祥腾财富广场开卖前营销执行要点

1、1 1 1 t时代商务风暴 由此开启 【祥腾财富广场】 开卖前营销执行要点 2 2 2 contentscontents 目录 i.回顾：产品核心价值点/阶段工作总结 ii. 环境：市场与客户； iii. 目标：目标及目标下的问题； iv. 策略：问题的出路； v. 执行：关键执行动作； vi. 附：商业构想 3 3 3 1回顾 背景 产品核心价值点/阶段工作总结 4 4 4 经济指标：经济指标： n占地：27392.7 平米； n总建面：75932.62 平米； 办公：41199平米； 商业：13500平米（1-2裙楼）； n车位：457个； 区位：左依市北工业园，右靠北上海物流中心；区位：

2、左依市北工业园，右靠北上海物流中心； 地铁地铁1 1号线、中环及南北高架，呈现号线、中环及南北高架，呈现t t字交通网络；字交通网络； 我们卖的是什么我们卖的是什么- -交通优势无与伦比的、稀缺的、办交通优势无与伦比的、稀缺的、办 公环境极佳的、纯商务写字楼公环境极佳的、纯商务写字楼 5 5 5 我们卖的是什么我们卖的是什么- -5.45.4米超实用米超实用loftloft产品；超低产品；超低4545：1 1办办 公停车比；公停车比；vrvvrv分户计量中央空调分户计量中央空调5a5a甲级写字楼！甲级写字楼！ 建筑规划：建筑规划： n栋数：4栋； n层数：10层（8层办公、2层商业）； n层高

3、：5.4米loft设计； 5a5a甲级硬件配置：甲级硬件配置： n大堂：约50米挑空阳光大堂； n外立面：art deco，玻璃与石材穿插 ； n电梯：蒂森虏伯德国电梯； n空调：vrv分户计量中央空调； n车位：约900个车位（项目475、p+r400多) e:当前项目0614祥腾090619头脑 风暴会090619_项目卖点梳理.doc 6 6 6 近期我们干了什么近期我们干了什么- -已完成：现场包装已完成、基本的物料已完成：现场包装已完成、基本的物料 设计已到位，线下已成功约访设计已到位，线下已成功约访1010名客户并进行了深入跟进名客户并进行了深入跟进 楼体巨幅、项目围挡已经出街 客

4、户跟进并约访：客户跟进并约访： 目前共有112批客户 进场后积累74批客户 进线66批 上门8批 成功约访客户再次上门10批 基础企划类物料设计已基础企划类物料设计已 完成 折页 手提袋 名片 现场展示包装类方案确定现场展示包装类方案确定 售楼处装修方案； 7 7 7 近期我们干了什么近期我们干了什么- - 待跟进：待跟进：高峰论坛高峰论坛及外围导及外围导 示与氛围包装等示与氛围包装等8 8项工作项工作 项目高峰论坛样板房分户模型 推广类：鲁班路 广告牌出街； 线下客户拓展 进度等待确定嘉宾/场地等待出设计稿等待沟通制作跟进制作中持续进行/宝山 方案 报告连接 20090608_祥腾财 富广场

5、_两个中心规 划利好下上海闸北区 市北产业园发展论 坛.doc 报告连接 20090622_上海_ 祥腾财富广场_样 板房选址及风 格.doc 报告连接20090622_ 上海_祥腾财富广场_分 户模型制作建议.doc 项目项目网站 外围导示及氛围包 装 7.30前媒体计划 办公改公寓可行 性 方案 制作中，后续跟进把 控 持续跟进、落实制 作 合作公司洽谈、落实执 行 报告撰写中 进度 报告连接 20090622_上海_祥 腾财富广场_项目网 站调整细化建 议.doc 报告连接 20090616_上海_ 祥腾财富广场_售 楼处外围包装完善 建议.ppt 报告连接090616_上 海_祥腾财富

