【商业地产PPT】纬联重庆合川项目定位报告99PPTVIP

1、合川项目定位初步思考合川项目定位初步思考 二零零七年五月二零零七年五月 纬联地产顾问纬联地产顾问( (重庆重庆) )有限公司有限公司策划中心事业策划中心事业5 5部部 中国地产策划代理中国地产策划代理1010强强 在竞争日益激烈的市场环境中，简单的追在竞争日益激烈的市场环境中，简单的追 随市场已无法使项目轻松制胜。随市场已无法使项目轻松制胜。 尤其面对区县市场，市场容量相对有限，尤其面对区县市场，市场容量相对有限， 大盘的开发应步步为营，谨慎而为！大盘的开发应步步为营，谨慎而为！ “引领市场，适度超前引领市场，适度超前” ” 将是本项目在定将是本项目在定 位过程中考虑的重点！位过程中考虑的重点

2、！ part 2 part 1 part 3 part 4 part 5 part 6 合川区域概述合川区域概述 合川区房地产市场解析合川区房地产市场解析 合川区宏观经济环境描述合川区宏观经济环境描述 项目一期定位及产品建议项目一期定位及产品建议 项目整体定位及规划建议项目整体定位及规划建议 项目地块研究项目地块研究 合川区购房人群问卷调查分析节选及未来发展趋势借鉴合川区购房人群问卷调查分析节选及未来发展趋势借鉴 附附: : 目目 录录 part 7项目整体营销理念及一期营销攻略项目整体营销理念及一期营销攻略 合川是重庆的北大门，规划中合川是重庆的北大门，规划中 的重庆北部地区中心城市。位于嘉

3、的重庆北部地区中心城市。位于嘉 陵江、渠江、涪江交汇处，扼守川陵江、渠江、涪江交汇处，扼守川 北水陆交通咽喉，北水陆交通咽喉，是重庆与资源丰是重庆与资源丰 富的川北地区相联的纽带，也是重富的川北地区相联的纽带，也是重 庆资金技术集约发展的延伸带，被庆资金技术集约发展的延伸带，被 誉为重庆通向四川北部、陕西、甘誉为重庆通向四川北部、陕西、甘 肃等大西北省区的肃等大西北省区的“经济走廊经济走廊”。 全市幅员面积全市幅员面积2356.212356.21平方公里，平方公里， 辖辖2727个镇、个镇、3 3个街道办事处、个街道办事处、1 1个工个工 业园区，共业园区，共524524个村、个村、8282个

4、居民委个居民委 员会，全市总人口为员会，全市总人口为152152万人，其万人，其 中主城常住人口约中主城常住人口约2020万万, ,流动人口流动人口 22-2522-25万。万。 关于合川关于合川 20042004年以来，合川区整体及人均年以来，合川区整体及人均gdpgdp均处于稳定增长期，均处于稳定增长期，位列位列 重庆中游。重庆中游。 整体经济运行方面整体经济运行方面 20062006年年, ,城镇居民人均可支配收入比上年增长城镇居民人均可支配收入比上年增长12.8%12.8%，达到，达到 91399139元，元，增幅平稳。增幅平稳。 消费需求力方面消费需求力方面 20062006年合川区

5、整体城镇化率达到年合川区整体城镇化率达到47.2%47.2%，逐年呈递增趋势，城逐年呈递增趋势，城 市化进程的加速一定上刺激房地产需求。市化进程的加速一定上刺激房地产需求。 城市化进程方面城市化进程方面 铁路铁路 合川有合川有襄渝铁路襄渝铁路、遂渝快速铁路遂渝快速铁路和和 兰渝铁路兰渝铁路（在建）穿境而过，这对合（在建）穿境而过，这对合 川整体经济发展及劳务输出形成巨大的拉动作用川整体经济发展及劳务输出形成巨大的拉动作用 。 公路公路 全区形成以全区形成以渝合、武合渝合、武合等高速公路为主导，等高速公路为主导， “ 一纵四横八条干线一纵四横八条干线 ” 公公 路为骨架，纵横交错，干支结合的公路

6、网络，彻底打破交通瓶颈对合川路为骨架，纵横交错，干支结合的公路网络，彻底打破交通瓶颈对合川 经济发展的制约。经济发展的制约。 水路水路 富金坝航电枢纽、草街航电枢纽、千斤滩码头、东津沱环保码头富金坝航电枢纽、草街航电枢纽、千斤滩码头、东津沱环保码头等水上等水上 交通项目，将实现合川嘉陵江、涪江、渠江三江交通项目，将实现合川嘉陵江、涪江、渠江三江300公里航道渠化，其中公里航道渠化，其中 嘉陵江将达到三级航道，渠江达到四级航道，涪江达到五级航道，嘉陵江将达到三级航道，渠江达到四级航道，涪江达到五级航道，1000 吨级船队经合川可直达广元，实现江海直达运输。吨级船队经合川可直达广元，实现江海直达运

7、输。 交通规划方面交通规划方面 完善的交通规划为合川经济发展提供有力保障完善的交通规划为合川经济发展提供有力保障! ! 产业规划方面产业规划方面 城镇体系规划将城镇体系规划将合川合川、江津、主城、江津、主城9区划入中区划入中 西部城镇发展区；西部城镇发展区； 而规划的而规划的6大卫星城市也包括大卫星城市也包括合合 川。川。同时同时, ,重庆重庆“1小时经济圈小时经济圈”规划已覆盖合川，规划已覆盖合川， 将对作为成渝经济带重要中间经济中心的合川经济将对作为成渝经济带重要中间经济中心的合川经济 发展产生巨大的带动作用。发展产生巨大的带动作用。 依托水、煤等资源优势，依托水、煤等资源优势，2010年

