房地产估价课件第五章 收益法

1、2008.1第五章 收益法1 第五章第五章 收益法收益法 第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理 第二节第二节 房地产纯收益的求取房地产纯收益的求取 第三节第三节 资本化率的确定资本化率的确定 第四节第四节 收益法的具体运用收益法的具体运用 第五节第五节 收益法的派生方法收益法的派生方法 2008.1第五章 收益法2 第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理 一、一、收益法的概念与基本公式收益法的概念与基本公式 二、二、收益法的理论依据收益法的理论依据 三、三、收益法的适用范围与适用条件收益法的适用范围与适用条件 四、四、收益法的优点与不足收益法的优点与不足 五、五、收益法的操作

2、步骤收益法的操作步骤 六、六、运用收益法评估房地产需要注意的几个运用收益法评估房地产需要注意的几个 问题问题 2008.1第五章 收益法3 一、收益法的概念与基本公式一、收益法的概念与基本公式 1. 收益法的概念收益法的概念 2. 收益法的基本公式收益法的基本公式 2008.1第五章 收益法4 1.收益法的概念收益法的概念 收益法是收益还原法的简称，又称为收入资收益法是收益还原法的简称，又称为收入资 本化法或收益现值法。在收益法用于土地估价时，本化法或收益现值法。在收益法用于土地估价时， 一般又称为地租资本化法。一般又称为地租资本化法。 收益法的计算原理是运用适当的还原利率，将收益法的计算原理

3、是运用适当的还原利率，将 房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原， 从而确定房地产价格。通过收益法确定的房地产从而确定房地产价格。通过收益法确定的房地产 价格，称为收益价格。价格，称为收益价格。 2008.1第五章 收益法5 2.收益法的基本公式收益法的基本公式 收益法的基本计算公式为：收益法的基本计算公式为： 式中：式中：P P待估价房地产的价格；待估价房地产的价格； a a纯收益；纯收益； r r还原利率。还原利率。 还原利率 纯收益 待估房地产价格 r a P 2008.1第五章 收益法6 由此可见，收益法就是在求取委估房地由此可见，收益法

4、就是在求取委估房地 产的价格时，将委估房地产来各期的正常纯产的价格时，将委估房地产来各期的正常纯 收益以某种适当的折现率折算成在估价时点收益以某种适当的折现率折算成在估价时点 的现值，求其现值之和的现值，求其现值之和, ,从而确定委估房地从而确定委估房地 产价格的方法。产价格的方法。 简言之简言之，收益法就是将委估房地产所有未来，收益法就是将委估房地产所有未来 纯收益折算为现值并以这一现值作为其价格纯收益折算为现值并以这一现值作为其价格 的方法。的方法。 2008.1第五章 收益法7 二、收益法的理论依据二、收益法的理论依据 1. 房地产价格形成的预期收益原理房地产价格形成的预期收益原理 2.

5、 市场价值原理中的贡献原理和最有效使用市场价值原理中的贡献原理和最有效使用 原理原理 3. 地租理论地租理论 2008.1第五章 收益法8 1.房地产价格形成的预期收益原理房地产价格形成的预期收益原理 收益法的理论依据主要是房地产价格形成收益法的理论依据主要是房地产价格形成 的预期收益原理的预期收益原理。 即房地产价格是由人们对其收益能力的即房地产价格是由人们对其收益能力的 大小的期望决定的，房地产价格的高低与大小的期望决定的，房地产价格的高低与 人们对其未来收益的期望高低有关。人们对其未来收益的期望高低有关。 2008.1第五章 收益法9 收益法是根据市场价值原理中的收益分配原理进行操收益法

6、是根据市场价值原理中的收益分配原理进行操 作的。该原理指出房地产所获得的总收益要在劳动作的。该原理指出房地产所获得的总收益要在劳动 力、技术、管理、其他资产和房地资产中分配，力、技术、管理、其他资产和房地资产中分配，房房 地产的收益是在扣除了劳动力、技术管理、其他资地产的收益是在扣除了劳动力、技术管理、其他资 产分配后的剩余产分配后的剩余。因此，在对收益性房地产进行估。因此，在对收益性房地产进行估 价时，要从总收益中扣除属于其他要素的分配，才价时，要从总收益中扣除属于其他要素的分配，才 是房地产的纯收益。是房地产的纯收益。房地产的纯收益不能包括其他房地产的纯收益不能包括其他 要素应得的部分，也

7、不能被其他要素所占有要素应得的部分，也不能被其他要素所占有。这样。这样 才能公平合理地评估出房地产的价格。才能公平合理地评估出房地产的价格。 2008.1第五章 收益法10 2.市场价值原理中的贡献原理和最有市场价值原理中的贡献原理和最有 效使用原理效使用原理 市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理也是收市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理也是收 益法的使用的重要理论依据。益法的使用的重要理论依据。 贡献原理指出房地产各部分包括土地和建筑物的价贡献原理指出房地产各部分包括土地和建筑物的价 值，取决于其对房地产整体价值的贡献，因此，我值，取决于其对房地产整体价值的贡献，因此，我 们可以应用

8、土地或建筑物估价法，当知道房地产一们可以应用土地或建筑物估价法，当知道房地产一 部分如土地的贡献时，可在房地产总收益中减去属部分如土地的贡献时，可在房地产总收益中减去属 于土地部分的收益，将剩余的部分资本化来求取建于土地部分的收益，将剩余的部分资本化来求取建 筑物价格。筑物价格。 在求取房地产的纯收益时，应求取它在最有效使用状在求取房地产的纯收益时，应求取它在最有效使用状 态下的纯收益，再将其资本化，这称在最有效使用态下的纯收益，再将其资本化，这称在最有效使用 状态下的收益为客观收益或潜在收益。状态下的收益为客观收益或潜在收益。 2008.1第五章 收益法11 3.3.地租理论地租理论 收益法

