中原深圳CBD大中华IFC国际金融中心商务综合体项目定位报告153PPT

1、2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 大中华岗厦项目定位报告大中华岗厦项目定位报告 中原地产事业二部中原地产事业二部 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 20072007年年 20062006年

2、年 20052005年年 20042004年年 19871987 7月7日 正式成立大中华国际集团,以适应集团面向国际化高速发展的需求。 7月 集团荣膺“2007深港市民最喜爱的百强品牌、深港之星”称号 6月28日 cctv春暖07活动现场，捐献280万元在四川援建一所大中华点校和40所图书室 6月8日 捐赠300万元启动大中华新长城公益行动 8月 集团开发的大中华国际交易广场建筑面积35万，荣膺“中国写字楼王”、“深圳cbd世界 500强首选办公物业”、“中国十大最具价值写字楼”等殊荣 5月 荣膺2005年度中国建设系统企业信用、信誉aaa企业称号 2005年深圳房地产年度品牌企业 大中华国

3、际集团主席黄世再先生作为唯一的华人企业杰出代表参加联合国60周年庆 提速深圳特别贡献奖 10月赠海军南海舰队，支持国防事业。 7月 大中华集团向西南政法大学捐款300万元人民币，设立“世再”教育基金。 在历经10多年的发展，大中华国际集团（深圳）有限公司发展为集金融、房地产、商业、酒店、 港口等多元化产业经营为一体的外商投资企业； 在香港注册的外商独资公司大中华国际投资集团成立； 20082008年年 大中华国际获“扶贫中国行年度贡献奖”。 开发东方新天地城市综合体，品牌与物业价值飞速提升 大中华集团是谁？大中华集团是谁？ 引言引言 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！

4、货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 当一个企业在事业上取得巨大成就时，将肩负起更多的社会责任。当一个企业在事业上取得巨大成就时，将肩负起更多的社会责任。 这一系列事件与荣誉的背后，显现的是大中华集团服务社会，推动这一系列事件与荣誉的背后，显现的是大中华集团服务社会，推动 时代发展的决心与气魄！时代发展的决心与气魄！ 引言引言 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 引言引言 大中华东方新天地意味着什么？大中华东方

5、新天地意味着什么？ 一个时代的建筑符号 一座先锋之城价值的完美升华 一种综合体先进模式的探寻与演绎 一个令地产行业膜拜的价值标杆 一个企业发展历程的极致诠释 一位实践家的真实创想 东方新天地项目承载着光荣与梦想，以王者的姿态傲然东方新天地项目承载着光荣与梦想，以王者的姿态傲然cbdcbd， 于时代之上，升华自我，实现超越！于时代之上，升华自我，实现超越！ 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 光荣光荣 与与 梦想梦想 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料

6、库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 整体思路整体思路 项目自述市场环境项目定位 项目推售 战略思考 地盘解析 产品分析 公寓项目调研 竞争格局分析 产品竞争力分析 竞争力体系 形象定位 客户定位 重要节点安排 整体推售安排 商务公寓 酒店式公寓 解决问题解决问题提出问题提出问题 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目自述项目自述地盘解析地盘解析 n 项目目前的周边环境不利影响，项目目前的周边环境不利影响

7、， 以岗夏村的影响最大，随着旧城改以岗夏村的影响最大，随着旧城改 造的进行，周边面貌将得到逐步改造的进行，周边面貌将得到逐步改 善；善； n 周边景观以城市景观为主，东面周边景观以城市景观为主，东面 及南面遮挡较为严重；及南面遮挡较为严重； n 周边的生活配套相对完善，地处周边的生活配套相对完善，地处 地铁沿线，交通出行也非常方便。地铁沿线，交通出行也非常方便。 彩田路彩田路 深南大道深南大道 星河星河 世纪世纪 星河星河 第三第三 空间空间 彩福彩福 大厦大厦 岗夏村岗夏村 福华路福华路 凤凰凤凰 大厦大厦 金盾剧院金盾剧院 彩天名苑彩天名苑 酒店酒店 公寓公寓 酒店酒店 商务商务 公寓公寓

8、 写字楼写字楼 皇岗路皇岗路 周边环境周边环境 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 紧邻深南大道的昭示性建 筑物；四通八达的高效交 通脉络；星罗密布的银行、 税务以及即将呈现的人才 公园，铸就本项目市政文 化、便捷商务等多元化内 涵于一体。 本项目本项目 项目自述项目自述地盘解析地盘解析 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目自述项目自述地盘解析地