6、广场_7月 30日前媒体推广计 划.doc 8 8 8 1总结 我们很清晰我们的卖点顺序依次是： 交通5.4米loft产品项目外立面与大堂车位与分户空调区位产业 环境； 我们已完成了售楼处进场前的基础物料设计工作，下一步需将重点 转移至线下客户的摸排梳理、销售人员的卖点及市场培训、销售杀客 道具的跟进上（板房、模型、3d片）； 9 9 9 2环境 判断 市场个案价格与速度/项目客户访谈 10 10 10 【5 5月宏观数据参考月宏观数据参考】：】：二级市场均价环比下降二级市场均价环比下降36.8%36.8%，小面积甲级物，小面积甲级物 业去化速度快；三级市场租金跌幅收窄业去化速度快；三级市场租

7、金跌幅收窄, ,空置率明显下降空置率明显下降, , 开发商看好市场，供应开发商看好市场，供应 稳步攀升；稳步攀升； 上海区域：上海区域： 三级市场租金水平：5月份上海甲级写字楼租金为285元/平方米/月,准甲级写字楼租金 为162.85元/平方米/月,租金与上月基本持平； 三级市场空置率：5月份上海甲级写字楼空置率为11.31%,下降4.3%,除淮海中路有小幅 上升外,其余商圈基本都是稳中有降； 二级市场成交均价：12442元/平方米，环比下降36.8%； 甲级写字楼的小面积物业由于总价在可承受范围内，去化周期加快，而一些整层的大 面积房源由于意向企业成交决策周期较长，近日存量呈增多趋势； 闸

8、北区域：闸北区域： 成交套数：5月份成交套数34套,较4月成交47套，环比下降13%； 供应情况：目前23个项目在售，共1325套，118390平米存量； 11 11 11 【竞争个案近三个月成交速度及价格统计【竞争个案近三个月成交速度及价格统计】：】： 共和国际共和国际andand绿地汇创绿地汇创 绿地汇创4.1-6.24成交套数及价格走势图 共和国际4.1-6.24成交套数及价格走势图 n6月成交均价17772元/平米，环比涨 幅6%； n成交套数看，截止6.24成交15套，仅 比5月整月少7套； n6月成交均价15198元/平米，环比跌 幅5.56%； n成交套数看，截止6.24成交9套

9、，涨 幅2.8%； n项目销售表现为量升价跌； 12 12 12 旭辉国际4.1-6.24成交套数及价格走势图绿洲中环4.1-6.24成交速度及价格走势图 【竞争个案近三个月成交速度及价格统计【竞争个案近三个月成交速度及价格统计】：】： 旭辉国际旭辉国际andand绿洲中环绿洲中环 n6月成交均价24673元/平米，环比涨1.3%； n成交套数看，截止6.24成交7套，涨1.7%； n表现为价量齐升； n6月成交均价22741元/平米，环比涨副12.6%； n成交套数看，截止6.24成交10套； 13 13 13 【客户积累梳理【客户积累梳理】 5月1日进场，目前共累积74批客户，其中进线66

10、 批，上门8批； 电话cll访客户约60批，成功约访客户约访客户1010批；批； 约访客户为外围进城型客户；外围进城型客户； 城市外溢型客户城市外溢型客户目前接触2批电话进线； 14 14 14 【客户访谈【客户访谈】/ /客户一：周先生客户一：周先生 将企业移至离家庭较近、员工出行方便的区域，关注地段、交通与将企业移至离家庭较近、员工出行方便的区域，关注地段、交通与 商业配套，需求面积较大、有丰富投资经验的客户商业配套，需求面积较大、有丰富投资经验的客户 时间：时间：090621090621；地点：临时销售中心；接待人员：姚舜禹、案场销售；地点：临时销售中心；接待人员：姚舜禹、案场销售 1.

