黄骅市房地产市场研究报告

1、黄骅市房地产市场研究报告 黄骅某地产项目市场研究报告目 录第一部分项目研究背景1.05第二部分黄骅市整体环境分析.07（一）黄骅市概况（二）人口环境未来三年的市场需求量（三）政府规划指标研究分析（四）政策环境研究分析（五）经济环境分析（六）综述第三部分 房地产总体市场调研分析20（一）黄骅市房地产市场概况（二）黄骅市房地产市场总体发展态势（三）典型楼盘分析（四）综述第四部分 文脉分析50（一）历史文脉分析（二）居住文脉分析（三）消费文脉分析（四）综述第五部分 消费者市场研究分析55（一）消费主力特征分析（二）购房者的消费心理分析（三）影响消费者购房的主要因素（四）住宅档次类别的各消费群体分析（

2、五）综述第六部分 项目地块分析67（一）项目地概况（二）项目地周边配套状况第七部分 调研结论及开发建议75（一）项目地地产因子分析（二）项目优势分析（三）项目劣势分析（四）项目机会分析（五）项目威胁分析（六）综述了解黄骅市房地产市场的整体状况及发展变动趋势；了解黄骅市房地产市场产品设计、物业类型及价格的发展趋势；了解黄骅市住宅物业市场的分布现状及客户群的构成情况；了解黄骅市的整体规划发展；掌握本项目所处地块的基本特征；掌握本项目周边房地产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；明确项目与周边主要竞争楼盘以及其他区域的优势、劣势所在；掌握目标客户及业内专业人士对项目的初步认识；明确项目构建优势的市场

3、机会及企业机会；提出项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等）的思路。1、黄骅市概况黄骅市位于河北省东南部，临渤海、靠京津，处于“环渤海”与“环京津”的“双环”枢纽地带。城市辖区总面积1803平方公里，人口约41万。其中黄骅市城区面积18平方公里，城区人口约12万人。辖9个乡镇，327个行政村，3个街道办事处和一个开发区；黄骅市历史悠久，自然资源丰富，全市共有耕地面积94万亩，未利用土地54万亩。海岸线长约65公里，为我国四大海盐生产基地之一，其地下石油、天然气、地热资源丰富；黄骅市政基础建设日益完善，累计投资13亿元用于城市建设，城市绿化面积达到111万平方米，市区人均住房面积

4、达到28平方米，并形成了以四区（骅西新区、骅东区、骅中区、经济技术开发区）为主体的城市格局。 黄骅市周边的南大港管理区、沧州临港经济开发区、沧州黄骅港口与黄骅市形成了地域经济组合，这也为黄骅市带来了巨大的城市发展潜力，经济实力的发展强大、市区人口流动的加大等，这些都带动了黄骅市区房地产的急速发展。黄骅市区位图 黄骅市行政中心（以上图片展示黄骅市位于河北省东南部，处于“环渤海”与“环京津”的“双环”枢纽地带，地理位置优越。）黄骅市城区规划发展方向：适当向东、向北拓展城市建设状况：城市建设整体定位：力争经过几年努力，构筑起现代化滨海中等城市的雏形；城市建设功能定位：把黄骅市建成区域性经济、文化、教

5、育、商贸服务中心；黄骅市境内形成了完整的公路、铁路、海上运输体系。海防公路、205国道（山海关到广州）和307国道（歧口到银川）纵横贯通黄骅市全境，石港高速公路；铁路运输由黄沧（黄骅到沧州市）地方铁路与京沪线接轨，朔黄铁路即西煤东运铁路通道，全长820公里；石黄高速公路沧州市至黄骅港段（沧黄高速公路），是河北省“十五”期间的重点建设项目之一，路线全长93.585公里，2006年12月将全线建成通车；津汕高速公路路线起点河北省黄骅市桃园村的冀津交界处，沿线经子牙新河、南大港农场、黄骅市规划区、307国道、沧黄铁路、朔黄铁路、石黄高速公路、省道武港线至海兴县辛集刘王庄附近。路线全长68644公里，

6、建设标准为双向四车道，全封闭、全立交高速公路，路基宽28米，桥涵与路基同宽。分析：近两年，黄骅市在城市建设方面加大投资力度，路网的建设、市政配套的完善、环境的优化、重点工程的开工建设，使黄骅市的投资环境得到了较大的改善，城市建设的加快推动了房地产业的发展，使2006年的黄骅市房地产市场需求空间加大。同时，作为连接沧州市和沧州港的重要通道，沧黄高速公路的建设，充分发挥了沧州港这一北方新兴港口在环渤海经济圈中的前沿作用，使之成为黄骅市城市发展和临海工业的重要依托，进而带动黄骅市乃至全省中南部地区的社会、经济的快速发展，都具有十分重要的意义。黄骅市城市广场2、人口环境未来三年的市场需求量2005年年

