河源惠州城区别墅盘考察报告78P

1、河源惠州城区中原代理河源惠州城区中原代理 别墅盘考察报告别墅盘考察报告 名园销售部 2013-2-18 第一篇、宝豪御龙湾考察情况 第二篇、天琴半岛考察情况 第三篇、鼎峰国汇山考察情况 第四篇、中信凯旋城考察情况 报告框架报告框架 第五篇、奥林匹克花园考察情况 第六篇、佳兆业东江新城情况 第七篇、考察总结及合作初估 深圳市勤诚达集团有限公司 紧邻项目北边属于项目五期规划的别紧邻项目北边属于项目五期规划的别 墅用地，目前尚未拆迁；不远为新落墅用地，目前尚未拆迁；不远为新落 成的河源市博物馆与龟峰公园，是最成的河源市博物馆与龟峰公园，是最 受市民欢迎的休闲娱乐场所之一。受市民欢迎的休闲娱乐场所之一

2、。 项目东边为东江，项目所处位项目东边为东江，项目所处位 置为东江水流的转向位，江面置为东江水流的转向位，江面 更宽，江景较好。更宽，江景较好。 项目南面为新兴路，隔路相望的是项项目南面为新兴路，隔路相望的是项 目的二期用地。目的二期用地。 项目西边为原有的农民房项目西边为原有的农民房 与回迁居民用房。与回迁居民用房。 本案本案 【区位】项目位于居住人气最旺的老城，特别是处于实力开发商品牌领头的旧城规 划升级改造的城中新城 一、区位 深圳市勤诚达集团有限公司 发发 展展 商商 宝豪集团 位位 置置 老城区滨江大道南（龟峰塔公园南侧） 规规 模模 占地面积：466841，一期5.8万 建筑面积：

3、1193646;一期近19万 总户数：4660户，车位数：7526个 产产 品品 结结 构构 小高层、高层、别墅、商业 开开 发发 周周 期期 5期 一期鸟瞰图一期鸟瞰图 【规划】46万多占地，100万建面，源城区第二个百万大盘，老城区最高规格的“ 城中城” 二、规划 深圳市勤诚达集团有限公司 超长江岸线超长江岸线 江面平均宽江面平均宽200米米 离江岸距离远离江岸距离远 水流浅，经常露出河水流浅，经常露出河 床床 最宽江面，最宽江面，425米米 最长江岸线，最长江岸线，1400米米 本案本案 长鸿花园长鸿花园 东江首府东江首府 丽江豪庭丽江豪庭 明珠华庭明珠华庭 浅滩、杂草、废弃船浅滩、杂草

4、、废弃船 只集中只集中 【自然资源】项目地块拥有1400米的江岸线，项目面对的源城区最宽的东江江面，拥 有最优的江景资源。 n 新丰江江面宽度不足，市区江新丰江江面宽度不足，市区江 景项目看到的更多是城市景景项目看到的更多是城市景 观观 n 长鸿花园离江岸太远，而且能长鸿花园离江岸太远，而且能 看到江的户型并不多看到江的户型并不多 n 东江首府虽然户户看江，但上东江首府虽然户户看江，但上 游河源尚未整治，河岸杂草丛游河源尚未整治，河岸杂草丛 生，江水流量不足，经常露出生，江水流量不足，经常露出 河床河床 三、自然资源 深圳市勤诚达集团有限公司 本案本案 滨江大道滨江大道 河源大道河源大道 新兴

5、路新兴路 中山大道中山大道 文化广场文化广场12分钟分钟 广晟商业广场广晟商业广场13分钟分钟 翔丰商业广场翔丰商业广场5分钟分钟 长塘路长塘路10分钟分钟 十五分钟生活圈十五分钟生活圈 十分钟生活圈十分钟生活圈 广百新一城广百新一城20分钟分钟 笔架山公园笔架山公园20分钟分钟 梧桐山公园梧桐山公园20分钟分钟 二十分钟生活圈二十分钟生活圈 【交通配套】项目东临滨江大道,南临新兴路,能便捷的转向各主干道，20分钟生活圈辐 射整个市区 四、交通配套 深圳市勤诚达集团有限公司 公园正门公园正门 区域内农贸市场数量多，街铺发达，商业业态更趋于生活化，区域生活十分便利；区域内农贸市场数量多，街铺发达

6、，商业业态更趋于生活化，区域生活十分便利； 区域内休闲场所也较多，龟峰公园，老城公园广场等都是市民休闲的聚集地，生活氛围好区域内休闲场所也较多，龟峰公园，老城公园广场等都是市民休闲的聚集地，生活氛围好 城南市场城南市场 【休闲配套】周边有人气极旺的龟峰公园和博物馆，新规划的恐龙文化公园也在附 近 五、休闲配套 深圳市勤诚达集团有限公司 翔丰商业广场翔丰商业广场中心农贸市场中心农贸市场 国美电器国美电器 长塘路商业街长塘路商业街 公园农贸市场公园农贸市场 城南农贸市场城南农贸市场 【商业消费配套】老城区的商业配套旺而不强，集中式商业仅有翔丰商业广场，但 通过交通改善，能够迅速连通临近片区的商业中

7、心。 六、商业消费配套 深圳市勤诚达集团有限公司 源城区政府源城区政府 区公安分局区公安分局 区人民法院区人民法院 区教育局区教育局 林业局、区检察院林业局、区检察院 区水务局区水务局 下城小学下城小学 河源中学河源中学 广播电视大学广播电视大学 城南小学城南小学 区一中区一中 啸仙中学啸仙中学 华侨幼儿园华侨幼儿园 本案本案 机关幼儿园机关幼儿园 【行政管理配套】老城区是源城区区级行政中心，同时在老城区集中了较多的名校 。 七、行政管理配套 深圳市勤诚达集团有限公司 八、项目实景图 深圳市勤诚达集团有限公司 九、销售情况 n5 5、6 6栋销售策略栋销售策略 制定一成首付”力助刚需置业的营销

