房地产估价方法之市场法

1、课题五市场法课题五市场法 课题五市场法 三大基本方法之一 课题五市场法课题五市场法 5.1市场法概述 可比实例可比实例 一、含义一、含义 l交易实例中交易类交易实例中交易类 型与估价目的吻合型与估价目的吻合 l成交日期与估价时成交日期与估价时 点接近点接近 l成交价格为正常市成交价格为正常市 场价格或者能够修正场价格或者能够修正 为正常市场价格的类为正常市场价格的类 似房地产。似房地产。 了解了解 根据根据类似房地产类似房地产的成交价格来求取的成交价格来求取 估价对象价值的方法。较具体地说，是估价对象价值的方法。较具体地说，是 选取一定数量的选取一定数量的可比实例可比实例并将它们与估并将它们与

2、估 价对象进行比较，然后对这些可比实例价对象进行比较，然后对这些可比实例 的成交价格进行适当的处理来求取估价的成交价格进行适当的处理来求取估价 对象价值的方法。对象价值的方法。 也称比较法、市场比较法、交易实例也称比较法、市场比较法、交易实例 比较法比较法 最常用的基本方法之一最常用的基本方法之一 目前国内外广泛应用的经典估价方法目前国内外广泛应用的经典估价方法 课题五市场法课题五市场法 以房地产的市场交以房地产的市场交 易价格为导向求取估易价格为导向求取估 价对象的价值。价对象的价值。 通常把市场法求得的通常把市场法求得的 价值简称为比准价格价值简称为比准价格 直观形象，容易理解相直观形象，

3、容易理解相 对容易掌握对容易掌握 更直接地依靠现实的市更直接地依靠现实的市 场价格资料，更符合当场价格资料，更符合当 事人的现实经济行为事人的现实经济行为 本质质优优点 被认为是一种使用范围广、可靠性被认为是一种使用范围广、可靠性 强、说服力强的基本估价方法。强、说服力强的基本估价方法。 课题五市场法课题五市场法 房地产价格形成的替代原理替代原理 课题五市场法课题五市场法 三、市场法适用的估价对象和条件三、市场法适用的估价对象和条件 适用对象适用对象 不适用不适用 适用条件适用条件 具有交易性的房地产具有交易性的房地产 很少发生交很少发生交 易的房地产易的房地产 房地产市场发房地产市场发 育不

4、够育不够 1.在同一供求范围内存在同一供求范围内存 在着较多在着较多 的类似房地产的类似房地产 的交易的交易 2、估价人员具有专业知、估价人员具有专业知 识、丰富经验，熟悉估识、丰富经验，熟悉估 价对象所在地区的房地价对象所在地区的房地 产市场行情和交易习惯产市场行情和交易习惯 房地产交易较房地产交易较 少发生的地少发生的地 区区 课题五市场法课题五市场法 四、房地产估价步骤四、房地产估价步骤 1 收集交易实例收集交易实例 选取可比实例选取可比实例 对可比实对可比实 例的成交例的成交 价格进行价格进行 适当处理适当处理 求取比准价格求取比准价格 2 3 4 课题五市场法课题五市场法 5.2 收

5、集交易实例 运用市场法估价，是建立在运用市场法估价，是建立在充足的案例充足的案例 资料资料基础上的，如果案例资料太少，就有基础上的，如果案例资料太少，就有 可能受到个别非正常交易案例的影响，使可能受到个别非正常交易案例的影响，使 房地产估价失真，不够客观。房地产估价失真，不够客观。 一、收集大量交易实实例的必要性 课题五市场法课题五市场法 二、收集交易实实例的途径径 3 3 向房地产交向房地产交 易当事人、易当事人、 四邻以及相四邻以及相 关律师、会关律师、会 计师等了解计师等了解 其知晓的房其知晓的房 地产成交价地产成交价 格和有关交格和有关交 易情况易情况 向房地产经向房地产经 纪机构和房

6、纪机构和房 地产经纪人地产经纪人 了解其促成了解其促成 交易的房地交易的房地 产成交价格产成交价格 资料和有关资料和有关 交易情况交易情况 2 2 4 4 同行之间相同行之间相 互提供互提供 5 5 与房地产出与房地产出 售者或代理售者或代理 人等洽谈，人等洽谈， 获得房地产获得房地产 的要价等资的要价等资 料料 1 1 查阅政府有查阅政府有 关部门的房地关部门的房地 产交易资料产交易资料 课题五市场法课题五市场法 收集内容完整、真实收集内容完整、真实 的交易实例，是提高估价的交易实例，是提高估价 精度的一个基本保证之一精度的一个基本保证之一 三、收集交易实实例的要求 四、建立交易实实例库库

