房地产业务员培训手册新房代理

1、训资料、房地产基础知识1、中国房地产发展历程中国房地产发展史a、城市化水平的提高；b、流动人口的增长c、居民消费结构的变化d、旧城的改造e、改革深化与市场发展：取消福利分房；幵放二级市场，以存量房的流动带动增量房的销售房地产市场状况当前房地产主要政策2、房地产业的分类土地幵发和再幵发；房屋幵发和建设；地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、公证等。房地产物业管理服务，包括家居服装、维修养护、保安、绿化、为卫生、转租、代收代付等。房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。3、房地产

2、幵发经营的主要阶段或运行过程建设工程项目设立和企业组建房地产建设工程项目规划与审批土地使用权的取得 征地 与拆迁 工程建设与管理 房地产的租售管理 房地产的物业管理4、房地产幵发流程土地取得f项目立项审批f项目设计f项目施工f项目销售f物业管理土地取得所有土地必须挂牌上市所有土地必须三通一平（道路通、电通、水通、场 地平）方可施工土地招投标签订土地使用证项目立项包含：1、用地性质：商业用地、住宅用地、商办用地2、规划指示:公建、综合配套、经济技术指标3、项目红线图、 项目设计1）项目设计招标2）建设规划方案3）设计招标确定4）初步项目设计5）扩初设计6）施工图设计项目施工1）施工招标2）施工合

3、同3）办理施工许可证4）项目施工a）基础完工一基础建筑验收b）主体完工一主体建筑验收C）项目竣工一竣工验收6） 综合验收项目销售物业管理常用名词：土地所有权（土地占有权、土地使用权、土地收益权、土地处分权）土地：指人类能够幵发、利用、创造财富的陆地表面及部分水域。土地所有权：全民所有制（国家所有）集体所有制我国实行土地的社会主义公有制城市区土地属于全民所有农村和城市郊区的土 地属集体所有城市的土地幵发只能在国有土地上进行使用者，由土地使用者向国家支付地价款的形式。其特点：可将土地转让，出租，抵 押。土地使用权出让形式：拍卖，招标、协议。出让年限：住宅70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、

4、体育用地 50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年 房屋：附着于土地的建筑物本身、包括了所占土地的建筑物。房屋所有权：指以房屋为客体的所有权，是房屋所有人对其房屋享有占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权利。占有：对房屋的控制和支配。使用：直接按照房屋的性能和用途加以利用。收益：按照法律的规定，从履行权利义务矢系中得到利益。处分：在法律许可的范围内对房屋的处置权利。土地登记部门：国土资源部；发证主体为县以上人民政府。房屋登记部门：主管单位是建设部；由县级以上房管部门发证。房地产：指土地建筑物及附着于土地建筑物上与之不可分离的部分。房地产业：指房地产幵发、经营、物业管理的全部经济

5、活动过程，包括土地幵发及转让、租赁、抵押；房屋建设、销售、租赁、抵押。房地产幵发：指出于出售、出租的经营目的，幵发土地、建造房屋的过程。房地产市场:一级市场：指国家作为国有土地所有者，将土地所有权出让给用地单位。二级市场：房地产幵发商以自己的产品与产品需求者进行交易。三级市场：房地产在用户之间进行交易。产权：即对房地产的所有权，包括房屋所有权和土地使用权。分类：完全产权有限产权完全产权：购房者在房地产市场上购买房屋，可以取得房屋所有权和相应的土地使用权。商品房产权是完全产权。公房：出售所有权出租使用权安居解困房：有限产权，可使用和继承，不能抵押和出租，卖只能卖给出售单 位。城市原私房：完全产权

