物业管理有限公司培训讲义

1、南京金鹰国际集团物业管理有限公司培训讲义物业配套设施的管理 第一章为什么要加强设备管理知识的学习？提高个人综合管理素质，把自己培养成为一名复合型管理人才，适应企业 发展对人才的需求。例1. 招聘的感想例2.顾问项目经理的确定管理处经理的长、宽、高：长：具备良好的政治素质，正确经营思想，强烈事业心宽：具有较强的专业知识和相关专业技能高：具备一定管理、协调、沟通、协作、分析、发现和解决问题的能力提高服务质量，降低服务成本。例1.冷却水管过滤器的拆除。例2.空调水温的设置，空调主机的通炮，末端设备的清洗。安全高效运行的需要例1高压柜避雷器坏例2.锅炉房排污事故例3.工行顶部变风量跑水第二章物业配套设

2、施设备的种类供配电系统变压器一一高压配电柜一一低压配电柜一一电容柜一一直流屏发电机一一楼层配电柜一一控制柜给排水系统地下水池一一生活水泵一一供水箱一一供排水管一一各种阀门（减压阀、闸阀等）一一潜水泵一一生活污水处理装置一一化粪池电梯系统使用性质：客梯、货梯、消防梯、杂物梯、病员梯运行速度：高速梯2.0米秒以上快速梯1. 5米秒（少数高层住宅用）低速梯1. 0米秒（住宅选用较多）空调系统中央空调供冷空调主机（离心式、活塞式、螺杆式等）一一冷却水泵一一冷冻水泵一一分 集水器一一冷却塔一一末端设备（变风量、风机盘管）供暖锅炉（蒸汽、热水）一一软水器一一除氧器一一地下油罐一一日用油箱一一给水泵一一热水

3、循环泵一一冷凝水箱一一排污箱通排风系统一一新风机一一排风机民用中央空调（开利、海尔）民用锅炉（史密斯）1/1分体空调（制冷靠，制热靠电炉丝）消防系统消防联动控制柜一一消防报警主机一一烟感温感探测器一一湿式报警装置一一消防喷淋泵一一气压罐消防灭火装置一一消防泵一一消火栓一一消防接合器消防排:因-消防正压送风一一消防卷帘门气体灭火装置一控制主机一气瓶组一气体瓶组消防应急广播一一主机一一楼层广播常见喷头：红色：68C绿色：93C防盗报警系统控制主机一一探测器一一门磁开关一一紧急按钮一一声光报警器一一键盘控制器种类：红外探测器、双鉴探测器、微波探测器、震动探测器电子巡更系统操作软件一一数字采集器一一电

4、子巡更棒一一巡更信息钮（接触式和非接触式）门禁对讲系统对讲分机一一读卡器一一指纹仪一一电控锁一一门磁探测器门禁控制器一一出门按钮一一对讲主机一一控制中心系统操作软件1/1视频分配监控系统黑白彩色摄像机一一多画面处理器一一画面分割器器一一矩阵控制器一一录像机一一监视器电视屏幕墙一一数字监控硬盘录像主 机等停车场管理系统自动发卡机一一入口控制器一一车辆感应器一一入口自动道闸一一自动读卡机一一出口控制器一一车辆感应器一一出口自动道闸一一自 动收费管理系统建筑防雷系统建筑物的防雷装置接闪器一一引下线一一接地装置建筑物内的防雷装置电源避雷器一一信号避雷器（为放电管）游泳池供水系统循环泵一一加热器一一消毒

5、装置一一沙缸过滤装置第三章 物业配套设施一、设备的管理、编号通过对设备的分类及编号，便于日常的设备管理。设备编号常用的方法：十一设备序列号（，一设备所在楼层（，）设备分类代码（示例见下页）1 /14大厦小区代码（金鹰国际商城汉中新1/1城）高压配电器例：_ 设备分类代码编号示例变压器柴油发电机避雷针照明灯、编制台帐内容包括：系统分类设备编号设备名称出厂编号规格型号制造厂家技术参数低压配电器配电箱电机安装地点 始用H期 数量 价格维保单位联系人联系电话三好、三干净、四不漏、五项纪律、四会、四项要求三好）操作人员对设备负有责任，不经领导同意，不准别人乱动设备；）操作人员应使设备及仪表、附件、安全防

