南宁相思湖新区鹏飞路项目商业可行性发展策划报告（102页）

1、鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 1 2014南宁相思湖新区鹏飞路项目商业 可行性发展策划报告 谨呈：广西江川房地产开发有限公司 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 2 前言 承蒙贵司对我公司的信任与支持，鉴于本项目调研分析的工作量及时间紧凑 性，我司对本项目的前期调研及发展定位策划工作深入思考，实现项目旺场经营， 商业开发价值最大化，前期阶段需要解决两大问题，一是解决项目做什么，二 是解决项目怎么做。 本报告着重解决项目做什么的问题，我们在本次沟通达成一致共识后将会 深入论证分析怎么做的问题。 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 3 项目所在区域的商业市场环境及未来

2、的发展空间如何？ 项目以怎样商业定位方向符合区域未来市场发展要求？ 项目自身具备的竞争优势及所面对目标客户群是怎样？ 项目做什么需要解决的三个核心问题 我们带着问题去寻找解决方案 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 4 区域背景及市场环境分析 项目条件及目标客户分析 项目可行性发展定位方向 报告思路 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 5 区域背景及市场环境分析 项目所在区域的商业市场环境及未来的发展空间如何？ 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 6 一、相思湖新区在南宁城市发展及商业发展 版图中占据怎样的发展地位？ 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 7 l城

3、市性质：南宁市是广西壮族自治 区首府，我 国西南地区连接出海通道的综合交通 枢纽。 l城市规模：到2020年，中心城区城 市人口控制在300万人以内，城市建 设用地控制在300平方公里以内。 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 8 l规划：以邕江为轴线，两翼拓 展，实施南向发展战略，重点建设 五象新区。具体为： l向南提升邕江南岸区域，重 点加快建设五象新区； l向东完善凤岭片区、仙葫片 区，加快建设龙岗片区； 。 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 9 南宁市发展成为300万人口北部湾核心城市，城市扩 容发展是主旋律； 南宁城市扩容以邕江主轴，两翼拓展为主核心，未来 相思湖新

4、区将会是城市西进发展主场。 从南宁城市发展规划布局看： 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 10 城北商圈 民族大道 朝阳商圈 江南商圈 大学路 五象商圈 相思湖商圈 琅东商圈 凤岭商圈 南宁城市商业格局形成以朝阳老商圈为中心，多个新商圈为布局发展 南宁城市商业格局：以朝阳商圈为核心，包括琅东商圈、江南商圈，兴宁商圈还有正 在启动的五象商圈和相思湖新区商圈在内的城市商业格局。 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 11 朝阳商圈是南宁城市级核心商圈，拥有南宁“第一商圈”美誉。作为南宁市现有唯一 的城市级商业中心，处于一个举足轻重的地位，它的一举一动都牵动着南宁经济的大 动脉。在这

5、月人流量最高在30万人次以上的商圈里，它拥有非同凡响的人气、浓厚的 商业气氛何浓郁的商业文脉。 朝阳商圈作为南宁老商业中心，中心地位依然是无可撼动 商圈消费特点：以居民流消费为主，中高低档次均可满足； 商圈组成特点：以商场、步行街、商业裙楼等组成，集餐饮、娱乐、购物、 休闲、商务等五大功能于一体； 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 12 十年琅东，终成今天的“南宁cbd”，成为南宁近年来城市发展的“名片”。在政府相 关部门的商业规划体系上，琅东商圈被定位为城市级区域级商圈，从目前来看，这个商 圈已经初步形成了包括梦之岛水晶城（梦之岛百货）、金湖商业广场（南宁百货、人人 乐超市）、以及

6、已经签约的广州友谊百货（地王裙楼）共同构筑的区域级商圈雏形。 商圈消费特点：以商务流消费为主，中高档次为主； 商圈组成特点：主要以集中商业构成，集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务等 五大功能于一体； 埌东商圈经过十年发展，目前成为南宁新商业中心代言 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 13 五象新区建设将是“再造一个新南宁”的庞大系统工程，它不仅是一个占地面积达175平 方公里，可容纳150万人的广阔区域，同时也将是一个以文化体育、行政办公为主，集居 住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，未来更将成为继埌东之后南宁城市形象 新的代表； 五象新区承载再造一个新南宁的重任，商业还处于起步

7、发展阶段，未来 将会形成南宁新商业中心发展方向。 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 14 现有商业消费特点：以居民消费+学生消费为主，中低档次； 现有商业组成特点：商业构成多集中在高校附近，以超市或市场带动区域商 业发展，业态以学生服务为主； 虽然目前相思湖新区尚未有明显的商业集群中心，基本上沿大学路零星分布，但是区 域高校云集，拥有着强大的消费潜力，同时随着相思湖cbd核心商务区的建设，相思 湖新区未来势必成为南宁最有活力的一个区域，商业前景不可限量； 相思湖新区作为南宁高教基地，未来将会以相思湖cbd为带动，形成 南宁西部新商业中心。 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告

