10月威海文登悠港项目营销分析

1、 威海创意投资公司 2011年10月 项目整体效果图 项目概述 两大功能 四大业态 一个概念 宜居城市的旅游度假港 养生之都的服务综合体 两大功能 威海卫大厦养生艺术主题酒店国内首家交换式私产酒店群 中韩影音创意基地省内首席国际级影视梦工场 原创艺术品酒店化陈展中心国内首例入门级原创艺术品酒店展销平台 威海养生艺术主题商街原创艺术品+韩货+特产一站式休闲购物街 四大业态 享受型投资产品 养生之都上的 交换式 酒店私产 一个概念 源 起 区域 资源 趋势 山东 威海 文登 大 区 域 威海位于山东半岛最东端，与辽东半岛、朝鲜半岛隔海相望，素有“京津的钥匙与门户”之称，为我 国距韩国最近的城市，海

2、岸线长达1000公里，被联合国确定为联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例城市改善人居环境全球最佳范例城市”。 2009年以来，“走遍四海，还是威海走遍四海，还是威海”的城市形象广告，频繁在央视播出，威海在全国乃至世界的旅 游城市形象日益提升。 2010年，威海重新确定了“蓝色休闲之都，世界宜居城市蓝色休闲之都，世界宜居城市”的城市发展定位，旨在打造世界级的精品 人居城市。蓝色，是威海的本色；休闲，是威海的未来；宜居，是威海的追求。 威海 最适合人类居住的城市 2011年全国十大宜居城市第四位（青岛列第七位） 全国首个“中国优秀旅游城市“群 全国首个环保模范城市群 文登在地理位置上洽处于威海三

3、市一区的中心，北、东、南分别与其它两市一区衔接，西接烟台 。早在“威海市至2020年城市总体规划”中明确提出，威海市区要进行东进南拓，实现与文登一体实现与文登一体 化，最终形成化，最终形成“大威海大威海”的城市格局的城市格局。 文登的地理位置决定其在交通上成为威海的绝对中枢。两条主干公路两条主干公路，威海的两条东西、南北主 干道309国道、青威高速在文登境内横竖穿越；两条铁路两条铁路，桃威铁路、青烟威城际铁路均在文登穿 境设站；一个机场一个机场，威海飞机场设在文登境内，且距本项目仅10公里；六大港口六大港口，威海的各大口岸 分别通过疏港路、309国道、威石路等穿越文登与市区或外界连接. 文登是

4、大威海当之无愧的地理和交通中心，也是其未来的城市发展中心。文登是大威海当之无愧的地理和交通中心，也是其未来的城市发展中心。 文登 大威海的城市中心 2011年1月4日，国务院以国函1号文件批复山东半岛蓝色经济区发展规划，标志着山东半岛蓝山东半岛蓝 色经济区建设正式上升为国家战略色经济区建设正式上升为国家战略。 这是中国第一个海洋经济区域发展国家战略。根据这一战略，到2020年，山东半岛蓝色经济区将 成为国内率先基本实现现代化的经济区域率先基本实现现代化的经济区域。 半岛蓝色经济区规划将威海及威海下属城市文登列为重点建设区域，文登被山东省列为3-5年内重 点建设的1010个个5050万人口大城市

5、万人口大城市计划。目前威海主城区、工业新区与文登主城区已经基本连为一体，威 文城市常驻人口已经超过120万。 2010年，文登市在全国经济百强县（市）中排第全国经济百强县（市）中排第1414位，列居威海辖县市之首位，列居威海辖县市之首。作为具有鲜明区位 优势的文登，有强劲的上升力和区域带动力，必将成为半岛蓝色经济圈中的核心引擎半岛蓝色经济圈中的核心引擎 。 威海文登 蓝色经济圈的城市开发焦点地区 区域定位 北中国 四季养生之都 大 资 源 山海、气候、温泉、食材、医疗 大 资 源 威海，2011年十大宜居城市第四位，北中国宜居城市之首。 三面环海，有近1000公里的海岸线，有优质海水浴场10余

