安吉市场调研报告

1、安吉县市场调研报告安吉县市场调研报告 2011-3-12011-3-1 引言 - - 目录目录 经济总评篇经济总评篇 区域分析篇区域分析篇 市调分析篇市调分析篇 项目建议篇项目建议篇 20102010年度安吉县域经济总评年度安吉县域经济总评 n2010年安吉县全年地区生产总值（gdp）190.02亿元，比上年增长12.8%，增速比上 年加快1.7个百分点 。 n2010年安吉县城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。全年城镇居民 家庭人均总收入27597元，比上年增长13.2%。 n2010年安吉市场物价同比上涨，食品价格涨幅较大，全年居民消费价格同比上涨 4.2% 。 n工业生产快速

2、增长，企业效益大幅提高。全年规模以上工业总产值比上年增长 28.6%，增速比上年加快12.3个百分点。 n投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年全社会固定资产投资82.65亿元，比上 年增长19.2%，增速比上年回落2.2个百分点 n消费平稳较快增长，重点商家销售旺盛。全年社会消费品零售总额70.25亿元，比上 年增长18.0%；扣除价格因素，实际增长13.2%。 20102010年度安吉房地产市场总评年度安吉房地产市场总评 n2010年是国家宏观调控的一年，虽然调控力度不断加大，但对安吉的整体房地产市 场影响较小。 n调控作用初显，安吉土地成交情况与2009年基本持平。2010年安吉累计成

3、交土地50 宗（含乡镇），与2009年相比减少10宗。 n2010年安吉房地产总销售面积为67.48万平米，累计比上年同期增长23.3%;其中销售 住宅面积58.89万平米，销售金额346476万元，分别比上年同期增长47%与115.9%；住 宅的空置面积达到6.26万平米，比上年同期增长184.5%。 n2010年安吉房地长市场均价为5883元/平米，较2009年每平米上涨1878元，涨幅 31.92% 。 n递铺镇作为安吉的县城中心依旧领跑安吉县房地产市场，县城商品房均价达到7000 元/平米，产品品质方面较2009年有非常大的提升。 第一章 区域市场分析 安吉县地处浙皖边界，处于浙江省的

4、西北部，是长江三角洲经济区的组成 部分。当前长三角地区是我国经济最为发达的地区之一，成为国际资本、国际 产业转移的重点地区。长三角经济区中心城市上海、杭州等的加快建设，对包 括安吉在内的周边地区的辐射作用越来越强。浙江省委、省政府从全面建设小 康社会、提前全面实现现代化出发，做出了建设先进制造业基地和主动接轨上 海、积极参与长江三角洲合作和交流的重大战略决策。安吉县委积极响应省委 号召及时做出了走新兴工业化道路，建设先进制造业基地的决定，在主动融入 杭州、湖州打造的“杭宁发展带”中走在了前头，以交通干道为纽带，将安吉 的良好的生态资源融入杭州、浙江乃至整个长三角经济圈，实现优势互补和产 业双赢

5、。 地理区位较为优越，受杭州产业带和南地理区位较为优越，受杭州产业带和南 太湖产业带影响较为明显太湖产业带影响较为明显 区域发展优势分析 近几年，“生态立县生态经济强县”的发展路子，使得安吉县的生态环 境有了更大的改善。以水资源环境为例，1997 年以前的水质污染较为严重，局 部河段的水质为 v类或劣于 v类，经过大力治理，2007 年全县河流总评价河长 256.5km，其中类水河段长175.5km，占总评价河长 68.4%；类水河段长 77.0km，占总评价河长 30.0% 区域发展优势分析 生态环境基础良好，保障社会经生态环境基础良好，保障社会经 济的可持续发展济的可持续发展 安吉县水陆交

6、通便利，在综合交通体系中公路运输占有极其重要的地位，县 域内有 04省道、11 省道、12 省道、13 省道等多条跨境公路，杭长高速已经启动， 申嘉湖高速延伸段已列入市规划，全县所有乡镇都与干线公路连接，公路通村率达 到90%以上，已形成纵横交错的公路交通网络。水路运输在货运中扮演着重要的角 色。通信程控化，无线寻呼、移动电话、网络都已广泛应用。涉外饭店 4 家，具备 较强的综合接待能力。科技、教育、文化、卫生和体育等各项社会事业随着经济的 发展不断进步。 区域发展优势分析 基础设施条件良好，为县经济基础设施条件良好，为县经济 发展打下基础发展打下基础 区域发展制约因素分析 安吉县虽然地处于长