8、15 南宁商业市场形成朝阳老商圈及琅东、江南及凤岭等 新兴商圈并存发展的发展格局； 随着南宁城市扩容发展未来相思湖新区的将会形成区 域级的新商业中心。 从南宁城市商业发展布局看： 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 16 二、项目所在片区在相思湖区域及商业 发展中占据怎样的发展地位？ 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 17 中区 本案 相思湖新区发展形成四大功能区，各区功能定位清晰。 2013房地产策划设计大全，300g移

9、动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 18 l相思湖新区位于南宁市的西部，邕江上游， 规划控制总面积127平方公里。 l新区人口将突破50万，其培养输送的学生 将超过20万名，其科研成果转化产业产值及 附带的产值将达1000亿元以上，发展成为大 学城、科技城、创业城、文化城。 高等教育基地、高新技术产业基地和行政商务新中心、文化体育中心，配套发 展房地产、商贸、旅游等产业。 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 19 横向干道 l大学路：城市东西主干道， 连接相思湖

10、新区与中心区主 轴 l江北大道 城市东西次干道，连接相思 湖与中心区 江南大道： 纵向干道 l鹏飞路 相思湖片区纵向主干道 l罗文大道 相思湖片区纵向主干道 快环路： 连接各个城区快速路 轻轨一号线 15分钟到达朝阳片区，30分 钟到达琅东 本案 轻轨一 号线 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 20 高教职教基地共引进广西民族大学相思湖学院、广西财经学院相思湖新校区、广西 艺术学院相思湖新校区、广西建筑工程职业技术学院、南宁市委党校、南宁职业技 术学院新校区等13个项目，辖区内院校规模达到35所。 2013

11、房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 21 相思湖新区定位为“两基地两中心三大产业发展”将会大大推动 区域跨越式发展，从而促进区域商业繁荣： 相思湖新区纵横交错的交通路网，使得区域与城市各区形成快速 对接，为区域商业发展形成强大推动力。 项目所在片区是相思湖新区发展高教基地中心，具有大学城发展 中心价值。 从相思湖区域发展看： 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 22 三、城市轻轨发展给区域及商业带来怎 样的变革影响？ 鹏飞路项目商业

12、项目可行性发展定位策划报 告 23 l南宁市轨道交通一号线一期工程和二号 线工程共长50公里，将在市区首先形成 “十”字形的轨道交通框架。 l一号线一期工程东起火车东站西至罗文 站线路总长25公里，共设车站24座，其 中，相思湖新区区将设有5个站点。 l轻轨一号线2009年动工建设，预计 2016年建成通车 城市轻轨建设将会给南宁商业带来变革性发展，2016年一号线建成后，轻 轨沿线的物业将得到巨大提升！ 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 24 城市轻轨的建设标志着南宁市交通支持从单一公交方式向立体交通发展

13、格 局转变，对于城市中心城与新城形成快速无缝对接。 l 轻轨1号线的建设，将 能吸引和带动人群往西移， 无论是购物还是置业，对 相思湖片区起到极大推动 作用；项目位于1号线鹏 飞路站点，发展潜力和投 资价值清晰可见！ 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 25 轻轨对地产的影响机理 城市功能强化 集客能力增加 辐射范围扩大 商业中心强化 办公区域集中 沿线中小户项目升温 居住郊外化 次级商务中心 白领置业群增加 城市功能提升 居住环境改善 交通时间缩短 片区开发升温 城市中心区城市边缘 辐射范围增加 居住群体扩

14、大 轻轨开通 支持 支持 从轻轨市场格局来说，轻轨不 仅会加速沿线片区房地产市场 的发展和成熟，还会加速片区 价值的重组，中低档房地产密 集的片区相对于高房地产密集 的片区升值空间会更大一些， 而新开发区域也相对于老开发 城区在前景预期方面更胜一筹。 轻轨对沿线物业的影响体现为：区域价值提升、交通的高效率和变输能力、人 群聚集能力的增强，大大改变区域发展进程。 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 26 第三影响区域 支线轻轨 15分钟可达性 5-10分钟可达性 第二影响 区域 高速轻轨站点 第一影响区域 高速

15、轻轨线 交通方式 第一影响区域距离站点步行或者 自行车距离5-10分钟，适合发展高等 级功能，包括高级办公、商业以及居 住，开发强度高；常是地价最高、 最先发展起来的区域; 第二影响区域距离站点通过其他交 通方式15分钟内可以到达（包括 通以 及换乘时间），是上述高等级功能的备 选区域同时适合布局可进行产业聚集 的相关功能；开发强度较高 第三影响区域距离站点通过其他交 通方式需要15分钟以上的时间 （包括交 通以及换乘时间），取决于地段状况可 以发展多种功能；开发强度取决于地块 以及开发内容 轻轨站点能提升轻轨站口周边物业价值，扩大轻轨站口商业辐射范围，非常 明显本项目处于轻轨第一影响区域！

