烟台银都项目商业定位报0807 (NXPowerLite)

1、 商业整体定位及规划发展策略商业整体定位及规划发展策略 谨呈：烟台银都实业有限公司谨呈：烟台银都实业有限公司 2008.7.12 本报告是严格保密。 本报告是严格保密。 本报告是严格保密。 （一）宏观经济环境分析（一）宏观经济环境分析 第三大经济圈第三大经济圈环黄环渤海经济圈前沿城市，较优秀的沿海环境、投资环境；环黄环渤海经济圈前沿城市，较优秀的沿海环境、投资环境； 优越的地理区位和交通优势奠定良好的发展潜力；优越的地理区位和交通优势奠定良好的发展潜力； 经济持续快速发展，经济持续快速发展，2007年烟台市gdp总量超过济南，仅次于青岛，居山东省第二； 烟台市城镇居民人均可支配收入大幅度增长，

2、购买力持续增强。烟台市城镇居民人均可支配收入大幅度增长，购买力持续增强。 本报告是严格保密。 （二）城市发展规划分析（二）城市发展规划分析 芝罘组团芝罘组团商业商务中心、金融中心和服务中心商业商务中心、金融中心和服务中心 通过用地功能置换、环境整治、旧城改造强化中心城区职能，调整 布局并增加商贸、文化娱乐、公共服务等公共设施，构成以商贸聚 集为主体的城市综合服务城市综合服务功能区；实施滨海地区带综合开发改造， 形成独具特色的滨海城市风貌。 莱山组团莱山组团政治文化中心及科研中心政治文化中心及科研中心 以高等院校、体育公园、世贸中心和行政中心建设为重点，突出人 文亮点，提升城市品位，形成科技教育

3、、行政、体育和先进的智能 化技术为核心的新产业区。 开发区组团开发区组团对外开放基地、先进制造业核心区域对外开放基地、先进制造业核心区域 以经济结构优化和产业集聚为核心，以引进大型工业项目为龙头， 拓展产业结构，延伸产业链，增加完善居住、商业等配套设施用地， 使之成为烟台产业发展新区。 福山组团福山组团综合制造业、农业高新技综合制造业、农业高新技 术产业等城郊外向型经济区域术产业等城郊外向型经济区域 合理布局工业、居住及各项建设用地， 完善基础设施建设，提炼壮大主导产业， 带动民营产业的发展，形成产业发展聚集 的高地。烟台城市居住后花园烟台城市居住后花园。 八角组团八角组团临港工业和物流中心临

4、港工业和物流中心 加大港口建设力度、完善港口配套设 施、提高港口容量、大力发展临港大 工业和现代物流业、实现产业与港口 联动的发展格局。 牟平组团牟平组团以旅游发展为重点的综合以旅游发展为重点的综合 功能区、发展备用地功能区、发展备用地 充分利用现有的基础设施及自然条件重 点发展旅游接待设施，合理布局城市各 项用地，形成相对独立的综合功能区。 烟台城市总体规划提出：积极拓展东西两翼、适度向南发展。积极拓展东西两翼、适度向南发展。 资料来源：烟台2007年总体规划展 牟平组团牟平组团 八角组团八角组团 福山组团福山组团 开发区组团开发区组团 芝罘组团芝罘组团 牟平组团牟平组团 莱山组团莱山组团

5、本报告是严格保密。 （三）微观商业经济环境与商业服务业发展分析（三）微观商业经济环境与商业服务业发展分析 u 商业消费环境分析商业消费环境分析 烟台市居民购买力、消费力同比增强，物价水平持续上扬； 商业服务经济高度集中市中心区域，外延带发展速度较慢； 中心区域对外影响/辐射力较高，综合消费相对高度集中； 国内外二线品牌商业形态进入度较高，一线高端品牌匮乏； 受区域地理环境影响，外来经济/投资/商业机构持续进入。 本报告是严格保密。 （一）经济环境与商业服务业发展分析（一）经济环境与商业服务业发展分析 u3 3、商业服务业发展分析、商业服务业发展分析 商业服务业的商业服务业的持续持续发展证实了烟

