保利地产财务报表分析

1、无忧ppt整理发布 保利地产2006-2009现金流 量表，利润表浅析 刘智鹏 无忧ppt整理发布 中国保利集团控股的大型国有房地产企业 09年全国第三大房地产企业（销量430亿） 上证50，上证180，沪深300，中证100指 数样本股 无忧ppt整理发布 利润质量的解读与分析 利润表结构解读与分析 利润趋势解读与分析 无忧ppt整理发布 单位：万元单位：万元 2010/6/302009/12/312008/12/312007/12/312006/12/31 主营业务收入主营业务收入1124474.73 2298660.76 1551990.11811523.49402722.3 主营业务成

2、本主营业务成本 736535.441452405.52918823.09499109.91258656.02 主营业务利润主营业务利润 -592612.47478571.03228464.32112521.09 营业费用营业费用 28263.6759078.1546240.2825559.5516830.24 财务费用财务费用 -3428.52-6617.29-3321.64-3193.38-687.41 管理费用管理费用 22004.0945671.7231120.7520820.6111553.66 营业利润营业利润 244589.33522030.24383680.8205384.671

3、05403.22 投资收益投资收益 5193.16163.299708.9720746.1520247.9 利润总额利润总额 243281.74537904.75402328.48240309.01105046.47 所得税所得税 60942.5137132.0297961.327748231651.88 净利润净利润 162726.13351922.65223886.14148908.867145.57 年初未分配利润年初未分配利润 -42088.61 未分配利润未分配利润 -101304.06 主营业务利润率主营业务利润率 (%)-25.78%30.84%28.15%27.94% 销售毛利

4、率销售毛利率(%)34.5%36.82%40.8%38.5%35.77 % 无忧ppt整理发布 万科财务数据 财务指标财务指标(单位单位)2010-06-302009-12-312008-12-312007-12-31 主营业务收入主营业务收入(万元万元)1676633.044888101.314099177.923552661.13 主营业务利润主营业务利润(万元万元) - - - - 经营费用经营费用(万元万元)60640.16 151371.69 186035.01 119454.37 管理费用管理费用(万元万元)56326.58 144198.68 153079.92 176376.5

5、8 财务费用财务费用(万元万元)26132.6557368.0465725.3335950.01 三项费用增长率三项费用增长率(%) 5.41-12.82 22.02104.13 营业利润营业利润(万元万元) 411830.55 868508.28 636478.96 765289.75 投资收益投资收益(万元万元)49473.5192407.6820941.1420803.07 营业外收支净额营业外收支净额(万万 2983.49-6765.50-4250.39-1129.18 利润总额利润总额(万元万元) 414814.04 861742.78 632228.56 764160.57 所得税

6、所得税(万元万元)98731.95 218742.03 168241.65 232410.49 净利润净利润(万元万元) 281249.86 532973.77 403317.00 484423.55 无忧ppt整理发布 2009-12-31利润表水平分析对比 表 指标指标保利地产保利地产万科地产万科地产 毛利率36.82%29.39% 净利率16.56%11.41% 每股收益1.060.48 净资产收益率14.03%14.26% 市盈率35.2129.47 无忧ppt整理发布 保利地产利润表绝对数额趋势分析 无忧ppt整理发布 保利地产期间费用绝对数额趋势 分析 财务利息收财务利息收 入减去

7、财务入减去财务 利息支出利息支出 无忧ppt整理发布 保利地产利润表环比 2009/20082009/20082008/20072008/20072007/20062007/20062006/12/312006/12/31 主营业务收入主营业务收入 148%148%191%191%202%202%402722.3402722.3 主营业务成本主营业务成本 158%158%184%184%193%193%258656.02258656.02 主营业务利润主营业务利润 124%124%209%209%203%203%112521.09112521.09 营业费用营业费用 128%128%181%1

8、81%152%152%16830.2416830.24 财务费用财务费用 199%199%104%104%465%465%-687.41-687.41 管理费用管理费用 147%147%149%149%180%180%11553.6611553.66 营业利润营业利润 136%136%187%187%195%195%105403.22105403.22 投资收益投资收益 2%2%47%47%102%102%20247.920247.9 利润总额利润总额 134%134%167%167%229%229%105046.47105046.47 所得税所得税 140%140%126%126%245%2

9、45%31651.8831651.88 净利润净利润 157%157%150%150%222%222%67145.5767145.57 净利润放缓三宗罪 （1）高价地结算 （2）二三线摊薄房价 （3）产品类型中低端 销售收入 明显放缓 无忧ppt整理发布 保利地产公司共同比利润表 2010/6/302009/12/312009/12/31 2008/12/312008/12/31 2007/12/312007/12/31 2006/12/312006/12/31 主营业务收入主营业务收入 100100100100100100100100100 主营业务成本主营业务成本 66%63%63%40%

