上海浦东塘桥2631地块价格建议报告

1、浦东塘桥浦东塘桥263-1地块项目入市价格建议报告地块项目入市价格建议报告 上海筑城营销策划上海筑城营销策划 2009-10 2 2 2 2 2 2 宏观市场分析宏观市场分析 整体市场走势 办公市场整体走势 part 1part 1 3 3 3 3 3 3 全市住宅市场全市住宅市场 第一部分第一部分 整体市场解读整体市场解读 u 成交面，08年整体房地产市场进入高度盘整阶段，成交萎靡，08年下半年始终处于供大于求的局面，成交量始终低于10万方，进 入09年随着政府救市力度的加大，市场开始呈现复苏迹象，至09年6月成交量达到最高位，同比08年同期成交量上涨114.8%，已经 超出07年同期水平，

2、进入09年下半年成交量有所下降但仍旧远好于08年同期，市场供不应求明显； u 供应面，08年下半年至今除09年一月供应量较少外，其他阶段供应均较平稳，月供应量保持在10万方以上； u 成交价格，08年下半年至09年上半年市场价格走势较平稳，进入09年下半年随着市场需求集中释放，呈现“量价齐升”的局面， 09年8月成交均价更是突破了20000元/大关，同比08年涨幅达37.5%； u 在经历08年楼市大萧条之后，进入09年以后市场逐步开始回暖，人们对于通胀的预期，在楼市进入传统的“金九银十”阶段，市 场成交火热； 市场回暖，楼市成交向好呈现量价齐升市场回暖，楼市成交向好呈现量价齐升 数据来源：方

3、方工作室、佑威数据系统、网上房地产 4 4 4 4 4 4 第一部分第一部分 整体市场解读整体市场解读 u 随着市场大经济的回暖，办公市场成交呈现积极态势，中心区域高品质办公物业受青睐，9月成交量达到了40.6万，至08年 以来成交历史之最，同比成交更是上涨了达408%； u 从09年的成交价格来看，自09年5月以来呈直线上涨趋势，9月主力成交价格为29481元/ ，同比08年上涨82.6%； 数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产 全市销售型办公全市销售型办公大经济回暖，市场高品质物业受青睐，成交同比大经济回暖，市场高品质物业受青睐，成交同比0808年上涨年上涨408%408% 浦江

4、双辉大厦集中 成交189445平方米 5 5 5 5 5 5 第一部分第一部分整体市场解读整体市场解读 u 09年7、8、9月，内环内销售型办公主力成交集中于虹口和浦东两区，共成交了248885，占总成交量的81.89%， 但值得注意的，在成交最活跃的两个区域，成交量均为集中收购拉动； u从本案所处的浦东区来看，7、8、9三个月共成交216217，其中9月，位于浦东银城路的浦江双辉大厦，至9月开盘 之初成交80套单元，成交均价44857元/ ； 内环内办公近期成交内环内办公近期成交成交主要集中于浦东虹口两区，成交多为集中收购成交主要集中于浦东虹口两区，成交多为集中收购 数据来源：方方工作室、佑

5、威数据系统、网上房地产 浦江双辉大厦成交浦江双辉大厦成交189445 成交均价为44857元元/ 上海港国际客运中心上海港国际客运中心 15000，59500元元/ 6 6 6 6 6 6 全市商业成交全市商业成交小户型、低总价投资类商铺依旧为市场关注热点小户型、低总价投资类商铺依旧为市场关注热点 u成交面，全市商业成交曲线整体呈现波浪式，08年下半年商业市场受大经济影响成交量始终未突破10万方，09年上半年，市 场经济环境开始好转，08年下半年推出的多个小户型低总价的投资型商铺（上海箱包城 、青年城、绿天商城）开始得到关注 ，环比08年下半年成交量大幅上涨，近阶段由于人们普遍对于通胀的不良预

6、期，作为投资类产品的商品依旧受到市场关注， 成交量达到09年之最； u供应面，除08年下半年和09年9月有集中放量的现象外，其他阶段市场商铺供应量始终在地位徘徊； u成交价格，08年至今，商铺成交均价整体呈上涨态势，较08年之初，整体均价同比上涨40.3%; u从本案所处的区域及周边来看，商业成交量仅有“双辉大厦 ”（ 2345），“证大立方大厦 ”（1976），“鄂尔多斯国 际大厦”（1158），“中融碧玉蓝天大厦”（1255），区域商业发展较成熟，商业项目较少是成交量较少 的主要原因； 数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产 7 7 7 7 7 7 市场小结市场小结整体市场显现向好

7、局面，成交市场整体市场显现向好局面，成交市场”量价齐升量价齐升” 第一部分第一部分 整体市场解读整体市场解读 住宅住宅 u 随着市场回暖，整体住宅市场开始显现供不应求的局面，大浦东、普陀、嘉定、宝山等中外环区域成交量大幅上涨；随着市场回暖，整体住宅市场开始显现供不应求的局面，大浦东、普陀、嘉定、宝山等中外环区域成交量大幅上涨； u 0808年市场调整带来的需求阶段性压抑在年市场调整带来的需求阶段性压抑在0909年，政府大力救市的背景下得到释放，伴随着人们对于经济通胀预期的加剧，市场年，政府大力救市的背景下得到释放，伴随着人们对于经济通胀预期的加剧，市场 再次进入非理性再次进入非理性“量价齐升量