6、台市居民购买力的发展证实了烟台市居民购买力的不断不断增强；增强； 近两年烟台市商业服务业的繁荣发展吸引了近两年烟台市商业服务业的繁荣发展吸引了众众多国内外品牌商家多国内外品牌商家纷纷纷纷进入烟台市场；进入烟台市场； 商业服务业的发展使得商业企业不断发展扩张，对商业物业的需求增加。商业服务业的发展使得商业企业不断发展扩张，对商业物业的需求增加。 本报告是严格保密。 本报告是严格保密。 （一）商业结构分析（一）商业结构分析 u1.1.城市整体商业分布特点城市整体商业分布特点 烟台市的重要商业区域集中在芝罘区，一级商业圈集中在旧城区，形成以旧城区商业向烟台市的重要商业区域集中在芝罘区，一级商业圈集中

7、在旧城区，形成以旧城区商业向 周边分散的布局特色。政府缺乏前期对城市的商业规划；周边分散的布局特色。政府缺乏前期对城市的商业规划； u2.2.商业格局规划商业格局规划商业网点商业网点 市级商业功能区市级商业功能区1 1处；处； 区级商业功能区区级商业功能区7 7处；处； 社区级商业功能区社区级商业功能区2828处；处； 大型商业零售网点大型商业零售网点5252处；处； 商品交易市场集中布局，形成商品交易市场集中布局，形成6 6处市场，共计处市场，共计4848处商品交易市场。处商品交易市场。 本报告是严格保密。 u1.1.核心商圈核心商圈 核心商圈核心商圈 区域划分：烟台的商业中心圈集中在芝罘区

8、南大街区域划分：烟台的商业中心圈集中在芝罘区南大街海港路海港路北马路北马路三站批发市场三站批发市场 附近。附近。 租金水平：租金水平：80-15080-150元元/ /平方米平方米/ /月月. . 业态组合：大型百货、大型超市及日常消费用品售卖为主业态组合：大型百货、大型超市及日常消费用品售卖为主. . （二）商圈结构分析（二）商圈结构分析 本报告是严格保密。 u2.2.次级商圈次级商圈 次级商圈次级商圈 区域划分：经济技术开发区区域划分：经济技术开发区 长江路段、莱山区迎春大街长江路段、莱山区迎春大街 路段。路段。 租金水平：租金水平：80-10080-100元元/ /平方米平方米 / /月

9、；月； 业态组合：中型百货、中型业态组合：中型百货、中型 超市及日常消费品售卖为主；超市及日常消费品售卖为主； 建材综合市场；写字楼。建材综合市场；写字楼。 （二）商圈结构分析（二）商圈结构分析 本报告是严格保密。 u3.3.边缘商圈边缘商圈 边缘商圈边缘商圈 区域划分：待开发镇、区中心街道、居住集中社区区域划分：待开发镇、区中心街道、居住集中社区 租金水平：租金水平：40-5040-50元元/ /平方米平方米/ /月；月； 业态组合：中小型社区商超，满足日常生活消费的便利型商业为主。业态组合：中小型社区商超，满足日常生活消费的便利型商业为主。 （二）商圈结构分析（二）商圈结构分析 本报告是严

10、格保密。 海港路商圈海港路商圈市级商业中心 代表商业：振华商厦/振华购物中心/ 百盛 幸福商圈幸福商圈区级商业中心 代表商业：九隆商街/振华广场 黄务商圈黄务商圈区级商业中心 代表商业：汽车交易广场/海尔物流园/东方 家园/现代果蔬水产批发市场 振华振华 商厦商厦 化妆品：兰寇、化妆品：兰寇、skiiskii、资生堂、碧欧泉、资生堂、碧欧泉、h h2 2o o。多国。多国 际二线品牌际二线品牌 女装：宝姿、歌弟、淑女屋、女装：宝姿、歌弟、淑女屋、z.z.pointz.z.point、 motleymotley。 国际和国内二线品牌国际和国内二线品牌 百盛百盛 购物购物 中心中心 化妆品：资生堂

