7月青岛茶山大院市场综合研究发展报告

1、【茶山大院】市场综合研究发展报告 致：茶山集团 由：青岛和慧房地产咨询有限公司 2010年7月 目录 part 1 区域宏观经济研究 part 2 城市发展规划研究 part 3 区域房地产行业研究 part 4 区域竞争项目调查与研究 part 5 区域消费者调查与研究（消费偏好与敏感性因素） part 6 土地swot分析 part 1 区域宏观经济研究 一：平度市概况 1：城市定位 平度青岛后花园，胶东明珠。 2：地理位置 平度位于胶东半岛西部，地处北纬36283702,东经1193112019。东以小沽河、大沽河为界，与莱西市和即墨市相邻；西及西南 以胶莱河为界，与昌邑市和高密市相望；

2、南与胶州市毗邻；北与莱州市接壤。东西最大横距69公里，南北最大纵距65公里。总面积3166.56平方 公里，是山东省面积最大的县级市。 平度处于青岛1小时经济圈内，距离青岛106.5公里,大约一小时车程;距即墨85.3公里,距莱西69.4公里,距高密53.7公里,距昌邑65.5公里,距莱州53.9 公里,距潍坊77.8公里,距烟台181.5公里.市中心距青岛港100公里，距青岛流亭机场约80公里，距铁路（兰村站）50公里。 3：历史沿革 平度，自夏朝起即有行政区划。 1983年10月，平度县划归青岛市。1989年7月，平度撤县设市，市政府驻平度城。 4：行政区划 全市辖4个街道办事处、26个镇

3、、1788个行政村。 5：人口 2008年末，全市户籍人口为136.9675万人。 6：气候 属暖温带东亚半湿润季风区，大陆性气候，光照充足，四季分明，无霜期长，年平均气温11.9。极端最高气温38.6。极端最低气温零下 17.9。最热月7月份平均气温25.3，最冷月1月份平均气温零下3.5，气温年较差为28.8，气温年平均日较差为10.8。年内各个季节气候 差异明显。年初霜一般始于10月20日，终霜多在翌年4月7日左右，无霜期年平均195.5天。 7:旅游资源 共有省级风景名胜区1处，省级森林公园1处，国家重点文物保护单位2处，省级文物保护单位3处，青岛市文物保护单位5处，平度市级文物保护

4、单位22处。主要有大泽山、智藏寺。本地块所处茶山风景区已通过4a景区认证。（目前青岛通过4a认证的景区共有崂山等十一处） 8：其他关于平度的关键词 百强县、山东省面积最大的县级市、青岛市人口最多的县级市、青岛市城区人口最多的县级市、国家首批商 品粮基地、青岛市粮、棉、油、果总量唯一进入全国百强的县级市、大泽山、葡萄、芹菜等。 初步分析结论 p平度的历史文化源远流长但现行城市形象建设中对此重视程度不够，平度的城市品牌影响力未充分借用最具穿透力的历史文化元素。 p城市形象并不以第二产业、第三产业强县著称。 p旅游业偏向于特产型、生态型。 p本地人和外地人对平度城市形象的第一印象均较为模糊。 p平度

5、旅游风景区与周边其他县市相比略具优势，但较青岛市区有较为显著的劣势，旅游产业客户群更多仰仗当地与周边人群。 二：平度市宏观经济概况 1：国民生产总值（gdp） 2009年度平度与周边县市生产总值结构比 地区生产总值 (亿元) 第一产业完成增长值 (亿元) 第二产业完成增长值 (亿元) 第三产业完成增长值 (亿元)三产业结构比 2009年同比2009年同比2009年同比2009年同比 平度460.2513.20%64.373.00%233.115.90%162.7812.50%14.0:50.6:35.4 即墨536.114.10%40.13.30%291.615.40%204.414%7.5:

6、54.4:38.1 莱西357.0813.10%36.423.30%176.4416.80%144.2210.90%10.2：49.4：40.4 高密274.213.50%34.316.50%182.114.70%57.814.60%12.51：66.40：21.09 胶州515.113.60%32.91亿3.10%292.4715.40%189.7212.30%6.4：56.8：36.8 青岛4890.3312.20%230.253%2449.812.70%2210.2812.50%4.7:50.1:45.2 2009年，全市实现地区生产总值460.25亿元，可比增长13.2%。 其中： 第

7、一产业完成增加值64.37亿元，可比增长3.0%； 第二产业实现增加值233.10亿元，可比增长15.9%； 第三产业完成增加值162.78亿元，可比增长12.5%。 三产比例由去年的14.8：50.8：34.4进一步优化为14.0：50.6：35.4，第一产业比例继续下降，第三产业比例进一步提升。 分析认为： p平度市gdp较之周边县市居于前列。 p平度市三产比例由去年的14.8：50.8：34.4进一步优化为14.0：50.6：35.4，第一产业比例继续下降，第三产业比例进一步提升。 p平度市第二产业、第三产业的增幅较之周边县市居于前列。 p平度gdp对工业化进程的依赖性加强。 p平度产业

8、结构趋于合理并不断优化，城市发展潜力较大。 p平度未来三至五年内，接受青岛市工业转移建设和配套建设的力度仍将较大，第二产业和第三产业对gdp增长的仍将有较为突出的贡献。但考 虑到低碳经济和环境保护的巨大压力，预计淘汰落后产能，提高经济发展效率也将同时成为城市经济发展的重要主题。 2009年，全市实现社会消费品零售总额163亿元，增长18.1%。 2：社会消费品零售总额 2009年平度市及周边县市国内贸易消费品总额 社会消费品总额（亿元）城市（亿元）农村（亿元） 2009年同比2009年同比2009年同比 平度163 18.10%83.20 19.90%79.80 16.40% 即墨179.61

