北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告（109页）

1、策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 2 页 思源顾问 本项目商圈范围本项目商圈范围 区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析 区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析 本项目本项目swot分析分析 本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 本项目商业市场定位本项目商业市场定位 本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化 本项目租售价格定位本项目租售价格定位 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 3 页 思源顾问 位居北京北部亚奥位居北京北部亚奥 板块核心位置板块核心位

2、置 位于现亚北商圈的位于现亚北商圈的 西侧，规划中的奥西侧，规划中的奥 林匹克中心区核心林匹克中心区核心 区域区域 奥林匹克奥林匹克 中心区中心区 亚北商业亚北商业 核心区核心区 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 4 页 思源顾问 四至四至: 东至北辰西路, 临奥运场馆 西至白庙路,临 已建成住宅区 北至科荟路,临 奥林匹克公园 南至运动员村路, 临中科院各院所 奥林匹克公园 本项目 奥运场馆 紫玉山庄 荣尊堡 飘亮购 物中心 北辰购 物中心 北辰西路 大屯路 科 荟 路 安立路 北 四 环 枫林绿洲 住宅区 亚北商圈 家和城 策动中国策动中国 地产资料

3、免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 5 页 思源顾问 p 以本项目自身为核 心，向周边1公里区 域辐射 p 由于北侧为奥林匹 克公园，本项目商 圈主要向东部、南 部、和西部扩散 奥林匹克公园 本项目 奥运场馆 紫玉山庄 荣尊堡 飘亮购 物中心 北辰购 物中心 北辰西路 大屯路 科 荟 路 安立路 北 四 环 枫林绿洲 住宅区 亚北商圈 家和城 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 6 页 思源顾问 p 以本项目为核心， 辐射至周边1.5至2 公里区域 p 由于受到北部奥林 匹克公园的阻隔和 影响，主要向其他 三面扩散，并以与 奥运场馆的商业互 动

4、为主 奥林匹克公园 本项目 奥运场馆 紫玉山庄 荣尊堡 飘亮购 物中心 北辰购 物中心 北辰西路 大屯路 科 荟 路 安立路 北 四 环 枫林绿洲 住宅区 亚北商圈 家和城 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 7 页 思源顾问 p 本项目为核心向周 边3公里左右区域辐 射 p 本项目辐射商圈将 与亚北商圈融合， 形成亚北商圈的一 部分 奥林匹克公园 本项目 奥运场馆 紫玉山庄 荣尊堡 飘亮购 物中心 北辰购 物中心 北辰西路 大屯路 科 荟 路 安立路 北 四 环 枫林绿洲 住宅区 亚北商圈 家和城 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商

5、2021年5月第 8 页 思源顾问 本项目商圈范围本项目商圈范围 区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析 区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析 本项目本项目swot分析分析 本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 本项目商业市场定位本项目商业市场定位 本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化 本项目租售价格定位本项目租售价格定位 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 9 页 思源顾问 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 10 页 思源顾问 本项目位于亚北商圈的西侧外围区域，从现状来看，目前亚北商圈区域商业市场具本

6、项目位于亚北商圈的西侧外围区域，从现状来看，目前亚北商圈区域商业市场具 有以下特点：有以下特点： 区域内商业发展较为迅速，购物、餐饮、娱乐、文体等相结合，并与区域内的商业、办公、 酒店、公寓等物业充分互动，呈现出较为强劲的发展势头，但各业态发展不平衡 商业核心区域主要位于亚北地区四五环之间靠近四环的安立路、慧忠路、北苑路、慧忠北里 一带。 亚北区域购物类商业物业档次相对偏低,以北辰购物中心、飘亮购物中心、大中电器、上品折 扣等为龙头的购物类商业场所，以中低档为主,经营状况较好，临街购物类店铺档次也较低 本区域目前餐饮业最为成熟火爆，沿安立路以及周边其他道路大中小型、中西式各类餐饮星 罗棋布，已

7、形成了几条颇具影响力的餐饮街其辐射能力已基本遍及全市 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 11 页 思源顾问 区域内娱乐业较为缺乏，基本以足疗、健身、 ktv为主，数量屈指可数，市场供应量明 显不足 本区域目前交通道路状况相对较差，道路和交通规划不尽合理，道路拥堵现象较为严重， 但随着市政部分的治理以及地铁类多种交通方式的有机组合，这一现象将有望得以改善 随着亚北地区商务、商业的发展以及许多高端楼盘陆续入住，区域内人口消费力和消费 水平正逐渐提升 本区域这种零售业+餐饮业+娱乐业+酒店业+商务写字楼业+城市型国际商务公寓+高级城 市寓所的综合开发模式，将使

8、消费更趋于综合性，而使以亚运村为中心的亚奥商圈成为 京城新的繁华的北京国际化商圈 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 12 页 思源顾问 亚北商圈区内未来商业供应量不完全统计（不包含奥运商业）亚北商圈区内未来商业供应量不完全统计（不包含奥运商业） 物业名称物业名称商业规模（商业规模（）物业名称物业名称商业规模（商业规模（） 九台2000二期10300倚林佳园10000 华悦国际23000新街坊8000 亚运新新家园1000欧陆经典30000 风林绿洲三期2000北辰绿色家园100000 万科星园100000北苑家园50000 金泉广场60000 北方明珠大