16、2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 27 1、轻轨缩短了区域间的距离，加速相思湖新区发展 轻轨的开通使得沿线区域的价值都获得提升，轻轨站口区域是其中最大的受益者。轻轨的规 划，更便捷的交通将改变投资者的观念，使投资者眼中的相思湖区由“新区”走向成熟，由 “偏远”走向中心，新区区特有的价值将被迅速放大。 2、轻轨能增强商圈辐射力，以及增加区域内片区联系， 轻轨与所有的道路、桥梁一样，能大大缩短城市之间交流和沟通成本，促进城市的融合，交 通时间成本的变小能给沿线的商业带来更多的客流量。 3、轻轨对开发项目产品定位

17、提出了更高的要求 轻轨能加快客流的速度，能迅速带来也能迅速带走，由于解决了交通时间成本问题，消费者 在消费行为上有了更多的选择空间，做有特色的商业中心，再远的区域的消费者也能吸引过 来，没有特色的产品，本区域的客户也留不住。 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 28 轻轨1号线发展将为区域带来变革性的影响，大大促 进相思湖新区与城市各区之间融合： 轻轨发展将会大大提升沿线的物业价值，尤其是处于 地铁口的商业物业更是形成商业中心主要条件。 从轻轨发展影响看： 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专

18、业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 29 四、相思湖新区商业发展现状与未来 商业布局如何？ 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 30 相思湖区域商业发展演变 时间商业发展阶段商业形态特点代表商业 2005年以前起步发展阶段 农贸市场、沿街商 铺 西乡塘市场带动， 商业档次较低， 西乡塘菜市场 2005 2012年 快速发展阶段 超市、农贸市场、 小专业市场、沿街 商铺 利客隆超市、农贸 市场及专业商业城 带动发展，中档、 低档商业消费 利客隆、建纳农贸市 场、相思湖农贸市场

19、2013年以后扩张发展阶段 主题商城、超市、 农贸市场、小专业 市场、沿街商铺 跃盛、驰望等商业 项目带动，逐步出 现高、中、低高档 次商业 跃盛商业广场、驰望 cbd项目，西城中央 大街等项目 相思湖区域商业发展到今天，大致经历了三个阶段两个转折点，2012年随 着跃盛商业广场的启动，骋望商业项目的落地，区域商业也开始进入快速扩 张发展阶段，未来相思湖区域商业将会形成高、中、低档次多层次商业消费。 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 31 随着相思湖新区快速发展，区域未来商业发展将形成三大核心商圈带动区 域

20、商业发展：跃盛广场商圈、相思湖cbd商圈、高教新区商圈. l跃盛广场商圈：将在相思湖以 东辐射周边区域形成消费商圈； l相思湖cbd商圈：以cbd为商 业核心区辐射整个相思湖新区， l高教新区商圈：而相思湖以西 的新高校区凭借众多学生消费也 会形成一个新商圈。 高教新区商圈 相思湖 cbd商圈 跃盛广场 商圈 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 32 跃盛广场商圈 跃盛广场跃盛广场 商圈商圈 相思湖市场商圈是目前相思湖片区最旺商业，主要以相思湖农贸市场、利 客隆、建纳市场、跃盛商业广场，以及周边沿街商业组成。

21、 l商圈组成特点：目前以建纳市场为 核心商圈，跃盛商业广场开业后将完 善休闲娱乐餐饮以及中高档购物功能， 辐射能力进一步增强。 l经营档次：产品档次中低档次 l消费群体：主要为学生消费，还要 周边居民消费 l主要业态：超市、餐饮、服装、鞋 帽、娱乐、文体等学生基本生活消费。 l代表商业：相思湖农贸市场、利客 隆超市、建纳农贸综合市场等 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 33 民大 机电学院 经干院 农职院 银行学校 华侨学校 建纳农贸市场 跃盛商业广场 外国语学校 目前建纳市场及相思湖市场较为成熟，跃盛商业

22、中心开业后会进一步增加该商 圈的辐射力，完善该商圈娱乐休闲购物功能。 相思湖农贸市场 主要以学生服务类业态为主，集商 场、超市、专卖店、精品店、农贸 市场为一体，装修档次中低，消费 水平中低，但业态大多拥有时尚元 素，较为学生群体喜好，该商圈辐 射农职院、民大、银行学校、机电 学院、经干院等高校集群； 跃盛商业广场商圈 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 34 商圈构成：农贸市场起+超市主力店+时尚服饰商场+步行街 1、西乡塘市场场经营面积约4万平米，是目前大学路上经营成熟的商业。 2、面积区间：主力面积30

23、100 3、服装商场租金：80150元/左右，街铺租金：150200元/左右，转让费34万元 4、经营业态：餐饮、服饰、超市、休闲娱乐 5、消费人群：学生消费主体+居民消费 跃盛商业广场商圈 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 35 相思湖cbd商圈 相思湖cbd为区域商业中心，目前处于发展起步阶段，建设步伐相对较慢， 估计35年后商业氛围才会得以呈现。 相思湖相思湖 cbd l人口：未来35年cbd人口达到 8万人； l商业体量：预计未来5年商业体 量达到19万； l商圈消费特点：消费人群为相思 湖新区商务