10、40%22%22%11%11% 主营业务利润主营业务利润 26%26%21%21%10%10%5%5% 营业费用营业费用 3%3%3%2%2%1%1%1%1% 财务费用财务费用 0%-0.20%-0.20%-0.10%-0.10%-0.10%-0.10%-0.02%-0.02% 管理费用管理费用 2%2%2%1%1%1%1%1%1% 营业利润营业利润 22%23%23%17%17%9%9%5%5% 投资收益投资收益 0%0%0%0%0%1%1%1%1% 利润总额利润总额 22%23%23%18%18%10%10%5%5% 所得税所得税 5%6%6%4%4%3%3%1%1% 净利润净利润 14%

11、15%15%10%10%6%6%3%3% 无忧ppt整理发布 保利公司利润总额构成分析表 12/31/0912/31/0812/31/07 营业利润营业利润97.05%95.37%85.47% 其中：投资其中：投资 收益收益0.03%2.41%8.63% 营业外收支营业外收支 净额净额2.95%4.63%14.53% 利润总额利润总额100%100%100% 无忧ppt整理发布 保利地产利润表定基趋势分析 2009/12/312009/12/312008/12/312008/12/312007/12/312007/12/312006/12/312006/12/31 主营业务收入主营业务收入 5

12、71%571%385%385%202%202%402722.3402722.3 主营业务成本主营业务成本 562%562%355%355%193%193%258656.02258656.02 主营业务利润主营业务利润 527%527%425%425%203%203%112521.09112521.09 营业费用营业费用 351%351%275%275%152%152%16830.2416830.24 财务费用财务费用 963%963%483%483%465%465%-687.41-687.41 管理费用管理费用 395%395%269%269%180%180%11553.6611553.66

13、营业利润营业利润 495%495%364%364%195%195%105403.22105403.22 投资收益投资收益 1%1%48%48%102%102%20247.920247.9 利润总额利润总额 512%512%383%383%229%229%105046.47105046.47 所得税所得税 433%433%309%309%245%245%31651.8831651.88 净利润净利润 524%524%333%333%222%222%67145.5767145.57 无忧ppt整理发布 利润表分析总结 盈利能力持续提高 积极扩大经营规模，持续发展能力强,高成 长性公司 公司利润率成

14、走低趋势 无忧ppt整理发布 风险控制 七年来融资174亿 未来现金流堪忧 经营性现金高流出 一线城市楼市趋于饱和,未来销售有下降趋 势 公司将由成长型转化为成熟性，利润将降 低 无忧ppt整理发布 保利地产保利地产2009年实现的净利润是年实现的净利润是35.2亿亿 元，较元，较2008年增长了年增长了57.2%，净资产收益，净资产收益 率达到率达到17.97% 但房地产行业但房地产行业开发周期较长开发周期较长，利润资料利润资料 实际上是以前年度企业经营的成果，滞后实际上是以前年度企业经营的成果，滞后 于实际情况，而以收付实现制为基础的现于实际情况，而以收付实现制为基础的现 金流量所体现的收

15、益质量较为及时准确金流量所体现的收益质量较为及时准确 无忧ppt整理发布 保利地产近期股价 9月28日： 收盘价11.19 10月18日：最高16.15 11月1日：收盘价：14.19 无忧ppt整理发布 2009年度报告主要会计数据 项目项目保利地产保利地产 万科万科a 营业利润营业利润5,220,320,444.908,685,082,624 利润总额利润总额5,379,047,462.358,617,427,968 归属于上市公司归属于上市公司 股东的净利润股东的净利润 3,519,226,528.715,329,737,728 归属于上市公司归属于上市公司 股东的扣除非经股东的扣除非经

16、 常性损益后净利常性损益后净利 3,414,017,080.71 经营活动的现金经营活动的现金 流量净额流量净额 -1,144,791,232,469,253,351,424 无忧ppt整理发布 现金流量绝对数额表 项目项目保利地产保利地产万科万科a 经营活动现金流入小计经营活动现金流入小计43,978,629,12059,485,126,656 经营活动现金流出小计经营活动现金流出小计45,123,420,16050,231,775,232 投资活动现金流入小计投资活动现金流入小计22,475,4361,168,812,032 投资活动现金流出小计投资活动现金流出小计425,385,9205

17、,359,472,640 筹资活动现金流入小计筹资活动现金流入小计25,263,812,60821,560,600,576 筹资活动现金流出小计筹资活动现金流出小计13,957,958,65624,589,256,704 经营活动产生的现金流经营活动产生的现金流 量净额量净额 -1,144,791,2969,253,351,424 无忧ppt整理发布 结构分析 项目项目2009.12.312008.12.312007.12.312006.12.31 保利地产保利地产 经营活动流入经营活动流入 占总现金流入占总现金流入 63.49%53.51%46.58%52.07% 投资活动流入投资活动流入

18、占总现金流入占总现金流入 0.03%0.09%0.79% 筹资活动占总筹资活动占总 现金流入现金流入 36.47%46.39%52.63%47.93% 万科万科a 经营活动流入经营活动流入 占总现金流入占总现金流入 72.35%66.82%52.95%80.90% 投资活动流入投资活动流入 占总现金流出占总现金流出 1.42%2.15%1.19%1.51% 筹资活动流入筹资活动流入 占总现金流入占总现金流入 26.22%31.03%45.86%17.60% 无忧ppt整理发布 保利万科现金流出对比 项目项目2009.12.312008.12.312007.12.312006.12.31 保利地