9、厦 70000 新街坊8000澳林春天11000 华源冠军城20000澳立国际1000 润枫德尚3000合计合计507300507300 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 13 页 思源顾问 街道名称街道名称长度长度m m业态业态 安立路6400酒店、百货、餐饮、娱乐、专业店、临街商铺等 北苑路5500家居、建材、汽配、餐饮、临街小店铺等 大屯路1000商业区、餐饮 慧忠路1600特色餐饮街 慧忠北路1600特色餐饮街 大屯北路1000特色餐饮街 表格：亚北区域内商业分布状况统计表格：亚北区域内商业分布状况统计 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资

10、料免费提供商 2021年5月第 14 页 思源顾问 区域内主要百货类商业统计区域内主要百货类商业统计 百货店名称百货店名称物业规模物业规模经营档次经营档次经营状况经营状况地理位置地理位置 北辰购物中心15000平方米中档偏低好安立路 飘亮购物广场20000平方米中低档良好安立路 家和城32000平方米中低档良好北苑路 第五大道36000平方米中低档较差安立路 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 15 页 思源顾问 百货类百货类北辰购物中心北辰购物中心 u地理位置地理位置：安外安立路8号 u建筑面积建筑面积：30463平米 u营业面积营业面积：18000平米

11、 u项目定位项目定位：百货商场 u档次定位档次定位：中档偏低 u目标客群目标客群：亚运村区域居民、办公人员、以日韩为主的外籍人士等 u经营状况经营状况：很好 u综合评价综合评价：该商业在进理位置优越，交通便利，在亚北区域的市场认知度首屈一指，为该地 区购物场所之首选，其经营业绩在北京同类业态中也处于领先地位。目前人气很旺，但内部空间 布局陈旧、老化，物品售价在同类商场中偏高。 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 16 页 思源顾问 u业态布局业态布局： 一层：食品百货超市、洋酒烟茶、中西成药 二层：时尚女装、化妆品、箱包皮具、珠宝首饰、中表眼镜 三层：女装

12、、羽绒服、女士内衣、头巾头饰、袜子、童装玩具、手袋精品廊 四层：男装、裘皮鞋帽、针织内衣、羊绒羊毛衫 五层：体育休闲、家用电器、床上家具用品、衬衫领带、文化用品、工艺礼品、办公用品、照相器材 、通讯器材、灯具、图书音像、快餐 u代表品牌代表品牌： 化妆品品牌：资生堂、sk2、h2o 女装品牌：宝姿、laparga、etam、only 男装品牌：金利来、日驰尼、杰克&琼斯 餐饮品牌：吉野家 百货类百货类北辰购物中心北辰购物中心 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 17 页 思源顾问 百货类百货类飘亮购物中心飘亮购物中心 p 地理位地理位置：安立路 p 商业面

13、积商业面积：20000平米 p 经营定位经营定位：百货商场 p 档次定位档次定位：中低档 p 业态布局业态布局 u 地下一层：旺市百利超市 u 一层：男女服装、鞋帽、礼品、化妆品 u 二层：繁星秀场（服装市场）、国美电器 p 经营状况经营状况；良好 p 综合评价综合评价：该商业物业经营状况与北辰有一定的差距，内部空间相较之现代感 略强一些，但层高偏低，室内有压迫感。所经营的商品档次偏低，鲜见知名品 牌，二层为服装市场，对整个商场的品质有所影响。 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 18 页 思源顾问 购物类购物类家和城家和城 p 地理位置地理位置：亚运村北

14、苑路158号 p 物业组合物业组合：物美大卖场+大中电器+上品折扣 p 业态布局业态布局： u 一层：物美大卖场 u 二层：物美大卖场、大中电器 u 三层：上品折扣（男装、女装、眼镜、手表、鞋、皮具箱包） u 四层：上品折扣（运动休闲、童装、内衣、床上用品、水晶瓷器、家居用品、音像 图书） p 档次定位档次定位：中档偏低 p 经营状况经营状况：良好 p 综合评价综合评价：由于多种大众型商业业态的组合，形成了业态的互补与互动，该物 业的人流量较大，经营状况较为理想，但周边环境和交通道理状况相对较差， 目前正在改造中，未来会有一定的改善 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 20

15、21年5月第 19 页 思源顾问 百货类与本项目商业规划之比较分析百货类与本项目商业规划之比较分析 本项目不适宜本项目不适宜 百货类商业物业百货类商业物业 亚北地区百货类商业物业 供需基本平衡 奥运地块未来大 规模的商业供应 ，百货不乏其中 百货类商业对于 交通和区域人口 等选址要求 本项目自身特点、地理位 置及对商业的需求点 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 20 页 思源顾问 超市类超市类区域内超市分布状况区域内超市分布状况 超市名称地理位置规模（）产品类型目标人群 北辰超市北辰超市安立路北辰购物中心一层安立路北辰购物中心一层50005000地上一层