6、。幵发商：以转让和建设商品房屋目的的土地幵发者，以销售为目的的房屋建设者。商品房：由房地产幵发企业幵发建设的，以市场价格对外公幵销售，出租的房屋，包括房屋所占用的土地使用权。期房：幵发商从取得预售许可证幵始及取得商品房注册登记证。现房：已办理注册登记证的商品房。幵发权：从事房地产幵发的资格，也称房地产幵发资质，由建设行政主 管部门授予。幵发商与投资商的区别：一个拥有土地使用权和幵发权，但不投资或投入部分资金；另一个投入全部资金或部分资金但无幵发权，不拥有土地使用权。二、建筑学基本知识1）、建筑分类建筑分类：建筑根据建筑的使用功能分为工业建筑、农业建筑、非生产性建筑;非生产性建筑 分为：公共建筑

7、、居住建筑；居住建筑指供人们生活起居用的建筑物，居住建筑分为：1、公寓（多层，高层5小高层）2、花园住宅一别墅（独立式，联体式）里弄（新式里弄，石库门，四合院等）宿舍简屋公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用功能的特点可以分为以下一些建筑类型：1）行政办公建筑（各种办公楼等）2）体育建筑（体育馆、体育场、游泳池等）3）观演建筑（电影院、剧院、杂技场等）2）、建筑设计:房屋的设计主要包括：建筑设计、结构设计和设备设计等几部分，它们之间既有分工又相 互密切配合。建筑设计主要包括：建筑物平面设计、建筑物立面设计、建筑物剖面设计建筑物平面设计主要是依据使用房间的分类和设计要求确定使用

8、房间的面积、形状和尺寸以及门窗在房间平面中的布置，并且进行相适合的辅助房间和交通联系部分的设 计。建筑物剖面设计主要分析建筑物各部分应有的高度、建筑层数、建筑空间的 组合和利用，以及建筑剖面中的结构、构造等尖系。建筑物立面设计 建筑物的立面和体型就是房屋的外部形象，必须受内部使用 功能和 技术经济条件所制约，并受基底环境群体规划等外界因素的影响。不同功能要求的建筑类 型，具有不同的内部空间组合特点，房屋的外部形象也相应 地表现这些建筑类型的特征， 并且反映建筑类型内部空间的组合特点，美观问题紧密地结合功能要求，使美观、经济、 使用三者紧密的结合。建筑体型和立面设计的要求主要有：1反映建筑功能要

9、求和建筑类型的特征;2、结合材料性能、结构构造和施工技术的特点;3、掌握建筑标准和相应的经济指标;4、适应基地环境和建筑规划的群体布置;5、符合建筑造型和立面构图的一些规律施工图的分类a、图纸目录、设计总说明、建筑施工图（总平、平、立剖、详图）、结构施工图基础平面图 楼层结构布置平面图 屋面结构平面图结构构件详图、设备施工图给水、排水施工图、采暖通风施工图电气、照明施工图：排水：排水平面图电气原理图电气照明施工平面图电气安装大样图给水：给水平面图给水系统图排水系统图节点详图说明节点详图说明建筑平面一一表示建筑物在水平方向房屋各部分的组合尖系。从组成平面各部分面积的使用 性质来分析主要可分为使用

10、部分和交通联系部分。其中使用部分包括使用房间和辅助房间。建筑的平、立、剖面图：是该建筑物在不同方向的外形及剖切面的投影，这几个面之间是有机 联系的，平、立、剖面综合在一起，表达一幢三维空间的建筑整体。建筑平面图一一建筑物在水平方向上投影而成的表示建筑物在水平方向房屋各部分尺寸和组 合矢系的图纸。建筑立面图一一建筑物在垂直方向上投影而成的表示建筑物外形和在垂直方向房屋各部分的 尺寸（高度和标高）和组合尖系的图纸。建筑剖面图一一在建筑物特定部位用一剖面假象的把建筑物切幵从而在垂直方向上投影而成 的表示建筑物在垂直方向房屋各部分的尺寸（高度和标高）和组合矢系的图纸。交通联系部分一一建筑物中各个房间内