11、1.基本情况：居住在大华，基本情况：居住在大华，私营企业，从事医疗机械生产私营企业，从事医疗机械生产, , 现现办公地址在宝山罗店办公地址在宝山罗店 的工厂，的工厂，公司规模公司规模100100人（人（1010个销售，个销售，9090个工人），有丰富办公楼置业经验；个工人），有丰富办公楼置业经验； 2.2.置业驱动因素：考虑地段和交通比较好，离居住地比较近，同时便于员工上下班；置业驱动因素：考虑地段和交通比较好，离居住地比较近，同时便于员工上下班； 3.3.置业关注因素：注重地段、交通和企业形象，看重外立面颜色、品质；需求置业关注因素：注重地段、交通和企业形象，看重外立面颜色、品质；需求200

12、200 平米；关注商务配套，关注退税政策和比例、车位情况；平米；关注商务配套，关注退税政策和比例、车位情况； 4.4.对比楼盘：绿洲中环。对比楼盘：绿洲中环。 15 15 15 【客户访谈【客户访谈】/ /客户二：王女士客户二：王女士 将企业移至离家庭较近的区域，关注交通便利、办公费用，需求面将企业移至离家庭较近的区域，关注交通便利、办公费用，需求面 积不大、价格敏感较大的客户积不大、价格敏感较大的客户 时间：时间：090613090613；地点：临时销售中心；接待人员：邵经理、姚舜禹；地点：临时销售中心；接待人员：邵经理、姚舜禹 1.1.基本情况：基本情况：居住在宝山区通河新村，民营企业，贸

13、易行业居住在宝山区通河新村，民营企业，贸易行业, ,公司规模公司规模10-1510-15人，现人，现 办公地址在虹口区，约办公地址在虹口区，约7070平米的商住两用房；平米的商住两用房； 2.2.置业驱动因素：想把公司搬至离家庭比较近、交通方便的地方，也有利于生意方置业驱动因素：想把公司搬至离家庭比较近、交通方便的地方，也有利于生意方 面的进一步拓展；面的进一步拓展； 3.3.置业关注因素：认可地段，尤其是交通优势；据家庭较近置业关注因素：认可地段，尤其是交通优势；据家庭较近, ,很熟悉区域的发展前景；很熟悉区域的发展前景； 需求需求70-8070-80平米，心理价位在平米，心理价位在1.61

14、.6万万-1.7-1.7万左右；关注未来办公费用和装修等细节方万左右；关注未来办公费用和装修等细节方 面的问题；面的问题； 4.4.对比楼盘：共和国际、大柏树宝华大厦。对比楼盘：共和国际、大柏树宝华大厦。 16 16 16 【客户访谈【客户访谈】/ /客户三：卓先生客户三：卓先生 将宝山厂企内生产服务端转移至市区，关注交通、办公环境、办公将宝山厂企内生产服务端转移至市区，关注交通、办公环境、办公 形象，需求面积大价格敏感度高、成交周期长的客户形象，需求面积大价格敏感度高、成交周期长的客户 时间：时间：090611090611；地点：临时销售中心；接待人员：邵经理、案场销售；地点：临时销售中心；

15、接待人员：邵经理、案场销售 1.1.基本情况：基本情况：4545岁左右岁左右, ,居住在闸北区域，建筑行业居住在闸北区域，建筑行业, ,分工程机械和材料两部分分工程机械和材料两部分, ,现现 办公地址在宝山宝钢附近，办公地址在宝山宝钢附近，4 4个办公楼个办公楼(2(2个位普通办公楼个位普通办公楼,2,2个位独栋别墅个位独栋别墅) )； 2.2.置业驱动因素：想把宝山厂企的生产服务端（销售部）的办公迁到离市区近，置业驱动因素：想把宝山厂企的生产服务端（销售部）的办公迁到离市区近， 以便于形象的提升、生意的拓展；以便于形象的提升、生意的拓展； 3.3.置业关注因素：很认可地段，尤其是交通优势；据

16、家庭较近置业关注因素：很认可地段，尤其是交通优势；据家庭较近, ,很熟悉区域的发很熟悉区域的发 展前景；需求展前景；需求500-600500-600平米，认为平米，认为2 2万左右的价格较贵了；关注周边的商业、公万左右的价格较贵了；关注周边的商业、公 交会影响办公的环境，关注大堂的设置，关注开发商实力；交会影响办公的环境，关注大堂的设置，关注开发商实力； 4.4.对比楼盘：共和国际、绿地汇创。对比楼盘：共和国际、绿地汇创。 17 17 17 【客户访谈【客户访谈】/ /客户四：陈先生客户四：陈先生 将宝山厂房内销售部门转移至办公楼，关注商业氛围、办公形象，将宝山厂房内销售部门转移至办公楼，关注