24、、办公、学生、居民等， 消费中高档次； l商圈组成特点：大型购物中心， 休闲购物广场，大型书城，大型科 技数码广场等。 大学西路大学西路 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 36 相思湖cbd规划 相思湖cbd：定位为区域总部基地办公、酒店、大型购物中心、休闲娱乐中心，原商业规 划9万以上，辐射相思湖新区办公商业需求，商业定位中高档。 公安局公安局 相思湖cbd商圈是区域未来商业中心，目前区域建设在起步阶段，片区内部 分机关办公楼已建设完成，房地产项目处于土地出让以及规划建设阶段。 相思湖cbd商圈 2013

25、房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 37 目前区域人口为 23万人，未来35年区 域人口达到近11万人； 未来35年 商业体量在56万； 未来高教 新区35年内高校学生达 到57万人，居民23万 人，片区以高校学生消费 为主。 片区商业 街区项目以西城中央大街 为主，体量约4万平米，集 中商业以本项目为主。 怡景湾 西城中央大街 本项目 相思湖学院 农职院 南职院 技工学校 农工商 财院 党校 高教新区目前商业处于起步发展阶段，区域现有商业规模较小，主要有 中央大街社区商业及大学里沿街少量商业，缺少集中商业。 石埠路

26、沿 街居民楼 高教新区商业圈 大学西路 石埠路 江北大道 鹏飞路鹏飞路 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 38 高教新区域商业发展在起步阶段，区域商圈未形成，目前商业以服务高校 零散餐饮业态以及社区商业为主。 高教新区商业处于发展起步阶段，区域商圈未形成，目前商业主要以服务高校及社区商业为主， 高校旁商业主要低档餐饮，由于区域项目零星分布，因此商业也分散，无法形成规模。 鹏飞路（相思湖学院段）商业西城中央大街 鹏飞路铺面 高教新区商业圈 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双

27、钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 39 区域区域群体现状未来 cbdcbd 居民2000050000 企事业单位150030000 合计2150080000 新高校区新高校区 学生1300065000 居民1000035000 企事业单位10003500 合计24000103500 跃盛区跃盛区 学生70000100000 居民4000065000 企事业单位600010000 合计116000175000 总计161500358500 区域人口在未来35年将会新增20万人，cbd区8万人，跃盛商圈区18万 人，新高校区近11万人； 随着相思湖新区cbd的建设，区域人口将会快

28、速增加，未来5年区域学生将达到15万人，居民 达到15万人，科研人员约5万人，企事业单位达到5万人，未来35年内总人口将达到40万人。 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 40 未来35年，相思湖新区商业放量： cbd体量：19万，跃盛商圈体量：14.2万 ，新高校区体量：新高校区体量：5.35.3万万。 商业体量 l区域商业体量在未来35 年将会增加至近39万，达 到38.57万， lcbd区共19万 ， l跃盛商圈区共14万 ， l新高校区共5.3万 。 区域项目体量运营情况备注 cbd 嘉泰城商业广场6

29、万在建 骋望cbd10万做规划 中房新天地0.65万开发中 同人学府大道0.42万运营 骋望剑桥郡2万开发中 合计19.07 新高校区 西城中央大街4万运营中 骋望怡景湾0.3万开发中 其他1万运营街铺 合计5.3万 跃盛区 跃盛盛业广场6万开发中 西乡塘市场4万运营中 陈村市场2万运营中 相思湖花园0.2万运营中 其他2万运营中街铺 合计14.2万 总计38.57万 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 41 区域商业发展总结 1、相思湖新区处于起步发展阶段，未来商业发展空间很大。 2、相思湖新区商业以中低档

30、次学区商业为主，区域商业有待升级。 3、区域未来商业供应量大，市场未来面临较大竞争。 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 42 区域商业分析启示 l区域目前商业以学生消费为主，满足生活的中低档次消费 目前区域商圈均是以农贸市场作为发展起点，随着周边高校逐渐增加，消费群体逐渐 转变为以学生为主力，商圈开始引进超市或商场作为主力店，吸引餐饮、服饰、休闲 娱乐等学生消费业态入驻，形成学区商圈；学区商圈集中在高校集中区旁，经营业态 上以超市主力店+餐饮娱乐服装业态小商家组合为主，依托学生群为主力消费客户， 经营档次为

31、中低档。 l区域未来商业形成三大片区多个项目发展，需要有差异化竞争 随着未来相思湖cbd，高教新区，以及物流园区等片区的发展，区域内将形成以 cbd为商业核心，不同区域需求副商业中心的商业格局，轻轨交通加速了各区域的连 接，同时也增加了商业竞争。 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 43 五、区域现有及潜在商业竞争项目对本 项目影响如何？ 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 44 相思湖新区商业发展迅猛，35年后将会新增近3

