中原深圳写字楼市场研究报告43PPT

1、 二级市场策划品控中心 写字楼发展趋势写字楼发展趋势 趋势一：深圳商务市场发展趋于成熟趋势一：深圳商务市场发展趋于成熟 市场发展趋势分析市场发展趋势分析 趋势二：写字楼市场发展西移趋势明显趋势二：写字楼市场发展西移趋势明显 区域供应分庭抗争：中心区、中心西区、南山商业文化中心区、将齐头并进 中心区：星河发展中心、卓越时代广场二期、嘉里建设中心、港中旅等项目 面市。 南山商业文化中心区：南山写字楼供应将超过25万。 中心西区：金运世纪大厦、农科时代科技广场。 市场发展趋势分析市场发展趋势分析 市场发展趋势分析市场发展趋势分析 趋势三：写字楼产品发展趋向人性化演变趋势三：写字楼产品发展趋向人性化演

2、变 航天大厦安联大厦 p项目位置：中心区 p占地面积：5917.30平米 p建筑面积：93730.00平米 p绿化率： 20 % p楼层状况： 35层 p总 户 数： 207 通过花园，将一层分割为通过花园，将一层分割为1/41/4 双卫生间双卫生间 高区空中花园高区空中花园 通过花园，将一层通过花园，将一层 分割为分割为1/21/2，各自独享，各自独享 中低区空中花中低区空中花 园园 案例借鉴：安联大厦案例借鉴：安联大厦 关键字：关键字： “肺空间肺空间”、人性化生态化办公、人性化生态化办公 产品成功：赠送空中花园，各单元独立办产品成功：赠送空中花园，各单元独立办 公公 以绿色办公、以绿色办

3、公、“肺空间肺空间”、城市文脉、环保节能及阳光办、城市文脉、环保节能及阳光办 公等五大设计理念公等五大设计理念 绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28 个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群， 顺应回归自然的潮流。 由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为150米，上下贯 穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融， 形成独特的建筑“肺”空间。结合板式造型和巧妙的横向 透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜 空气。 案例借鉴：安联大厦案例借鉴：安联大厦 写字楼大势写字楼大势 大势环境大势环境关键词：商务市场、新楼供不应求关键词：商务市场、新楼供不应求 20

4、05全年28.49 2006全年38.70 同比35.84% 2006年到07年，共经 历了两个销售周期， 目前处于第二周期的 波谷位置。影响两个 成交周期的因素都是 新增供应。 从07年新推项目的销 售成绩极佳的表现来 看，市场的吸收能力 比以前明显增强很多。 2006上半年16.93 2007上半年20.78 同比22.7% 宏观市场环境认识宏观市场环境认识 大势环境大势环境关键词：二手成交超过一手关键词：二手成交超过一手,投资氛围浓厚投资氛围浓厚 2006年，写字楼三 级市场成熟稳定，全 年总成交为43.41万 平方米，同比大增 48.87%，也超出 2006年刚创下历史 成交新高的一手

5、写字 楼交易面积12.17%。 写字楼三级买卖市场 成熟稳定的一个重要 标志就是成交量稳定， 波动不大 季度 年份 1季度2季度3季度4季度全年 200610.2611.319.851243.41 宏观市场环境认识宏观市场环境认识 大势环境大势环境关键词：新推项目、价格飙升关键词：新推项目、价格飙升 2007年写字楼成交均价比去年大幅提升，同比大幅上升了53.8%，价格仍在持 续增长中。 6月份均价出现大幅滑落，主要因为成交结构的原因，主要集中于宝安锘铂广场 和中心区的财富大厦。 宏观市场环境认识宏观市场环境认识 二手市场二手市场二手市场二手市场 大势环境大势环境关键词：罗湖区，二手价格大涨关

6、键词：罗湖区，二手价格大涨 宏观市场环境认识宏观市场环境认识 大势环境大势环境关键词：中心区，二手价格大涨关键词：中心区，二手价格大涨 上半年，中心区二手写字楼均价为24935元/平方米，环比06年下半年猛涨了40.2%。 上半年中心区写字楼价格大增，到6月，价格直逼30000元/平方米。其中既有结构性的因 素，如大中华等一批中心区目前最高档次的写字楼投入使用，其二手价格高高在上，拉动 了整个中心区的二手均价；主要因素仍然是中心区各写字楼在目前市场环境上的价格集体 疯狂攀升。 宏观市场环境认识宏观市场环境认识 大势环境大势环境关键词：中心西区，二手价格大涨关键词：中心西区，二手价格大涨 1-8