9、对于土地的估价，是以地租理论为依据的。收益法对于土地的估价，是以地租理论为依据的。 尽管纯粹的尽管纯粹的“土地不是劳动产品，从而没有任何价土地不是劳动产品，从而没有任何价 值值”，但土地的特殊使用价值，决定了在一定条件，但土地的特殊使用价值，决定了在一定条件 下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租。地下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租。地 租是土地价格的基础。正如马克思所说：租是土地价格的基础。正如马克思所说：“实际上，实际上， 这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提 供的地租的购买价格供的地租的购买价格土地的价格无非是土地的价格无非是

10、土地出土地出 租的资本化收入租的资本化收入” 2008.1第五章 收益法12 或者说或者说“资本化的地租表现为土地价格资本化的地租表现为土地价格”。 但是，由于但是，由于“未来收益不如现在的收益那未来收益不如现在的收益那 样受到欢迎，并且期限越远，就越不受重样受到欢迎，并且期限越远，就越不受重 视，视，为了求现利，情愿将未来的收益折为了求现利，情愿将未来的收益折 扣出让。扣出让。这种折扣率就是现行的利率。这种折扣率就是现行的利率。” 土地价格实质上就是将土地年收益分别进行折土地价格实质上就是将土地年收益分别进行折 现而资本化。现而资本化。 即土地价格地租还原利率即土地价格地租还原利率。 200

11、8.1第五章 收益法13 三、收益法的适用范围与适用条件三、收益法的适用范围与适用条件 （一）（一）收益法适用范围收益法适用范围 ( (二二) )收益法的应用条件收益法的应用条件 2008.1第五章 收益法14 （一）（一）适用范围适用范围 在经济生活中，一些主要被人们在经济生活中，一些主要被人们( (包括个人或包括个人或 社会团体社会团体) )出于自用目的而购买的房地产，如出于自用目的而购买的房地产，如 独立式住宅，以及一独立式住宅，以及一些以公益为使用目的些以公益为使用目的 的房地产，如学校、公园、宗教房地产等，的房地产，如学校、公园、宗教房地产等， 其收益往往是难以用货币来度量的。其收益

12、往往是难以用货币来度量的。 2008.1第五章 收益法15 而那些主要用来投资，以获得持续性经济收而那些主要用来投资，以获得持续性经济收 益的房地产，如公寓住宅、商业房地产益的房地产，如公寓住宅、商业房地产( (包包 括商店、办公楼、康复疗养医院、宾馆、括商店、办公楼、康复疗养医院、宾馆、 娱乐房地产等娱乐房地产等) )、企业用房地产、企业用房地产( (如仓库、如仓库、 厂房等厂房等) )通常被称为收益性房地产，其收益通常被称为收益性房地产，其收益 一般是可以用货币来度量的。因此，收益一般是可以用货币来度量的。因此，收益 法主要用于收益性房地产的价格评估。法主要用于收益性房地产的价格评估。包包

13、 括括租赁房地产租赁房地产与与营业用房地产营业用房地产。 2008.1第五章 收益法16 1 1租赁房地产租赁房地产 收益法最适用于租赁房地产的估价。收益法最适用于租赁房地产的估价。 无论是租赁土地还是租赁房屋，每年获无论是租赁土地还是租赁房屋，每年获 得的收入扣除有关成本、费用和税收后，得的收入扣除有关成本、费用和税收后， 即为纯收益。将此连续产生的纯收益运即为纯收益。将此连续产生的纯收益运 用一定的还原率进行还原，即为该租赁用一定的还原率进行还原，即为该租赁 房地产的价格。房地产的价格。 2008.1第五章 收益法17 2 2营业用房地产营业用房地产 无论是工厂生产用的房地产，还是商无论是

14、工厂生产用的房地产，还是商 店、银行、旅馆经营用的房地产，在其店、银行、旅馆经营用的房地产，在其 每年的总收人中扣除相应的成本、费用每年的总收人中扣除相应的成本、费用 和税收后，就可得到每年的纯收益，而和税收后，就可得到每年的纯收益，而 且这个纯收益是在较长时期内连续不断且这个纯收益是在较长时期内连续不断 取得的，其还原的现值之和就是该房地取得的，其还原的现值之和就是该房地 产的价格。产的价格。 2008.1第五章 收益法18 ( (二二) )收益法的应用条件收益法的应用条件 1 1收益的可计量性收益的可计量性 2 2收益的连续性收益的连续性 3 3收益的稳定性收益的稳定性 4 4还原利率的可

15、确定性还原利率的可确定性 5 5风险的可衡量性风险的可衡量性 2008.1第五章 收益法19 1收益的可计量性收益的可计量性 收益的可计量性收益的可计量性是指待估价房地产未来年纯是指待估价房地产未来年纯 收益可以用货币计量。收益可以用货币计量。 由房地产提供的收益包括由房地产提供的收益包括有形收益有形收益与与无形无形 收益收益。前者如出租房地产每年所获得的租金。前者如出租房地产每年所获得的租金 收入；后者如房地产对人们生活水平的舒适收入；后者如房地产对人们生活水平的舒适 方便性的增加。方便性的增加。收益法的收益是指有形收益，收益法的收益是指有形收益， 即可以用货币计量的收益。即可以用货币计量的

