物业管理法规讲稿(712周)

1、物业管理法规物业管理法规 主讲主讲: :王梅王梅 第第四章、物业管理法律责任四章、物业管理法律责任 第一部分：物业管理法规概述第一部分：物业管理法规概述 一、 物 业 管 理 法 规 的 定 义 及 作 用 二、 物 业 管 理 法 规 的 性 质 及 渊 源 三、 物 业 管 理 法 规 的 调 整 对 象 四、 物 业 管 理 法 规 的 基 本 原 则 第一章第一章 物业管理法规概论物业管理法规概论 主要讲四个知识点主要讲四个知识点 二、作用二、作用 2、保证了物业管理权利人的合、保证了物业管理权利人的合 法权利法权利 1、规范了物业管理行为、规范了物业管理行为 3、推动了居住环境的建设

2、和人民生、推动了居住环境的建设和人民生 活质量的提高。活质量的提高。 第二节第二节 物业管理法规的性质及渊源物业管理法规的性质及渊源 一、物业管理法规的性质一、物业管理法规的性质 它具有民事性质的规范和行政它具有民事性质的规范和行政 性质的规范性质的规范 物业管理法规体现民法的性质：物物业管理法规体现民法的性质：物 业服务公司与业主的地位平等。业服务公司与业主的地位平等。 如物业买卖、租赁、抵 押等。 物业公司的产生通过招标方 式来选择合适的物业公司。 物业管理法规体现行政法的性质：物业管理法规体现行政法的性质： 地位不平等。地位不平等。 如物业合同的备案、物 业公司资质的审批 物业权属的登记

3、 1、宪法、宪法 2、法律、法律 3、行政法规和部门规章、行政法规和部门规章 4、地方性法规和政府规章、地方性法规和政府规章 5、自治条例和单行条例、自治条例和单行条例 6、国际条约和国际惯例、国际条约和国际惯例 。 物业财产关系物业财产关系 物业建设和经营关系物业建设和经营关系 物业服务合同关系物业服务合同关系 物业管理中的行政管理关系物业管理中的行政管理关系 平等原则平等原则 保障物业合理使用原则保障物业合理使用原则 第四节第四节 物业管理法规的基本原则物业管理法规的基本原则 保护当事人合法权益的原则保护当事人合法权益的原则 有利于物业管理行业健康发展原则有利于物业管理行业健康发展原则 三

4、、物业权属登三、物业权属登 记记 定义定义 指物业权利人在主体上的归属指物业权利人在主体上的归属 状态。状态。 分类分类 分为土地权属状况、房屋权属分为土地权属状况、房屋权属 状况、物业相邻权状况、物业相邻权 （一）、土地权属状况（一）、土地权属状况 包括土地所有权和土地使用权。包括土地所有权和土地使用权。 土地所有权指土地所有人依法可以对土土地所有权指土地所有人依法可以对土 地进行占有、使用、收益和处分的权利地进行占有、使用、收益和处分的权利 土地使用权土地使用权指土地所有人或使用人指土地所有人或使用人 依法对土地开发、满足自己需要的依法对土地开发、满足自己需要的 权利。其获得的方式：出让和

5、划拨权利。其获得的方式：出让和划拨 （二）、房屋权属状况（二）、房屋权属状况 包括房屋所有权和房屋使用权。包括房屋所有权和房屋使用权。 房屋所有权指房屋所有人依法对房屋房屋所有权指房屋所有人依法对房屋 进行占有、使用、收益和处分的权利。进行占有、使用、收益和处分的权利。 房屋使用权指依法对房屋利用、满足房屋使用权指依法对房屋利用、满足 自己需要的权利。自己需要的权利。 案例案例1 1：某物业公司将所管理小区内的一某物业公司将所管理小区内的一 幢大楼底层电梯旁幢大楼底层电梯旁100余平方米的共用余平方米的共用 部位出租给他人设摊经营。部位出租给他人设摊经营。 物业公司这种做法是否合法？物业公司这