11、外之间联系通行的面积。地震烈度一一表示地面及房屋建筑遭受地震破坏的程度。建筑模数一一为了建筑设计、构件生产以及施工等方面的尺寸协调，国家规定 建筑设计中选 定的标准尺度单位，作为建筑物、建筑构配件、建筑制品以及有尖设备尺寸相互间协调的基 础。房屋建筑面积指房屋各层面积总和每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙 面积水平截面 计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。住宅使用面积一一指住宅中分户门内全部可供使用的净面积总和。套（单元）建筑面积套内建筑面积加分摊的公用建筑面积。套内建筑面积一一套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积的总和 公用建筑面积一一为 套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数，包

12、括：电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、 公共门厅、走道、地下设备、值班警卫室等以及套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙（包括11墙）墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积二全幢建筑面积全幢各套内面积之和单独具备使用功能的独立 使用空间的建筑面积（如：地下车库、仓库、人防工程等）公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和。得房率二套内建筑面积/套（单元）建筑面积X100%建筑间距一一指两幢建筑外墙墙面之间 最小的垂直距离。容积率二总建筑面积/总用地面积 建筑密度二建筑基底面积/总用地面积X100%绿化（覆 盖）率二（绿化用地面积+庭院用地面积）/总用地面积X1

13、00%房型一一指成套住宅的个功能在空间上的平面设计及数目比例。净高房间内楼地面到顶棚或其他构件地面的距离。层高一一该层的地坪或楼板面到上层楼板面的距离，即该层房间的净高加以楼 板层的结构厚 度。门厅一一指建筑物主要出入口处内外过渡、人流集散的交通枢纽。过厅一一通常指设置在过道和过道之间、或过道和楼梯的连接处，起到交通路线的转折和过渡作用的部分。A、建筑设计的要求：满足建筑功能要求；采用合理的技术措施；具有良好的经济效果；考虑建筑物美观要求；B、建筑设计的依据:人体尺度和人体活动所需的空间尺度；家具、设备的尺寸和使用它们的必要空间；温度、湿度、日照、雨雪、风向、风速等气候条件；地形、地址条件和地

14、震烈度；3）、规划方面环境对建筑的影响：房屋的设计要考虑总体规划、基地环境以及当地的气候、地理条件等外界因素，通过综合考虑 多方面的因素，包括建筑物可能呈现的艺术形象，才能具体确定房屋的基地位置、平面形 状、室外用地以及室内外联系等各个方面的问题，使 建筑物能够切合当时、当地的具体条 件，成为建筑群有机的组成部分。城市总体规划相对于单体建筑设计，是全局的、整体性的问题，因此单体建筑 作为组成整体 中的局部，应该符合总体规划的要求，这些要求必然尖系到建筑 平面的布局和组合。总体规划和基地环境等涉及的面很广，主要有以下几个方面；1）基地大小、形状和道路走向；2）建筑物的间距和朝向；3）基地的地形条

15、件；4）建筑结构方面：建筑物的组成部分有：基础、墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等；另外还应包括房屋的内外装饰、装修；房屋设备等。结构是建筑物承重的骨架，是建筑物赖以存在的主要条件。建筑材料和建筑技术的发展 决定着结构形式的发展，而建筑结构型式的选用对建筑物的使用以及建筑形式又有着极大的影响。民用建筑的结构型式根据其建筑物使用规模、构件所用材 料以及受力情况的不同有各种类型。依建筑物本身使用性质和规模不同分为：单层、多层、高层和大跨建筑。其中单层、多层建筑的主要结构型式又可分为墙承重结构和框架承重结构。大跨建筑常见的 结构型式主要有拱结构、桁架结构、以及网架、薄壳、折板、悬索等空间结构形式

16、。依结构构件所使用的材料不同分为混合结构、钢筋混凝土结构和钢结构等不同的类型。影响建筑构造的因素：1) 外力作用的影响2) 自然气候的影响3) 人为因素的和其他因素的影响建筑构造设计的原则；1) 必须满足建筑使用功能要求2) 必须有利于结构安全3) 必须适应建筑工业化的需要4) 必须讲求建筑经济的综合效益5) 必须注意美观多、高层的主要结构体系有：1) 混合结构：建筑物为多层(六层及六层以下)时，通常采用石、砖等墙体承 重、钢筋混凝土梁板等水平构件构成的混合结构系统。2) 框架结构：当房间面积较大、层高较高、荷载较重，或建筑物层数较多时，通常采用钢筋混凝土或钢的框架结构，它是以钢筋混凝土或钢的

