苏州盛泽新联纺织厂商业地块市场研究及定位报告

1、盛泽新联纺织厂地块盛泽新联纺织厂地块 市场研究及定位报告 基础研究基础研究商业格局商业格局本体分析本体分析客群研究客群研究主题定位主题定位 城镇概述城镇概述 产业产业/经济经济 商圈分布商圈分布 商业业态分布商业业态分布 经营状况分析经营状况分析 项目区位研判项目区位研判 总结总结 优劣势分析优劣势分析 产品规划分析产品规划分析 商圈辐射区域商圈辐射区域概念定位概念定位 主题定位主题定位 业态划分业态划分 售价预估售价预估 在售商业简述在售商业简述 投资者研究投资者研究 销售期预估销售期预估 城镇规划城镇规划 总结总结租金水平研究租金水平研究 消费者行为研究消费者行为研究 基础研究基础研究 城

2、镇概述城镇概述 产业产业/经济经济 城镇规划城镇规划 总结总结 城镇概述城镇概述 东临上海、西邻太湖、北依苏州、南 接浙江，位于江苏、浙江、上海二省一市交汇的金 三角地区，是中国沿海和长江三角洲对外开放的中 心区域； 苏嘉杭高速公路、227省道和京杭大运河 穿境而过，与318、312国道、沪宁、沪杭、沪浙高 速公路和太浦河相衔接。处于上海一小时经济圈内， 具有良好的交通条件。 全镇面积147平方公里，其中已建成 区面积40.4平方公里常住人口30.8万人，其中在册 人口12万人，外来经商、务工人员约20万人。全镇 辖38个行政村、3个场队、15个社区居委会。 基础研究基础研究 城镇概述城镇概述

3、 产业产业/经济经济 城镇规划城镇规划 总结总结 产业产业/经济经济 丝绸纺织业是盛泽的支柱产业，占全镇工业总 量的90%以上，产业特色十分明显。 产业集聚优势：产业集聚优势：截止2009年底，全镇共有工业 企业2000多家，商贸、服务企业7000多家，拥 有工业资产500亿元，其中资产超过30亿元的企 业有4家，超亿元的80余家。 产业配套优势产业配套优势 ：形成一条从缫丝、化纤纺丝、 织造、印染、织物深加工到服装等纺织制成品 的产业链，同时，还形成了研发、生产、市场、 物流、服务为一体的配套体系 。 技术与装备优势：技术与装备优势：盛泽纺织业的技术装备在国 内处于领先地位，部分设备国际领先

4、 。 专业市场优势专业市场优势 ：东方丝绸市场是盛泽纺织产 业的龙头，也是国内最重要的纺织品集散中心、 价格形成中心和信息发布中心之一。 2007年市 场实现商品交易额538亿元，连续三年名列全国 纺织品服装市场第一名。 企业家团队优势企业家团队优势 ：盛泽有一支具有较高素质 的民营纺织企业家队伍，他们有资金实力，有 管理经验，有市场眼光，有开拓魄力，有社会 责任，他们或来自纺织生产一线，或来自中国 东方丝绸市场。 2008年实现地区生产总值172.9亿元，增长15%； 完成全口径财政收入27.64亿元，增长9%； 实现地方一般预算收入12.86亿元，增长11%； 工业应税销售520亿元，增长

5、10.4%； 注册外资13134万美元，到帐外资13052万美元， 增长18%； 完成固定资产投资52.84亿元，其中工业固定 资产投资为32.54亿元； 产业产业/经济经济 基础研究基础研究 城镇概述城镇概述 产业产业/经济经济 城镇规划城镇规划 总结总结 城镇规划城镇规划 东部地区有苏嘉杭高速公路 划城而过，由于其历史原因在住宅 区中留有零星污染严重工厂，住宅 区布置杂乱无章，目前正加强都市 圈的建设同时对东部旧城区进行内 部的优化调整，以此促进人口和产 业的疏散。 北部地区为进出盛泽的主要 隘口，优化地区的功能布局与空间 结构，建设客流和物流中心成为当 前要务。 南部建立纺织科技示范园，