16、地上一层亚运村地区居民亚运村地区居民 旺市百利旺市百利安立路飘亮广场地下一层安立路飘亮广场地下一层60006000地下一层地下一层亚运村地区居民亚运村地区居民 华辰超市华辰超市安立路北端安立路北端40004000地上一层、二层地上一层、二层亚运村地区居民亚运村地区居民 家和物美家和物美北苑路北苑路1200012000地上一层、二层地上一层、二层北苑路附近居民北苑路附近居民 西单商场西单商场天通苑天通苑80008000地下一层地下一层天通苑社区居民天通苑社区居民 北苑家园会所北苑家园会所北苑家园北苑家园2000020000地下一层地下一层北苑家园本社区及附近居民北苑家园本社区及附近居民 世纪联华

17、世纪联华北方明珠北方明珠2000020000地下一层地下一层周边社区居民周边社区居民 福客隆福客隆北苑家园北苑家园20002000地上二层地上二层北苑家园社区北苑家园社区 规模合计：规模合计：7500075000平方米平方米 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 21 页 思源顾问 超市类与本项目商业规划之比较分析超市类与本项目商业规划之比较分析 本项目核心区域超市类配套的严重缺乏有超市的需求 亚北区域超市的供应量较大； 以中型为宜 满足本项目高端客群的生活所需 中高档精品 大型超市之人流车流对住宅品质会 产生负面影响 综上所述，建 议本项目设置 超市，并定

18、位 为以内向型为 主，以满足小 区高端居民生 活所需的中型 、中高档精品 超市 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 22 页 思源顾问 餐饮类餐饮类 慧忠路、慧忠北路、大屯北路慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路、安立路之特色街现状之特色街现状 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 23 页 思源顾问 餐饮类餐饮类 慧忠路、慧忠北路、大屯北路慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路、安立路之特色街现状之特色街现状 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 24 页 思源顾问 餐饮类餐饮类慧忠路、慧

19、忠北路、大屯北路慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路 、安立路之特色街现状之特色街现状 图表：餐饮业态分布状况 街道街道名称名称档次档次租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）面积面积mm2 2特点特点 慧 忠 路 沸腾鱼香辣蟹中7600川菜 富春江中、高7.6900杭州菜 东北虎风味街中5.91300东北家常菜 秦记香辣蟹中6700川菜 天外天家常菜中低6.51200家常菜 双盛园中、高7900海鲜 利营饭店低5150家常菜 野山菌蘑菇宴中7.3800东北家常菜 大自然东北菜中51300东北家常菜 川府酒家中5.5600川菜 北京牛肉面中、低4500快餐 渔公渔婆中高82400海鲜 元太祖

20、中6700自助式烧烤 半亩园中、低5300家常 江织田中、高8.5500日本料理 意大利比萨中8460西餐 泰中泰中高8500泰菜 小三峡中5.5400重庆菜 天河浪子中52000_ 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 25 页 思源顾问 餐饮类餐饮类 街道街道名称名称档次档次租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）面积面积m m2 2特点特点 慧 忠 北 路 青叶日本料理中、高5500日本料理 宏状元粥店中、低4600快餐 金椒鱼锅中4.5800川菜 雪玉峰烧烤中4600烧烤 小肥羊中31000火锅 西蜀豆花庄中3.51000川菜 大食客中31000

21、家常 老鸭鸳鸯火锅中4_火锅 甲鱼乡高4.5600家常菜 吴越人家中高4600上海菜 川菜根中3.61000川菜 西贝攸面村中2.4600晋菜 成都家常菜低3120川菜 慧忠路、慧忠北路、大屯北路慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路、安立路之特色街现状之特色街现状 图表：餐饮业态分布状况 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 26 页 思源顾问 餐饮类餐饮类 街道街道名称名称档次档次租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）面积面积m2m2特点特点 大 屯 北 路 钱龙轩中3.52900川、鲁菜 湘菜王中4700湘菜 庚午大食堂中3.81100北京特色 明辉

22、鱼翅楼高61300海鲜 眉州东坡中41200川菜 森源城酒楼中31700川菜 四海凯悦高4.511000海鲜 红莲烤鸭中31800家常 香婆婆水煮鱼中3.5500川菜 龙樽酒楼中4600家常菜 重庆辣王中3300川菜 慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路之特色街现状慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路之特色街现状 图表：餐饮业态分布状况图表：餐饮业态分布状况 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 27 页 思源顾问 餐饮类餐饮类 街道街道名称名称档次档次租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）面积面积m2m2特点特点 安立路 福海潮中档61000韩式小吃 缘