8、价齐升”的走势；的走势； 全市住宅呈现全市住宅呈现“量价齐升量价齐升”的局面，的局面， 办公办公 u 办公市场在经历了世界大经济危机带来的冲击后，进入办公市场在经历了世界大经济危机带来的冲击后，进入0909年下半年市场开始活跃，成交大幅攀升，内中环高档写字楼再次成年下半年市场开始活跃，成交大幅攀升，内中环高档写字楼再次成 为市场抢购热点；为市场抢购热点； u 成交多为集中收购行为，故未来高端写字楼市场需求不明朗；成交多为集中收购行为，故未来高端写字楼市场需求不明朗； 大面积集中收购，高端写字楼市场成交量上涨大面积集中收购，高端写字楼市场成交量上涨 商业商业 u 伴随着经济的复苏，作为投资市场之

9、一的商业也逐渐开始成为市场关注焦点，小户型、低总价投资型商铺为市场热捧；伴随着经济的复苏，作为投资市场之一的商业也逐渐开始成为市场关注焦点，小户型、低总价投资型商铺为市场热捧； u 随着市场成交火热，成交价格一路飞涨，随着市场成交火热，成交价格一路飞涨，0808年至今，成交均价同比上涨年至今，成交均价同比上涨40.3% 40.3% ，随着市场对于经济通胀预期的加重，预计后，随着市场对于经济通胀预期的加重，预计后 阶段该市场仍将是投资市场关注的焦点；阶段该市场仍将是投资市场关注的焦点； 小户型、低总价投资型商铺依旧为市场关注热点小户型、低总价投资型商铺依旧为市场关注热点 8 8 8 8 8 8

10、市中心办公市场研究市中心办公市场研究 全市主力在售办公楼 全市办公楼价格体系 主力项目去化情况 part 2part 2 9 9 9 9 9 9 第二部分第二部分 办公市场研究办公市场研究 全市销售型办公楼全市销售型办公楼在售总量超过在售总量超过5050万，主要集中于四川北路四平路、黄兴公园、长风公园板块万，主要集中于四川北路四平路、黄兴公园、长风公园板块 内环 中环 黄兴公园黄兴公园 四川北路四川北路 四平路四平路 五角场五角场 不夜城不夜城 长风长风 中山公园中山公园 静安寺静安寺 曹杨路曹杨路 浦东内环浦东内环 万达商业广场万达商业广场cc座座 绿地汇创大厦绿地汇创大厦 海上硕合城海上硕

11、合城 白玉兰广场白玉兰广场 沪东财富沪东财富 爱家国际爱家国际 上海信息大厦上海信息大厦 陆家嘴金品陆家嘴金品 骏丰国际骏丰国际 海泰国际海泰国际 中信广场中信广场 天宸玫瑰园天宸玫瑰园 嘉杰国际嘉杰国际 人民广场人民广场 恒利国际恒利国际 万泰国际万泰国际 华宁国际华宁国际 飞洲时代飞洲时代 华森时代华森时代 企业广场企业广场 北岸长风北岸长风 汇银铭尊汇银铭尊 国浩长风国浩长风 汇华大厦汇华大厦 旭辉商务广场旭辉商务广场 101010101010 全市销售型办公楼全市销售型办公楼在售总量超过在售总量超过5050万，以万，以5a5a标准、标准、cbdcbd核心区、景观办公、商办综合体特点为主

12、核心区、景观办公、商办综合体特点为主 所处板块所处板块主力在售项目主力在售项目总体量总体量办公标准层办公标准层层数层数单套户型单套户型 （）（）目前售价目前售价 （元（元/ /）在售量（）在售量（）备注备注 五角场板块五角场板块 绿地汇创大厦544681800-200014107、190、200、35116000-1800041475一栋5.2m挑高、一栋平层 万达广场c座30317126324114、161、170、1832400005a甲级，政企扶持型 黄兴公园板黄兴公园板 块块 海上硕和41707900、19007、16163、166、199、2121400034700公寓式办公、乙级

13、白玉兰64692129313、24118、242、400-6001500017803沿河、俯瞰黄兴公园 沪东财富180000109224、2653、60、79、831700017343小户型精装修公寓式办公 爱家国际33157100016100、137、171、33018000-2000011324artdeco风格，现房 四平路及四四平路及四 川北路川北路 骏丰国际5100013002883、118、123、151、2262500026176双轨，集中商业+5a办公 嘉杰国际24000123327112、215、219、整层2700016544 集中商业+甲级办公，整层出售 +分拆零售 中信

14、广场104241221747156、194、212、5646000071934地标建筑、商办综合体 天宸玫瑰广场39200140028200-140023000-280003920010号线、集中商业+5a 海泰国际33765100027/28000-380007729老楼改建，江景现房 不夜城不夜城 板块板块 企业广场18000019003567、83、124、160、1802500024299标准5a办公 华森钻石广场/2700025000酒店、办公、商业综合体 长风长风 板块板块 汇华大厦58221800、110014、28112、150、160、202、23420000-2500016

15、432小户型公寓式办公 国浩长风150000100030118、205、214、22318000-200005657160万方综合体、俯瞰长风公园 北岸长风2895451100-150019118、270、320、370250000商办综合体、俯瞰长风公园 汇银铭尊1369151300-200013164、214、229、29322000-2700043533总部级5a办公 旭辉商务广1458、70、78、90、9525000以上36415挑高小户型公寓式办公 曹杨路曹杨路飞洲时代29465120013164、213、274、113223000219315a办公、老楼