11、、化妆品：资生堂、h h2 2o o、欧泊莱、欧莱雅、玉兰油。、欧泊莱、欧莱雅、玉兰油。 国际和国内二线品牌国际和国内二线品牌 女装：多是深圳生产的国内二线品牌女装：多是深圳生产的国内二线品牌 振华振华 购物购物 中心中心 化妆品：资生堂、化妆品：资生堂、h h2 2o o、欧玻莱、欧莱雅、玉兰油。、欧玻莱、欧莱雅、玉兰油。 国际和国内二线品牌国际和国内二线品牌 女装：宝姿、歌弟、粉红玛丽、奥菲欧。多是国内女装：宝姿、歌弟、粉红玛丽、奥菲欧。多是国内 二线品牌二线品牌 3、烟台主要高档大型百货商店及其零售品牌：、烟台主要高档大型百货商店及其零售品牌： 代表性商业中心高档品牌较少，不能满足高端人

12、群 的购物需求。 1 1、对比环渤海其他城市，烟台的人均、对比环渤海其他城市，烟台的人均gdpgdp、人均可支、人均可支 配收入、社会消费品零售额、人均消费支出等指标较配收入、社会消费品零售额、人均消费支出等指标较 低，表明烟台居民在收入与商业消费均较低水平。低，表明烟台居民在收入与商业消费均较低水平。 2 2、从购物环境、停车等服务来看，烟台现有商业设施、从购物环境、停车等服务来看，烟台现有商业设施 不能满足市场需求。不能满足市场需求。 0707年年gdpgdp和社会消费品零售总额（亿和社会消费品零售总额（亿 元）元） 烟台核心的市级和区级商业中心集中在芝罘区，其中海 港路商圈是烟台传统的商

13、业区，也是烟台人经常消费的 区域。 烟台市已有的三大核心商圈主要分布在芝罘区，商业整体档次不高，居民消费水平低。烟台市已有的三大核心商圈主要分布在芝罘区，商业整体档次不高，居民消费水平低。 （二）商圈结构分析（二）商圈结构分析 本报告是严格保密。 （三）商业街区发展状况（三）商业街区发展状况 u1.1.商业街区分析商业街区分析 中心商业街区中心商业街区 商业街特点：集中在城市主干道附近，区域过于集中，竞争激烈。大多外立面破旧，低商业街特点：集中在城市主干道附近，区域过于集中，竞争激烈。大多外立面破旧，低 矮，缺乏商业外观感受；大多没有规划统一停车场地，常伴有交通堵塞出现。故整体发矮，缺乏商业外

14、观感受；大多没有规划统一停车场地，常伴有交通堵塞出现。故整体发 展空间缺乏。展空间缺乏。 业态组合：以大型百货、超市带动零售消费品销售，百货业在当地占比较大的消费份额；业态组合：以大型百货、超市带动零售消费品销售，百货业在当地占比较大的消费份额； 租金水平：见后附租金水平：见后附各路段租金水平情况各路段租金水平情况及及城市主要街区分析城市主要街区分析 ； 本报告是严格保密。 u1.1.商业街区分析商业街区分析 一级路段旧城区店铺， 外围环境比较差80-150元/方米 二级路段城市主干道，外围环境较好50-80元/方米 三级路段不注重店面装修修20-30元/方米 四级路段不注重店面装修20-15

15、元/方米 各路段租金水平情况各路段租金水平情况 （三）商业街区发展状况（三）商业街区发展状况 本报告是严格保密。 u1.1.商业街区分析商业街区分析 城市主要街区分析城市主要街区分析 名称所属商圈商业街规模业态组合租金（元/）出租率主力店/主要品牌 南大街一级 城市主干道 旁商业 大型百货、超 市 100-120100 大润发、百盛百货、振华广场、二 线品牌 海港路一级 城市主干道 旁商业 大型百货、超 市 85-100100 沃尔玛、振华百货、国际品牌多、 麦当劳、数码手机超市等 北马路一级 城市主干道 旁商业 专业建材超市85-9090-95海港建材超市、时代广场 南洪街一级 旧城区主商