16、收益。 2008.1第五章 收益法20 2收益的连续性收益的连续性 纯收益的产生是连续的。纯收益的产生是连续的。通过地租的通过地租的 资本化确定土地价格是收益法的典型运用。资本化确定土地价格是收益法的典型运用。 由于土地的不可毁灭性，决定了地租的产由于土地的不可毁灭性，决定了地租的产 生是持续不断、永无止境的。生是持续不断、永无止境的。 收益法的基本公式是：收益法的基本公式是： 土地价格地租还原利率土地价格地租还原利率 2008.1第五章 收益法21 3 3收益的稳定性收益的稳定性 年纯收益在数量上还必须是稳定的。年纯收益在数量上还必须是稳定的。收益收益 法的基本公式，除了假定纯收益的获取是法

17、的基本公式，除了假定纯收益的获取是 连续不断的以外，在数量上还必须以稳定、连续不断的以外，在数量上还必须以稳定、 即不变为前提。即不变为前提。 2008.1第五章 收益法22 4 4还原利率的可确定性还原利率的可确定性 运用收益法估价房地产，是在纯收益一定运用收益法估价房地产，是在纯收益一定 的条件下，房地产价格的高低取决于还原利的条件下，房地产价格的高低取决于还原利 率的大小，收益法的基本公式是以还原利率率的大小，收益法的基本公式是以还原利率 的已知为先决条件的。的已知为先决条件的。 2008.1第五章 收益法23 5 5风险的可衡量性风险的可衡量性 运用收益法，还要求取得收益过程中的风运用

18、收益法，还要求取得收益过程中的风 险也是可以计量的。险也是可以计量的。风险与效益相伴而生风险与效益相伴而生， 在待估价房地产连续不断地产生收益的过在待估价房地产连续不断地产生收益的过 程中，必然伴随着各种风险，这种风险也程中，必然伴随着各种风险，这种风险也 是可以计算的，即可用金额衡量。是可以计算的，即可用金额衡量。 2008.1第五章 收益法24 四、收益法的优点与不足四、收益法的优点与不足 1 1收益法的优点收益法的优点 2 2收益法的不足收益法的不足 2008.1第五章 收益法25 1 1收益法的优点收益法的优点 收益法在国外被广泛应用于收益性房地产的收益法在国外被广泛应用于收益性房地产

19、的 估价。以其充分的理论依据和广泛的应用范估价。以其充分的理论依据和广泛的应用范 围，围，曾被誉为房地产估价方法中的曾被誉为房地产估价方法中的“皇后皇后”。 与其他估价方法相比，其优点主要表现为：与其他估价方法相比，其优点主要表现为： (1)(1)应用范围较广应用范围较广 (2)(2)理论依据充分理论依据充分 (3)(3)符合购买者的投资宗旨符合购买者的投资宗旨 2008.1第五章 收益法26 (1)(1)应用范围较广应用范围较广 无论是纯粹的土地还是单纯的建筑物，无论是纯粹的土地还是单纯的建筑物， 或者是合二为一的房地产，或者是合二为一的房地产，只要是收益性只要是收益性 的或具有潜在的收益的

20、或具有潜在的收益，都可以运用收益法，都可以运用收益法 进行估价。特别是对于不能用成本法估价、进行估价。特别是对于不能用成本法估价、 不可再生的城市土地，收益法同样适用。不可再生的城市土地，收益法同样适用。 2008.1第五章 收益法27 (2)(2)理论依据充分理论依据充分 收益法是将待估价房地产的未来期望收益总和折收益法是将待估价房地产的未来期望收益总和折 现为现在的价格，它以预期收益原理和地租理论为现为现在的价格，它以预期收益原理和地租理论为 依据，与市场比较法和成本估价法相比，是一种具依据，与市场比较法和成本估价法相比，是一种具 有理论基础的方法。有理论基础的方法。 市场比较法，是通过类

21、似房地产实例与待估价房地市场比较法，是通过类似房地产实例与待估价房地 产的比较，确定待估价房地产的价格，尽管比较符产的比较，确定待估价房地产的价格，尽管比较符 合人们的现实经济行为，合人们的现实经济行为，但是以价格求价格但是以价格求价格，并没并没 有说明价格的形成依据有说明价格的形成依据；成本法从费用着眼，确定；成本法从费用着眼，确定 价格，有一定的理论基础，但也有一定的应用限制，价格，有一定的理论基础，但也有一定的应用限制， 例如不可再生的城市土地就不能用成本法进行估价。例如不可再生的城市土地就不能用成本法进行估价。 2008.1第五章 收益法28 (3)(3)符合购买者的投资宗旨符合购买者

22、的投资宗旨 通过收益法所确定的收益价格，实质上是一通过收益法所确定的收益价格，实质上是一 种需求价格。种需求价格。对于房地产的购买者来说，对于房地产的购买者来说， 他购买房地产所愿意支付的代价，自然以他购买房地产所愿意支付的代价，自然以 其希望未来从该房地产中获得的收益为依其希望未来从该房地产中获得的收益为依 据，据，而不会去考虑该房地产在开发建设过而不会去考虑该房地产在开发建设过 程中所花费的成本。程中所花费的成本。 2008.1第五章 收益法29 2 2收益法的不足收益法的不足 收益法的不足之处主要体现在以下几方面：收益法的不足之处主要体现在以下几方面： (1)(1)纯收益及还原利率的确定

23、相当困难纯收益及还原利率的确定相当困难 (2)(2)仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离 实际实际 (3)(3)适用范围仍有一定的局限性适用范围仍有一定的局限性 2008.1第五章 收益法30 (1)纯收益及还原利率的确定相当纯收益及还原利率的确定相当 困难困难 收益还原法是以纯收益和还原利率为计算收益还原法是以纯收益和还原利率为计算 基础的，房地产价格与纯收益成正比，与基础的，房地产价格与纯收益成正比，与 还原利率成反比。但是纯收益及还原利率还原利率成反比。但是纯收益及还原利率 的确定相当困难，它受房地产市场的发展的确定相当困难，它受房地产市场的发展