7、三角地区，但因远离了沪宁和沪杭甬铁路形成的“z”字 形产业发展轴，从全省经济产业布局来看，本县不在省内的两大经济发展最快的杭 州湾两岸和温台沿海两大城镇群上。再加上安吉地处山区，偏于浙江西北一隅，不 靠江不靠海，没有大的港口资源，没有大的现状交通主要干线，民营经济发展相对 较弱，外商投资力度较小，社会经济发展相对滞后。本县的主导型产业为椅业和竹 木加工业，这两大产业占全县制造业产值的 32.11%，但是这两项产业是传统产业， 面临着产业升级和改造的问题。 县域经济发展相对滞后，主导县域经济发展相对滞后，主导 型产业地位不突出型产业地位不突出 安吉县拥有良好的生态环境 ，青山绿水，空气清新，工业

8、发展方向应该是没 有污染的绿色工业、生态工业。但是在没有开展土地市场治理整顿之前，安吉县共 有大小工业园区、工业小区 13 个，且大都分布于各乡镇，各园区多以发展制造业 为主，且受当前招商体制的影响，其企业发展水平都相对较低，这样不仅造成土地 资源的浪费，而且会带来严重的生态环境污染问题。规划期间，随着安吉县全面建 设小康社会目标的实现，第二产业尤其是工业在国民经济中仍然会占有重要的地位， 在这一发展过程中如何有效协调生态环境保护和经济增长之间的关系，是土地利用 过程中一个不容忽视的问题。 区域发展制约因素分析 工业经济发展与生态环境保护关系不协调工业经济发展与生态环境保护关系不协调 趋势一、

9、高层、小高层产品渐成为消费热点趋势一、高层、小高层产品渐成为消费热点 高层住宅的主要代表楼盘有万邦房产的沁河湾、诚泰房产的御景园，由于开发商具较强实力 和房地产开发运作经验，推动了高层住宅的发展和市场对高层住宅楼盘的看好，尤其是沁河湾 项目在规划中融入了架空层的设计以及生态社区与智能化社区的营造，在较大程度上提升高层 产品的档次，因此获得市场较好的认同感。 趋势二、开发规模由中小型向大型楼盘发展趋势二、开发规模由中小型向大型楼盘发展 大型楼盘的开发因为各类配套项目的分摊成本远远低于小楼盘开发，因此受到有实力开发商 的青睐，而大型楼盘由于配套的完善性，社区生活质量也将远远超过小楼盘的生活质量。较

10、大 型楼盘主要有景都翡翠湾和罗马风情城，他们的规划建筑面积均在25万平方米以上。 趋势三、居住环境由辅助型向主题型转化，楼盘品质明显提升趋势三、居住环境由辅助型向主题型转化，楼盘品质明显提升 传统的开发理念大都将小区环境作为建筑物的附属品来营造，他们与建筑物的本身形象是脱 节的，缺乏相容性的，仅仅是为了完成绿化率指标来建设的。而新一代的房产开发理念则将环 境营造作为小区建设的主题，建筑物与环境是融为一体的，从建筑物的立面造型、色彩规划、 楼道装饰到小区布景中每一景点、每一小品的设计制作，都寻求着一种赏心悦目的“景”的概 念，建筑物既是社区业主的居所，同时又是小区环境的一个组成部分；而对细部设计

11、，开发商 将更注重精致性和人性化。 区域房地产市场发展趋势 区域房地产市场发展趋势 趋势四、项目策划推广更加专业化趋势四、项目策划推广更加专业化 随着外地实力开发商的不断介入安吉楼市，竞争将更趋激烈，为了在市场竞争中立于不败之 地，会有更多的开发商加倍重视项目的专业化市场运作。委托专业策划公司代理推广楼盘既是 其中的一种,由于专业策划公司对楼盘市场运作的熟练度和技巧型均高于一般开发商的水平，不 仅能有效地提升开发商的品牌形象，也将为开发商创造出更理想的经济效益。 趋势五、消费群体逐渐外扩趋势五、消费群体逐渐外扩 安吉目前楼市的主流消费群体已经从以前的单一递铺居民转向周边乡镇和外地投资者。根据