9、盘解析 项目各项经济指标：项目各项经济指标： u 占地面积:18600.5 u 总建筑面积:197801.061 u 计容积率面积：157431.248 u a栋（ 写 字 楼 ）：44567.267 35层 150米 u b栋（ 酒 店 ）： 29680.48 23层 92.4米 u c栋（商务公寓）： 44559.227 23层 88.8米 u d栋（酒店式公寓）： 26463.803 30层 99米 u 停车位：765个 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 人流 物

10、流 资讯流 复合 互补 有机 相连 酒店式公寓 写字楼 商业 酒店 商务公寓 项目自述项目自述地盘解析地盘解析 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 a栋 写字楼 b栋 酒店 c栋 商务公寓 d栋 酒店式公寓 e 商业 五环模式资源整合体系五环模式资源整合体系 项目自述项目自述地盘解析地盘解析 u商务综合体，四栋建筑分别为写字楼、酒店、商务公寓、酒店式公寓商务综合体，四栋建筑分别为写字楼、酒店、商务公寓、酒店式公寓 u裙楼一至四层为商业裙楼一至四层为商业 u各物业形态相互支

11、持，互为补足各物业形态相互支持，互为补足 u每一栋物业的推出就是在为另一栋的推出蓄积客户每一栋物业的推出就是在为另一栋的推出蓄积客户 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目自述项目自述地盘解析地盘解析 北面临深南大道，北面临深南大道，cc栋栋 正对金盾剧院，无高楼正对金盾剧院，无高楼 遮挡，视野开阔。遮挡，视野开阔。 西面临彩田路与星西面临彩田路与星 河世纪相望，同时河世纪相望，同时 高层单位可一览中高层单位可一览中 心区城市景观心区城市景观 东面临皇岗路，远眺罗湖城东

12、面临皇岗路，远眺罗湖城 市景观，但公寓所在市景观，但公寓所在cc、d d 栋被写字楼和酒店遮挡。栋被写字楼和酒店遮挡。 项目南面为岗厦村农民项目南面为岗厦村农民 房，房，7 7楼以下单位与农楼以下单位与农 民房对望，民房对望，8 8楼以上单楼以上单 位基本跳过农民房，可位基本跳过农民房，可 看到远景看到远景 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 减少威胁的影响度减少威胁的影响度 优势优势劣势劣势 威胁威胁 项目项目swotswot分析分析 及应对策略及应对策略 1.1.处于

13、中心区的外缘地带，相对非中处于中心区的外缘地带，相对非中 心区物业有地段优势心区物业有地段优势 2.2.综合体物业，标志性高端商用物业综合体物业，标志性高端商用物业 3.3.紧邻深南大道，深圳黄金大道紧邻深南大道，深圳黄金大道 4.4.视野开阔，景观资源较佳视野开阔，景观资源较佳 5.5.开发商品牌、知名度优势开发商品牌、知名度优势 1.1.岗厦村农民房将影响项目的档次，岗厦村农民房将影响项目的档次， 同时造成低层单位的视野影响同时造成低层单位的视野影响 2.2.地块狭长，对前广场设置的影响地块狭长，对前广场设置的影响 3.3.后广场入口降低客户进入的便利度，后广场入口降低客户进入的便利度，

14、对项目档次造成影响对项目档次造成影响 4.4.临路噪音影响临路噪音影响 1.1.中心区强势发展，区域辐中心区强势发展，区域辐 射作用逐渐向边缘区域释射作用逐渐向边缘区域释 放。放。 2.2.中心区土地稀缺，价格挤中心区土地稀缺，价格挤 压对项目的利好压对项目的利好 3.3.岗厦片区定位为岗厦片区定位为cbdcbd商务商务 配套区配套区 4.4.深港大都市建设带来的发深港大都市建设带来的发 展机遇与区域利好展机遇与区域利好 1.1.房地产宏观政策的不可控性房地产宏观政策的不可控性 2.2.中心区庞大的三级市场推售量中心区庞大的三级市场推售量 树立高端形象，建造高品质物业，树立高端形象，建造高品质

15、物业， 将项目与中心区的其它物业置于同将项目与中心区的其它物业置于同 一平台一平台 充分挖掘中心区商务人士公寓需求充分挖掘中心区商务人士公寓需求 引进酒店管理公司（或香港知名物引进酒店管理公司（或香港知名物 管），吸引投资管），吸引投资 引进著名品牌酒店及著名大型商业品牌，通过品牌的强强联合尽可能减小引进著名品牌酒店及著名大型商业品牌，通过品牌的强强联合尽可能减小 中心区竞争物业及政策的不可控预期的不利影响。中心区竞争物业及政策的不可控预期的不利影响。 利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会 机遇机遇 针对中心区的强势发展，提出物业稀针对中心区的强势发展，提出