24、变化以及社会经济条件各方面因素的影响。变化以及社会经济条件各方面因素的影响。 2008.1第五章 收益法31 (2)仅仅根据预期的纯收益确定价仅仅根据预期的纯收益确定价 格，难免脱离实际格，难免脱离实际 纯收益是购买者期望的未来纯收纯收益是购买者期望的未来纯收 益，以预测为基础，与实际的收益益，以预测为基础，与实际的收益 额不一定符合。同时，纯收益与还额不一定符合。同时，纯收益与还 原利率不可能是稳定不变的，从而原利率不可能是稳定不变的，从而 增加了这种方法应用的难度。增加了这种方法应用的难度。 2008.1第五章 收益法32 (3)(3)适用范围仍有一定的局限性适用范围仍有一定的局限性 对于

25、收益性房地产来说，收益法对于收益性房地产来说，收益法 是最有效的估价方法，但是对于是最有效的估价方法，但是对于 非收益性房地产来说，就不能运非收益性房地产来说，就不能运 用收益法进行估价。用收益法进行估价。 2008.1第五章 收益法33 五、收益法的操作步骤五、收益法的操作步骤 运用收益法求取房地产的价格时，通常采用下列运用收益法求取房地产的价格时，通常采用下列 操作步骤：操作步骤： 1 1求取委估房地产每年的潜在总收益。这求取委估房地产每年的潜在总收益。这 是假定在充分利用、无空置时的总收益。是假定在充分利用、无空置时的总收益。 2 2估计委估房地产每年的有效总收益。这估计委估房地产每年的

26、有效总收益。这 是由上述潜在总收益减去估计的正常空置、拖是由上述潜在总收益减去估计的正常空置、拖 欠租金欠租金( (延迟支付租金和不付租金延迟支付租金和不付租金) )的损失而得。的损失而得。 2008.1第五章 收益法34 3 3估计委估房地产每年的纯收益估计委估房地产每年的纯收益( (又称净营业又称净营业 收益收益) )。这是由上述有效总收益减去估计的。这是由上述有效总收益减去估计的 每年的营业费用而得。每年的营业费用而得。 4 4估计资本化率。这是估计正常投资者投资估计资本化率。这是估计正常投资者投资 获取此种纯收益而要求的收益率。获取此种纯收益而要求的收益率。 5 5选择具体的收益法公式

27、计算委估房地产价选择具体的收益法公式计算委估房地产价 格。这是将上述纯收益、资本化率等代人收格。这是将上述纯收益、资本化率等代人收 益法公式中求得。益法公式中求得。 2008.1第五章 收益法35 六、运用收益法评估房地产需要注意的六、运用收益法评估房地产需要注意的 几个问题几个问题 1 1收益法中的收益是指预期的纯收益收益法中的收益是指预期的纯收益 纯收益是总收益扣除有关成本费用后的余纯收益是总收益扣除有关成本费用后的余 额，而且额，而且它不是现在已产生的收益，而是它不是现在已产生的收益，而是 对房地产未来收益的期望。对房地产未来收益的期望。 2008.1第五章 收益法36 2 2纯收益是指

28、正常的纯收益纯收益是指正常的纯收益 纯收益有正常纯收益与个别纯收益之分。纯收益有正常纯收益与个别纯收益之分。 正常纯收益也称为客观纯收益，它是指在正常纯收益也称为客观纯收益，它是指在 房地产最有效的使用状态下，在使用者正房地产最有效的使用状态下，在使用者正 常的经营能力下所提供的收益。常的经营能力下所提供的收益。它需要排它需要排 除房地产使用过程中的特殊的偶然因素对除房地产使用过程中的特殊的偶然因素对 纯收益的影响。纯收益的影响。 2008.1第五章 收益法37 3 3资本化率是指适当而合理的标准利率。资资本化率是指适当而合理的标准利率。资 本化率实质上是对来来收益的折现率，其本化率实质上是对

29、来来收益的折现率，其 大小对委估房地产价格的高低影响极大。大小对委估房地产价格的高低影响极大。 因此，它是指适当而合理的资本化率。因此，它是指适当而合理的资本化率。 2008.1第五章 收益法38 第二节第二节 房地产纯收益的求取房地产纯收益的求取 一、一、纯收益的概念与种类纯收益的概念与种类 二、二、房地产纯收益的求取房地产纯收益的求取 2008.1第五章 收益法39 一、纯收益的概念与种类一、纯收益的概念与种类 1. 纯收益的概念纯收益的概念 2. 纯收益的种类纯收益的种类 2008.1第五章 收益法40 1.纯收益的概念纯收益的概念 收益法中的纯收益，是指以收益为目的的收益法中的纯收益，

30、是指以收益为目的的 房地产所产生的总收益在扣除有关总费用后房地产所产生的总收益在扣除有关总费用后 的余额，属于房地产的客观、持续、稳定的的余额，属于房地产的客观、持续、稳定的 适当收益，适当收益，一般以年为计算单位一般以年为计算单位。 基本计算公式为：基本计算公式为： 纯收益总收益一总费用纯收益总收益一总费用 2008.1第五章 收益法41 2.纯收益的种类纯收益的种类 纯收益可以从不同的角度进行相应的分类。纯收益可以从不同的角度进行相应的分类。 （1 1）实际纯收益与客观纯收益实际纯收益与客观纯收益 （2 2）有形纯收益和无形纯收益有形纯收益和无形纯收益 （3 3）无限期纯收益与有限期纯收益