17、商业氛围、办公形象， 需求面积较大的、成交周期长的客户需求面积较大的、成交周期长的客户 时间：时间：090614090614；地点：临时销售中心；接待人员：案场销售；地点：临时销售中心；接待人员：案场销售 1.1.基本情况：基本情况：居住在大华，民营企业，建筑贸易行业居住在大华，民营企业，建筑贸易行业, , 有有1 1个办公楼在长安路做投资个办公楼在长安路做投资 用，现办公地址在宝山，是厂房，职工大部分住在彭浦；用，现办公地址在宝山，是厂房，职工大部分住在彭浦； 2.2.置业驱动因素：现考虑将销售部门移至办公楼内，提升公司形象；置业驱动因素：现考虑将销售部门移至办公楼内，提升公司形象； 3.3

18、.置业关注因素：比较看重写字楼的外立面、大堂和楼层高度；需求置业关注因素：比较看重写字楼的外立面、大堂和楼层高度；需求400400平米朝南平米朝南 高楼层，心理价位高楼层，心理价位1.61.6万万-1.8-1.8万；关注周边的商业氛围，关注大堂的设置；万；关注周边的商业氛围，关注大堂的设置； 4.4.对比楼盘：共和国际、宝华国际、中皇华东大厦。对比楼盘：共和国际、宝华国际、中皇华东大厦。 18 18 18 【客户访谈【客户访谈】/ /客户五：龚先生客户五：龚先生 想投资商铺做为企业产品展示，关注商业氛围、风水，需求面积较想投资商铺做为企业产品展示，关注商业氛围、风水，需求面积较 小、心理价格预

19、期较低的客户小、心理价格预期较低的客户 时间：时间：090615090615；地点：临时销售中心；接待人员：案场销售；地点：临时销售中心；接待人员：案场销售 1.1.基本情况：基本情况：居住在居住在彭浦彭浦，民营企业，五金机械生产、销售行业，民营企业，五金机械生产、销售行业, , 现在宝山租现在宝山租1 1个厂个厂 房，另在桂林路有个房，另在桂林路有个2020平米的办公楼做销售部，公司规模平米的办公楼做销售部，公司规模1010多个人；多个人； 2.2.置业驱动因素：考虑到写字楼成本高转售麻烦，想一次性付款买个小点商铺，做置业驱动因素：考虑到写字楼成本高转售麻烦，想一次性付款买个小点商铺，做 为

20、机械的展示；为机械的展示； 3.3.置业关注因素：认可交通优势，比较看重办公楼附近的商业氛围与人气；需求置业关注因素：认可交通优势，比较看重办公楼附近的商业氛围与人气；需求4040 平米，心理价位平米，心理价位1.2-1.31.2-1.3万；关注风水，关注价格与小面积产品；万；关注风水，关注价格与小面积产品； 4.4.对比楼盘：共和国际、嘉定惠南镇商铺。对比楼盘：共和国际、嘉定惠南镇商铺。 19 19 19 【客户访谈【客户访谈】/ /客户六：吴先生客户六：吴先生 想更换办公环境，关注地段、交通与商业氛围，需求面积适中、投想更换办公环境，关注地段、交通与商业氛围，需求面积适中、投 资意向占较大

21、比重的客户资意向占较大比重的客户 时间：时间：090619090619；地点：临时销售中心；接待人员：案场销售；地点：临时销售中心；接待人员：案场销售 1.1.基本情况：基本情况：私营企业，经营太阳能产品私营企业，经营太阳能产品, , 现租用市北工业园区的写字楼，公司规现租用市北工业园区的写字楼，公司规 模模1010人左右；人左右； 2.2.置业驱动因素：考虑地段和交通都比较便利的地区；置业驱动因素：考虑地段和交通都比较便利的地区； 3.3.置业关注因素：对地段和交通优势还是很认可的，看重办公楼附近的商业氛围；置业关注因素：对地段和交通优势还是很认可的，看重办公楼附近的商业氛围； 需求需求10