7、底人口主要统计指标总人数12万人总户数37500户每户家庭人口3.2人/户从黄骅市总体人口环境来看，整个黄骅市人口基数相对偏小，在12万左右，仅黄骅市区本地居民的居住需求量相对有限。计算依据：目前，黄骅市区有12万人左右，人均住房面积有28平方米，按照现有国家小康居住面积35平方米的标准，黄骅市还需要80余万平方米的住房面积，随着近年来黄骅市经济的发展，大量外来企业在黄骅的投资落户使得外来人口的快速增加，就现状而言，还需要大面积的住宅开发来满足市场需求。综合人口因素的分析，未来三年黄骅市还需要大量的居住面积，就本项目而言，具有较大的开发空间，项目的目标客户群应着眼于市区，放眼于市区周边在内的高

8、等消费人群。3、政府规划指标研究分析黄骅市2006年全市经济规划指标如下：综合经济实力进一步增强。2005年gdp完成80.7亿元，是2000年的1.6倍；财政收入完成5.13亿元，是2000年的1.9倍；2006年计划地区生产总值年均增长15%，全部财政收入年均增长20%；经济结构明显优化。三大产业比重调整为9：48.8：42.2，工业形成五金制造、资源化工、塑料模具三大产业集群，成为重要的制造业基地；农业形成以冬枣标准化生产、多样化加工、品牌化销售为一体的龙型产业格局，成为著名的“中国冬枣之乡”，服务业形成辐射周边地区的大商贸、大流通格局，成为区域性服务中心；临港经济板块凸起。仓储物流、能

9、源开发、装备制造等产业兴起，初步形成与临港区域相融合、与天津滨海新区相对接，具有黄骅市特色临港产业体系；2004年，农民人均纯收入3288元，增长13.1%，为历年来最高。城镇居民人均可支配收入6861元，增长6.1%。城乡居民人均储蓄存款余额9126元，2006年计划城镇居民人均可支配收入、农民人居纯收入年均增长9%和7%，社会消费品零售总额年均增长15%，城镇最低生活保障率达到100%。4、政策环境研究分析4.1货币政策的影响中国人民银行将根据市场发育状况和经济金融形势，适时调整汇率浮动区间；对人民币汇率进行管理和调节，维护人民币汇率的正常浮动，保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定，

10、促进国际收支基本平衡，维护宏观经济和金融市场的稳定；对房地产的融资、银行贷款、资金链产生较大影响。4.2国家金融政策的影响2005年3月份，央行取消房贷优惠政策，提高5年以上房贷利率；2005年3月26日国务院发布“稳定房价的通知”，国家出台一系列政策和措施具有很强的针对性和指导性，房地产市场在宏观调控政策的影响下趋于理性和冷静，整个市场观望气氛浓厚；2006年1月1日“放贷利率上调”；中国人民银行又出台政策“将现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍”实为提高住房贷款利率，并建议“提高最低首付比例”；2006年4月28日

11、，中国人民银行上调利率0.27%，这将对目前过热的房地产业起到了一定的抑制作用；中国人民银行出台“调高存贷款基准利率”政策，使购房者采取一次性付款的增多；同时，还出现部分提前还贷款的现象，给房地产发展带来一定的影响。4.3房改政策的影响国家严格实行了土地管理制度，禁止土地以协议方式转让，必须实行“招、拍、挂”，这一政策必然导致土地价格的上涨；随着国家对集资建房的严格控制，集资建房现象将逐渐减少；2006年初，国务院下发通知，严格控制耕地转化为建设用地，这一政策必将使房地产市场的竞争更加激烈。4.4对黄骅市场的影响2006年国家严格限制耕地转换为建设用地，在一定程度上加快了黄骅市旧城改造的进度；

12、黄骅市对城市建设实施的一系列优惠政策会在一定程度上减少项目的开发难度，增强开发商的信心；黄骅市场目前在支付购房房款时相当部分采用一次性付款方式，影响不大； 黄骅市房价整体水平偏低，贷款利息的上涨不会冲击过大； 在一定程度上不会影响消费者的购房计划。5、经济环境分析2005年黄骅市主要经济指标完成情况，全市完成地区生产总值71.59亿元，同比增长17.1%，其中：第一产业完成增加值7.73亿元，同比增长8.4%；第二产业完成增加值34.19亿元，同比增长22.1%；第三产业完成增加值29.87亿元，同比增长12.9%。2005年黄骅市全部财政收入完成5.13亿元，同比增长34.2%，财政收入占g