16、改造 中山公园中山公园华宁广场5822181014、282022800017186俯瞰中山公园、办公+集中商业 人民广场人民广场恒利国际31680137026、7200-14004500023194大户型、人民广场cbd 浦东内环浦东内环 上海信息大厦4203916493080、110、150、3103000064585a标准,浦东行政办公区 陆家嘴金品2850012001289、100、230、26029000-320002430100小挑高，公寓式办公 静安寺静安寺万泰国际24627720、900、934、95026224、252、720、93440000180935a办公、成熟地段 11

17、1111111111 第二部分第二部分 办公市场研究办公市场研究 全市办公价格体系全市办公价格体系市中心顶级地段的高端物业可售量趋紧，总量不足市中心顶级地段的高端物业可售量趋紧，总量不足1212万方万方 在售量：在售量：118387 6000060000元元/ / 中融碧玉蓝天大厦中融碧玉蓝天大厦 5000050000元元/ / 中信广场中信广场 4500045000元元/ / 恒利国际恒利国际 4000040000元元/ / 万泰国际万泰国际 梯队：梯队：25000-40000元元/ 28000-3800028000-38000元元/ / 海泰国际海泰国际 29000-3200029000-

18、32000元元/ / 陆家嘴金品陆家嘴金品 3000030000元元/ / 上海信息大厦上海信息大厦 2800028000元元/ / 华宁国际华宁国际 2700027000元元/ / 嘉杰国际、华森钻石嘉杰国际、华森钻石 23000-2800023000-28000元元/ / 天宸玫瑰广场天宸玫瑰广场 2500025000元元/ / 旭辉商务广场、骏丰国际、企业广场、北岸长风旭辉商务广场、骏丰国际、企业广场、北岸长风 22000-2700022000-27000元元/ / 汇银铭尊汇银铭尊 20000-2500020000-25000元元/ / 汇华大厦汇华大厦 2400024000元元/ /

19、 万达广场万达广场cc座座 2300023000元元/ / 飞洲时代飞洲时代 在售量：在售量：168786 在售量：在售量：193708元元/ 18000-2000018000-20000元元/ / 爱家国际、国浩长风爱家国际、国浩长风 16000-1800016000-18000元元/ / 绿地汇创大厦绿地汇创大厦 1700017000元元/ / 沪东财富沪东财富 1500015000元元/ / 白玉兰广场白玉兰广场 1400014000元元/ / 海上硕合城海上硕合城 1300013000元元/ / 共和国际共和国际 内环内环 中环中环 黄兴公园黄兴公园 四川北路四川北路 四平路四平路 五

20、角场五角场 不夜城不夜城 长风长风 中山公中山公 园园 静安寺静安寺 曹杨路曹杨路 浦东内环浦东内环 人民广场人民广场 梯队：梯队：40000元元/以上以上 在售量：在售量：114601 梯队：梯队：20000-25000元元/ 梯队：梯队：20000元元/ 121212121212 第二部分第二部分 办公市场研究办公市场研究 办公市场小结办公市场小结部分优质物业被集中收购，高端写字楼市场需求不明朗部分优质物业被集中收购，高端写字楼市场需求不明朗 价格价格 u 第一梯队为第一梯队为4000040000元元/ /以上项目，分别分布于人民广场、静安寺、四川北路、小陆家嘴四大以上项目，分别分布于人民

21、广场、静安寺、四川北路、小陆家嘴四大cbdcbd； u 以价格梯队区分，在售量主要集中于第四梯队以价格梯队区分，在售量主要集中于第四梯队2000020000元元/ /以下，在销量近以下，在销量近2020万，占全市总在售量的近万，占全市总在售量的近40%40%； 收购收购 u 09 09年年3 3月，中国上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司收购上海浦项广场，被统一收购月，中国上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司收购上海浦项广场，被统一收购9853198531； u 0909年年8 8月月3 3日，上海农村商业银行以日，上海农村商业银行以10.4810.48亿元买下了中融碧玉蓝天的亿元买下了中融碧

22、玉蓝天的1010个楼面和个楼面和4 4个铺位超过个铺位超过2 2万平方米；万平方米； u 0909年年8 8月月1616日，国投亚华以日，国投亚华以9.589.58亿买下了位于虹口北外滩的上海港国际客运中心亿买下了位于虹口北外滩的上海港国际客运中心1.51.5万多平方米的万多平方米的638638号楼；号楼； u 0909年年8 8月月1919日，日，8 8月月1919日潘石屹花日潘石屹花24.524.5亿收购的上海第一烂尾楼东海广场；亿收购的上海第一烂尾楼东海广场； 销量销量 u0808年下半年至今，成交量主要集中在浦东、虹口、普陀、静安等区域，总成交量为年下半年至今，成交量主要集中在浦东、虹

23、口、普陀、静安等区域，总成交量为55.655.6万，成交均价万，成交均价3748537485元元/ /； u 内环内写字楼成交量火热，但在成交背后多为集中收购，整体需求市场依旧不明朗，未来前景不容乐观；内环内写字楼成交量火热，但在成交背后多为集中收购，整体需求市场依旧不明朗，未来前景不容乐观； 以以4000040000元元/ /以上为第一价格梯队，以以上为第一价格梯队，以2000020000元元/ /以下的第四梯队在售量最大以下的第四梯队在售量最大 多个中心板块多个中心板块cbdcbd中的高价项目，均有部分楼层被统一收购中的高价项目，均有部分楼层被统一收购 内环内高端写字楼物业成交旺盛，成交量