22、0100平米；关注是否可做投资用，关注退税政策和比例、车位情况；平米；关注是否可做投资用，关注退税政策和比例、车位情况； 4.4.对比楼盘：共和国际。对比楼盘：共和国际。 20 20 20 客户行业公司规模现办公场所 需求面 积 驱动因素关注因素意向价格对比楼盘 卓先生建筑 有四个办公 楼 宝山宝钢附 近 500- 600 生意需要/形象提 升 交通优势/区域发展前景/ 办公环境/形象 1.8万 共和国际、绿地 汇创 王女士贸易10-15人虹口70-80 至家庭比较近/生 意拓展； 地段与交通优势/办公费用 /装修 1.6-1.7 万 共和国际、大柏 树宝华大厦 陈先生建筑贸易 1个办公楼、

23、1个厂房 宝山400 生意需要/形象提 升 外立面、大堂和楼层高度； 商业氛围和大堂的设置； 1.6-1.8 万 共和国际、宝华 国际、中皇华东 大厦 龚先生 五金机械 生产、销 售 10多人 宝山、桂林 路 40 节约成本/生意需 要 交通优势/商业氛围 1.2-1.3 万 共和国际、嘉定 惠南镇商铺 吴先生 太阳能产 品 10人左右市北园区100 方便生意/方便员 工 交通优势/商业氛围/投资 回报率/退税政策/车位 共和国际 周先生 医疗机械 生产 100多人宝山罗店200 离居住地比较近/ 便于员工上下班 交通/形象/商务配套/退税 政策和比例/车位情况； 绿洲中环 【外围进城型客户访

24、谈汇总【外围进城型客户访谈汇总】 主要集中在宝山、江湾一带，出于生意拓展的需要及距家近的考虑，主要集中在宝山、江湾一带，出于生意拓展的需要及距家近的考虑， 考虑在本项目置业；最为关注交通、其次是价格，价格敏感度高考虑在本项目置业；最为关注交通、其次是价格，价格敏感度高 21 21 21 【电话访谈【电话访谈】/ /客户七：李小姐客户七：李小姐 住在淮海路一带，开车高架路过了解本项目，需求住在淮海路一带，开车高架路过了解本项目，需求70807080平米，主平米，主 要用来投资，对价格不是太敏感；要用来投资，对价格不是太敏感； 【电话访谈【电话访谈】/ /客户八：王先生客户八：王先生 5050岁左

25、右，在江苏路一带办公，现办公面积岁左右，在江苏路一带办公，现办公面积300300平米，起于节约办平米，起于节约办 公成本及公司发展，需求公成本及公司发展，需求10001000平米的产品平米的产品 【城市外溢客户【城市外溢客户】案例分析：】案例分析： 22 22 22 2总结总结 市场：在经历了残谈的黑五月后，市场：在经历了残谈的黑五月后，6 6月写字楼市场数据表现利好，除月写字楼市场数据表现利好，除 个别项目外，均是量价齐升；个别项目外，均是量价齐升； 上门客户两大类：外围进城型为主、城市外溢型少数；上门客户两大类：外围进城型为主、城市外溢型少数； 外围进城型客户：主要分布在宝山、江湾，以钢铁

26、产业上下游链条上的外围进城型客户：主要分布在宝山、江湾，以钢铁产业上下游链条上的 贸易公司为主，因交通、区位上的便利性，认可区域发展前景而关注本项贸易公司为主，因交通、区位上的便利性，认可区域发展前景而关注本项 目，需求面积大，价格敏感度高，注重项目的外立面、大堂等涉及形象的目，需求面积大，价格敏感度高，注重项目的外立面、大堂等涉及形象的 因素；因素； 内城外溢型客户：分布于淮海路、江苏路等区域相对成熟的办公企业，内城外溢型客户：分布于淮海路、江苏路等区域相对成熟的办公企业， 因起于成本考虑及面积拓展的需要而关注本项目，对价格敏感度低于外围因起于成本考虑及面积拓展的需要而关注本项目，对价格敏感