16、物业稀 缺性，以中心区商务运营体的形象规缺性，以中心区商务运营体的形象规 避地块自然条件带来的不利影响。避地块自然条件带来的不利影响。 位置位置/综合体综合体 农民房农民房/地块自身条件地块自身条件 中心区三级市场中心区三级市场/政策的不可控影响政策的不可控影响 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 整体思路整体思路 项目自述市场环境项目定位 项目推售 战略思考 地盘解析 产品分析 公寓项目调研 竞争格局分析 产品竞争力分析 竞争力体系 形象定位 客户定位 重要节点安排 整

17、体推售安排 商务公寓 酒店式公寓 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 产品分析产品分析交通流线交通流线 项目交通流线分析图项目交通流线分析图 主入口主入口 c/d栋公寓栋公寓 人行车行线人行车行线 商务公寓商务公寓 酒店式公寓酒店式公寓 项目前广场项目前广场 酒酒 店店 写字楼写字楼 项目前广场项目前广场项目前广场项目前广场 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:690

18、31789 交通流线对交通流线对c/dc/d栋公寓的影响栋公寓的影响 p 沿深南路东面入口为项目车行主入口，进入性单一； p 主入口距离项目c/d栋流线较远，客户到达楼宇时间较长，对 c栋商务办公客户影响较大； p 前广场沿深南路设置，d栋酒店式公寓客户难于享受其利好 产品分析产品分析交通流线交通流线 进入性单一！进入性单一！ 便利度！便利度！ 档次感！档次感！ 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 产品分析产品分析大堂入口、地下车库出入口大堂入口、地下车库出入口 地下车库

19、地下车库 出口出口 c栋大堂栋大堂 入口入口 d栋大堂栋大堂 入口入口 地下车库地下车库 入口入口 昭示性问题！昭示性问题！ 档次影响！档次影响！ p c/d栋大堂均设置于朝岗厦村 民房方向，昭示性差，特别是 对c栋商务客户容易产生低档 次的影响 p 入户大堂面积太小，c栋约115 ，d栋仅44，不能展示项 目的高档次 p 地下车库出入口亦设置于朝民 房方向，便利性较差；同时入 线与出线均为同一线路，需考 虑道路的进出线分区位置。 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 产品

20、分析产品分析商务公寓商务公寓 商务公寓面积配比商务公寓面积配比 户型编号户型编号c1c2c3c4c5c6c7c8c9 户型户型复式复式复式复式复式复式复式复式复式 建面建面( () )227.01 212.76 234.21 201.01 275.90 273.88 427.85 209.59 402.95 套数套数999999999 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 商务公寓三商务公寓三 234.21 商务公寓四商务公寓四 201.006 商务公寓六商务公寓六 273

21、.875 商务公寓七商务公寓七 427.853 商务公寓五商务公寓五 275.899 商务公寓一商务公寓一 227.627 商务公寓二商务公寓二 212.756 商务公寓八商务公寓八 209.587 商务公寓九商务公寓九 402.952 产品分析产品分析商务公寓商务公寓 深深 南南 大大 道道 北北 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 产品分析产品分析商务公寓商务公寓 公寓六公寓六公寓七公寓七 公寓八公寓八公寓九公寓九 虚线部分为虚线部分为6米通高，即复式二层可搭板变成使

22、用面积米通高，即复式二层可搭板变成使用面积 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 商务公寓的核心问题商务公寓的核心问题 商务公寓标准商务公寓标准 层布局问题层布局问题 档次营造存档次营造存 在瓶颈在瓶颈 参考建议参考建议 大堂的进入条件及大堂面积对商务档次营造造成较大的不利影响 内部昭示性单位较少，平面组合销售存在一定的制约 单位面积增大单位面积增大 置业门槛置业门槛 存在面积需求空隙（如：300、600等），单位存在赠送面积，加高了使用 门槛。 空中大堂设想空中大堂设想与

23、写字楼物业形成面积互补与写字楼物业形成面积互补 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 关于商务公寓空中大堂设想关于商务公寓空中大堂设想 在一楼商业设立独立通道，仅供商务公寓业主使用，包括通道 和电梯，直通架空层； 在架空层设立公寓入户大堂，面积保持在400-500左右，设 计风格以项目整体调性为主； 入户大堂可与架空层园林相融合，成为一体，互相提升。（架 空层设计时需将大堂问题考虑进去） 公寓大堂形象提升计划 商务公寓的核心问题解决商务公寓的核心问题解决 2010年房地产营