8、前合川将成为重庆市的能源工业大基地年前合川将成为重庆市的能源工业大基地 。目前目前 已规划的五大电站：双槐火电站、三汇坑口火电站、富金坝电站、草街航电枢、已规划的五大电站：双槐火电站、三汇坑口火电站、富金坝电站、草街航电枢、 纽利泽航电枢纽。纽利泽航电枢纽。 加快建设、改造生产线，加快建设、改造生产线，使合川成为重庆市最大的水泥生产基地。使合川成为重庆市最大的水泥生产基地。 目前合川区已把以钓鱼城为代表的东城区定义为旅游度假区，把北城定义为商目前合川区已把以钓鱼城为代表的东城区定义为旅游度假区，把北城定义为商 贸区，把南城江城工业园区定义为贸区，把南城江城工业园区定义为工业发展区工业发展区，并

9、进行配套产业发展。，并进行配套产业发展。 合川有望成为连接成渝经济圈的重要枢纽，重庆北部地位合川有望成为连接成渝经济圈的重要枢纽，重庆北部地位 突出的经济发展中心！突出的经济发展中心！ 人口规划方面人口规划方面 按合川城镇体系规划，按合川城镇体系规划，20152015年合川主城年合川主城 人口将达到人口将达到5050万人万人，20202020年将达到年将达到100100万人万人。 政策影响方面政策影响方面 日前重庆与成都均被国务院批准日前重庆与成都均被国务院批准 成为成为全国统筹城乡综合配套改革试验区全国统筹城乡综合配套改革试验区 -“-“新特区新特区”，其，其有望带给重庆来至有望带给重庆来至

10、财财 政、金融、通关、土地、工业、农村六政、金融、通关、土地、工业、农村六 个方面的利好政策。而对于合川来说，个方面的利好政策。而对于合川来说， 有利因素主要将表现在以下几个方面：有利因素主要将表现在以下几个方面： 财政方面：财政方面：合川为重庆的农业大区合川为重庆的农业大区 ，必将获得更多的资金投入。，必将获得更多的资金投入。 土地方面：土地方面：区县之间调整用地指标，在全市范围内实现耕地的占补平衡。区县之间调整用地指标，在全市范围内实现耕地的占补平衡。 有助于区县城有助于区县城 市市 化进程的加速。化进程的加速。 农业方面：农业方面：通过改善基础条件，为农村实现集约化、规模化经营提供有利条

11、件。通过改善基础条件，为农村实现集约化、规模化经营提供有利条件。 城市化进程的加速刺激房地产市场兴旺发展。城市化进程的加速刺激房地产市场兴旺发展。 宏观研究小结宏观研究小结 完善的交通规划、突出的经济地位，为合川的经完善的交通规划、突出的经济地位，为合川的经 济发展提供有力支撑。济发展提供有力支撑。 “新特区新特区”的建立为合川发展带来新的契机。的建立为合川发展带来新的契机。 合川区房地产市场宏观概述合川区房地产市场宏观概述 平稳与健康的投资市场！平稳与健康的投资市场！ 从从02020606年合川区房地产投资金额来分析，其总体呈上升趋势。但经历了年合川区房地产投资金额来分析，其总体呈上升趋势。

12、但经历了 0404、0505年的高速增长之后，年的高速增长之后，增长速度明显放缓。增长速度明显放缓。 进入平缓增长期的需求市场！进入平缓增长期的需求市场！ 从从02020606年合川区房地产销售面积来分析，至年合川区房地产销售面积来分析，至0505年始，各年商品房销售总量年始，各年商品房销售总量 均保持了一个较高的水平。均保持了一个较高的水平。目前需求市场依然强劲，但增幅有所放缓。目前需求市场依然强劲，但增幅有所放缓。 区域住宅市场供应特征区域住宅市场供应特征 从在售及潜在楼盘体量分布表来分析从在售及潜在楼盘体量分布表来分析, ,由于受到区域土地供应、开发商资金实力由于受到区域土地供应、开发商

13、资金实力 及购房需求力的影响及购房需求力的影响, ,合川区合川区5 5万方以下的小型项目占到万方以下的小型项目占到60%60%以上。体量小，自身以上。体量小，自身 配套不足，是合川楼盘开发的重要特征。配套不足，是合川楼盘开发的重要特征。 体量小，自身配套不足！体量小，自身配套不足！ 市场在售及潜在楼盘体量分析市场在售及潜在楼盘体量分析 建安成本、土地成本的差异造成多层占有绝大多数。同时高层多分布在滨江沿建安成本、土地成本的差异造成多层占有绝大多数。同时高层多分布在滨江沿 线，拥有良好的景观效应。线，拥有良好的景观效应。洋房、别墅等高端产品相对缺乏。洋房、别墅等高端产品相对缺乏。 中低端项目供应

14、为主，高端项目稀缺！中低端项目供应为主，高端项目稀缺！ 市场在售及潜在楼盘建筑形态分析市场在售及潜在楼盘建筑形态分析 市场在售及潜在楼盘主力面积区间分析市场在售及潜在楼盘主力面积区间分析 市场上以市场上以90-12090-120平米为主力供应户型的楼盘平米为主力供应户型的楼盘占有绝大多数占有绝大多数，与主城楼盘比较，差，与主城楼盘比较，差 距明显，这一方面是由于距明显，这一方面是由于合川区楼盘单价相对较低，总价抗性较小合川区楼盘单价相对较低，总价抗性较小，另一方面是，另一方面是 由于由于区域长期的消费习惯，导致消费者置业趋向舒适型户型。区域长期的消费习惯，导致消费者置业趋向舒适型户型。 在售及