27、度低于外围 进城型客户；进城型客户； 23 23 23 【客户访谈的启发【客户访谈的启发】 努力拓展外围进城型客户上门； 老带新（口碑）/商会/dm 拓展城市外溢型客户，作为项目成交客户 补充。 24 24 24 3目标梳理 目标/目标下的问题 25 25 25 /09/09年下半年我们要努力将项目打造成年下半年我们要努力将项目打造成： 形象高形象高：打造区域办公物业标杆项目打造区域办公物业标杆项目 速度快速度快：开卖后三个月开卖后三个月实现不少于实现不少于1.8个个 亿的销售额亿的销售额 【目标【目标】 26 26 26 【目标下的问题【目标下的问题】 1.81.8个亿的销售额，个亿的销售额

28、， 约约1000010000平米，约平米，约100100套套 667667批上门批上门 写字楼市场的平均成单率：15% 8.15正式售楼处场12.31 148148批上门批上门/ /月月 7.30前，形象塑造及客户摸排7.3012.31，保证上门量？成单率？ 1.1.潜在客户群、客户区域、客户特潜在客户群、客户区域、客户特 征征的摸排，以指导后期推广及的摸排，以指导后期推广及 销售话术？销售话术？ 2.2.塑造形象，提升客户的项目价值塑造形象，提升客户的项目价值 感知，拔高价格预期，便于后期销感知，拔高价格预期，便于后期销 售逼定！售逼定！ 27 27 27 4策略出路 执行的总指导方针 28

29、 28 28 开卖前推广总原则开卖前推广总原则 写字楼销售经验值：新推出的写字楼，成交客户往往是 开卖前1至1个半月积累的客户，之前的客户往往会因时 间的拖延、项目新鲜感的丧失而流失！故建议，7.30日前 不必大张旗鼓推广，而主要以线下低成本营销，目的是 摸清客户属性，对以后推广产生指导作用即可； 7.307.30日前，低成本线下渠道拓展客户，摸清日前，低成本线下渠道拓展客户，摸清 客户属性，同时注重现场包装、户外及区域客户属性，同时注重现场包装、户外及区域 炒作，塑造高端形象；炒作，塑造高端形象；8.18.1日起，线上线下高日起，线上线下高 举高打，迅速启动市场，带动上门！举高打，迅速启动市

30、场，带动上门！ 29 29 29 形象铺垫形象铺垫/ /线下盘客期线下盘客期 第一阶段第一阶段 认筹认筹 开卖开卖 售楼处售楼处/ /样样 板房开放板房开放 1.81.8亿元销售目标亿元销售目标 约约1000010000平米；平米； 5 5个月，个月，667667批上门，要求批上门，要求133133批批/ /月月 高峰论坛高峰论坛 强势蓄客期强势蓄客期 第二阶段第二阶段 开盘旺销期开盘旺销期 第三阶段第三阶段 持续销售期持续销售期 第四阶段第四阶段 营销节点 蓄客要求 推广任务 形象塑造形象塑造/ /线下客户线下客户 摸排摸排 高举高打，线上线下全铺开，迅速建高举高打，线上线下全铺开，迅速建

31、立市场知晓度，启动客户上门立市场知晓度，启动客户上门 炒作热销，建炒作热销，建 立知名度立知名度 促销策略发布，刺促销策略发布，刺 激客户上门激客户上门 推广渠道 线下线下dmdm短信短信 活动活动 为主；线上鲁班路户为主；线上鲁班路户 外，江场三路灯杆旗、外，江场三路灯杆旗、 报纸报纸 网络软文炒作网络软文炒作 为辅；为辅； 线上：报广底板半版，线上：报广底板半版，8 8月月6 6日、日、1313日；日； 9 9月月4 4日，日，1111日、日、1818日、日、2525日、日、3030日；日； 电视，第一财经、电视，第一财经、今日房产今日房产9 9月月1818 日、日、2525日；日； 网络

32、，网络，9.19.159.19.15，通栏；，通栏； 线下：短信线下：短信 框架框架 友介友介 活动活动 电信账电信账 单单 dmdm； 营销节奏安排及开卖前渠道选择营销节奏安排及开卖前渠道选择 样板房开放样板房开放 30 30 30 5执行动作 渠道/展示/客户 31 31 31 传播动作传播动作 展示策略展示策略 现场逼定现场逼定 客户策略客户策略 有的放矢有的放矢 渠道选择渠道选择 阶段主题阶段主题 形象塑造形象塑造 【形象铺垫期【形象铺垫期】7.307.30日前重点营销任务日前重点营销任务 p项目形象渗透，区域价值（交通优势、项目形象渗透，区域价值（交通优势、 经济前景）炒作完成，增强