6、处；有刘公岛、石岛 赤山、西霞口、成山头、华夏城等9处国家4a级风景区。 威海处世界生态与人居的最佳纬度北纬37度，与旧金山，波尔多，雅典，西西 里同纬度，是最适合人类居住的城市。 威海，全年平均温度12，年温适中、雨水丰富，冬无严寒，夏无酷暑。城 市全年空气质量良好率为百分之百，优质天气达到190天以上，且空气中富含负氧 离子，每立方厘米负氧离子含量达到11000个。 北中国四季养生之都的优质资源 海与气候 文登-“中国长寿之乡”、“温泉之都”、“养生之都”。 境内有海上仙山之祖-昆嵛山、道教全真派发祥地圣经山、秃尾巴李龙王故里 回龙山和有天赐福地之称的红色革命圣地天福山等四座风景名山。 城

7、区内及周边20公里范围内有五处高品质天然温泉，是中国名符其实的“温泉 之都”。 山海、气候、温泉奠定了威海文登北中国四季养生之都的坚实基础。 北中国四季养生之都的优质资源 山与温泉 由于天然绝佳的养生环境，文登成为中国重要的粮食、花生、水果、蔬菜、西 洋参、海珍品等生产基地，统计显示全市拥有养生产品加工企业30多家，养生产 业年销售收入达到50多亿元。 有全国三大骨科医院文登整骨医院 ； 有国家三级乙等医院文登中心医院等，多个高品质医疗机构。 优质的食材与医疗成为威海文登四季养生之都的有力支撑。 北中国四季养生之都的优质资源 食材与医疗 区域养生产业规划 九大主题养生产业链大布局 昆嵛山道家养

8、生 度假区 圣经山道家养生 度假区 滨海养生度假城 呼雷汤 乡村风 情温泉 康体度 假区 天沐韩式风情温 泉会议度假区 大英道家文化温 泉静修度假区 七里汤大秦行宫文 化温泉演艺度假区 汤泊温泉高尔夫高 端会议度假区 养生产品深加工产业 区 养生度假综合服务中心 养生设备器械 制造产业区 两大道家养生度假区、 五大温泉养生度假区 一条滨海养生产业带 一个“养生之都”综合服务中心 道家养生：道家餐饮养生、全真写经养生、心灵修持养生和道荫果蔬养生。 温泉养生：天沐温泉、汤泊温泉、七里汤温泉、大英汤温泉和呼雷汤温泉。 滨海养生：海产养身、海钓静心、海岛静修、海上运动养生和海滨松林氧吧养心。 气候养生

9、：最适合人居的温带海洋气候；全年空气质量良好率为百分之百。 饮食养生：优质环境下的绿色果蔬、农产品、海鲜、山泉以及道家养生餐饮。 “北中国四季养生之都”的五大养生特色 大 趋 势 私产酒店 酒店集群 城市运营 私产酒店第二代旅游度假地产兴起 在目前的全球的金融危机蔓延和我国房地产市场低迷的经济形势下，旅游度假地产 将承担着特别的使命，能够充分发挥旅游度假和地产两个产业的优势，对拉动内需和 房地产市场健康发展都有特别的意义。 第一代旅游地产产权酒店，纷争不断。 主要因开发商短视行为，造成售价和回报率虚高，酒店经营收益无保障，小业 主监督、自主权弱等。 第二代旅游度假地产私产酒店，应时而生，蓬勃发

10、展。 明显优势： 1)权益设计向业主倾斜，业主在酒店运营监督和回报上享有比以往更大的自主权。 2)产品的设计摒弃标准酒店的局限设计，更加考虑业主的长期自住的需求，如增加厨房 设施等 。 3)社区规划复合化。规划上一般集合温泉、高尔夫球场、高档会所等多种游乐设施于一 身，实现多元化经营，尽可能满足游客“吃、住、行、购、娱”的多重需求。 4)新型私产酒店能够整合各种旅游资源，能够提升当地产业和就业水平，拉长旅游经济 的产业链条，并为当地经济提供新的增长点。 度假式旅游正在国内兴起，将在未来三年内成为旅游业主角； 星级酒店成为制约旅游发展的“短板”，市场需要规模化的私产酒店； 全国不少城市出现酒店集