23、中档4.5300茶馆简餐 麦当劳中档8700西式快餐 必胜客中档71000西式快餐 仙踪林中档8.3500休闲饮品 宝葫芦食府中档6中餐 温常吴中档6火锅 古越人家中档31000中餐 全聚德中高档46000北京烤鸭 新谭鱼头中高20000火锅、川湘海鲜 慧忠路、慧忠北路、大屯北路之特色街现状慧忠路、慧忠北路、大屯北路之特色街现状 图表：餐饮业态分布状况图表：餐饮业态分布状况 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 28 页 思源顾问 区域内餐饮业的特点：区域内餐饮业的特点： p 餐饮业为本区域最为火爆、最为成熟的业态类型 p 本区域素有“北食”之称，其影响力不

24、仅覆盖的亚北区域，甚 至辐射到北京大部分区域 p 餐饮街主要集中中慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路上， 其他地区也多有分布 p 本区域餐饮的档次、品类、规模较为齐全 p 以中档、中式、特色型餐饮人气最旺 p 租金价格基本在2-9元/天不等，中西式快餐类小面积餐饮 一般租金较高；而面积越大其租金承受能力越低 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 29 页 思源顾问 餐饮类与本项目商业规划之比较分析餐饮类与本项目商业规划之比较分析 借助亚北区 域成熟的餐 饮业态市场 氛围 有别于亚北 餐饮定位， 为其升级版 餐饮产品 借势借势差异差异需求需求 满足本项 目居民

25、的 生活需求 以国内外 品质化、 特色化餐 饮为特征 价值价值 实现未来 租售价值 最大化 特色特色 餐饮类餐饮类 突出国别化风格突出国别化风格 体现品质化特征体现品质化特征 形成规模化效应形成规模化效应 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 30 页 思源顾问 娱乐类娱乐类 p 区内娱乐设施相对缺乏，除新开业的钱柜外，常规性的ktv、 夜总会、酒吧等娱乐设施不多，则大多由健身、休闲、洗浴等 非常规的娱乐组成。 p 对于安立路、慧忠路、慧忠北路及大屯北路的娱乐业现状来看， 市场供应明显不足，出现供需不平衡的情况，因而导致本区域 内大多娱乐消费群体向外流通，从

26、而证明娱乐业在区域中的可 发展性。 p 考虑到本项目的特点，建议娱乐类以会所形式经营，以高档定 位，将常规性与非常性娱乐业态进行优化组合，实行会员制， 在突出会所品质的同时，提升本物业的品质 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 31 页 思源顾问 核心区域内商业现状分析核心区域内商业现状分析 东侧：现为奥运场馆工地， 北侧：奥林匹克公园 商业现状： 目前人流车流稀少，尚无商业氛围而言，待场馆建设完毕后将有较大的改善 道路规划较好，为双向六车道，车行便利 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 32 页 思源顾问 核心区域内

27、商业现状分析核心区域内商业现状分析 西侧：居民区 商业状况： 沿白庙村路一侧有少量商业 基本为一些临建用房 主要以经营餐饮、汽配类为主，档次极低 与本项目未来物业品质极不相称 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 33 页 思源顾问 核心区域内商业现状分析核心区域内商业现状分析 南侧：为中科院各院所用地 商业分布：中科院南侧，大屯路两侧以枫林绿洲底商为重点区 域，有一定的商业氛围 商业业态：本区域商业以餐饮、便利店、美容美发等社区配备 型商业为主 商业档次：整体档次较低，以低档和中低档为主 道路交通：为双向四车道，路况较差，交通拥堵 人流车流：人流量以南侧为

28、多，车流量较大 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 34 页 思源顾问 枫林绿洲底商：枫林绿洲底商： 底商层数：二层 分割方式：横向分割 面积区间：几平米至几百平米不等 主力店：中体倍力俱乐部 业态：社区配套型商业（不可做餐饮） 经营状况：一般 出租率：西侧达90%左右，东侧因有产权问题， 基本空置 租金： 一层45.5元/天平米不等 二层24元/天平米不等 核心区域内商业现状分析核心区域内商业现状分析 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 35 页 思源顾问 本项目商圈范围本项目商圈范围 区域商业市场现状分析区域商业市

29、场现状分析 区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析 本项目本项目swot分析分析 本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 本项目商业市场定位本项目商业市场定位 本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化 本项目租售价格定位本项目租售价格定位 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 36 页 思源顾问 北京新城市中心北京新城市中心 以文化，传媒，会展 ，会议，体育，休闲 ，娱乐产业等为中心 ，是非常适宜人居住 ，工作，购物，休闲 和娱乐于一体的复合 型城市功能区，具有 可持续发展的新型城 市中心区。 奥运商圈的形成奥运商圈的形成 奥林匹克中心区 有奥运村， 6

30、80公 顷的奥林匹克公园、 国家体育场，国家 体育馆，水立方等 非常标志性的建筑， 将来有可能成为世 界杰出建筑的聚集 地，而同时，奥林 匹克这个名字本身 就具有强大的号召 力，是有世界影响 力和知名度。 完善的规划完善的规划 规划中的奥林匹克 中心区有12条道路， 4条地铁，交通方便， 基础设施完善，138 万平方米完善的商业 及文化配套建筑，加 之680公顷的国家森 林公园，奥林匹克中 心区无疑将成为北京 新城市中心，成为现 代北京的象征和标志。 在奥运村地区形 成北京一个新的 具有鲜明特色的 中心商务区，环 绕奥林匹克公园 的东、南、西三 面，从奥林匹克 公园向城区方向 ，沿中轴线直抵