7、月，中心西区二手写字楼均价为17769元/平方米，环比06年下半年猛涨了40.2%。 上半年中心区写字楼价格大增，到6月，价格直逼30000元/平方米。其中既有结构性的因 素，如大中华等一批中心区目前最高档次的写字楼投入使用，其二手价格高高在上，拉动 了整个中心区的二手均价；主要因素仍然是中心区各写字楼在目前市场环境上的价格集体 疯狂攀升。 宏观市场环境认识宏观市场环境认识 租金市场租金市场 大势环境大势环境关键词：罗湖区租金上涨，华润大厦独领风骚关键词：罗湖区租金上涨，华润大厦独领风骚 8月，华润大厦的租金上涨了11.1%，达到了200元/月/平方米的水平，这是目前 深圳写字楼租金的最高水平

8、。 证明了罗湖得写字楼仍然具有吸引力。证明了罗湖得写字楼仍然具有吸引力。 宏观市场环境认识宏观市场环境认识 大势环境大势环境关键词：中心区、租金上涨缓慢关键词：中心区、租金上涨缓慢 上半年中心区写字楼平均租金为121.5元/月/平方米，环比去年下半年增长了7.2%。 相对于二手售价的惊人增幅，市场真实自用需求的租金没有跟上售价上涨的步伐； 同时，与中心区现楼供应量增大也有关，随着下半年金中环、卓越时代广场、新世界中心 等新项目被市场迅速吸纳，供求关系发生变化，未来租价上升的空间仍然较大。 宏观市场环境认识宏观市场环境认识 大势环境大势环境关键词：中心西区、租金上涨关键词：中心西区、租金上涨 上

9、半年中心区写字楼平均租金为121.5元/月/平方米，环比去年下半年增长了7.2%。 相对于二手售价的惊人增幅，市场真实自用需求的租金没有跟上售价上涨的步伐； 同时，与中心区现楼供应量增大也有关，随着下半年金中环、卓越时代广场、新世界中心 等新项目被市场迅速吸纳，供求关系发生变化，未来租价上升的空间仍然较大。 宏观市场环境认识宏观市场环境认识 深圳深圳7月月10日起实施日起实施“限外令限外令” 宏观政策环境认识宏观政策环境认识 p 境外机构和个人在我市投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则， 按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批 准并办理有关登记后，方可按照核准

10、的经营范围从事相关业务。 p 政策原文请见 http:/ htm “限外令”导致众 多买家撤场，卖方 在持续的压力下， 纷纷降价或者转为 租赁，促使租赁市 场活跃，量价齐涨。 客户特性分析客户特性分析 置业考虑因素分析置业考虑因素分析 为了保证客户调研的有效性和目的性，我们从中原二级市场、工商铺部客户资料库中 选取于本项目有重要参考意义的保利大厦、新时代广场、西海岸大厦、新保辉大厦等项 目的典型客户作为我们调研的对象； 1、铁塔投资有限公司 2、海文装饰有限公司； 3、中国人寿保险南山分公司； 4、devon石油公司； 5、挪威海德鲁公司； 6、挪威国家石油东方有限公司； 7、中海集团公司；

11、8、嘉里粮油公司 9、富士通深圳代表处 10、美鹏贸易公司 11、怡通贸易公司 12、深圳市招商报关有限公司 13、汉氏环保工程公司 14、鄂尔多斯资产管理公司 15、光彩建设集团 16、地产顾问公司 17、中深建筑设计公司 18、迈诺豪贸易公司 19、人仁律师事务所 20、美商集团 客户购买时首先考虑的是物业的位置，以及其品质形象是否能提升公司的形象。 价格很重要，但更注重品质。 区域知名度是客户者选定片区的主要指标； 其次是交通便利度，物业昭示程度等。 客户对入口大堂、前广场非常关注，认为直接影响大厦档次，以及公司形象； 电梯、停车位、中央空调等内部设施，是购买者比较关注的对象。 银行被认