24、多为整体收购拉动，市场需求不明朗内环内高端写字楼物业成交旺盛，成交量多为整体收购拉动，市场需求不明朗 131313131313 区位认知及项目解读区位认知及项目解读 区位认知和产品分析 入市价格定位 1、办公2、商业3、车库 part 3part 3 141414141414 塘桥板块规划塘桥板块规划成熟居住区，交通便捷，配套成熟，办公市场潜力巨大成熟居住区，交通便捷，配套成熟，办公市场潜力巨大 交通换乘便捷交通换乘便捷 生活配套成熟生活配套成熟 沃尔玛、易初莲花大卖场、建行、工行 和邮局等设施一应俱全 南浦广场、世纪公园 2、4、6、9号线（规划）轨道交通干线 途径 第三部分第三部分 项目解

25、读项目解读 818、796、522等多条公交线路经过 办公市场潜力巨大办公市场潜力巨大 临靠世博展示区，随着世博会德召开，未来 将有大量贸易、广告及会展类企业大量涌入 ，未来区域市场办公需求 直径1.9千米 陆家嘴金融商贸区陆家嘴金融商贸区 沃尔玛沃尔玛 南浦大桥南浦大桥 由由国际由由国际 世纪公园商贸区世纪公园商贸区 塘桥塘桥 本案本案 m4塘桥站 南浦广场公园南浦广场公园 2 2号线号线 9 9号线（规划）号线（规划） 6 6号线号线 竹园商贸区竹园商贸区 上海世博展馆区域上海世博展馆区域 新上海商业城新上海商业城 4 4号线号线 151515151515 塘桥板块办公现状塘桥板块办公现状

26、紧靠陆家嘴、竹园金融贸易中心，区域以住宅为主，办公欠缺紧靠陆家嘴、竹园金融贸易中心，区域以住宅为主，办公欠缺 项目名称项目名称办公等级办公等级总体量总体量标准层面积标准层面积 标准层净标准层净 高高 得房得房 率率 出租率出租率租赁价格租赁价格智能化系统智能化系统 由由国际甲级 36529 2000平方 米 2.70米70%80% 4.5-6元/ .天 宽带;5a 强生大厦乙级 42100 2000平方 米 2.70米65% 95% 2.5-3.5元 /.天 宽带; 紧靠陆家嘴金融贸易中心 交通规划落实到位，南浦大桥， 轨道交通2、4、6落成，9号线规划 区域原来以住宅为主，配套发展 成熟 依

27、托资源依托资源 产品特点产品特点 租赁价格租赁价格 办公物业租金都在0.4-0.6美元/平 米天之间，出租率高 客户特点客户特点行业：金融类、贸易类、商业服务 类型：跨国公司、国企行业知名大 型企业 区域品质较高的办公楼，标准层面 积在2000平米左右，总体量在5万 左右； 第三部分第三部分 项目解读项目解读 161616161616 周边办公现状周边办公现状高标准高标准5a5a甲级办公比例增多，办公氛围较好，入租率均达甲级办公比例增多，办公氛围较好，入租率均达85%85%以上以上 项目名称项目名称租金租金标准标准出租率出租率 由由国际4-6甲级80% 强生大厦2.5-3.5乙级95% 城建大

28、厦7.8-8.1 甲级85% 同盛大厦4.6-6.5甲级85% 宝钢大厦3.5-4.2乙级90% 双鸽大厦3.5-4.5乙级80% 浦项大厦 8.75-9.3甲级95% 钱江大厦3.5-4.2乙级85% 中达广场4.2-4.5乙级80% 长泰国际6-8.75甲级85% 办公企业多集中于两类，金办公企业多集中于两类，金 融配套型和外贸物流型企业融配套型和外贸物流型企业 第三部分第三部分 项目解读项目解读 171717171717 项目认知项目认知周边为老旧居民区，公交线路便捷，距离轨交周边为老旧居民区，公交线路便捷，距离轨交4 4号线步行号线步行3 3分钟分钟 地址地址浦东南路塘桥路浦东南路塘桥

29、路 总用地面积6096 总建筑面积46463 地上建筑面积39251 地下建筑面积7212 标准层1200 裙房面积6962 容积率6.44 第三部分第三部分 项目解读项目解读 1、项目位于浦东南路以东，塘桥路以北，地块呈l型，东西最长约139米，南北宽78米 2、周边为老旧居民住宅区 3、周边交通便捷，818、796、522等多条交通路线经过，m4塘桥站步行3分钟 工程现状工程现状 本案本案 正西正西正西正西正北正北正北正北正东正东正南正南 周边及交通 周边及交通 181818181818 户型及配置户型及配置户型面积不规整户型面积不规整, ,车位不足为主要缺点车位不足为主要缺点 第三部分第

30、三部分 项目解读项目解读 自然单元面积在自然单元面积在150-180 左右，可自由分割左右，可自由分割 建筑高度 主楼116.75m 裙房19.35m 建筑层数 主楼26层 裙房5层 层高 办公楼、裙房3.5m 地下一层5.2m 容积率6.44 如概率42.23% 绿地率16.5% 机动车位117个 地上17个 地下100个 车位较少，不符合甲级办车位较少，不符合甲级办 公楼品质要求公楼品质要求 桶状楼设计，办公单元分桶状楼设计，办公单元分 割不规整割不规整 191919191919 项目定位思考项目定位思考打造区域中高端甲级写字楼打造区域中高端甲级写字楼 从项目出发从项目出发从市场出发从市场