31、无限期纯收益与有限期纯收益 （4 4）折旧前纯收益与折旧后纯收益折旧前纯收益与折旧后纯收益 （5 5）税前纯收益与税后纯收益税前纯收益与税后纯收益 2008.1第五章 收益法42 （1 1）实际纯收益与客观纯收益）实际纯收益与客观纯收益 实际纯收益实际纯收益是指待估价房地产在目前的使用是指待估价房地产在目前的使用 状态下所取得的纯收益，它与经营者的经营状态下所取得的纯收益，它与经营者的经营 能力、房地产的用途等关系很大，若以此进能力、房地产的用途等关系很大，若以此进 行估价还原，所得到的估价结果缺乏客观合行估价还原，所得到的估价结果缺乏客观合 理性。理性。 客观纯收益客观纯收益是指房地产在最合

32、理的使用状态是指房地产在最合理的使用状态 下所取得的一般正常纯收益，它排除了实际下所取得的一般正常纯收益，它排除了实际 收益中特殊的、偶然的因素。收益中特殊的、偶然的因素。作为估价依据作为估价依据 的纯收益是指客观纯收益。的纯收益是指客观纯收益。 2008.1第五章 收益法43 （2 2）有形纯收益和无形纯收益）有形纯收益和无形纯收益 有形纯收益有形纯收益是指直接以货币表示的纯收益；是指直接以货币表示的纯收益； 无形纯收益无形纯收益是指难以用货币衡量，但有助于是指难以用货币衡量，但有助于 提高纯收益水平的信誉、品牌等。提高纯收益水平的信誉、品牌等。 严格地说，作为估价依据的纯收益不仅包括严格地

33、说，作为估价依据的纯收益不仅包括 有形纯收益，也应包括无形纯收益。但是，有形纯收益，也应包括无形纯收益。但是， 无形纯收益的确定比较困难。无形纯收益的确定比较困难。 2008.1第五章 收益法44 （3 3）无限期纯收益与有限期纯收益）无限期纯收益与有限期纯收益 这是从纯收益的持续性来划分的。这是从纯收益的持续性来划分的。 无限期纯收益无限期纯收益，又称为永久性纯收益或永续，又称为永久性纯收益或永续 性纯收益，从时间上看，无限期纯收益的取性纯收益，从时间上看，无限期纯收益的取 得是永无止境的，一个典型的例子是从土地得是永无止境的，一个典型的例子是从土地 取得的地租。取得的地租。 有限期纯收益有

34、限期纯收益，又称非永久性纯收益，它的，又称非永久性纯收益，它的 取得是有时间限制的，如由建筑物产生的纯取得是有时间限制的，如由建筑物产生的纯 收益就受到建筑物寿命期的制约。由于纯收收益就受到建筑物寿命期的制约。由于纯收 益产生的持续时间不同，用于估价的具体方益产生的持续时间不同，用于估价的具体方 法也不同。法也不同。 2008.1第五章 收益法45 （4 4）折旧前纯收益与折旧后纯收益）折旧前纯收益与折旧后纯收益 这是从纯收益的内涵来划分的。建筑物是要这是从纯收益的内涵来划分的。建筑物是要 计提折旧的，因而计提折旧的，因而建筑物的纯收益有折旧建筑物的纯收益有折旧 前后的差别，不同的纯收益需要运

35、用相应前后的差别，不同的纯收益需要运用相应 的还原率的还原率。折旧前的纯收益还原时，需要。折旧前的纯收益还原时，需要 加上折旧，折旧后的纯收益在还原时可直加上折旧，折旧后的纯收益在还原时可直 接运用还原利率进行还原。接运用还原利率进行还原。 2008.1第五章 收益法46 （5 5）税前纯收益与税后纯收益）税前纯收益与税后纯收益 任何纯收益都要缴纳所得税，由房地产产任何纯收益都要缴纳所得税，由房地产产 生的纯收益也不例外。生的纯收益也不例外。 与折旧前后的纯收益相似，与折旧前后的纯收益相似，税前纯收益在还税前纯收益在还 原时需要考虑税率，税后纯收益则直接可用原时需要考虑税率，税后纯收益则直接可

36、用 还原利率进行还原。还原利率进行还原。这里需要注意的是，这里需要注意的是，这这 里的税是指对纯收益所征收的所得税，里的税是指对纯收益所征收的所得税，而不而不 是对房地产直接课征的土地使用税或房产税，是对房地产直接课征的土地使用税或房产税， 后者作为总费用的构成部分在计算纯收益时后者作为总费用的构成部分在计算纯收益时 已经扣除。已经扣除。 2008.1第五章 收益法47 二、房地产纯收益的求取二、房地产纯收益的求取 纯收益的基本计算公式为：纯收益的基本计算公式为： 年纯收益年纯收益= =年总收益一年总费用年总收益一年总费用 1.1. 租赁房地产纯收益的计算租赁房地产纯收益的计算 2. 经营用房

37、地产纯收益的计算经营用房地产纯收益的计算 3.3. 计算纯收益时应注意的事项计算纯收益时应注意的事项 2008.1第五章 收益法48 1 1租赁房地产纯收益的计算租赁房地产纯收益的计算 租赁房地产纯收益的计算公式为：租赁房地产纯收益的计算公式为： 年纯收益年租赁收入一年租赁费用年纯收益年租赁收入一年租赁费用 其中，年租赁费用包括其中，年租赁费用包括年折旧费、年维修年折旧费、年维修 费、年管理费、年房产税、年土地使用税以费、年管理费、年房产税、年土地使用税以 及年保险费及年保险费。 如果是土地的出租如果是土地的出租，则其租赁收入即为地租，则其租赁收入即为地租 收入，租赁费用则包括收入，租赁费用则