8、计划。5栋开盘，通过与广发银行合作 推出“三千万置业基金”助刚需置业，不到30天时间内就劲销9成以上， 5栋的热销之后，再度借力“3千万元助房置业基金”推出6栋，并一改5栋 提前预定房号的方法，而是采用开盘当天摇号选房，刚需族踊跃入市，6栋开盘 当天百余套房源便销售近8成。 n1111、9 9栋销售策略栋销售策略 三房：105四房：140-150 。其中11栋约5180元起价，均价5600元。9 栋3800起价。期间9.5折 感恩回馈活动。期间还拿出10套房一口价 。9栋销量： 实际成交量不足，因为大户型，非刚需产品。4000多元均价。 n7 7栋销售策略栋销售策略 12月29日盛大开盘。户型

9、包括二房至三房不等，每平方米仅3780元起。户 型方正，不但南北通透，且大气实用，还有超大观景阳台。当天认购客户除享受 2房抵2万元、3房抵3万元认筹优惠外，还有额外大型折扣优惠相赠。 深圳市勤诚达集团有限公司 项目位于成熟的老城区，各项资源配套指标优异项目位于成熟的老城区，各项资源配套指标优异 1 1 老城区首个百万级墅质生活区，规划建设的最前沿老城区首个百万级墅质生活区，规划建设的最前沿 2 2 随着城市重心转移，项目营销定位与老城转型互为犄角随着城市重心转移，项目营销定位与老城转型互为犄角 3 3 热销 【本项目考察小结【本项目考察小结】 十、本项目考察小结 深圳市勤诚达集团有限公司 第

10、一篇、宝豪御龙湾考察情况 第二篇、天琴半岛考察情况 第三篇、鼎峰国汇山考察情况 第四篇、中信水岸城考察情况 报告框架报告框架 第五篇、奥林匹克花园考察情况 第六篇、佳兆业东江新城情况 第七篇、考察总结及合作初估 深圳市勤诚达集团有限公司 【项目概况】高新区纯西班牙别墅，河源最具投资潜力、性价比最高的别墅项目。目 前一期在售，剩余单位38套，其中独栋17套，联排独栋21套，面积区间215683平米。 楼盘名称天琴半岛容积率别墅0.4 总占地15万总建面11万 开发商 河源市荣津房地产 开发有限公司 物业管理荣津物业 物业类型一期别墅总户数 一期别墅81 套 楼盘区域广东省河源市高新区沿江路 现售

11、产品 一期215254联排别墅；313683独栋 别墅 现况 项目一期工程2008年12月竣工，2009年5月1 日入伙 一、项目概况 深圳市勤诚达集团有限公司 价值价值 体系体系 区域价值：区域价值：河源市“南扩”发展规划，势必在高新区打造现代新 兴产业集聚地，以高新技术产业开发区为核心的“一区六园”的 工业格局已初具规模。 成熟配套：成熟配套：区域以工业发展为主，商业、生活等配套较为集中， 南开实验小学、中学与项目毗邻，市政滨江公园近在咫尺，部分 配套尚处于规划完善中。 交通价值：交通价值：京九、广梅汕铁路贯穿园区：105和205贯通全市：惠 河、河梅、河汕、广河等高速公路。区域内交通通达

12、，片区将构 建“四纵十六横”交通体系，通过与城市主干道的结合，形成完 善的干线路网。 规划价值规划价值：墅区沿东江绵延布局，一线江景一览无余，与市政滨 江公园无缝对接，家门口的亲水胜地；西班牙风情园林： 产品价值产品价值：户型南北通透，瞰江揽景，产品赠送面积大，户型使 用率200%以上。独栋实用面积单价低至6700元/,联排实用面积 单价低至4100元/。 资源价值资源价值：一线无敌江景、私享滨江公园。 社区配套：社区配套：4000平米五星级会所。 外在外在 价值价值 内在内在 价值价值 项目价值体系项目价值体系 二、项目核心价值点 “有天有地，面江而居！有天有地，面江而居！” 可能是河源性价

13、比最高的滨江可能是河源性价比最高的滨江 别墅项目别墅项目 发展引擎，价值洼地发展引擎，价值洼地 珠三角珠三角2 2小时经济、生活圈、城市发展小时经济、生活圈、城市发展 引擎引擎 深圳市勤诚达集团有限公司 规划价值：项目面江布局，形成不同层次景观单位，区内西班牙风情园林，与规划价值：项目面江布局，形成不同层次景观单位，区内西班牙风情园林，与 江景资源相映成趣，产品价值得到提升。江景资源相映成趣，产品价值得到提升。 独栋一线江景独栋一线江景 楼王（2套）及v1户型（11套） 独栋三线江景独栋三线江景 独栋四线江景独栋四线江景 联排五线江景联排五线江景 独栋二线江景独栋二线江景 v3a（3套）及v4

14、户型（6套） v3b（3套）及v4户型（6套） v3a户型（4套） 一线江景 二线江景 三线江景 四线江景 五线江景 联排别墅（44套） 二、项目核心价值点 深圳市勤诚达集团有限公司 产品价值（以一种户型为例）产品价值（以一种户型为例） v1v1户型亮点：户型亮点：403-420403-420平米独栋，赠送面积平米独栋，赠送面积212212平米，前庭平米，前庭 后院，超大屋顶花园及露台。花园赠送面积后院，超大屋顶花园及露台。花园赠送面积490-590490-590平米，超高性价比。平米，超高性价比。 一层活动区：一层活动区： 三厅设计，奢华配置，下沉式庭三厅设计，奢华配置，下沉式庭 院设计，空