31、出发 1、以自住为主的区域 ， 配套成熟 2、轨道交通三线换乘 枢纽 3、陆家嘴金融贸易中 心、竹园商务区域和 世纪公园之间 1、板块规划不断 发展成熟 2、交通规划落实 到位 1、5a甲级标准 2、面积分割自由性 大 1、区域办公稀缺， 主要以租赁为主， 出租率高，回报丰 厚； 2、可售型办公价 格位于全市标杆； 1、cbd可售型办 公供应偏少； 2、甲级销售型办 公更是极其稀缺 成熟、便捷成熟、便捷优越、潜力优越、潜力高品质高品质产品稀缺性产品稀缺性 cbd区域区域 投资价值投资价值 是本项目的定位定价出路是本项目的定位定价出路 第三部分第三部分 项目解读项目解读 202020202020

32、 上市价格研判上市价格研判 锁定价格区间 区域价格比较 租金回报推导 part 4part 4 212121212121 第四部分第四部分 价格研判价格研判- -办公办公 全市价格体系全市价格体系锁定市级顶级办公物业的价格区间，制定二分法的价格定位锁定市级顶级办公物业的价格区间，制定二分法的价格定位 20000 25000 30000 四川北路四平路市级cbd中山公园长风城竹园世纪公园不夜城 35000 40000 45000 华宁广场北塔华宁广场北塔 华宁广场南塔华宁广场南塔 中信广场中信广场 汇银铭尊汇银铭尊 国浩长风国浩长风 北岸长风北岸长风 恒利国际恒利国际 万泰国际万泰国际 嘉杰国际

33、嘉杰国际 爱家国际爱家国际 海泰国际海泰国际 玫瑰广场玫瑰广场 华森钻石华森钻石 企业广场企业广场 骏丰国际骏丰国际 中融碧玉中融碧玉 陆家嘴金品陆家嘴金品 证大立方证大立方 上海信息大厦上海信息大厦 市级物业价格定位二分法市级物业价格定位二分法 1 1、同一区域（浦东内环）价格和租金参比、同一区域（浦东内环）价格和租金参比 2 2、市域性同类物业的流量情况参考、市域性同类物业的流量情况参考 ？ 222222222222 基于此，我司将为您建立一套完善的策略工具包项目上市模型，以解决时机、销售速率、价格的三 者平衡问题，实现三者之间最合理的平衡点： 价格策略模型：价格策略模型： 主要竟品量化类

34、比主要竟品量化类比 通过板块市 场与区域内 竞品销售价 格比较确定 项目基准价 格 根据市中心销售 型写字楼的销量 速率，预判本案 的销售周期 通过竟品类 比于租赁行 情确立基准 价格 确立基准价格确立基准价格销售流量参比销售流量参比 通过板块市 场租赁市场 行情修正项 目基准价格 整体市场调 整下，预计 本案上市的 落位区间 入市价格模拟入市价格模拟租赁市场价格行情租赁市场价格行情 第四部分第四部分 价格研判价格研判- -办公办公 232323232323 主要竞品：主要竞品： 区域内与本案相似产品稀缺，本案在区域范围内具有一定产品优势 强生大厦强生大厦 建筑形态1栋27f 体量 42617

35、 主力面积100 等级乙级 租赁阶段90% 由由国际大厦由由国际大厦 建筑形态1栋23f 体量36523 主力面积100-200 等级甲级 销售阶段80%去化率 价格价格 模型模型 租赁市场价格行情租赁市场价格行情确立基准价格确立基准价格主要竞品量化类比主要竞品量化类比 1 入市价格模拟入市价格模拟销售流量参比销售流量参比 第四部分第四部分 价格研判价格研判- -办公办公 直径1.9千米 竹园商贸区竹园商贸区 沃尔玛沃尔玛 南浦大桥南浦大桥 由由国际由由国际 世纪公园板块世纪公园板块 塘桥塘桥 本案本案 m4塘桥站 南浦广场公园南浦广场公园 上海世博会场馆上海世博会场馆 陆家嘴金融商贸区陆家嘴

36、金融商贸区 新上海商业城新上海商业城 242424242424 因素因素权重权重 浦东内环浦东内环 本案上海信息大厦证大立方德加置地证大五道口 板块/塘桥世纪公园世纪公园陆家嘴滨江世纪公园 位置0.18888.58 配套0.057.58888 项目规模0.05 7.588.588.5 外观0.1588.597.58 公共部位0.17.58.58.57.58.5 设施设备创新0.0588.58.588 停车位0.27.58.5888 户型设计0.288.5989 工程进度0.057.5887.58 发展商品牌0.0587.5888 得分100%7.6758.3258.357.98.275 百分比

37、20%20%40%20% 销售均价销售均价(元元/)31000320003200035000 主要竞品的量化类比：主要竞品的量化类比： 以项目所属板块及邻近板块在售竟品为主要参比对象 本案静态价格：本案静态价格： 3100031000* *7.675/8.3257.675/8.325* *20%+3200020%+32000* *7.675/7.675/ 8.8358.835* *20%+3200020%+32000* *7.675/7.97.675/7.9* *140%+35140%+35 000000* *7.675/8.2757.675/8.275* *20%20% = =元/ 1 价格