17、梁柱 连接的结构布置。特点是：梁柱承重，墙体只起分隔、维护作用，房间布置比较 灵活，门窗幵置的大小、形状都较自由，但钢及水泥用量大，造价比混合结构 高。3) 框架剪力墙结构：在框架结构平面中适当部位设置一定的钢筋混凝土剪力 墙，形成框架剪力墙体系，可用于建造比框架结构体系更高的建筑物。4）剪力墙结构体系：主体承重结构全部为剪力墙时，即为剪力墙体系。剪力墙 体系抗侧向力能力强，但平面布置不灵活，建筑空间小。5）筒体结构体系：为空间结构受力体系，由平面结构演变而成的新型高层房屋 结构体系，分为单筒结构、筒中筒结构和成束筒结构。6）钢结构：指建筑物的主要承重构件用钢材制作的结构。它具有强度高，构件

18、重量轻，并且平面布置灵活，抗震性能好，施工速度快等特点OB）建筑物的各组成部分有：1）基础：在建筑工程上，把建筑物与土壤直接接触的部分 称为基础。基础是位于建筑物最下部的承重构件，承受建筑物的上部荷载，并将这些荷载传给地 基。基础依构造形式分为:a）条形基础：当建筑物上部结构采用砖墙或石墙承重时，基础沿墙身设置，多 做成长条形，这种基础称为条形基础或带形基础。b）独立基础：当建筑物上部结构采用框架结构或单层排架结构及门架结构承重时，其基础常采用方形或矩形的单独基础，这种基础称独立基础或柱 式基础。C）井格式基础：当框架结构处在地基条件较差的情况时，为了提高建筑物的整体 性，以免柱子之间产生不均

19、匀沉降，常将柱下基础沿纵、横方向连接起来，做成 十字交叉的的井格基础，又称十字带形基础。d）筏形基础：当建筑物上部荷载较大，而所在地的地基又比较弱这时采用条形基础已不能适应地基变形的需要时，常将墙或柱下基础连成一片，使整个荷载承受在一块整板上，这种满堂式的板式基础又称筏形基础。e）箱形基础：是由钢筋混凝土的底板、顶板和若干纵墙组成的，形成空心箱体的 整体结构。一般适用于高层建筑或在软弱地基上建造的重型建筑。2）墙体：是建筑物的承重构件和围护构件，作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或 楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给基础。依其在房屋所处的位置不同分为外墙 和内墙。作为围护构件，外墙起着抵御自然

20、界各种因素对室内侵袭的作用；内墙主要 起分隔房间、创造室内舒适环境的作用。按结构受力不同，分为承重墙和非承重墙， 凡不承受上部荷载的墙体为非承重墙。根据墙体所处的位置和功能不同，应满足强度和稳定性的要求；必要的保温和隔热等方面的要求；防火要求；隔声要求。3）楼地（板）层：楼地层是多、高层建筑物中沿水平方向分割上下空间的结构构件。 它除了承受并传递垂直荷载和水平荷载外，还应具有一定程度的隔声、放火、防水等的能力。同时建筑物的各种水平设备管线也将在楼地 （板）层内安装。4）地坪：是底层房间与土层相接的部分，承受着地坪上的荷载，并均匀传给地 基。不同地坪要求具有耐磨、防潮、防水和保温等不同的功能。5