16、业街 洗化餐饮街100120100 以小型商铺为主， 洗化、餐饮门 店较多 北大西街一级 旧城区主商 业街 品牌服装街100120100 以小型商铺为主， 服装加盟店铺 较多 港口路一级 旧城区商业 街 专业建材超市70-9085建材超市 上夼西路次级旧城区餐饮娱乐街50-8098各种风味的餐饮、休闲娱乐街区 长江路次级 经济区主干 道 中型超市、商 城 50-8090振华百货、德胜商城、彩云城 迎春大道次级 莱山区主干 道 中小型超市、 商业门店 35-6085 新城区主干道，中低档商业消费品、 建材 （三）商业街区发展状况（三）商业街区发展状况 本报告是严格保密。 u1.1.商业街区分析商

17、业街区分析 次级商业街区次级商业街区 经济开发区主干道长江路、上夼西路、莱山区迎春大街等，以中型百货商超业为主，经济开发区主干道长江路、上夼西路、莱山区迎春大街等，以中型百货商超业为主， 销售货品多为当地品牌，主力商场面积多数在销售货品多为当地品牌，主力商场面积多数在3000500030005000平方米左右。因居住人口较密平方米左右。因居住人口较密 集，集， 故商业气氛也相对比较强。故商业气氛也相对比较强。 （三）商业街区发展状况（三）商业街区发展状况 本报告是严格保密。 （四）商业模式分析（四）商业模式分析 u1.1.商业模式分析商业模式分析 烟台的商业主要以烟台的商业主要以百货业态为主，

18、带动周边的零售消费；，带动周边的零售消费； 大型百货商厦大型百货商厦 集中在芝罘区，商业区域，商业区域过于集中； 功能上，功能上，百货业态与超市业态较集中，百货业态与超市业态较集中， 其余餐饮区域等则比较分散其余餐饮区域等则比较分散，缺乏有风情及品缺乏有风情及品 味的酒吧街餐饮区域等；建材市场及家具市场多，整个胶东半岛的建材贸易多集中于此；味的酒吧街餐饮区域等；建材市场及家具市场多，整个胶东半岛的建材贸易多集中于此； 本地商贸力量强， 在老振华及新振华集中了较多的国际品牌；在老振华及新振华集中了较多的国际品牌； 外来百货竞争对手不及本地商厦。 本报告是严格保密。 u1.1.商业模式分析商业模式

19、分析 重点物业商业模式分析重点物业商业模式分析 名称名称位置位置规模（平方米）规模（平方米）所属商圈所属商圈主力店主力店/ /主要品牌主要品牌经营情况经营情况 百盛百货西大街6万一级国美电器一般 大润发西大街2万一级超市很好 阳光国际购物广场南大街6万一级沃尔玛较好 振华商厦（老振华）海港路4.3万一级国际品牌、国内一线品牌很好 振华购物中心（新振华）南大街7万一级国内品牌很好 南大街购物中心南大街4万一级中低档次服饰、商品较好 百年好傢俬广场海港路2万一级中高档家具中心较好 三站批发市场北马路260万一级中低档服装、小商品集散很好 海港建材市场海港路36万一级建材集散地较好 海港家饰城海港路

20、3万一级中档家具集散较好 （四）商业模式分析（四）商业模式分析 本报告是严格保密。 u已成型项目已成型项目1.1.振华商厦振华商厦 （五）重点个案分析（五）重点个案分析 （1 1）项目基本情况）项目基本情况 发展商：振华集团发展商：振华集团 项目位置：南临南大街，东临海港路项目位置：南临南大街，东临海港路 所属商圈：海港路所属商圈：海港路- -南大街南大街 项目规模：项目规模：6 6万平米万平米 项目定位：中高档项目定位：中高档 商业形式：百货、超市商业形式：百货、超市 本报告是严格保密。 （五）重点个案分析（五）重点个案分析 （2 2）项目简析）项目简析 烟台当地商业领头羊，独霸一方，其经营