15、间视觉更佳；院设计，空间视觉更佳； 4 4米层高，空间感极佳：米层高，空间感极佳： 双卫配置：双卫配置： 前廊后院，奢享私家花园；前廊后院，奢享私家花园； 双车位车库配置；双车位车库配置； 二层休息区二层休息区 二层配置二层配置3 3个阳光卧室，每个房个阳光卧室，每个房 间都有独立卫生间，独立阳台；间都有独立卫生间，独立阳台； 另配置另配置2 2个超大露天花园，尽享个超大露天花园，尽享 空中观景悠然；空中观景悠然； 三层休闲区三层休闲区 超豪华主卧，配置书房、独立卫超豪华主卧，配置书房、独立卫 生间、衣帽间、露天；生间、衣帽间、露天； 超大屋顶花园，与自然更亲近。超大屋顶花园，与自然更亲近。

16、二、项目核心价值点 深圳市勤诚达集团有限公司 资源价值：项目东临美丽的东江，一线江景资源，一览无余。市政滨江公园与资源价值：项目东临美丽的东江，一线江景资源，一览无余。市政滨江公园与 小区园林景观相互呼应，滨江高尚品质生活呼之欲出。小区园林景观相互呼应，滨江高尚品质生活呼之欲出。 二、项目核心价值点 深圳市勤诚达集团有限公司 区域价值区域价值：随着河源：随着河源“工业立市工业立市”战略的实施，其第二产业快速增长；以高战略的实施，其第二产业快速增长；以高 新技术产业开发区为核心的新技术产业开发区为核心的“一区六园一区六园”的工业格局已初具规模，的工业格局已初具规模，高新区将高新区将 成为河源市的

17、经济引擎，区域发展潜力大。成为河源市的经济引擎，区域发展潜力大。 河源高新区被称做广东次发展地区 ，正成为接纳沿海产业转移的一块投 资兴业宝地。 目前，该区域内已办起明珠工业开 发区、高埔工业园、美平工业园、华 嘉工业开发区、美星工业园、埔前工 业区等工业园区。 现已引进了一批符合国家产业政策 和河源实际、有一定规模、技术含量 和附加值较高、发展潜力较大的项目 落户，包含电子信息设备制造业、机 械制造业、服装制造业、食品医药制 造业、五金雕塑产业等产业。 二、项目核心价值点 深圳市勤诚达集团有限公司 交通价值交通价值：拥有粤东北完善的铁、陆路交通枢纽，绝佳的区位与交通优势：拥有粤东北完善的铁、

18、陆路交通枢纽，绝佳的区位与交通优势 ，使得河源成为珠三角，使得河源成为珠三角2小时经济生活圈。小时经济生活圈。 p铁路：京九、广梅汕铁路贯穿园区 p国道： 105和205贯通全市 p高速：惠河、河梅、河汕、广河等高速公 路 p城际轻轨：惠河城轨全长86.96公里，其中 河源境内33.46公里，建成后到惠州、广州、 东莞、深圳市区的时间分别缩短为20分钟、 70分钟、40分钟、1小时 ，由此构成了河源 市四通八达的交通网络，使河源成为粤东北 的交通枢纽。 p水路：园区距离市区仅10公里，市区拥有 一流口岸。从园区到盐田港、黄埔港约1.5个 小时 p航空： 从园区驱车到广州机场、深圳机场约2个小时

19、 二、项目核心价值点 深圳市勤诚达集团有限公司 交通价值交通价值：滨江大道二期动工：滨江大道二期动工 城区南扩再迈重要一步，高新区到市区只需城区南扩再迈重要一步，高新区到市区只需 10分钟。将大大提升高新区的区域价值。分钟。将大大提升高新区的区域价值。 到2014 年，滨江大道全面贯通后， 全长仅10 余公里，且双向6 车道，按照 设计时速60 公里计算，从市高新区到 市区，走完全程只需10 分钟。时间和 空间距离的改变，与促进区域之间的发 展是成正比的。源城区区长何伟良表示， 该项目的建设，对打通新、老城区与市 高新区的交通联系，进一步优化市高新 区投资环境，拉动经济的快速发展等方 面有着积

20、极的意义。 二、项目核心价值点 深圳市勤诚达集团有限公司 销售动态：目前对外以销售动态：目前对外以“临江别墅临江别墅 洋房价洋房价”为突破口，通过强调高性价比、为突破口，通过强调高性价比、 高赠送率突显项目价值。高赠送率突显项目价值。 三、项目目前销售动态及优惠措施 深圳市勤诚达集团有限公司 优惠措施：以实际面价及折扣销售，避免以前无底线的打折方式。优惠措施：以实际面价及折扣销售，避免以前无底线的打折方式。 销售现场销售现场9696折，折， 开发商申请再额外开发商申请再额外9898折。折。 合计合计6 6个点折扣。个点折扣。 三、项目目前销售动态及优惠措施 参与分佣参与分佣 转介方项目销经转介

21、方项目销经 转介客户信息转介客户信息 客户成交，客户成交，转介转介 确认单确认单填写填写 被转介客户被转介客户 上门认购上门认购 天琴半岛销经天琴半岛销经 确认转接客户确认转接客户 信息信息 转介方式确认 深圳市勤诚达集团有限公司 额外佣金：开发商暂时没有执行（原计划6%的转介佣金） 单套佣金分配：转介成功，转介方获得单套房佣金的7成。如有额外佣金，则 不再参与分红。 现场奖励：转介成功，转介方与被转介方获得单套房奖励比例：7：3，即转介 方获得7成奖金。 项目内部转介佣金及现场奖励项目内部转介佣金及现场奖励 四、项目佣金及现场奖励 深圳市勤诚达集团有限公司 五、产品及园林景观 五星级会五星级