6、护等装置完好无损；）设备开启后，不准擅自离开工作岗位，有事务必停机断电；）设备发生事故后，要立即停机，保持现场，如实将事故情况报告上级领导。用好）严格执行操作规程，禁止超压、超负荷使用设备；）操作人员不准脚踏设备表而，不准用脚踢操纵把和电器开关。设备上不许放 工具、文件等；修妊）操作人员应使设备外观和传动部分保持新安装时或大修后的良好状态；）操作人员应保持设备没有较大缺陷，仪器仪表和润滑系统灵敏可靠。三干净机房干净设备干净工作场地干净四会会使用，会检查会保养会排障四项要求整齐:工具、防护装置放置整齐清洁:设备内外清洁按时：按时加油换油安全:不出事故四不漏不漏水不漏电不漏油不漏汽（气）五项纪律凭

7、操作证使用设备，遵守安全操作规程经常保持设备清洁，按时加油遵守交接班制度设备附件工具齐全无损，不得遗失，随时检查设备运行情况，发现故障立即检查报告、制度化是机电设备管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度照 办就是了。管理人员怎么流动，制度始终不变。制度制定要严格、合理、 规范，具有可操作性，最关键的一条是要抓落实，并留下相关记录。、运行管理要求：运行正常，不出事故设备及机房环境整洁、无杂物、无灰尘、无鼠无虫害发生人员配齐，持证上岗做好各种运行记录、各项设备的运行管理0电梯的运行管理O给排水设备的运行管理O供电系统的运行管理0消防系统的运行管理0空调系统的运行管理。电子巡更系统的运行管

8、理0门禁对讲系统的运行管理0停车场管理系统的运行管理0监控防盗系统的运行管理0建筑防雷系统的运行管理电梯的运行管理每天由电梯工对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表而无明显灰尘；/呆证机房通风良好，机房温度不超过40C；配备应急灯、灭火器和盘车工具；/故好机房的防火防潮处理；每天巡检，发现问题及时处理，并留下记录按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养；电梯机房由专人管理，参观批准，入内登记；电梯工持证上岗，无证禁止操作；管理处经理在周检时组织人员对电梯进行全而检查，发现问题及时处理；工程部按公司程序文件规定对电梯分包方进行评审，评审合格后方能承担维 修保养工作；在中控室设立报警点，保证发生

9、故障时能接到报警；未取得准用证的电梯严禁投入使用；维修、保养电梯要挂牌告示，并严格按安全操作规程进行规范作业；因故障停梯，维修人员应分钟内到达现场排除给排水系统的运行管理人员应对水泵房进行小时巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无泄漏，发现问 题及时处理；经常检查水泵控制柜指示灯，观察停泵时水泵压力表指示，并倾听有无异响， 做好记录。正常情况下，生活水泵、消防泵、喷淋水泵、潜水泵的选择开关应 置于自动位置；生活水泵每周轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作测试一次；泵房每天由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁；水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由专人管理，透气管应用钢丝网焊接封口，纱布包扎

10、，以防杂物掉入水池中；按水泵保养要求定期对其进行维修保养；/呆证水泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用；水泵房由专人管理，出入登记，参观需经批准；管理处经理在周检时组织人员对给排水系统进行全而检查，发现问题及时处 理；水泵房消防设施完好，任何人禁止在其内吸烟；储水池和楼顶水箱每半年由有资质的人员清洗消毒一次，并取水样送市卫生防疫站检验；限水、停水预先通知业主；消除跑、冒、滴、漏；发生跑水、缺水故障，维修人员在分钟内赶到现场进行抢修。供电系统的运行管理设专职电工实行小时值班（小区可酌情安排）；值班电工持证上岗，认真执行交接班制度；当值电工每小时对配电装置及高压柜等进行巡视，密切注意电