12、调研发现，住宅购房户递铺镇居民占64，周边乡镇占20，外地客户占16周边乡镇和外地 客户呈明显上升趋势。值得注意的是，外地客户中有66的客户来自杭州，这一客户群对安吉 的生态居住环境有较大的偏好，同时又都认为安吉还是一块房地产处女地，具有很大的投资潜 力。 趋势六、价格竞争向品牌竞争发展趋势六、价格竞争向品牌竞争发展 开发初期，大部分开发商主要以微利赢取市场、回笼资金、推动市场消费的初期整合过程，从而 开始寻求新的利润目标。而随着市场消费心态的逐渐成熟，人们也将不会再以价格来决定他们的 购买选择，他们会更注重楼盘的整体居住质量，更注重开发商的品牌形象。因此，开发商从自身 利益和从市场长远利益出

13、发，会进一步强化品牌运作，全面提升居住质量，从价格竞争转向品牌 竞争；不断强化品牌包装将成为下一轮安吉楼市竞争的焦点。 趋势七、楼市价格由平稳增长期向高速上扬期发展趋势七、楼市价格由平稳增长期向高速上扬期发展 安吉楼市价格从2009年的4000元/平方米左右逐渐抬升到现在的7500元/平米左右，部分高层价格突 破10000元/平方米，在安吉属于比较高端的，物业去化也从期房无人问津到现在的现房买不到，这 一现象说明当地供不应求的现状，楼市高潮开始显现。 区域房地产市场发展趋势 第二章 房地产市调总结 县城市调项目统计县城市调项目统计 开发项目开发项目宗地位置宗地位置开发规模开发规模户型区间户型区

14、间单价（元单价（元/m/m2 2）销售情况销售情况 水岸人家昌硕东路 占地面积：59736.8 建筑面积：68100 容积率：1.14 主力户型：90-260 住宅：排屋，多层 总套数：/ 均价8000元/在售 林语香溪 天荒坪北 路 占地面积：70000 建筑面积：35000 容积率：0.5 住宅：联排，独栋别墅 主力户型：220-350 总户数：122 均价7500元/ 在售，2010年交 付 翡翠湾 天荒坪北 路 占地面积：25.8万平方米 建筑面积：33.6万平方米 容积率：1.3 主力户型：187-252，110-135 住宅：多层，高层，别墅，排屋 总套数：2404 均价8500元

15、/在售， 凤栖花园凤凰南路 占地面积：16.5万平方米 建筑面积：14万平方米 容积率：0.85 主力户型：/ 住宅：别墅，排屋 总套数：518 均价7000元/在售 亿城嘉园云鸿东路 占地面积：37919 建筑面积：45503 容积率：1.2 主力户型：90-141 住宅：多层 总套数：362 均价6800元/在售 钱塘檀香园人民路 占地面积：2.8万平方米 建筑面积：3万平方米 容积率：1.07 主力户型：169-313 住宅：美式别墅 总套数：158 均价7600元/在售 茗仕雅墅胜利西路 占地面积：43395 建筑面积：32980 容积率：0.76 主力户型：345.84 住宅：别墅

16、总套数：104 均价8000元/ 在售，09年5月底 交房 万邦沁河湾 项目位置 安吉县灵芝东路与天目路交口 物业类型 住宅建筑形态高层、小高 层 建筑风格 新古典主义总建筑面积229000 规划亮点 项目沿递铺港而建，高层与小高层建筑高低错落 排开，底层5.4米架空层设计，引入递铺港水资源 打造社区环境，人车完全分流。 户型 3房2厅2卫/ 2房2 厅1卫/ 1房1厅1 卫 面积区间 65-140 社区配套 会所、中心景观区、7层办公楼 销售均价 8800元/优惠政策 客群组成 公务员、私营业主、二次置业、县城中高端收入 阶层 项目点评 项目位于安吉县城中心地带，周边配套齐全，产 品规划设计