21、业绩及当地消费者信任度均名列前茅；烟台当地商业领头羊，独霸一方，其经营业绩及当地消费者信任度均名列前茅； 位置优越，交通便利，同时有适量车位；位置优越，交通便利，同时有适量车位； 商品品类齐全，价格适中；商品品类齐全，价格适中； 业态业种布局合理，动线清晰，引导性强；业态业种布局合理，动线清晰，引导性强； 促销方式多样，服务管理到位；促销方式多样，服务管理到位； 其业态组合较购物中心及其业态组合较购物中心及shoppingmallshoppingmall来讲，突现百货劣势，餐饮来讲，突现百货劣势，餐饮/ /娱乐娱乐/ /服务类商服务类商 业业 业态欠缺；业态欠缺； 积极拓展山东市场及烟台县级市

22、场，以连锁百货业态积极拓展山东市场及烟台县级市场，以连锁百货业态/ /超市业态为主，经营一般；超市业态为主，经营一般； 长居业内老大地位，已成各商家研究赶超对象，未来发展面临较严峻考验。长居业内老大地位，已成各商家研究赶超对象，未来发展面临较严峻考验。 本报告是严格保密。 u已成型项目已成型项目2.2.百盛百盛 （五）重点个案分析（五）重点个案分析 （1 1）项目基本情况）项目基本情况 项目位置：南临南大街，东临大海阳路，项目位置：南临南大街，东临大海阳路， 北临西大街北临西大街. . 所属商圈：南大街所属商圈：南大街- -大海阳路大海阳路- -西大街西大街 项目规模：项目规模：3 3万平米万

23、平米 项目定位：中高档项目定位：中高档 商业形式：精品百货商业形式：精品百货+ +餐饮餐饮+ +超市超市 本报告是严格保密。 （五）重点个案分析（五）重点个案分析 （2 2）项目简析）项目简析 以精品百货以精品百货+ +餐饮餐饮+ +超市综合商业模式，引领烟台传统百货形式更新换代；超市综合商业模式，引领烟台传统百货形式更新换代； 商品品类配置齐全，业态业种布局合理，购物环境讲究，服务到位，充分考虑未来商品品类配置齐全，业态业种布局合理，购物环境讲究，服务到位，充分考虑未来 消费人群对商场环境及服务的潜在需求；消费人群对商场环境及服务的潜在需求； 商品价格较适中，部分商品较振华略低；商品价格较适

24、中，部分商品较振华略低； 但其较本地商家讲究、超前的购物环境及业态形势，也直接导致大部分消费者的消但其较本地商家讲究、超前的购物环境及业态形势，也直接导致大部分消费者的消 费畏惧，出现外地人去得比较多，本地人基本上只是费畏惧，出现外地人去得比较多，本地人基本上只是window-shoppingwindow-shopping的局面；的局面； 促销活动未完全有效展开，店内导购人员欠缺；促销活动未完全有效展开，店内导购人员欠缺； 车位相对较少，影响未来发展。车位相对较少，影响未来发展。 本报告是严格保密。 u潜在竞争商业项目潜在竞争商业项目1.1.天鸿天鸿凯旋广场凯旋广场 （五）重点个案分析（五）重

25、点个案分析 （1 1）项目基本情况）项目基本情况 开发商：北京天鸿集团开发商：北京天鸿集团 项目位置：大马路二马路之间项目位置：大马路二马路之间, ,紧临滨海广紧临滨海广 场场 所属商圈：南大街所属商圈：南大街- -博物馆区博物馆区- -虹口路虹口路 项目规模：项目规模：3000030000平米平米 项目规划：地下一层为商业用房，地上一项目规划：地下一层为商业用房，地上一 到三层为商业裙房，三层为豪华会所，四层到三层为商业裙房，三层为豪华会所，四层 以上为以上为sohosoho办公，酒店式公寓，高级住宅。办公，酒店式公寓，高级住宅。 通过会所，将住宅与商业设施分隔。通过会所，将住宅与商业设施分