7、建立交易实例库不仅建立交易实例库不仅 是运用市场法估价的需要，是运用市场法估价的需要， 还是从事房地产估价的一还是从事房地产估价的一 项基础性工作，也是形成项基础性工作，也是形成 房地产估价机构和估价人房地产估价机构和估价人 员的核心竞争力之一员的核心竞争力之一 课题五市场法课题五市场法 5.3选取可比实例 一、选选取可比实实例的必要性 可比实例选取得恰当与否，直接影可比实例选取得恰当与否，直接影 响到市场法评估出的价格的准确性，响到市场法评估出的价格的准确性， 因此应特别慎重因此应特别慎重。 课题五市场法课题五市场法 l数数量要求 3n 10 l质质量要求 1、可比实、可比实 例房地产应例房

8、地产应 是估价对象是估价对象 房地产的类房地产的类 似房地产似房地产 2、可比实例的交易类型应与估价目的吻合、可比实例的交易类型应与估价目的吻合 二、选选取可比实实例的要求 3、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点 4、可比实例的成交价格应是正常成交价格或、可比实例的成交价格应是正常成交价格或 能够修正为正常成交价格能够修正为正常成交价格 同一供求范围同一供求范围 用途相同用途相同 建筑结构相同建筑结构相同 权利性质相同权利性质相同 规模相当规模相当 档次相当档次相当 课题五市场法课题五市场法 l其它它要求 类似房地的类似房地的 交易实例交易实例 房地房地

9、土地土地 类似土地的类似土地的 交易实例交易实例 建筑物建筑物 估价对象：单独的土地或单独的建筑物估价对象：单独的土地或单独的建筑物 可比实实例 估价对对象 类似建筑物类似建筑物 的交易实例的交易实例 “分配法” 缺少相应的交易实例，但有类似的土缺少相应的交易实例，但有类似的土 地与建筑物综合体的交易实例，则将成交地与建筑物综合体的交易实例，则将成交 价格予以分解，提取与估价对象同类型部价格予以分解，提取与估价对象同类型部 分的土地或建筑物及其价格分的土地或建筑物及其价格 课题五市场法课题五市场法 例例1 1 现有一商业区中的商场需要估价，有以下5个交易实例， 试选择可作为可比案例的实例 a

10、b c d e 面积面积5000平方米，现在空置平方米，现在空置 面积面积1100平方米，近期出租，年租金每平方米平方米，近期出租，年租金每平方米6 60元，位于元，位于2公里以外的另一居住区公里以外的另一居住区 面积面积1100平方米，近期出租，年租金平方米，近期出租，年租金90万元万元 面积面积2500平方米，三年前出租，年租金平方米，三年前出租，年租金160万元万元 面积面积1500平方米，近期售出，卖价平方米，近期售出，卖价1400万元万元 课题五市场法课题五市场法 例例2 有一幢砖混结构的住宅，建筑层数有一幢砖混结构的住宅，建筑层数7层，地区级别为层，地区级别为7级，级， 现空置。要

11、求用市场法评估其出售价格，请从下表所给资料现空置。要求用市场法评估其出售价格，请从下表所给资料 选取合适的可比实例。选取合适的可比实例。 编编 号号 房屋性质房屋性质是否是否 空置空置 估价时点估价时点/目目 的的 地区级地区级 别别 市场价格市场价格 a钢筋混凝土七层综钢筋混凝土七层综 合大楼合大楼 空置空置近期近期/出售出售7级级1700元元/平方米平方米 b砖混结构七层住宅砖混结构七层住宅空置空置3年前年前/出售出售10级级960元元/平方米平方米 c砖混结构七层住宅砖混结构七层住宅空置空置近期近期/出售出售6级级600元元/平方米平方米 d砖混结构七层住宅砖混结构七层住宅空置空置1年前