6、 加强与高校合作，增强其技术储备。 引入资金实力雄厚的厂家形成规模 优势，形成密集的产业发展，为盛 泽的经济腾飞奠定坚实的基础。 行政中心即将迁移至西部地 区，从商业中心（太古广场）至丝 绸市场再到新规划住宅区，利用该 区域地势开阔、水景丰富利于创造 品质的生活等优势，强化区域中心 城市地位的重要区域。 舜新路沿线和太古广场周围地区；规划主要为 中心商业区（cbd）和休闲娱乐区，其规划的形成为盛 泽并不发达的第三产业注入一剂强心剂，刺激其迅速发 展。 基本分为两片，盛泽原为工业重镇，其镇区中 不可避免零星的留有一些工厂，但随其新规划的出台， 这些工厂外迁，原工厂用地和原依厂而建的住宅小区就 形

7、成了老居住区。从其最新规划上看，舜新路以东至东 环路为旧居住区，这一区域主要有目澜、扬扇等一些旧 建成小区。镇政府和盛泽教学设施大都集中在这一区域。 西部规划为住宅区用地，由于有自然水系及区域可塑造 性等优势，对这一片区房地产市前景看好。 主要为一些商场用地，建成有规模、配套 齐的丝绸市场。其中以东方丝绸市场为龙头，作为丝绸 产品集散中心，辐射影响全国。 引入大型丝绸纺织企业，形成规模效应，与科 研单位和大专院校通力合作，全面提升其核心竞争力， 提高其丝绸纺织品业在世界中心的地位，建成有世界影 响的丝绸生产基地。 工业区工业区 中心区中心区/ /公共设施区公共设施区西部居住区西部居住区/ cl

8、d/ cld 东部居住区东部居住区 规划解读规划解读 东部区行政、文教、 居住中心 行政中心外迁, 新旧街坊改造 人文环境较好人口密度高, 发展空间狭小 中部商务区商业商务中心商业游览, 历史文化区 配套完善, 具备一定可塑性 发展空间有限 中西部区丝绸交易中心商贸和物流中心新规划区域, 专业功能突出 功能过于单一, 配套设施不完善 西部规划区区域处快速发展中, 尚未完全定型 新行政和cld区域广阔，发展空间大配套缺乏 纺织科技示范园产业基地进一步完善 配套和环境 区域广阔 优势集中 市政和道路不完备 舜新路以东，至东方路老城区，行政中心，文教中心，居住区； 舜新路以西，至现西环路商贸中心，配

9、套较成熟，城市改造重点； 现西环路和改造中的西环路丝绸专业交易地，物流中心； 规划中的西部地区未来行政中心和cld中心，西拓重点； 纺织科技示范园盛泽产业基地； 功能界定功能界定 基础研究基础研究 城镇概述城镇概述 产业产业/经济经济 城镇规划城镇规划 总结总结 总结总结 3、 商业格局商业格局 商圈分布商圈分布 商业业态分布商业业态分布 经营状况分析经营状况分析 总结总结 在售商业简述在售商业简述 租金水平研究租金水平研究 东方 广场 舜湖西路舜湖中路 舜 新 中 路 舜 新 南 路 东方中路 环 湖 路 湖 市场路 商圈分布商圈分布 太古 广场 三大商圈三大商圈 1 1、东方广场、东方广场

10、 太古广场太古广场 2 2、东盛步行街、东盛步行街 3 3、大润发商圈、大润发商圈 商业格局商业格局 商圈分布商圈分布 商业业态分布商业业态分布 经营状况分析经营状况分析 总结总结 在售商业简述在售商业简述 租金水平研究租金水平研究 舜湖西路舜湖中路 舜 新 中 路 舜 新 南 路 东方中路 环 湖 路 湖 市场路 服饰服饰50%50% 丝绸丝绸30%30% 餐饮餐饮10%10% 其他其他10%10% 服饰服饰40%40%， 餐饮餐饮30%30%， 金融金融10%10%， 五金建材、通讯五金建材、通讯10%10% 其他其他10%10% 服饰服饰60%60% 餐饮餐饮30%30% 其他其他10%