6、种做法是否合法？ 不合法，共用部位属于业主共同所有，租给不合法，共用部位属于业主共同所有，租给 他人经营，侵犯了业主的共有权利。该共用他人经营，侵犯了业主的共有权利。该共用 部位应恢复原状；摊主根据已实际占用的期部位应恢复原状；摊主根据已实际占用的期 限支付部分使用费给业主委员会；摊主如有限支付部分使用费给业主委员会；摊主如有 损失可另向物业公司索赔。损失可另向物业公司索赔。 某小区的业主张某、吴某等五人均住某小区的业主张某、吴某等五人均住 在小区高层公寓的顶楼，从家门出来后，在小区高层公寓的顶楼，从家门出来后， 都有将近都有将近3米的楼道。于是，在装修时，米的楼道。于是，在装修时， 他们不约

7、而同地都将自家的防盗门向外他们不约而同地都将自家的防盗门向外 挪了挪了2米米 。此做法是否合法？此做法是否合法？ 不合法不合法 物业管理区域内按照规划建设的公用物业管理区域内按照规划建设的公用 建筑和共用设施不得改变用途，物业公建筑和共用设施不得改变用途，物业公 司对共用部位、共用设施设备有维修、司对共用部位、共用设施设备有维修、 养护和管理的责任。业主擅自在其居室养护和管理的责任。业主擅自在其居室 外圈占共用走道的行为，改变了共用走外圈占共用走道的行为，改变了共用走 道的性质。据此法院判决要求五位业主道的性质。据此法院判决要求五位业主 拆除占用共用走道的防盗门，并恢复原拆除占用共用走道的防盗

8、门，并恢复原 状。状。 以上案例是由房屋所有权引申出来的以上案例是由房屋所有权引申出来的 建筑物区分所有权，它包括共用部位，建筑物区分所有权，它包括共用部位， 如楼房的外墙、楼顶、楼层通道、楼梯、如楼房的外墙、楼顶、楼层通道、楼梯、 停车场等，还包括共用设施与场地，如停车场等，还包括共用设施与场地，如 物业管理用房、电梯、中央空调、水气物业管理用房、电梯、中央空调、水气 管道、绿地等。这些属于业主共同所有。管道、绿地等。这些属于业主共同所有。 其法律依据是：其法律依据是：物权法物权法 物权法物权法 第七十三条：建筑区划内的道路，属第七十三条：建筑区划内的道路，属 于业主共有，但属于城镇公共道路

9、的除于业主共有，但属于城镇公共道路的除 外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，外。建筑区划内的绿地，属于业主共有， 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人但属于城镇公共绿地或者明示属于个人 的除外。建筑区划内的其他公共场所、的除外。建筑区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房，属于业主共公用设施和物业服务用房，属于业主共 有。有。 物权法物权法 第七十四条：建筑区划内，规划用于第七十四条：建筑区划内，规划用于 停放汽车的车位、车库应当首先满足业停放汽车的车位、车库应当首先满足业 主的需要。主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的建筑区划内，规划用于停放汽车的 车位、车库的归属，由当事人通过出

10、售车位、车库的归属，由当事人通过出售 、附赠或者出租等方式约定。、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地占用业主共有的道路或者其他场地 用于停放汽车的车位，属于业主共有。用于停放汽车的车位，属于业主共有。 （三）、物业相邻权（三）、物业相邻权 指两个或两个以上相邻的物业所有人指两个或两个以上相邻的物业所有人 或使用人在行使其相应物业权利时，相或使用人在行使其相应物业权利时，相 互间依法要求对方提供方便或接受限制互间依法要求对方提供方便或接受限制 而发生的权利义务关系。而发生的权利义务关系。 有土地相邻权和建筑物相邻权两种。有土地相邻权和建筑物相邻权两种。 1 1、定义、定义