38、包括管理费、土地使用税，管理费、土地使用税， 以及地下设施及道路的维修费以及地下设施及道路的维修费。 2008.1第五章 收益法49 在计算租赁房地产纯收益时需注在计算租赁房地产纯收益时需注 意：意： (1)(1)签订租赁契约的时间签订租赁契约的时间 (2)(2)租金的内容租金的内容 (3)(3)租赁习惯的不同租赁习惯的不同 (4)(4)出租率的高低出租率的高低 2008.1第五章 收益法50 (1)(1)签订租赁契约的时间签订租赁契约的时间 签订租赁契约的时间往往与估价时期不同，签订租赁契约的时间往往与估价时期不同， 此时需要对租金进行日期修正，此时需要对租金进行日期修正，以使租金成以使租金

39、成 为在估价日期所签订租赁契约的正常租金为在估价日期所签订租赁契约的正常租金。 因为，一般来说，续订契约的租金往往低于因为，一般来说，续订契约的租金往往低于 新订契约的租金。新订契约的租金。 2008.1第五章 收益法51 (2)(2)租金的内容租金的内容 在房地产出租时，其在房地产出租时，其租金中除包括房地产本租金中除包括房地产本 身的租金外，往往还包括其他设施的租金身的租金外，往往还包括其他设施的租金。 这些其他设施既包括作为房地产构成部分的这些其他设施既包括作为房地产构成部分的 电梯、空调等的租金，也包括床、桌、椅等电梯、空调等的租金，也包括床、桌、椅等 动产的租金。动产的租金。前一部分

40、租金是房地产租金的前一部分租金是房地产租金的 构成部分构成部分，但电梯、空调等设备的折旧与房但电梯、空调等设备的折旧与房 地产有所不同，因而在计算费用时，应分开地产有所不同，因而在计算费用时，应分开 计算；而后一部分动产设施的租金，应该从计算；而后一部分动产设施的租金，应该从 租金总额中剔除，租金总额中剔除，以免影响房地产本身的价以免影响房地产本身的价 格。格。 2008.1第五章 收益法52 (3)(3)租赁习惯的不同租赁习惯的不同 房地产的租赁习惯各地不同，但一般都要房地产的租赁习惯各地不同，但一般都要 缴纳一定的押金或保证金，押金或保证金缴纳一定的押金或保证金，押金或保证金 数额的大小直

41、接影响租金标准的高低。在数额的大小直接影响租金标准的高低。在 估价时，就需要根据押金或保证金的利息估价时，就需要根据押金或保证金的利息 调整租金额。调整租金额。 2008.1第五章 收益法53 (4)(4)出租率的高低出租率的高低 为了保证出租房地产的正常运用，需要对为了保证出租房地产的正常运用，需要对 房地产及有关设施进行修理维护。因此，房地产及有关设施进行修理维护。因此， 出租率并不是出租率并不是100100。在计算总收益时，一。在计算总收益时，一 般按般按1010计算空房率，即出租率为计算空房率，即出租率为9090。 2008.1第五章 收益法54 2 2经营用房地产纯收益的计算经营用房

42、地产纯收益的计算 企业生产经营用房地产纯收益的计算公式为：企业生产经营用房地产纯收益的计算公式为： 年纯收益年纯收益= =年经营收入年经营收入- -年经营费用年经营费用 若是工厂等生产性房地产，其经营收入就是销售若是工厂等生产性房地产，其经营收入就是销售 额，经营费用包括产品生产、销售的成本费用、额，经营费用包括产品生产、销售的成本费用、 税金以及由产品带来的正常利润。税金以及由产品带来的正常利润。 若是商店等经营性房地产，其经营费用则包括进若是商店等经营性房地产，其经营费用则包括进 货成本、销售费用、税金及正常经营利润。货成本、销售费用、税金及正常经营利润。 2008.1第五章 收益法55

43、3 3计算纯收益时应注意的事项计算纯收益时应注意的事项 (1)(1)作为房地产估价依据的纯收益是由房地产作为房地产估价依据的纯收益是由房地产 产生的产生的。 (2)(2)纯收益的客观、持续、稳定，同样适用于纯收益的客观、持续、稳定，同样适用于 总收益和总费用总收益和总费用 (3)(3)对于非收益性自用房地产也可以通过其他对于非收益性自用房地产也可以通过其他 方法确定其纯收益，继而运用收益法进行估方法确定其纯收益，继而运用收益法进行估 价。价。 (4)(4)总费用的扣除是纯收益计算的关键总费用的扣除是纯收益计算的关键 2008.1第五章 收益法56 (1)(1)作为房地产估价依据的纯收作为房地产

44、估价依据的纯收 益是由房地产产生的益是由房地产产生的 只有由房地产产生的纯收益才能作为估只有由房地产产生的纯收益才能作为估 价的依据，因此，对于租赁房地产来说，其价的依据，因此，对于租赁房地产来说，其 纯收益的计算就是年租赁收入扣除年租赁费纯收益的计算就是年租赁收入扣除年租赁费 用后的余额。但对于企业生产经营用房地产用后的余额。但对于企业生产经营用房地产 来说，其纯收益的计算，在年经营收人中扣来说，其纯收益的计算，在年经营收人中扣 除有关成本费用、税金后，除有关成本费用、税金后，还必须扣除正常还必须扣除正常 的生产经营利润。的生产经营利润。 2008.1第五章 收益法57 (2)(2)纯收益的

45、客观、持续、稳定，纯收益的客观、持续、稳定， 同样适用于总收益和总费用同样适用于总收益和总费用 纯收益是根据总收益与总费用计算的，因此，纯收益是根据总收益与总费用计算的，因此， 作为估价依据的纯收益的客观性、持续性、作为估价依据的纯收益的客观性、持续性、 稳定性要求，就是对总收益、总费用的规定。稳定性要求，就是对总收益、总费用的规定。 也就是说，总收益的产生基础是客观的，在也就是说，总收益的产生基础是客观的，在 时间上是持续的，在数据上是稳定的。时间上是持续的，在数据上是稳定的。 短期的租赁收入不能作为资本化的基础。与短期的租赁收入不能作为资本化的基础。与 此相适应，此相适应，在总收益中扣除的