11、10% 服饰服饰30%30% 丝绸丝绸50%50% 餐饮餐饮10%10% 其他其他10%10% 商圈内商业街业态分布商圈内商业街业态分布 东方 广场 太古 广场 舜湖西路服饰50%3060未来商业中心,商业氛围渐浓 舜新南路服饰60%80150老商业中心，商业氛围浓 舜新中路丝绸50%3040商业氛围较好 舜湖中路服饰40%2030商业氛围一般 东盛步行街丝绸、卖场、专营店25-200商业氛围较好 大润发综合30-70 商业氛围较浓 衡悦广场一期服饰、餐饮30-200一层30%商户经营，二层及以上空置 衡悦广场二期招商中60 -120商业街外围沿路侧零星商家开始装修 商业街业态及商铺面积商业街

12、业态及商铺面积 商业格局商业格局 商圈分布商圈分布 商业业态分布商业业态分布 经营状况分析经营状况分析 总结总结 在售商业简述在售商业简述 租金水平研究租金水平研究 舜新中路 服饰、餐饮 丝绸 先售后租较好、满租自发形成的老商业街，氛围较好 大润发综合商场管理租赁 一楼铺面满租、二楼 超市、三楼办公仓储 大润发大而全的业态吸引周边大 量居民，并且有班车接送 衡悦广场一期服饰、餐饮先售后租 一楼空置率70% 二楼空置几乎100% 通过大润发人流带动其商业，但 业态定位不明确，经营惨淡 衡悦广场二期先售后租招商中 依托大润发人流，目前外围部分 商铺在装修中 大润发、衡悦广场及附近商业体量已经超过7

13、万平米，若加上本案，商业总体量将超过10万平 米，面对这样一个逐渐成型的新兴商圈，当中的每个商业体都应该有各自的经营特色，商业 体间应错位竞争、业态互补，这样才能保持整个商圈的良性发展。 所以我们认为：本案的业态定位因立足于整个商圈乃至整个盛泽镇商业的需求，采取特色经 营、集中经营、错位经营的理念。 竞争区域商业经营状况竞争区域商业经营状况 商业格局商业格局 商圈分布商圈分布 商业业态分布商业业态分布 经营状况分析经营状况分析 总结总结 在售商业简述在售商业简述 租金水平研究租金水平研究 舜湖西路舜湖中路 舜 新 中 路 舜 新 南 路 东方中路 环 湖 路 湖 市场路 3-4.53-4.5元

14、元/ / /天天 2-32-3元元/ / /天天5-105-10元元/ / /天天 3-53-5元元/ / /天天 0.8-2.50.8-2.5元元/ / /天天 5.85.8元元/ / /天天 2-42-4元元/ / /天天 租金水平租金水平 东方 广场 太古 广场 4-5.54-5.5元元/ / /天天 商业格局商业格局 商圈分布商圈分布 商业业态分布商业业态分布 经营状况分析经营状况分析 总结总结 在售商业简述在售商业简述 租金水平研究租金水平研究 舜湖西路舜湖中路 舜 新 中 路 舜 新 南 路 东方中路 环 湖 路 湖 市场路 首层首层30000-3200030000-32000元元

15、/ / 二层二层13000-1500013000-15000元元/ / 二层相当于一层售价的二层相当于一层售价的50%50%左右左右 商铺双层商铺双层1650016500元元/ / 酒店式公寓酒店式公寓6-76-7千千/ / （装修标准（装修标准10001000元元/ / ） 首商铺双层：首商铺双层：20000-2800020000-28000元元/ / 在售（转让）商铺均价在售（转让）商铺均价 东方 广场 太古 广场 商业格局商业格局 商圈分布商圈分布 商业业态分布商业业态分布 经营状况分析经营状况分析 总结总结 在售商业简述在售商业简述 租金水平研究租金水平研究 总结总结 本体分析本体分析

