 产权统一 物业管理专业物业管理专业物业管理专业物业管理公司专业物业管理 经营管理无统一管理聘请专业经营管理，统 一推广、营销 商铺无统一经营管理； 大商业未统一的经营管 理 开发商进行统一的经营 管理 盈利模式销售利润销售利润为主销售利润 租