46、总费用，应该在总收益中扣除的总费用，应该 是为取得总收益所必须持续支付且直接必要是为取得总收益所必须持续支付且直接必要 的费用。的费用。 2008.1第五章 收益法58 (3) (3)对于非收益性自用房地产也可以通过其对于非收益性自用房地产也可以通过其 他方法确定其纯收益，继而运用收益法进他方法确定其纯收益，继而运用收益法进 行估价。收益法原则上只适用于收益性房行估价。收益法原则上只适用于收益性房 地产的估价，地产的估价，但是如果能在对类似房地产但是如果能在对类似房地产 的收益进行修正后，确定待估价房地产的的收益进行修正后，确定待估价房地产的 纯收益，则也可将收益法运用于非收益性纯收益，则也可

47、将收益法运用于非收益性 的自用房地产如住房等的估价的自用房地产如住房等的估价。 2008.1第五章 收益法59 (4)(4)总费用的扣除是纯收益计算总费用的扣除是纯收益计算 的关键的关键 一般地，可以根据一般地，可以根据持续支付持续支付和和直接必要直接必要两个两个 原则来确定，但在估价实务中，具体到某原则来确定，但在估价实务中，具体到某 一项费用时往往难以把握。这里需要注意一项费用时往往难以把握。这里需要注意 的是，估价与财务处理有所区别。的是，估价与财务处理有所区别。 容易被所有人忽略的应计费用容易被所有人忽略的应计费用 应扣除费用应扣除费用 2008.1第五章 收益法60 容易被所有人忽略

48、的应计费用容易被所有人忽略的应计费用 1 1维修费维修费 2 2设备重置费设备重置费 3 3管理费管理费 4. 4. 重新装修费重新装修费 2008.1第五章 收益法61 1 1维修费维修费 在估算费用时，不要忽略维修费，在估算费用时，不要忽略维修费， 要按建筑物类型、目前状况及使用要按建筑物类型、目前状况及使用 方式计算年平均维修开支费。方式计算年平均维修开支费。 2008.1第五章 收益法62 2 2设备重置费设备重置费 设备重置费按年度估算，或按年分摊，其估设备重置费按年度估算，或按年分摊，其估 算方法如下：如一套空调设备的耐用年限算方法如下：如一套空调设备的耐用年限 为为6 6年，原购

49、置成本为年，原购置成本为6 0006 000元，则每年分元，则每年分 摊摊( (折旧折旧) )费为费为1 0001 000元。若委估房地产中这元。若委估房地产中这 样的空调设备共有样的空调设备共有5050套，则空调设备的年套，则空调设备的年 重置或更新储备为：重置或更新储备为： (6 000X50)(6 000X50)6 650 000(50 000(元元) ) 2008.1第五章 收益法63 3 3管理费管理费 管理费用的估算以类似房地产实际发生管理费用的估算以类似房地产实际发生 的管理费用为基础。可从房地产的有效总的管理费用为基础。可从房地产的有效总 租金收入中以百分比估算，一般为有效总租

50、金收入中以百分比估算，一般为有效总 收入的收入的3 37 7，不同类型的房地产有不，不同类型的房地产有不 同的比率。也可以从房地产的面积估算管同的比率。也可以从房地产的面积估算管 理费用。理费用。 2008.1第五章 收益法64 4.4.重新装修费重新装修费 重新装修费由类似房地产实际发生的费重新装修费由类似房地产实际发生的费 用为基础修正产生的，并需要将其分摊为用为基础修正产生的，并需要将其分摊为 年度发生的费用。年度发生的费用。业主提供的费用报告中业主提供的费用报告中 可能无重新装修费一项。实际上，收益性可能无重新装修费一项。实际上，收益性 房地产均须定期重新装修，重新装修时间房地产均须定

51、期重新装修，重新装修时间 隔为隔为3 3至至7 7年一次，因房地产类型而异。年一次，因房地产类型而异。 2008.1第五章 收益法65 应扣除费用应扣除费用 所有人提供的费用报告中往往包括与委估所有人提供的费用报告中往往包括与委估 房地产收益无关的费用，这些费用应从总房地产收益无关的费用，这些费用应从总 费用中扣除。主要有以下几项：费用中扣除。主要有以下几项： 其他经营费用其他经营费用 增建和改建增建和改建 所得税所得税 房地产所有人个人开支房地产所有人个人开支 贷款还本付息贷款还本付息 2008.1第五章 收益法66 其他经营费用其他经营费用 凡与委估房地产收益无关的其他经营费用，凡与委估房

52、地产收益无关的其他经营费用， 都应予以扣除都应予以扣除。房地产所有人往往有意无。房地产所有人往往有意无 意将一些与委估房地产经营无关的其他经意将一些与委估房地产经营无关的其他经 营活动的费用计人委估房地产费用内。例营活动的费用计人委估房地产费用内。例 如商场所有人除出租商铺外还从事其他贸如商场所有人除出租商铺外还从事其他贸 易活动，他可能将差旅费用计入委估房地易活动，他可能将差旅费用计入委估房地 产的管理费内。产的管理费内。 2008.1第五章 收益法67 增建和改建增建和改建 房地产的增建或改建项目是对房地产的房地产的增建或改建项目是对房地产的 再投资，增加了房地产的投资总额，再投资，增加了