16、 项目区位研判项目区位研判 优劣势分析优劣势分析 产品规划分析产品规划分析 售价预估售价预估 项目所处区位项目所处区位 本体分析本体分析 项目区位研判项目区位研判 优劣势分析优劣势分析 产品规划分析产品规划分析 售价预估售价预估 优劣势分析优劣势分析 本体分析本体分析 项目区位研判项目区位研判 优劣势分析优劣势分析 产品规划分析产品规划分析 售价预估售价预估 规划分析规划分析 技术指标技术指标 用地面积用地面积20833 容积率容积率1.4 建筑密度建筑密度36% 建筑面积（地上四层）建筑面积（地上四层）29150 其中其中 零售商铺零售商铺13000 书店书店3000 影院影院2500 kt

17、vktv娱乐娱乐1100 公寓公寓9000 地下商业面积地下商业面积7100 地下停车库地下停车库12000 本体分析本体分析 项目区位研判项目区位研判 优劣势分析优劣势分析 产品规划分析产品规划分析 售价预估售价预估 租金反推法测算商铺价值租金反推法测算商铺价值 步骤一步骤一 确定本案首层租金范围（权重法）确定本案首层租金范围（权重法） 比较因素比较因素权重权重% % 可类比商圈租金（首层租金）可类比商圈租金（首层租金） 大润发大润发衡悦广场衡悦广场东盛大街东盛大街舜湖路街铺舜湖路街铺 拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟

18、合程度比较系数比较系数 整体区位整体区位20%0.90.180.90.180.80.160.80.16 商业氛围商业氛围15%0.80.120.90.1350.90.1350.80.12 商圈空置、转入与出租情况商圈空置、转入与出租情况5%0.90.0450.750.03750.80.040.80.04 人流量人流量15%0.850.12750.80.120.90.1350.90.135 主力店规模及档次主力店规模及档次10%0.90.090.90.090.80.081.10.11 店铺可见度、可达性店铺可见度、可达性10%0.80.080.80.080.90.090.80.08 商铺硬件（外

19、观、档次）商铺硬件（外观、档次）2%0.90.01810.0210.021.10.022 停车条件停车条件5%0.80.040.80.040.80.040.950.0475 规模主题规模主题8%0.90.07210.080.950.07610.08 商业管理（自发商业管理（自发/ /有序）有序）10%0.90.0910.110.110.1 合计合计100%0.86250.88250.8760.8945 对比案例对比案例 租金租金得分比重得分比重 权重权重 加权价格加权价格 大润发60.862540%2.07 衡悦步行街4.50.882535%1.3899375 东盛大街3.50.87610%0

20、.3066 舜湖路街铺5.50.894515%0.7379625 本项目 100%4.5045 项目商业部分售价预估项目商业部分售价预估 项目商业部分售价预估项目商业部分售价预估 项目商业部分售价预估项目商业部分售价预估 项目商业部分售价预估项目商业部分售价预估 酒店式公寓酒店式公寓 如定位于普通型酒店式公寓，按市场同类型产品类比，售价初步判定约为如定位于普通型酒店式公寓，按市场同类型产品类比，售价初步判定约为5500-60005500-6000元元/ /平米（不含装平米（不含装 修）。修）。 客群研究客群研究 辐射区域辐射区域/人口人口 投资者研究投资者研究 消费者行为研究消费者行为研究 商

21、圈辐射人口及区域商圈辐射人口及区域 1212万万 本地人口本地人口 39%39% 1616万外来万外来 务工人口务工人口 51%51% 全覆盖盛泽常住人口共30.8万人，其中当地 人12万，占39%；外来务工人员近14万左右，占 45%.；外来客商约3万人，占10%。 大量的外来人口，以及有着较高消费能力的过往客商将是本案定位的最大量的外来人口，以及有着较高消费能力的过往客商将是本案定位的最 重要的参考因素，因此我们有必要对这些外来人口的消费行为进行剖析。重要的参考因素，因此我们有必要对这些外来人口的消费行为进行剖析。 大圈层以盛泽镇为中心，向周边乡镇辐射 其中就近消费人群定位为专业市场的客商