31、亚运村和国家奥 林匹克体育中心 ，成为文化、体 育和旅游产业的 活跃区。 世界的影响力世界的影响力 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 37 页 思源顾问 商业规划商业规划 u奥运商业地块分为两部分：一部分是 位于奥林匹克公园中心区地上的33公顷 商业和文化兼容商业地块，以一级土地 开发为主，规划建筑面积为137万平米。 另一部分是位于“龙形水系”下方的奥 运地下商业项目，初步规划建筑面积可 达40万平米。 u右侧平面图红色部分即为规划中的商 业用地（含零售、办公、酒店、娱乐等 ） u奥运纯商业面积地上地下合计将达到 30-50万平米左右 策动中国策动中国

32、 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 38 页 思源顾问 交通规划交通规划地铁地铁 根据城市总体规划，2008年 将有四条规划轨道交通线路 在奥林匹克公园周边通过， 分别为4号线、5号线、8号线 和10号线。其中5号线正在进 行试验建设。规划将从10号 线引奥运支线奥运支线至奥林匹克公 园中心区。 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 39 页 思源顾问 交通规划交通规划公路交通公路交通 p 按修建计划，将改扩建奥运森林公园中心及周边地区的23条道 路，包括中心区道路9条次干路、支路和外围道路14条主路、 次干路，改扩建的总长度为60.7

33、公里。 p 奥运森林公园周边共规划城市主干路9条：北辰西路、北辰东 路、辛店村路、白庙村路、北苑路、安立路、大屯路、北土城 东路和成府路，道路总长38.2公里。 p 奥运森林公园周边共规划城市次干路5条：南沙滩路、熏皮厂 路、运动员村路、奥体中路和小营北路，总长7.5公里。 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 40 页 思源顾问 u本项目地处规划中的奥林匹克中心区核心区域，未来具有极强 的发展与升值的空间 u规划中的奥林匹克中心区纯商业面积将达几十万平米，本项目 商业定位应充分考虑如何助其势，并与之形成良性互动关系； 既自成体系，又成为其有机的一部分 u未

34、来道路交通规划，使本区域路网条件、交通更为便利，为本 项目带来了较为明显的利好因素 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 41 页 思源顾问 本项目商圈范围本项目商圈范围 区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析 区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析 本项目本项目swot分析分析 本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 本项目商业市场定位本项目商业市场定位 本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化 本项目租售价格定位本项目租售价格定位 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 42 页 思源顾问 优势：优势： p 本项目

35、为奥运村项目,自身凭借奥运无可比拟的影响力，具有与 生俱来的优势，其市场认知度勿庸置疑，是亚奥地区未来投资 与经营的焦点区域之一； p 本项目公寓购买者为商业的核心目标客群，其高端人群的消费 力和消费特点，将成为本项目商业规划的方向和有力支撑； p 本项目周边道路规划较好，明显优于慧忠北里商业中心区域。 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 43 页 思源顾问 劣势：劣势： p 目前本项目核心商圈内的商业氛围尚未形成，周边商业配套明 显不足，且档次较低，与本项目未来需求不匹配，尚处于初级 起步阶段； p 北侧大面积的森林公园虽然提供了优美的自然环境，但对于商

36、 业氛围的形成反而起到一定的阻隔作用； 规避措施 力求变劣势为优势，一方面完全摆脱核心区域塑造本区域全新的、中高端的商 业配套，另一方面在引进业态种类方面偏重于对消费环境要求较高的业态类型 ，使森林公园优美的自然环境成为本项目商业的一大卖点 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 44 页 思源顾问 机会：机会： p 亚奥板块商业发展势头强劲，商业氛围较为成熟； p 亚北区域内目标消费群人均可支配收入、年龄结构、职业、学 历均明显高于北京平均水平，消费力旺盛； p 处于规划中的奥林匹克中心区核心区域，以其自身的奥运影响 力，受到众多投资客群和经营客群的普遍关注

37、； p 核心区域内商业配套的欠缺，也为本项目的商业配套提供了较 好的发展空间 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 45 页 思源顾问 威胁：威胁： p 东侧奥运场馆商业规划中的地上地下近177万平米的商业面积， 其超大的体量、丰富的业态、独具特色的商业环境，对本项目 目标客群具有强烈的吸引力，将有可能成为本项目未来商业经 营的威胁 规避措施 实现差异化定位与经营，使本项目一方面成为目标客群社区配套 的首选，另一方面也成为奥运整体商业的一部分，形成良好的互 补和互动关系 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 46 页 思源