19、产 经营活动流出 占总现金流出 75.83%78.95%84.39%80.90% 投资活动流出 占总现金流出 0.71%0.29%1.29%1.51% 筹资活动流出 占总现金流出 23.46%20.76%14.32%17.60% 万科a 经营活动流出 占总现金流出 62.65%70.03%79.95%76.72% 投资活动流出 占总现金流出 6.68%6.75%7.08%6.76% 筹资活动流出 占总现金流出 30.67%23.23%12.97%16.52% 无忧ppt整理发布 保利地产06-09净现金流量 无忧ppt整理发布 经营活动现金流入流出对比分析经营活动现金流入流出对比分析 无忧pp

20、t整理发布 项目项目2009.12.312008.12.312007.12.312006.12.31 保利地产 经营活动流经营活动流 入流出比入流出比 0.970.700.620.65 投资活动流投资活动流 入流出比入流出比 0.050.320.690 筹资活动流筹资活动流 入流出比入流出比 1.812.294.142.76 万科万科a 经营活动流经营活动流 入流出比入流出比 1.181.000.810.87 投资活动流投资活动流 入流出比入流出比 0.220.330.080.22 筹资活动流筹资活动流 入流出比入流出比 0.881.403.343.48 无忧ppt整理发布 保利地产现金流量净

21、额趋势图 无忧ppt整理发布 地产上市公司年均融资前现金流 无忧ppt整理发布 房地产行业弥补资金缺口方式 1、降价销售存货房回笼资金， 2、外部融资 保利地产2009年主要通过外部融资缓解 资金链紧张，其中2009年外部净融资是113 亿，其中借款是25.8亿。 无忧ppt整理发布 筹资活动现金流入流出对比图 无忧ppt整理发布 项目项目2009.12.312008.12.312007.12.312006.12.31 保利地产 经营活动流经营活动流 入流出比入流出比 0.970.700.620.65 投资活动流投资活动流 入流出比入流出比 0.050.320.690 筹资活动流筹资活动流 入

22、流出比入流出比 1.812.294.142.76 万科万科a 经营活动流经营活动流 入流出比入流出比 1.181.000.810.87 投资活动流投资活动流 入流出比入流出比 0.220.330.080.22 筹资活动流筹资活动流 入流出比入流出比 0.881.403.343.48 无忧ppt整理发布 2009200820072006 保利地产保利地产 存货存货60,098,920,44840,195,616,76828,084,365,31211,307,080,704 预收账预收账 款款 29,830,432,7689,798,537,21610,939,854,8484,922,380,

23、288 应收账应收账 款款 467,048,576205,546,112175,251,344179,452,896 万科万科a 存货存货90,085,294,08090,085,294,08085,898,698,75285,898,698,75266,472,878,08066,472,878,08030,805,028,86430,805,028,864 应收账款应收账款713,191,936713,191,936922,774,848922,774,848864,883,008864,883,008364,609,664364,609,664 预收账款预收账款31,734,800,38

24、431,734,800,38423,945,754,62423,945,754,62421,622,747,13621,622,747,1368,836,350,9768,836,350,976 无忧ppt整理发布 资产负债表相关项目 无忧ppt整理发布 存货相关比率 保利地产保利地产万科万科a金融街金融街金地金地行业平均行业平均 存货周转率0.290.39 0.250.220.28 存货周转天数1242.97917.78 1396.97 1621.62 1294.83 资产周转率 0.38060.32050.17840.2670.286625 存货比率 行业公认的0.4为存货 周转率安全底线

25、，即周 转天数为900天 无忧ppt整理发布 负现金流溯源负现金流溯源: 高存货与低周转高存货与低周转 无忧ppt整理发布 开发商，政府，购买者三方博弈 存货，资金，市场供给 无忧ppt整理发布 据测算，要抗击行业调整的冲击，保利 地产、金融街、北辰实业、招商地产分别 需要减少15%、14%、18%和26%的存货 ；如果要抗击长期的冲击，万科、保利地 产、招商地产、金地集团、北辰实业分别 需要释放价值186亿元、160亿元、100亿 元、90亿元、80亿元的存货。 无忧ppt整理发布 2009200820072006 保利地产保利地产 存货占总资 产比率 0.660.740.680.68 预收

26、账款占 总资产比率 0.330.180.260.29 万科万科a 存货占总资 产比率 0.650.720.660.63 预收账款占 总资产比率 0.230.200.210.18 无忧ppt整理发布 资产负债表相关比率 2009200820072006 保利地产 存货比率0.660.740.680.68 资产负债率0.690.700.680.75 流动负债率0.420.360.460.53 流动比率2322 万科a 存货比率0.650.720.660.63 资产负债率 （标准值为0.7） 0.670.670.660.64 流动负债率0.490.540.480.45 流动比率（2 为合适） 2222 无忧ppt整理发布 结构分析 项目项目2009.12.312008.12.312007.12.312