11、群化现象； 近10年来，全世界私产酒店平均每年以15%的速度递增； 私产酒店正在成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。 私产酒店的行业趋势明朗 稳定恒升的度假、商务和产业人员流资源，衬显酒店业发展的缺失与良机 2010年，威海市接待海内外游客2149.3万人次，旅游总收入220亿元，同比增长14.88%和 16.68%。 目前，全市星级以上酒店已达95家，接待房间数也达到9000间以上，其中四星级以上的酒店 达19家。但与其他优秀旅游城市相比，星级酒店发展还存在着很大的差距。 星级酒店虽然数量不少，但规模普遍不大，从而造成接待能力不足；而快捷酒店虽然广受青 睐，但其市场定位为城市中心商务客，无

12、法接待成规模的旅游团队。 市场需要规模化星级酒店。本案规划以大规模私产酒店群，恰能吻合这一市场缺口。 城市发展需要规模化星级酒店 站在城市运营商的角度，本案的重要战略意义 契合度假城市战略需求，实现常年人口积淀，形成可持续性经济 私产酒店，无论从形式到经营模式上，都对威海当前的城市战略需求吻合。 特殊的战略定位和综合产业链，建立城市的国际地位 影音、艺术、养生、文化等主题建设的成型，形成强大的带动力，提升城市价值与影响力 大规模综合运营，富有远见的开发，带动区域价值与区域影响力的全面提升 项目详述 数据 业态 核心概念 项目数据 1、总用地面积13.3万，总建筑面积16.2万，分两期开发。 2

13、、一期总建筑面积9.75万，包括： 酒店式公寓1.94万 ，soho公寓4.07万 单元式公寓1.18 万 摄影棚1630 会所及附属小型办公3657 地下部分（车位、半地下商街）2.86万 3、二期主要为独栋艺术家工作室（城市别墅） 4、容积率1.00，绿地率50%，建筑密度15.66%，停车位1314个。 业态分解 威海卫大厦养生艺术私产酒店群项目核心业态 产品形态： 由6栋公寓楼组成私产酒店集群。 其中包括1栋24层酒店公寓（330套），3栋11-12层soho公寓（579套）和2栋11层 单元式公寓（132套）。 各种户型酒店客房数共计1041套。 包括标准客房、套房、三人间、loft

14、家庭套房、单元式家庭套房等。 威海卫大厦养生艺术私产酒店群 经营特色：突出养生、艺术两大主题及规模集群效应。 养生：温泉养生，整合天沐等温泉资源，业主及客户随时享受低价位温泉洗浴； 道家养生，整合两大道家养生度假资源，同时在社区内设立道家养生会馆，提供道家 养生茶餐，或在茶舍内进行写经修心养生等养生项目。 艺术：影音艺术、原创艺术品陈展、艺术品淘宝、大型艺术主题会所、艺术主题商街 等。 酒店群概念：体现规模集群效益，是当地最大规模的酒店实体。服务于大威海的旅游 度假资源，旨在承载威海旅游度假的门户港、集散地功能。 威海第一品牌酒店公司威海卫大厦倾情管理 威海卫大厦，是威海市第一家四星级酒店，酒

15、店位于市中心最繁华地段，值威海市政府 正前方100米处。 自1990年开业至今已有超过20年历史，有着丰富的酒店管理经验。由于该酒店所处的 位置所限，硬件无法拓展，但就其酒店服务水准已远超过四星标准。 威海卫大厦在威海当地有着绝对的品牌影响力，”威海卫大厦“或”大厦“早已是威海 最高端酒店的代名词，其优质的酒店形象已在威海人心中根深蒂固。是威海名符其实的第 一品牌的星级酒店。 会 所 大 堂 产品核心概念成就项目核心卖点 核心概念：交换式酒店私产 威海卫大厦养生艺术主题酒店，已签约加入国内最大的高星级酒店交换平台绿 叶换房度假俱乐部。可以实现与目前全国范围内20几个重点旅游城市，200多家高星

16、级 酒店的居住权交换度假。悠港一间屋，让业主拥有全国范围数百家免费度假居所。 绿叶是无忧中国酒店式服务公寓连锁机构旗下的专业休闲服务俱乐部。俱乐部成立于2006年9 月9日，是国内第一家按国际换房度假俱乐部严格规制管理、以实名加入、信用规范认证、有组织 有计划有保障实施会员家庭年度换房度假的正规俱乐部。俱乐部预期在3年期内发展全国各地30万 中等家庭会员、覆盖全国200个主要旅游度假城市、风景区，让会员无忧畅享神州换房度假乐趣。 俱乐部逐步和国际换房度假交换机构展开合作，让交换活动在不远的将来有保障的实现全球交换。 酒 店 样 板 间 中韩影音创意基地项目次核心业态 整合威海各优质景点、景区，