32、0万商业体量 西城中央大街 建纳农贸市场 嘉泰诚购物广场 跃盛商业广场 骋望集团cbd地块 相思湖农贸市场 随着相思湖cbd核心区的建设，中房、同人、荣和、骋望等等各大房企纷纷涌入，预计未来 35年相思湖新区将汇集近20个商业项目。 骋望郦都商铺 水建华府商铺 相思湖花园 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 45 项目内容 规模约2万商业 定位 集购物、娱乐、餐饮、农贸为一体的学 区商业中心 规划缺少良好规划 经营业态 目前经营业态：利客隆超市、状元坊服 饰商场、餐饮、休闲饮品、网吧、农贸 市场等 消费群体片

33、区高校群学生，周边居民 业态组合模式 超市+时尚服饰综合商场+餐饮+休息 娱乐+农贸市场 建纳综合市场 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 46 l区位：位于目前相思湖高校片区中心 l规模：商业体量约4万，体量较大 l经营模式：超市+时尚服饰商场+餐饮+其他综合业态 l经营档次：因为缺少良好规划，经营环境较差，经营档 次为中低档 l客群：以周边学校学生为主要消费群体，周边居民为次 要消费群体； 建纳综合市场打造以学生消费为主学区商业中心，经营模式以超市+时 尚服饰商场为主力店，配合餐饮等其他综合业态。 建纳综

34、合市场 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 47 区位：位于目前西乡塘高校片区中心 规模：集中商业体量约6万； 经营模式：超市+影院+品牌服饰综合业态+餐饮+其他综合业态 经营档次：中高档 客群：以周边学校学生为主要消费群体，周边居民为次要消费群体； 跃盛商业广场 跃盛商业广场比现有市场规划更好，档次更高，在业态上增加了影院ktv等 业态，在其他服饰、运动以及餐饮上吸纳更多连锁品牌，更具有竞争力。 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策

35、划报 告 48 跃盛商业广场 项目内容 规模约6万集中商业体 定位 时尚、运动、美食、休闲、娱乐、年轻态商业等一站式购物、休闲、娱乐中 心 规划地上地下一层六层商业 经营业态 l负1层：大型连锁超市 l12层：运动品牌店、品牌服饰店、西式餐饮、银行、钟表、化妆品等； l3层：手机旗舰店、数码店、电子科技产品、家电卖场、书店、音像店； l4层：户外运动品牌店、体育用品折扣店、电玩城； l5层：中西品牌餐饮、品牌咖啡店、特色小吃、甜品品牌店； l67层：ktv娱乐城、影院、健身会所； 消费群体周边高校学生、周边居民、区域流动人群 业态组合模式超市主力店+影院+ktv+时尚服饰+品牌特色餐饮 项目进

36、度目前工程建设为地面两层，预计2013年开业 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 49 跃盛商业广场平面布局 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 50 相思湖cbd中心骋望地块项目 截止至2012年5月19日，相思湖新区出让两块地块均由上海骋望置地有限公司获得，其中5 月17日拍出的地块为cbd区域地块，地块建设要求：酒店、办公、商业综合体主体建筑高度 b200米且300米/b；酒店、办公、商业综合体总建筑面积不低于9万平方

37、米，其中办 公占总建筑面积30-40%，商业占建筑面积10-20%，其余为酒店建筑，且为五星级酒店； 骋望地块项目目前在规划中，该项目以酒店、办公、商业综合体为主，是 相思湖cbd中心区和核心项目，未来将形成cbd的商务地标。 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 51 相思湖cbd相思湖嘉泰诚购物广场 l项目地址：大学西路南侧、梧桐路东侧交叉路口 l项目规模：3.7万平方米的6层综合商场与17612 平方米的12层三星级宾馆地下部分13587平方米， 地面部分的商业露天广场为5000平方米， l开发商：广西嘉

38、泰诚投资有限公司 l预计于2012年初建成并投入使用 l功能定位：购物、休闲娱乐、餐饮、酒店 l客户群体:居民、商务办公人群、学生等 嘉泰诚购物广场定位购物、休闲娱乐、餐饮、酒店，客户群体为相思湖新 区居民、商务办公人群、学生等，建成后将是cbd中心区购物中心。 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 52 西城中央大街 l区位：位于高教新区边缘，虽然拥有片区高校资源，但对校区商业辐射力较差； l规模：目前高教新区最大体量商业，但以街区商业为主，缺少集中商业蓄积人气； l经营模式：开发式社区商业，以超市、餐饮、休

39、闲娱乐、时尚购物为主，目前部分 开业经营，业态以社区商业为主。 l客群：目前客户以社区业主及周边居民为主； 西城中央大街距离本项目较近，项目在区位、交通等条件与本项目相比 明显较弱，目前以社区配套商业为主，经营状况较差，出租率约在20。 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 53 西城中央大街 项目内容 规模约2万 定位一个集休闲、娱乐、休憩为一体的大学城大型综合商业中心 规划地面商业一层，部分两层 经营业态目前经营业态：药店、餐饮店、社区超市、二手房中介、布艺店、建材 店、茶叶店等 消费群体大学城区学生客群，