12、年前/抵押抵押7级级抵押价值抵押价值1100 元元/平方米平方米 e砖混结构七层住宅砖混结构七层住宅空置空置近期近期/出售出售7级级1500元元/平方米平方米 课题五市场法课题五市场法 5.4 建立比较基准建立比较基准 选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进 行换算处理，使其之间的行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比口径一致、相互可比，并统一到需，并统一到需 要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整 建立共同的基础。建立共同的基础。 建立价格可比基础包括：建立价格可

13、比基础包括： 统一房地产范围；统一房地产范围； 统一采用单价；统一采用单价； 统一币种和货币单位；统一币种和货币单位； 统一面积内涵；统一面积内涵； 统一面积单位；统一面积单位； 统一付款方式。统一付款方式。 课题五市场法课题五市场法 一、统一房地产范围 房地产实物范围不同房地产实物范围不同 统一房地产范围一般统一到估价对象的房地产范围、补统一房地产范围一般统一到估价对象的房地产范围、补 充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出 的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加减的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加减。 含有非房地产成含有

14、非房地产成 份份 统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围， 并利用下列公式多价格进行换算处理：房地产价格=含非 房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格 课题五市场法课题五市场法 带有债权债务的房地产带有债权债务的房地产 统一房地产范围一般是统一到统一房地产范围一般是统一到“干净干净”房地产的范围，房地产的范围， 并利用下列公式对价格进行换算处理：并利用下列公式对价格进行换算处理： 房地产价格房地产价格= =带有债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格- -债权债权+ +债务债务 课题五市场法课题五市场法 估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需支付的金估价中为便于比较，价格通常

15、以一次付清所需支付的金 额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例成交价格折额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例成交价格折 算为在其成交日期时一次付清的数额。具体方法是资金的时算为在其成交日期时一次付清的数额。具体方法是资金的时 间价值中的折现计算。间价值中的折现计算。 例例 某宗房地产交易总价为某宗房地产交易总价为3030万元，其中首期付款万元，其中首期付款2020，余，余 款于半年后支付，假设月利率为款于半年后支付，假设月利率为0.50.5，计算该宗房地产在，计算该宗房地产在 成交日期一次性付清的价格。成交日期一次性付清的价格。 万元）(29.29 ) 5 . 01 ( %)201

16、(30 %2030 6 二、统一付款方式二、统一付款方式 课题五市场法课题五市场法 在统一采用单价方面，通在统一采用单价方面，通 常为单位面积上的价格。常为单位面积上的价格。 如：单位建筑面积、单位如：单位建筑面积、单位 套内建筑面积或者单位使用套内建筑面积或者单位使用 面积上的价格、楼面地价面积上的价格、楼面地价 三、统一采用单价三、统一采用单价四、统一币种和货币单位四、统一币种和货币单位 在统一币种方面，不同币种的在统一币种方面，不同币种的 价格之间的换算，应采用该价格价格之间的换算，应采用该价格 所对应的日期时的汇率。在通常所对应的日期时的汇率。在通常 情况下，是采用成交日期时的汇情况下

17、，是采用成交日期时的汇 率。率。 在统一货币单位方面，按照使在统一货币单位方面，按照使 用习惯，人民币、美元、港币等，用习惯，人民币、美元、港币等， 通常都采用通常都采用“元元”。 课题五市场法课题五市场法 在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建 筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下： 建筑面积下的价格建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格套内建筑套内建筑 面积面积/ /建筑面积建筑面积 建筑面积下的价格建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面积下的价

18、格使用面积使用面积/ /建筑建筑 面积面积 套内建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面积下的价格使用面积使用面积/ / 套内使用面积套内使用面积 五、统一面积内涵五、统一面积内涵 课题五市场法课题五市场法 在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米( (土地的面土地的面 积单位有时还采用公积单位有时还采用公 顷、亩顷、亩) )，中国香港地区和美国、，中国香港地区和美国、 英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一 般采用坪。它们之间的换算如下：般采用坪。它们之间的换算如下： 平方米下

19、的价格平方米下的价格亩下的价格亩下的价格666.67 666.67 平方米下的价格平方米下的价格公顷下的价格公顷下的价格10 000 10 000 平方米下的价格平方米下的价格平方英尺下的价格平方英尺下的价格10.764 10.764 平方米下的价格平方米下的价格坪下的价格坪下的价格0.303 0.303 六、统一面积单位六、统一面积单位 课题五市场法课题五市场法 例例3：收集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积：收集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积 为为200m2,，成交总价，成交总价80万元人民币，分三期付款，首付万元人民币，分三期付款，首付16 万元人民币，第二期于半年后