13、dp比重为7.2%；全社会固定资产投资完成31.6亿元，同比增长872.6%；2005年全市财政收支情况，全年完成财政收入5.13亿元，占年初预算的120.7%，同比增长34.2%。其中，一般预算收入2.09亿元，同比增长35%。完成预算支出36543万元，同比增长28.6%。其中：基本建设支出1506万元，同比增长23%；教育支出8790万元，同比增长15.2%；农业支出3603万元，同比增长12.4%；抚恤和社保支出2215万元，同比增长21.6%。2005年直接利用外资761万美元，同比增长 97%；引进省外资金8.5亿元，同比增长104%；出口创汇6400万美元，同比增长23.3%。2

14、006年政府工作目标经济和社会发展的主要预期目标是：完成地区生产总值82.3亿元，增长15%；全部财政收入完成5.9亿元，增长15%；全社会固定资产投资37.9亿元，增长20%；农民人均纯收入增长6%，城镇居民人均可支配收入增长8%。小结 以上为影响房地产发展的主要因素，从以上数据可以看出： a、黄骅市经济正向良好的方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于日常消费性的支出在不断增加的同时，对住房的需求增加，用于提高生活品质、追求高档住宅也日益成为支出的重要组成部分； b、城镇人均可支配收入增长8%，反映消费者的消费力逐年增强，具体到住宅要求市场上提供档次较高、配套完善的

15、物业类型； c、招商引资带动了黄骅市经济的快速增长，刺激了房地产业的发展。6、综述附：沧州临港经济开发区简介 沧州临港经济技术开发区（简称开发区）成立于二零零三年五月，是经河北省人民政府批准建立的具有独立区域和行政管理职能的省级开发区，行政隶属河北省沧州市人民政府（1988年被国务院批准的沿海开放城市）。 开发区前身是中捷友谊农场。是一个国际合作型大型农垦企业，直属河北省农垦局。五十年的建设发展，经济总量和运行质量位居全国2000多个农垦企业前茅，已成为“全国工厂化农业示范农场”，并且实现了由农场向开发区体制的历史转变。 开发区总面积268平方公里（40万亩），耕地10万亩，人口4.2万人，下

16、辖企业百余家，已实现以农业为基础、工业为主导、农工商综合经营的经济格局，年产值35亿元，财政收入2.2亿元。有两大企业集团：中捷石油化工集团和河北捷虹颜料化工集团；两大农业园区：农业高新技术园区、和水产高新技术园区；四个一体化产业：奶牛养殖乳品加工产业化、葡萄种植与酿酒产业化、造纸和速生林产业化、良种繁殖和推广产业化； 河北省政府沧州市政府已把开发区明确作为河北省和沧州经济新的战略增长极地区，沧州已完成经济从大运河走向渤海湾的规划部署，以开发区为中心的新城市。 开发区正在实施“城市兴区、工业强区、生态立区”的开放发展战略。 沧州南大港管理区简介沧州市南大港管理区， 1978年到2002年的20

17、多年间，国内生产总值增长了37倍，人均国内生产总值9000元，全部财政收入达5100万元，基本实现小康社会。南大港管理区前身为省属大型农工商联合企业南大港农场,属环渤海、环京津经济区。辖区总面积294平方公里，耕地面积13.4万亩，并有1.6万公顷省级南大港湿地和鸟类自然保护区，人口4.3万人，职工近1.5万人。2003年7月，经省委、省政府批准，南大港农场改建为沧州市南大港管理区。 结论：沧州南大港管理区与沧州临港经济开发区的改革与发展，该两区的工业、农业的发展，促进了当地的经济发展水平，人民的经济收入水平日益提高，加之黄骅市区距离该两地的路程为10公里左右，黄骅市区的环境建设逐渐加大，很大

18、程度吸引了黄骅市区周边具有消费能力的群体，在此置业居住。就此2006年将来，该两区的经济发展，将继续加大黄骅市房地产的建设。一、黄骅市房地产市场概况1、开发现状2、前景方面二、黄骅市房地产市场总体发展态势发展态势一、市场发展迅猛发展态势二、稳定增长的市场购买力1、 从商品房的销售趋势看，房地产开发出现的高潮是积极的、健康的。当前，房地产产品销售的主流是住宅，销售对象的主流是个人，购房者的目的是满足于居住、满足于住房条件的改善，而不是用来投资收益，因而也不会存在投机炒作行为，房地产开发也就失去了产生价格与价值严重背离的过热现象的基本条件。2、造成需求旺盛的主要原因：第一、随着近几年黄骅市经济的不