11、指物业行政主管部门对物业权属进行指物业行政主管部门对物业权属进行 持续的记录，反映物业所有权、使用权持续的记录，反映物业所有权、使用权 及其他物业权利的状况，依法确认物业及其他物业权利的状况，依法确认物业 权属关系，并向物业产权人颁发权利证权属关系，并向物业产权人颁发权利证 书的行为。书的行为。 2 2、类型、类型 土地权属登记土地权属登记 房屋权属登记房屋权属登记 3 3、程序：、程序： 申请申请 调查调查 审核审核 注册登记注册登记 颁发证书颁发证书 三、物业管理法三、物业管理法 律关系的内容律关系的内容 1、业主、业主 2、非业主使用人、非业主使用人 3、业主大会和业主委员会、业主大会和

12、业主委员会 4、开发商、开发商 5、物业服务企业、物业服务企业 6、物业管理协会、物业管理协会 7、行政管理部门、行政管理部门 8、其他相关机构、其他相关机构 三、物业管理法三、物业管理法 律责任的免责律责任的免责 主主 体体 过过 错错 违违 法法 行行 为为 损损 害害 事事 实实 世世 界界 货货 币币 因因 果果 关关 系系 小刘是某住宅小区的住户，上个月小刘是某住宅小区的住户，上个月12 日凌晨出差回来，发现家中被盗，经过日凌晨出差回来，发现家中被盗，经过 清点，家中财产被盗损失大约为十二万清点，家中财产被盗损失大约为十二万 元，及时向辖区派出所报了案，但至今元，及时向辖区派出所报了

13、案，但至今 为止，案件都没有侦破。小刘每月都按为止，案件都没有侦破。小刘每月都按 时缴纳了管理费，这次财产损失是否可时缴纳了管理费，这次财产损失是否可 以要求管理处给予赔偿以要求管理处给予赔偿? 答案：物业管理公司应当自己证明在答案：物业管理公司应当自己证明在 物业管理活动中没有过错或者即使有过物业管理活动中没有过错或者即使有过 错，这种过错也不是直接导致小区业主错，这种过错也不是直接导致小区业主 财产损失的原因。物业管理公司不能提财产损失的原因。物业管理公司不能提 供上述的证据，就应当承担小区业主财供上述的证据，就应当承担小区业主财 产被盗的法律责任。产被盗的法律责任。 经济体制经济体制 实

14、行单一的实行单一的 公有制公有制 排斥市场经济排斥市场经济 形成过度集中形成过度集中 的计划经济模式的计划经济模式 民事责任民事责任 行政责任行政责任 刑事责任刑事责任 二、物业管理法律责任的种类二、物业管理法律责任的种类 （一）、民事责任（一）、民事责任 2、种类、种类 物业管理中常见的侵权行为物业管理中常见的侵权行为 （3）、物业服务企业常见的侵权行为）、物业服务企业常见的侵权行为 第一、小区滥设广告滥行张贴，影响观瞻第一、小区滥设广告滥行张贴，影响观瞻 第二、损毁共用设施及设备第二、损毁共用设施及设备 第三、乱搭建、改变房屋用途和共用设施设第三、乱搭建、改变房屋用途和共用设施设 备用途备

15、用途 第四、管理的公共设备及设施造成他人损害第四、管理的公共设备及设施造成他人损害 第五、在修缮、拆毁、挪动建筑物及设施的第五、在修缮、拆毁、挪动建筑物及设施的 管理行为中致人损害管理行为中致人损害 第六、其他第六、其他 （一）、民事责任（一）、民事责任 1、定义、定义 指物业管理民事主体因违反合同义务指物业管理民事主体因违反合同义务 或法定民事义务所应承担的法律后果。或法定民事义务所应承担的法律后果。 2、种类、种类 分为违约责任和侵权责任分为违约责任和侵权责任 违约责任是指违反合同的规定应承担违约责任是指违反合同的规定应承担 的法律后果。的法律后果。 侵权责任指物业管理民事主体实施一侵权责