26、隔。 商业形式：商业形式：shoppingmallshoppingmall 本报告是严格保密。 （五）重点个案分析（五）重点个案分析 （2 2）业态业种分布）业态业种分布 地下一层：大型超市地下一层：大型超市 一层：女装、童装、淑女步行街一层：女装、童装、淑女步行街 二层：男士精品、男士休闲、绅士步行街二层：男士精品、男士休闲、绅士步行街 三层：餐饮、娱乐、梦幻步行街三层：餐饮、娱乐、梦幻步行街 （3 3）项目简析）项目简析 交通便捷，区位优势明显；交通便捷，区位优势明显； 周边商务部分业已形成，写字楼供应较大；周边商务部分业已形成，写字楼供应较大； 如适当搭配服务于商务办公的商业业态（如餐饮

27、、如适当搭配服务于商务办公的商业业态（如餐饮、 服务型业态），则项目成功率较大。服务型业态），则项目成功率较大。 本报告是严格保密。 综述综述 本报告是严格保密。 综述综述 本报告是严格保密。 本报告是严格保密。 （一）本体条件分析（一）本体条件分析 u1 1、微观地块条件分析、微观地块条件分析地理位置地理位置 本报告是严格保密。 （一）本体条件分析（一）本体条件分析 南 大 街 海海 港港 路路 本报告是严格保密。 u2 2、微观地块条件分析、微观地块条件分析 （一）本体条件分析（一）本体条件分析 本报告是严格保密。 （一）本体条件分析（一）本体条件分析 本报告是严格保密。 （一）本体条件分

28、析（一）本体条件分析 本报告是严格保密。 3 3、微观地块条件分析、微观地块条件分析 （一）本体条件分析（一）本体条件分析 本报告是严格保密。 （二）项目市场定位（二）项目市场定位 市场互补 与区域核心商圈百货业态形成互补,并作为本项目 的商业配套，为大规模居住区或特定人群提供服 务 动态市场 以特色中高档的业态龙头领跑商圈、引导消费观念 以物美价廉、品种齐全服务社区 商业定位导入 本报告是严格保密。 基本要素基本要素市级中心商业区市级中心商业区区域性商业区区域性商业区社区型社区型商业中心商业中心新城商业中心新城商业中心 规模规模3030万万以上以上1010万万以上以上0.7-0.7-2.52

29、.5万万1212万万以上以上 区位区位城市交通、人口核城市交通、人口核 心区，历史形成的心区，历史形成的 商业聚集区商业聚集区 居民聚居区、商务集居民聚居区、商务集 聚地，公共交通集散聚地，公共交通集散 地周边地周边 大型住宅小区，人大型住宅小区，人 流集中交通便利流集中交通便利 城市规划的新城中心城市规划的新城中心 商业区商业区 客流量客流量日人流量日人流量5050万以上万以上日人流量日人流量2525万以上万以上居住人口居住人口50005000以上以上日人流量日人流量2525万以上万以上 核心消费核心消费 群群 内城区与中距离郊内城区与中距离郊 区（半小时车程内）区（半小时车程内） 居民与办

30、公工作人居民与办公工作人 员、旅游者员、旅游者 区域区域1515分钟车程内居分钟车程内居 民，以及外来消费者民，以及外来消费者 步行步行1515分钟内居民分钟内居民车行车行3030分钟内居民分钟内居民 就商业面积确定的一般规范而言，就商业面积确定的一般规范而言，本本项目体量项目体量介于区域性商业区及居住区级商业中心之间介于区域性商业区及居住区级商业中心之间， 因此，本项目商业因此，本项目商业同时同时具备两大商业的特定属性，同时服务于本项目公寓人群、周边社区具备两大商业的特定属性，同时服务于本项目公寓人群、周边社区 消费人群、消费人群、cbdcbd区域办公人群以及南大街商圈辐射区的特色主题商业区

