北京市居住类物业调查现场调查培训教材——0919

1、北京市居住类物业项目调查 （一期） 调查培训 华源龙泰技术研究部 华源龙泰评估 华源龙泰评估 1.1 项目承接单位概况 项目承接单位：北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司 华源龙泰评估是一家集不动产评估、资产评估、土地规划、土 地开发方案咨询、房地产项目策划咨询为一体的不动产综合评 估顾问机构。 华源龙泰评估在册员工近200人，公司的高级专业人士均为业 界的领军人物，在国土资源、房地产管理、国资管理等部门担 任资深专家和评审专家。 公司具有土地评估国家级资质、房地产评估一级资质、资产评 估资质、土地规划甲级资质和房地产经纪资质，在全国土地评 估机构、房地产评估机构、资产评估机构排名中名列前茅

2、。 华源龙泰全体员工的终极目标是为客户提供业务类型最全、估 值最专业的评估顾问服务。 1 物业项目调查基本情况 华源龙泰评估 1.2 调查背景 随着物业管理行业的迅猛发展以及人民群众生活水随着物业管理行业的迅猛发展以及人民群众生活水 平的提高，对物业管理也提出了更高的要求。平的提高，对物业管理也提出了更高的要求。 目前，建立一个符合物业服务市场管理，监控物业目前，建立一个符合物业服务市场管理，监控物业 服务市场行为，详细记载物业项目现行情况的数据服务市场行为，详细记载物业项目现行情况的数据 库，能够在提供物业项目和服务企业能力水平等数库，能够在提供物业项目和服务企业能力水平等数 据的基础上，解

3、决物业服务矛盾，规范物业服务市据的基础上，解决物业服务矛盾，规范物业服务市 场。场。 因此，北京市物业指导中心开展了因此，北京市物业指导中心开展了20152015年北京市居年北京市居 住类小区物业项目基础数据库的建设工作。住类小区物业项目基础数据库的建设工作。 1 物业项目调查基本情况 华源龙泰评估 1.3 调查对象 北京市物业管理项目（军产、央产除外） 调查数量：调查数量：10501050个物业管理项目个物业管理项目 调查位置：北京市东区（五环以内）调查位置：北京市东区（五环以内） 被调查对象，楼宇本体应明确到单元，设备设施应被调查对象，楼宇本体应明确到单元，设备设施应 明确本体相关数据及公

4、共维修资金使用情况。明确本体相关数据及公共维修资金使用情况。 物业管理项目：在地理空间上属于同一个居住小区，物业管理项目：在地理空间上属于同一个居住小区， 由一个物业企业管理或无物业管理的居住区域由一个物业企业管理或无物业管理的居住区域 1 物业项目调查基本情况 华源龙泰评估 1.4 现场调查证明文件及有关注意事项 现场调查人员工作证件： （一）北京市居住类物业项目调查证（一）北京市居住类物业项目调查证 （二）北京市居住类物业项目调查介绍信（二）北京市居住类物业项目调查介绍信 现场调查的注意事项： 1 1、与物业服务企业等各方主体沟通时的注意事、与物业服务企业等各方主体沟通时的注意事 项项 2

5、 2、实地调查时注意事项、实地调查时注意事项 3 3、项目登记表填写及现场调查拍照要求、项目登记表填写及现场调查拍照要求 1 物业项目调查基本情况 华源龙泰评估 2.1 项目调查表发放与现场调查预约 2 现场调查工作流程 （一）确定调查范围 在取得调查材料后，通过网络初步确定调查底在取得调查材料后，通过网络初步确定调查底 图所在区域范围，规划调查路线，拟定调查的日程图所在区域范围，规划调查路线，拟定调查的日程 安排。安排。 华源龙泰评估 2.1 项目调查表发放与现场调查预约 （二）调查问卷提前发放 按照现场调查日程安排，依据调查底图确定物按照现场调查日程安排，依据调查底图确定物 业管理企业，由

6、物业管理人员初步划定物业管理业管理企业，由物业管理人员初步划定物业管理 范围，将北京市居住类物业项目登记表（附范围，将北京市居住类物业项目登记表（附 表二）、楼栋登记表（附表三）发放至物业管表二）、楼栋登记表（附表三）发放至物业管 理企业（纸质版或电子版）。理企业（纸质版或电子版）。 调查小组组长需与物业管理人员沟通取得有效调查小组组长需与物业管理人员沟通取得有效 的联系电话，并填写物业调查进度申报表。的联系电话，并填写物业调查进度申报表。 2 现场调查工作流程 华源龙泰评估 2.1 项目调查表发放与现场调查预约 （三）现场调查预约 根据物业调查进度申报表，对发放调查表根据物业调查进度申报表，