22、、项目 周边社区，积极拓展外来消费人群。 3 3万万 往来客商往来客商10%10% 客群研究客群研究 辐射区域辐射区域/人口人口 投资者研究投资者研究 消费者行为研究消费者行为研究 消费者行为研究消费者行为研究 主要消费群体主要消费群体人口人口消费时间消费时间消费能力消费能力消费项目消费项目 当地人12万白天居多较高日常性消费 市场经营户 3万 晚上居多高商务性消费，餐饮、休闲娱乐、购物 往来客商晚上居多高商务性消费,住宿、餐饮、休闲娱乐 外来务工人员16万晚上/周末一般日常性消费，假日消费，餐饮、娱乐、购物 消费时间段：消费时间段：当地人消费一般以家庭为单位，消费时间段较长，涵盖白天和晚上当

23、地人消费一般以家庭为单位，消费时间段较长，涵盖白天和晚上 市场经营白天户于业务，无明确的休闲日，商务会客、娱乐休闲、餐饮等消费一般安排在晚上市场经营白天户于业务，无明确的休闲日，商务会客、娱乐休闲、餐饮等消费一般安排在晚上 大量的外来务工人员，只有非工作时间的晚上和周末假日才有时间消费大量的外来务工人员，只有非工作时间的晚上和周末假日才有时间消费 总结：类似于广东东莞，大量的消费集中在晚上和夜间总结：类似于广东东莞，大量的消费集中在晚上和夜间 消费能力：消费能力：市场经营户和往来客商一般拥有较高的消费能力，当地人一般以日常消费为主，外来务工人员是市场经营户和往来客商一般拥有较高的消费能力，当地

24、人一般以日常消费为主，外来务工人员是 最活跃的群体，他们年龄大多最活跃的群体，他们年龄大多18-3018-30岁左右，有着很强的消费欲望，但消费能力一般。岁左右，有着很强的消费欲望，但消费能力一般。 消费项目：消费项目：外来人密集的地方商业一般以住宿、餐饮、休闲娱乐为主外来人密集的地方商业一般以住宿、餐饮、休闲娱乐为主 初步判定：关键词初步判定：关键词 夜消费，餐饮住宿、休闲娱乐，档次高低兼顾夜消费，餐饮住宿、休闲娱乐，档次高低兼顾 客群研究客群研究 辐射区域辐射区域/人口人口 投资者研究投资者研究 消费者行为研究消费者行为研究 投资者心理研究投资者心理研究 置业目的置业目的考虑要素（投资心理

25、）考虑要素（投资心理） 自营自营 适用性，经济性，根据自身业态选择经营面积，选择人流量大和已经 有商业氛围的商铺，有主题特色的商业、他们高度关注风险。 期望升值后转卖期望升值后转卖 选择商业处于起步或发展阶段，单价低，有投资潜力，最好在未来有 重大规划利好，喜好有主题的商业，有专业的管理。 期望能长期出租获得稳定回报期望能长期出租获得稳定回报 或抵抗负利率时代与通胀或抵抗负利率时代与通胀 最先关注的是周边商铺出租率，而不是租金水平。当租金能满足月供 即考虑购买，一般长期持有。如：以单价2万，50平米的商铺为例 首付50%，商贷10年，月供5536，当租金达到3.7元/平米日时，贷款 即与租金冲

26、抵，这类人投资往往较理性慎重。 一铺养三代一铺养三代 最关注的不是收益率，而是为自己防老、为子女提供保障，需要用钱 时可以快速变现，这类人投资比较理想化，也比较盲目、盲从，但是 往往这类人因为长期商铺可以全程获得商铺增值的最高收益。 根据本案的相关属性，我们初步判定：根据本案的相关属性，我们初步判定： 卖已经不是问题，而是价高价低的问题，而是如何找一个概念将本卖已经不是问题，而是价高价低的问题，而是如何找一个概念将本 案价值最大化的展现和包装案价值最大化的展现和包装 主题定位主题定位 概念定位概念定位 主题定位主题定位 业态划分业态划分 销售期预估销售期预估 休闲娱乐休闲娱乐餐饮宴请餐饮宴请宾