20、付万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款万元人民币，余款32万元万元 人民币于一年后付清，乙交易实例的使用面积人民币于一年后付清，乙交易实例的使用面积2500平方英尺，平方英尺， 成交总价成交总价15万元美元，于成交时一次付清，如果选取此两宗万元美元，于成交时一次付清，如果选取此两宗 交易实例为可比实例，则应进行哪些相关的修正？交易实例为可比实例，则应进行哪些相关的修正？ 假设甲假设甲 当时人民币年利率当时人民币年利率8%乙成交时乙成交时1美元美元=8.3元人民币元人民币 1平方建筑面积平方建筑面积=0.75平方使用面积平方使用面积 甲单价甲单价=3821.1元元/平方米（建筑面积）

21、平方米（建筑面积） 乙单价乙单价=4020.4元元/平方米（建筑面积）平方米（建筑面积） 课题五市场法课题五市场法 5.5交易情况修正交易情况修正 可比实例的成交价格可能是正常的，也可可比实例的成交价格可能是正常的，也可 能是不正常的。能是不正常的。 由于要求评估的估价对象的价格是客观合由于要求评估的估价对象的价格是客观合 理的，所以，如果可比实例的成交价格是不理的，所以，如果可比实例的成交价格是不 正常的，则应将其调整为正常的，如此才能正常的，则应将其调整为正常的，如此才能 作为估价对象的价格。这种对可比实例成交作为估价对象的价格。这种对可比实例成交 价格进行的调整，称为交易情况修正。价格进

22、行的调整，称为交易情况修正。 一、交易情况修正的含义一、交易情况修正的含义 课题五市场法课题五市场法 (1)有利害关系人之间的交易有利害关系人之间的交易 (2)急于出售或急于购买的交易急于出售或急于购买的交易 (3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了交易双方或某一方对市场行情缺乏了 解的交易解的交易 (4)交易双方或某一方有特别动机或偏好交易双方或某一方有特别动机或偏好 的交易的交易 (5)特殊交易方式的交易特殊交易方式的交易 (6)交易税费非正常负担的交易交易税费非正常负担的交易 (7)相邻房地产的合并交易相邻房地产的合并交易 (8)受债权债务关系影响的交易受债权债务关系影响的交易 (8)强迫

23、出售或强迫购买的交易强迫出售或强迫购买的交易 (9) 受迷信影响的交易受迷信影响的交易 二、造成成二、造成成 交价格偏离交价格偏离 正常市场价正常市场价 格的因素格的因素 课题五市场法课题五市场法 交易情况修正的方法，主要有交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。百分率法和差额法。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格可比实例成交价格x交易情况修正系数正常价格交易情况修正系数正常价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格可比实例成交价格交易情况修正数额正常价格交易情况

24、修正数额正常价格 在交易情况修正中应采用可比实例成交价格比其正常价在交易情况修正中应采用可比实例成交价格比其正常价 格是高还是低多少的说法。格是高还是低多少的说法。 三、交易情况修正方法三、交易情况修正方法 课题五市场法课题五市场法 对于对于交易税费非正常负担交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚的修正，只要调查、了解清楚 了交易税费非正常负担的情况，然后依此计算即可。了交易税费非正常负担的情况，然后依此计算即可。 具体是将成交价格调整为依照政府有关规定，无规定的具体是将成交价格调整为依照政府有关规定，无规定的 依照当地习惯，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。依照当地习惯，交易双方负

25、担各自应负担的税费下的价格。 主要是把握下列两点：主要是把握下列两点： 正常成交价格一应由卖方负担的税费卖方实际得到正常成交价格一应由卖方负担的税费卖方实际得到 的价格。的价格。 正常成交价格正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的应由买方负担的税费买方实际付出的 价格。价格。 课题五市场法课题五市场法 例4某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明， 买方付给卖方买方付给卖方2325元元/平方米，买卖中涉及的税平方米，买卖中涉及的税 费由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应费由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应 由卖方缴纳的税费为正常成交价格由卖方