9、5.50%98.817.50%80.813.20% 莱西121.04 18.50%/ 高密86.12 19.10%42.89 24.47%43.23 14.20% 胶州148.84 18.50%83.02 20.20%65.82 16.40% 青岛1743.99 19.10%1391.819.80%352.1916.30% 分析认为： p在国家扩大内需各项政策拉动下，全市实现社会消费品零售总额163亿元，增长18.1%。城乡市场发展较为均衡。 p平度消费品零售总额增长幅度较大，体现经济活力较好，城市经济运行健康程度较高。 p平度市消费品零售总额增幅在周边县市中居于前列，农村增幅较之城市增幅而言

10、与周边县市对比更为突出。 2009年平度及周边县市国内贸易消费品总额分布图 社会消费品总额 （亿元） 行业 （亿元） 2009年同比批发同比零售业同比 住宿 餐饮业 同比家电业同比汽车业同比 集贸 市场 同比 平度163 18.10%4215.60%8816.80%2322%/ 即墨179.615.50% / 1.3 家电 下乡 1.88 限额 以上 企业 16.4% 限额 企业 5.8 限额 以上 企业 汽车类 63%671 11.10 % 莱西121.04 18.50%96.7817.18%/19.5221.23%/ 高密86.12 19.10%74.6521%41.633%8.655%/

11、 胶州148.84 18.50%117.902916.80%/25.087325%/ 青岛1743.99 19.10%1407.8217.90%/282.6523.40%16.95 /152.5734.90%/ 2009年，全市全市地方财政收入完成16.62亿元，增长13.8%，地方财政支出29.1亿元，增长18.1%。 全市税收收入完成18.09亿元，增长9.9%，其中国税完成11.77亿元，增长14.8%，地税完成6.32亿元，增长1.9%；民营经济税收完成11.12亿元， 增长2.9%，占全部税收的61.4%。 3：财政收入 分析结论： p平度财政收入占gdp比重不高，但增长速度比gdp

12、增长速度略快，体现第二产业和第三产业增长对经济发展贡献较大。 p国税增长幅度高于地税增长幅度，民营经济对税收收入贡献率较高。 p平度财政收入、税收收入方面预计将可实现更具速度和幅度的增长。 2009年，全市城市居民人均可支配收入17489元，增长9.7%，其中，工资性收入13957元，占可支配收入的79.8%；农村居民人均纯收入8850元， 增长8.8%，其中，家庭经营性收入6180元，工资性收入2292元，分别占纯收入的69.8%和25.9%。 4：人均可支配收入 2009年平度市及周边县市城乡居民收入 在岗职工 年均工资 （元） 同比 城镇居民 人均可支 配收入 （元） 同比 城镇居民 人

13、均消费 支出 （元） 同比 农村居 民人均 纯收入 （元） 同比 农民人 均生活 费支出 同比 平度1801813.20%174899.70%116658.70%88508.80%/ 即墨2336710.60%197749.50%/91238.70%/ 莱西19819 10.00%190309.60%127958.60%88678.80%/ 高密2375524.40%/74638.33%/ 胶州2235910.30%197709.50%121048.60%91528.50%66878.90% 青岛253969.00%223689.30%160807.20%/8.70%583210.00% 分析

14、结论： p平度居民人均可支配收入增长幅度落后于gdp增长幅度，更落后于财政收入和税收收入增长幅度，体现居民在城市发展进程中所享受到的经济 增长成果较少。官方数据未公布，据上述内容，预计平度居民恩格尔系数应未出现较大幅度降低。 p平度居民收入的增长情况将在2010年下半年成为较为显著的话题，若2010年仍将保增长作为重要工作任务，则居民收入是否能够同步增长，居 民是否能够充分享受经济增长的显著成果将成为维持社会稳定、构建和谐社会的主要因素。 2009年，全市全年引进外资项目101个，外管局到账外资13634.3万美元，较去年下降16.7%；全市外贸企业出口创汇89082万美元，较去年下降 5.5

15、%。 5：招商引资 2009年平度市及期周边县市吸纳内、外资投资额 2009年2010年(1至五月) 内资（亿元）外资（亿美元）内资（亿元） 外资（亿美元） 平度/1.36343-16.70%31.2113.70%0.73942226.80% 即墨/1.88-31.90%/ 莱西45/1.1397-28.40%/ 高密86.086/0.315/ 胶州67.761913.50%2.0068-18.10%/ 青岛465.0514.00%18.64-29.40%/ 分析结论： p平度外向型经济相对不够发达，对外贸易依赖性不高，因而受金融危机的影响较小。 p平度外向型经济伴随第二产业、第三产业的发展将

16、有较为显著的提升，招商引资仍将在平度城市发展中扮演举足轻重的角色。 2009年，共接待海外游客4.5万人次，同比增长26.3，国内游客112万人次，同比增长8.2，实现旅游收入8.1亿元，同比增长8.3，旅游对经 济的拉动作用逐步显现。 6：旅游业发展情况 分析结论： p平度市年度接待海外游客数量和增长幅度都非常可观，国内游客数量也可圈可点。 p城市gdp构成中旅游业比重较低，显示旅游业对gdp增长的贡献率不高。 2009年，全市累计完成规模以上固定资产投资240.6亿元，增长24.8%。一产完成投资5.1亿元，增长104%；二产完成投资162.6亿元，增长 23.5%；三产完成投资72.9亿