17、十分合理，且领先市场，包装高端， 高调打造城市景观豪宅。 典型项目分析高层豪宅 项目位置 安吉县灵峰景区 物业类型 独栋别墅、双拼 、联排别墅（一 期） 建筑形态高层、独栋 别墅、双拼、 联排 建筑风格 新亚洲自然生态总建筑面积123000 规划亮点 项目横跨浒溪河畔两岸，新中式建筑风格结合中 国特色园林景观相互呼应，建筑单体呈半围合的 结构布局，栋与栋之间用架构做短距离连接，形 式上是联排，实则为独栋。 户型 4房2厅2卫/ 5房3 厅3卫/ 6房3厅3 卫 面积区间 299-456 社区配套 会所、中心景观区、小型商业 销售均价 8500元/优惠政策无 客群组成 公务员、私营业主、县城高端

18、收入阶层、部分以 杭州为主的外地投资客户 项目点评 项目位于安吉县环灵峰景区，自然环境优美，规 划亮点突出，风格明显，是目前安吉景区别墅的 高端楼盘代表之一。 璞 墅 典型项目分析景区楼盘 项目位置 安吉递铺迎宾大道629号 物业类型 普通住宅建筑形态高层 建筑风格 现代风格总建筑面积90000 规划亮点 项目为高层社区，规划亮点较少 户型 3房2厅2卫/ 2房2 厅1卫/ 1房1厅1 卫 面积区间 70-140 社区配套 会所、综合商业 销售均价 8500元/优惠政策无 客群组成 公务员、私营业主、县城中高端收入阶层 项目点评 项目规划为纯高层社区，是安吉目前为数不多的 纯高层楼盘的代表，整

19、体定位中高端水平。 竹海御景城 典型项目分析纯高层楼盘 项目位置 安吉递铺芜园西路167号 物业类型 排屋、花园洋房、 普通住宅、别墅 建筑形态多层、小高 层、排屋、 别墅 建筑风格 欧式总建筑面积360000 规划亮点 项目由2个地块组成，规划了花园洋房、高层、排 屋、别墅等物业，依次排序，用高层围合多层， 形成一个布局合理，绿水围绕的社区。 户型 3房2厅2卫/ 2房2 厅1卫/ 4房2厅2 卫/5房2厅3卫 面积区间70-250 社区配套 会所、幼儿园、中心景观区、商业区 销售均价 8000元/优惠政策无 客群组成 县城中高端收入阶层、部分外地投资客户 项目点评 项目位于安吉县城中心，产

20、品规划较为先进合理， 整体定位高端，知名度一般，属于综合型楼盘的 代表。 景都翡翠湾 典型项目分析综合型大盘 项目位置 安吉县胜利西路495号 物业类型 排屋、花园洋房、 普通住宅、公寓、 商业 建筑形态多层、小高 层、排屋、 排屋 建筑风格 英伦风情总建筑面积140098 规划亮点 社区由多种建筑形态构成，有3个4000平米左右的 中心花园，构筑了坡地式景观，设计为人车分流 社区 户型 3房2厅2卫/ 2房2 厅1卫/ 1房1厅1 卫 面积区间 70-140 社区配套 会所、中心景观区、小型商业 销售均价 8800元/优惠政策无 客群组成 公务员、私营业主、县城中高端收入阶层 项目点评 项目

21、位于安吉县城中心，配套极为优越，而且项 目年线较久，是安吉高端项目的代表性楼盘，口 碑较好，价格领跑市场。但产品规划较为单一和 落后，属于地段型楼盘。 维 多 利 亚 典型项目分析县城中心楼盘 项目位置 安吉递铺迎宾大道621号 物业类型 排屋、花园洋房、 普通住宅 建筑形态多层、小 高层、排 屋 建筑风格 欧式风格总建筑面积250000 规划亮点 规划为纯欧洲经典住区，建筑以独栋、排屋、电 梯洋房为主。融合法师建筑精华和地中海建筑的 奔放及意大利建筑的神韵。在景观营造上将 欧式宫廷园林理念与江南山水完美糅合 户型 3房2厅2卫/ 4房2 厅2卫 面积区间 113-400 社区配套 会所、中心