26、缴纳的税费为正常成交价格7%，应有由，应有由 买方缴纳的税费为正常成交价格的买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，试求该，试求该 宗房地产的正常成交价格。宗房地产的正常成交价格。 课题五市场法课题五市场法 例5 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写某宗房地产交易，买卖双方在合同中写 明，买方付给卖方明，买方付给卖方2625元元/平方米，买卖中涉平方米，买卖中涉 及的税费由卖方来负担。据悉，该地区房地及的税费由卖方来负担。据悉，该地区房地 产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价 格格7%，应有由买方缴纳的税费为正常成交价，应有由买方缴纳的税费为正常成交价 格的格

27、的5%，试求该宗房地产的正常成交价格。，试求该宗房地产的正常成交价格。 课题五市场法课题五市场法 5.6市场状况调整市场状况调整 应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点 时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比 实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。 交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影 响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日响的调整。经过交易日期调整后，

28、就将可比实例在其成交日 期时的价格变成了在估价时点时的价格。期时的价格变成了在估价时点时的价格。 一、市场状况调整的含义一、市场状况调整的含义 课题五市场法课题五市场法 主要采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：主要采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为： 可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格交易日期调整系数交易日期调整系数=在在 估价时点时的价格估价时点时的价格 交易日期调整的关键，是要把握估价对象这类房地产交易日期调整的关键，是要把握估价对象这类房地产 的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查在过的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查在过 去不同时间的数

29、宗类似房地产的价格，找出这类房地产价去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出这类房地产价 格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价 格进行交易日期调整。调整的具体方法，可通过价格指数格进行交易日期调整。调整的具体方法，可通过价格指数 或价格变动率进行，也可采用时间序列分析。或价格变动率进行，也可采用时间序列分析。 价格指数有定基价格指数和环比价格指数价格指数有定基价格指数和环比价格指数。 二、市场状况调整的方法二、市场状况调整的方法 课题五市场法课题五市场法 （一）市场状况调整的价格指数法（一）市场状况调整的价格指数法 （1）采用定基价

30、格指数进行交易日期调整的公式为：）采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为： 可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格估价时点时的价格指估价时点时的价格指 数数/成交日期时的价格指数成交日期时的价格指数=在估价时点时的价格在估价时点时的价格 （2）采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：）采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为： 可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期成交日期的下一时期 的价格指数的价格指数再下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时估价时点时 的价格指数在估价时点时的价格的价格指数在估价时点时的价格 课题五市场法课题五市场

31、法 （二）市场状况调整的价格变动率法（二）市场状况调整的价格变动率法 （1）逐期递增递减价格变动率）逐期递增递减价格变动率 可比实例在其成交日期时的价格可比实例在其成交日期时的价格（1价格变动率）价格变动率）期数 期数 =可比实例在估价时点的价格可比实例在估价时点的价格 （2）期内平均上升或下降的价格变动率）期内平均上升或下降的价格变动率 可比实例在其成交日期时的价格可比实例在其成交日期时的价格（1价格变动率价格变动率期数）期数） =可比实例在估价时点的价格可比实例在估价时点的价格 课题五市场法课题五市场法 例例7 某宗房地产某宗房地产2004年年6月的价格为月的价格为2 000元元m2，现需

32、，现需 将其调整到将其调整到2004年年10月。月。 已知该宗房地产所在地区的同已知该宗房地产所在地区的同 类房地产类房地产2004年年4月至月至10月的价格指数分别为月的价格指数分别为99.6，94.7， 96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为均以上个月为100)， 试计算该宗房地产试计算该宗房地产2004年年10月的价格。月的价格。 解解 该宗房地产该宗房地产2004年年10月的价格计算如下：月的价格计算如下： 2 000105.0/100109.2/100112.5/100118.1/10 03 046.8(元元m2) 课题五市场法课题五市场法 例例8 某

33、个可比实例房地产某个可比实例房地产2008年年2月月1日的价格为日的价格为 1000美元美元/平方米，该类房地产以人民币为基准的价平方米，该类房地产以人民币为基准的价 格变动，平均每月比上月上涨格变动，平均每月比上月上涨0.2%，假设，假设2008年年2 月月1日日1美元美元=8.26元人民币元人民币， 2008年年10月月1日日1美元美元 =8.29元人民币元人民币.。对该可比实例房地产进行交易日对该可比实例房地产进行交易日 期修正，试求该宗房地产期修正，试求该宗房地产2008年年10月的价格月的价格 课题五市场法课题五市场法 例9 为评估某宗房地产为评估某宗房地产2009年年9月月1日的价