17、元，增长26.3%。 7：固定资产投资 2009年平度及周边县市固定资产投资 类别总投资额（亿元）第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元） 2009年同比增长2009年同比增长2009年同比增长2009年同比增长 平度240.624.80%5.1104%162.623.50%72.926.30% 即墨294.916.90%/ 莱西233.2724.90%/ 高密183.9623.80%6.68/64.83/112.275.30% 胶州293.224.70%30.30%20024.30%90.225.10% 青岛2458.925.30%463%1107.317.20%1305.634.2

18、0% 分析结论： p平度在第二产业和第三产业的固定投资方面较之周边县市位居前列。 p平度固定资产投资更倾向于第二产业和第三产业，工业化进程预计将实现加速发展。 2009年，全市房地产投资快速增长，施工面积大幅攀升。全市房地产投资完成13.7亿元，增长101.3%。全市商品房屋施工面积为143.3万平方米， 增长58.3%；商品房销售面积48.53万平方米，增长15.2%，完成商品房销售额15.07亿元，增长39.9%。 8：房地产投资 2009年平度及周边县市房地产业 全市房地产投资额（亿元）商品房施工面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米)商品房销售额（亿元） 同比同比同比同比 平度13.

19、7101.30%143.358.30%48.5315.20%15.0739.90% 即墨14.5-5.70%212.92.80%133.727.20%4550.40% 莱西6.46-15%98.9-8.50%34.117.40% 高密19.8637.60%223.6830%77.8471.94%平均销售价 格2471元/ 平方米 18.46% 胶州26.859630.60%412.642.20%225.688.30% 青岛459.523.10%1261.964.10% 分析结论： p平度房地产投资增长快速。 p平度房地产施工面积大大超过销售面积，显示房地产竞争趋于激烈。 p平度房地产销售额增长

20、幅度大大低于房地产投资增长幅度，显示房地产市场由卖方市场向买方市场转换趋势较为显著。 p平度房地产投资、房地产施工面积增长幅度较之周边县市居于前列。体现区域房地产业正强劲增长。 p平度房地产销售面积、销售额增长幅度较之周边县市略居下风。体现区域房地产市场呈现理性化趋势。 目录 part 1 区域宏观经济研究 part 2 城市发展规划研究 part 3 区域房地产行业研究 part 4 区域竞争项目调查与研究 part 5 区域消费者调查与研究（消费偏好与敏感性因素） part 6 土地swot分析 part 2 城市发展规划研究 一：平度市城市建设规划 以提高城市综合竞争力为目标的区域融合战

21、略融入青岛，对接半岛，借力日韩。 平度立足自身优势，准确定位，强化“融入青岛、接轨半岛、 兼收并蓄、乘势而上”的发展理念，加快新型工业化进程，积极参与青岛产业分工与产业布局，使平度成为青岛承接韩日产业转移的重要积聚地 和城市优质生活品的重要生产基地。 以脆弱资源保护为前提的可持续发展战略生态优先，持续发展。保护风景区、森林公园、水源保护地、文物古迹、基本农田、矿产资源等脆 弱资源，保持生态平衡、文脉延续和社会经济可持续发展，创建适宜居住与创业、文化底蕴深厚的生态城市。 以空间集聚为导向的城市化战略城乡统筹，组团发展。 顺应城市化发展的规律，统筹城乡人口发展，鼓励人口向城镇组团集中，大力发展中

22、心城市组团，培育平南城镇组团和平西城镇组团，促进小城镇合并集聚发展，走以中心城市为主的城市化之路。 分析结论： p平度城市建设、平度城市化进程呈快速发展态势。 p有较为明确的导向，其中工业导向以新区战略为主，而居住型物业导向也具备较为明确的发展导向，城市化进程以大规模建设组团社区和集合 式住宅为典型特征，除旧布新。 p平度城市建设将生态和环境保护作为重要原则，将风景区保护和建设作为重要工作内容，此做法对生态型、节能型、低碳型工业和房地产项目 将产生良好的推动作用。 二：风景区建设 “以脆弱资源保护为前提的可持续发展战略生态优先，持续发展。保护风景区、森林公园、水源保护地、文物古迹、基本农田、矿

23、产资源等 脆弱资源，保持生态平衡、文脉延续和社会经济可持续发展，创建适宜居住与创业、文化底蕴深厚的生态城市。” 茶山风景区、大泽山风景区、旅游大道 “旅游经济。在全市旅游系统广大员工的共同努力下，全市旅游资源开发步伐不断加快，旅游客源市场继续扩大，旅游接待人数和收入稳定增加， 旅游服务质量不断提高，旅游市场秩序更加有序，旅游安全工作有效加强。到目前为止，共接待海外游客4.5万人次，同比增长26.3%，国内游客 112万人次，同比增长8.2%，实现旅游收入8.1亿元，同比增长8.3%，旅游对经济的拉动作用逐步显现。” 分析结论： p平度风景区建设将大大提升平度旅游业为城市经济发展的贡献率，而且此