33、市场区域认经济前景）炒作完成，增强市场区域认 可度高；可度高； p线下客户拓展及客户摸排完成，形成线下客户拓展及客户摸排完成，形成 有效指导后期客户策略的依据；有效指导后期客户策略的依据； p样板房近分户模型设计方案确定并施样板房近分户模型设计方案确定并施 工；工； 32 32 32 传播动作传播动作- -区域价值炒作区域价值炒作/ /以以高峰论坛高峰论坛为主线为主线 报告连接20090608_祥腾财富广场_两个中心规划利好下上海闸北区市北产业园发展论坛.doc 邀请嘉宾：赵晓、陈劲松；邀请嘉宾：赵晓、陈劲松； 时间：时间：7 7月月3030日；日； 地点：大宁绿地酒店地点：大宁绿地酒店 参与

34、人员：闸北区政府、长三角各规划院领导、诚意客户、上海各大媒体；参与人员：闸北区政府、长三角各规划院领导、诚意客户、上海各大媒体； 媒体炒作：媒体炒作：7 7月月162330162330，搜房网，搜房网/ /新闻晨报新闻晨报/ /晚报，每周一篇软文炒作；晚报，每周一篇软文炒作； 8.18.88.18.8，搜房网，搜房网/ /新闻晨报新闻晨报/ /晚报软文转载演讲内容；晚报软文转载演讲内容； 炒作主题：市北面对前所未有的发展机遇炒作主题：市北面对前所未有的发展机遇/ /无与伦比的交通网络成就市北发展无与伦比的交通网络成就市北发展/ /赵晓为市赵晓为市 北经济把脉北经济把脉/ /市北办公物业升级趋势

35、市北办公物业升级趋势 33 33 33 传播传播/ /展示展示- -项目形象项目形象/ /户外、现场包装全出街，样板户外、现场包装全出街，样板 房设计确定、看楼通道（展示节点）选择完成房设计确定、看楼通道（展示节点）选择完成 户外及现场：户外及现场： 鲁班路广告：鲁班路广告：6 6月月2929日前出街；日前出街； 楼体：喷绘，蓝底白字，楼体：喷绘，蓝底白字，7 7月月6 6日全出街；日全出街； 江场三路道旗：江场三路道旗：t t时代时代+ +城市主轴，城市主轴，7 7月月7 7日出街；日出街； 现场包装完善；现场包装完善；7 7月月5 5日包装完成；日包装完成； 未来展示形象的工作：未来展示形

36、象的工作： 样板房及分户模型设计方案：样板房及分户模型设计方案：7 7月月1515日前确定，并日前确定，并 执行施工；执行施工； 看楼路线：看楼路线：7 7月月1515日，路线选择，包装建议；日，路线选择，包装建议； 楼顶霓虹灯：楼顶霓虹灯：7 7月月3030日前，确定安装位置及效果；日前，确定安装位置及效果； 34 34 34 客户摸排客户摸排- -锁定外围进城型客户，线下拓展城市外溢锁定外围进城型客户，线下拓展城市外溢 客户，边拓展边访谈，清晰把握项目客户属性客户，边拓展边访谈，清晰把握项目客户属性 针对宝山、江湾进城客户针对宝山、江湾进城客户 短信：短信：7 7月月3 3、1010、17

37、17、2424、3131日，每次日，每次1010万万 释放项目交通价值释放项目交通价值+ +项目形象项目形象+ +活动信息；活动信息； 商会：争取经商会：争取经“客户周生客户周生”在商会杂志刊物、或企业网在商会杂志刊物、或企业网 站上释放信息，站上释放信息，7 7月月7 7号前落实此事的可行性；号前落实此事的可行性； 友介：销售做好客户维护，约访客户上门；友介：销售做好客户维护，约访客户上门； dmdm直投：直投：7 7月月1010日，日，1010万份；万份； 挖掘城市外溢客户挖掘城市外溢客户 区域选择：淮海路、江苏路、区域选择：淮海路、江苏路、 火车站火车站 渠道选择：渠道选择：dmdm直投