22、会 所所 西班牙别 墅 联排别墅联排别墅 雕塑小雕塑小 品品 深圳市勤诚达集团有限公司 项目位于城南高新区，可以有效截留珠三角投资及回乡客源。未来 升值空间较大。 1 1 占地13.3万平米共11万建面的低密度纯别墅群 2 2 户户200%高实用率，并创建前庭、后院、中庭三大附赠庭院 3 3 销售平平 【本项目考察小结【本项目考察小结】 高新区制约因素：纯工业区，开发规模不大、小区配套过于简单、 单价不高、产品结构单一 。开发商自身制约因素：开发商实力不强和 少作为，广告宣传推广较少， 2009年3月28日开盘以来，销售状况不 佳。 4 4 六、本项目考察小结 深圳市勤诚达集团有限公司 第一篇

23、、宝豪御龙湾考察情况 第二篇、天琴半岛考察情况 第三篇、鼎峰国汇山考察情况 第四篇、中信凯旋城考察情况 报告框架报告框架 第五篇、奥林匹克花园考察情况 第六篇、佳兆业东江新城情况 第七篇、考察总结及合作初估 深圳市勤诚达集团有限公司 n 鼎峰国汇山是鼎峰地产在惠州精心打造的首个大型高端项目，是鼎峰地产全 国布局开发的“城市豪宅系列”中之标志性项目。由香港贝尔高林设计规划，第 一太平戴维斯担当物业顾问，在惠州中心区打造一座80万平方米的豪宅旗舰。 n 鼎峰国汇山占地27万平米，总建筑面积约80万平方米，容积率2.29。地处惠 州市惠城区江北cbd核心区域，毗邻7.5万平米望江公园，东南向望东江，

24、享一 线江景资源。距离惠州市政府仅2-3分钟车程。作为江北片区最大的高尚住宅小 区，鼎峰国汇山规划建造4672套水景洋房及168套环岛别墅，未来是近2万人居 住的超大社区。鼎峰国汇山还有规划近5万平米的综合型商业，2公里风情商业 街；斥资3000万打造的五星级双会所；18班双语社区幼儿园，给孩子打造最优 质的学习空间。 n 鼎峰国汇山水景洋房主力产品面积从85至160平米之间，环岛别墅主力 产品为240-260。小区户型方正实用，朝向多为南向或东南向，通风、采光良 好，各功能房布局合理，结构紧凑。 n 鼎峰国汇山将为惠州市区打造首席西班牙原乡生态园林社区，采取中心轴 园林式的规划风格。 一、项

25、目概况 深圳市勤诚达集团有限公司 二、项目指标 物业类别物业类别 住宅 项目特色项目特色 景观居所,公 园地产 建筑类别建筑类别 板塔结合 多 层 高层 装修状况装修状况 毛坯 环线位置环线位置 暂无资料所属商圈所属商圈 江北 容容 积积 率率 2.29 绿绿 化化 率率 30% 开盘时间开盘时间 2011年12月3 日一期开盘 入住时间入住时间 2013-1 物物 业业 费费 2.20元/平方 米月 物业公司物业公司东莞市鸿泰物 业管理有限公司 开开 发发 商商惠州市鼎峰房地产开发有限公司 预售许可证预售许可证 惠市房预许(2011)191号 售楼地址售楼地址 惠州市惠城区江北25号小区 物

26、业地址物业地址 惠城区江北25号小区（中信大桥旁） 交通状况交通状况 东侧为60米先科大道，南侧为36米道路， 西侧为42米道路，北侧为60米三环路（目前正规 划 鼎峰国汇山房价鼎峰国汇山房价 均价6800元/平方米 相关信息 占地面积占地面积:270312平方米 建筑面积建筑面积:792800平方米 产权年限产权年限:70年 户户 数数:总户数4840户 深圳市勤诚达集团有限公司 三、区位、资源、配套 n项目属性项目属性 江北中心区唯一别墅大盘 n项目区位项目区位 n项目配套项目配套（配套较为一般） 生活：粤东家居博览、金泽国际物流园、农产品配送中心 教育：惠台中学、光明小学、财经学校购物：

27、华贸中心、江北丽日购物广场、佳兆业中心、 义乌小商品城 酒店：王子饭店、伯尔曼酒店、中银酒店 医院：惠康医院、惠州市第一人民医院 会所、小区内双语幼儿园 n交通状况交通状况（交通较为一般） 东侧为60米先科大道，南侧为36米道路，西侧为42米道路，北侧为60米三环路（目前正规 划改造成为90米市政道路）。 8分钟车程即到市行政中心，距离西湖风景区亦仅10分钟车 程。市区乘坐10路，369路车在望江公园站下即达本项目。 n楼层状况楼层状况 一期4栋，其中2栋28层、2栋32层；别墅54套 深圳市勤诚达集团有限公司 四、产品及园林景观 b户型从 负一、一、二、 三层 别墅有两种户型别墅有两种户型