24、销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 与写字楼物业形成面积互补与写字楼物业形成面积互补 由于商务公寓与写字楼同样面对商务办公需求，因此可以在面 积引导上形成互补； 商务公寓的户型可组合和独立销售的情况下，形成了面积为 300、600以及800 的空缺，因此可以将该面积段的客户引 导到写字楼，不流失任何一位意向客户； 完美商务配置计划 商务公寓的核心问题解决商务公寓的核心问题解决 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075

25、5-83513598 qq:69031789 整体思路整体思路 项目自述市场环境项目定位 项目推售 战略思考 地盘解析 产品分析 公寓项目调研 竞争格局分析 产品竞争力分析 竞争力体系 形象定位 客户定位 重要节点安排 整体推售安排 商务公寓 酒店式公寓 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 产品分析产品分析酒店式公寓酒店式公寓 户型户型1 三房三房 约约124 户型户型3 一房一房 约约58 户型户型6 二房二房+小书房小书房 约约83 户型户型10 二房二房 约约75

26、彩彩 田田 路路 户型户型5 一房一房 约约58 户型户型8 一房一房 约约58 户型户型11 二房二房 约约82 户型户型9 一房一房 约约63 户型户型7 一房一房 约约59 户型户型4 一房一房 约约63 户型户型2 三房三房 约约124 北北南 西 东 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 编号d1d2d3d4d5d6d7d8d9d10d11 户型 3房2厅 2卫 3房2厅 2卫 1房1厅 1卫 1房1厅 1卫 1房1厅 1卫 3房1厅 1卫 1房1厅 1卫 1房1

27、厅 1卫 1房1厅 1卫 2房2厅 1卫 2房2厅 1卫 面积123.995124.15357.68663.4358.09683.0759.28257.58163.83075.21782.034 产品分析产品分析酒店式公寓酒店式公寓 面积配比面积配比 标准层分布：共标准层分布：共1111套套 p 1 1房房1 1厅厅1 1卫：卫：57.68657.686-63.830 -63.830 ，6 6套套 p 2 2房房2 2厅厅1 1卫：卫：75.217 75.217 -82.034 -82.034 ，2 2套套 p 3 3房房1 1厅厅1 1卫：卫：83.0783.07，1 1套套 p 3 3房房

28、2 2厅厅2 2卫：卫： 123.995 123.995 -124.153 -124.153 ，2 2套套 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 产品分析产品分析酒店式公寓酒店式公寓 一房一厅：一房一厅： 面积：57-63 客厅无自然采光，虽有阳台，但阳台所对为天井，采光较差 客厅面宽仅2.9-3米 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 产品分析产品分析

29、酒店式公寓酒店式公寓 二房二房+ +小书房：小书房： 面积：83 户型紧凑，但无观景阳台，仅一 个小生活阳台，对于三房家庭而 言并不方便。 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 酒店式公寓的核心问题酒店式公寓的核心问题 单位居住价值单位居住价值 较小较小 档次营造存档次营造存 在瓶颈在瓶颈 参考建议参考建议 大堂的进入条件及大堂面积对项目档次营造造成较大的不利影响 由于户型尺度上存在限制，致使居住并不方便 单位面积增大单位面积增大 置业门槛置业门槛 作为酒店式公寓，产品在面

30、积设定上偏大，提高了购买门槛 空中大堂设想空中大堂设想在客户引导和装修上向商务上偏移在客户引导和装修上向商务上偏移 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 在客户引导和装修上向商务上偏移在客户引导和装修上向商务上偏移 由于当前的产品设计在居住上并不舒适，因此建议将该客户群 锁定为非常住客户，即因公务或其他原因暂时居住； 利用酒店式公寓与商务公寓、写字楼，打造成一条完美的商务 配置链。 商务客户对位计划 酒店式公寓的核心问题解决酒店式公寓的核心问题解决 软办公商务公寓 商务居住

31、酒店式公寓 纯办公写字楼 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 整体思路整体思路 项目自述市场环境项目定位 项目推售 战略思考 地盘解析 产品分析 公寓项目调研 竞争格局分析 产品竞争力分析 竞争力体系 形象定位 客户定位 重要节点安排 整体推售安排 商务公寓 酒店式公寓 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 服务式公寓分布现状服务式公寓分布现状 酒店式