15、潜在楼盘建筑景观风情在售及潜在楼盘建筑景观风情 目前合川市场上，除南城水岸为目前合川市场上，除南城水岸为中式风情中式风情外，其外，其 他楼盘均采用现代风格，他楼盘均采用现代风格，风格单一。风格单一。尤其是在景观打尤其是在景观打 造上，仅仅是具备而已，造上，仅仅是具备而已，基本没有风情可言基本没有风情可言。 在售楼盘销售价格分析在售楼盘销售价格分析 目前多层与不看江的高层、小高层价格均在目前多层与不看江的高层、小高层价格均在 高层与小高层的价格普遍高出多层高层与小高层的价格普遍高出多层； 而观江高层由于景观效应更加突出，因此价格处于最高，在而观江高层由于景观效应更加突出，因此价格处于最高，在 同

16、时近两年来合川整体房价均保持了同时近两年来合川整体房价均保持了以上以上 的年增长率的年增长率, ,增幅明显。增幅明显。 物业形态及楼盘品质的相对均衡造成区域总体价格差异较小；近期物业形态及楼盘品质的相对均衡造成区域总体价格差异较小；近期 市场需求的膨胀形成整体价格有较明显的增幅。市场需求的膨胀形成整体价格有较明显的增幅。 在售及潜在楼盘配套分析在售及潜在楼盘配套分析 物管费用多层集中在物管费用多层集中在0.35-0.550.35-0.55元元/ /月，高层、小高层集中月，高层、小高层集中 在在0.6-0.80.6-0.8元元/ /月月。中低端项目为主导，物业服务水平相对落后，中低端项目为主导，

17、物业服务水平相对落后， 形成市场较低的物管费用。形成市场较低的物管费用。 市场中楼盘自身配套相对匮乏。市场中楼盘自身配套相对匮乏。，只有纯阳领，只有纯阳领 岸、南城水岸等少量大型项目配备幼儿园；岸、南城水岸等少量大型项目配备幼儿园；，世纪花，世纪花 园、纯阳领岸两个项目拥有游泳池、篮球场等设施；而园、纯阳领岸两个项目拥有游泳池、篮球场等设施；而只有尚只有尚 特区、三星锦城、纯阳领岸三个项目配备特区、三星锦城、纯阳领岸三个项目配备。 瑞瑞 山山 西西 路路 板板 块块 涪滨路南岸板块涪滨路南岸板块 世纪大道沿线板块世纪大道沿线板块 涪滨路北岸及嘉滨路西岸板块涪滨路北岸及嘉滨路西岸板块 老城区板块

18、老城区板块 南津街板块南津街板块 区域竞争态势研究区域竞争态势研究 在售主力供应情况在售主力供应情况潜在供应潜在供应 板块板块主要供应类型主要供应类型 代表项目代表项目 在售体量在售体量 ( (万方万方) ) 户型户型面积（）面积（） 总价总价 （万方）（万方） 主要供应类型主要供应类型代表项目代表项目潜在供应潜在供应 体量体量 （万方）（万方） 竞争力提炼竞争力提炼 瑞山西瑞山西 路板块路板块 多层、小高层多层、小高层畅谷畅谷/ /水水 榭香都榭香都 3.253.252 2房房75-9075-9012-1412-14多层、小高层多层、小高层书香世家书香世家1111区域教育配套区域教育配套 3

19、 3房房95-12095-12015-2015-20 涪滨路涪滨路 北岸及北岸及 嘉滨路嘉滨路 西岸板西岸板 块块 高层高层纯阳领岸纯阳领岸2 2房房75-8575-8514-1614-16高层、小高层高层、小高层5555江景江景/ /楼盘品楼盘品 质质 3 3房房110-140110-14021-2721-27 涪滨路涪滨路 南岸板南岸板 块块 高层、多层高层、多层南城水岸南城水岸4.44.42 2房房 80-90 80-9016-1816-18高层高层逸城山水逸城山水 / /山水印山水印 象象/ /金鹿金鹿 花园地块花园地块 8080江景江景/ /楼盘品楼盘品 质质/ /建筑风情建筑风情

20、3 3房房100-120100-12020-2520-25 世纪大世纪大 道沿线道沿线 板块板块 多层多层明郡明郡/ /尚尚 特区特区/ /芳芳 菲苑菲苑/ /世世 纪花园纪花园 2.92.92 2房房75-9075-9011-1411-14多层多层南城华府南城华府 二期二期 1 1重点规划区域重点规划区域 / /临近行政中临近行政中 心、火车站、心、火车站、 体育馆体育馆 3 3房房105-140105-14016-2116-21 四大主力竞争板块情况描述四大主力竞争板块情况描述 注：目前及短期内老城区板块及南津街板块尚无楼盘供应。注：目前及短期内老城区板块及南津街板块尚无楼盘供应。 四大竞

21、争板块供应特征解析四大竞争板块供应特征解析 板块名称板块名称供应特征供应特征板块优势板块优势板块劣势板块劣势 瑞山西路板块瑞山西路板块建筑形态以多层及小高层为主；均价约建筑形态以多层及小高层为主；均价约 在在16001600元元/ /。 周边配套教育资源周边配套教育资源 优越；大学林立，优越；大学林立， 提升人气。提升人气。 交通规划不合理，交通规划不合理， 无自然资源可利无自然资源可利 用。用。 涪滨路北岸及涪滨路北岸及 嘉滨路西岸板嘉滨路西岸板 块块 建筑形态以高层为主，楼盘产品品质相建筑形态以高层为主，楼盘产品品质相 对较高，均价在对较高，均价在1800-2400 /1800-2400

22、/, ,总价为总价为 区域最高区域最高, ,在在21-2721-27万之间。万之间。 江景资源；江景资源； 板块展示面较好。板块展示面较好。 交通相对不便。交通相对不便。 涪滨路南岸板涪滨路南岸板 块块 建筑形态以高层、多层为主；产品品质建筑形态以高层、多层为主；产品品质 相对较高，价格与相对较高，价格与涪滨路北岸及嘉滨路涪滨路北岸及嘉滨路 西岸板块大致相当。西岸板块大致相当。 江景资源；江景资源； 板块展示面较好。板块展示面较好。 基本生活配套尚基本生活配套尚 不成熟。不成熟。 世纪大道沿线世纪大道沿线 板块板块 以中低端项目为主，建筑形态单一，价以中低端项目为主，建筑形态单一，价 格偏低，