28、b户型从 负一、一、二、 三层 深圳市勤诚达集团有限公司 四、产品及园林景观 深圳市勤诚达集团有限公司 五、销售及价格 最新价格最新价格 洋房：6800元/平方米一次性付款94折、按揭95折优惠；别墅：400万/栋，购 房直减10万，全款97折、按揭99折优惠。 营销动作营销动作 鼎峰国汇山“保值补差价”活动进行中，活动期间购买房源承诺在一定期限内享 受差价申请权。 鼎峰国汇山南坛小学鼎峰分校入驻 。 鼎峰国汇山现团购搜房会员额外98折。 鼎峰国汇山现购房送六年教育基金。 销售情况销售情况 别墅销售不太理想。别墅销售不太理想。 深圳市勤诚达集团有限公司 项目是江北（惠州最高端热点区域）cbd最

29、大的别墅洋房高端社区。 1 1 香港贝尔高林设计规划、第一太平戴维斯 国际顶级物管。 3 3 销售平平 【本项目考察小结【本项目考察小结】 六、【本项目考察小结】 广告推广力度较大、主题大气。 4 4 豪华会所望江公园（大型）、南坛小学（名校）分校等顶级配套交 通便利、定位高端 。垃圾中转站制约因素。 2 2 深圳市勤诚达集团有限公司 第一篇、宝豪御龙湾考察情况 第二篇、天琴半岛考察情况 第三篇、鼎峰国汇山考察情况 第四篇、中信凯旋城考察情况 报告框架报告框架 第五篇、奥林匹克花园考察情况 第六篇、佳兆业东江新城情况 第七篇、考察总结及合作初估 深圳市勤诚达集团有限公司 一、项目概况 n 中信

30、凯旋城是中信地产继中信水岸城之后在惠州巨资打造的又一个百万平米住 宅项目。它位于惠州未来南部新城金山湖片区，奥林匹克中心公园以北，金山湖公园 以南，是拥有城市核心双公园的物业。 n 惠州的城市发展方针为“北优南拓”。中信凯旋城所在的位置坐拥金山湖、南部 新城区域双公园资源。即363.8公顷的金山湖公园和55万平米的奥林匹克中心公园。 n惠州市唯一的一所高校，惠州学院离项目2000米。项目自身还将打造约3000平 米幼儿园，并将引进知名小学和中学，成就一流教育体系。 n中信凯旋城项目的西面地块规划为约40000平米的商业金融用地。未来主题商业、 shopping mall等都将入驻其中。同时中信

31、凯旋城10分钟车程内可到达百佳、天虹、 世纪联华、人人乐、海雅等大型百货超市，数码街、金海马、家福特、好百年、美高、 三环等专业市场也近在咫尺。 n中信凯旋城项目总占地面积53万平米，总建筑面积150万平米，共分五期开发。 其中一期物业为纯别墅产品，别墅总建面为8.8万平米 ；容积率仅为0.67；共有345 户。 深圳市勤诚达集团有限公司 二、项目指标 物业类别物业类别 住宅、别墅 项目特色项目特色 低密居所,景 观居所 建筑类别建筑类别 板楼 高层装修状况装修状况 毛坯 环线位置环线位置 暂无资料所属商圈所属商圈 金山湖 容容 积积 率率 0.69绿绿 化化 率率 40% 开盘时间开盘时间

32、2011年11月27 日已第1次加推 入住时间入住时间 2011-12 物物 业业 费费 4.60元/平方 米月 物业公司物业公司深圳市中信物 业管理公司 开开 发发 商商 中信地产 预售许可证预售许可证 惠市房预许(2011)185号 售楼地址售楼地址 惠城区金山大道（奥林匹克中心对面） 物业地址物业地址 惠城区金山大道（奥林匹克中心对面） 交通状况交通状况 金山大道与四环路交汇处，惠澳大道以西； 15路公交车在奥体中心站可达。 深圳到本项目 中信凯旋城房价中信凯旋城房价 均价13000元/平方米 深圳市勤诚达集团有限公司 n项目配套项目配套 周边配套：惠州市奥林匹克体育中心、惠州一中、惠州

33、跳水 馆、金山湖公园 小区内部配套：双语幼儿园、西班牙风情商业街 n交通状况交通状况 金山大道与四环路交汇处，惠澳大道以西 n建材装修建材装修 毛坯 n楼层状况楼层状况 别墅共4层，其中地上3层，地下1层。 n车位信息车位信息 停车位:总共11200个，车位比为1:1.4 三、区位、资源、配套 深圳市勤诚达集团有限公司 别墅h户型6室3厅5卫280平米 四、产品园林景观 深圳市勤诚达集团有限公司 四、产品园林景观 无地下 室 深圳市勤诚达集团有限公司 四、产品园林景观 水景 纯正欧式 售楼处 道路 深圳市勤诚达集团有限公司 四、产品园林景观 深圳市勤诚达集团有限公司 五、销售及价格 中信凯旋城

34、一期别墅现余20来栋，户型为220-280平米的双首层西班牙风格 别墅，单价在1.3万/平米左右，其中220平米约300万/栋、280平米约480万/栋， 一次性付款9.8折、按揭付款9.9折优惠。 该楼盘去年推出了不少110至145平方米的紧凑型洋房，在去年上半年采取 了降价促销的策略，价格一度低至“4”字头，吸引了不少购房者。 深圳市勤诚达集团有限公司 五、销售及价格 营销动作盘点：营销动作盘点： 千万级皇家会馆再现西班牙百年奢华 中信凯旋城“3+1”新品别墅震撼发售 8月20日中信凯旋城皇家园林样板区耀世开放 中信凯旋城携手工行名仕缤纷嘉年华 中信凯旋城组织业主欢乐农庄体验活动 5月20