32、服务公寓放量主要集中于罗湖区和福田中心区，目前市场上除金中环、世金汉宫等 少数几个楼盘为名副其实的高端酒店式服务公寓之外，近年来所推出的绝大多数酒店式服 务公寓产品纯粹是一些概念性的炒作，缺乏实质的支撑。酒店式公寓产生于商务办公集中 的地方，同时只要商务办公集中处就必然催生酒店式公寓的需求。 银座国际银座国际 佳兆业中心佳兆业中心 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 开盘时间 ：2007年11月14日 销 售 率 ：63% 一手价格： 32000元/平米(朝西,采光好)

33、22000元/平米(其他朝向,采光差) 二手价格： 22000元/平米 租 金 ：95-117元/平米 客户特征：购买客户:香港投资客 租住客户:罗湖,香港的中高层商务人士 装修标准：1800元/平米(赠送1200元/平米) 物业管理：崇德物业管理(深圳)有限公司 层 数： 23层 面积区间：全部为复式一房一厅51-63平米 世金国际（在售）世金国际（在售） 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 世金国际（在售）世金国际（在售） 分类分类装修内容装修内容 门 先进的门磁开关

34、和室内智能照明系统； 用ic卡打开门磁开关，插入取电盒取电，厅灯自动 亮70%，空调由“待入住状态”转至“入住状态”； 若房门打开达到15分钟，则自动向管理中心发出报 警信号。室内都装有三个红外探测器，如15分钟监测 不到有人则自动转入省电状态； 卫浴 德国高怡卫浴系统，有德国高域洁具系统； 其他 lowe玻璃； 美国进口墙纸； 进口柚木王加工而成的实木地板； 窗台和卫生间地面铺设人造水晶石； 酒店级别的中央热水、中央空调、卫星电视系统， 具有传输标准电视频道42套、边缘增补频道6套的能 力，可分别接收亚太1a、亚洲2号、亚洲3s、亚太2r 及泛美8号卫星转播的节目。 2010年房地产营销策划

35、大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 世金国际（在售）世金国际（在售） 物管服务内容物管服务内容 服务服务 项目项目 服务内容服务内容 免费 服务 总台服务 定时叫醒 服务预约 电话留言转达 礼宾服务 24小时安全保卫 24小时礼宾服务 搬运服务 代请搬家公司 搬运大件物品 物管服务内容物管服务内容 服务服务 项目项目 服务内容服务内容 有偿 服务 室内 清洁 类 家居清洁服务套餐 地板打蜡 高空玻璃清洗 空调清洁 卫生间除臭去污 专业 清洗 类 干、湿洗烫服务 专业的洗衣服务 日常室内床单/毛毯

36、/棉被 /厚帘/窗纱等的洗涤 专业 皮具 保养 大堂配置擦鞋机一台（已 有） 专业人工擦鞋 专业皮具保养 叫餐 服务 送餐服务 餐饮预定服务 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 世金国际（在售）世金国际（在售） 物管服务内容物管服务内容 服务服务 项目项目 服务内容服务内容 有偿 服务 交通 出行 代招出租车 应急用车 包车旅游 提供司机 商务 中心 打字（收费） 代收、发传真（收费） 复印（收费） 收发电子邮件 代立电子信箱 代订飞机票/火车票业务 体育设施收费查询或预

37、定 电话号码查询 其他便民查询 物管服务内容物管服务内容 服务服务 项目项目 服务内容服务内容 有偿 服务 租赁 服务 二手房出租 房屋租赁 代交水费（免费） 代管钥匙服务（免费） 专业 维修 服务 空调安装 抽油烟机安装 电话线移位 电器插座移位 电视插座移位 更换插座面板 更换灯泡灯管 灯具安装 水喉安装 水管更换 玻璃开孔 维修浴缸 维修洗面盆 疏通下水道 维修门窗 小型家电安装 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 世金国际（在售）世金国际（在售） 产品特点：层高产

38、品特点：层高4.64.6米，复式一层米，复式一层2.62.6米，二层米，二层2 2米，送多功能房，实用率米，送多功能房，实用率 达达140%140% 复式一房复式一房 5151 复式二房复式二房 6363 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 * * 成交客户分析成交客户分析 * * p 15%自住；85%投资 p 40%外销，60%深圳本地 p 香港客户、国外客户成交比例最大，呈现本项目外销特征,但外 销客户大部分指是以身份证为区别,他们的活动范围以深圳为主。 世金国际（