7、对发放调查表 超过一周的物业管理项目进行现场调查预约。超过一周的物业管理项目进行现场调查预约。 若某区片内大部分物业企业已完成物业调查表的若某区片内大部分物业企业已完成物业调查表的 填写并能够进行现场调查，则预约实地调查时间；填写并能够进行现场调查，则预约实地调查时间； 否则，继续对下一区域发放物业调查表。否则，继续对下一区域发放物业调查表。 2 现场调查工作流程 华源龙泰评估 2.2 现场调查 （一）调查图件的绘制 明确该物业管理区域内楼栋，以封闭的曲线在调明确该物业管理区域内楼栋，以封闭的曲线在调 查地图上标注物业小区管理范围，在地图上对该查地图上标注物业小区管理范围，在地图上对该 区域进

8、行编码标注（图幅号区域进行编码标注（图幅号-01-01、图幅号、图幅号-02-02），）， 并标注该物业小区名称。并标注该物业小区名称。 对于跨图幅的物业小区，以与图幅边界相封闭的对于跨图幅的物业小区，以与图幅边界相封闭的 曲线标注该物业小区管理范围，并分别进行编码曲线标注该物业小区管理范围，并分别进行编码 标注（同一个图符号）。标注（同一个图符号）。 2 现场调查工作流程 华源龙泰评估 大西洋新城调查底图 2 现场调查工作流程 华源龙泰评估 2.2 现场调查 （二）项目登记表与楼栋登记表的核查 核查物业核查物业项目项目登记表与楼栋登记表登记表与楼栋登记表的的填写情况。填写情况。 若存在填写不

9、完整，要求物业企业及时填写完整，若存在填写不完整，要求物业企业及时填写完整， 如该信息无法获取，由调查人员将基本情况填写如该信息无法获取，由调查人员将基本情况填写 至项目调查情况说明表。至项目调查情况说明表。 2 现场调查工作流程 华源龙泰评估 大西洋新城现场调查登记表 2 现场调查工作流程 华源龙泰评估 2 现场调查工作流程 大西洋新城楼栋登记表 华源龙泰评估 2 现场调查工作流程 大西洋新城项目调查情况说明表 华源龙泰评估 2.2 现场调查 （三）实地勘察、拍照及调查表核实 对物业小区基本环境（对物业小区基本环境（1-21-2）、小区出入口（正式，）、小区出入口（正式， 非封闭式小区不用拍

10、照）、配电室（强电、弱电）、非封闭式小区不用拍照）、配电室（强电、弱电）、 泵房（泵房（1 1）、停车场（实际情况）、中控室（）、停车场（实际情况）、中控室（1 1）、）、 楼宇（实际情况）及楼栋内电梯（楼宇（实际情况）及楼栋内电梯（3 3）进行拍照，）进行拍照， 并汇总填写至项目调查照片清单。并汇总填写至项目调查照片清单。 实地调查时对调查表中有关信息进行核实，并将调实地调查时对调查表中有关信息进行核实，并将调 查底图上的平台编号与楼栋登记表中的楼牌号查底图上的平台编号与楼栋登记表中的楼牌号 进行匹配。进行匹配。 2 现场调查工作流程 华源龙泰评估 大西洋新城小区中控室 大西洋新城小区北门

11、2 现场调查工作流程 大西洋新城现场调查照片 a区108号楼atm a区地库入口 f1区地库概况2 f3区地库出口 大西洋新城小区泵房-一期大西洋新城小区f506号楼配电室大西洋新城小区内部概况 大西洋新城小区配套幼儿园 大西洋新城小区客用电梯功率-三期 华源龙泰评估 2 现场调查工作流程 大西洋新城项目调查照片清单 华源龙泰评估 2.2 现场调查 （四）完成资料及信息收集，结束现场调查 调查小组组长将以下材料放入档案袋中，标明物业项目及调查小组组长将以下材料放入档案袋中，标明物业项目及 物业服务企业名称，完成本项目现场调查工作。物业服务企业名称，完成本项目现场调查工作。 物业登记表、楼栋登记