38、顾问 本项目商圈范围本项目商圈范围 区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析 区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析 本项目本项目swot分析分析 本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 本项目商业市场定位本项目商业市场定位 本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化 本项目租售价格定位本项目租售价格定位 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 47 页 思源顾问 目标消费群 分类 以本项目自住居民为主以外来消费群为辅 会所 餐饮/ 娱乐 购物 （超市） 其他 配套 餐饮/ 娱乐 购物 （超市） 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 202

39、1年5月第 48 页 思源顾问 自住客群基本特征分析自住客群基本特征分析 p 社会阶层：有一定的社会地位，属于财富阶层； p 收入水平：年收入在50万以上，拥有300万元以上资产； p 年龄构成：家庭主要收入人群的年龄基本在35-50岁； p 家庭结构：三口之家为主，子女年龄基本在10-20岁之间；部 分家庭有父母； p 知识水平：多数具有较高学历； p 职业分布：实业家、外企高管、国企高管、演艺圈名星、体育 明星等等。 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 49 页 思源顾问 自住客群消费特征分析自住客群消费特征分析 p 对消费档次、环境和氛围的要求较高

40、p 对消费价格不敏感，客单价较高 p 注重所能提供的消费和服务的品质和特色 p 要求消费场所与自身身份相匹配 p 对于会所的需求除基本要求外，更希望能带来自身身份的尊荣 感，并以此为平台接识一些同等价值观的朋友 p 对某一商业场所一但产生认同感，则重复性消费比率极高，基 本能够成为其稳定客源 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 50 页 思源顾问 自住消费客群需求特征分析自住消费客群需求特征分析 p 能够体现自身身份和价值、生活品质的业态，及有效进行邻里沟通的渠道 p 一些基本的生活配套，能够满足日常所需 p 一些特色鲜明、环境与品质并重的餐饮店 与之相适

41、合的业态与之相适合的业态 高档会所尊贵身份、生活品质的代言，同时以此为平台加强邻里间的沟通 精品超市特供高档进口食品、日用品、满足日常生活所需 特色餐饮中高档特色型餐饮 生活配套其他日常生活配套 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 51 页 思源顾问 外来消费客群基本特征分析外来消费客群基本特征分析 p 社会阶层：有一定消费实力、消费欲旺盛的白领阶层； p 收入水平：年收入在10万以上， p 年龄构成：基本在25-40岁； p 知识水平：多数具有较高学历； p 职业分布：企业中、高层管理人员、高薪阶层等 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供

42、商 2021年5月第 52 页 思源顾问 外来消费客群消费特征分析外来消费客群消费特征分析 p 有一定的消费能力，消费欲旺盛，消费单价与频次都较高，对 价格不敏感 p 推崇时尚，向往奢华消费与生活方式 p 对商业的环境、品质、档次有较高的要求 p 对新鲜事物有较强的尝试欲，喜欢休闲化、特色化、风格化、 品质化、氛围化的消费场所 p 因社交而产生的消费活动（以餐饮、娱乐为主）较为频繁 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 53 页 思源顾问 外来消费客群需求特征分析外来消费客群需求特征分析 p 注重环境氛围、特色鲜明的餐饮娱乐业态 p 普通超市不提供的进口食品

43、、日用品 与之相适合的业态与之相适合的业态 p 特色餐饮 p 主题酒吧 p 精品超市 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 54 页 思源顾问 本项目商圈范围本项目商圈范围 区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析 区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析 本项目本项目swot分析分析 本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 本项目商业市场定位本项目商业市场定位 本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化 本项目租售价格定位本项目租售价格定位 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 55 页 思源顾问 内向型与外向型相结合，

44、以满足本案高档目标人群的商业配套需求为核 心目标，并以特色经营最大限度地吸引外来中高端消费客群 与奥运中心商业区形成差异化定位，有针对性的设置业态，使之成为 奥运商业有机的一部分，形成互补互动共赢的格局 充分利用奥运效应的可借之势，深入挖掘核心区域内商业市场需求 和商业空白点，并在此基础上结合本项目特质进行商业定位 业态设置方面迎合本项目高收入的目标居住人群的消费特征，以新型的集特 色化与尊贵感与一体的业态进行差异化经营。赢得市场认可 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 56 页 思源顾问 本项目 商业定位 借势 奥运效应 奥林匹克中心区规划 中高端消费客

45、群 区域环境氛围 本项 目商业 奥运 整体 商业 本项目 公寓 高品质高品质 社区配套社区配套 特色化特色化 商业街区商业街区 价值最大化价值最大化 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 57 页 思源顾问 以“奥运生活别馆奥运生活别馆”为龙头 以“国别饕餮之廊国别饕餮之廊”为特色 内向型与外向型相结合 构建奥运社区 中国化的生活、国际化中国化的生活、国际化的享受的享受 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 58 页 思源顾问 内外兼备，在充分满足赛时运动员及赛后社区高端居民生 活配套的基础上，以特色化经营吸引外来中高端消