39、在售）世金国际（在售） 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 世金国际（在售）世金国际（在售） 楼盘点评：楼盘点评： 位置：地理位置极其优越，交通便利； 户型：小复式户型设计； 客户：吸引众多罗湖区域以及香港投资客购买； 装修：精装修标准交楼，深得客户认可； 租住客户：目前租住情况较好，为深南大道沿线写字楼的白领人士； 物业管理：没有聘请著名物业管理公司，发展商内部物业管理公司自行管理， 物管服务较好，提供的服务内容目前已基本满足客户生活所需，物管费16元/ /月，含24小

40、时中央空调费用； 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 葵花公寓（在售）葵花公寓（在售） 开盘时间： 2007年10月28日 销 售 率： 12% 价 格： 34000元/平米，层高5.4米 租 金： 150元/平米*月 客户特征：中心区高端商务用户 装修标准 ：1800元/平米 物业管理：圣廷苑酒店/深圳市葵花酒店管理有限公司 层数/套数：33层 / 共388套，仅192套精装修单位对外销售 面积区间：平层23.68平米 复式35.89-50.06平米 2010年房地产营

41、销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 葵花公寓（在售）葵花公寓（在售） 服务项目服务项目服务内容服务内容 私人管家 私人管家 是具备综合素质的一线管理服务人员。良好的个人素质，并具备机 电、环境、建筑、给排水、安全管理等方面的专业； 服务时间早上8：30到晚上8：30。 服务内容 无偿服务：送餐服务、咨询服务、提供欢迎茶服务 有偿服务：擦鞋服务、修理物品、代办/购服务、收送洗衣、全程陪 伴服务； 金钥匙 礼宾服务 服务内容 迎送客户、大堂安全管理、行李寄存服务 、委托订车、邮寄托运、 问询服

42、务、借伞服务； 360服务 中心 “一站式”服务 服务中心是综合性对客服务部门。服务中心的人员负责处理客人的 所有服务要求和投诉，包括联络相关部门解决投诉，并跟进了解服务 效果及客人感受，其范围涵盖维修服务、私人管家、商务接待等各种 服务范畴； 服务时间24小时 服务内容 无偿服务：咨询服务、叫醒服务、留言服务、欢迎茶服务、订报服 务、代订购鲜花服务、24小时日常急救药品提供服务、代办网络开户、 有线电视开通、信息咨询服务； 有偿服务：商务服务包括中英文打字、收发传真、复印、机票代订 、特快专递； 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资

43、料免费下载qq:69031789 葵花公寓（在售）葵花公寓（在售） 服务项目服务项目服务内容服务内容 特色服务 详介 礼宾（门童）迎接服务 私人管家贴身服务 小时客户热线服务 商务接待服务 商务中心服务 餐饮服务（需业主在功能布置上确认） 留言或叫醒服务 插花送花服务 酒店式室内清洁维修服务 干洗送衣服务大件行李寄存服务 酒店特色 无偿服务 服务卡片 印制精美的服务电话号码、服务项目、价格的卡片发放给业主或 租户，让他们随时了解并得到及时周到的服务； 周边消费设施指引 地图 为业主或租户消费指引提供帮助； 大堂伞架、 伞套机服务 为雨天的雨伞套上雨套，既方便客户，

44、又能使大堂保持清洁； 功能分布图使客户直观地了解小区分布； 免费杂志派发的消费旅游杂志、旅游宣传资料； 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 葵花公寓（在售）葵花公寓（在售） 服务项目服务项目服务内容服务内容 酒店特色 无偿服务 咨询服务 对社会信息答疑；接受各类投诉、建议并实行一对一的个性化跟 踪回访服务； 信息发布为业主或租户提供各类重大新闻和物业管理服务信息； 服务中心为业主或租户提供叫醒、免打扰、留言服务； 社区文化服务每年不定期举办一次社区文化活动，增进与业主或租

45、户的沟通； 欢迎茶服务为新入住或休闲区的客户提供欢迎茶服务； 急救药品24小时日常急救药品提供服务； 酒店特色 有偿服务 衣物干洗收送由私人管家收送衣物； 日常维修有专业的维修人员提供室内维修的有偿服务； 送餐服务由专人提供送餐上门服务； 擦鞋服务提供不同档次的擦鞋服务； 客房内鲜花、植物 布置 配合专业花卉公司设计及布置房间； 代办服务提供邮寄、订水、订报等服务； 代购物品按要求购置物品服务； 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 葵花公寓（在售）葵花公寓（在售） a a