40、社区及周边居民 业态组合模式超市、餐饮、休闲娱乐、时尚购物 项目进度项目目前处于招商中，部分社区配套商业已开业 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 54 其他沿街商业 相思湖西路餐饮 骋望郦都沿街商业 西建水岸华府沿街商业 相思湖农贸市场 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 55 区域竞争项目总结 1、区域内现有建纳综合市场及相思湖农贸市场共同构成现有的跃 盛商圈，随着跃盛商业广场在明年开业后，将会大大升级片区商业。 2、驰

41、望项目与嘉泰诚将是相思湖cbd商业启动发展的典型代表， 未来将会成为区域商业高档次消费； 3、中央大街是离项目最近的商业，但是在地段、交通及商业形态 等方面难以与本项目竞争，本项目将会成为高教基地商业代表。 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 56 项目条件及目标客户分析 项目所面对自身条件及目标客户是怎样？ 2013房地产策划设计大全，300g移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 57 一、项目自身条件及核心价值主要有哪些？ 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策

42、划报 告 58 民族大学 机电学院 学府大道 工商学院 南职院 财 院 市党校 怡景湾 西城中央大街 相思湖花园 经干院 社会主义学院 轻轨一 号线 轻轨 站点 轻轨 站点 相思湖cbd 项目区位分析 高校新区 项目本案 项目位于相思湖新区高校新区中心，大学西路与鹏飞路交汇处，轻轨1号站站点 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 59 项目四至分析 农工商 技工学校 东面东面 南面南面 北面北面 西面西面 大学路 鹏飞路 农职院 相思湖学院 项目一期 相思湖投资公司 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 60 项目规划指 标 l项目分两期开发，目前一期两栋高 层住宅已封顶， l二期

43、即将动工，规划1栋综合楼，1 栋廉租房和2栋高层住宅；商业体量 目前规划约1.5万，为集中商业加 沿街商业组合。 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 61 项目交通分析 项目位于高校新区中心，距相思湖cbd1.5公里，距离跃盛商业中心4.7公里。 相思湖cbd 1.5km 3.2km 轻轨1 号线 大学鹏飞路上，轻轨二号站旁，靠近西乡塘客运站，交通通达性好。 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 62 项目周边交通情况 项目周边主干道有大学路，鹏飞路、公交车有58、804路 区域主干道大学西路已通行 军安路部分路段已通车石埠路在扩建中 鹏飞路以南路段基本通车 鹏飞路项目商业项目可

44、行性发展定位策划报 告 63 项目周边高校资源分析 项目本案 民族大学 机电学院 学府大道 工商学院 南职院 财 院 市党校 怡景湾 经干院 社会主义学院 轻轨一号 线 轻轨站 点 轻轨站 点 相思湖cbd 相思湖花园 西城中央大街 项目周边高校有民大相思湖学院、财经学院、南职院、农业职业学院、党校 等主要高校。 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 64 项目周边建设情况 项目周边高校处于规划建设中，部分高校已投入使用。 南宁技工学校即将投入使用 鹏飞路商铺在招商中 相思湖学院已投入使用，目前约7000在 校师生，部分校区在建设中 市党校 财经学院在建设中，即将投入使用南职院已经投入使

45、用 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 65 项目周边人口情况 项目周边1.5公里范围内人口较少，以相思湖学院、南职院等高校学生，以 及分散的居民为主。 相思湖学院 昌泰清华园 军安路居民区 南职院 党校等高校区 石埠路沿街居民区 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 66 交 通 区 位 项目位于大学西路主干道 上，紧邻轻轨一线二号站口 项目背靠民族大学相思湖学院， 位于相思湖新区中心，辐射力强 商业较少 项目周边区域有相思湖学院、南职院等高 校投入运营，片区商业存在空白，潜力巨大 项目规模 项目规划商业面积约1.5万，部分集中商业加沿 街商铺组合，对于当前高校集中区拥有规模优

46、势； 产品价值 项目规划以街区为主，外立面时尚，昭示面以 及整体形象较好，各商业区域内有商业连廊连接； 项目资源分析总结 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 67 项目核心价值 地标地标 便捷便捷 核心核心综合综合 地铁地铁 从项目内外部条件考虑，通过对 高校新区内其他功能的打造，建 立其高校新区核心价值地位。 地块位于城市主干道江大学路与 鹏飞交汇处，具有便捷的交通 地块优越的地段、建立其区域标志 性形象，符合高校新区发展规划 项目的区域内商业规模效应，1.5万平 米综合商业效应，提升项目的品质形 象，完善区域的配套。 项目紧邻的地铁一号线鹏飞站 点地铁口，地铁物业价值。 项目 核心