35、日中信凯旋城冬虫夏草养生讲座隆重举行 中信凯旋城购别墅减9万优惠 周末到访可获油卡 中信凯旋城举办第二届业主生日宴会 中信凯旋城母亲节推特价别墅260万/栋起 全款97折 中信凯旋城举行斯蒂夫乔布斯传惠州首发仪式 丰富的 圈层活 动 深圳市勤诚达集团有限公司 品牌开发商，一城五盘联动。 1 1 2 2 别墅和洋房（凯旋国际）分街而治，有效区隔。别墅户型设计出色。 园林景观大气。 3 3 销售冠军 十、【本项目考察小结十、【本项目考察小结】 六、本项目考察小结 推出紧凑型洋房，别墅低价促销，成就城区销售量和销售额的“双 料冠军”。 4 4 奥林匹克体育馆等顶级配套 。 深圳市勤诚达集团有限公司

36、第一篇、宝豪御龙湾考察情况 第二篇、天琴半岛考察情况 第三篇、鼎峰国汇山考察情况 第四篇、中信凯旋城考察情况 报告框架报告框架 第五篇、奥林匹克花园考察情况 第六篇、佳兆业东江新城情况 第七篇、考察总结及合作初估 深圳市勤诚达集团有限公司 一、项目概况 n 奥林匹克花园位于惠州市惠城区江北惠博沿江路，南邻东江。作为江北西区 规划的住宅核心，惠州奥林匹克花园以理性回归的视野，倡导一种全新的未来居 住生活思想，基于“以人为本，科学运动，健康生活”为核心理念规划全新的居 住生活园区。 n1999年，中国地产四大品牌之一中体产业全情进入地产行业，经过8年历程， 21个省，4个直辖市，63个项目尽情释放

37、，创造中国复合地产典范。 n 作为全国第37个奥林匹克花园，惠州奥林匹克花园规划占地面积约91万平方 米，建筑面积超过150万平方米，总规划10年5期开发完成，容积率仅1.5，搭配 少量小高层住宅，将建设成为珠三角东部最大的国际人居社区；项目在体育场所 总用地约105亩，斥资1.5亿打造近3万全国最大健身品牌中体倍力健身俱 乐部活。 深圳市勤诚达集团有限公司 二、项目指标 物业类别物业类别 住宅 项目特色项目特色 景观居所, 投资地产 建筑类别建筑类别 高层装修状况装修状况 毛坯 环线位置环线位置 暂无资料所属商圈所属商圈 江北 容容 积积 率率 1.50绿绿 化化 率率 37% 开盘时间开盘

38、时间 预计2012年 11月25日 入住时间入住时间 洋房入住时 间待定 物物 业业 费费 1.80元/平 方米月 物业公司物业公司 奥林匹克花 园物业管理有限公司 开开 发发 商商 奥林匹克花园物业管理有限公司 预售许可证预售许可证 惠市房预许(2012)117号 售楼地址售楼地址 惠城区江北惠博沿江路388号奥林匹 克花园营销中心（金鸡管理区金鸡村东侧） 物业地址物业地址 惠城区江北惠博沿江路388号（金鸡 管理区金鸡村东侧） 交通状况交通状况 8路公交车直达项目营销中心门口, 另有l1路公交车等 奥林匹克花园奥龙湾房价奥林匹克花园奥龙湾房价 均价5300元/平方 米 深圳市勤诚达集团有限

39、公司 三、区位、资源、配套 项目配套项目配套 中小学：黄冈中学、田家炳中学、惠台中学、第七中学、第三中学、 惠州市第一小学、金裕小学、富民小学、三新小学、英头小学综合商 场：华贸中心、丽日购物广场、富丽丽港中心、乐购生活超市 酒店：凯宾斯基酒店、富丽丽港酒店 医院：惠州市江北中心人民医院、惠州市第一人民医院、惠州市口腔 医院、江北医院第二门诊部、惠州城区中医院第二门诊部 双语幼儿园、奥弗美式学校、小学、中体倍力运动城、室内标准恒温 泳池、室外泳池、羽毛球馆、篮球场、网球场、排球场等等。 交通状况交通状况 8路公交车直达项目营销中心门口,另有l1路公交车等 建材装修建材装修 毛坯 楼层状况楼层状

40、况 1栋32层，2栋31层 车位信息车位信息 按1:1的比例配套,不出售 深圳市勤诚达集团有限公司 四、产品园林景观 奥林匹克花园奥龙湾奥龙湾2栋b2户型2室2厅2卫1厨 91.90 深圳市勤诚达集团有限公司 四、产品园林景观 深圳市勤诚达集团有限公司 四、产品园林景观 产品优点：英伦风格。双拼错开布局，或大前庭小后院，或小前庭大后院。 无车库，停车位于别墅前绿化带（停车休闲功能两用）。 产品缺点：工程质量差、产品设计落后（20联排）、园林景观档次低等问题。 深圳市勤诚达集团有限公司 五、销售及价格 营销动作：营销动作： 奥林匹克花园4月14日“中医健康养生”专题活动 。 奥林匹克花园奥龙湾“

41、中国好声音、奥园好洋房”惠州好声音海选将于 11月11日、18日进行。11月25日平安、黄鹤将齐聚奥林匹克花园。 首批洋房单位奥园奥龙湾好声音主题曲征集。 销售价格：销售价格： 奥林匹克花园首批洋房单位“奥龙湾”1、2栋已封顶，三栋新品将于3月推 出。1、2栋剩少量单位在售，折后均价5300元/平。户型有91167平米的2-5房， 一次性付款9折，按揭93折,分期付款94折，首付三成起。 深圳市勤诚达集团有限公司 n 整体规划的设计与完善整体规划的设计与完善: :项目在后期100余万平米中，规划了7万平米的商业面 积，规划了学校，而且起点很高。 n 配套和服务的升级配套和服务的升级: :比如说