46、户型：户型：35.8935.89b b户型：户型：39.2139.21 复式结构：5.4米层高loft空间，相当于买一层送一层。 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 葵花公寓（在售）葵花公寓（在售） cc户型：户型：50.0650.06 d d户型：户型：23.6823.68 c户型复式结构：5.4米层高loft空间， 相当于买一层送一层。 d户型为平层结构，无赠送面积。 产品特点：复式结构，相当于买一层送一层产品特点：复式结构，相当于买一层送一层 2010年房地产营销策

47、划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 葵花公寓（在售）葵花公寓（在售） p隔音通风系统 p节能环保太阳能供热水系统 p智能门锁 p美大集成环保灶 p双层中空low-e钢化玻璃 p外立面采用日本进口的爱合陶瓷砖 p大堂采用巴西进口石材 p意大利名师设计大堂吊灯 p原装通用电梯，速度达2.5m/秒，稳定安全 p三层实木地板，经久耐用，尊贵经典 p美国杜邦厨房台面 p高级进口卫浴 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83

48、513598 qq:69031789 葵花公寓（在售）葵花公寓（在售） p 位置：地理位置较好，周边配套齐全； p 电梯、石材等建筑材料引进国际品牌，质地高档精良楼盘点评： p 5.4米复式设计，超高实用率 p 装修：精装修标准交楼，深得客户认可； p 赠送智能化设备，高档品牌个性精装修 p 户户阳台设计，通风采光效果佳 p 楼体天井设计，做到上下通风，南北通透 p 客户：吸引众多福田区投资客购买； p 物业管理：聘请圣延苑酒店进行酒店式物管； 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:6903

49、1789 金中环（售罄）金中环（售罄） 开盘时间： 2006年 一手价格 ：26000元/平米 二手价格 ：27000元/平米 租 金 ：3981298元/日（酒店） 360011000元/月（公寓） 空 置 率 ：15% 客户特征 ：90%以上都是投资客购买 装修标准 ：1800元/平米 物业管理：深圳市中环物业管理有限公司 层 数：地上48层，地下3层 商务公寓：主楼8-24层，86-150可自由打通 酒店式公寓：附楼7-15层（单房30/一房55/两房7090） 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8351

50、3598 qq:69031789 金中环（售罄）金中环（售罄） 分类分类装修内容装修内容 厨房地面：高级防滑地砖 墙面：高级墙面砖 天花：吊顶 厨具（全套）：厨柜、洗菜盆、水龙头、电磁炉、微波炉、直饮水、煮咖啡器 具、另送一套标准配置的锅碗瓢盆及餐具 厨房要全部做成开敞式厨房，以减小其占用空 洗手间地面：高级防滑地砖 墙面：高级墙面砖 / 高级墙纸 天花：吊顶 洁具（全套）：洗脸盆、坐厕、纸巾架、淋浴盒、花洒、毛巾架、肥皂托盘、 水龙头、镜子 大容量电热水器 预留电话接口 客厅、房间地面：单房全部采用木地板；一房以上客厅地面铺设高级地砖，卧室铺设木地 板 墙面：墙纸 踢脚线：木质踢脚线 天花：

51、高级涂料 / 石膏墙角线 电器：每户配一部液晶电视 灯具：客厅配置仿水晶吊灯，其他房间配置吸顶灯 家具：沙发、茶几、椅子、衣柜、床、梳妆镜、床头柜等全套家具（可选） 装修标准装修标准 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 金中环（售罄）金中环（售罄） 分类分类装修内容装修内容 大门及弱电配套高级木质防火防盗入户门，配猫眼、ic卡识别电子锁（卡+钥匙） 入户设高级门槛石 统一设计独立门牌 每套内配可视对讲机 紧急铵钮等智能化安防设施 电话接口 有线电视接口 宽带网络接口 装修

52、标准装修标准 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 金中环（售罄）金中环（售罄） p 近距离会展中心 p 约23000平米商业面积 p 16.5米豪华大堂 p 酒店式公共空间 p 31个空中花园 p 智能化甲级标准 智能化系统：智能化系统： 办公自动化系统 通讯、网络智能化系统 建筑设备知能化控制系统 安全防范智能化系统 信息自动化系统 多媒体系统 集成管理系统 金中环大厦关键词：金中环大厦关键词： 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款

53、 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 购买购买公寓原因分析公寓原因分析 p 购买公寓物业原因方面经过频次统计，选择最多的是地段、双地购买公寓物业原因方面经过频次统计，选择最多的是地段、双地 铁、靠近会展中心和未来升值潜力大。铁、靠近会展中心和未来升值潜力大。 p 成交客户普遍看好成交客户普遍看好cbd的未来发展及金中环所在的区位。的未来发展及金中环所在的区位。 金中环成交客户分析金中环成交客户分析 金中环（售罄）金中环（售罄） 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8