19、断发展，招商引资力度的不断加大，外来企业的加入，增加了该市的人口流动量及具有较高的购买力外来经商的企业家、外来高收入的务工人员等，在黄骅市购置住房；第二、黄骅市县城周边富裕城镇（两大农场）的居民为了体现大都市的感觉或者是为子女就学购置房屋；第三、消费者为改善居住需求选择购置新房；第四、随着城区人口的不断增加，需要结婚购房的青年人购置商品房；以上诸多原因导致了对住房面积的需求增加，同时也促使黄骅市房地产市场逐渐升温。小结：黄骅市位于河北省东南部，处于“环渤海”与“环京津”的“双环”枢纽地带，地理位置优越，这种情况很大地带动了黄骅市整体经济的快速发展，同而在很大程度上也推动了黄骅市房地产业的发展；

20、黄骅市房地产市场正处于发展阶段，大部分产品采用地暖采暖（部分产品利用地热资源），部分产品出现错层、外飘窗设计；个别项目开始采用新型建筑材料（如cl建筑体系等）。但从整体来看，楼盘的产品品质、整体规划、景观设计、物业管理等方面还不成熟。 经过几年的发展，黄骅市房地产业将呈现以下几种态势：产品设计上要求新颖、美观具有人性化等特点；项目产品较合理的小区整体规划和景观设计；节能环保的新材料及新技术的广泛应用；小区物业管理有初始化发展到成熟化；受市场需求及政府引导，加之国家对住宅用地的严格审批，黄骅市的物业类型有低密度的多层建筑转向多样化发展（小高层）。三、典型楼盘分析3.1典型楼盘鑫怡佳苑1、基本资料

21、项目地址：信誉大街与文化路交口开发商：黄骅市金宝置业有限责任公司代理商：黄骅市房产局房地产开发公司设计院：沧州建筑设计院项目主题：闹市中一方净土规划占地面积：2.73万其他规划用地：0.91万建筑面积：43096容积率：1.57建筑密度：29.2%绿地率：30.06%总户数：366户车库：192个停车位：110个住宅产权：50年物业费：0.4元/月/平方米2、规划与配套社区规划为7栋多层、3栋小高层（12f），紧邻信誉大街（二车道）、人民公园户型面积：面积区间：40160平方米（40、51、78、92、100、120、132、141、152、160）小高层：140平米、160平米主力户型：三室

22、两厅3、销售情况销售进度：销售率约70%销售价格一层二层三层四层五层1818元/平方米1918元/平方米1908元/平方米1788元/平方米1738元/平方米车库：层高2.5米，1200元/平方米付款方式：一次性付款优惠2.5%分期付款，签合同时付60%，封顶时付30%，交房时付10%按揭贷款，首付30%，贷款期限30年。4、施工进度出地面3f4f5、交房标准1、窗户：外飘窗设计，断桥隔热优质铝合金窗，中空玻璃（阳台为普通玻璃）；2、入户门：名牌防盗门；单元门：防盗对讲门；车户门：远红外线自动遥控卷帘车库门；3、厨房：地板砖，上下水齐全，不配备洗菜盆；4、卫生间：地板砖，上下水齐全，不配备卫生

23、洁具；5、墙面：白墙落地；6、地面：水泥平面；7、供电系统：优质电线电料，单户设置电表，白炽灯单设空调线路及专业插座，预留电扇吊钩；8、供暖系统：热源为地热，地板采暖；9、电视系统：预留有线电视接口；10、通讯系统：预留电话线路接口，宽带网入户；11、供气系统：天然气管道入户；12、供水系统：小区设净化水设备，为小区居民提供有偿送水服务；13、每户安装优质太阳能（赠送）。6、项目优劣势分析项目优势位于市中心，地理位置优越；项目紧邻黄骅市人民公园，周边自然景观较好；周边市政配套较为完善；采用cl建筑体系、断桥铝合金窗，提升楼盘品质。项目劣势部分户型设计较不合理；紧邻信誉大街，交通不通畅。广信颐园

24、1、基本资料项目位置：北环路与西环路交口西行400米开发商：黄骅市广信房地产开发公司 黄骅市广厦房地产开发公司承建商：广信建设集团有限公司物业管理公司：广信物业管理公司建筑设计：天津大学建筑设计院居住用地面积：8.3万总建筑面积：85152.3绿化率：39% 容积率：1.003总户数：659户停车位：300个居住人数：2109人户均人数：3.2人2、社区规划与配套19栋5.5f，3栋12f小高层3、销售情况项目、期已售完销售面积：户型面积区间：54.19214.7户型面积：四室三厅两卫、四室两厅两卫、三室两厅一卫、三室一厅一卫。销售价格最高价1590元/平方米均价1536元/平方米4、施工进度