27、馆住宿宾馆住宿夜生活夜生活 近年来，伴随着盛泽镇纺织产业的飞速发展，当地服务业也有了长足的进步，涌现 了一批具有较高服务水准的大酒店、休闲中心等。 但是与周边城市相比，盛泽服务业还是粗放型、没有精细化，当地还缺少一个适合 年轻群体、商务群体集中性的综合性消费场所。 引言引言 由于盛泽纺织、化纤、丝绸专业市场发达，这些商业有很强的规模性和集中性，本案规模较小 很难朝专业市场进行定位。 普通商业零售行业经营状况受地段、人气因素制约明显，本案周边（恒悦广场）商业主题定位 不明确，业态规划涵括了吃、喝、玩、乐、购，但无一经营起来，所以我们认为布局小而精、 小而专、有鲜明特点的商业业态才有生存的机会。

28、引言引言 通过对盛泽当地商业形态及消费者消费行为的分析，以及从本项目自身条件出发，我们认为在盛泽现 阶段商业用大量存在的背景下，唯有依托只占盛泽市场经营户、往来客商为基本客源，高度整合他们 在盛泽的住宿、餐饮、商务洽谈、娱乐、夜生活等综合性需求，同时又可以满足于盛泽广大普通消费 者、外来务工人员的娱乐消费需要，将项目打造成一个客商云集、百姓热衷的城市地标性的夜生活娱 乐城，同时我们还引入“夜上海”的消费观念，体现本案的时尚化、国际化特征，这才是本案商业价 值最大化的机会点所在。 盛泽盛泽夜上海夜上海 概念定位概念定位 主题定位主题定位 概念定位概念定位 主题定位主题定位 业态划分业态划分 销售

29、期预估销售期预估 主题功能定位主题功能定位 豪华影院豪华影院 新华书店新华书店 情趣酒店情趣酒店 （酒店式公寓）（酒店式公寓） 特色餐饮特色餐饮 茶社、咖啡茶社、咖啡 电玩城电玩城 大型网吧大型网吧 k歌吧歌吧 酒吧、慢摇吧酒吧、慢摇吧 足浴休闲足浴休闲 棋牌棋牌 情趣酒店情趣酒店(boutique hotel)(boutique hotel) 源于法语的“boutique”一词原指专卖时髦服饰的小店。精 品酒店最初是指起源于北美洲的私密,豪华或离奇的酒店环境， 以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己与大型连锁 酒店的区别。 情趣酒店情趣酒店 情趣酒店目前在长三角、珠三角等中心城市亦属于新

30、鲜事物， 千奇百怪的专修风格将世界各地的城市特色和民族风情一网打尽， 在形象上拉开了和传统酒店的距离，为看似乏味的商务住宿增添了 别样的风情和色彩，因此面市以来广受欢迎。 如定位为情趣酒店如定位为情趣酒店 方案二方案二 植入情趣酒店元素，立足当地商务客流，打造成固定收益的投资性产品植入情趣酒店元素，立足当地商务客流，打造成固定收益的投资性产品 房间面积（平米）房间面积（平米）标间标间入住率入住率年营业额年营业额管理成本（营业额管理成本（营业额45%45%）总利润总利润单位收益单位收益8%8%回报反推价值回报反推价值 3012080%3504015768192721.76 8030 301808

31、0%5256023652289082.64 12045 3025080%7300032850401503.67 16729 房间面积（平米）房间面积（平米）标间标间入住率入住率年营业额年营业额管理成本（营业额管理成本（营业额35%35%）总利润总利润单位收益单位收益8%8%回报反推价值回报反推价值 3012080%3504012264227762.08 9490 3018080%5256018396341643.12 14235 3025080%7300025550474504.33 19771 一、管理成本取营收的一、管理成本取营收的45%45% 二、管理成本取营收的二、管理成本取营收的35%35% 情趣酒店售价预估情趣酒店售价预估 主题定位主题定位 概念定位概念定位 主题定位主题定位 业态划分业态划分 销售期预估销售期预估 新华书店新华书店 休闲理疗区休闲理疗区 情趣酒店区域情趣酒店区域 情趣情趣 酒店酒店 区域区域 初步业态划分初步业态划分4f 情趣酒店装修风格示意情趣酒店装修风格示意 情趣酒店装修风格示意情趣酒店装修风格示意 情趣酒店装修风格示意情趣