16、任指物业管理民事主体实施一 定侵权行为所应当承担的法律后果。定侵权行为所应当承担的法律后果。 （一）、民事责任（一）、民事责任 2、种类、种类 物业管理中常见的侵权行为物业管理中常见的侵权行为 （1）、业主常见的侵权行为）、业主常见的侵权行为 第一、改变房屋用途第一、改变房屋用途 第二、搭建自用设施、侵占共用场地和设施第二、搭建自用设施、侵占共用场地和设施 第三、破坏环境卫生第三、破坏环境卫生 第四、践踏、破坏共用部分的绿地第四、践踏、破坏共用部分的绿地 第五、随意开放和停放车辆第五、随意开放和停放车辆 第六、排放和存放易燃、易爆、剧毒或含有第六、排放和存放易燃、易爆、剧毒或含有 放射性物质的

17、物品放射性物质的物品 第七、损毁小区的共用第七、损毁小区的共用 第八、安装影响周围环境和房屋结构的动力设备第八、安装影响周围环境和房屋结构的动力设备 第九、饲养动物危及人员安全第九、饲养动物危及人员安全 第十、发出超出规定标准的噪音第十、发出超出规定标准的噪音 第十一、挪动共用场地中的设施第十一、挪动共用场地中的设施 第十二、行人通行处放障碍物或移动指示标志，影响通行安全第十二、行人通行处放障碍物或移动指示标志，影响通行安全 第十三、违反禁令和违反消防安全规定第十三、违反禁令和违反消防安全规定 第十四、发生消防事故时，影响灭火救灾第十四、发生消防事故时，影响灭火救灾 第十五、室外吊挂物品，砸伤

18、人员第十五、室外吊挂物品，砸伤人员 第十六、私拉电线，私设管道，乱挖土壤及地下管线光缆安全第十六、私拉电线，私设管道，乱挖土壤及地下管线光缆安全 第十七、从事法律、法规所禁止的活动。第十七、从事法律、法规所禁止的活动。 （1）、业主常见的侵权行为）、业主常见的侵权行为 （一）、民事责任（一）、民事责任 2、种类、种类 物业管理中常见的侵权行为物业管理中常见的侵权行为 （2）、业主自治机构的侵权行为）、业主自治机构的侵权行为 业主自治机构在代表业主管理的过程中，对业主自治机构在代表业主管理的过程中，对 业主或其他人员造成损害的行为业主或其他人员造成损害的行为 （一）、民事责任（一）、民事责任 2

19、、种类、种类 物业管理中常见的侵权行为物业管理中常见的侵权行为 （3）、物业服务企业常见的侵权行为）、物业服务企业常见的侵权行为 第一、小区滥设广告滥行张贴，影响观瞻第一、小区滥设广告滥行张贴，影响观瞻 第二、损毁共用设施及设备第二、损毁共用设施及设备 第三、乱搭建、改变房屋用途和共用设施设第三、乱搭建、改变房屋用途和共用设施设 备用途备用途 第四、管理的公共设备及设施造成他人损害第四、管理的公共设备及设施造成他人损害 第五、在修缮、拆毁、挪动建筑物及设施的第五、在修缮、拆毁、挪动建筑物及设施的 管理行为中致人损害管理行为中致人损害 第六、其他第六、其他 （一）、民事责任（一）、民事责任 3、民事责任的承担方式、民事责任的承担方式 （1）、停止侵害）、停止侵害 （2）、排除妨碍）、排除妨碍 （3）、消除危害）、消除危害 （4）、返还原物）、返还原物 （5）、恢复原状）、恢复原状 （6）、修理、重作、更换）、修理、重作、更换 （7）、赔偿损失）、赔偿损失 （8）、支付违约金）、支付违约金 （9）、消除影响、恢复名誉）、消除影响、恢复名誉 （10）、赔礼道歉）、赔礼道歉 （二）、行政责任（二）、行政责任 1、定义、定义 指物业管理行政主体或相对人的行为违反指物业管理行政主体或相对人的行为违反 行政法律法规规定应承担的法律后果。行政法律法规规定应承担的法律后果。 2、承担