11、压表、电流表、 功率因素表、温度表的指示情况，并做好记录，发现问题及时处理；因故须停某部分负荷时，应提前一天向使用该部分负荷的业主发出停电通知， 对突发性的停电事故，应派人向业主作出解释，恢复送电时，在确认供电线路 正常、电器设备完好后按技术操作规程送电，严禁约时送电；配电设备的倒闸操作由当班电工单独进行，禁止两人同时倒闸操作；定期对设备进行检查和维修保养，并做好相关记录；严禁在配电房内堆放易燃、易爆、有毒、有害物质的杂物，保持设备整洁；配电房内消防设施完好齐备，应急照明灯正常好用；做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠灯小动物入内；按供电系统保养要求进行维修保养；禁止带电作业，紧急情

12、况必须带电作业时，应有监护人和足够的照明空间，并 穿戴绝缘防护用品；全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止 分闸”的指示牌；干式变压器正常运行时绕组温度控制在90C以下，超过90C应采取人工降温。消防系统的运行管理 监护人员负责中控室消防设备小时操作、监控、记录。显示火警信号后，应立 即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员，并启动相应的灭火 系统；每月对火灾报警系统进行一次功能检查，并启动消防风机、水泵等设备，并将 试验结果记录保存；每月按时对消防应急器材进行检查并填写检查记录根据维保计划，定时进行维修和保养；定期组织专业人员（每周）对消防设备进行检

13、评；严格控制非值班人员进入相关机站房；消防设施、设备、线路，不得随意更改；机站房干净、卫生，设备无灰尘，不堆杂物；对相关人员定期进行系统及操作知识的培训，定期进行消防演练预先制定突发性火灾等灾害的应急预案。空调系统的运行管理严格遵守锅炉及冷水机组安全操作规程；定时进行年检和安全校验（锅炉本体、分气缸、压力表、安全阀、温度计、流 量计）各类人员定时巡检，做好记录，发现问题及时处理按规定定时进行维护保养；合格服务供方的定期评价；消防器材定点放置，严禁私自随意乱动，经常检查，过期更换；水质定时化验，并符合标准：给水硬度小于毫克当量升炉水碱度小于毫克当量升炉水值（25C） 氯根毫克升做好空调系统水质处

14、理（冷冻水、冷却水、冷凝水）设备运行时，值班人员应按时巡查，并记录各运行参数，如有异常，及时调整; 定期清洗系统的过滤网、过滤器及进风口栅栏，保证送风管和供回水管道通畅; 定时进行温度检测，填写温度日报表；离心式冷水机组掉电不能超过分钟；漏水维修要求分钟之内人员赶到现场。设备的维修保养有人说，机器不过是一堆通上电就会动的钢铁，我们说，机器 也是有感知的，你好好照顾它，它就会为你认真地工作，你不善待它，它就会 对你不客气。所以，要想保证物业区域各点的正常运作，不发生因设备原因而 造成的投诉、停业等，除了要加强设备的日常运行管理外，还要努力做好设施、 设备的计划性维修保养，只有这样，才能保证设备的

15、正常运转。案例 26F设 备跑水事件设备通用维保要求机电主管于每年月份制定设备全年（细到每周）维护保养计划表，经管理处讨论，报公司工程部审核，并经公司领导批准后下发实施。1 /1维保过程由班长和相关主管进行过程控制，并填写过程记录，一般设备由管理 处技术主管、经理进行质量检查，重大的维保由公司工程部进行过程控制和验|丨1 2000 年度金鹰商城逍防专业.年度维保计.划I I I I I I I I丨I11111111111111111111111111111111111111111111111111111中nn保过程由9如;肿”班长和相关主管进行过程控 制，并填写1门怜转作2 转作btM（Kn

16、xffttittrHi一 P怜“約犬丈仗续1力:竹川I第“墮&艾鸞肚冷録功林伐鷹开札足卫螺專2、56TtS10111：5 4 7 3 10 H 1* 13 1 15 14 1T 12 ：S M 2125 2 25 U r 21 ：9 M 31 32 35 M 35 力38 於 10 11 4： 3 SI 15 S IT 2 l SO S1 52过程记录,型审檢:审定:批准：| | | | | | | li | |5 iAHtTMN气揄并共生劝27%-般设备由管理处技术主管、经理进行质量检查，重大的维保由公司工程部进行过程控制和验收。公共设施设备维修保养过程记录表设备型号设备出厂编号设备夕1称维