22、景观区、小型商业 销售均价 8000元/优惠政策无 客群组成 县城中高端收入阶层、二次置业居多 项目点评 项目位于安吉县城南方向，是未来安吉县的主要 发展方向，周边市政配套较为优越，社区规划合 理，产品整体档次处于中高端水平，营销水准领 先安吉市场。 罗 马 风 情 城 典型项目分析“日光盘” 安吉县城目前市场均价安吉县城目前市场均价 普通住宅：7500元/ 花园洋房：8000元/ 排屋:8500元/ 别墅：12000元/ 目前在售普通住宅项目呈现出高层价格高于多层价格，楼层越高价 格越贵的局面。 市场普遍优惠较少，处于一次性付款97-98折，按揭98-99折之间。 价格分析 产品分析 纵观安

23、吉房地产市场的现状来看，总体处于中级阶段，消费者购房心纵观安吉房地产市场的现状来看，总体处于中级阶段，消费者购房心 态由物质追求转向精神追求。态由物质追求转向精神追求。 1. 1.产品结构趋于多元化产品结构趋于多元化 虽然大部分产品为多层的住宅项目，但是小高层和高层住宅日益增多，风格迥异。且出 现了类似沁河湾项目的精品楼盘 ，户型趋于多样化，涌现出一批以中小户型为主的项目，环境与品质感明显提升。 2. 2.产品特色不够明显产品特色不够明显 大部分产品照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修饰和规划设计上明显缺乏自有特色， 没有形成社区文化。若有一种房型精美、规划合理、富有特色、外立面丰富的楼盘推

24、向市场 将容易分流现有其他楼盘的客户源。 3. 3.社区配套设施提升社区配套设施提升 在小区规划，环境布局，景点营造等方面有了明显提升，中高端项目大多配有会所、中心 景观区等社区配套，智能化达到中端水平。 4. 4.物业管理门槛抬高物业管理门槛抬高 物业管理倾向于知名度高的大型物管公司，杭州绿城物管在市场上的口碑好。 随着生活水平的改善和经济收入的提高，住宅市场从量的需求转向随着生活水平的改善和经济收入的提高，住宅市场从量的需求转向 质的需求转变，需求档次逐渐拉开，中等收入、中高收入家庭首先进入质的需求转变，需求档次逐渐拉开，中等收入、中高收入家庭首先进入 换代期。换代期。 需求分析 1. 1

25、.多层次、多价位的商品住宅供应体系逐步形成多层次、多价位的商品住宅供应体系逐步形成 目前安吉正在初步形成以普通住宅为核心、高层住宅为塔尖的金字塔型多层次商品住宅供 应体系。这两类不同价位的住宅基本可以满足不同收入阶层、不同消费层次的消费者对住房的 需求。 2. 2.城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展 按照房地产发展的周期性规律，安吉房地产行业目前已进入了一个新的增长期，这种增长 势头在今后几年中还会继续，并越来越火。随着未来房地产生产基数逐年增加，房地产供应量 和需求量会出现阶段性、周期性的起伏，房屋开发在适度、适当的范围内，不会出现大面积过 剩的现象。

26、需求分析 3. 3.城市化进程和外来人口购房成为安吉新增住房消费主力城市化进程和外来人口购房成为安吉新增住房消费主力 城市人口增加对房屋的需求主要包括两部分，一部分是城市新增人口的住房需求。安吉县近 几年每年新增城镇人口约3万人。另外一部分是外来人口对住房的需求。城市化进程的加快，民 营企业的快速发展，以及购房入户政策的实施，都会吸引大量的外来人口购房。 4. 4.改善性住房需求将继续保持增长势头改善性住房需求将继续保持增长势头 随着消费水平的提升，一部分高收入群体从改善生活品质角度考虑，已经进入二次置业阶段， 这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。 5. 5.旧城改造、房屋拆迁引起的市场需

27、求旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求 这部分需求相对稳定，随着城市化和郊区化扩张，这部分消费成为郊区很多项目的主力购买 群体。对这部分消费的把控，成为郊区项目能否成功销售的关键因素。 消费者心理分析 有效百分比 42.4 19.7 15.9 12 2.7 2.7 2.3 2.3 每平米单价 地理位置 公共交通条件 周边设施配套 购房时的最重视因素依次为位置和总价、周边环境。购房时的最重视因素依次为位置和总价、周边环境。 产产 品品 需需 求求 据房产部门统计安吉市民中有60%的人计划选择多层住宅，有25%左右的人计划购买高 层住宅，有15%的人计划购买小高层住宅。 小高层和高层住宅在安吉处于发展