46、费客群 综合型主题型会所、国别精品菜廊、 其他如超市、银行等社区配套服务 高档会所、中高档餐饮及配套服务、突出品质感、特色化 和目标客群身份感 2.9万平米，特色型商业中心 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 59 页 思源顾问 本项目餐饮街定位与亚运村餐饮市场的关系定位本项目餐饮街定位与亚运村餐饮市场的关系定位 关系关系亚北餐饮商圈亚北餐饮商圈本项目餐饮街本项目餐饮街 借势借势 u具有成熟、火爆的市场氛围 u辐射面已远远超越了亚北区 域市场 u借助亚北餐饮商圈的势头，使之成为其 商圈的一部分，有效吸引目标客群 升级升级 u逐步自发形成，整体布局缺 乏规范

47、 u以中式中档餐饮为主 ：进行整体布局规划，成行成 市 ：融入中西式各国餐饮特色 ：以中高档特色餐饮为主，更 加注重就餐的氛围、环境和服务,与本项目 住宅品质相适应 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 60 页 思源顾问 由特色化定位引起的由特色化定位引起的 商圈辐射面扩展商圈辐射面扩展 u 常规社区型商业辐射商圈 半径：3公里公里范围左右 u 由于本项目以国别餐饮街 定位，将与亚北商圈形成 良性互动关系，从面全面全面 扩大商圈辐射半径扩大商圈辐射半径，其辐 射范围将略小于亚北餐饮 商圈的辐射范围，辐射区 域将扩展到北京北部、东 部、西部的大部分区域 亚北

48、餐饮亚北餐饮 核心区核心区 本项目现辐射商圈范围本项目现辐射商圈范围 亚北餐饮 辐射商圈 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 61 页 思源顾问 本项目商圈范围本项目商圈范围 区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析 区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析 本项目本项目swot分析分析 本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 本项目商业市场定位本项目商业市场定位 本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化 本项目租售价格定位本项目租售价格定位 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 62 页 思源顾问 规划原则规划原则

49、u遵循商业群聚性规律 u实现民族化与国际化的完美结合,体现奥运精神内涵 u形成商业与住宅的互动效应 u突出特色化，提高商业的商圈辐射力 u最大限度的提升商业价值,实现综合价值最大化 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 63 页 思源顾问 方案一方案一 分散型布置分散型布置 奥林匹克公园 小区内部小区内部 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 64 页 思源顾问 方案二方案二沿科荟路临街集中布置沿科荟路临街集中布置 奥林匹克公园 小区内部小区内部 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 6

50、5 页 思源顾问 方案三方案三沿熏皮厂路两侧集中布置沿熏皮厂路两侧集中布置 奥林匹克公园 小区内部小区内部 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 66 页 思源顾问 三种方案的对比三种方案的对比 方案方案优势优势劣势劣势可行性可行性 方案一方案一u无 u不符合商业规模化聚集化布局的规律 u会造成多种配套型商业业态的重复配置 u商业档次品质和价值难以提升 u极低 方案二方案二 u面向主干道的外向型临街展示 面较大 u单侧商业街未来商业氛围形成较难 u将以住宅底商形式出现，不能做餐饮，纯 以社区配套业态为主，市场难以消化 u将影响到北侧住宅原本最高的品质和价值

51、u低 方案三方案三 u符合商业群聚化规律 u可挖掘最大的商业价值 u多种业态组合，易于做出特色 u道路两侧均有店铺，可形成较 好的商业街的形态和商业氛围 u面向主干道的外向型展示面较小u较高 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 67 页 思源顾问 奥林匹克公园 小区内部小区内部 主题会所 商业街 (国别精品菜 廊其他社区 配套) 右侧会所地下一层 、一层局部为超市 左侧会所一层局部 为社区商业配套 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 68 页 思源顾问 主题会所（双会所）主题会所（双会所） 地上建筑面积：12000平米

52、左右 两大主题：蓝蓝之康体会所 绿绿之休闲会所 层数：三层 建筑风格：豪华、气派，能够体现中国 现代派建筑风格，又能在外形上体现 出两大主题特色 空中连廊 蓝蓝之康体会所 绿绿之休闲会所 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 69 页 思源顾问 主题会所主题会所蓝之康体会所蓝之康体会所 主题诠释：蓝主题诠释：蓝水世界水世界 p 以室内游泳馆及水系列运动休闲核心，以康体健身 为主题 p 业态包括： u游泳馆及相应spa水疗、桑拿、香熏洗浴等 u健身中心：包括器械健身、操房等 u室内网球场、羽毛球场 u室内桌球馆、乒乓球馆等 ubaby乐园 策动中国策动中国 地

53、产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 70 页 思源顾问 主题会所主题会所水主题康体会所水主题康体会所 f3 游泳馆、spa水疗、桑拿、香熏洗浴、网 球馆、羽毛球场、休息区（可与空中连廊沟 通） f2 健身中心、 baby乐园、室内桌球馆、乒乓球 馆等 f1大堂、咖啡座社区配套商业 b1地下停车位 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 71 页 思源顾问 主题会所主题会所绿之休闲会所绿之休闲会所 主题诠释：绿绿色森林、绿 色奥运、绿色心情 以休闲、餐饮、交流、会友等为 主题 业态包括： p 西式餐厅 p 宴会厅 p 茶室 p 咖啡厅（空中连廊