24、项贡献属于长效常规贡献，将成为推动gdp提升的优质产业。 p风景区、生态旅游、旅游产业的良好发展，将对城市经济发展的多个领域提供巨大的衍生推力，在城市建设、固定资产投资、房地产业、酒店 业、餐饮业等等极具积极意义。 p循城市的发展规划，在具备良好自然资源的风景区内及周边，大力发展高品质房地产项目将于城市发展规划具备良好的契合度，更利于得到政 府的大力支持及争取政策优惠。 p若在此基础上自行建设发展旅游地产项目，譬如将风景区建设、生态旅游产业发展与房地产项目建设组合推进，则更易在发展节奏上契合城市 发展的主题思想，更容易把握城市发展的脉搏动向，房地产项目也更容易成功。 目录 part 1 区域宏

25、观经济研究 part 2 城市发展规划研究 part 3 区域房地产行业研究 part 4 区域竞争项目调查与研究 part 5 区域消费者调查与研究（消费偏好与敏感性因素） part 6 土地swot分析 part 3 区域房地产行业研究 一：平度市房地产业发展概况 “2009年，全市房地产投资快速增长，施工面积大幅攀升。全市房地产投资完成13.7亿元，增长101.3%。全市商品房屋施工面积为143.3万平 方米，增长58.3%；商品房销售面积48.53万平方米，增长15.2%，完成商品房销售额15.07亿元，增长39.9%。” 平度房地产施工面积显著增长，销售面积增长幅度低于施工面积增长幅

26、度，显示平度房地产业方兴未艾，当年，行业内对房地产业未来反战 信心较为充足。 2010年至今（2010年6月25日），平度成交逾2569套，成交面积近22.52万平方米，成交户数和成交面积均一般，成交产品类型为普通住宅。 成交户型平均面积为90平方米左右，显示中小户型在政策影响下仍然是市场主力。而此种情况下，成交情况所显示的需求性质多为刚性需求。就 未来市场发展而言，改善型需求应处于观望期。 青岛区市住宅成交面积与成交价格构成（2010年5月） 青岛区市可售住宅数量与住宅成交情况（截至2010年6月25日） 今年累计可售住宅今年累计住宅成交 区域套数面积(万)套数面积(万) 全市4862449

27、9.7732977298.21 市南区316837.77128812.27 市北区319431.16154214.25 四方区182715.18260822.66 李沧区133013.11345230.59 崂山区282833.55141412.91 城阳区532761.77354133.68 黄岛区429545.67343331.69 即墨市451848.95238720.44 胶州市309127.484804.32 胶南市840284.33675060.72 平度市544550.51257422.08 莱西市519950.92353532.61 分析结论： p青岛市房地产市场成交面积主力为

28、60-90平方米和90-120平方米。显示青岛市场面积需求仍以常规居住需求为主。 p青岛市房地产市场成交价格主力为3000-8000元/平方米，8000元/平方米以上价格成交量显著下降，上述价格区间涵盖市区房产和郊区房产， 但可体现目前青岛市场成交仍以高性价比产品为主。其中3000元/平方米以下成交量居于首位，体现郊区市场较之市区市场热度较高，市场活跃度 较高。 p平度市存量住宅套数和面积仅次于胶南、城阳，但胶南紧邻黄岛与开发区，城阳又属于市区，市场量级显著高于平度，因此平度存量住宅套数 和面积预期仍需较长时间方可消化。 p平度市今年累计成交住宅套数和面积较之周边县市居于中下游水平， p由上述

29、数据，体现平度市场可售住宅套数和面积在青岛市场中居于前列，而去化套数和面积在青岛市场居于后列，体现平度市场近年来房地产 投资增长非常快，而销售速度较为显著地落后于投资速度，这与part1中的房地产行业的基本情况完全相符。 p在上述情况下，预计平度市场将出现较多的差异化产品，而上述存量住宅的消化周期预计也较长，未来3-5年内，房地产市场的同质化竞争仍将 较为激烈。 二：房地产行业政策研究 2010年4月15日房地产新政的出台对于房地产贷款的杠杆作用进行严格限制，使得住宅领域的房地产投资行为、消费者置业行为均受到巨大 抑制。诸多外向型房地产市场受到沉重打击，而一些多年来发展程度较高、投资型需求较为

30、旺盛的内向型房地产市场也深受震动，只有一些房地 产起步较晚、发展水平不高的内向型房地产市场成交仍较为活跃。而商业地产领域，受上述新政影响相对较小。 二套房认定标准终于“尘埃落定”。住房和城乡建设部、央行、银监会6月4日联合发文规范二套房认定标准，对个人申请商业性住房贷款的 二套房认定遵循“以家庭为单位，认房又认贷”原则，即首次申请贷款购买住房，如果房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套 （及以上）住房 以及借款人已贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房，这两种情况下均视为二套房。 此项对于一般改善型需求有较为显著的抑制作用。对于低总价高性价比的高端改善型需求而言，高端客户群体利用银行杠

31、杆作用置业的门槛 大幅度提高。此种情况下，高性价比的高端房地产项目将成为投资和改善居住条件的新宠。 对于茶山大院项目而言，行业发展态势和政策形势给予项目发展和销售一个相对良好的市场时机，一者高性价比的高端居住型物业更契合市 场时机需求，二者稀缺的院落别墅的产品形态更具吸引力，三者山地乡村高尔夫和稀缺4a风景区资源在目标客户群越来越理性的当下更为体现产 品不寻常的投资价值。 目录 part 1 区域宏观经济研究 part 2 城市发展规划研究 part 3 区域房地产行业研究 part 4 区域竞争项目调查与研究 part 5 区域消费者调查与研究（消费偏好与敏感性因素） part 6 土地sw