12、表物业登记表、楼栋登记表 调查区域房屋分布图调查区域房屋分布图 项目调查情况说明表项目调查情况说明表 项目调查照片清单项目调查照片清单 现场调查完成当天，由调查小组组长及时填写物业调查现场调查完成当天，由调查小组组长及时填写物业调查 进度申报表进度申报表 2 现场调查工作流程 物业调查进度申报表 华源龙泰评估 2.3 现场调查特殊注意事项 2 现场调查工作流程 1、无物业管理公司的项目调查 以街道作为调查主体发放项目调查表以街道作为调查主体发放项目调查表，以该住，以该住 宅区域形成的封闭宅区域形成的封闭区域区域为一个项目区域（如院落为一个项目区域（如院落 或由非住宅楼宇、道路环围）或由非住宅楼

13、宇、道路环围） 物业调查表由街道按照实际情况尽量填写物业调查表由街道按照实际情况尽量填写 完整；楼栋登记表需如实完整填写完整；楼栋登记表需如实完整填写 按照小区实际情况拍摄照片并填写项目调查按照小区实际情况拍摄照片并填写项目调查 照片清单照片清单 华源龙泰评估 2.3 现场调查特殊注意事项 2、对于物业小区调查区域房屋分布图缺失楼 栋的调查 实地调查时，当调查底图上某一物业管理项目实地调查时，当调查底图上某一物业管理项目 的楼栋平台编号数量与楼栋登记表中楼牌号的楼栋平台编号数量与楼栋登记表中楼牌号 数量不匹配时，说明该调查底图存在缺失楼栋情数量不匹配时，说明该调查底图存在缺失楼栋情 况；况；

14、由由调查调查人员在调查底图上人员在调查底图上补绘补绘该该楼栋楼栋位置和具位置和具 体形状，并拍摄该楼栋的蓝底楼牌体形状，并拍摄该楼栋的蓝底楼牌；若无蓝底楼；若无蓝底楼 牌，则对楼栋前后侧环境进行拍照。牌，则对楼栋前后侧环境进行拍照。 2 现场调查工作流程 华源龙泰评估 2 现场调查工作流程 大西洋新城现场调查补充楼栋蓝牌 大西洋新城-补-1 大西洋新城-补-2 华源龙泰评估 2.3 现场调查特殊注意事项 3、同一栋楼/小区存在多家物业管理公司的项目 同一栋楼存在多家物业同一栋楼存在多家物业管理公司管理公司，地图上以该楼，地图上以该楼 栋标注范围，发放多分项目调查表，栋标注范围，发放多分项目调查

15、表，标明各物标明各物 业管理公司实际业管理公司实际管理楼层管理楼层； 同一小区，多家物业，按照同一小区，多家物业，按照各家物业管理公司的各家物业管理公司的 物业管理范围划分区域，每个区域发放一份项目物业管理范围划分区域，每个区域发放一份项目 调查表调查表 2 现场调查工作流程 华源龙泰评估 3.1 调查成果汇总 调查成果当天整理 调查成果汇总要求： 每天将物业项目照片与项目调查照片清单（电每天将物业项目照片与项目调查照片清单（电 子版照片）汇总提交；子版照片）汇总提交； 每周日每周日2020点之前，汇总提交物业调查进度申报点之前，汇总提交物业调查进度申报 表，同一个调查小组发放调查表和现场调查

16、结果表，同一个调查小组发放调查表和现场调查结果 应于同一表格中累积填写；应于同一表格中累积填写； 每两周汇总提交完整的调查成果：以完工的调查底每两周汇总提交完整的调查成果：以完工的调查底 图为基础，提交北京市居住类物业项目登记表、图为基础，提交北京市居住类物业项目登记表、 楼栋登记表楼栋登记表 3 现场调查成果整理及提交 华源龙泰评估 3.2 调查成果命名与提交 （一）纸质文件命名与提交（一）纸质文件命名与提交 以物业管理项目为单位，将现场调查收集的纸质以物业管理项目为单位，将现场调查收集的纸质 资料统一装入档案袋内，档案袋上标明物业项目资料统一装入档案袋内，档案袋上标明物业项目 及物业服务企业名称。及物业服务企业名称。 3 现场调查成果整理及提交 华源龙泰评估 3.2 调查成果命名与提交 （二）电子文件命名与提交（二）电子文件命名与提交 文件夹命名文件夹命名“调查照片调查照片”，