25、主体封顶5、交房标准窗户：塑钢窗，中空玻璃；入户门：名牌防盗门；单元门：防盗对讲门；厨房、卫生间：瓷砖到顶，做防水处理，上下水齐全；墙面：白墙落地；地面：瓷砖铺地；供暖系统：热源为地热，地板采暖；电视系统：预留有线电视接口；通讯系统：预留电话线路接口，宽带网入户；供气系统：天然气管道入户。6、项目优劣势分析项目优势：规模较大，容易聚集人气，且周边住宅社区较多，日后居住氛围浓厚；项目紧邻西外环，周边自然环境优雅，适于居住；紧邻是第三中学，子女就学方便；项目地周边道路平整宽阔，交通顺畅。项目劣势：目前周边配套市政配套不完善。名人花园1、基本资料项目位置：黄骅市205国道西侧一建对面开发商：沧州市名

26、人房地产有限公司占地面积：3.7公顷总建面积：57720其中公建面积6992，住宅面积50728容积率：1.56绿化率：56%建筑密度：31.1%总户数：400余户供暖方式：地热采暖（目前一期采用锅炉燃烧供暖）2、规划与配套整个社区规划10栋多层（5+1）住宅，其中一期开发5栋，二期开发3栋，三期开发2栋，目前一期已入住，二期主体封顶，三期待建，社区内部无明显景观设计，自身配套较少。3、销售情况一期均价：1520元/平方米二期均价：1550元/平方米二、三层1596元/平方米，五层1500元/平方米车库价格：1200元/平方米，35万元/个（一层）付款方式：按揭贷款，首付20%，贷款期限30年

27、户型区间：47250.69平方米，其中一期开发以大面积户型为主，二期开发以中小面积户型为主（80141平方米）4、施工进度一期已入住，二期主体封顶，目前为内部装修阶段5、交房标准窗户：塑钢窗，中空玻璃；入户门：名牌防盗门；单元门：防盗保温可视对讲门；车库门：红外线遥控自动门；厨房、卫生间：瓷砖到顶，做防水处理；墙面：白色耐水腻子找平；地面：厨房、卫生间，高级防滑瓷砖，其他水泥砂浆压光；外立面：一层为蘑菇石，二层以上为浅粉色瓷砖；供水系统：24小时供水；供暖系统：热源为地热，地板采暖；电视系统：预留有线电视接口；通讯系统：预留电话线路接口，宽带网入户；供气系统：天然气管道入户；保安系统：24小时

28、保安巡逻、电子巡逻、周边防护。6、项目优劣势分析项目优势：紧邻307、205国道及黄骅市汽车站，交通便利；紧邻市二中、春雷幼儿园、实验小学，子女就学方便；户型结构设计合理，错层结构及南向客厅在黄骅市设计超前；小区周边市政配套完善。项目劣势：小区景观绿化及配套较少，降低了楼盘的档次；户型面积偏大。中国名人高尔夫别墅1、基本资料投资商：中国名人高尔夫俱乐部 开发商：中国房地产（黄骅）开发公司园林景观设计：香港雅居园艺设计公司物业公司：香港宏景国际物业管理公司施工单位：中国航空港建设有限公司首期占地面积：227.25亩建筑面积：102400平方米其中：公建建筑面积5400平方米；别墅建筑面积5000

29、平方米；花园洋房建筑面积92000平方米容积率：0.676绿化率：51%建筑风格：纯北美乡村风格、西班牙式、法式等街区风格：不同的组团有温哥华、塞纳河畔、纳帕溪谷、地中海等不同的建筑街区。2、规划与配套项目分三期开发，其中一期开发49栋，以别墅和花园洋房为主要物业类型；一期规划别墅10栋（23层），别墅带电梯，规划花园洋房39栋（4层），整个社区被水系围绕，一期分为三个组团，由北向南依此开发。社区配套：小区设有幼儿园，标准高尔夫球场两个；现代化配置系统：每栋别墅安置控制器作为别墅群中的智能点，互联成网络综合管理系统，具有保安功能和控制功能。保安与安全防范系统：形成周边防范、保安监控与可视对讲与