32、ot分析 part 4 区域竞争项目调查与研究 说明： 出于提供可靠的市场依据的目的，依据地块自身特点，针对青岛市区、周边县市、平度市的高端别墅类居住型物业，尤其是低总价高性价比 的高端别墅项目进行专题研究。 研究项目如下，选取样本项目共计（7）个。后附深圳华侨城项目作为旅游地产发展思路的借鉴案例。 项目名称建筑面积（m2）产品类型所属区域 芭东小镇127000独栋别墅即墨温泉镇 海信温泉王朝47000 （一期） （项目占地1000亩） 联排别墅、双拼别墅及独栋别墅即墨温泉镇 鲁山一山一墅约计79000联排别墅、独栋别墅、双拼别墅即墨经济开发区 百通香溪庭院190000独栋别墅、联排别墅城阳区

33、 银盛泰德郡约计600000联排别墅、小高层、花园洋房城阳区 千禧和院26500叠拼别墅、庭院联排、双拼别墅城阳区 水岸豪庭独栋别墅、多层住宅平度市 一：典型项目（或者样本项目）调查与研究 户型面积（平方米）价格（万）去化情况 独栋330-11006002600逾70% 芭东小镇（红领） 物业类型别墅 建筑类别独栋 装修状况精装修 所属区域即墨温泉镇 物业费元/平米月世邦魏理仕（顾问） 物业地址即墨市府东路以西，大田路以南 开盘时间2008年05月 入住时间2009年10月 容积率0.62 绿化率50.37% 开发商青岛中天嘉合房地产（红领） 项目简要介绍 1：芭东小镇项目总体简述 p东临府东

34、路，北靠大田路，共占地304亩。本项目由别墅、酒店、会所、spa中心、spa别墅、高密度园林水景等组成。 2：芭东小镇项目开发定位 p定位于集休闲、度假、健身、养生于一体的温泉度假型综合物业体。 p建筑风格为低密度独栋花园式高档别墅，集合了北美别墅的经典；配以风情水景园林绿化，给社区带来了异国风情的生活空间。园林水景采用 双喷泉广场；人工湖贯穿整个社区，清雅别致的溪水景观达到了一步一景的境界。 3：芭东小镇项目周边配套 p国际标准高尔夫球场：27洞108杆按国际标准修建；距项目地约15分钟路程。 p滑雪场：设有初中级雪道各一条，雪地摩托车区一处；距项目约15分钟路程。 p温泉公园：计划11月完

35、工。分水上公园和旱地公园两部分，将成为一个集旅游休闲健身、自然生态教育于一体的生态公园。 p温泉中学（待建） p华鲁游艇俱乐部（待建） p远眺牛角山风景区：紧临本项目东侧 p联安健康查体中心（待建）：紧临本项目西侧。 p温泉镇政府：位于项目西侧，距项目地约5分钟 p温泉镇医院：位于项目西侧，距项目地约7分钟 4：芭东小镇项目交通情况 p紧邻交通要道“大田路”，距即墨市15分钟车程 ，东接田横岛省级旅游度假区，南靠青岛崂山仰口旅游风景度假区。 p崂山仰口隧道业已开通。青岛滨海观光大道现已通车，北起田横镇，南到崂山区松岭路与香港东路交汇处。 5：芭东小镇项目建材装修情况 p装修情况：全装修 p安保

36、系统：闭路监控系统 p供水系统：每户设立水表、燃气表，温泉到户 p空调新风系统：西门子高档中央空调 p外墙：涂料、石材 p供暖：地热+中央空调 p车库车位：每套配有一个车位和一个车库 6：芭东小镇项目楼层情况 p三层 芭东小镇总共160户，第五期共22栋。 7：芭东小镇项目车位信息 p停车位：200个 8：芭东小镇项目相关信息 p占地面积：202464平方米 p总建筑面积：127000平方米 9：对芭东小镇项目的点评 s trengths（优势） p 项目在容积率较高的情况下，将社区景观园林建设得有声有色，符合高品质社区必备高品质室外空间的要求。 p 项目独栋别墅在销售过程中根据市场情况适当调

37、整产品面积区间，在一期独栋面积偏大的情况下，适当调小二期独栋面积，提高项目的性价比 ，实现较好去化。 p 项目将产品品质通过原汁原味的欧式风格、卓越的建筑品质、人性化的户型设计、精装修交付、极具冲击力的景观设计、温泉入户、会所温泉 配套、配套温泉度假酒店、朗朗置业于芭东小镇等深度展现，大大提升了客户的认可度。 p 项目会所的选址和功能设计为项目突出特点，充分体现了高端会所私密性、功能性和高品质服务的特点，值得称道。 p 项目销售过程中经历了2008年的房地产低谷，也经历了2009年中的房地产高潮，去化情况较好，月均销售超过3套。 w eaknesses（劣势） p 栋密度太大,楼距比较窄,容积

38、率偏高,私密性不强. p 部分产品设计缺少庭院,带庭院产品围墙高度过低,私密性不高. p 作为休闲度假别墅项目,产品设计面积偏大. p 户型设计更符合于西方人观念,紧凑实用.空间尺度不够大气. tips于我项目而言的借鉴点 放大独栋概念、放大高性价比优势。 符合北方人居住喜好，南向居住空间较多。 纯独栋社区，纯粹高端圈层社区 芭东小镇项目楼盘动态（截至2010年6月25日） 2010-06-10 独栋别墅面积330-1100，价格：600万/套-2600万/套；第五期共22栋已接受预定 2010-03-22 独栋别墅面积360-400，毛坯现房，500万/套-800万/套。 2010-02-2