54、3513598 qq:69031789 金中环（售罄）金中环（售罄） p 位置：地理位置极其优越，位于福田中心区； p 户型：户型设计无特色； p 客户：吸引众多投资客户购买； p 装修：精装修标准交楼，深得客户认可； p 租住客户；目前租住情况较好，为中心区写字楼白领人士，以及企业驻深机 构的高层； p 物业管理：没有聘请著名物业管理公司，发展商内部物业管理公司自行管理， 统一代客户出租，实行酒店式管理，提供酒店式服务； 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 整体思路整体

55、思路 项目自述市场环境项目定位 项目推售 战略思考 地盘解析 产品分析 公寓项目调研 竞争格局分析 产品竞争力分析 竞争力体系 形象定位 客户定位 重要节点安排 整体推售安排 商务公寓 酒店式公寓 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 竞争分析竞争分析二级市场在售项目二级市场在售项目 罗湖区：世金国际（剩余罗湖区：世金国际（剩余200200多套）多套） p 产品类型主要为50-65五星级酒店式服务公寓，与本项目酒店 式公寓存在一定竞争，但因地域差异，客户群归属地会存在一定

56、程度上不同。 福田区：葵花公寓（剩余福田区：葵花公寓（剩余100100多套）多套） p 产品类型以23-50复式公寓为主，提供酒店式物管服务，与本 项目洒店式公寓存在较大竞争，同属福田中心区边缘地带，客户 群存在较大重合。 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 竞争分析竞争分析二级市场潜在供应二级市场潜在供应 区域区域项目名称项目名称位置供应量供应量主力户型面积主力户型面积预计推出时间预计推出时间 罗湖 京基金融中心蔡屋围15万平米的高级公寓/ 年封顶 年完工 华润幸福里国

57、贸酒店式服务公寓 ：11万平米90-245平米2008年下半年 港澳8号东门5万平米高层公寓40-55平米2009年 福田 卓越世纪城中心区公寓5万平米/2009年 金地岗厦旧改项 目 泛中心区公寓部分:13万平米/2010年 上步南佳兆业项 目 中信广场10万平米，公寓面积待定/2009年 和黄华强北项目深南天虹后12万，综合体（写字楼/酒店/公寓） /2009年 城市天地大厦嘉汇新城旁 10万，综合体（写字楼/商务公寓/ 商业） /2009年 皇御苑0051地块 滨河与福田 南交汇处 12万酒店式公寓55以下2010年 南山 盛唐商务大厦中心西区商务公寓2.7万37-902008年10月

58、沙河世纪公寓华侨城5万平米43-150平米2009年下半年 盐田麓港国际公寓盐田2万平米57-87平米公寓2008年底 p未来两年面市的公寓项目多数为大型都市综合体中的一部分未来两年面市的公寓项目多数为大型都市综合体中的一部分 p 0年放量区域主要还是集中福田中心区及中心区边缘地带，年放量区域主要还是集中福田中心区及中心区边缘地带， 推出的公寓项目多为品牌发展商开推出的公寓项目多为品牌发展商开 发，总量约达发，总量约达0万，根据目前情况，与本项目销售期重叠竞争项目较少。万，根据目前情况，与本项目销售期重叠竞争项目较少。 * 未来两年主要竞争未来两年主要竞争 * 2010年房地产营销策划大全移动

59、硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 竞争分析竞争分析三级市场放量供应三级市场放量供应 p 中心区目前的商务公寓及酒店式公寓仅金中环大厦金中环大厦，根据中原三级市 场地铺的监控，2008年1-6放盘量及成交量如下表 商务 公寓 放盘量21套，约2500 酒店 式公 寓 放盘量7套，约360 放盘价25000-28000元/ 放盘价25000-28000元/ 成交量2套成交量1套 成交均价22000元/成交均价23000元/ p 多数单位返租给开发商，故放盘量少； p 由此可推测2008年下半年，该项目的放盘量将持续在 2500-3000左 右。 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 竞争格局初判竞争格局初判商务公寓商务公寓 p 主要竞争项目： p 本项目销售期间，中心区范围内暂无二级市场直接竞争项目，竞争主 要来自于三级市场放量，包括金中环商务公寓86-150平米可自由打通 组合单位，以及星河世纪写字楼50-260平米可自由组合单位。 2010年房地产营销策