23、约在格偏低，约在1300-1600 / 1300-1600 / 。 重点规划区域，紧重点规划区域，紧 邻行政中心、火车邻行政中心、火车 站、体育馆。站、体育馆。 无自然资源利可无自然资源利可 用，交通，基本用，交通，基本 生活配套尚不完生活配套尚不完 善。善。 世纪大道沿线板块典型在售楼盘分析世纪大道沿线板块典型在售楼盘分析世纪花园世纪花园 地址地址合川南城希尔安大道合川南城希尔安大道 总占地总占地2020万方万方 总建面总建面4040万方万方 容积率容积率2 2 近期推出体量近期推出体量三期约三期约5 5万方万方 折后销售均价（建面）折后销售均价（建面）15681568元元/ / 主力房型及

24、面积区间主力房型及面积区间 2 2房：房：70709898 3 3房、房、4 4房：房：105105129129 物管费用物管费用0.350.35元元/ /平方米平方米月月 项目整体销售率项目整体销售率9090( (尾盘期尾盘期) ) 去化特征去化特征 三期开盘半年，实现三期开盘半年，实现7070的的 销售率，其中销售率，其中7070、8080的两的两 房及一房去化速度最快。房及一房去化速度最快。 主要卖点主要卖点 体量优势，自身配套成熟体量优势，自身配套成熟 区域创新区域创新1010层电梯小高层。层电梯小高层。 项目优势：项目优势：体量优势，自身配套相对成熟，前期已经入住，产品及园林呈现，并

25、形成较大人气。体量优势，自身配套相对成熟，前期已经入住，产品及园林呈现，并形成较大人气。 地处重点规划区域，临近行政中心、火车站、体育馆，具有价值提升空间。地处重点规划区域，临近行政中心、火车站、体育馆，具有价值提升空间。 项目劣势：整体区域配套不足项目劣势：整体区域配套不足, ,产品平庸。产品平庸。 世纪大道沿线板块在售典型楼盘分析世纪大道沿线板块在售典型楼盘分析金色港湾金色港湾明郡明郡 地址地址合川南城世纪世纪大道合川南城世纪世纪大道 总占地总占地2.32.3万方万方 总建面总建面4 4万方万方 容积率容积率1.741.74 推出体量推出体量4 4万方万方 折后销售均价折后销售均价1535

26、1535元元/ / 主力房型及面积区主力房型及面积区 间间 2 2房：房：82828989 3 3房：房：109109142142 物管费用物管费用0.50.5元元/ /平方米平方米月月 目前销售率目前销售率8585（尾盘期）（尾盘期） 去化特征去化特征开盘当日销售开盘当日销售5050，其中，其中8282、 110110销售较好。销售较好。 主要卖点主要卖点开发商实力，地理位置优势，拥开发商实力，地理位置优势，拥 有一梯一户的产品设计。有一梯一户的产品设计。 项目优势：项目优势：创新的一梯一户的产品设计（但所占比率非常小），地处重点规划区域，临近行政中心、创新的一梯一户的产品设计（但所占比率非

27、常小），地处重点规划区域，临近行政中心、 火车站、体育馆，具有价值提升空间。火车站、体育馆，具有价值提升空间。 项目劣势：规模较小，区域及自身配套资源不足，产品大多平庸。项目劣势：规模较小，区域及自身配套资源不足，产品大多平庸。 世纪大道沿线板块潜在项目特征分析世纪大道沿线板块潜在项目特征分析 项目名称项目名称建筑形态建筑形态 总建面总建面 （万方）（万方） 主力户型面积主力户型面积预计建面价格预计建面价格 （元（元/ /） 南城华府南城华府2 2期期多层多层1 184-13084-130，2 2房占房占4040，三房占，三房占606017001700 待售项目仍以中低端为主，建筑形态平庸。待

28、售项目仍以中低端为主，建筑形态平庸。 户型开始趋于紧凑。户型开始趋于紧凑。 体量小，自身配套匮乏。体量小，自身配套匮乏。 区域市场需求特征区域市场需求特征 说明：针对本项目进行了合川区购房人群心理分析问卷调查，同时选择了对于项目现阶段有说明：针对本项目进行了合川区购房人群心理分析问卷调查，同时选择了对于项目现阶段有 用的问题进行细化分析用的问题进行细化分析（详见附件中（详见附件中合川区购房人群问卷调查分析合川区购房人群问卷调查分析） ，共完成问卷，共完成问卷305305份，份， 其中有效问卷其中有效问卷258258份，具体调查样本选择面如下：份，具体调查样本选择面如下：1 1、区政府、合川主要

29、大、中学校、合川大型企、区政府、合川主要大、中学校、合川大型企 业等机构未来业等机构未来3 3年内计划购房客群；年内计划购房客群；2 2、南城水岸、书香世家、纯阳水岸等区域大型项目的看房客、南城水岸、书香世家、纯阳水岸等区域大型项目的看房客 户；户；3 3、重百、新世纪等大型商场未来、重百、新世纪等大型商场未来3 3年内计划购房客群。年内计划购房客群。 特征简述特征简述 在未来在未来3 3年内区域计划购房人群中，年内区域计划购房人群中，二次及以上购房的二次及以上购房的中高端客户比率较中高端客户比率较 大大，以，以提升生活品质，改善居住环境为提升生活品质，改善居住环境为置业目的。置业目的。 小高