38、，直投，7 7月月1717 日，日，1010万份；万份； 传播主题：交通价值传播主题：交通价值+5.4+5.4米米 loftloft； 35 35 35 传播动作传播动作 展示策略展示策略 现场逼定现场逼定 客户策略客户策略 有的放矢有的放矢 渠道选择渠道选择 阶段主题阶段主题 形象塑造形象塑造 【强势蓄客期【强势蓄客期】8.19.198.19.19重点营销任务重点营销任务 p在持续渗透交通价值的前提下，分阶在持续渗透交通价值的前提下，分阶 段渗透项目核心价值点：段渗透项目核心价值点：5.45.4米米loft+vrvloft+vrv 空调空调+p+r(45+p+r(45：1)1)停车；停车；

39、p线上全面、迅速启动客户上门；线上全面、迅速启动客户上门； p售楼处、板房、区域模型、售楼处、板房、区域模型、3d3d效果图、效果图、 看楼通道、认购物料全部到位；看楼通道、认购物料全部到位； 36 36 36 渠道铺排渠道铺排- -报纸报纸- -开卖前开卖前6 6次报广，建立知名度，横扫次报广，建立知名度，横扫 投资客及偶得客户投资客及偶得客户 8月6日，新闻晨 报底板半版，炒 作“城市主轴， 5a甲级写字楼” 8月13日，新闻 晨报底板整版， “地体一号线上的 5a甲级写字楼， 体验中心15日开 放” 9月4日，新闻晨报底板 半版，炒作“5.4米loft， 城市主轴上超实用办公 主义” 9

40、月11日，新闻晨报底板 整版，炒作“5.4米loft， 城市主轴上超实用办公 主义，9月19优惠登记倒 计时” 9月18日、30日，新 闻晨报底板整版，炒 作 “5.4米loft，城 市主轴5a品质办公空 间，10月1盛大公售” 37 37 37 p投放时间：投放时间： 8 8月月1 1日、日、7 7日、日、1414日、日、2121日、日、 2828日（周五）；每次日（周五）；每次1010万；万； 9 9月月4 4、1111、1818、2525日，每天日，每天1515万；万； 1 1、市北车主；、市北车主； 2 2、闸北工商企业主；、闸北工商企业主； 3 3、火车站、淮海路；、火车站、淮海路；

41、 4 4、市北工业园内客户；、市北工业园内客户； p投放客群：投放客群： p投放主题：投放主题：城市主轴城市主轴/ /地铁地铁1 1号线号线/5.4m/5.4m米米loft/loft/； 渠道铺排渠道铺排- -短信短信- -精准营销精准营销 38 38 38 p活动目的：走出去，活动目的：走出去，迅速增加客户积累量，建立市场知名度； 活动地点：活动地点：万达国际广场（五角场）/宝山某场所 活动时间：活动时间：8月21、22日； 活动物料：活动物料： 看楼车； 沙盘； 折页； 广告展板； 手拎袋； 小礼品，发放给意向购买者； 渠道铺排渠道铺排- -路演（暂定）路演（暂定） 39 39 39 渠道

42、铺排渠道铺排- -电视电视/ /网络网络/ /框架框架/dm/dm电信账单电信账单 线上：线上： 电视：电视：9 9月月1717、2424、3030日，日， 2 2期第一财经，期第一财经，1 1期今日房产；期今日房产； 网络：网络：9 9，19.1519.15；搜房网通栏；搜房网通栏； 针对客户：投资客、偶得客户；针对客户：投资客、偶得客户； 线下：线下： 框架：框架：9 9月月1515日日1010月月1 1日，宝山、火车站、日，宝山、火车站、 江湾、淮海路；江湾、淮海路； 电信账单：电信账单：9 9月月5 5日一次；日一次； 针对客户：小型物流公司；针对客户：小型物流公司； 40 40 40 销售物料销售物料- -