38、价格 模型模型 租赁市场价格行情租赁市场价格行情确立基准价格确立基准价格主要竞品量化类比主要竞品量化类比入市价格模拟入市价格模拟销售流量参比销售流量参比 第四部分第四部分 价格研判价格研判- -办公办公 252525252525 价格价格 模型模型 租赁市场价格行情租赁市场价格行情确立基准价格确立基准价格入市价格模拟入市价格模拟主要竞品量化类比主要竞品量化类比 区域内办公产区域内办公产 品租赁价格品租赁价格 2 本案按租赁市场价格：本案按租赁市场价格： 租金*365天*出租率/投资回报率= 5.5*365*85%/6%=元/ 楼盘名称楼盘名称位置位置 租金行情租金行情 （元（元/ /天天/ /

39、平米）平米） 强生大厦浦建路2.7-3.0 由由国际浦建路5.3-6.0 中达广场东方路4.2-4.5 同盛大厦福山路4.6-6.5 长泰国际世纪大道6.5-7.0 本案处于塘桥区域，商办氛围与竹园、陆家嘴商务区有一定差距， 故租赁价格取区域高位值（5.5元/天/平米） 按6%的投资回报率计算目前的售价行情 均价类别均价类别/ /单位单位成交均价成交均价权重权重 竟品市场量化类比3052670% 租赁市场价格行情2843930% 本案平均价本案平均价 本案修正价格：本案修正价格： 30526*70%+28439*30%=元/ 基准价格确立基准价格确立3 销售流量参比销售流量参比 第四部分第四部

40、分 价格研判价格研判- -办公办公 262626262626 价格价格 模型模型 入市价格推算入市价格推算 整体市场回暖，品质办公需求旺盛 4 租赁市场价格行情租赁市场价格行情确立基准价格确立基准价格销售流量参比销售流量参比主要竞品量化类比主要竞品量化类比 u 整体市场成交回暖；整体市场成交回暖； u 区域市场开发潜力较大；区域市场开发潜力较大； u 区域大量成交基于整体收购，未来市场需求不明朗；区域大量成交基于整体收购，未来市场需求不明朗； 我们认为，至明年上半年本案上市，区域市场对于可我们认为，至明年上半年本案上市，区域市场对于可 售型办公楼有一定需求量，但基于市场需求不明朗性售型办公楼有

41、一定需求量，但基于市场需求不明朗性 入市价格模拟入市价格模拟 本案明年上半年的推算价格应趋于保守本案明年上半年的推算价格应趋于保守 元/ 第四部分第四部分 价格研判价格研判- -办公办公 272727272727 价格价格 模型模型 本案销售周期本案销售周期 参比中心城区可售型办公的销售速率 5 租赁市场价格行情租赁市场价格行情确立基准价格确立基准价格销售流量参比销售流量参比主要竞品量化类比主要竞品量化类比入市价格模拟入市价格模拟 项目名称项目名称 办公体量办公体量 （）（） 3 3个月个月 销售率销售率 6 6个月个月 销售率销售率 1212个月个月 销售率销售率 累计累计 销售率销售率 月

42、均月均 销售率销售率 累计成交价格累计成交价格 （元（元/ /） 中融碧玉 6637211947 15929 17920 21903 1991 55223 亚洲大厦 123752599 4455 8786 8786 743 33829 东旅大厦 1427010132 12843 14270 14270 1142 30543 大华汇智大厦 23361234 7476 14250 19857 1168 26921 证大五道口 504623028 3028 19176 29773 1514 25736 企业广场 390002340 9360 14430 14820 1170 25692 鄂尔多斯大厦

43、 226927488 8850 18381 18381 1588 25208 铭德国际广场 180003240 5220 10980 12600 900 23504 上海信息大厦 393499837 14559 27151 36595 1574 21853 证大立方大厦 334106682 10357 25058 27062 1002 21846 爱家国际大厦 284606830 14515 17076 17930 1138 19239 绿地和创大厦4008120842 32065 40081 40081 3206 19111 从主力去化情况来看，从主力去化情况来看，1212个月销售个月销售

44、面积在面积在14000-2500014000-25000之间之间 体量在体量在2500025000以下产品，以下产品， 去化相对较好去化相对较好 除中融、证大五道口、企除中融、证大五道口、企 业广场后期转售为租或租业广场后期转售为租或租 售并举外，其他各案的月售并举外，其他各案的月 均去化均在均去化均在1000-15001000-1500之间之间 体量与本项目相当的项目体量与本项目相当的项目 ，月均去化在，月均去化在1000-15001000-1500 之间之间 第四部分第四部分 价格研判价格研判- -办公办公 282828282828 价格价格 模型模型 本案销售周期本案销售周期 参比中心城

45、区可售型办公的销售速率 5 租赁市场价格行情租赁市场价格行情确立基准价格确立基准价格销售流量参比销售流量参比主要竞品量化类比主要竞品量化类比入市价格模拟入市价格模拟 1212个月销售率在个月销售率在14000-2500014000-25000之间之间 月均去化率均在月均去化率均在1000-15001000-1500之间之间 体量在体量在2500025000以上去化较慢以上去化较慢 本案上市价格在本案上市价格在30000-3200030000-32000元元/ /之间，办公体量之间，办公体量2.782.78万万 预计本案月均销售在12001200 3个月销售率： 5000-70005000-70

46、00 6个月销售率： 10000-1200010000-12000 12个月销售率：15000-2000015000-20000 预计整盘销售周期在预计整盘销售周期在16-20个月个月 第四部分第四部分 价格研判价格研判- -办公办公 292929292929 因素因素权重权重 本案本案 浦东内环浦东内环 浦江双辉鄂尔多斯国际中融碧玉蓝天证大五道口 板块/塘桥塘桥小陆家嘴新上海商业城小陆家嘴 位置交通0.2588.598.58 区域人流量0.288988 周边配套0.058.58988.5 项目规模0.0588.58.58.58 面宽进深层高0.188.58.588 设施设备0.17.58.5