30、层市场接受度最高小高层市场接受度最高，其次分别为，其次分别为花园洋房花园洋房与与多层多层。 配套资源中，配套资源中，社区基本生活配套、交通配套、教育配套、运动配套社区基本生活配套、交通配套、教育配套、运动配套消费者消费者 较为重视。较为重视。 现代风情受到追捧，中式及地中海风情接受度相对较高。现代风情受到追捧，中式及地中海风情接受度相对较高。 三房需求量较大，两房、四房位列三房需求量较大，两房、四房位列2 2、3 3。 通过宏观及区域市场解析，我们发现通过宏观及区域市场解析，我们发现 发现一发现一 发现二发现二 发现三发现三 发现四发现四 发现五发现五 发现六发现六 项目地块描述项目地块描述

31、地块位于合川南城世纪大道末端。占地地块位于合川南城世纪大道末端。占地548548亩，东西走向约亩，东西走向约1 1公里，纵深公里，纵深500500 米，地势平整无明显高差；总批复容积率米，地势平整无明显高差；总批复容积率2 2，总体量约，总体量约7373万方，为合川主城超大万方，为合川主城超大 规模项目，预计开发周期在规模项目，预计开发周期在5 5年以上。目前地块内尚有工厂、小学，将影响年以上。目前地块内尚有工厂、小学，将影响 项目的整体规划。项目的整体规划。 四至分析四至分析 东临江城工业园区东临江城工业园区a a区区 返乡创业园返乡创业园, ,该园区产业类型该园区产业类型 以医药、食品为主

32、，以医药、食品为主，污染、污染、 噪音等因素影响相对较小。噪音等因素影响相对较小。 西面紧邻世纪花园，该项西面紧邻世纪花园，该项 目已开发至尾期目已开发至尾期; ;向西约向西约100100 米为合川区政府米为合川区政府; ;西面生活及西面生活及 居家环境相对成熟。居家环境相对成熟。 南面为南面为212212国道，至重庆北国道，至重庆北 碚；距新落成的合川火车站碚；距新落成的合川火车站 约约300300米，米，火车站对于该片区火车站对于该片区 商业的发展将会其到较大的商业的发展将会其到较大的 推动作用。推动作用。 北面为南城世纪大道及合北面为南城世纪大道及合 川工业园区，拥有希尔安药川工业园区，

33、拥有希尔安药 业等大型企业，业等大型企业，未来商业潜未来商业潜 力较大。力较大。 本项目本项目 希尔安药业希尔安药业 世纪大道世纪大道 212国道国道 世纪花园世纪花园 区政府区政府 体育馆体育馆 属性界定属性界定描述描述诠释诠释 区位属性区位属性 火车站、体育馆效应 紧邻政治中心区域 成长型居住区域 项目属性项目属性 合川区区政府等政府机构目前已搬迁至南城世纪 大道中段，对于提高区域人气，增加区域影响力 将会起到较大作用。 目前区域交通资源及配套资源相对匮乏，但随着片 区开发的深入，现状将会发生较大改变。 项目展示面较好 体量优势 景观资源匮乏 项目两面沿主干道，其中之一的世纪大道为合川 的

34、行政中心。 从在售及潜在项目来看，项目体量为合川区最大。 项目地块尚无外部天然景观资源可以利用，只有 通过自身予以创造。 区域中的火车站及合川区体育馆目前已投入使用， 有利于提升人气，体现区域价值。 取消城区路桥费 涪江二桥现已取消过桥费的收取，南城与北城的联系 已更加紧密，有利于本区域吸引北城的置业客户。 教育优势及规划抗性 现有小学体现地块一定的教育配套优势，但小学 及工厂将对项目规划设计产生较大的抗性。 产业园价值体现大型产业基地的建立，保证区域有效的购房群体。 项目属性界定：合川新城、昭示性强的超大型居住社区项目属性界定：合川新城、昭示性强的超大型居住社区 2008 开启南城新印象。

35、不是说服，是引领他们开阔更高的眼界，不是说服，是引领他们开阔更高的眼界， 提供更好更多的产品，自己选择提供更好更多的产品，自己选择 。 策略层面的关键词策略层面的关键词 引领引领 策略层面的关键词策略层面的关键词 高度高度 没有高度就没有关注，必须是影响全市的高度。没有高度就没有关注，必须是影响全市的高度。 我们的期待我们的期待 项目的出现填补合川市场空白，打造升级产品！项目的出现填补合川市场空白，打造升级产品！ 项目的配套改变区域配套极不成熟的现状。项目的配套改变区域配套极不成熟的现状。 项目鲜明的主题理念及形象塑造全方位引领市场！项目鲜明的主题理念及形象塑造全方位引领市场！ 渝开发在合川市

36、场品牌影响渝开发在合川市场品牌影响 美誉度迅速建立。美誉度迅速建立。 挑战挑战 在一个成长阶段的市场中，竞争和大势都很严峻的情在一个成长阶段的市场中，竞争和大势都很严峻的情 况下，市场机会与风险并存，我们要实现一定突破性况下，市场机会与风险并存，我们要实现一定突破性 的产品拓展！的产品拓展！ 我们必须有能力利用好我们的优势和机会，建立起一我们必须有能力利用好我们的优势和机会，建立起一 套认知系统、思考通道，达到跨越抗性，产品创新、套认知系统、思考通道，达到跨越抗性，产品创新、 吸引关注、销售产品的最终目的。吸引关注、销售产品的最终目的。 核心目标群核心目标群 产品产品 渝开发渝开发 核心驱动元

37、素核心驱动元素 圈定圈定首期首期“领头羊领头羊”客群客群 近几年合川购房主流群体为近几年合川购房主流群体为公务员、返乡族、个体工商户、私营公务员、返乡族、个体工商户、私营 业主等中高收入阶层。业主等中高收入阶层。置业目的以置业目的以改善居住条件，提升生活品质改善居住条件，提升生活品质 为主。为主。 他们的消费倾向对于区域人群拥有一定的他们的消费倾向对于区域人群拥有一定的引导作用。引导作用。 寻找首期核心目标客群寻找首期核心目标客群 价值观念价值观念 生活状态生活状态 背景特征背景特征 年龄在年龄在30-5030-50岁岁之间之间, ,以以公务员、返乡族、个体公务员、返乡族、个体 工商户、私营业