31、。区域办公人群以及南大街商圈辐射区的特色主题商业区。 （二）项目市场定位（二）项目市场定位 本报告是严格保密。 （二）项目市场定位（二）项目市场定位 本报告是严格保密。 （二）项目市场定位（二）项目市场定位 本报告是严格保密。 （二）项目市场定位（二）项目市场定位 本报告是严格保密。 （二）项目市场定位（二）项目市场定位 本报告是严格保密。 （二）项目市场定位（二）项目市场定位 商 业 消 费 层 次 功 能 元 素 层 次 组 合 导 入 第一重： 基本消费及服务功能 第二重： 舒适性消费及服务功能 第三重： 外延辅助型消费及服务功能 第四重： 商业/社会/文化交流的消费 及服务功能 第一重

32、：各类专卖店、特色店、餐饮店、超级市场、常规服务设施等 第二重：儿童天地、娱乐城、办公楼、健身房、钟点旅馆、夜总会、俱乐部等 第三重：图书馆、邮政局、宠物诊所、药房等 第四重：大型商业活动中心、社会活动舞台、传统文化交流基地和空间 本报告是严格保密。 （二）项目市场定位（二）项目市场定位 本报告是严格保密。 （二）项目市场定位（二）项目市场定位 本报告是严格保密。 （二）项目市场定位（二）项目市场定位 本报告是严格保密。 （三）项目形象定位（三）项目形象定位 本报告是严格保密。 （四）项目客群定位（四）项目客群定位 在商铺投资者中是投资能力最小的投资群体，同时也是投资行为最不成熟的群体， 投资

33、意识强烈，收益期望值高 该类群体从经验上判断应该是烟台市政府机构工作人员、部分收入比较高的工薪阶 层、从事个体工商户经营者，手头有一定的闲钱，没有好的投资或资金保值渠道 不排除一部分自用，特别是一些服装商户，购买后自己使用此类客户具有传播能量， 是在营销过程中可以深入挖掘的客户群体。 投资能力在50万左右，基本上首付的比例20万元的水平，如果没有出租收入的定期 现金流支持来归还银行的贷款，马上产生风险 本报告是严格保密。 （四）项目客群定位（四）项目客群定位 真正的成熟投资人，但不一定在商铺方面 投资有自己的生意，近几年积累了大量的财富，由于本身行业的风险和投资回报的 下降，预扩张投资，获取更

34、大收益，如招远许多开金矿的老板，都属于这样潜在群体 政府和公共关系渠道比较深，可以通过各种渠道了解投资项目的风险 由于本案在该类客户投资的商铺方面对未来经营比较具体化，不排除一些机构直接 购买后使用，如银行、影楼等 对该类客户营销推广过程主要是通过大型的活动排除心理障碍，甚至通过公关活动 挖掘 本报告是严格保密。 （四）项目客群定位（四）项目客群定位 长期从事本行业的经营，选择在什么地方经营有自己的专业经验来判断 地产经验丰富，对地产价值与风险判断有专业评估经验 有专项资金支持，投资意识明确，领域稳定，收益预期与收益实际差距不大 喜欢跟着主力商家投资经营。包括百货店、大卖场、综合超市等，本项目

35、只要有 主力店进入会吸引一大批这样的客户洽谈，不排除先通过租赁，项目正式开业后，如果 对项目未来发展预期非常看好，肯定会购买，此类客户必将成为本项目的最终大业主 在烟台市场的实际情况看，绝大多数的投资人还是小投资者，由于受到资金的压 力，在商铺面积的分割上，不宜过大，总价控制在左右比较适宜 本报告是严格保密。 本报告是严格保密。 规划基本思路规划基本思路 u1.1.烟台现有商场模式及概念传统保守烟台现有商场模式及概念传统保守 现有的烟台商场，在结构定位上，仍停留于传统及保守格局，经营与促销手法未能与国际 运作接轨：经营者相对不看重购物环境或服务好坏，而以价格档次及优惠为重。 u2.2.烟台欠缺中青年动感活动暨商场烟台欠缺中青年动