47、8.58.58.5 停车位0.157.58.58.588 物业管理0.057.58.58.58.58.5 发展商品牌0.058888.58 百分比100%7.8758.358.7258.258.1 25%25%25%25% 销售均价销售均价(元元/) 45000520005000035000 本案静态价格：本案静态价格： 4500045000* *7.875/8.357.875/8.35* *25%+5200025%+52000* *7.875/8.7.875/8. 725725* *25%+5400025%+54000* *7.875/8.257.875/8.25* *25%+350025%

48、+3500 0 0* *7.725/8.17.725/8.1* *25%25% = =元/ 第四部分第四部分 价格研判价格研判- -商业商业 区域写字楼物业裙房多为开发商持有进行统一经营管理，销售型商业较少，下列为区域几个销售型商业项目与本项目 作市场类比 项目 商业总 体量 开盘 时间 销售 率 月均销售 面积 浦江双 辉 1245 2009- 9-3 100%1245 鄂尔多 斯国际 大厦 16311 2006- 11-7 89.9%695 中融碧 玉蓝天 8614 2009- 7-3 14%626 预计项目半年后上市，根据市场商业项目 价格上涨作修正（按半年涨幅2.5%） 元/ 根据市场

49、在售办公楼裙房商业，预计一个高品质写字楼裙房物业月均去 化将在500-1000平米左右。由于区域在售型商铺并不多，故后市价格将 有一定的上涨空间。 303030303030 项目单元面积租金/价格开盘时间出租率/销售率 本项目17/ 证大五道口大厦43-4740000（元/）2009-2100% 德加置地大厦 32297119（元/）2009-6100% 鄂尔多斯国际1500个1650元/辆/月/100% 第四部分第四部分 价格研判价格研判- -车位车位 区域周边项目车位主要以租赁为主，本项目设计上车位较少（仅有区域周边项目车位主要以租赁为主，本项目设计上车位较少（仅有117个），故不建议出售

50、个），故不建议出售 313131313131 类项目借鉴及项目思考类项目借鉴及项目思考 飞洲国际 飞洲时代 江山大厦 part 5part 5 第五部分第五部分 类项目借鉴及项目思考类项目借鉴及项目思考 323232323232 按照市场规律得出本项目16-20个月个月的营销周期是合理的，但是鉴于开发商的对于资金回收的预期以及对于市场资金回收的预期以及对于市场 风险的规避风险的规避，我们挑选了几个与本项目较类似的成功项目进行分析，找出缩短项目销售周期的方法途径找出缩短项目销售周期的方法途径 主要参考项目： 1、飞洲国际徐家汇 2、飞洲时代普陀 3、江山大厦徐家汇 参考理由：民营企业收购开发商系

51、温州民企 项目在物业形态上与项目相类似办公+商业 项目总体及办公销售面积上与本项目相当25000-30000之间 第五部分第五部分 类项目借鉴及项目思考类项目借鉴及项目思考 333333333333 烂尾项目烂尾原因烂尾年数项目原有优势项目原有劣势收购公司 本案资金不足11地段、配套成熟设计老旧/ 飞洲国际大厦资金不足 8地段、配套成熟设计老旧民企 飞洲时代大厦资金不足 6地段、配套成熟设计老旧民企 江山大厦资金不足 8地段、配套成熟设计老旧温州民营企业飞雕集团 褔禧大厦资金不足 5地段、配套成熟设计老旧大飞机公司 参考项目参考项目市场烂尾多为受上世纪金融危机影响，地段优越、配套成熟市场烂尾多

52、为受上世纪金融危机影响，地段优越、配套成熟 p市场一般烂尾因素市场一般烂尾因素 1-资金不足 后续不力 2-手续不全 规划不过关 3-质量问题 p参考项目一览参考项目一览 受上世纪亚洲金融危机影响，现上海市场遗留下来了大量烂尾楼，而在市场资源稀缺的大市场下，这些烂尾楼成了开发商眼中 发展的契机，由于这些项目多处于内环核心cbd，周边道路交通便利，商业配套发展成熟，而随着世博会的临近，这些烂尾项目 势必在一定程度上影响上海整个城市的市容市貌，政府部门也加大了市场的整治力度，积极推动市场烂尾楼改造。 第五部分第五部分 类项目借鉴及项目思考类项目借鉴及项目思考 343434343434 项目 总办公

53、体量开盘时间已售销售周期（月）月均销售量销售均价销售均价月均增长率全市阶段成交月均面积 （） 飞洲国际大厦飞洲国际大厦29092 29092 2004-6-29 2004-6-29 29092290921010（90%90%）2900290020650206500.9%0.9%343343 飞洲时代大厦294642008-5-1576051744720706-0.2%682 江山大厦281662005-7-25 281669（80%）2503224122%329 上行市场上行市场下行市场 参考项目解读参考项目解读重新包装上市，重新包装上市，“量价量价”远大于同期市场远大于同期市场 p成交面积