30、家庭报警三层立体安防体系，确保人身安全与财产安全。全数字化宽带网络系统：提供800m的宽带，快速、简捷、安全的传递数据，遨游世界。提供cat及相应设备，且含双车位的车库。供热系统：地热水资源，1500米深的地热温泉，24小时热水洗浴。引进德国先进技术利用地热水资源，安置冷热转换装置，无须煤、电等能源消耗。3、销售情况户型种类：推出58种户型，满足不同品位要求，每款占地分别是2、3、4、5亩。别墅面积区间：160-1000平方米销售价格：5000元-12000元/平方米花园洋房面积区间：90240平方米销售均价：1550元/平方米，最高价：1600元/平方米（预计）4、施工进度放线结束，未开工建

31、设5、交房标准装修标准：毛坯房供暖方式：地板（地热井）辐射采暖6、项目优劣势分析项目优势项目规模较大，小区内部配套齐全；项目主要物业类型为花园洋房、别墅，建筑密度较低，产品档次较高；社区整体规划超前，园林景观及水系设计较好。项目劣势距离黄骅市中心相对较远；周边市政配套不够完善。景泰都市丽景1、基本资料项目地址：建设大街以东，205国道以西，规划路以北开发商：唐山市景泰房地产开发有限公司设计院：北京华咨设计院物业公司：黄骅市兴达物业管理有限公司项目主题：品味丽景生活彰显尊贵人生占地面积：82.5亩建筑面积：60000平方米容积率：1.09总户数：480余户2、规划与配套整个社区规划为15栋多层住

32、宅，其中一期6栋，二期9栋。建筑整体布局围绕中心主题花园，组团绿地横向排列，总体轮廓层次清晰，错落有致。社区配套：社区服务中心、中心主题花园、儿童乐园、健身广场等。3、销售情况销售进度：一期销售约96%，二期未开盘销售价格最高价：1650元/平方米最低价：1480元/平方米均价：1568元/平方米车库价格：1200元/平方米储藏间：1000元/平方米4、施工进度部分主体封顶5、交房标准窗户：塑钢窗，中空玻璃，外飘窗设计；入户门：防盗门；单元门：楼宇对讲门；外墙：采取内保温措施；室内部分：毛坯；供暖系统：分户燃气锅炉；电视系统：预留有线电视接口；通讯系统：预留电话线路接口，宽带网入户；供气系统：

33、天然气管道入户。6、项目优劣势分析项目优势：社区规模较大，居住人口较多，人气较旺；位于城市北部，是政府重点发展方向，升值潜力大；紧邻城市主干道（建设大街、205国道），交通便利；海鲜城二期的动工，附近的商业氛围将逐渐形成；社区配套小商业为业主日常的生活提供了便利的服务。项目劣势：紧邻205国道，车辆较多，危险性较大；社区南北两侧均为批发市场，人流量较大，人口嘈杂；目前项目距离市中心相对较远，周边市政配套不够完善。附：黄骅市集资建房或合作建房一览表名称捷馨苑小区长芦沧盐新区（二期）电力众诚家园位置西环路与渤海路交口西环路与渤海路交口南行300米北环路与西环路交口单位香港和中捷石化集团沧盐集团黄骅

34、市电力局均价1400元/平米1350元/平米1300元/平米栋数7栋6栋23栋3.2产品配套特点新开工项目的硬件环境开始有较大提高；物业管理水平有所提高，物业管理费用（部分项目）现基本为（0.3元 /平方米/月左右）。3.3产品风格及物业类型特点欧式（占大部分）及现代的建筑风格逐渐占有了黄骅市建筑市场；产品物业类型往往还较单一，少量住宅项目规划有小高层。3.4结论竞争仍未白热化，利润空间较大；未进入大盘时代，无论是小区的规模、档次、物业管理均处于一般水平。四、综述一、历史文脉分析黄骅市历史悠久，大约在7000年前就有人类在这里繁衍生息；秦二十六年（公元前221年）在今黄骅市羊二庄乡置柳县。柳县

35、是秦推行郡县制首批置县之一。秦二十九年秦始皇为求长生之药，曾派500名童男和500名童女渡海到蓬莱，入海前经过柳县；1938年建立新海县，1943年由新海县与青城县合并为新青县；1945年，为纪念抗日战争牺牲于县内的黄骅市（原115师教导六旅副旅长兼冀鲁边军区副司令员）烈士黄骅而易名黄骅县；1989年撤县建市；二、居住文脉分析黄骅市作为一个历史悠久的城市，有着深厚的历史积淀；绝大多数楼盘采用地暖供暖，受当地特殊地质条件的影响，部分楼盘采用地热供暖；近几十年来，人们日常居住的房屋也悄悄发生了演变，由平房、家属院转变到现在的多层楼房；随着人们生活水平的日益提高，人们对于住宅的居住要求也开始向着舒适