53、房地产的投资总额，应按应按 原投资一样计算回报与回收原投资一样计算回报与回收，通过资本化，通过资本化 变为房地产价值的增加，但房地产所有人变为房地产价值的增加，但房地产所有人 常将增建或改建项目列作房地产的一项费常将增建或改建项目列作房地产的一项费 用。用。 2008.1第五章 收益法68 所得税所得税 所得税与房地产所有人的个人收入或公所得税与房地产所有人的个人收入或公 司的利润有关。司的利润有关。评估收益性房地产的价格评估收益性房地产的价格 应以税前纯收益进行资本化应以税前纯收益进行资本化, ,而不应按其拥而不应按其拥 有人的税务状况计算，因为个人与公司的有人的税务状况计算，因为个人与公司

54、的 纳税状况不一定相同纳税状况不一定相同。在使用类似房地产。在使用类似房地产 的纯收益作为比较参数及选择资本化率时，的纯收益作为比较参数及选择资本化率时， 也应注意使用税前的数据。也应注意使用税前的数据。 2008.1第五章 收益法69 房地产所有人个人开支房地产所有人个人开支 对房地产所有人自行提取的工资，应以对房地产所有人自行提取的工资，应以 市场上聘请从事同样工作的人员的工资来市场上聘请从事同样工作的人员的工资来 计算，以使这一费用的发生有客观性和合计算，以使这一费用的发生有客观性和合 理性。理性。 2008.1第五章 收益法70 贷款还本付息贷款还本付息 借贷资金的还本付息与房地产的价

55、格及借贷资金的还本付息与房地产的价格及 收益能力无关收益能力无关，在评估收益性房地产的价，在评估收益性房地产的价 值时，不应将贷款还本付息作为营运费用。值时，不应将贷款还本付息作为营运费用。 贷款的还本付息与贷款条件如期限、利率、贷款的还本付息与贷款条件如期限、利率、 还款方式有很大关系，由投资者与贷款机还款方式有很大关系，由投资者与贷款机 构银行视具体情况而定，不是房地产经营构银行视具体情况而定，不是房地产经营 的内容。的内容。 2008.1第五章 收益法71 第三节第三节 资本化率的确定资本化率的确定 一、一、还原利率的概念与种类还原利率的概念与种类 二、二、还原利率的确定还原利率的确定

56、2008.1第五章 收益法72 一、还原利率的概念与种类一、还原利率的概念与种类 1. 还原利率概念还原利率概念 2. 还原利率的种类还原利率的种类 2008.1第五章 收益法73 1.1.还原利率概念还原利率概念 所谓还原利率，也称资本化率，简单地说，所谓还原利率，也称资本化率，简单地说， 就是将房地产的年纯收益还原为价格的利率，就是将房地产的年纯收益还原为价格的利率， 其实质是一种投资收益率。其实质是一种投资收益率。 由于投资收益率的大小与投资风险成正比，由于投资收益率的大小与投资风险成正比， 风险越大，收益率越高，风险越大，收益率越高，因此还原利率原则因此还原利率原则 上应等同于在同等风

57、险条件下给房地产投资上应等同于在同等风险条件下给房地产投资 者带来同等纯收益的投资收益率。者带来同等纯收益的投资收益率。 2008.1第五章 收益法74 2.还原利率的种类还原利率的种类 还原利率还原利率 个别还原利率个别还原利率 综合还原利率综合还原利率 土地还原利率土地还原利率 建筑物还原利率建筑物还原利率 2008.1第五章 收益法75 土地还原利率土地还原利率 土地还原利率是指估价土地时使土地还原利率是指估价土地时使 用的还原利率，此时的纯收益应该用的还原利率，此时的纯收益应该 是由待估价土地所产生的；是由待估价土地所产生的； 2008.1第五章 收益法76 建筑物还原利率建筑物还原利

58、率 建筑物还原利率是指只估价单纯建建筑物还原利率是指只估价单纯建 筑物所使用的还原利率，此时的纯筑物所使用的还原利率，此时的纯 收益是由建筑物产生的，不能包括收益是由建筑物产生的，不能包括 土地所产生的纯收益。土地所产生的纯收益。 2008.1第五章 收益法77 综合还原利率 综合还原利率是指评估房地合一综合还原利率是指评估房地合一 的价格时所使用的还原利率。相应的价格时所使用的还原利率。相应 的纯收益是指房地合一所产生的纯的纯收益是指房地合一所产生的纯 收益收益。 2008.1第五章 收益法78 二、还原利率的确定二、还原利率的确定 由于房地产的差异性和用途的多样性，不由于房地产的差异性和用

59、途的多样性，不 同房地产的风险程度各不相同。同房地产的风险程度各不相同。因此，在因此，在 理论上不可能存在一个统一的、运用于不理论上不可能存在一个统一的、运用于不 同类别房地产的还原利率。同类别房地产的还原利率。 1.1.关于还原利率的不同观点关于还原利率的不同观点 2 2还原利率的计算还原利率的计算 3.3.个别还原利率与综合还原利率的换算个别还原利率与综合还原利率的换算 2008.1第五章 收益法79 1.1.关于还原利率的不同观点关于还原利率的不同观点 由于还原利率的敏感性和统一的困难性由于还原利率的敏感性和统一的困难性, ,在理在理 论上，对于还原利率的确定有不同的看法，论上，对于还原

60、利率的确定有不同的看法， 下面列举主要的几种：下面列举主要的几种： (1)(1)以资金的社会平均利润率作为还原利率以资金的社会平均利润率作为还原利率 (2)(2)以房地产行业的投资利润率作为还原利率以房地产行业的投资利润率作为还原利率 (3)(3)以实质利率作为还原利率以实质利率作为还原利率 2008.1第五章 收益法80 (1)(1)以资金的社会平均利润率作以资金的社会平均利润率作 为还原利率为还原利率 等量投资应该获取等量利润，因此，可以等量投资应该获取等量利润，因此，可以 将资金的社会平均利润率作为还原利率对将资金的社会平均利润率作为还原利率对 纯收益进行资本化。纯收益进行资本化。 这固