54、上述三个项目分别开盘于市场上行及盘整阶段，分三个阶段分别可以看出，除“飞洲 时代”月均成交低于全市办公楼月均项目成交面积外，“飞洲国际”及“江山大厦” 远高于市场平均水平远高于市场平均水平 p成交均价 左图可以看出3个项目多以低开高走低开高走的模式进行开盘销售，在价格上涨的幅度上看， 经过一年的销售周期，“飞洲国际”上涨了11%，“江山大厦”上涨了24%，“飞洲 时代”下跌了3%（宏观市场盘整阶段），月均涨幅在月均涨幅在1-2%之间之间 注：1、数据来源于佑威数据库 2、全市阶段成交面积全市和类比项目营销周期同步的月均每个项目分摊成交面积 飞洲国际大厦、江山大厦飞洲国际大厦、江山大厦无论是在销

55、售价格还是销售周期都是本项目非常值得借鉴和参考的 第五部分第五部分 类项目借鉴及项目思考类项目借鉴及项目思考 353535353535 项目位置漕溪北路和零陵路交汇处 开 发 商上海飞洲房地产开发有限公司 建筑设计 法国fd建筑设计事务有限公司 营销策划戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 广告策划 上海左岸.周蕙芬企划 占地面积 9026平方米 总建筑面积 84855平方米 楼高112.69米 层数 地下（2层）b2为地下车库，b1-6层为高档商场 地上（31层） 7层为国际级商务、视听会议中心，8-30层为甲级智能化 写字楼，顶层为国际俱乐部 开盘时间： 2004-6-26 飞洲国际大厦飞洲

56、国际大厦烂尾烂尾8 8年重新包装上市，年重新包装上市，“华丽转身华丽转身”成功打造区域高端成功打造区域高端 p背景背景 “飞洲国际大厦场”原名“宝通大厦”于1994年12月开工，在1996年10月30日 结构封顶后，因各种原因，项目停工。2004年10月26日上海飞洲房地产开发有 限公司以“承债式”的方式收购原“宝通大厦”，并对“飞洲国际广场”项目进 行了复工建设。 p现状现状 商业临靠徐家汇商圈，商业经营良好屈臣氏、麦当劳等知名商户入住； 办公香港戴德梁行物业管理，目前入住租户约80%为外资公司。 第五部分第五部分 类项目借鉴及项目思考类项目借鉴及项目思考 363636363636 飞洲国际

57、大厦飞洲国际大厦借势借势“徐家汇徐家汇”成熟商圈，软硬件补强弥补设计缺陷成熟商圈，软硬件补强弥补设计缺陷周边周边 上海八万人体育馆上海八万人体育馆 徐家汇商圈徐家汇商圈 m1 m4 m3 飞洲国际大厦飞洲国际大厦 徐家汇商圈徐家汇商圈经过多年的发展， 已成为上海城市副中心、市级商 业中心、商务中心和公共活动中 心 p周边配套 临靠徐家汇商圈，漕溪北路和零陵路交汇处，毗邻八万人体育场、上海体育馆、华亭宾馆、宜家家居、徐汇区政府 p周边交通 轨道交通1、4号线与项目地下商业相连，3号线轻轨离项目5分钟步行距离；仅靠内环线，立交桥同步构筑的立体交通网络，能够迅速到达两大国际机场 华亭宾馆华亭宾馆 宜

58、家家具宜家家具 八万人体育馆八万人体育馆 区政府区政府 第五部分第五部分 类项目借鉴及项目思考类项目借鉴及项目思考 373737373737 飞洲国际大厦飞洲国际大厦借势借势“徐家汇徐家汇”成熟商圈，软硬件补强弥补设计缺陷成熟商圈，软硬件补强弥补设计缺陷硬件设施硬件设施 总建面积总建面积 办公办公57500 商业商业17500 净高净高 办公办公2.7 商业商业/ 面积分割面积分割 办公办公120-200 商业商业/ 车位车位地上地上+地下地下600个个 大堂 500平方米，10米米的挑高，大理石大理石地面和墙壁 办公区 1-分割方正 2-单元面积120-200 3-分割合理 电梯 9个客梯，

59、2个货梯梯速为3.5米米/秒秒，瑞士迅达迅达电梯 卫生间 稍显狭小，toto名牌名牌卫具 停车场 600个个充足 车库 卫生间 大堂大堂电梯厅电梯厅办公区办公区办公区办公区 第五部分第五部分 类项目借鉴及项目思考类项目借鉴及项目思考 383838383838 飞洲国际大厦飞洲国际大厦借势借势“徐家汇徐家汇”成熟商圈，软硬件补强弥补设计缺陷成熟商圈，软硬件补强弥补设计缺陷硬件设施硬件设施 综合布线系统采用美国美国avayaavaya生产的设备; 公共广播系统采用荷兰飞利浦荷兰飞利浦设备; 消防系统采用德国西门子德国西门子消防报警设备; 安保系统采用美国美国honeywellhoneywell;

60、车库管理系统采用德国速宾德国速宾和门禁设备管理采用美国美国hidhid设备设备; 大楼机电控制系统采用美国美国honeywellhoneywell设备； 抄表系统采用飞洲自动化电能管理飞洲自动化电能管理; ups系统采用以色列伽马创力以色列伽马创力; 防雷接地系统采用法国西岱尔法国西岱尔; 媒体查询系统采用首钢环昱首钢环昱。 在智能科技方面在智能科技方面 地下层配有为整个大楼服务的设备装置，主要有环网站和35kw的变压电源用户站 电信方面目前有： 1)1)、30003000回线通局电缆回线通局电缆;2);2)、60006000回线对数电缆回线对数电缆;3);3)、1 1根通局光缆根通局光缆(