39、2 独栋别墅面积280-400余，500万/套-800万/套 2010-01-27 面积从330-500平不等，售价在500万-800万/套。 2009-11-30 三期为380以上房源，15700/平起，每平含3000元的精装修。 2009-11-24 面积300-420，起价500万-600万/套. 2009-10-10 面积从294-450平不等，二期均价14000元/平，三期均价15700元/平。三期400平左右的精装独栋已于9月20日推出。 2009-09-12 举办“黄帝内经与养生智慧”专题文化讲座 2009-09-08 独栋别墅面积280-450，价格在370万/套以上。精装修，

40、精装标准3000/平。 2009-08-12 独栋别墅面积在257平以上，最低330万/套。精装修，精装标准3000元/平。 2009-06-02 面积在250-600平之间，最低330万/套。 2008-10-10 芭东会所盛装开业 2008-05-10 样板间正式开放! 开盘! 芭东小镇项目销售信息（截至2010年6月25日） 【芭东小镇】： “五分钟忘掉自己，二十分钟忘掉世界”。 开盘日期总套数总面积可售套数可售面积已售套数 已售面积 2009-9-2826套7928.347套2268.5119套5659.83 2009-11-217套6743.534套1644.2613套5099.27

41、 2009-11-2320套8510.697套3027.913套5482.79 2010-1-2819套6569.6810套3145.199套3424.49 合计82套2975254套19666 芭东小镇实景照片展示 芭东小镇典型户型图展示 （a户型250平方米） b1 1f 2f 户型面积（平方米）价格（万）去化情况 独栋350-48060080085% 双拼260-310330-47575% 联排260-280200-25060% 温泉王朝（海信） 物业类型别墅 建筑类别独栋双拼联排装修状况毛坯 所属区域即墨温泉镇 物业费元/平米月海信物业 物业地址即墨市温泉镇西侧，大田路北侧 开盘时间2

42、007年06月 入住时间2011年05月 容积率0.40 绿化率58.00% 开发商青岛海信房地产 项目简要介绍 1：温泉王朝项目区位 p位于即墨市温泉镇西部，紧邻交通要道“大田路”，距青岛飞机场20分钟车程，距即墨市20分钟车程。至2006年10月份滨海大道开通以后，温 泉青岛的车程缩减为半小时。 2：温泉王朝项目配套 p已经建成的度假休闲设施有天泰高尔夫、麒麟山庄、青岛温泉度假村。项目地块距天泰高尔夫约2公里，距麒麟温泉山庄2公里，项目本身还有 一个占地100亩的花园式酒店，所以本项目是一个典型的乡村度假型物业。 3：温泉王朝项目产品介绍 p总建筑面积26.6万平方米，容积率0.4，其中1

43、00亩为花园式中心酒店及度假式小户型公寓，剩余部分为度假式纯别墅社区。物业种类有联排别 墅、双拼别墅、独栋别墅，面积区间200平方米-400平方米。 p项目地块北高南低，地块中有多条地表径流的冲沟，地形变化起伏多样。地块周边拥有丰富的海水温泉资源，实现户内通温泉水，定位为温泉 休闲度假别墅。 p户型设计采用层层退台的设计，使得每一层都有自己的室外空间。 户型采用全明设计，超大开间，结合青岛当地生活习惯，融入“景观平台” 、“家庭活动室”、“家庭休闲厅”等居住新理念。 p景观设计以地形地貌为依据，利用地块独特的坡地地势，营造出错落有层次的台地景观。小区内绿化由建筑绿化、庭院绿地、集中绿地以及线

44、性绿带组成。 4：温泉王朝项目停车位 p车位配比1：1 5：温泉王朝项目相关信息 p占地面积:665000平方米 p总建筑面积:266000平方米 6：对温泉王朝项目的点评 s trengths（优势） p 项目较为重视院落景观。部分独栋产品庭院面积设计较大，市场反映较好。 p 项目部分独栋户型前排房屋（公共空间，如客厅）设计为一层高，后排为两层，建筑高度与院落的关系处理得很不错。在温泉镇板块产品中比 较突出，市场反映较好。赠送地下室空间。 p 项目温泉入户提升了客户的认可度. w eaknesses（劣势） p 项目作为高端社区,优势不突出,产品、景观、外部条件均一般，客户体验性不好。不符合

45、市场对高端产品的应有的形象定位。 p 项目联排、小独栋院落尺度大小，围墙高度不足，对业主私密性有一定影响。 p 项目没有设计专门的会所，社区东南角的圣海温泉酒店已卖给青岛城投，社区配套功能减弱。 tips于我项目而言的借鉴点 强调独栋领域感概念、放大高性价比优势。 注重庭院空间的尺度感与使用性. 温泉王朝项目销售信息（截至2010年6月25日） 时间最低价当期主推产品均价最高价价格描述（赠送地下室空间） 2010-4-147500元/17000元/前期去化后剩余位置相对罗差房源 2010-3-158000元/联排8000元起,独栋15000元起. 2010-2-248000元/16000元/

46、2010-1-228000元/16000元/ 2009-12-228500元/ 2009-11-248000元/起价8000元/其面积为250 2009-11-512000元/此均价为独栋均价 2009-9-712000元/独栋均价12000元,双拼均价9000元,联排 均价为6500元. 2009-8-1012000元/独栋均价12000元,双拼均价9000元,联排 均价为6500元. 2008-6-37000元/ 2007-6-256000元/ 温泉王朝实景照片展示 温泉王朝典型户型图展示 （dtb户型412平方米dtc户型343平方米） 项目名称 产品 形式 总层数主力户型面积区间 赠送