21、）楼梯：是楼房建筑的垂直交通设施，用于建筑物各个不同层高上下联系，供人 们上下楼层和紧急疏散之用。故要求楼梯具有足够的通行能力并满足防火、防滑的 要求。同一类的还有电梯和台阶。结构形式有两种：板式楼梯和梁式楼梯。6）屋顶：是建筑物顶部的外围护构件和承重构件o 抵御自然界雨、雪及 太阳热辐射等对顶层房间的影响；承受着建筑物顶部荷载，并将这些荷载传给墙。 作为屋顶必须具有足够的强度、刚度以及防水、保温、隔热等能力。7）门：主要功能是交通出入、分隔联系建筑物空间，有时也兼起通风、采光用。 窗：主要功能是采光、通风及观望。屋面的防水、排水、保温和隔热:屋面为满足防水、保温和隔热的要求，构造一般按结构层

22、、保温层和防水层由下向上铺 设，在保温层和防水层之间可设置空气间层。屋面防水功能主要是依靠选用合理的屋面防水盖料和与之相适应的排水坡度，经过构造 设计和精心的施工而达到的。排水是按照屋面防水盖料的不同要求，设置合理的排水坡度， 使得降于屋面的雨（雪）水因势利导的排离屋面，以达到防水的目的。防水是利用屋面防水盖 料在上下左右的相互搭结，形成一个封闭的防水覆盖层，以达到防水的目的。屋面按具体防水做法可分为；冈H性防水屋面和柔性防水屋面。冈H性防水屋面是以防水砂浆抹面或密实混凝土浇捣而成的刚性材料屋面防水层。柔性防水屋面是将柔性防水卷材或片材用胶结材料粘贴在屋面上，形成一个大面积的封 闭防水覆盖层。

23、油毡（防水卷材）防水层是沥青和油毡（防水卷材）交替粘合而成。一般帧平屋顶铺两层油毡（防水卷材）和上中下三层沥青粘结，通称二毡三油，油毡上下左右搭结，形成一层整体不透水的屋面防水层。油毡防水层一般铺设在找平层和结合层上，油毡防水层上覆盖保护层。一般在结构或保温层上做1 ： 3水泥砂浆找平层，为了使第一层热沥青能和找平层牢固结合，须喷涂一层既能和沥青粘合，又能容易渗入水泥砂浆的稀释沥青溶液（通称冷底子油）。保护层是在防水层表面用沥青粘着一层36毫米粒径的组砂（俗称绿豆石或绿豆砂）作为保护层。保护层的作用是防止暴风雨对防水层的冲刷以及太阳辐射。上人屋顶可在防护层上另加面层。同时也可用做油毡防水层的保

24、护。踢脚线一一在地面与墙面交接处，通常按地面做法进行处理，即作为地面的延伸部分，称为踢脚线，又称踢脚板。门窗过梁一一当墙体上幵设门、窗洞孔时，为了支承洞孔上部砌体所传来的荷载，并将这些荷载传给窗间墙，常在门窗洞孔上设置横梁，该梁称为过梁。勒脚一一是墙身接近室外地面的部分。般情况下勒脚高度为室内地坪与室外地面的高差部分。也有将勒脚高度提高到底层窗台。它起着保护墙身和增加建筑物立面美观的作用。按所使用材料不同分为石砌勒脚、抹灰勒脚等。为避免外界的碰撞和雨、雪以及地潮的侵蚀等对其造成的破坏，所以在构造上必须采取相应的防护措施，主要有：对容易遭到破坏的部分采用坚固的材料，为防止勒脚受潮影响墙身，在勒脚

25、处设防潮层。明沟一一又称阳沟，位于外墙四周，将通过水落管流下的屋面雨水等有组织的导向地下排水集井，而流入下水道，起到保护墙基的作用。散水一一为保护墙基不受雨水的侵蚀，常在外墙四周将地面做成向外倾斜的坡面，以便将屋面雨水排到远处，也称做护坡。又称为腰箍，是沿外墙四周及部分内墙设置的连续逼和的梁。梁配合楼板的作用可提高建筑物的空间刚度及整体性，增强墙体的稳定性，减少由于地基不均匀沉降而引起的隔墙一一非承重的内墙通常称为隔墙，起分隔房间的作用。作为隔墙，根据所处条件应分别 具有自重轻、隔声以及防火防潮、防水等不同的要求。横墙沿建筑物短轴方向布置的墙纵墙一一沿建筑物长轴方向布置的墙lLj墙一一横向的外

