产业地产成功运营的关键要素

1、产业地产成功运營的关健要素丈* 点:1. /Jt地庐开发价值钱解析。2. 分析卢业地*开发的三大将点。3. 总结卢业地卢成功运營的三个关健要亲（全价值健、脊会平台、产业导向&欢 府获持丿。丈/球普华东区 首言随着政府主导经济囲区引入市场机制，推尙市场化的重大举播，尹业地尹应 运而生！无疑，尹业地庐已经成为中国房地尹行业发展的攻坚之所，战略突国的 重要it择。然而，面对产业地庐林林总总的项目，无论是科技园区、经济囲区，还是杨 浇园区、总部基地，其背后所隐歳的开发难度和周期过长、成功和失败园区的经 验和教训.可持续的发衆核式和潜在的巨丸隐忧，均趨乎想象！鉴于此，庐业地 尹成功运管的关健要素该是什么

2、？着实值得我们深入研克与採索一、产业地产的价值健和开发特点1. *业地产价值铤横珞一、二、三61市场，直揍导政战筑长、廉度大*业地户的核心蛊于以*业依托，以地*%栽体，卖现土地的整体开发和 运營。这种经營栈式结合我国新型城鎭化建设的总体思路，很好地将“地庐、? 业、城市”三者进行了有机结合，进而形成三者相互促进的商业模式，并且成为 尹业新城建设的核心逻辑。其价值健由此横鬲一、二、三41市场，包括卢业規划、 城市规划、土地一级开发、二级开发和后期城审运昔服务。如图1所示：这种大跨度的开发榄式，直接决岌了庐业地庐开发周期更长、专业跨度更丸， 也就直接导致尹业地尹的门槛更需的现实。2. 从盘创棋式泉

3、看，表观岀“肯期仪入大、中期凹掖车、后期收入稳”的将 点*业地*顼日价值4AA盈刺模丸丰卞，要加败益巨大。抿据卖跋亲例 及价值链分析，至少有如下八种盈利栈无。如图2所示：然而，这种爲额利湘正是蛊前期大量技入的基础上形成的。加之希期煞划、 土地整理、基础设施建设等周期长，资全庄力巨丸。3. “土地”賽源，借助*业地产开发运營，“企业、敌府、*业”形成 了竄切的刺蓝.昊岡体柱开发运營过程中，一方而，欢府“亦形手”所发押岀的巨大作用：岀台政 策，立法丈特；税奏减免，创业姿全支特；统一规划，统一领导；简化行政手续， 提供“一北式”服务等。另一方面，产业研丸、产业规划、产业导入、产业服务 翕穿整个珂Q运

4、管，尹业的构筑成为激发新城活力的核心要务。所以，闵统欢府、 尹业的合作能力成为企业开发尹业地尹项fl的重要课題。二、*业地产成功运營的关健要来1. 打陵全卢业健运莹棋此，形成大玲废的专业运營能力誌琏城市发展的壽度，在城市建役开发的基础上，輔助玫府进行城市基础设 施的运營。以企业主导的*业囲区，企业死是囲区的枝浜寿和建设寿，同对也 是國区的运營旁和管理旁，以城审运荟南的楚後全方位地参与到鸥区乃壘城卞釣 建段和运卷中，全价值钱能力赭务和构標至关宣要。国统城市的总体发展目标和发展规划，充分运用中场化的机制和手段，通过 发挥企业尹业优势和姿源优势，结合城市发展的特瘵机遇.，既以经济利益为导向， 又注盘

5、兼顾长运的社会效益，以此带动城市和区城经济的发展，顺应中国城市发 袈的必然。通过对国工业囲区、中新生态城的研宛，我们都不难发现一个共同的轨迹， 那就是经过长周期的经济园区建设，他们都形成了国统城市规划、基础设施建设、 二级项目开发和园区运管为核心职能的的全价值链企业集团。例如，中新工业园区开发公司fCSSDJ下设以审政基础设施投资、建役、运 管、管理和服务等核心唄能的公共事业服务、热电、燃毛、景观绿化.水业以 及杨业管理公司，下役以二级项目开发为核心唄能的置地，下设以尹业仪资为核 心职能的各类仪姿公司等。中心生态城色在仪资开发公司的基础上已经初步形成 四大业务板块，分别是主责房地尹开发和经苍的