28、阶段，在市民中受到一定的热捧，目前现有高层住宅 项目基本以豪宅形象面市，均价高于多层住宅。项目要取得较好的市场业绩，关键在于能否 对市场进行有效的引导和发掘，多层住宅仍是大多数市民的追求热点。 消费者心理分析 信息来源：当地政府与售楼部访谈 消费者心理分析 户型需求户型需求 需求2房户型的共有30%，需求3房户型的有40% 需求公寓户型的有15%，需求四室户型的有15% 住宅空间形式需求住宅空间形式需求 空间形式选择最多的是传统的平面式结构，有50%的选择比例。但错层和复式也有 一定的选择比例，均为15%，跃式结构形式选择比例较少。相信随着人们收入水平的提高， 消费能力的增强，选择错层和复式的

29、比例也将相应地有所增长。 价格需求价格需求 计划购房单价 建建 筑筑 风风 格格 需需 求求 消费者心理分析 20.1 1.4 4.5 7.3 19.9 18.6 28.2 无所谓 都不喜欢 南亚风情的建筑风格 北美建筑风格 现代主义建筑风格 新古典主义的建筑风格 欧陆豪华的建筑风格 小区环境需求小区环境需求 1.6 9.3 5.6 11.4 69.8 其它 以雕塑广场为主题 以康乐设计为主题 以大面积园艺绿化为主题 以水体/水池/喷泉为主题 消费者心理分析 2010年至今处于楼市调控政策的频发期，大多为针对“国十一条”的进一步 细化， 各项调控措施目标指向投资性需求。 安吉县政府严格遵从国家

30、的调控政策，但2010年的市场和全国大部分城市一 样处于供销两旺的局面，全年房价涨幅为 31.92%. 2011年新出台的国八条政策对安吉的房地产投资市场影响较为明显，由于限制 外地户口购房和提高二手房首付比率，在一定程度上打压了投资性客户和改善性 购房客户的购买积极性，目前开发商和购房者均处于观望阶段，不少项目放慢了 推盘的节奏。 楼市政策分析 补充：天荒坪镇企业信息补充：天荒坪镇企业信息 据我司对安吉县政府、安吉县统计局、安吉县工商局、安吉县乡镇工业据我司对安吉县政府、安吉县统计局、安吉县工商局、安吉县乡镇工业 园管理中心的走访和实地考察统计出的数据如下：园管理中心的走访和实地考察统计出的

31、数据如下： 安吉县天荒坪镇目前规模以上企业共计61家，主要从事转椅生产加工、竹制品 加工、家俱生产，在职职工3000人左右，平均月收入2500元，员工主要来自湖南、 贵州、四川等地，大多为农民工阶层。 通过访谈外来务工人员发现仅有2人有在本地购房的想法，占调查人数的13%， 大多数务工人员表示安吉房价过高，而且贷款困难在安吉买房的可能性几乎为零。 同时对周边的村民进行了访谈，村民均表示不愿在郊区购房，原因是：1、在农村有 宅基地，在郊区购房的成本高于自建房；2、农村的教育相对落后，郊区房不能满足 为子女上学买房的要求。 第三章第三章 项目建议项目建议 1、考虑到本项目的特殊地理位置和安吉市民的

32、购房心态，做一居的可能性不大，建 议做投资型楼盘，户型结构多元化； 2、产品要和市场上目前的产品有效区分，做足差异化。建议做退台式产品，做足灰 空间，延展有限的室内空间； 3、景观要因地制宜，建议营造立体化绿化加大中心广场的绿化面积和水景面积，主 打景观牌，做安吉市场真正意义上的亲水楼盘，建议营造立体化绿化； 5、现有的大竹海度假村可以改造成以时尚为主题或是以文化为主题的概念酒店，增 加项目的附加值和投资价值； 6、形成租售一体的服务体系，导入酒店运营的经营模式，售出的产品可以帮客户经 营，减少客户投资风险，增加购买信心。； 7、建议增加项目的商业配套，以满足社区的日常生活需求； 8、营销推广过程中要以丰富多彩的现场活动制造影响力，结合体验式营