12、为是写字楼最为需要的配套。 其次是餐饮和商务中心被购买客户认为是较关注的配套。 小结：置业考虑因素分析小结：置业考虑因素分析关注点排序关注点排序 区域知名度区域知名度，项目项目 形象及品质形象及品质等为投等为投 资、自用的客户均资、自用的客户均 极为关注的问题。极为关注的问题。 关注点前5位排序： 1、区域知名度； 2、项目形象及品质； 3、入口大堂及前广场； 4、停车位、电梯、中央空调等； 5、银行等配套。 6、南油片区的购买者，对物业管理的关注 度较高，这与片区物业管理水平普遍较低有 关。 产品打造建议产品打造建议 p 符合建筑物本身的功能需要; p是一种文化的特征; p注重的是美感,而不

13、要强调某种风格; p它是写字楼的“脸面”; 对写字楼购买客户而言，外立面是考虑是否购买的第一位主要因素 （仅排在地理位置这一客观因素之后） 面积： 使用率：以上 楼盘名称 面积（平 米） 层高/净高（米）面积分割使用率 华润大厦17504.2/2.8300-175077.6% 卓越时代广场17703.95/2.771-38068% 凤凰大厦14003.8/2.5100-140068% 新世界中心18004.02/2.7110-180070% 安联大厦23003.95/2.7500-100070% 诺德中心19004.2/2.8160-300-50075% 目前国内高档写字楼标准层面积最大约在2

14、500平米， p主流面积段在平米； p使用率几乎都在以上 项目名称项目名称标准层面积标准层面积走廊宽度走廊宽度层高层高净高净高 江苏大厦江苏大厦1700170053.452.52.5 航天大厦航天大厦14821483.83.03.0 安联大厦安联大厦200020002.02.03.953.952.82.8 新华保险大厦新华保险大厦18001800 兴业银行大厦兴业银行大厦1200120003.502.62.6 新世界中心新世界中心17101724.022.82.8 万轩国际万轩国际

15、1720173.7 天利中央广场天利中央广场2.6 海岸城海岸城200020003.753.75 现代国际现代国际4.2/6.64.2/6.6 江胜大厦江胜大厦4.24.2 港中旅港中旅4.24.2 顶级写字楼的层高在顶级写字楼的层高在3.95-43.95-4.2 2米米 保证办公空间净高保证办公空间净高2.82.8米以上米以上 关键词：高度关键词：高度 气派气派 楼盘名称 大堂高度 （米） 建筑高度 （米） 大堂高度/建 筑高度（） 航天大厦1499.614.06 诺德中心12193.26.21 卓越大厦1087.211.47 国际商会中心182168

16、.33 世界金融中心18174.910.3 地王大厦293847.55 p取样本的平均比例取样本的平均比例9.65%9.65% p取标准层高度取标准层高度4.24.2米的米的2323倍倍 关键词：国际品牌、大容量、品味内饰关键词：国际品牌、大容量、品味内饰 项目名称空调品牌类型特点 安联大厦大金vrv、约克 1-4层，约克中央空调 5-32层，约克中央空调 33-35层，大金vrv冷暖空调 预留分体空调室外 机位置 诺德中心特灵中央空调17 航天大厦麦克维尔中央空调 分户计量独立的新风系统 新华保险大 厦 开利中央空调 分户计量独立的新风系统 中央商务开利中央空调 分户计量独立的新风系统 财富

17、大厦原装日立 利用夜间照明体现利用夜间照明体现 考虑因素：考虑因素： 城市夜景已是城市最美的风景，通过灯光效果更能勾 勒出建筑的线条与灵魂。 建议要点：建议要点： 不可以影响建筑的白天景观 物业维修方便； 不可采用彩色及大量的动态变化光色； 光色方面建议采用：黄、白两种光色 选择灯具的原则是必须符合设计的配光要求、灯具造 型美观与建筑外观材质及造型协调匹配、品牌及质 量安全 选择智能控制照明方式，可以节电在2050%以上。 考虑因素：考虑因素： 细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节， 但却是客户实在感知到的地方。 建议要点：建议要点： 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服 务，如整装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备 厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