34、格，日的价格， 选取了下列可比实例成交价格选取了下列可比实例成交价格3000元元/平方米，成交平方米，成交 日期是日期是2008年年10月月1日，另调查获知日，另调查获知2008年年6月月1日日 至至2009年年2月月1日该类房地产价格平均每月比上月上日该类房地产价格平均每月比上月上 涨涨1.5%，2009年年2月月1日至日至2009年年10月月1日平均每月日平均每月 比上月上涨比上月上涨2%，请对该可比实例的价格进行调整。，请对该可比实例的价格进行调整。 课题五市场法课题五市场法 在实际的交易日期调整中，有下列几类价格指在实际的交易日期调整中，有下列几类价格指 数或价格变动率可供选用：数或价

35、格变动率可供选用：一般物价指数或变动一般物价指数或变动 率；率；建筑造价指数或变动率；建筑造价指数或变动率；建筑材料价格指建筑材料价格指 数或变动率；数或变动率；建筑人工费指数或变动率；建筑人工费指数或变动率；房地房地 产价格指数或变动率。产价格指数或变动率。 从理论上讲，由于房地产价格指数或变动率能从理论上讲，由于房地产价格指数或变动率能 全面反映引起房地产价格变化的因素，因此，宜选全面反映引起房地产价格变化的因素，因此，宜选 用房地产价格指数或变动率。用房地产价格指数或变动率。 课题五市场法课题五市场法 5.7房地产状况调整房地产状况调整 如果可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差如果

36、可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差 异，则还应对可比实例成交价格进行房地产状况调整，因为异，则还应对可比实例成交价格进行房地产状况调整，因为 房地产价格还反映房地产本身的状况。进行房地产状况调整，房地产价格还反映房地产本身的状况。进行房地产状况调整， 是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象 房地产状况下的价格。因此，经过房地产状况调整后，就将房地产状况下的价格。因此，经过房地产状况调整后，就将 可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产 状况下的价格。状况下的

37、价格。 一、房地产状况调整的含义一、房地产状况调整的含义 课题五市场法课题五市场法 由于房地产状况可以分为区位、权益和实物三大方面，由于房地产状况可以分为区位、权益和实物三大方面， 从而房地产状况调整可分为区位状况调整、权益状况调整从而房地产状况调整可分为区位状况调整、权益状况调整 和实物状况调整。和实物状况调整。 1、区位状况调整的内容、区位状况调整的内容 区位状况比较、调整的内容主要包括：繁华程度、交通区位状况比较、调整的内容主要包括：繁华程度、交通 便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度(属于可比实属于可比实 例、估价对象以外的部分例、估价对象以

38、外的部分)、临路状况、朝向、楼层等影响、临路状况、朝向、楼层等影响 房地产价格的因素。房地产价格的因素。 二、房地产状况调整的内容二、房地产状况调整的内容 课题五市场法课题五市场法 2、 权益状况调整的内容权益状况调整的内容 权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限， 城市规划限制条件城市规划限制条件(如容积率如容积率)等影响房地产价格的因素。等影响房地产价格的因素。 在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。 土地使用年期修正系数土地使用年期修正系数： k土地使用年期修正系数土地使用年期修正系

39、数 n可比实例在成交日期的剩余使用年限可比实例在成交日期的剩余使用年限 m待估对象的剩余使用年期待估对象的剩余使用年期 r还原利率还原利率 n m r r k )1( 1 1 )1( 1 1 课题五市场法课题五市场法 3、 实物状况调整的内容实物状况调整的内容 实物状况比较、调整的内容很多，实物状况比较、调整的内容很多， 对于土地来说对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、基础设施，主要包括：面积大小、形状、基础设施 完备程度完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分属于可比实例、估价对象之内的部分)、土地平整、土地平整 程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素；程度、地势、地质水文状况

40、等影响房地产价格的因素； 对于建筑物来说对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、建，主要包括：新旧程度、建筑规模、建 筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等影响房地产筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等影响房地产 价格的因素价格的因素 课题五市场法课题五市场法 1、房地产状况调整的思路、房地产状况调整的思路 房地产状况调整的思路是：房地产状况调整的思路是： 首先首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状 况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面 的；的； 其次其次判