47、 面积 套面积 庭院 面积 温泉入户 芭东小镇独栋2+1（地下）251378 - 251378100400 管道 入户 温泉王朝 独栋2+1（地下）350480 地下室约150， 赠送比例约25% 4006305001000 管道 入户 双拼2+1（地下）250300 地下室100， 赠送比例约25% 350400300 联排3+1（地下）260280 地下室6070， 赠送比例约20% 32035050100 芭东小镇vs温泉王朝 产品设计对比分析 分析结论： p计价面积区间250平米以上跨度较适宜，芭东小镇小户型、低总价独栋别墅竞争力较高。海信温泉王朝部分独栋庭院面积设计较大，市场认可度

48、亦较高。 p芭东小镇不赠送地下面积，温泉王朝赠送大面积地下室，使得购买温泉王朝的客户可得到更多的面积，可为产品附加竞争力。 p另，芭东小镇庭院面积较小，温泉王朝面积尚可，温泉王朝稍具优势。 p二者均有温泉管道入户。 户型面积（平方米） 价格去化情况 联排(主力户型)199最低140万元/套10% 双拼(主力户型)292最低约200万20% 独栋363200万480万30% 一山一墅 物业类型别墅 建筑类别联排 双拼 独栋 装修状况毛坯 所属区域即墨 物业费世邦魏理仕（顾问） 物业地址即墨市开发区盟旺山西侧，金盟山庄北临，紧接青烟一级路 开盘时间2009年12月 入住时间2010年09月 容积率

49、0.43 绿化率54.30% 开发商银座地产 项目简要介绍 1：一山一墅项目区位 p位于青岛即墨开发区盟旺山西侧，金盟山庄北临，紧接青烟一级路。东西420米宽，南北550米长。地理位置优越,周围交通便捷，自然环境良好 ，东高西低，南高北低，东部依山，南面临水。周边楼盘有麗山国际金盟山庄（9万平米）、名都等。 2：一山一墅项目配套 距离即墨市中心7分钟左右的车程，配套齐全，生活方便。项目配置健身休闲会所。会所服务以提供健身，休闲为主。 3：一山一墅项目产品介绍 p主要由联排别墅、双拼别墅、独栋别墅、围合庭院户型及其配套公建所组成,定位为现代中式住宅。 p项目西面3000亩地将由万科筹建城市综合社

50、区。 p产品户型设计地上三层地下一层。附赠地下室空间。部分户型的客厅270转角凸窗设计。部分别墅12米封闭式挑空中庭设计，地下车库与地下 室相连。景观设计聘请苏州景观园林设计公司打造，营造江南园林风格。天然水系、实体缕空围墙、每户庭院围合，部分共用围墙。登台入户设 计、庭院设置中式石制路灯。院门采用实木门或格栅门、断桥铝合金门窗+中空玻璃、燃气采暖、外墙采用涂料面砖+石材; 市政供暖、彩色可视 对讲、一层设窗磁系统。入户院门设置中式牌匾与门头方式，六步台阶入院设计。地上一个车位。庭院交付纯毛坯交付。 4：一山一墅项目停车位 p停车位:提供车库 5：一山一墅项目相关信息 p占地面积:180767

51、平方米 p总建筑面积:79264.87平方米 6：对一山一墅项目的点评 s trengths（优势） p 距离即墨市中心近，配套齐全，可定义为新城市别墅。靠近即墨龙脉盟旺山，对重视风水因素客户有一定吸引力。项目旁边万科即将筹建城市 综合社区，未来提升项目升值潜力。 p 中式建筑风格启青岛市场之先河。中式元素应用较为丰富. p 样板房庭院营造氛围切合中式风格元素。园林打造突出江南小镇风格。 p 楼书、户型资料等选材排版较高档，着力于体现中式风格和中式生活元素。 p 即墨本地客户与青岛客户所占比例差不多，基本均为将近50%。销售单价基本位于7000-10000元/平方米，同片区内价格具有较高的竞争

52、优势 。目前付款方式可以按揭（第一套40%，第二套50%利率上浮10%，第三套全额付款）、一次性付款。 w eaknesses（劣势） p地块单面靠山，只有部分组团亲近山体资源。山体虽植被茂密，但山形山势欠佳，观赏性欠佳。距即墨温泉镇不远，区域内竞争对手较多。售 楼处前路段施工，影响行进。 p室内外空间欠缺中国住宅精神内涵。中式风格流于表面化，灰瓦白墙生硬搭配，难以发挥中式住宅内涵。窗户线条太过于现代感，与中式风格 不搭配。前庭院过小，利用度不高。入户院门直对户内客厅窗口，忽视风水因素。入户院门宽度、高度不够，设计不人性化。 p门口门当石狮选材造型与品质欠佳，户型设计、尺度不具备突出优点，厨房

53、面积稍小。部分别墅12米封闭式挑空中庭设计，使得采光不足，效 果欠佳。附赠地下室空间较潮湿。小区内成年树木较少、现有景观观赏性欠佳，客户现场体验感欠佳。小区内景观成熟需要较长时间。 p楼座整体高度偏高，亲地性较弱。南北面窄，径深较长，影响采光与通透。部分户型的客厅270转角凸窗设计，反使得庭院空间中形成锐角，影 响庭院行走动线。样板房墙壁出现发霉情况。 p宣传资料对中国住宅欠缺精神意义引导。户型单张面积标示错误。户外、网络媒体宣传；路牌导示不完善，欠缺引导。 p售楼处现场电话出现线路故障，影响通话质量，接线员对来访线路描述欠清晰。茶水服务未提供茶托及茶水，仅纯净水。现场灯光设计欠考虑 ，沙盘处