17、修（保养）日期承修（保）方承修（保）现场负责人甲方监护人序号工作具体时间项目具体监护人备注凡重大节日、经营旺季、贵宾来访，都事先对设备进行特别的技术性检查，做 到万无一失。对设备的正常维修保养，要视业主的经营特点和规律进行，一般 安排在夜间或休息日，以不影响业主正常生活、工作为前提。/呆养内容：清洁、紧固、调整、防腐、更换易损件，设备的保养按设备全年 维保工作安排计划表执行，并做好维保记录。介绍一下设备的三级保养制度（工业企业普通釆用的一种维保方法）日常保养内容：清洁、润滑、紧固易松动的螺丝，检查零部件运行状况和完整程度, 保养的重点在设备的外观。人员：操作工频度：每天（周）月度保养内容：清洁

18、、紧固、润滑，部分调整，拆卸、清洗人员：操作工，相关工种配合，专业技术人员指导频度：每月或设备连续运转小时以后半年保养内容：设备内部清洁、润滑、局部解体检查修理、调整、紧固人员：操作工，相关工种配合，专业技术人员指导频度：半年一次全年保养内容：对设备全体进行检查、调整、更换磨损零件，对主要部件进行鉴定、测量，对设备由内至外进行一次全而彻底的技术保养人员：相关人员或委外进行频度：半年一次第四章 常见故障应急处理:电梯常见故障及应急处理.电梯常见故障）安全回路故障:表现为停梯处理办法：到机房检查控制屏，确定故障点进行排障。）光幕故障:表现为门关不上处理办法：一般清洁光幕表面，严重时拆开清洁电梯应急

19、处理:火灾时：将电梯迫降至基站:水灾时）底坑进水，将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；）楼层进水，将电梯停于进水楼层以上，关闭电源；）电梯湿水后，交由电梯公司做湿水处理:电梯困人）轿箱停于接近电梯口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时：确定轿箱所在位置（根据楼层指示灯或小心开启外门察看）；.关闭电源；1/1.用专用外门钥匙开启外门，用人力开启轿箱门，协助乘客离开轿箱。）轿箱低于远离厅的位置将电梯轿箱移至就近的电梯处门口。具体做法利用电话或其它方式通知轿箱内的乘客保持镇静，并说明轿箱可能移动，不可自行将身体任何部位探出轿箱外；如轿箱门处于半关闭状态，应先将其完全关闭；进入机房关闭故障电梯

20、电源；拆除电机的轴端盖，安上旋柄座及旋柄；一救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员手持制动释放杆，轻轻撬开只动，注意观察平层标志，使轿箱移动至最接近电梯门口；确认刹车制动无误，放开盘车手轮。:供配电系统常见故障停电处理方法：先导电，再查原因-开关发热原因：过流；处理方法：调整或更新原因：接线松；处理方法：清除氧化层，紧固处理:给排水系统常见故障供不上水水池（箱）无水、停电、泵坏、阀门阀芯掉堵排不了水管道堵塞、潜污泵坏、停电爆管切断水流、引流、换管漫水切断水流、弓I排、换泵:消防系统常见故障.控制系统不联动消防管网无水，或水压不足P误报误动作喷淋头破碎时）打开阀门控制管井；）关闭喷淋供水阀，开启泄水阀；）引水；）抢修喷头，并注水。:空调系统常见故障一空调效果不好*漏水应急处理：空调跑水电子巡更系统的运行管理常见故障不能止确读出电子巡更棒的数据，检查电子巡更棒与数字采集器、数字采集器与计算机的通讯是否正常；维护注意事项及检修周期：安装固定好巡更信息钮，正确操作使用电子巡更棒,避免人为敲打和撞击；应急处理发生故障及时与供应商联系。门禁对讲系统的运行管理常见故障1/1卡不能正常开门，检查该卡是否折裂或有其他损坏，是否己授权或己挂失;维护注意事项及检修周期：读卡器、指纹仪、电磁锁等设备做好防尘和防腐蚀