6、建设技姿公司、主贵市政工程绿 化等的市政景观公司、主责城市供电、供热、燃毛、供水、电信的能源公司、主 盍环保基础设施的环保公司。2创新和优化賽会鮮决方後 X业地卢构建理大弈会平台经过实戏亲例研宛，主要体现如下三种解决方亲：方余1: “囲区运昔+地卢开发”反筑联劝丸成长短结合和編4拎有平謝的有 序开发格局。该方亲的最大特征堆.于，通过“因区运營+地产开发”双统联动，二者形成 良性互动，相互丈擇。一方面，囲区品牌提升区城价值，促进常规地庐开发价值 实现；另一个方面，常规地尹开发反过来持续贡故园区长线开发的现全流支持。方余2：债务性融姿和权爻性融弈并举，构走多种舷整祟道。雀庐业地庐开发方面，多数园区

7、姿全筹描己运用过多种融.资方无一一发行债 姐、开发银行资欽、商业银行赏款、财政仪姿、上市公司売姿源等，现有的资全 渠道儿乎90%是债务性融强。淮.长期姿本支特的姿金匹配方面，存在很大问題。行业，加丸权葢性融姿力度，已经成为更加具有生令力的一种长期姿本丈持 合作栈式。通过土地经營，引入战略合作伙徉，共同开发建役庐业项目，后期通 过退股等方式解决产业落地和姿全问題。如尹业园兰旗机场的建役，就是通过企 业、欢府和海航集团共同签订岀脊协议，共同开发建设尹业项目。方餐3：祝立基础役紅技冬基会、产业投姿基会，着感于卢业地卢的k好发 畏肴素和浜卢增值，丸成鼻业珂目早朗戎击下开发任务。3.棗勲“*业銭”和“欢

8、府筑”，豪化*业艇划落地和政府职能导入和支 持目前，国的尹业囲区开发仍戏于起步阶段，缺乏足够支撐，无论是庐业转型 升级还是产业转移，相关的政策支特仍显不足，不具备刖显的驰动力；柱项目規 念、庐业规划、尹业服务以及园区优患政策等方面缺乏差异化，必须在此基砒上 寻求新的突破6,卖现寺正出奇；国庐业囲区的规划大都是概念D号多而落地行 动少，尤其以企业为主导运作的核式，&涂漁的整合力和推动力上期显不足， 业规划隊地难。结合国外成功兴业囲区的丸进经验S产业项目的建段可以立足于以下几点：ru并业转移和升傲督丸很附于丸城卞和姿嫌熨城审禺边，基于城市发裟战略 与核心脊源；(2)卢业导入耆先从卢业要素棗算入手，

9、尤其是推动政府进行政 策设计和脊源整合；(3)全方位提供产业叹引人群所必、须的各真灵套性功能， 包括公共.商业.居住.教育等。另外，在企业部组织职能设计上，布局“庐业唄能线/和“政府沟通职能线/ 将得到有效的纽织保障。相对于传统地庐项目，产业地庐的成功开发运營，可以形成新的尹业集群， 促进产业升级，满足国家和政府产业调配的需要；可以协助政府屯成城市功能区 城的优化升级，增加税收，提升地方经济实力，卖现农民入城产业工人转化，径 忠契合欢府盘愿；可以创新企业经營模式.开拓企业经苍领城，提升企业核心丸 争能力，持续为企业贾故价值。今年12月即将A召开的第16届CIHAF中国住 交会灵是拋岀“庐业新城”的就念，将尹业地庐与拆型城鎭化开发紧应联糸起.来, 未来尹业地尹的发钱甫景可期。亮点借雾：1. *业地产开发价a：橫跨一.二.三级市场包括产业规划.城市规划. 土地一级开发.二级开发和