17、海景、山景资源，以大威海优质海洋、气候、环境、人 文等资源为背景，打造国内首个专业海岸线影视拍摄基地。 以省内最高级别摄影棚为基础，以中韩影音交流为背景，整合国内外影音机构，为影 视拍摄，前期、中期、后期影视制作提供专业空间、专业服务，旨在打造山东省内首 席国际级影视梦工场。 目前项目已与中国影视集团、中韩文化艺术交流协会等建立战略联盟。 原创艺术品酒店化陈展中心项目特色业态 本案拥有具备1000余套客房的高星级酒店集群，项目已与山东大学威海分校艺术学院， 并拟与国内部分艺术院校以及韩国艺术院校建立合作关系，精选在校学生特别是毕业生 的优秀原创入门级艺术作品，悬挂陈列于每一个酒店房间。将100

18、0套酒店客房的空闲墙 壁，集合打造成一个规模巨大的国内首例优秀入门级原创艺术作品陈展交流平台。 悬挂在酒店房间的艺术作品，既可以点缀空间，提升空间品位，同时每幅作品都明码 实价，入住客户一旦看好某幅作品，也可以随时结缘收藏。 社区同时规划高级别艺术会所，专门开辟艺术长廊，大师级的艺术作品也可在此交流 展示或者拍卖收藏。 艺 术 会 所 威海养生艺术主题商街项目配套业态 本案规划5000平米配套商区和1.5万平米的半地下商街，共同结合组成一条兼 具地方特色和文化艺术品位的威海养生艺术主题商街 今 街。 将原创艺术品淘宝、韩货精品购物、威海地方特色产品采购以及休闲、餐饮、 养生、康乐、3d影音项目

19、融为一体，打造成一条威海旅游度假不可或缺的特色一 站式休闲购物商街。 会 所 餐 饮 区 项目推广 定位 客群 价值分析 传播 项目属性归纳 本案位于文登城市地理中心，位于大威海市地理中心，据文登城市商业中心不足两 公里。据胶东半岛南、北和东海岸均在20公里范围内。 北中国四季养生之都上的私产酒店群 私有产权的泛艺术空间 本案 交换式私产酒店群艺术产业聚集区高端养生艺术会所特色主题商街国际影音基地 独特的产品力 为目标客群提供的投资方式 项目核心优势 品牌定位 客群核心需求 品牌核心 国家级养生之都上的酒店私产 无可复制的区域价值 鲜见的独特高投资回报 养生之都艺术休闲度假享受型投资吸引力 城

20、市 资源 产品 理念基础基于项目的定位 北中国四季养生之都上的 交换式酒店私产 项目核心产品定位 目标客群 四大主体客群 1）异地养老需求人群：来自全国特别是北方环境恶劣地区的离退休养老养生需求人 群。 2）旅游度假需求人群：有条件有意识旅游度假人群，包括本地和异地的中产以上收 入阶层，如企业主，高层白领，高校教师，演艺界人士，画家、作家等自由职业 者等。 3）企事业团体招待需求客群：做为企业本地招待酒店及在全国的公差或高管、员工 福利旅游度假酒店。 4）专业投资人群：看好城市发展及项目的成长、投资价值的个人及团体，日韩等海 外投资客群。 核心目标客群描述 核心消费群体为整个消费群中的指向标，

21、也是产品消化的主力，是我们传播的第一受众。 年龄层次：客户年龄在40-65岁之间； b) 经济状况：家庭年收入30万元以上，可自由支配30万元以上的资金； c) 居住状况：一般拥有第二套或第三套住房，拥有两次以上的投资置业经验； d) 生活状况：经常出入各种商务活动，出入能显示自己身份的与地位的 场所：高档酒店、会所、高尔夫球俱乐部等；使用名贵高档消费品，有 时间就会出去度假、旅游；关心国家大事和商务信息，有阅读新闻和经 济类报刊的习惯；上网浏览资讯，紧跟时代潮流。 投资产品回报分析 股票： 做股票，也分三六九等。 9是绝大多数，谁都知道，10个人做股票，9个是不赚钱的。 但不赚钱也有很多种。 60%是赔的，30%是平的，10