54、过暗。现场未开空调，空气流动不畅，客户体验差。参观样板房未提供茶水等服务。样板房无安排专项接待人员。门禁系统损坏。 p 2009年12月至今，共去化13套，去化率约计19%，独栋去化率高于双拼、联排，显示高性价比情况下，消费者更青睐于高级产品形态。 tips于我项目而言的借鉴点 放大独栋概念、放大高性价比优势。 中式元素运用丰富 加强建筑风格与生活方式内涵的结合。 一山一墅项目销售信息（截至2010年6月25日） 【一山一墅】： “建筑中的国语” 开盘总套数总面积可售套数可售面积已售套数已售面积 2009-12-3051套14085.5538套10568.3713套3517.18 2010-6

55、-1117套5790.5817套5790.580套0 合计68套1981613套3517.18 一山一墅实景照片展示 一山一墅典型户型图展示（d9户型249平方米） 户型面积（平方米）价格（万）去化情况 联排194-233165-200未开盘 德郡（银盛泰） 物业类型别墅、住宅 建筑类别多层、高层、六联排/四联排/双拼别墅 装修状况毛坯 所属区域城阳区 物业费1.80元/平米月银盛泰物业 物业地址城阳铁骑山路以西，王沙路以南 开盘时间2010年07月入住时间待定 开发商青岛银盛泰房地产 【德郡】：“墅有别，院无价。” 项目简要介绍 1：德郡项目产品介绍 p项目总用地约60万平米。位于城阳区铁骑

56、山路以西，王沙路以南。 p规划产品以六联排产品、四联排产品、双拼产品、多层住宅、高层和沿街商业、学校及会所等相关配套设施组成。目前开发的是一期，总共350 多套低密度住宅，总计约7.34万平米。 p景观由武汉大颂设计，一期的景观以尊重原生态、尊重原地貌为设计理念。 2：德郡项目建材装修 p银盛泰德郡源于纯德式原乡别墅，八字顶、外露木结构、石材围护、石灰摸墙、红瓦顶。 p项目立面造型源自于德国风情小镇，立面以“三段式”构成为要素，顶部采用坡屋顶，通过屋顶形式的变化，中部通过门、窗、阳台等构成元 素的变化以及立面材质的组合，底部处于距人最近范围内，屋顶运用了暗红色。 3：德郡项目相关信息 p占地面

57、积:600000平方米 p总建筑面积:630000平方米 p开工时间:2009-12-8 4：对德郡项目的点评 s trengths（优势） p 项目呼应青岛客户对德式建筑风格的认可，对德式建筑风格的把握一般，外形表现整体尚可。 p 产品以联排产品为主。前后庭院+中庭设计，增强户型采光与通透。 p 每室带独立卫生间设计。体现尊重居者私密空间。 w eaknesses（劣势） p 对德式风格建筑局部尺度把握欠佳。前后栋距离约10米，密度过大，对业主私密性有影响。 p 庭院面积较小，使用功能与空间尺度欠佳。 p 项目产品多为前二后三+中庭设计，中庭面积约计3x5=15平方米，中庭高度约计7米，中庭

58、设计舒适度不高。 p 项目开间为5.7-6.6米，开间不大，而进深达到15米，户型舒适度较低。 p 项目户型中间走廊设计为楼梯，周边面积严重浪费。卫生间空间的增多，使得整体使用空间减少。 p 项目置业顾问接待表现过于势利、缺乏亲和力。未能主动提供茶水服务，业务能力较差。现场体验性细节较差。现场背景音乐音量过大，影响 交谈，资料提供很不完整。 p 整体规划小区标志性景观钟楼的高度偏高，达36米，追求标志性而忽略了与社区整体风格高度上的搭配。 p 规划中无独栋别墅，现有产品区域内竞争对手较多，未能发挥独栋别墅与板块价值的契合度。 tips于我项目而言的借鉴点 放大独栋概念、放大高性价比优势。 注重

59、户型舒适度，减少空间浪费。 银盛泰德郡销售信息（截至2010年6月25日） 2010年05月20日预计7、8月开盘，具体时间、价格未定，周边房源8500元/平，届时开盘会参考周边价位进行优惠。 2010年04月28日预计5、6月开盘，一期全部为别墅，约200230平米左右。中间户型190多平米，端头户型220多平米 2010年03月27日产品发布会于香格里拉大饭店举行。 2010年02月25日售楼处对外开放。 2009年12月8日开工奠基仪式于6：28分在院后社区以东施工现场举行。 德郡效果照片展示 德郡典型户型图展示德郡典型户型图展示 （f户型户型227-233平方米）平方米） 户型面积（平

60、方米）价格（元/平方米）去化情况 独栋 （三期在售） 460-590 起价14000 均价16000 最高价17000 90% 联排（三期）200-2608800-10500在售 香溪庭院（百通） 物业类型别墅 建筑类别独栋联排 装修状况毛坯 所属区域城阳区 物业费2.30元/平米月北京均豪物业 物业地址城阳铁骑山路以西，王沙路以南 容积率0.48 绿化率63% 开盘时间2007年05月入住时间2010年6月 开发商青岛百通房地产 香溪庭院项目销售信息（截至2010年6月25日） 2010-6-4 独栋别墅：460-590平米，起价14000元/平米，均价16000元/平米，最高价17000元