41、定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素 方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这 些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异所造些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异所造 成的价格差异程度；成的价格差异程度； 最后最后根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。总的来根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。总的来 说，如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比说，如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比 实例价格做减价调整；反之，则应做增价调整。实例价格做减

42、价调整；反之，则应做增价调整。 三、房地产状况调整的思路与方法三、房地产状况调整的思路与方法 课题五市场法课题五市场法 2、房地产状况调整的方法、房地产状况调整的方法 （1）采用百分率法进行房地产状况调整）采用百分率法进行房地产状况调整 可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在估价对象房地产状况下的价格= 可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整系数房地产状况调整系数 （2）采用差额法进行房地产状况的调整）采用差额法进行房地产状况的调整 可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在估价对象房地产状况下的价格=可比实例可比实例 在其房地产状况下的价格在其

43、房地产状况下的价格房地产状况调整金额房地产状况调整金额 课题五市场法课题五市场法 具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间 接比较调整两种接比较调整两种 (1)直接比较调整一般是采用评分的办法直接比较调整一般是采用评分的办法(参见下表参见下表)，以估，以估 价对象房地产状况为基准价对象房地产状况为基准(通常定为通常定为100分分)，将可比实例房，将可比实例房 地产状况与它逐项进行比较、打分。如果可比实例房地产地产状况与它逐项进行比较、打分。如果可比实例房地产 状况比估价对象房地产状况差，则打的分数就低于状况比估价对象房地产状况差，则打的分

44、数就低于100；相；相 反，打的分数就高于反，打的分数就高于100。然后将所得的分数转化为调整价。然后将所得的分数转化为调整价 格的比率。格的比率。 采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为： 可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格100/( )=在估价对象在估价对象 房地产状况下的价格房地产状况下的价格 上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相 对于估价对象房地产状况的得分。对于估价对象房地产状况的得分。 课题五市场法课题五市场法 直接比较表直接比较表 房地产房地产 状况状况

45、权重权重估价对象估价对象可比可比 实例实例1 可比实可比实 例例2 可比实可比实 例例3 因素因素1f1100 因素因素2f2100 ： 因素因素nfn100 综合综合1100 课题五市场法课题五市场法 (2)间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想 一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准 (通常定为通常定为100分分)，将估价对象及可比实例的房地产状况，将估价对象及可比实例的房地产状况 均与它逐项进行比较、打分。如果估价对象、可比实例均与它逐项进行比较、打分。如果估价对象、可比实例

46、的房地产状况比标准房地产状况差，则打的分数就低于的房地产状况比标准房地产状况差，则打的分数就低于 100；相反，打的分数就高于；相反，打的分数就高于100。再将所得的分数转化。再将所得的分数转化 为调整价格的比率，参见下表。为调整价格的比率，参见下表。 采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为： 可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格/( )（）在估价对（）在估价对 象房地产状况下的价格象房地产状况下的价格 上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地 产状况相对于标准房地产状况的得

47、分，第二个括号内应产状况相对于标准房地产状况的得分，第二个括号内应 填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状 况的得分。况的得分。 课题五市场法课题五市场法 间接比较表 房地产房地产 状况状况 权重权重标准标准 状况状况 估价对象估价对象 可比实可比实 例例1 可比实可比实 例例2 可比实可比实 例例3 因素因素1f1100 因素因素2f2100 ： 因素因素nfn100 综合综合1100 课题五市场法课题五市场法 房地产状况调整应注意的问题房地产状况调整应注意的问题 ： (1)可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况可比实例的房地

48、产状况，无论是区位状况、权益状况 还是实物状况，都应是成交价格所对应或反映的房地产状还是实物状况，都应是成交价格所对应或反映的房地产状 况，而不是在估价时点或其他时候的状况。况，而不是在估价时点或其他时候的状况。 (2)由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实 物因素不同，即使某些因素相同，但其对价格的影响程度物因素不同，即使某些因素相同，但其对价格的影响程度 也不一定相同。因此，在进行区位状况和实物状况的比较、也不一定相同。因此，在进行区位状况和实物状况的比较、 调整时，具体比较、调整的内容及权重应有所不同。调整时，具体比较、调整的内容及权重应有所不同。 课题五市场法课题五市场法 5.8求取比准价格求取比准价格 一、求取单个可比实例比准价格的方法一、求取单个可比实例比准价格的方法 市场法估价需要进行交