36、化、高档化发展。对于房屋的格局、功能等有了更高的要求，对复式结构的认可，并出现部分错层设计，在满足居住的基本要求上，开始要求设计新颖、美观大方、健康住宅等特点。三、消费文脉分析通过与其他城市的对比，可以看到前几年黄骅市的经济发展比较落后，人们的生活消费水平基本上还是以满足衣食住行等基本条件为主；随着近几年黄骅市各项事业的蓬勃发展，人们消费水平的日益提高。消费也开始转向品牌化、购物商场化、日用商品超市化等方向发展，进入重质轻量的理性消费阶段，但消费观念仍旧相对保守；以上信息表明：黄骅市经济在快速发展的同时，推动了城市现代化建设的进程，居民消费、购买力的增强，进一步推动了房地产业的发展。四、综述一

37、、消费主力的特征分析二、购房者的消费心理分析消费者购房所能承受的房价消费者年龄结构分析家庭月收入情况分析了解房地产信息的主要途径消费者购房面积选择分析对户型的具体要求三、影响消费者购房的主要因素购房时所关注的重要因素对小区物业管理的具体要求四、住宅档次类别的各消费群体分析黄骅市不同档次住宅的消费群体展示：高档（如：中捷高尔夫别墅、西湖别墅）在当地经商的商人、私企业主、高收入的公务员，该消费群体的家庭经济收入水平较高，处于黄骅市的上流社会，讲究身份形象展现，屈荣心较强、攀比心严重，这类消费群体经济收入输入较快、较高等特点，在与人际交往中，消费输出亦较高；在居住上讲究高景观规划、高物业管理、齐全配

38、套的高等住宅小区；中档（如：鑫怡佳苑、景泰?都市丽景）私企业主及个体户、中等收入的公务员、周边的富裕居民、置换房者，这类群体不及高收入人群经济输入，在消费输出上也较为少，在需求住宅上讲究配套齐全、住房实用性等的住宅小区； 五、综述附：北京交通大学华北学院图按照学校发展建设规划，在校生规模为1万1.2万人，拥有一支100人、聘期一学年以上，相对固定的教师队伍；一期投资3个多亿，2007年下半年完成，建设校舍12万多平方米；二期到2008年建设校舍面积达到25万多平方米；在学校的专业设置上，首先是依托北京交通大学优秀的资源和特色，如通讯、运输、经济管理、机械土木等这些北交大突出和领先的学科，要办相

39、关的专业；同时还要结合华北地区，特别是黄骅市的经济发展情况，立足于当地的经济发展和社会发展，增设一些新的专业，比如适应黄骅市经济特色的汽车、模具、化工、煤炭等专业。结合地区经济发展的需要来培养实用型人才。结论：本项目临北京交通大学华北学院，将来在校生达到1.2万人，高校教师将成为本项目住宅的主力购买者。项目地概况项目地现状地块一 地块二 地块三一、主要交通干道北环路现状南邻北环路，该路是四车道（宽50米），是城市的重要交通干线通畅的北环路，为本项目的开发建设带来便利及对消费者的强大吸引力，易构成强盛市场冲击氛围二、项目地周边配套状况1.1人文、教育环境黄骅市电视大学项目周边的黄骅电视大学在职的

40、高收入教职工，也将会成为本项目的一大购买群体黄骅市第三中学黄骅市第三中学紧邻项目地，为本案提供了良好的科教氛围，同时学校教职工也将成为项目的重要目标客户群1.2商业、餐饮情况银海美食城该项目周边的银海美食城，为黄骅市一大餐饮场所，使得该区域具有浓厚的休闲娱乐氛围1.3市政机构黄骅市林业局 黄骅市报社项目周边较多的国家事业机关单位，公务员也将成为该项目的一大消费群体之一1.4医疗服务育康医院项目紧邻的医院，为消费者提供了就医方便，解决了小区居民就医难的问题小结：以上情况表明，该项目在市场上具有较大的买方市场，更加确定了该项目的可行性。一、项目地地产因子分析所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的

41、适宜建造某种建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。通过对该项目地地块环境考察，可以看出，该地块具有以下特色：地块位于黄骅市西北方向，是政府重点规划的区域，是适应未来城市发展及住宅集中的优质地块；北环路及西外环路是该城市的两条主要交通干线，周边地块发展潜力巨大；地块北部及北环路两侧为政府规划的公共绿化、城市教育、居民居住、绿化防护、商业等等用地，为居民提供了休闲、娱乐、教育、居住生态化的场所；地块毗邻西外环路、北环，交通方便较为突出；地块周边及东侧规划有大量的商业用地，该区域将是未来黄骅市的商业中心，商业氛围浓厚；地块周边尤其东