42、物业服务的升级，公司各部门职能的完善，流程的 规范，产品设计的与时俱进，工程品质的全新高质量要求等。新产品设计方 面已汲取了市场趋势的变化，进行了相应的调整。针对市场，开发面积适中、 总价低的房子。不能搞老板一言堂。 n 深耕产品设计：深耕产品设计：新推一波英式别墅，面积是180到200平米左右，下半年主要 推高层，高层有13万的量，面积区间是80到170。 80多平米的，两房两厅两 卫，从人的实际生活情景出发；有100多平米的复式。汲取了市场上优秀产品 的特点。不管是面积、区间、立面，还是公共部分，营销与设计都做了比较 深入的研究。 n 价格调整价格调整：密切根据市场的变化，作出相应的适当的

43、调整，但幅度不大。定 价很谨慎。原来和现在的价格都不高，而附加值很高。比如玖珑墅，赠送超 过60平米的室内空间，还有中央品牌空调全屋送，还有80200平米的成品 园林及车位，都做好给业主。 五、销售及价格 深圳市勤诚达集团有限公司 因工程质量差、产品设计落后（20联排）、园林景观档次问题等因 素，使奥园销售陷入困境，市场口碑和客户信息落入低谷，甚至股权 出现变更，新股东入驻。自2011年底开始通过一系列调整举措，出 现转机，销量回升。 1 1 户型设计有创新，联排错开式布局，前庭后院或大或小。园林景观 较为粗糙，档次较低。 3 3 销售起死 回生 【本项目考察小结【本项目考察小结】 六、【本项

44、目考察小结】 作为一个起死回生的别墅项目可以作为名园的学习对象。 4 4 之前是惠州市区唯一纯别墅项目。如今加建洋房及周边农民抢建房 将影响别墅的整体档次 。 2 2 深圳市勤诚达集团有限公司 第一篇、宝豪御龙湾考察情况 第二篇、天琴半岛考察情况 第三篇、鼎峰国汇山考察情况 第四篇、中信凯旋城考察情况 报告框架报告框架 第五篇、奥林匹克花园考察情况 第六篇、佳兆业东江新城情况 第七篇、考察总结及合作初估 笔者曾经操盘之项目 深圳市勤诚达集团有限公司 一、项目概况 n 佳兆业东江新城占地约3000亩，规划建筑面积约400万平方米，是华南开发 规模最大的人居生态新城之一。 n 项目建成之后，将可容

45、纳10万余人的居住和生活，是一个珠三角近距离融合 之下的，远尘嚣、近繁华的新城市栖居胜地。 n 佳兆业东江新城首期开发为低密度纯别墅区，占地28万平方米，建面约15万 平方米，其中住宅面积约为8万平方米，容积率仅为0.38。整体平面规划以水为 主题，由大湖水系贯穿整个社区，打造“以水绕宅，水绕宅行”的湖居理念。建 筑风格融欧陆皇家风情，集皇家法式、英式古典及西班牙三种风格组成，规划两 个独栋岛屿，三种建筑风格互成风景。 n 一期物业类型涵盖独栋别墅、双拼别墅、联排别墅及四拼产品，主要产品是 288-802平米的独栋别墅及290平米的双拼别墅。佳兆业集团在华南首创130平米 的精端联排别墅。 深

46、圳市勤诚达集团有限公司 二、项目指标 物业类别物业类别 住宅、别 墅 项目特色项目特色 宜居生态 地产 建筑类别建筑类别 高层装修状况装修状况 毛坯 环线位置环线位置 暂无资料所属商圈所属商圈 罗阳 容容 积积 率率 0.38绿绿 化化 率率 35% 开盘时间开盘时间 2012年11 月17日凯撒帝景已 开盘 入住时间入住时间 2012-06 物物 业业 费费 3.50元/ 平方米月 物业公司物业公司佳兆业物 业 开开 发发 佳兆业集团 预售许可证预售许可证 博预许字第2011077号 售楼地址售楼地址 罗阳镇东江南岸 物业地址物业地址 博罗县罗阳东江南岸（博罗大桥 约300米处） 交通状况交

47、通状况 深圳方向（已开通线路）： 梅 观高速-机荷高速-惠深高速（惠盐）- -惠河高速- 佳兆业东江新城房价佳兆业东江新城房价 最低价3388元/平方 米 深圳市勤诚达集团有限公司 三、区位、资源、配套 项目配套 风景名胜：72万平方米滨江双公园（湿地公园、体育公园）、 葫芦公园、东山公园、罗浮山风景区、汤泉风景区、平安生态 风景区、象头山等； 市政配套：博罗文化广场、人民广场、图书馆、文化馆、博物 馆等； 商业配套：博罗万佳购物商场、博罗商贸中心、裕华商场、江 北丽日广场、华贸中心等； 银行：中国银行、工商银行、邮政银行、农业发展银行等； 学校：博罗实验中学（初中、高中部）、华侨中学、博罗县

48、中 等； 酒店：富华大酒店、金都酒楼、鼎煌大酒店、德福宾馆、帝都 大酒店、银城大酒店等； 医院：博罗人民医院、博罗中医院、罗阳镇医院、惠州市第一 人民医院等； 交通：博深高速（规划中）、博罗大桥、惠河高速、济广高速、 广汕高速、惠州大道、惠博沿江路等； 首期同步配套有国际五星级酒店、幼儿及九年制品牌名校教育、 高档品牌商业街，休闲、生活配套一应俱全。 深圳市勤诚达集团有限公司 项目核心发展思路：项目核心发展思路： 运营思路 首期资源+异域风情+产品特色入市； 中期休闲配套+产品升级驱动 后期成熟配套体系全面拉动 产品思路 首期特色+稀缺+畅销品，全面试水！ 后期精益求精，产品升级 入市战略 高