47、价值 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 68 通过以上对项目的分析，本地块核心属性是： 项目属性 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 69 二、区域现有及潜在未来潜在目标消费 客户群主要有哪些？ 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 70 项目客群分析 本项目处于高校新区中心，周边有相思湖学院、农职院、技工学校、南职院、 财经学院、党校等众多高校，未来几年，高校学生将达到7万人左右。 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 71 区域学生群体分析 以项目为中心1.5公里半径内约有1.3万人学 生，预计3年5年新增近6万学生，区域学 生人口达到7万人。 区域企事业单位

48、人员分析 人员构成：包含各个学习的教师以及周边企 事业单位的员工。人员当前预计有1000人， 预计3年内新增2500人，总计将达到3500人。 区域周边居民分析 主要是来自于周边居住小区的外来人口以及 本地的常住人口。人员当前预计有近1万人， 预计3年后新增2.5万，总计将达到近3.5万人 相思湖区域内未来三年总人口将达到24万，现主要的客户群体由高校学生 1.3万、城市居民1万、以及企事业单位员工1000人构成。 区域客户类别 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 72 l年龄：18-22岁，消费能力一般， l消费习惯：学生消费集中消费频率较高的如餐饮，日常用品等，且多为集群消费； l

49、消费档次：学生消费主要以中低档为主； l消费心理：学生喜欢追求新鲜、时尚、潮流感强的事物，强调体验感； l消费业态：餐饮、时尚潮流服装饰品、生活用品、电影院、网吧、ktv等。 学生消费分析 学生在区域内消费主要以日常生活、餐饮及休闲娱乐等方面，对于更高档次 及大宗物品主要前往朝阳商圈购物。 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 73 消费分类常规商品/服务类型价位更新频率购买行为种类目的地 日用品生活用品、药品、低档-中档经常、频繁多种目的反复消费步行5-15分钟 耐用消费品衣服、数码产品中档-高档 经常、一年 几次 单一目的消费车程15-30分钟 餐饮快餐、正餐服务等低档-中档 频繁、

50、每天 至每月 单一或多种目的消 费、重复或比较消 费 近或适中 个人服务 美容品、洗涤用品、 保健品等 低档-中档经常多重目的反复消费步行5-15分钟 休闲娱乐 电影院、运动、健 身、ktv、网吧、 电玩 低档-中档经常单一目的重复消费近或适中 学生消费分析 学生本区域内消费主要为中低档次为主，多是带有目的性消费，辐射范围 约在10分钟路程 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 74 l年龄：多集中在25-45岁，消费能力一般； l消费领域:日用品，购物，餐饮、娱乐、休闲； l消费习惯：区域内居民消费集中反复消费较多的如日用品、个人服务等，多为就近解决； 较大的单一目的性消费多集中在朝阳

51、等较大型的商圈； l消费档次：居民消费档次不限定，根据不同消费品类有不同档次消费要求； l消费心理：消费喜欢去熟悉和习惯的地方； l消费业态：日用品、餐饮、娱乐、购物、休闲。 周边居民消费分析 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 75 消费分类常规商品/服务类型价位更新频率购买行为种类出行距离 日用品 生活用品、药品、厨具、 调味品等 低档-中档经常、频繁多种目的反复消费步行5-15分钟 个人耐用消费品衣服、珠宝中档-高档经常、一年几次单一目的消费车程15-30分钟 家庭耐用品家具、家电中高档-高档 不频繁、每年或几 年一次 单一目的比较消费车程30分钟 一般餐饮快餐、正餐服务等低档-

52、中档经常 单一或多种目的消重 复或比较消费 近或适中 大型餐饮宴会、高档餐饮高档一年几次多重目的消费车程30分钟 个人服务 美容品、洗涤用品、保健 品等 低档-中档频繁、每天至每月多重目的反复消费步行5-15分钟 个人理财服务 储蓄、保险、房地产服务 等 低档经常 单一或多重目的消重 复或比较消费 近或适中 娱乐 电影院、运动、健身、ktv、 网吧、电玩 低档-中档经常单一目的重复消费近或适中 休闲养生、阅读、足浴、spa低档-中档经常单一目的重复消费近或适中 周边居民消费分析 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 76 l年龄：多集中在25-35岁，消费能力强； l消费心理：追求时尚潮

53、流，有一定的品味，他们对于消费场所有一定的要求，追求良好的消费 体验与享受；休闲娱乐类消费比重比较大； l消费领域：中档餐饮、娱乐休闲类、时尚购物类； l企事业员工休闲娱乐及餐饮的支出占比例较大，此部分消费习惯性就近解决； l一般餐饮、个人金融服务及个人服务类的一般都在就近解决； l高端消费一般都在较为朝阳等地消费。 政府、企事业及商务人员消费分析 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 77 消费分类常规商品/服务类型价位更新频率购买行为种类出行距离 日用品 生活用品、药品、厨具、调 味品等 低档-中档经常、频繁多种目的反复消费步行5-15分钟 个人耐用消费品衣服、珠宝中档-高档经常、一