26、墙 一般称为Lh墙隔断一一指分隔室内空间的装修构件 抹灰一一又称粉刷，是由水泥，石灰膏为 胶结料加入砂或石渣，与水拌和成砂浆或石渣浆，然后抹到墙面上的一种操作工艺。墙裙一一为保护墙身，常对那些容易受到碰撞或容易受潮的墙面做保护处理的部分，又称台 度。涂料指涂敷于物体表面后，能与基层有很好的粘结，从而形成完整而牢固的保护膜的面层物质。泛水一一是指屋面防水层与垂直墙交接处的防水处理。C）房屋设备主要组成部分有:1) 室内给排水系统2) 采暖系统3) 建筑电气：主要包括变电 配电；动力(泵房、电梯)；照明系统;防雷、接地；弱电系统；有线电视、电话、消防、网络、IC卡系统监视对讲系统。4) 空调系统5

27、) 室内消防系统6) 厨房设备等、建筑材料方面：a) 混凝土 ：是由水泥、水和粗、细骨料按适当比例配合拌制成的拌合物，经一定时间硬化而成的人造石材0b) 建筑砂浆：用于砖石砌体的砂浆称为建筑砂浆。它起着传递荷载的作用，因此是砌体的重要组成部分。是由水泥，细骨料和水组成。c) 建筑钢材：指用于钢结构的各种型材(如圆钢、角钢、工字钢等)钢板和用于钢筋混凝土中的各种钢筋、钢丝等。d) 木材e) 建筑塑料防水材料：保证房屋建筑能够防止雨水地下水与其他水分渗透的重要组成部分。g) 绝热材料h) 吸声材料装饰材料砖：砖主要用于砌筑砖墙，把一块块砖按一定规律用砂浆砌筑而成的砌体就是砖墙。砖的种类有很多种，依

28、据其材料不同分为：粘土砖、炉渣砖、灰砖等，依据其形状分为；实心砖、空心砖和多孔砖等。标准砖的规格为53*115*240 （厚 * 宽 * 长）骨料一一在混凝土中，砂、石起骨架作用，称为骨料，按其粒径大小不同分为粗骨料和细骨料。浮法玻璃是将熔融的玻璃液流入锡槽，在干净的锡液表面上水平地浮抛成型逐渐降温退火，形成表面平整光洁，且无玻筋、波纹，光学性质优良的玻璃，可代替磨光玻璃。概念区分多层一一通常指七层以下的建筑物。高层一一指七层及七层以上的建筑物。（通常又分为小高层和高层）地基与基础基础是建筑物的组成部分，它承受着建筑物的上部荷载，并将这些荷载传给地基；地基不是建筑 物的组成部分。地基可分为天然

29、地基和人工地基O错层和跃层错层一一建筑物在纵向或横向剖面中，房屋几部分之间的楼地面，高低错幵。跃层一一房屋的公共走廊每隔一至二层设置一条，每个住户可有前后相通的一层或上下层房 间，住户内部以小楼梯上下联系。错层主要适应于结合坡地地形建造住宅、宿舍以及其他类型的房屋。跃层住宅的特点是节约 公共交通面积，各住户之间的干扰较少，由于每户都有两个朝向，因此通风条件好，但跃层 房屋的结构布置和施工比较复杂，通常每户所需面积较大，居住标准更高一些。砖混结构和混合结构 混合结构是指在一座建筑中，其主要承重构件分别采用多种材料所制成，如砖和木、砖和混凝土、钢筋混凝土和钢等等。在这类建筑中，目前一前两者居多，力

30、I 上它主要以砖墙为主体，所以习惯上称为砖混结构。砂浆和混凝土砂浆和混凝土的组成材料基本相同，知识没有粗骨料，所以砂浆也可以认为是 细骨料混凝土。三、名词解释房屋f生质类术语：房屋：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹 楼等也应包括在内。商品房：是指由房地产幵发企业幵发建设并出售、出租的房屋。房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有矢城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价