38、主及企事业单位员工工商户、私营业主及企事业单位员工为主，为主，多为多为 二次及以上置业者二次及以上置业者, ,主要来源为主要来源为合川区的两代、三合川区的两代、三 代家庭。代家庭。 看重家人健康及看重家人健康及子女教育子女教育。 价值观念价值观念 生活状态生活状态 背景特征背景特征 希望拥有品质、尊贵的居所，向往自然、真希望拥有品质、尊贵的居所，向往自然、真 切、恬静的生活方式。对洋房有了解，并在切、恬静的生活方式。对洋房有了解，并在 内心深处已有一定的内心深处已有一定的认同感，认同感，看重居所的看重居所的 建筑及景观风情。建筑及景观风情。 价值观念价值观念 生活状态生活状态 背景特征背景特征

39、 总价会考虑，但更希望能够通过住宅总价会考虑，但更希望能够通过住宅 体现自身身份体现自身身份；同时；同时对于物业的升值潜对于物业的升值潜 力也会比较关注力也会比较关注。 价值观念价值观念 生活状态生活状态 背景特征背景特征 渝开发背书渝开发背书 有实力有实力; ; 有成功经验有成功经验; ; 可被信赖的可被信赖的; ; 大型上市国企。大型上市国企。 定位阐述定位阐述 【高尚】：强调项目在区域中高品质的产品，高标准的居住理念。【高尚】：强调项目在区域中高品质的产品，高标准的居住理念。 【榜样社区】：强调项目在合川独一无二的市场领导地位，榜样产品。【榜样社区】：强调项目在合川独一无二的市场领导地位

40、，榜样产品。 产品整体形象建议产品整体形象建议 产品特色建议产品特色建议 异域风情洋房；异域风情洋房； 公园式景观社区；公园式景观社区； 完善丰富的配套设施；完善丰富的配套设施； 我们打造的高尚榜样社区并非指在区域中一 味的高举高打，这样可能形成曲高和寡的局面。虽 然气势够高、够大，但我们的开发步骤及产品设计 仍需要根据当期市场出发，适度超前！ 需要说明一下需要说明一下 影响整体开发的重要因素考虑影响整体开发的重要因素考虑 工厂位于地块相对边缘位置且被新工厂位于地块相对边缘位置且被新 风路与主地块隔开，因此从总体规风路与主地块隔开，因此从总体规 划考虑，建议收购；如短期内无法划考虑，建议收购；

41、如短期内无法 收购，建议前期把收购，建议前期把a a地块抵押贷款，地块抵押贷款， 后期再作考虑。后期再作考虑。 工厂地块工厂地块 小学地块小学地块 小学建议将其作为项目的配套设施小学建议将其作为项目的配套设施 予以保留，并联合加以改建与扩建；予以保留，并联合加以改建与扩建； 将小区幼儿园等其他教育配套、运将小区幼儿园等其他教育配套、运 动设施均规划在其附近，使其形成动设施均规划在其附近，使其形成 系统的配套区域。系统的配套区域。 a a 新风路新风路 项目整体开发策略项目整体开发策略 【开发依据【开发依据】 一期地块，一期地块，昭示性强，通过产品可提升项目整体形象；同时，有利沿袭昭示性强，通过

42、产品可提升项目整体形象；同时，有利沿袭周边相对成熟的社区。周边相对成熟的社区。 商业初步规划为商业初步规划为社区型配套商业，社区型配套商业，由于板块内控规尚未确定，由于板块内控规尚未确定，具体根据情况再作调整建议。具体根据情况再作调整建议。 集中式教育及运动休闲配套设施，集中式教育及运动休闲配套设施，便于整体规划与综合管理便于整体规划与综合管理，建议在一期及四期中完善修建。建议在一期及四期中完善修建。 a a地块相对独立，地块相对独立，因此建议放在最后一期开发。因此建议放在最后一期开发。 独立商业独立商业 街（二街（二 期）。期）。 一期一期 二期二期 三期三期 四期四期 教育配教育配 套、运

43、套、运 动设施动设施 工厂地块工厂地块 五期五期 独立商业街（一期）、景观独立商业街（一期）、景观 示范区、样板房及会所。示范区、样板房及会所。 高层、小高层区高层、小高层区 配套区配套区 洋房区洋房区 商业区商业区 项目整体开发明细项目整体开发明细 规划期数规划期数 总建筑面积总建筑面积 （万方）（万方） 占地面积占地面积 （万方）（万方）分期容积率分期容积率备注备注 一期一期6.56.54.84.81.41.4洋房洋房3.33.3万方万方, ,小高层小高层1.71.7万方，商业万方，商业1.51.5万方。万方。 二期二期14.014.09.19.11.71.7商业商业1 1万方万方, ,小

44、高层小高层10.210.2万方万方, ,洋房洋房4.54.5万方。万方。 三期三期12.412.44.84.82.62.6小高层小高层10.8310.83万方、高层万方、高层1.551.55万方。万方。 四期四期15.415.45.95.92.62.6小高层小高层13.513.5万方、高层万方、高层1.91.9万方。万方。 五期五期21.621.67.77.72.82.8小高层小高层12.312.3万方、高层万方、高层9.59.5万方。万方。 总体指标总体指标 总建筑面积总建筑面积7373万方，其中洋房万方，其中洋房7.87.8万方，小高层万方，小高层48.248.2，高层，高层1313万方，