42、侧、南侧1公里内市政配套较完善，居住氛围良好；地块周边交通顺畅，多条线路（3路、8路）可达项目地，出行较便捷；以上就是本项目地块作为住宅用地所具备的地产因子。二、项目优势分析s项目占地规模较大，较容易形成成熟社区；位于城市西北区域，市政府重点规划发展方向，升值潜力巨大；地块较为平整，有利于后期整体规划，紧邻北环路，有较好的发展前景；周边在建项目（广信颐园、电力众诚家园等）陆续增多，该区域居住氛围将来会非常浓厚；本项目贯穿有生态之河流，北侧为庞大的生态防护林及规划中的休闲公园，优越的自然环境，为居民提供了良好的栖息之地；规划中的北京交通大学华北学院紧临项目地，周边教育文化氛围较好；地块毗邻西外环

43、、北环路，出行较为便利。三、项目劣势分析w地块被规划路分为南北部分，使得本项目的整体规划难度加大；目前项目地周边市政配套（商业配套）不够完善，居住氛围较淡；贯穿项目地块的一条南北向水系，在发生自然灾害时，亦会给本案带来一定的负面影响。四、项目机会分析o宏观市场整体向好，住宅物业正处于快速升温阶段，有效需求空间较大；黄骅市房地产业整体发展趋势较好，使本项目的发展具备良好的共生环境；北环路西段的改造完成，有效地改变了周边的居住环境，同时吸引了更多消费者的关注；黄骅市招商引资力度的加大、沧州港的大力建设，为黄骅市房地产市场的发展提供了很大的支持；京沪高速铁路、朔黄铁路的规划建设、环渤海经济圈的确定，

44、推动黄骅市经济的发展同时，刺激了房地产业的发展；位于政府重点规划区域，项目地周边规划中的公共绿地用地及待建的北京交通大学华北学院，将给项目带来较大的发展空间；该区域暂时无大规模、高档次、高品质的竞争楼盘；项目东南方向为黄骅市的市政办公集中区，地段的增值潜力巨大。五、项目威胁分析t黄骅市城区本地人口基数较小，这将给本项目的销售工作带来一定的难度；国家七部委出台的“国八条”，对房地产市场影响较大；金融政策的相关调整，对信贷的限制，也对房地产市场造成一定的影响；中国人民银行最新上调个人住房贷款利率政策对房地产市场产生很大的冲击，对本项目形成一定的影响；项目周边在建、待建项目将会对本案形成一定威胁；

45、目前黄骅市场上还存在较多的单位集资建房，对商品房的销售带来一定压力。六、综述从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较分析，本案机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目相关的各种资源，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产出比”，追求产品供给需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。综上所述，本案虽有一些不利因素，但总的来说，具有极为突出的优势，通过周密分析，严格论证，赋予准确的市场定位，并化解某些不利因素，一定能使该项目成为黄骅市的一个物业典范，并兑现最大化开发利润。就项目开发建议如下：鉴于项目占地规

46、模较大，开发周期较长，且黄骅市人口基数较小，短时期内市场消化压力较大，建议本案的开发周期分为八十期为宜；目前黄骅市场上单位集资建房较多，商品房销售压力加大，建议本案以低价入市，采用低开高走的销售策略；根据市场上提供的物业类型及未来城市发展趋势，建议本项目一期建设以多层为主，并根据市场发展，后期建设小高层住宅，在临近湖面的区域以别墅、花园洋房为主的物业；目前黄骅市场上整体产品品质相对较低，同时也出现了优设计、高配置的社区，鉴于本项目的区位及规模优势，建议本案产品走高端路线，突破现有的住宅产品模式，在提高产品设计的基础上，重点做好社区的整体景观规划，至少使本项目在35年内不落伍；利用好现有地块的自然景观资源、教育资源（北京交通大学华北学院）、地热资源和便捷的道路资源，营造独特的项目优势；借助项目地周边的水系并作为本案的独特卖点，建议对其水系做出整体规划；结合市场销售情况，建议本案户型面积以90135平方米的户型为主，适当建设130150平方米及少量跃层的户型；从消费市场反映情况来看，认同北客厅设计的消费者占相当部分，但目前消费市场正趋于理性，建议本项目客厅设计以南客厅为主，设计适当的错层户型；鉴于市场上使用cl建筑体系的项目较受消费者认可，建议本案适当使用cl建筑体系；建议本项目在产品外立面设计上以鲜明色调为主，做到简洁明快；