54、年几次单一目的消费车程15-30分钟 家庭耐用品家具、家电 中高档-高 档 不频繁、每年或 几年一次 单一目的比较消费车程30分钟 一般餐饮快餐、正餐服务等低档-中档经常 单一或多种目的消重复或 比较消费 近或适中 大型餐饮宴会、高档餐饮高档一年几次多重目的消费车程30分钟 个人服务 美容品、洗涤用品、保健品 等 低档-中档 频繁、每天至每 月 多重目的反复消费步行5-15分钟 个人理财服务储蓄、保险、房地产服务等低档经常 单一或多重目的消费、重 复或比较消费 近或适中 娱乐 电影院、运动、健身、ktv、 网吧、电玩 低档-中档经常单一目的重复消费近或适中 休闲养生、阅读、足浴、spa低档-中

55、档经常单一目的重复消费近或适中 公务员及企事业单位人员消费分析 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 78 项目客群分析 l 区域人口总述：本项目所在高校新区目前有在校学生约1.3万人，居民约1万人， 其中高校学生分布在项目周边，相对较为集中，周边居民零散分布在区域内； l 未来35年，区域高校学生约达到近7万人以上，居民达到3.5万人左右。 l 对于本项目而言，高校项目集中在项目周边，而区域居民较为分散，因此，高校 学生群体是本项目的重要消费群体。 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 79 区域消费客户现状及未来趋势总结 以学生和周边居民为主 未来学生、居民及商务消费人流 中、

56、低档次消费为主 高、中、低档次多元消费为主 日常生活单一消费为主多种形式综合消费为主 目的性消费为主目的及闲逛性多元消费为主 客户在区域消费现状 客户在区域消费发展趋势 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 80 区域客户及项目条件分析 项目以怎样商业定位方向符合需要未来市场发展要求？ 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 81 威胁（threats）分析 项目威胁劣势（tw）分析 劣势（weaknesses）分析 商业氛围劣势 本案所处区域，处于建设阶段，区域人气不足， 整体商业氛围不佳； 消费市场劣势； 本案周围现有大学生消费群也较为分散，对商业 中心有一定影响。 区域商业市场

57、竞争威胁 未来项目所在区域商业体量较大，规划相思湖 cbd商业体量在20万左右，竞争比较激烈； 政策威胁 国家宏观调控对商业项目影响明显，五成首付 的门槛会将中小商家和投资客档在门外。 从项目威胁和劣势可以看出，项目商业体量较小，面临区域商业中心相 思湖cbd的直接竞争，因此，从竞争对手考虑，项目通过发挥优势及利 用几乎来规避自身劣势及威胁。 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 82 优势（strengths）分析 项目优势机会（so）分析 规模优势 本案所属相思湖新区大学城中心，规划商业 面积约1.5万，在区域内有规模优势。 区位优势 本案紧临相思湖主干道大学西路，背靠相思 湖学院，

58、周边高校、居住区以及配套集中， 周边高校资源优势明显。 交通优势 本案处于轻轨1号线二号站点，周边道路通 达性较好，可快速到市中心以及江南片区。 机会（opportunities）分析 区域发展机遇 相思湖新区cbd占地800亩，规划超高层五星级 酒店、购物中心、书城等，区域发展前景广阔。 新区高校商圈机遇 高校新区目前正在建设中，未来新区高校商业将 存在市场空白，迎来新的发展机遇； 客群机遇 项目13所高校，目前区域内在校生人数规模达到 1.3万人，两三年内预计新增学生6万人； 从项目优势和机会来看，项目位于大学校区中心，未来新区高校商业将存在市 场空白，因此，项目的卖点和机会更在于围绕特定

59、消费群做出特色经营，走差 异化营销定位，抓住片区发展机会。 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 83 劣势优势 威胁机会 学区商业中心，形成特色补缺型商业配套。 准确商业定位，差异化竞争； 打造轻轨经济，做区域补缺型商业的领先者。 加强消费体验、打造学区特色商业中心; 利用轻轨站口，强化学区商业价值； 项目twso分析总结 针对在校学生、积极利用地铁的影响，打造特色学区商业中心，同时加 强客户消费体验，打造以中档品牌为主的体验式商业中心 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 84 领导者挑战者 n较大规模体量 n项目具有无可复制的资源 n区域中心 n交通便捷，辐射能力强 n具有持续作战能力市场新进者 n具备一定独特资源和生产规模 n改变游戏规则 n强调新的评估标准 追随者补缺者 n缺乏独特资源和资金实力 n搭便车，借势 n以小博大，杀伤战术 n价格战的制造者 n规模小，快速灵活 n目标客户明确，挖掘细分市场价值 n抓住某种需求变化趋势，在细节创 新打造难以复制的产品 n敏锐的机会主义者 发展战略选择 本项目商业发展战略选择：项目在区域属于补缺者。 骋望cbd项目跃盛商业广场 中央大街 本项目 鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告 85 城市商业 区域商业 客户分析 项目价值 南宁“西建”重点