45、商业万方，商业2.52.5万方，其他配万方，其他配 套套1.51.5万方万方, ,总体容积率为总体容积率为2 2。 注：注： 1 1、各期产品形态及体量为初步建议，后期根据市场再作具体调整。、各期产品形态及体量为初步建议，后期根据市场再作具体调整。 2 2、容积率计算标准：洋房、容积率计算标准：洋房1 1，小高层，小高层2.52.5，高层，高层3.33.3，商业，商业2 2。 3 3、高层排布于三、四、五期中的向火车站一面，增强项目昭示性。、高层排布于三、四、五期中的向火车站一面，增强项目昭示性。 项目整体经济测算项目整体经济测算(静态静态) 整体成本核算表整体成本核算表 物业形态物业形态 楼

46、面地价楼面地价 （元（元/ /） 建安成本建安成本 （元（元/ /） 其它成本其它成本 （元（元/ /） 单位面积成本合计单位面积成本合计 （元（元/ /） 不同物业形态总成本合计不同物业形态总成本合计 （万元）（万元） 花园洋房花园洋房375.4375.4900900 457457 1732.41732.413512.713512.7 小高层小高层149.7149.7105010501656.71656.779852.979852.9 高层高层113.6113.6110011001670.61670.621717.821717.8 商业商业187.4187.49009001544.41544

47、.438613861 其他配套其他配套 （会所、（会所、 教育、医教育、医 疗等）疗等） 1200.01200.018001800 总成本总成本 （万元）（万元） 120744.4120744.4 总体销售收入测算表总体销售收入测算表 可售面积可售面积（万平方米）（万平方米）总体销售折后均价总体销售折后均价（元（元/ /）总销金额（万元）总销金额（万元） 住宅部分住宅部分696923002300158700158700 商业部分商业部分2.52.5430043001075010750 合计合计170700170700 总体利润分析总体利润分析 总成本（万元）总成本（万元）120744.4120

48、744.4 总收入（万元）总收入（万元）170700170700 税费税费( (万元万元) )14902.614902.6 利润现值（万元）利润现值（万元）3505335053 总利润率总利润率29%29% 整体配套建议整体配套建议 运动及健康设施方面运动及健康设施方面 打造小区运动设施体系，如篮球场、羽毛球场、泳池等；建立老年活动中心、打造小区运动设施体系，如篮球场、羽毛球场、泳池等；建立老年活动中心、 社区健康诊所，完善社区配套及生活品质。社区健康诊所，完善社区配套及生活品质。 交通设施配置方面交通设施配置方面 在项目附近设置公交车站，改善交通不便的现状。在项目附近设置公交车站，改善交通不

49、便的现状。 商业规划方面商业规划方面 打造风情商业街打造风情商业街，改善周边基本生活配套，同时提升项目个性特征。改善周边基本生活配套，同时提升项目个性特征。 教育配套设施方面教育配套设施方面 引入引入品牌幼儿园品牌幼儿园，提升项目品牌形象。，提升项目品牌形象。 通过在项目中联合或引入合川、重庆的知名中小学，吸引目标客群。通过在项目中联合或引入合川、重庆的知名中小学，吸引目标客群。 打造差异化特色产品打造差异化特色产品，展现项目中高端的特征展现项目中高端的特征。 奠定项目奠定项目区域首席品质大盘的形象区域首席品质大盘的形象。 建立广泛的建立广泛的市场关注度及口碑效应，为后期产市场关注度及口碑效应

50、，为后期产 品定位及销售提供有力的支撑。品定位及销售提供有力的支撑。 明确一期开发目标明确一期开发目标 纯尚品洋房纯尚品洋房 填补市场空白，填补市场空白，锁定中高端客群锁定中高端客群 ，打造介于，打造介于滨江高层与别墅之间的洋房产品滨江高层与别墅之间的洋房产品。 首期推出洋房作为楼盘整体形象推广的载体首期推出洋房作为楼盘整体形象推广的载体, , 有利于项目迅速有利于项目迅速建立整盘品质形象。建立整盘品质形象。 【定位诠释【定位诠释】 项目一期产品定位建议项目一期产品定位建议 西班牙风情洋房西班牙风情洋房 引用西班牙风情元素打造项目独特的产品形象，引导市场，充引用西班牙风情元素打造项目独特的产品

51、形象，引导市场，充 分吸引关注度。分吸引关注度。 一期建筑及景观风情定位一期建筑及景观风情定位 、简洁立面，凸现风情即可；摒弃过多繁琐风情细节更经济合理。、简洁立面，凸现风情即可；摒弃过多繁琐风情细节更经济合理。 、引入大开间、大露台、飘窗等设计元素，体现产品品质及生活舒适度。、引入大开间、大露台、飘窗等设计元素，体现产品品质及生活舒适度。 【风情诠释【风情诠释】 建筑及景观风情释义建筑及景观风情释义 项目一期开发策略项目一期开发策略 1 1、一期住宅约万方，、一期住宅约万方，为纯洋房社区（花园洋房为纯洋房社区（花园洋房+ +电梯洋房即小高层）。电梯洋房即小高层）。 2 2、建议售楼部、样板房

52、及景观示范区的位置（由图所示）、建议售楼部、样板房及景观示范区的位置（由图所示）, ,售房部设置在会所内。售房部设置在会所内。 一期一期 景观示范区、样板房及会所 一期经济核算（静态一期经济核算（静态) ) 经济核算基础数据表经济核算基础数据表 总建筑面积（）730000730000 一期 花园洋房（）3330033300 电梯洋房（小高层） （） 1670016700 项目总体容积率2 2 一期总占地面积（）4750047500 一期总建筑面积（）6500065000商业（）1500015000 一期销售收入测算表 一期销售收入测算表 序号序号物业形态物业形态 单位成本合计单位成本合计 （元

53、（元/ /） 可售面积可售面积 （平方米）（平方米） 销售价格销售价格 （元（元/ /） 金额金额 （万元）（万元） 1 1花园洋房花园洋房1732.41732.433000330002300230076597659 2 2 电梯洋房电梯洋房 （小高层）（小高层） 1656.71656.7 16700167002200220036743674 3 3商业商业1544.41544.4750075004300430032253225 合合 计计1455814558 一期利润分析一期利润分析 总成本（万元）10800.2 总收入（万元）14558 税费(万元)1227.1 利润现值（万元）2530.