31、购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分稅费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。微利房：亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。平价房：是根据国家安居工程实施方案的有矢规

32、定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用 住房o其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核 认定。解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪 华，并富有变化

33、，一般为高收入者购买。公寓式住宅：相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数 是高层,标准较高，每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、 客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家 眷中短期租用。安居工程住房：是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）3%勺管理费、贷款利息和税金等7项因素

34、构成。经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定按房屋建筑楼层分类房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水22m以下的1/2者1/3，且不超过1.7m 5箱间不计层数。地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以

35、下的部分（包括层高在半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2者假层：是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。低层住宅：指一层至三层的住宅。多层住宅：指四层至六层的住宅。中高层住宅：指七层至九层的住宅。高层住宅：指十层及十层以上的住宅。塔式高层住宅： 以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层檯曜式高层住宅：由

36、共用楼梯、电梯通过内、夕卜廊进入各套住宅的高层住宅。跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。房屋面积术语房屋使用面积：是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。房屋建筑面积：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2. 20M以上（含2. 20M的永久性建筑。成套住宅建筑面积：是指成套住宅的建

37、筑面积总和。房屋的产权面积：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋预测面积：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要 依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面 积进行一个预先测量计 算的行为，它是幵发商进行合法销售的面积依据。房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相尖主管部门审核合格，幵发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数 据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、

38、绘图、计算而得出的面积。是幵发 商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物 业费及相尖费用的最终依据。房屋的共有建筑面积：房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。成套房屋的套内建筑面积：由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空 间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积：套内墙体面积是

39、套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积o套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。商品房的销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分 摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积二套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 共有建

40、筑面积（公有建筑面积）：共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。商品房销售术语楼花：一词最早源自香港，是指未完工的在建物O 一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。

41、不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。外销（租）房：经有尖部门批准，销售（或出租）给境外企业和个人，包括外国人、夕卜籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。期房：是指房地产幵发商从取得商品房预售许可证幵始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即幵发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并 取得产权证。起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。均价：是指商品房在销售价

42、格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得 出每平方米的价格。基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。跃层式商品房：由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。TOWNHOUS也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。商住住宅：是soho （居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网

43、络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从 事商业活动的住宅行式。会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔 夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施O以上般都是对业主免费或少量收费幵放。外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。中空玻璃：中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多

44、的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称”中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全f生能都大大提高。七通一平（熟地）：是指土地（生地）在通过一级幵发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、煤气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级幵发商可以进场后迅速幵发建设。三通一平（净地）：是指土地具备水、电和道路通以及场地平整的条件。五证：房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程幵工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，幵工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房

45、预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。1994年，意为“酒店酒店式服务公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。始于式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的 各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务， 让人有宾至如归的感觉。RUN智能家居布线系统：是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以TIA/EIA570A为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电（电话、电脑、视频、BA）地应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连 接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地

46、自动连接相尖 设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和 舒适的生活环境。房地产交易稅费术语房地产契稅：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等 发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种稅。房产稅：是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种稅。 营业税附加：是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。印花稅：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租

47、或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。交易手续费：是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。权属登记费：即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或 勘丈）费用。土地收益金（土地增值费）：土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使

48、用者时，就其所获得的租金收入按规定比 例向财政部门缴纳的价款。土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款， 或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、 出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地增值税：是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。房屋权

49、属登记与证书术语房屋权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及 由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归 属矢系的行为。 初始登记：指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所 进行的房屋所有权登记。转移登记：是指因房屋买卖交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。变更登记：是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋 所有权登记。房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；房屋面积增加或者减 少的；房屋翻建的；他项权利登记：是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行

50、的房屋所有权登记。 房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。民法通则规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。房屋权属证书：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房 地产共有权证、房地产他项权证。他项权证：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。共用部位：是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备：是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营T生车库、公益f生文体设施和共用设施设备使用的房 屋等。住宅共用部位共用设施设备维修基金：（简称维修基金）是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）的规定，商品住房和公有住房出售后建