54、） p 主题酒吧：红酒坊、雪茄吧等 p 阅读室 p vip贵宾室 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 72 页 思源顾问 主题会所主题会所绿主题休闲会所绿主题休闲会所 f3 红酒吧、雪茄吧、茶室、阅读室、 vip贵宾室 f2 西餐厅、中餐厅（宴会厅，可举办各 种酒会和会所活动）、 f1 大堂、休息区（咖啡 座） 精品超市 b1停车位精品超市 空中连廊：咖啡馆 蓝主题 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 73 页 思源顾问 关于会所的规划建议关于会所的规划建议 u 既要做到两大主题鲜明，同时又能形成互动关系 u 能充分挖

55、掘周边生态环境资源与奥运氛围资源，与生态自然环境巧妙融合， 使之成为本会所的一大卖点 u 两部分以空中连廊空中连廊相连，功能互动、成为一有机整体 u 如baby乐园等配置在赛时设为运动员休闲娱乐场所，赛后改为儿童活动室 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 74 页 思源顾问 关于会所的规划建议关于会所的规划建议 u 不建议会所分散布置 与集中式会所相比,分散布置减弱了会所的形象昭示性和气势 不利于会所内部各业态的沟通与互动 增加建造和管理的成本和难度 会员活动不便利，不利于邻里间的沟通 交通组织复杂化 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商

56、 2021年5月第 75 页 思源顾问 会所与超市出入口设置会所与超市出入口设置 u会所入口与超市入口分区域 设置,确保两种人流不出现混 杂现象 u超市入口设于中心主干道上 u会所分外向型入口外向型入口与内向型内向型 入口入口，外向型接待所有会员， 内向型入口则为方便小区居 民出入 会所与超市一层出入口示意图 超市入口 配 套 商 业 外向型会所入口 内向型会所入口 外向型会所入口 内向型会所入口 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 76 页 思源顾问 会所与超市内部交通方式规划会所与超市内部交通方式规划 u会所内部可分别在左右两侧各设直梯(或观光梯)一部

57、,由地下一层停车 位直通地上会所各层 u超市内部可设一组两部滚梯，超市停车安排在地下一层和地面，可从 地下一层直接进入超市 u会所内部交通与配套商业和超市之间不沟通 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 77 页 思源顾问 超市规划超市规划 p 位置：地块北侧，会所绿主题地下一层和一 层保证交通的便利性，及与小区内部人 流的相对分离 p 面积：2000平米左右 p 规模：中型超市 p 档次：中高档精品超市，以国内及进口中高 档食品、日用品为主、 p 层数：二层 p 超市目标商家：华润超市、旺市百利、百佳、 山姆会员店、华堂精品超市等 策动中国策动中国 地产资

58、料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 78 页 思源顾问 商业街规划建议：商业街规划建议： 分布：分布：沿小区中心干道熏马厂路两侧呈点状布置 业态业态：以国内外中高档特色餐饮（中西结合）为主题，也包 括部分小区配套型商业 规模：规模：总面积14000平米左右 单体面积单体面积：1000-2000平米左右 单体数量单体数量：6至10个，沿熏皮厂路两侧分布 楼层：楼层：每单元以二层为主，局部一层，以配合不同业态的商 业需求 建筑风格：建筑风格：具有国别化风格，既要保证商业街建筑间的和谐 统一，也要与公寓建筑风格和谐 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月

59、第 79 页 思源顾问 商业街内部规划商业街内部规划国别精品菜廊国别精品菜廊 楼层：一、二两层 分割方式：分割方式：纵向分割与横向分割相结合 店铺面积；店铺面积；每个店铺的总面积在300-700之间 档次：档次：中高档， 经营特色：经营特色： u以具有各国风情神韵的环境氛围、菜品精细度和具有 国内外各地域特色的口感、以及私密感、服务、细节的 精致度取胜 u既能够满足赛时各国运动员对中国及各国特色餐饮的 需求，又能够在赛后形成特色消费，受到本项目自身及 外来消费者的青睐 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 80 页 思源顾问 商业街内部规划商业街内部规划其他

60、社区配套型商业其他社区配套型商业 楼层分布：楼层分布：以一层为主 单元面积单元面积：每个店铺的面积基本在100-300之间 档次：档次：中高档 业态：业态：餐饮、酒吧、美容美发等社区配套 备注：备注：赛时以满足运动员短期生活所需的配套商业为主，赛 后进行调整，使其成为公寓自住型目标客群的日常生活配套 服务 策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 2021年5月第 81 页 思源顾问 业态功能及设置业态功能及设置单体面积（单体面积（m2m2）数量数量总面积（总面积（m2m2） 社区便利 型配套商 业 干洗店100-1501120 冲印店80180 美容美发801503-4500