54、72530.7 利润率23.4%23.4% 注注 ：1、可售面积与销售价格均以建筑面积为参照计入；、可售面积与销售价格均以建筑面积为参照计入；2、商业总体量的、商业总体量的50%进行销售。进行销售。 南城新印象，新南城南城新印象，新南城“对话对话” 席卷合川席卷合川 切入点切入点 营销的策略核心营销的策略核心 产品特点产品特点 合川升级产品，风情演绎尊贵之居。合川升级产品，风情演绎尊贵之居。 体量优势体量优势 合川首席大盘，不可复制的配套优势。合川首席大盘，不可复制的配套优势。 核心目标群核心目标群 希望拥有品质、尊贵的居所，希望拥有品质、尊贵的居所， 向往自然、真切、恬静的生向往自然、真切、

55、恬静的生 活方式。活方式。 新南城风情洋房新南城风情洋房 社区社区 问题：问题： 消费者如何感受消费者如何感受 “新南城印象新南城印象”撼市之美撼市之美. . 运用运用格调样板房及景观风情示范区格调样板房及景观风情示范区，展现，展现 项目独特风情元素，户型内部多元的层次项目独特风情元素，户型内部多元的层次 感，感，让消费者在体验中惊喜震撼！让消费者在体验中惊喜震撼！ 解决之道解决之道 实景营销攻略实景营销攻略 在项目前期及开盘期间，在项目前期及开盘期间，运用户外广告、路旗、导视牌，进行全运用户外广告、路旗、导视牌，进行全 方位，多层次的媒体覆盖，方位，多层次的媒体覆盖，制造广泛的市场热度。制造

56、广泛的市场热度。 解决之道解决之道 户外覆盖攻略户外覆盖攻略 解决之道解决之道 公关活动攻略公关活动攻略 通过通过举办大中型文艺举办大中型文艺 表演表演等系列活动，充等系列活动，充 分吸引人气及关注，分吸引人气及关注， 提升项目区域市场影提升项目区域市场影 响力，建立合川高尚响力，建立合川高尚 榜样生活大盘的品质榜样生活大盘的品质 形象。形象。 异域风情商业街，一则与项目整体风格相符，异域风情商业街，一则与项目整体风格相符，有利于提升项目品质形象有利于提升项目品质形象， 再则以服务型社区商业为主，再则以服务型社区商业为主，从客户心理上改善项目周边配套不足的状从客户心理上改善项目周边配套不足的状

57、 况。况。 解决之道解决之道 商业规划攻略商业规划攻略 重庆重庆知名中、小学入驻，吸引目标客群！知名中、小学入驻，吸引目标客群！ 解决之道解决之道 教育配套攻略教育配套攻略 实景营销攻略实景营销攻略 户外覆盖攻略户外覆盖攻略 商业规划攻略商业规划攻略 教育配套攻略教育配套攻略 重要观点回顾重要观点回顾 公关活动攻略公关活动攻略 合川区购房人群问卷调查分析合川区购房人群问卷调查分析 针对本项目进行了合川区购房人群心理分析问卷调查，同时选针对本项目进行了合川区购房人群心理分析问卷调查，同时选 择了对于项目现阶段有用的问题进行细化分析，共完成问卷择了对于项目现阶段有用的问题进行细化分析，共完成问卷3

58、05305 份，其中有效问卷份，其中有效问卷258258份，具体调查样本选择面如下：份，具体调查样本选择面如下： 1 1、区政府、合川主要大、中学校、合川大型企业等机构未来、区政府、合川主要大、中学校、合川大型企业等机构未来3 3年内计划购房年内计划购房 客群。客群。 2 2、南城水岸、书香世家、纯阳水岸等区域大型项目的看房客户。、南城水岸、书香世家、纯阳水岸等区域大型项目的看房客户。 3 3、重百、新世纪等大型商场未来、重百、新世纪等大型商场未来3 3年内计划购房客群。年内计划购房客群。 说明说明 调查反映，有意购房的人群中调查反映，有意购房的人群中二次及以上购房的中高端客二次及以上购房的中

59、高端客 户比率较大户比率较大；置业目的多；置业目的多为改善居住条件。为改善居住条件。 消费者置业目的分析消费者置业目的分析 根据调查显示，访问客户中只有根据调查显示，访问客户中只有15.4%15.4%希望在世纪大道置业希望在世纪大道置业，一定上，一定上 说明目前区域的影响力还相对较弱。说明目前区域的影响力还相对较弱。因此通过产品特色的打造，吸引目标因此通过产品特色的打造，吸引目标 客群就显得尤为重要。客群就显得尤为重要。 置业意向区域分析置业意向区域分析 置业意向建筑形态分析置业意向建筑形态分析 意向意向小高层小高层的客户位列第一，约占的客户位列第一，约占30.630.6，其次分别是花园洋房与

60、高层。，其次分别是花园洋房与高层。 。 置业意向建筑及景观风情分析置业意向建筑及景观风情分析 因因区域市场已经出现中区域市场已经出现中现代及中式风格现代及中式风格的样本参照，故被选比率的样本参照，故被选比率 位列位列1 1、2 2位。区域市场未出现的异域风情经过图片出示引导后，位。区域市场未出现的异域风情经过图片出示引导后，地中地中 海及法式海及法式风情有一定程度的认可。风情有一定程度的认可。 。 选选三房三房的消费者超过半数的消费者超过半数 ，达到，达到68.568.5，其次是，其次是两房两房，占到，占到1616 。一定上体现出，区域传统居住及生活习惯决定了客户。一定上体现出，区域传统居住及