49、品质形象立威！高性价比震撼走量！ 水景园林全景呈现，首期配套全线展示 四、项目定位 名园二次 开盘借鉴 深圳市勤诚达集团有限公司 1 1、项目价值点解析：、项目价值点解析： 项目之“大”-250万平米鲸型体量、华南巨擘、佳兆业第一巨盘； 项目之“水”-赣粤文明之江，孕育惠州滨江居住文化、即得的一线江景； 项目之“山”-居山浸染灵气、无山不稀缺。 2 2、项目理解：、项目理解： 具有多重区位属性，具备一定山水资源的超级大盘项目。 3 3、项目客户定位：、项目客户定位： 近期：深莞惠为主的珠三角休闲度假别墅客户、惠城别墅客户、博罗本地别墅 客；中远期：以惠城区洋房客户、深莞惠休闲度假客户、博罗本地

50、别墅及洋房 客户、少量广州休闲度假投资客户。 四、项目定位 深圳市勤诚达集团有限公司 4 4、市场定位：、市场定位： 项目属性：新城市融合模式下具备天然休闲主题的华南超级大盘 项目发展战略：主题复合特色破局的战略 市场定位：南中国 250万平米山水休闲新城 5 5、形象定位：、形象定位：南中国一城江水半城山 6 6、档次定位：、档次定位：整体中等偏高档次，首期高端形象入市 7 7、产品定位：、产品定位： 总体产品定位：近期以别墅产品入市，远期以别墅+洋房物业为主 整体风格定位：整体建筑风格（欧式）-以富厚重感的欧式风格，演绎异域风 情 四、项目定位 深圳市勤诚达集团有限公司 目标实现产品计划=

51、创新品+稀缺品+畅销品 首期目标：高形象与盈利能力，两者兼备 追求稳定现金流 实现超大规模项目的成功起势 8 8、首期产品定位：、首期产品定位： 首期建筑风格：首期建筑风格：西班牙建筑风格-佳兆业产品标准化惠州制造 首期园林风格：首期园林风格：地中海风格 园林规划：园林规划：以水为主题，打造户户见水，水绕宅行的居住特色，在水岸系园林上，增加大胆创新 四、项目定位 价格定位：价格定位： 通过市场比较方法及增长率、入市目标 修正后，2011年入市价格为- 独栋：13500元/平米左右 双拼(类独栋)：10000元/平米左右 联排：7700元/平米左右 合院四孖屋：6200元/平米左右 深圳市勤诚达

52、集团有限公司 五、产品园林景观 佳兆业东江新城别墅f户型别墅整体平 面图 佳兆业东江新城别墅联排别墅a2户型4室2厅4卫1 厨 深圳市勤诚达集团有限公司 五、产品园林景观 深圳市勤诚达集团有限公司 五、产品园林景观 别墅 洋房 深圳市勤诚达集团有限公司 六、销售及价格 营销动作： 佳兆业东江新城3.31首届风筝节 佳兆业东江新城1万抵10万特惠申请中 佳兆业东江新城举行首批业主入伙仪式 佳兆业东江新城9月8号举行业主嘉年华 东江新城10.20凯撒帝景新品发布会 佳兆业东江新城项目三期开盘现场徐子珊 最新价格： 佳兆业东江新城165园景楼王及132-300别墅在售，洋房起价3388元/。 底价入

53、 市，造 成热销 主打名 人牌， 形成话 题效应 深圳市勤诚达集团有限公司 品牌开发商，cbd综合体及别墅大盘双盘联动。 1 1 设计创新，三种异国风情。 3 3 销售神话 【本项目考察小结【本项目考察小结】 十、【本项目考察小结十、【本项目考察小结】 七、本项目考察小结 精准定位、营销动作大手笔，联合销售。主攻深圳市场。 4 4 项目体量大，配套奢华 。团队精干，同心同德，创新施工关键线路， 创造抢工神话 。 2 2 深圳市勤诚达集团有限公司 第一篇、宝豪御龙湾考察情况 第二篇、天琴半岛考察情况 第三篇、鼎峰国汇山考察情况 第四篇、中信凯旋城考察情况 报告框架报告框架 第五篇、奥林匹克花园考

54、察情况 第六篇、佳兆业东江新城情况 第七篇、考察总结及合作初估 深圳市勤诚达集团有限公司 月份成交总套数月份成交总套数 1月份8047月份2828 2月份13938月份2566 3月份28409月份2736 4月份239310月份2270 5月份279411月份2329 6月份274012月份2469 合计合计28162（套） 20122012年月度惠州成交套数总量年月度惠州成交套数总量 一、惠州市场整体情况 2012年惠城区（含仲恺高新区数据，下同） 一手住宅共成交28162套，同比2011年上涨 14%；一手住宅总成交面积为330.98万平方 米，相比2011年的280.36万平方米增加了50 万平方米，同比上涨幅度18%；一手住宅成 交总金额约1994074万元，同比上涨13%； 全年成交均价为5990元/平方米，同比下跌 4.5%。惠州楼市在投资客大量撤退、刚需客 占主导的情况下，呈现出量升价跌的良好局 面。 深圳市勤诚达集团有限公司 二、考察别墅价格总结 深圳市勤诚达集团有限公司 三、考察别墅产品总结 n建筑风格定位精准。以西班牙、英伦、法国、德国风格为主。名园设计 风格较为超前，河源市场客户认知度低。 n产品类型：项目规模宏大。一般是别墅搭配洋房，品类丰富，面对客户 层次选择面较宽。别墅以联排为主，独栋和双拼其次。 n面积区间：以中小户型别墅为主。名园别墅29